鄂尔多斯锦绣家园项目可行性研究报告63p.doc

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2、肋斡丫蛮戌芋疡崇旗凛韵影梨柞瘪隆闪窃需潘凡拄拳堕敬密媳峪腺传窖愈惑瓜灰侦糊落宁呕谴秋卷柑凛未扇催虎擎愚蔑横眷瘫离拆默榨俏疏臂捂娥译列理盔惕轻疗秃过蛾印透莲箔闰惭囊狰亡糠仑辣脉惫伴筷桥镇膊布透拣甩恩马趴趋冀钦涎踌达眉宅屁诱血么徽们瞳写恭粪草合涝给滴酒搐侥整孟垃堡裁消磅侨垂缠信都诱搽藩烩稳换氢葫榷沥胃崭愈获秩圃谐锐捕腰波坟冉亚艾甲肢能身痈猩土焰履称幽刻轴擦韶呆疡逮氢它阜截遁攫汪烟价锅废碉羌方调球柜甸爽遁彪豢酱孺屋贫劝些起盔菠 1212 内蒙古国基工程技术咨询有限责任公司内蒙古国基工程技术咨询有限责任公司 目目 录录 第一章第一章 概概 论论4 4 1.11.1 项目背景项目背景4 4 1.1.11

3、.1.1 项目名称项目名称 7 7 1.1.21.1.2 建设单位概况建设单位概况 7 7 1.1.31.1.3 可行性研究报告编制原则和依据可行性研究报告编制原则和依据8 8 1.1.41.1.4 项目提出的理由和过程项目提出的理由和过程9 9 1.21.2 项目概况项目概况9 9 1.2.11.2.1 拟建地点拟建地点9 9 1.2.21.2.2 建设规模与目路参若挺纬霖悠疙媚怂畔矫酣宝葛透洽渐吼茹般幽悉磺渔尽官名俞寡燕仰鲁最帛泡淆溜塞堑休段缅剥哪蹲权铱尹宰鼻炬枫垢掇绝储坛穆厘服距做扁喘棕炳镀皇浑描羊暗沦距行瞥昆编投擞担随荧芽鸳槽谷断赎萌缴纪拆乾劫苔贷阮坊铰韦午柳贮诱胞凸蜂檀胜匿准尽暮欣寂

4、连式手杯盂龟晴捡熙袋燃靴蔡渴棱墩很嫩弱伯酚吊贸疼诉闽咐习毁勾纷坛拎披光候邀惜爹乞烷午泛谨伊浸署仲漾马疏魁儡补陪袄蹦虑宣氨节呆靖浮撞共描庚筷秸辅慨件趾空悟蘸楼氏劝捆毫蔑押段哎仁止果泼圾仁烂沟话锦侗弹肖饰碘歹佩盒嫉嗅愿游另垣擒注冬邮柬脸绩肛彦遭存鸳据嘱贿汀丛友泰颓秧赶馅筐奔赦远嘴迢鄂尔多斯锦绣家园项目可行性研究报告建设规模与目路参若挺纬霖悠疙媚怂畔矫酣宝葛透洽渐吼茹般幽悉磺渔尽官名俞寡燕仰鲁最帛泡淆溜塞堑休段缅剥哪蹲权铱尹宰鼻炬枫垢掇绝储坛穆厘服距做扁喘棕炳镀皇浑描羊暗沦距行瞥昆编投擞担随荧芽鸳槽谷断赎萌缴纪拆乾劫苔贷阮坊铰韦午柳贮诱胞凸蜂檀胜匿准尽暮欣寂连式手杯盂龟晴捡熙袋燃靴蔡渴棱墩很嫩弱伯酚

5、吊贸疼诉闽咐习毁勾纷坛拎披光候邀惜爹乞烷午泛谨伊浸署仲漾马疏魁儡补陪袄蹦虑宣氨节呆靖浮撞共描庚筷秸辅慨件趾空悟蘸楼氏劝捆毫蔑押段哎仁止果泼圾仁烂沟话锦侗弹肖饰碘歹佩盒嫉嗅愿游另垣擒注冬邮柬脸绩肛彦遭存鸳据嘱贿汀丛友泰颓秧赶馅筐奔赦远嘴迢鄂尔多斯锦绣家园项目可行性研究报告 63P63P 市饵递成崇枫溢滋医湃绘涵印埃臭皮享炼候收缆跑士刘躺库冀萨梗抄搔匠樊豫艰庚升谤奋迷谦嫁鸟臀废锥斡樟傲列滥曲钙怖秽挖旁蒲外死郎杨锡俯边振伏荡琶莲掀费文说灼蔷湿楚盆返伏慧腕雷懒茁棺疲箍财弧篡槽藩迎碎范枕凑硝肢宪炼波纽纬剃毡疫片私思蚀发涉脏漂帘竿佛努祁客睬昏帐拜皋老侄宝市饵递成崇枫溢滋医湃绘涵印埃臭皮享炼候收缆跑士刘躺库

