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1、天津市南开区手表厂商住项目可行性研究报告（草案）天津市南开区手表厂商住项目可行性研究报告天津工作组 20130117目 录(可研前5部分)报告摘要4一、项目背景4二、项目基本情况4三、投资成本及收入估算9四、项目投融资计划22五、实施主体方案24六、项目敏感性、盈亏平衡点分析24七、项目风险评估24八、结论及建议25第一章 天津市基本经济情况27一、城市概况27二、天津市经济概况33三、经济综述39第二章 天津市土地市场情况40一、天津市土地市场供应走势40二、天津市土地市场价格走势40三、天津市土地市场成交结构41四、天津市土地市场区域结构分析42五、天津市土地市场小结42第三章 天津市房地
2、产市场情况44一、天津市楼市政策44二、天津房地产市场投资情况44三、天津市住宅施工和竣工情况45四、天津商品房销售面积及价格46五、天津市商品房存量情况46六、天津市商品住宅月度供求情况47七、天津市房地产市场小结48第四章项目区域房地产市场分析49一、天津市南开区概况49二、区域住宅市场分析52三、区域周边典型二手房情况64四、区域商业市场分析65五、区域土地交易情况70第五章项目基本情况介绍72一、项目由来72二、项目位置及区域环境72三、出让宗地情况74四、项目周边居住环境76五、项目规划技术经济指标76六、项目土地使用权的获取方式78七、项目SWOT分析78八、项目市场定位80九、项
3、目开发进度计划100十、实施主体方案101第六章投资成本及收入估算102一、估算范围102二、项目建设规模102三、投资估算依据104四、销售收入估算106五、投资估算107六、项目投融资计划113第七章项目敏感性、盈亏平衡点分析115一、成本与售价敏感性分析115二、盈亏平衡分析116第八章项目风险评估及建议118一、项目风险评估118二、结论及建议119 报告摘要一、项目背景经南开区政府、南开区招商局介绍，天津工作组获取了天津市手表厂地块拟出让的信息，经过初步考察，并邀请房地产公司相关职能部门再次考察后，确定将本宗地块作为重点跟踪地块进行可行性研究。本次针对天津市南开区原手表厂商住用地的可
4、行性研究，重点集中在区域内商品房市场的调研、项目周边区域开发情况等方面，同时通过对项目的分析测算，预测出满足房地产公司要求收益率前提下该项目土地价格的上限值，为公司参与项目竞买工作提供参考。二、项目基本情况（一）项目区位及四至该项目位于天津市南开区手表厂地块，东侧临天津市网球馆，西侧临水上公园西路，南侧临翠微园，北侧临荣迁里，复康路。项目位置示意图（二）地块现状1、宗地面积及形状项目可用地面积约为6万平方米（以最终核定用地为准）。经初步策划方案研究，地块规划总建筑规模约13万平方米，其中地下建筑规模约4万平方米，地上建筑规模约9万平方米。 地块形状为不规则多边形。2、宗地权属及土地现状目前已经
5、完成收储工作并获得规划条件通知书，国有建设用地使用权出让年限为：居住70年，商业40年。地块现状及周边照片 根据现场勘查，用地红线范围内除部分树木、临路围墙、供热管道和少量土堆之外，基本达到场地自然平整。据南开区规划局介绍，地上树木不在古树名木保护目录内，现状围墙已补偿完毕，上述地上物可在土地招拍挂文件中约定处理方法。3.宗地开发程度宗地已基本达到“三通一平”，满足上市交易条件。（“三通”指可供施工车辆进出的道路、施工临时用水源头、施工临时用电源头；“一平”指除树木伐移和现状围墙拆除、土推迁移以外的场地自然平整）。（三）规划要点1、规划控制指标：可用地面积：60089 ；容积率1.5；建筑密度
6、20%；绿地率45%；规划用地性质：居住、商业。2、按照核定用地红线图，整个项目地块分为五部分，各部分规划原则如下：（1）A片区为集中绿地：保留现有集中绿地，结合景观园林设计，进一步完善。（2）B片区多为高层住宅：原则上建筑高度控制在15米以下，建筑层数控制在5层左右。（3）C片区为多层住宅及商业：原则上住宅建筑高度控制在15米以下，建筑层数控制在5层左右；沿街布置配套设施及商业。（4）D片区为高层住宅：原则上建筑高度控制在60米以下，建筑层数控制在18层左右。（5）E片区为高层住宅：原则上建筑高度控制在24米以下，建筑层数控制在8层左右。（四）项目土地使用权获得方式预计该地块将于2013年第