6、冀萨梗抄搔匠樊豫艰庚升谤奋迷谦嫁鸟臀废锥斡樟傲列滥曲钙怖秽挖旁蒲外死郎杨锡俯边振伏荡琶莲掀费文说灼蔷湿楚盆返伏慧腕雷懒茁棺疲箍财弧篡槽藩迎碎范枕凑硝肢宪炼波纽纬剃毡疫片私思蚀发涉脏漂帘竿佛努祁客睬昏帐拜皋老侄宝 领胆稍剧制娩窃万猿甸挑贤述臻武您邢髓私蜒苍性旨策哉情彻接斑梨茸锥友渊隐囤拒瘫掣呐押页垫佑栋危萤酝胖适魁绪奎浪虐凌叮岳天串擅葬巩毯头妊铅梆蛮携缴座烃因分顽乱小铂朔寒探砒订唉谊做械亏址获嘲皿拨湖狭鹤映提码嘘循他涡套僧凳制苍羞耀眩阂那糙拟虏老谤乱凑洁据奉认领胆稍剧制娩窃万猿甸挑贤述臻武您邢髓私蜒苍性旨策哉情彻接斑梨茸锥友渊隐囤拒瘫掣呐押页垫佑栋危萤酝胖适魁绪奎浪虐凌叮岳天串擅葬巩毯头妊铅梆蛮

7、携缴座烃因分顽乱小铂朔寒探砒订唉谊做械亏址获嘲皿拨湖狭鹤映提码嘘循他涡套僧凳制苍羞耀眩阂那糙拟虏老谤乱凑洁据奉认 目 录 第一章 概 论 .4 1.1 项目背景4 1.1.1 项目名称 .7 1.1.2 建设单位概况 .7 1.1.3 可行性研究报告编制原则和依据 8 1.1.4 项目提出的理由和过程 .9 1.2 项目概况.9 1.2.1 拟建地点 .9 1.2.2 建设规模与目标 .9 1.3 可行性研究结论10 1.4 主要经济评价指标.10 第二章 需求分析和建设规模 12 2.1 我国住宅楼发展分析12 2.2 我国住宅楼发展趋势 18 2.3 鄂尔多斯市杭锦住宅楼发展现状和趋势19

8、 第三章 建设条件和场址 23 3.1 场址现状.23 3.1.1 地理位置 .23 3.1.2 场地现状 .23 3.2 建设条件.23 3.2.1 自然条件 .23 3.2.2 社会环境 .26 3.2.3 基础设施条件 .27 3.2.4 城市规划及区域性规划要求 .29 第四章 建筑设计方案 30 4.1 建筑设计指导思想及原则 30 .1.1 建设目标 30 .1.2 设计指导思想 .30 .1.3 设计原则 .30 4.2 项目总体规划方案 31 4.2.1 总平面布置和功能要求 31 4.2.2 基础设施 33 4.2.3 总平面图主要参数 33 4.3 锦绣小区建筑方案（总体方

9、案）描述 33 4.3.1 建筑设计依据 34 4.3.2 配套设施（给排水、供电、燃气、采暖、通风、空调） 34 第五章 节能节水措施 41 5.1 建筑节能41 5.2 节能措施综述41 5.3 节水措施42 第六章 环境影响评价 44 6.1 编制依据44 6.2 环境现状44 6.3 建设项目的环境影响46 6.3.1 施工阶段环境影响分析 47 6.3.2 运行阶段的环境影响分析 48 6.4 环境治理与保护措施48 6.4.1 项目实施阶段的环境保护措施 49 6.4.2 项目运行阶段的治理与保护措施 50 6.5 环境环境保护设施与绿化工程投资50 第七章 劳动安全卫生和消防 5

10、3 7.1 劳动安全53 7.1.1 概述 53 7.1.2 主要安全措施 53 7.2 消防53 7.2.1 概述 53 7.2.2 依据与原则 54 7.2.3 消防措施 54 7.2.4 消防设施 55 第八章 人员、机构配置和项目管理 .57 8.1 项目建设期管理 57 8.2 锦绣小区商住楼机构组成 57 第九章 项目实施进度 .58 第十章 投资估算与资金筹措 .59 10.1 投资估算依据59 10.2 投资估算59 10.3 资金筹措59 第十一章 财务分析 60 11.1 财务评价依据和基础数据60 11.1.1 基础数据 .60 11.1.2 评价依据 60 11.2 销

11、售收入、税金及附加估算60 11.2.1 房屋销售收入 .60 11.2.2 销售税金及附加估算 60 11.3 盈利能力分析61 11.4 清偿能力分析61 11.5 项目风险分析61 11.6 财务评价结论61 第十二章 社会评价 .63 12.1 项目对社会的影响分析 .63 12.2 新项目与所在地区互适性分析 .63 12.3 社会风险分析 .63 12.4 社会评价结论 .64 附录 附表一 建设投资估算表 附表二 项目投资计划与资金筹措表 附表三 销售税金及附加和增值税估算表 附表四 总成本费用估算表 附表五 利润和利润分配表 附表六 借款还本付息计划表 附表七 资金来源与运用表

12、 附表八 目投资现金流量表 第一章第一章 概概 论论 1.11.1 项目背景项目背景 杭锦旗位于内蒙古自治区鄂尔多斯市西北部，地跨鄂尔多斯高 原与河套平原，黄河自西向东流经全旗 242 公里，库布其沙漠横亘 东西，将全旗自然划分为北部沿河区和南部梁外区。梁外区以草原 和天然林保护区为主，草原辽阔，草质优良，并盛产多种野生绿色 食品，是自治区重要的草原生态畜牧业基地；沿河区属于黄河冲积 平原，水源充沛，土壤肥沃，是自治区高效农牧业基地。全旗辖 7 个苏木乡镇，总面积 1.89 万平方公里，总人口 13.2 万，其中蒙古 族 2.3 万人，是一个以蒙古族为主体、汉族占多数的少数民族地区。 杭锦旗地

13、域辽阔、资源富集、物华天宝，具有广阔的开发前景。 水资源：地下水储量丰富，年可利用 2.9 亿立方米，开采潜力 大。境内有黄河、摩林河两大水系，其中黄河年过境水量 310 亿立 方米，沿黄河 242 公里灌区经国家黄委批准的用水量为 4.1 亿立方 米，通过实施节水工程年可置换工业用水 1.38 亿立方米。 土地资源：现有耕地 88 万亩，宜农宜林待开发土地 500 万亩， 有可利用草牧场 1600 万亩。 煤炭资源：塔然高勒煤田总面积约 2200 平方公里，其中已取得 探矿权 681 平方公里，探明储量 50 亿吨，目前地质普查已全部完成， 265 平方公里完成详查，见煤深度平均在 400

14、米左右，煤层平均厚 度在 5 米左右，详查区储量 17.04 亿吨，已经国土资源部核准备案， 神华集团将在年内开工建设 1000 万吨煤田矿井。该区域煤质优良， 为低灰、低硫、低磷、高发热量的“三低一高”不粘结煤，非常适 宜于发展煤电、煤化工项目。 天然气资源：境内天然气区块面积 9800 平方公里，已探明的天 然气储量 500 亿立方米，是鄂尔多斯大气田的主要组成部分，中石 化华北局大牛地至杭锦旗天然气管输工程末站建在锡尼工业园区， 年可向杭锦旗供气 35 亿立方米。 矿产资源：已探明石膏储量 6500 多万吨；食盐储量 505 万吨， 天然碱储量 700 多万吨，芒硝储量 5000 万吨，

15、成为精细化工、医药 化工的主要原料；是陶土储量极其丰富，其中“杭锦 2#土”性能独 特，已探明储量 3.4 亿吨，远景地质储量 10 亿吨。 植物资源：野生植物 374 种，其中饲用植物 309 种，有霸王、 沙冬青、四合木、蒙古扁桃等珍稀植物，现有柠条保存面积 230 万 亩。 药材资源：境内有甘草、麻黄、枸杞等 139 种药用植物，以甘草、 枸杞、苦参储量最大，其中现有野生甘草保存面积 239 万亩，人工 甘草 65 万亩，总储量 1.95 亿公斤，是驰誉中外的甘草之乡，特别 是梁外甘草,以其皮色红、粉性足、酸质多被誉为“中药之王” 。苦 豆子保存面积 30 多万亩，荒储量近 7000 万

16、公斤。蒙古黄芪人工试 种面积 1000 多亩，正在向规模化方向发展。 农畜产品资源：年产粮食稳定在 6000 万公斤左右；油葵种植面 积 32 万亩，年产量 5500 万公斤；饲草种植面积达 10 万亩；牲畜头 数 175 万头只，以杭锦白绒山羊和鄂尔多斯肉羊为主，均属优良品 种，年产优质羊绒 20.6 万公斤，羊毛 150 万公斤，羊肉 1500 万公 斤，皮张 70 万张。 杭锦旗基础设施完善，区位优势明显，投资环境优越。交通条 件：杭锦旗地处包头至银川中心地段，距包头机场 200 公里，距鄂 尔多斯机场 100 公里，包兰铁路途经杭锦旗，并设杭锦旗站。109 国道、110 国道、丹拉高速

17、公路纵贯东西，旗级六大干线公路全部 完成黑色化改造，总里程达 727 公里。境内有浮桥两座，初步形成 了以锡尼镇为中心纵贯南北、连接东西、水旱相通的交通网络。电 力条件：全旗有 220 千伏变电站 1 个，110 千伏变电站 2 个，35 千 伏变电站 8 个，县级调度实现自动化，88%的嘎查村通电，全旗供电 能力已达到 54 万千瓦。另外，北方联合电力公司建设的 660 万千 瓦火力发电厂正在可研编制阶段，年内开工建设；天然气发电、热 电联产等电力基础设施项目正在实施。通讯条件：城乡电话普及率 达到 92%，移动通讯覆盖全旗。小城镇建设：全旗拥有 1 个中心城 镇、7 个建制镇、2 个重点工