7、1季度挂牌出让，天津中水电置业有限公司拟参与现场竞买，通过竞买方式获得该地块。（五）项目SWOT分析（一）项目优势1、处于城市中心区位，具备良好的城市印象，具备卓越的市场稀缺性。2、纯居住属性规划，目前城区土地市场中已较为难得。3、紧邻天津大学、南开大学、天津图书馆，人文底蕴丰厚。4、周边生活配套丰富，高尚居住氛围浓厚。（二）项目劣势1、本案所处地段上下班时段交通易拥堵。2、项目南侧多为老旧住宅、形象较差，对本项目的高端定位有所影响。3、项目西侧紧邻供热站，造成地块一分为二，对整体项目形象和项目东南角（E地块）造成影响。（三）项目机会1、项目所在片区价值已受到全市高端人群认可，具备突破地缘客户
8、，吸纳全市客户的机会。2、区域内居住型社区供应量小，低密宜居社区更为稀缺，稀缺价值凸显，支撑高端项目价值。3、邻近天津市传统高端富人区，可支撑项目需求的高端客户基数大。4、紧邻地铁三号线，未来六、十、十三号地铁线也将途径本案，未来具备规划发展空间的亮点。5、周边成交土地的楼面地价，已形成涟漪效应，市场对于项目区域的6未来价值认知已有预期。且区域市场热度已明显升温。（四）项目威胁1、房地产市场调控政策短期难以方向性调整，对于住宅项目仍有明显抑制作用。2、房产税出台呼声渐高，对于高端住宅产品的打压程度，需要谨慎关注。3、近期周边土地频出，虽在一定程度上，共同炒热区位，但未来相互间仍存一定竞争关系。
9、特别是针对同质性较强的中高层、高层产品，竞争压力不容忽视。三、投资成本及收入估算（一）估算范围本投资估算范围为天津市手表厂住宅用地项目，项目总用地面积约为60089平方米（以最终核定用地为准），地块规划总建面约为130000平方米，容积率1.5。项目的计算期为3年。（二）项目市场定位1、整体定位（1）整体形象定位：天津之心，都市之核面向城市上层阶级具备深厚人文脉络高尚峰层生活领地强调城市核心区位，打造具备高端品质的峰层价值楼盘形象。面向天津高端人群，以项目的稀缺建筑品类、深厚人文底蕴、高端产品品质为核心价值，打造承载城市峰层生活的居住平台。（2）整体规划定位 业态建筑类型栋数建筑面积住宅退台洋
10、房5层623553小高层8层2127542054111层27787中高层16层2113263927518层427949商业会所2-3层115753000临街商铺2层1425整体规划住宅、商业（含会所）两种业态。以住宅为核心，商业（含会所）为住宅价值的支撑点与配合，打造承载城市峰层生活的居住平台。其中住宅为中高层、小高层、洋房三种建筑品类；形成三条梯度化的产品线，确保对于中高端-高端客户的全面覆盖。（3）整体发展定位：将项目打造为：天津核心居住价值区，面向城市上层人群，具备高尚人文底蕴，承载城市峰层生活的高端居住平台。 2、业态定位： 住宅面向天津城区高尚客群的都市人文峰层住宅n 中高层：满足中
11、高端人群优质宜居生活的产品线； n 小高层：满足高端人群高尚品质生活的产品线； n 洋房：满足峰层客群顶级奢享生活的产品线。 商业面向片区高尚客群都市时尚主题高端精品商业街n 社区级高端生活配套商铺：面向社区，满足社区高端客群日常生活的配套型高端商业业态；n 片区级高端时尚精品商铺：面向片区，满足区域中高端客群时尚休闲生活的高端商业业态。n 会所面向南开高尚客群都市养生主题高端会所满足社区及南开高端人群健康养生、休闲运动的高端会所。3、产品定位（1）住宅中高层：目标客群为南开区中部、南部，河西区中部客群；高端首置、常规首改需求为主。依托优质稀缺地段以及舒适宜居品类；打造承载优质宜居生活的中高端
12、产品线。小高层：目标客群为南开区、河西区客群；高端首置、高端首改、常规再改需求为主。依托优质地段及稀缺低密品类，打造承载高尚品质生活的经典高端产品线。退台洋房：目标客群以天津市区为主；居住平台升级的高端首置、高端再改，优质资源占有需求为主。依托优质地段及高端稀缺品类，打造承载顶级奢享生活的产品线。（2）商业社区级高端生活配套商铺：针对社区高端客群日常生活的商业配套需求，打造内向型社区商业；片区级高端时尚精品商铺：满足区域中高端客群时尚休闲生活的高端商业业态，打造外向型商业街。（3）会所面向南开高尚客群的养生主题高端会所。4、产品配比（1）住宅中高层住宅：高端首置、常规首改需求为主。以85-90