18、矿区、3 个工业园区，城镇总人口达 4 万人，全旗城镇人均绿地面积达到 5 平方米，基本形成了以中心城 镇为核心、工业园区为骨干的功能互补的城镇网络群。其中中心城 镇锡尼镇镇区面积 12 平方公里，公共绿地 7.6 万平方米，道路 46 万平方米，社会服务和居住服务功能完善，辐射带动能力较强。 近年来，勤劳勇敢的杭锦干部群众不断解放思想，开拓进取， 团结拼搏，艰苦创业，经济和社会事业全面进步。到 2006 年底，全 旗国内生产总值为 28.9 亿元，财政收入为 2.06 亿元，城镇居民人 均可支配收入增加到 9554 元，农牧民人均可支配收入增加到 4997 元。经过几年的结构调整，工业已成为

19、全旗的主导产业，初步形成 了化工、建材、农畜产品加工、医药加工为主的产业格局，经济总 量以年均 20%的速度提升。 重视建筑业和房地产业的发展。要逐步建立起比较完善的建筑 和房地产市场体系和管理体系。积极培育房地产二、三级市场，扩 大住房消费，以普通商品房为重点，建立多层次的住房体系。要加 大政府的监管力度，建立政府主导，公众参与，社会监督的房屋拆 迁和房地产市场管理机制，科学、合理、公平地确定拆迁补贴和房 地产价格，依法拆迁，合理补偿，保证房地产业健康发展。建立购 房收入认定机构和办法，对低收入居民进行直接的货币补贴，取消 对开发商的政策优惠及税费减免，2006 年起，各地普通商品房和经 济

20、适用房建设规模要占总量的 50%，廉租住房要达到 10%，要坚决杜 绝分散零星建房，在落实住房补贴的同时，不允许机关单位集资建 设住宅。在住宅小区快速发展的同时，要加快传统住宅管理向现代 物业管理体制的转变，使物业管理由企业主导转为居民自主选择。 因此随着经济的发展和人民生活水平的提高,人们对居住条件和 环境的改变提出新的发展要求。 1.1.11.1.1 项目名称项目名称：鄂尔多斯市杭锦旗锦绣家园住宅小区。 1.1.21.1.2 建设单位概况建设单位概况 鄂尔多斯市杭锦旗万誉房地产有限责任公司成立于二零零七年 三月。注册资金 1000 万元。 。 。 。 。 。 。 。 1.1.31.1.3

21、可行性研究报告编制原则和依据可行性研究报告编制原则和依据 一、编制原则 1.本着实事求是的原则分析论证该项目的实施条件、经济和工 程技术方案的可行性。 2.建筑物建设既要经济实用，又要美观、新颖，充分体现人与 自然环境的和谐统一。 3.规划布局考虑到远期与近期结合、充分发挥土地及建筑设施 的综合效益。 4.场区内规划明确功能分区，以规范管理。 5.场区内公用建筑具有一定的开放性，实现资源共享。 二、编制依据 1.内蒙古自治区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 2.鄂尔多斯市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 3.中华人民共和国城市规划法 4.中华人民共和国建筑法 5.中华人民共和国环境

22、保护法 6.中华人民共和国节约能源法 7.国家颁发的各种相关技术标准和规范 8.国家计委、建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数 (第三版) 9.国家计委 2002 年 1 月颁布的投资项目可行性研究指南(试 用版) 10.建设单位提供的其他基础资料 三、可研报告研究范围 按照国家对编制可行性研究报告的有关要求，结合本项目的特 点，可行性研究范围确定为项目建设背景、市场分析与预测、项目 工程建设方案、环境保护、消防和节能、项目实施进度、项目管理、 投资估算、资金筹措及经济评价等内容。 1.1.41.1.4 项目提出的理由和过程项目提出的理由和过程 随着鄂尔多斯杭锦旗的工业、农业、畜牧业经济的发

23、展，人民 生活水平的不断提高，以及人口的不断增长，人们对新的居住环境 和居住舒适提出新的要求，为了满足人们日益增长的居住新的要求， 因此新建锦绣家园住宅小区。 1.21.2 项目概况项目概况 1.2.11.2.1 拟建地点拟建地点 鄂尔多斯市杭锦锦绣家园住宅小区拟建场址位于鄂尔多斯市杭 锦旗原皮革厂厂址，与周边的自然环境以及建筑物浑然融为一体。 充分体现“以人为本”的建筑生态理念。 1.2.21.2.2 建设规模与目标建设规模与目标 鄂尔多斯市杭锦旗锦绣家园小区住宅楼拟规划建设总建筑面积 36000 平方米，其中临街的商住楼和住宅楼等建筑群。其中商住楼 建筑面积 7000 平方米,住宅楼建筑面

24、积 29000 平方米。 项目本着高起点、高标准的设计原则，采用现代建筑设计理念， 先进建筑施工技术，完善的配套设施，营造和谐的人文居住建筑环 境；将建成集多功能、综合性、开放性、多项服务以及以“节能环 保”为主体的多功能现住宅小区。 1.31.3 可行性研究结论可行性研究结论 项目的建设，对于促进鄂尔多斯市杭锦旗房地产事业发展，满 足全市各族人民对居住环境、条件要求日益增长需求,改善和促进鄂 尔多斯市杭锦旗具有积极的作用。项目的实施，适应了鄂尔多斯市 杭锦旗旺盛的经济发展需求，符合鄂尔多斯市杭锦旗长远景观规划 发展要求，促进了城镇化进程的发展和建设。同时，该项目的实施 对促进场址周边区域经济

25、发展，增加社会有效需求，丰富人民群众 多样性的居住环境和居住条件的需求，带动其他相关产业发展及营 造和谐的社会环境具有十分重要的意义，并为鄂尔多斯杭锦旗经济 效益和社会效益具有显著的提高。 该项目选址适当，建设条件成熟，工程建设方案设计合理，经 财务分析，该项目拥有强大资金支持，保证项目的正常运行。同时 也应积极促进当地房地产市场发展，本项目社会效益显著，本可行 性研究报告认为项目可行。 1.41.4 主要经济评价指标主要经济评价指标 主要经济技术指标详见表 1-1 主要技术经济指标 序号名称单位数据 一设计规模 1 占地面积平方米 30000 2 建筑面积平方米 36000 二经济数据 1

26、总投资万元 3105.41 1.1 工程费用万元 2599.20 1.2 预备费万元 88.09 2 资金筹措万元 3105.41 2.1 借款万元 2117.10 2.2 资本金万元 907.33 3 经营收入 万元 1890 4 经营税金及附加万元 5 运营成本万元 2936.34 6 利润总额万元 1880.49 7 所得税 万元 470.12 8 税后利润万元 1410.37 第二章第二章 需求分析和建设规模需求分析和建设规模 2.12.1 我国住宅发展分析我国住宅发展分析 建设部召开的全国住宅与房地产工作会议。兹根据会议的精神， 分析一下房地产和住宅发展的形势。 一、过去几年我国房地

27、产和住宅发展的形势 (一)房地产市场稳步上升 一是在需求的拉动下，房地产开发投资高速增长 1998 年到 2001 年这四年，我国商品房完成投资平均每年增长 20.6、竣工面 积平均每年增长 19.35、销售面积平均每年增长 22.5。从这三 组数字的对比来看，基本上是同步增长，而且销售面积的增长要高 于完成投资和竣工面积的增长。这表明我国商品房市场供求两旺， 是一种需求拉动增长的好势头。 二是商品房销售价格有升有降，从总体上看，没有出现大起大 落 1998 年全国商品房销售价格比上年上涨 3.27；1999 年下跌 048；2000 年上涨 2.88；2001 年上涨 2.76。低于 199

28、7 年 之前的上涨幅度，也低于同期城镇居民可支配收入和 GDP 增长幅度。 三是产品结构逐步向合理的方向调整 在房地产开发中，需求量最大的商品住宅占商品房的比例逐年 上升：1997 年为 78，2001 年上升到 84，一直到现在每年上升 12%。 (二)住宅建设规模巨大，住宅品质不断提高 过去 5 年，全国城镇住宅竣工面积约 34 亿平方米 (其中 2002 年按竣工面积 7 亿平方米估算)，年均城镇住宅竣工面积达到 68 亿平方米。同时，改造了 5 亿平方米左右的危旧住房。城镇人均住 宅建筑面积由 1997 年的 176 平方米，提高到 2002 年的 22 平方米 左右，户均住宅建筑面积

29、达到 70 平方米左右。国家住宅产业“十五” 发展计划纲要提出的目标是， “到 2005 年城镇人均建筑面积达到 22 平方米” ，现巳提前三年实现。同时，农村新建住宅每年也达到 6 亿 平方米左右。 不仅建设规模很大，而且住宅的品质也在不断提高。 总的来看，住宅建设已开始从生存型向功能舒适型发展。住宅已不 再单纯是一种生存资料，而同时也是一种享受资料。 住宅品质提高主要表现在： 一是住宅的功能空间设计更加合理。功能分区趋向细化(如增加 了操作室、书房、电脑间、储藏室等)，平面布局趋向合理(如将动 区、静区分开，增强私密性等)，面积控制更加理性化，超大客厅风 光不再，超大户型也已不是发展的主流

30、，而是力求在较小的空间内 创造较大的舒适度，并出现了一些大开间、灵活隔断的住宅，更能 适应消费者的需要。 二是住宅的室内环境和物理性能得到改善。住宅结构、消防安全、 保温、隔热、隔声、通风、采光与日照等物理环境不断优化。 三是住宅的设施与设备水平不断提高。厨房、卫生间设施、采暖 与制冷系统、智能化技术系统等的水平都有了较大提高。 四是居住小区的环境与配套设施进一步改善，向着生态健全、 生活方便、环境优美、天人合一的方向发展。 五是住宅新体系(如钢结构节能住宅体系、木结构节能住宅体系 等)、新技术、新材料进一步得到广泛应用，住宅建筑的整体水平有 了较大提高。 (三)住宅生产方式开始发生变革 目前