13、平米标准型两居为主，85-90平米经济型三居为补充。产品空间设置倾向于功能性，以快速销售、迅速回款为主要原则。小高层住宅：针对东南角地块的8层小高。以高端首置产品为主, 户型面积为85-90平米两居。户型设计以功能性为主，降低去化风险，在利润的基础上追求去化速度。针对地块中心位置的11层小高。以高端首置、高端首改、常规再改为主，户型面积主要以85-90平米标准型二居为主，配以120-130平米标准型三居、135-144平米舒适型三居、150-155平米豪华型三居。产品以保证一定利润之下实现匀速销售为主要原则。洋房住宅：面向居住平台升级的高端首置、高端再改，优质资源占有需求为主。设置为局部退台洋
14、房，实现层层退台。主力户型以85-90二居、135-165三居为主。户型设计以舒适性为主，追求利润空间。（2）商业商业主力户型以150-200 的中小户型店铺为主。5、产品主要配置：（1）退台洋房 建筑风格：新古典风格，板楼设计。 立面建材：1-2层石材，其余部分为真石漆涂料，门头为石材 园林风格：欧式园林风格，绿植与硬质化景观为主，节点可设置动态水景。另可结合地块原有手表厂人文要素，进行主题化园林设计。 层高： 3米 门窗：窗：断桥铝窗、LOW-E中空玻璃、内平开,隐形纱窗入户门：优质乙级防火钢木复合门，进口品牌配海福乐（HAFELE）、史丹利（Stanley)、英格索兰(IR)、瑞高(BE
15、STKO)、耶鲁(YALE)或同档次门锁。配高档电子门锁。大堂单元门：铝合金深棕色烤漆门。 公共空间：大堂、首层电梯厅、车库电梯厅均为精装修。大堂：地面：石材，局部石材拼花。墙面：石材。顶棚：石膏板吊顶刷乳胶漆。楼梯间：楼梯间为踏步、休息平台，均为瓷砖；铁艺木扶手，墙面与天棚刷内墙涂料。电梯厅：地面：石材；墙面：石材、配合木饰面。 电梯配置：一部电梯。品牌建议为上海三菱（津门）、芬兰通力、瑞士迅达（天津中心） 室内交工标准：毛坯 弱电系统：无线电话信号增强覆盖：提供手机信号放大。车库管理系统：停车场位于地下，具备出入口管理系统。地库出入口或小区出入口设置道闸及管理设备，具备远程读卡功能保安系统
16、：社区入口、社区路节点、大堂、地下公共通道主入口、电梯内配摄像监视系统。外围墙对视监控探测器，与监视系统联动。彩色大堂、地库门禁门口机，首层配置小院门禁门口机，可与本栋住户可视对讲，可与监控中心对讲；进口彩色可视对讲机室内分机，七寸机。 供暖：市政供暖、地辐射采暖 室内智能配套：燃气报警装置、室内紧急呼救系统。（2）住宅中高层与小高层 建筑风格：新古典风格，板楼设计。 立面建材：1-2层仿石材，其余部分为真石漆涂料 园林风格：欧式园林风格，绿植与硬质化景观为主，节点可设置动态水景。另可结合地块原有手表厂人文要素，进行主题化园林设计。 层高： 3米 门窗：窗：断桥铝窗、LOW-E中空玻璃、内平开
17、,隐形纱窗，国产品牌入户门：采用中档钢制乙级防火防盗隔音门。大堂单元门：铝合金烤漆门。 公共空间：大堂、首层电梯厅、车库电梯厅均为精装修。大堂：地面、墙面均为瓷砖，地面可局部石材拼花，石膏板吊顶刷乳胶漆。楼梯间：楼梯间为水泥踏步、休息平台，首层为瓷砖；不锈钢栏杆，墙面与天棚刷内墙涂料。电梯厅：地面铺地砖，墙面贴墙砖。 电梯配置：11、16、18层配置两部电梯，8层配置一部电梯。品牌建议为上海三菱（津门）、瑞士迅达（天津中心）、芬兰通力 室内交工标准：毛坯 弱电系统：无线电话信号增强覆盖：提供手机信号放大。车库管理系统：停车场位于地下，具备出入口管理系统。地库出入口或小区出入口设置道闸及管理设备
18、，具备远程读卡功能保安系统：社区入口、社区路节点、大堂、地下公共通道主入口、电梯内配摄像监视系统。外围墙主动对视监控探测器，与监视系统联动。彩色大堂、地库门禁门口机，可与本栋住户可视对讲，可与监控中心对讲；进口彩色可视对讲机室内分机，五寸机。 供暖：市政供暖、地辐射采暖 室内智能配套：燃气报警装置。（3）商业（含会所） 建筑风格：新古典风格，与住宅一致； 立面建材：商业为仿石材，会所为石材 层高：首层4.5米，二层3.5米 室内交工标准：毛坯 供暖：市政供暖、地辐射采暖 建筑要求：自来水供应，油烟气排放通道，污水排放及生化处理装置；满足轻餐厅营业要求6、客户定位：（1）住宅中高层客户主要定位为
19、：以南开区中部、南部、河西区中部的高端首置、常规首改为主。小高层客户主要定位为：以南开区、河西区全覆盖，高端首置、高端首改、常规再改为主力。退台洋房客户主要定位为：面向天津市区高端客户，追求居住平台升级的高端再改客户为主力。（2）商业（含会所）商业客户主要定位为：本地及外地商业经营客群，高端商业投资客群。7、价格预测住宅全盘均价为：中高层27438元/，小高层32373元/，退台洋房38986元/；商业全盘均价预计49600元/；车位16万元/个。（三）估算项目规模根据天津市手表厂地块设计导则中强排方案计算整理，项目总建筑面积约130,000平方米，其中地上建筑面积90,000平方米，地下建筑
20、面积40,000 平方米，停车位785个。具体技术经济指标如下表：经济技术指标表项目指标备注地上容积率1.50 建设用地总面积() 60,089.00 总建筑面积() 130,000.00 地上功能建筑面积() 90,000.00 其中：高层住宅建筑面积() 39,275.00 小高层住宅建筑面积() 20,541.00 洋房建筑面积() 23,553.00 商业建筑面积() 3,000.00 含1575会所社区配套建筑面积（物业和社区用房）()3,631.00 地下建筑面积() 40,000.00 其中：地下非人防机动车库面积() 27,300.66 地下非机动车库面积()3,240.78
21、人防总面积() 9,458.56 其中：人防机动车库面积() 9,458.56 四、基底面积()： 12,017.80 五、建筑密度20%停车位个数 785.00 户数785.00 可售住宅建筑面积()(高层） 39,275.00 可售住宅建筑面积()(小高层） 20,541.00 可售住宅建筑面积()（洋房） 23,553.00 可售商业建筑面积()（含会所1575） 3000.00 可售住宅产权车位个数 785 （四）项目开发计划和销售计划1、开发计划本项目拟采用二期开发建设，一期计划如下: 工程计划于2013年8月上旬开始土方开挖、基础处理，于2013年9月下旬办理完施工手续，2013年
22、11月下旬完成正负零以下工程施工，2014年5月下旬完成主体结构施工，2015年2月中旬完成内外装修及设备安装，2014年10月中旬至2015年2月进行室外工程及绿化工程施工，于2015年3月办理完竣工备案, 2015年4月开始产品交付。二期计划如下:工程计划于2014年3月上旬开始土方开挖、基础处理，于2014年4月下旬办理完施工手续，2014年4月下旬完成正负零以下工程施工，2014年10月下旬完成主体结构施工，2015年6月下旬完成内外装修及设备安装，2015年6月中旬至2015年9月进行室外工程及绿化工程施工，于2015年10月办理完竣工备案, 2015年11月开始产品交付。2、销售计
23、划:住宅产品最早开盘时间：2013年4季度开盘；商业产品最早开盘时间：2014年4季度开盘；项目预计于2015年1季度清盘，销售周期18个月。全盘可实现总销售金额29.35亿元；全盘可实现均价33,984.86元/平米。（五）投资估算依据1、土地成本：选取样本后进行综合分析，通过对2012年南开区及项目周边重要成交土地的对比，选取样本后进行综合分析初步估计该土地的合理楼面地价为15298元/平米。2、前期工程费用：包括勘查测量费、规划设计费、项目报建费、三通一平费、临时设施费和代征道路绿化实施费用等，均按天津市同类工程平均费用水平计算。3、建筑安装工程费：以同类同档次物业建造价格水平匡算。4、
24、区内市政及环境工程费：包括市政接口费、红线内市政费及室外工程费，按天津市同类工程平均费用水平计取。5、公共配套工程费：根据规划方案，按天津市同类建筑平均造价水平将其建造成本计入公共配套设施建设费。本次测算公共配套工程费实际计入商业部分造价。6、借款费用：资金来源主要由股东借款和银行贷款解决，股东借款资金成本按年利率8%计取，银行贷款利率按一到三年期贷款基准利率6.15%上浮15%计取。7、开发间接费用：包括工程管理费、施工合同外奖金、营销设施建造费、工程造价咨询费、工程监理费、工程质量监督费、观测费等。工程管理费为上述25项之和的3%，其余以建筑面积为基数，按天津市有关费用标准计取，开发间接费