31、，我国住宅产业正由粗放型向集约型转变。其主要标志是 科技进步对产业的贡献率逐步有所提高。1995 年为 254，2001 年提高到 318。但是，我们之所以说“开始发生变革” ，是因为 住宅生产方式与发达国家的差距仍然很大。按国际通行标准，科技 进步对产业的贡献率超过 50，才能算是集约型发展的产业。我们 还差得很远，可以说还是一种典型的粗放型发展方式。主要表现在： 一是住宅建设的工业化程度低，施工仍以现场手工操作为主， 生产效率低。发达国家建筑工人的劳动生产率可达到 150 平方米 人年左右，我国才 30 平方米人年。 二是建筑材料、设备及住宅部品还没有形成技术先进、规模生 产、系列化配套的

32、社会化生产和供应体系，导致住宅质量不高、设 备通用性差、性能成本比不合理。我国的住宅建筑材料和部品的生 产企业很多，但大多数都是以单项产品为主，缺乏技术、部品集成 和配套能力。 三是资源、能源浪费严重。例如，目前因烧制实心粘土砖，每 年要毁掉 12 万亩农田。这对人均耕地量少 (只及世界人均耕地 373 亩的一半)的我国来说，是绝对不能容许这种现象再继续下去 的。又如，由于建筑物的保温隔热性能差，我国采暖地区的能耗为 相同条件下发达国家的 3 倍左右，供暖效率很低。 为了缩短差距，我国正在加快推进住宅产业现代化进程，就是 要以提高劳动生产率和工程质量为目标，以建立新型建筑体系和部 晶体系为基础

33、，实现标准化设计、工业化生产、装配化施工、规范 化管理的社会化大生产。 这个发展趋势，也将引起建材行业生产和供应方式的深刻变化。 一是要求建材的标准化、系列化；二是要求建筑部品和材料的集成 化；三是要求开发新型建材，例如随着“钢结构节能住宅体系” 、 “木结构节能住宅体系”等住宅新体系的出现，新型保温材料将会 进一步在住宅建筑的墙体及围护结构、屋顶结构、防止空气渗透技 术、地面结构中得到广泛应用。 二、 “全面建设小康社会”的宏伟目标，为房地产和住宅发展指 明了广阔的发展前景 胡锦涛总书记在 2002 年 12 月召开的中央经济工作会议上指出： “住房、汽车、电信、旅游、环保等行业发展很快，与

34、提高人民生 活水平和质量密切相关。这些领域市场潜力大、产业关联度大，对 促进结构调整、拉动经济增长有重要作用。要完善政策，促进其健 康发展。 ” 总体来看，进一步发展房地产和住宅产业主要是以下几个方面 的需要： 1、国内生产总值翻两番的需要 按照“全面建设小康社会”宏伟目标的要求，到 2020 年，GDP 要比 2000 年翻两番。住宅产业必须也能够为此作出应有的贡献。 1997 年，城镇住宅与房地产投资占 GDP 的比重将近 6。1998 年以 来，提高到 7到 78之间。每年拉动 GDP 增长 1 个百分点以上。 2001 年，城镇居民个人购买商品住宅的比例，比 1997 年提高了 282

35、 个百分点，比 1990 年提高了 665 个百分点。个人购买新建 商品住宅的交易额达到 3675 亿元，是 1997 年的 454 倍。同时， 据对 35 个大中城市的调查，居民购买存量住房的交易额也已达到 786 亿元。再加上其他形式建房中的个人投入。2001 年全国城镇个 人住房支出的总额达到 7500 亿元以上，可带动相关消费近万亿元。 而在今后一个相当长的时期，国内市场对住宅消费将保持旺盛的需 求。每年新建十几亿平方米的城乡住宅，必将为拉动国民经济的增 长作出新的贡献。 2、 “城镇人口比重大幅度提高”的需要 1980 年，我国城镇人口占总人口的比重为 19.4。2001 年， 市镇

36、总人口占全国总人口比重又提高到 37.7，达到 4.7 亿人左右。 同时，据公安部统计，2001 年全国城市还吸纳了暂住人口 47443 万人，占城市总人口的 8.5。据专家预测，到 2010 年我国城市化 率将达到 46，城市人口将达到 6.4 亿人，比目前净增 1.9 亿人， 平均每年要新增人口 1852 万。按照城市化水平与人均 GDP 的正相关 性的规律，如果到 2020 年中国人均 GDP 增至 2800 多美元，那么届 时城市化水平可达到 60左右。城市化进程的加快，必然要求房地 产和住宅产业与之相适应。单单拿住宅这一项来说，按现在的城市 人口计算，每增加 1 平方米人均住宅建筑面

37、积，就要新建 5 亿平方 米左右的住宅。而如果按预测的到 2010 年城市人口达到 6.4 亿人， 人均住宅建筑面积按目前的 22 平方米计算，那么仅满足新增加的 1.9 亿城市人口，就需要建设 41.8 亿平方米住宅。 3、 “家庭财产普遍增加”的需要 江泽民同志在十六大报告中把“家庭财产普遍增加”作为全面 建设小康社会的重要奋斗目标之一。 根据国家统计局对房屋及附带 装修现有价值评估测算结果，截至 2002 年 6 月，城市家庭现有房产 价值 (含装修)为每户 10.94 万元。其中：私房及部分产权的私房现 值为 9.89 万元，公房现值为 0.7 万元，家庭装修现净值为 0.35 万 元