25、用合计为上述25项之和的5%。8、营销费用：按照销售收入的2.5%计取。9、管理费用：考虑项目计算期，暂估为945.33万元。10、财务费用：暂不考虑。 11、不可预见费：按前述1中的区外大市政工程费、26项费用之和的4.46%计取。12、销售税费：包括营业税、城市维护建设税及教育费附加，按照销售收入的5.65%计取。13、土地增值税：按照天津市规定，单价2万以上按照销售收入的3%预征，2万以下按照销售收入的2%预征（本次因单价超过2万元以上销售面积较多，暂按照3%预征估算）。清算时按照天津市规定，以整个项目为计算单位，以销售收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，按照四级超率累进税
26、率进行计算，本项目预征金额超过清算金额的，暂未考虑预征增值税返还。14、企业所得税：税率为25%。（六）测算结果项目总投资及利润估算表序号项目名称计算数量或基数每计算单位总计(万元)折合可售单价(元/)占总成本比例 1土地成本90000.00 16575.54 149179.87 17272.39 65.38%1.1土地出让金90000.00 15298.00 137682.00 1.2土地补偿费130000.00 500.00 1.3合作款项130000.00 0.00 1.4大市政配套费130000.00 246.91 3209.89 1.5区外市政工程130000.00 260.55 3
27、387.12 1.6土地税费90000.00 488.98 4400.86 2前期工程费 130000.00 230.61 2997.93 347.11 1.31%2.1勘测费130000.00 9.00 117.00 2.2规划设计费130000.00 81.61 1060.93 2.3报建费130000.00 70.00 910.00 2.4“三通一平”费130000.00 60.00 780.00 2.5临时设施建造费130000.00 10.00 130.00 2.6代征道路绿化等2.7其他费用3 建筑安装工程费 130000.00 2994.04 38922.47 4506.53 1
28、7.06%3.1土建安装工程90000.00 2167.97 19511.73 3.2设备供货安装90000.00 722.66 6503.94 3.3独立车库40000.00 3222.04 12888.16 3.4永久售楼处、样板房装修3.5其他费用4区内市政及环境工程 130000.00 411.23 5345.93 618.96 2.34%4.1区内供电工程130000.00 0.00 0.00 4.2区内供水工程130000.00 40.00 520.00 4.3区内供气工程130000.00 0.00 0.00 4.4区内供热工程130000.00 70.87 921.30 4.5
29、小区园建24035.60 650.00 1562.31 4.6小区绿化24035.60 650.00 1562.31 4.7小区道路4.8排水与排污工程130000.00 15.00 195.00 4.9小区弱电系统130000.00 30.00 390.00 4.1室外零星设施130000.00 15.00 195.00 5公共配套工程 130000.00 0.00 0.00 0.00 0.00%6借款费用130000.00 1438.75 18703.80 2165.57 8.20%7开发间接费130000.00 181.79 2363.32 273.63 1.04%7.1工程管理费472
30、66.33 3.00%1417.99 7.2施工合同外奖金130000.00 10.00 130.00 7.3营销设施建造费130000.00 10.00 130.00 7.4咨询费130000.00 12.00 156.00 7.5监理费130000.00 18.00 234.00 7.6质量检测费、观测费130000.00 10.00 130.00 7.7物业管理启动费130000.00 5.00 65.00 7.8其他费用100.33 8营销费用293523.85 2.50%7338.10 849.62 3.22%9管理费用130000.00 72.72 945.33 109.45 0.
31、41%10财务费用130000.00 0.00 0.00 0.00 0.00%11不可预见费53016.76 4.46%2363.32 273.63 1.04%12项目总投资130000.00 16112.02 209456.25 24251.32 91.80%13项目总成本130000.00 17550.77 228160.05 26416.89 100.00%14项目销售收入130000.00 22578.76 293523.85 33984.86 128.65%14.1商业用房3000.00 49600.00 14880.00 14.2公寓0.00 0.00 0.00 14.3普通住宅（
32、高层）83369.00 31916.40 266083.85 14.4车位785.00 160000.00 12560.00 15销售税费16584.10 16毛利48779.70 17土地增值税8805.72 18所得税前利润39973.98 19净利润29980.49 20总成本利润率17.52%21销售利润率13.62%22财务内部收益率37.16%四、项目投融资计划（一）融资方案目前，公司2013年拟新增项目所需资金主要来源，主要是股东借款、银行贷款和销售回款。根据公司目前资金状况及预计融资到位进度，为解决拟竞买的天津市手表厂商住用地项目资金需求，结合该项目开发进度及销售回款速度，为维
33、持项目资金平衡，该项目融资方案计划如下：1、拿地及前期报批阶段在项目具备开发条件（即“四证”齐全）之前，项目拿地费用及前期报建费用等均来源于股东借款资金。2、项目建设阶段在项目完成前期报批取得“四证”后，可向银行申请项目开发贷款，解决项目建设资金，并逐步置换股东借款。3、项目销售阶段在项目开始销售后，通过项目回笼资金滚动开发，优先偿还股东借款，并逐步偿还银行开发贷款。（二）资金筹措及还款计划该项目预计实际投资约22.82亿元，项目资金占用峰值预计出现在2013年第三季度，资金峰值14.80亿元，其中土地成本14.51亿元。具体资金筹措及还款计划如下：1、股东借款第一年度申请股东借款14.8亿元
34、，用于项目土地费用、前期费用和管理费用等，在项目开发贷款办理完善及项目开始销售后，逐步置换和偿还，预计第一年度第9月底归还股东借款7.0亿元，第一年年底归还股东借款0.27亿元，第二年度第6月底归还股东借款5.1亿元。2、项目开发贷款根据项目开发进度，预计第一年度第9月初取得“四证”，计划向银行贷款7亿元，预计第二年底归还银行贷款6.9亿元，第三年第6月底归还银行贷款0.1亿元。3、项目销售回款该项目商品房预计于第一年第4季度开始对外销售，共销售回款 29.35亿元，其中第一年销售回款5.78亿元，第二年销售回款18.40亿元，第三年销售回款5.17亿元。销售回款除了满足项目开发建设资金外，富
35、余资金优先安排归还股东借款。五、实施主体方案拟以天津城市公司作为竞买主体，获得意向地块后，成立全资项目公司开发南开区手表厂商住项目。六、项目敏感性、盈亏平衡点分析本项目在土地成本、建造成本提高5%和销售收入下降5%的不利情况下，总成本利润率仍能分别达到14.80%、16.53%和11.30%，当项目土地成本增加至预期土地价格的129.03%(楼面价格为19739.01元/) 土地价款达到177,651.08万元；,当项目销售收入下降至预期售价的86.03%，（当高层23605元/m2、小高层27851元/m2、洋房33540元/m2、商铺42671元/m2、车位137648元/个）或建安成本增
36、加至预期造价的202.7%（合总建筑面积6068.91元/m2的成本），本项目净利润为零，项目达到盈亏平衡点。七、项目风险评估1、面临风险（1）项目西侧紧邻供热站，造成地块一分为二，对整体项目形象和项目东南角（E地块）造成影响；（2）地块内的热力管道的掩埋费用需我公司承担，地下处理成本将有所增加。 （3）房产税出台呼声渐高，对于高端住宅产品的打压程度，需要慎关注。2、应对策略（1）可在首期将全产品线推出市场，形成丰富的产品梯度，并形成以洋房为标杆、11层小高为亮点，8层小高与中高产品为主力去化的产品结构。确保首期热销，同时兼顾流量。使项目整体品质提升。（2）通过设计阶段合理优化，减少成本确保全