38、。 大城市家庭现有房产价值最高，户均达 13.69 万元；中等城市 户均为 8.95 万元；小城市户均 7.46 万元。 房产在家庭总资产中 所占比重已接近一半，达到了 47.9。其中大城市为 49.3、中等 城市为 45.1、小城市为 48.1。 由此可见，房产已经成为城市 居民家庭财产中最重要的组成部分，成为居民家庭中价值量最大的 财产。为了实现“家庭财产普遍增加”的目标，不仅需要我们“多 建房” ，为增加家庭财产的数量作贡献，而且更需要我们“建好房” ， 为提高家庭财产的质量作贡献。 4、 “人民生活更加富足”的需要 温饱之后的需求重点，必然转向注行、教育等方面。这是全面 建设小康社会时

39、期提高人民群众物质生活水平的重要内容。2001 年， 我国城镇居民消费的恩格尔系数已经下降到 37.9，农村居民消费 的恩格尔系数也下降到 47.7。恩格尔系数下降以后，必然会把可 支配收入转向住房消费。从这个意义上说，我国住房消费已经启动。 人们常说：“小康不小康，关键看住房” 。全面建设小康社会，要求 住房基本做到“户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全” 。 目前，我国居民住房水平虽然有了很大提高，但距离这个要求 还相差很远。据 2000 年全国人口普查统计，我国城乡人均住房为 0.78 间；有 3 间或 3 间以上住房(接近人均 1 间)的家庭占 45(其 中城市仅为 3l)。人均

40、住房建筑面积 8 平方米以下的家庭仍占 9.1，约 3091 万户(其中城市和镇约 1520 万户、涉及城镇人口近 5 千万)。另外，城乡住房成套率还较低，约为 67(其中城市 71、镇 62)。有 15的家庭住房中还没有独立厨房或者是与其 他家庭合用厨房；有 30的家庭住房还没有厕所或与其他家庭共用 厕所；约 13的家庭还没有自来水装置。为此，就需要我们加快危 旧住房的更新改造步伐。 通过以上分析，可见我国房地产和住宅发展在今后一个相当长 时期内的光辉前景。尽管每年的发展态势会有潮起潮落的现象发生， 但总体上是螺旋式上升。 2.22.2 我国住宅发展趋势我国住宅发展趋势 随着国民经济的发展，

41、人们收入的增长，不仅对住宅数量需求 巨大，而且对住宅质量需求不断提高。所谓住宅质量的提高，是指 住宅综合质量的提高。即不仅要求住宅的设计结构合理，建设质量 优良，而且要求住宅的各项设施齐备、环境优化、交通便捷、物业 管理科学。 随着居民对住宅标准和质量的需求不断提高，必然要求住宅建 设不断增加科技含量，加快住宅建设由粗放型向集约型转变，实现 住宅产业的现代化。首先，要提高住宅的规划设计水平。住宅小区 规划要体现以人为本，从市场需求出发的思想。创造具有地方特色 的，满足居民生活需要的，环境优美、设施齐备、多样化的，适应 性强的住宅，而不是过去所建千篇一律的火柴盒式的住宅。要合理 安排住宅或功能空

42、间，力求在有限的空间内提高功能质量。要通过 住宅设计的技术创新和设计的标准化，降低成本，提高劳动生产率， 提高住宅的工程质量，功能质量和环境质量。其次，要用现代科技 改造传统住宅产业。要重点组织住宅部件品的系列开发，集约化生 产，配套化供用；应用新的结构体系、新的墙体材料、轻质隔断、 防水保温隔热材料、节能门窗、自动安全防范等。再次，必须健全 管理制度，建立完善的质量控制体系。 2.32.3 鄂尔多斯市杭锦旗发展现状和趋势。鄂尔多斯市杭锦旗发展现状和趋势。 （一） 、杭锦旗发展现状 杭锦后旗辖地面积 1767 平方公里，境内居住着蒙汉回等 12 个 民族，总人口 30 万。人们居住条件和居住的

43、环境比较单一，居住的 房屋多一低层院落为主，人均居住面积相对比较小，居住的相应配 套设施也不健全和完善。 （二） 、杭锦旗发展趋势 1、到 2010 年届时将有近 15 万人口生活在城市中，这将产生巨 大的住房需求。初步估计每年因此新增住宅建设需求将达到 15 万平 方米左右。同时旧城改造的步伐一直在加快，预计每年拆迁改造的 面积将在 3 万平方米左右，因此会产生相同或更大面积的被动住房 需求。此外城镇存量住房的面积在逐年递增，目前大约已经达到至 少 80 万平方米的总量，按照每年 2%的自然损耗，可能每年会有 1.6 万平方米的损耗量，需要新增住房来弥补。由此可见，因城镇化步 伐的加快和自然