37、盘利润空间。（3）密切关注市场动态与调控政策,通过合理营销的手段减少政策及市场波动带来对本项目的不利因素。八、结论及建议经过初步测算，在楼面地价为市场评估价15298元/(地块总价137682.00万元)时，项目总成本为228,160.05万元，预期项目净利润29,980.49万元，总成本利润率17.52%，销售利润率13.82%。财务内部收益率(FIRR)37.16%，当折现率取12%时，财务净现值(FNPV)为25,795.00 万元，项目静态投资回收期为1.86年，动态投资回收期1.96年。项目开发周期为3年，投资回收期较快，财务指标能满足公司投资回报要求。考虑到公司战略发展需要，天津地
38、区作为重点拓展区域，建议批准以下事项:1、同意天津中水电置业有限公司参与竞买该项目。2、总成本利润率不低于10.00%时，土地竞买价格上限为楼面单价不超过16,719.00元/，地块总价不超过150,471.00万元。此时房地产公司需以股东借款方式实际投入16.10亿元（其中地价款15.05亿元, 其余土地成本、前期工程费等1.05亿元），实际获取净利润18,290.11万元；项目资本金净利润率11.36%。3、总成本利润率不低于8.00%时，土地竞买价格上限为楼面单价不超过17,133.00元/，地块总价不超过154,197.00万元。此时房地产公司需以股东借款方式实际投入16.50亿元（其
39、中地价款15.42亿元, 其余土地成本、前期工程费等1.08亿元），实际获取净利润14,895.12万元；项目资本金净利润率9.03%。妥否，请批示。注：本报告中采用数据来源为：天津市土地整理储备中心网站公开资料及统计数据；天津市房地产交易管理网公开资料及统计数据；富思博得数据库；项目市场调研所搜集整理的有关资料； 本报告中所出现的土地均为经营性用地，包括住宅用地、商服用地、商务金融用地。本报告中所出现的商业中一拖二的为两层商业，一拖三的为三层商业。本报告中所出现的小高层为7-11层住宅，中高层为12-18层住宅。第一章 天津市基本经济情况一、城市概况（一）地理位置天津市地处环渤海经济圈中心、
40、距北京114公里，距河北唐山99公里，距沧州97公里，是中国北方最大的沿海开放城市，也是近代北方最早对外开放的沿海城市之一。天津市位于华北平原海河五大支流汇流处，东临渤海，北依燕山,海河是天津的母亲河。 第 30 页（二）行政区划及人口天津有12个市辖区，1个副省级区，3个市辖县。2011年末全市常住人口1354.58万，年均人口增长率约5%；其中南开区占地39平方公里，人口为87万人。市辖区县城区名称面积（平方千米）人口（万）2011年人口密度人/平方公里中心城区和平区1040.2240221河西区3780.3021127南开区3986.6622480河东区3971.8018117河北区27
41、63.1821331红桥区2153.8425325环中心城四区东丽区46035.73747津南区40142.061084西青区54536.60646北辰区47837.37790（三）天津市城市发展沿革天津经过近百年的发展已经成为“中国国家中心城市，中国北方经济中心、环渤海地区经济中心、中国北方国际航运中心、中国北方国际物流中心、国际港口城市和生态城市，中国中医药研发中心。”20 世纪中叶，天津成为中国北方最大的港口和商业城市。解放后1980 年，天津是中国北方重型制造业名城。19802005 年，天津国内生产总值增长速度超过全国平均水平，但落后于长江三角洲和珠江三角洲城市。2006 年现在，天津被定位为经济中心，引领环渤海地区的发展。滨海新区带来了国家发展战略，并成为重要的经济增长点。（四）天津城市总体规划天津城市总体规划将京津塘高速公路走廊作为城市主要发展方向，提出了“一轴两带三区”的城市空间布局结构：1、“一轴”由“武清新城中心城区滨海新区核心区”构成的城市发展主轴。2、“两带”由“宁河、汉沽新城滨海新区核心区大港新城” 构成的东部滨海发展带，以及由“蓟县新城宝坻新城中心城区静海新城” 构成的西部城镇发展带。3、“三区”北部蓟县山地生态环境建设和保护区、中部“七里海大黄堡洼”湿地生态环境建设和保护区以及南部“团泊洼水库北大港水库”湿地生态环境建