44、损耗等原因，住宅建设在较长一段时间内将处于快 速增长状态，量的增长和质的提高将在一定时期内并存。城镇化的 提速也给商业地产与写字楼在济源市场的发展带来机遇，人口的增 长和城镇居民素质的提高将给商业的繁荣创造条件，刺激各种服务 性机构的发展，由此活跃商业地产与写字楼物业的发展。 2、住宅与房地产业发展将面临内涵的更新 居住面积的增加曾 被作为城镇居民民奔小康的重要标准，十一五期间居住品质的提高 将成为政府衡量居民住宅水平的另一重要指标。 1991 年，国家统 计局会同其它 12 个部委，共同制定了小康社会的 16 项基本经济生 活指标，其中人均住房使用面积为 12 平方米。这一指标在我旗十五 期

45、间已经达到并超过。到 2004 年底，我们粗略的调查结论，我旗城 镇居民人均住房建筑面积，大致为 25 平方米，折合使用面积约 20 平方米左右。因此，十一五期间的小康显然应是一个更高层次的概 念。 3、采取措施加快我旗住宅与房地产业发展步伐房地产管理部门 将积极适应这一趋势，推进住宅生产方式的变革，积极完善住房政 策体系，为改善人民群众的住房条件而努力。其一要完善住房供应 体系，建立住房保障制度。研究探讨廉租住房建设问题，妥善解决 城市最低收入家庭的住房困难问题。完善经济适用住房管理办法， 明确并公布经济适用住房对象收入标准和其他条件，加强供应对象 的准入管理，落实经济适用住房的各项优惠政策

46、，确保政策的针对 性和保障性。研究探讨廉租住房建设问题，妥善解决城市最低收入 家庭的住房困难问题。其二，房管和房改部门要密切配合，继续加 快住房货币化进程，全面停止住房实物分配，推进商品住房建设步 伐。其三，采取措施积极引导商品住宅开发以普通住宅为主，调整 住房供应结构，扩大住房需求。防止陕坝镇房地产业过度集中在高 档物业市场，导致空置率上升，出现市场风险和地产业的下滑。其 四，通过刺激二手房市场的发展，住房二三级市场连动，形成农村 进城农民和城市低收入家庭购买二手房、普通收入家庭购买商品房、 高收入家庭购买高档住宅的分层次消费体系。其五，积极发展租赁 市场，鼓励开发企业和个人持有的物业租售并

47、举，满足社会多方面 的住房需求。其六，积极推进物业管理规范发展。在搞好新建住宅 小区规范化物业管理的同时，要加快城市旧有小区、居民区的整治 改造工作，扩大物业管理覆盖面，为社会提供更多的就业机会，并 改善居民区的居住条件。实行“分等定级、质价相符”的原则，出 台文件，规范物业管理收费；规范业主委员会的组建和运作，提高 业主自律意识，促进物业管理健康有序发展。其七，继续整顿和规 范房地产市场，建章立制，争取使市场秩序有较大好转。特别近期 要在租赁市场管理上取得突破，尽快出台相关政策，以加大租赁市 场的整顿规范力度。 4、改善政府服务，为房地产业的加速发展提供保障。房管部门 要进一步搞好办公自动化

48、建设，缩短各类证件（房产证、他项权证、 预售证、租赁许可证等）办证时限。条件成熟的情况下，将各种办 证的程序、收费标准、办理结果等上网公示。加强工作人员培训， 提高专业服务水平和职业道德水准，以群众满意为尺度，为社会各 界提供完善的服务。要继续完善房产办证程序，提高办证效率，按 照建设部有关规定，整个交易大厅公开办事事项、办事依据、办事 时限、行为规范、办事内容、办事结果及监督办法，实现房产办证 全过程的公开、公正，接受群众监督。 5、开展房地产市场调查，建立真实可靠、完整有效的房地产信 息服务体系。 在条件成熟的情况下，政府应组织人力，开展较 大规模的房地产市场调查，摸清全市房产家底；通过问

49、卷调查等形 式，掌握群众住房现状及其对住房的实际需求。开展城区大比例尺 地形图的测设与补测、房地产分幅、分丘工作，掌握城区房产全面 信息。有关信息要编制软件，进入系统，方便查询，以适应房地产 经营管理的需要，为政府科学管理房地产业创造条件。 第三章第三章 建设条件和场址建设条件和场址 3.13.1 场址现状场址现状 3.1.13.1.1 地理位置地理位置 鄂尔多斯杭锦旗锦绣家园住宅小区位于杭锦旗原皮革厂，小区南 与长途汽车站隔路相望，北与杭锦旗第二小学相临，东侧有蒙古族 中学，在小区的北面和西面有规划的两条主干道，在小区南面和东 面也有环小区的次干道。交通非常便利。 3.1.23.1.2 场地现状场地现状 鄂尔多斯杭锦旗锦绣家园住宅楼小区拟建在原有皮革厂场址， 场地平坦，周围有原有的二层楼和五层住宅楼，周边的道路畅通， 交通便利。 3.23.2 建设条件建设条件 3.2.13.2.1 自然条件自然条件 1.地形地貌 场地区域属侵蚀堆积河谷河间地块，微地貌属高台地，地势相 对较高，原始地表均被风积沙覆盖，表现为风成固定沙丘及平沙地 地貌特征，局部地段因人工取土和