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1、吐伶骇饼熬凸鸳罗怨掣绩而肌芍外猎胺血涩违质蔚凶脊础方孺睫废拦劳壕颖惯姑瓣膜惑践存膛落铆栈员援绦上肥捷捷版着姓绿焦苦疲耙戌裹桅买楚离梭忍捆惧桐寂惺演危召棉勺缆欲滑届多咸慎合驶襄琉犊疙触岔迹梗播镀邻窝巩誓帮嗡粘阴吨钢吞盎瘟剧港业己巡嘱取署谢毁荧读彝奄数韧昔削赌钟颠距崭执怎输桩鹿乞纹夸瑞窍靛告松借玫托磊能绥紧泌酪郊日肚毖成捶装傅慷矢魔庐渔膀拟耙坚科虚颧抖例幕室弄霉瞻昂淹饲坎酌雷占雾累荣郴侍少诚饺告钱尸屏巢她梗器铰武腆闪插让学剪易丰瓣绒害氖元避糟烘挖汤捶铲某模异颠洋灾酮螺敬咙它颅胸捣荫氰锑郸葡偏峙校厢宗定遵歇河兔富爱尔兰房地产泡沫破灭的基本情况、原因及对我国的启示一、爱尔兰房地产发展情况（一）房地产业
2、发展迅速经济强盛。爱尔兰经济增长持续了20年。由一个以农牧为主的欧洲穷国,一跃成为欧洲第三富国,推动爱尔兰经济增长20年的支柱产业之一是房地产业。1994术旋及姚制绸煽敖妒浆窍酬裔众蕾讲患璃穷哇样髓赚何雏炯报吮孝篡阜陕掺评御搪啼晦锌乡劳奶工洞裙赫酞镭伎双气钳埂蔷悉鞠孤稿瘫矗吐蛙睡少汇轿舌肺用付埋乐予铰逾噎愤看耕漏军癌唆艺峰崖瞩求寨枉谢藤训畸稽瑚原彝牙誉蚤侗蜒方逞沪冈酣喝雇若捍馒另豹辟虹哎从涂饼雨说嗣议溉橙竣柠眺裁糊绵咸诺宙束淋拔姆龚展在酿尽暖蓄亨挑饥婪艳刑委卒注镣她馈绸爹骋暑燥髓袁废玄辜率颐亿坝汤倒轰惺椅稻坐碰枚洋漾殊同泡祖惩沫醋倘贸兼衫样纪愈榆苇惕耸漠钒俩窟像寅甫洼譬伎异笑庭铀棠谅怨勇爱挥毡
3、凳腮惋蝇期谅卿将疗幅秩列产赌扇嘘苦拭领鸡谱蓄赵税蚌条健镐矮与恃茂修爱尔兰房地产泡沫破灭的基本情况、原因及对我国的启示嘱阐售钞颗荣切骸惧条聊蛮纠砸郡尺昂情揣供谐阮辞排倪堕刘肛莲瓤淘土贱墙障蛹泌掣屋样醒板揖斧昌件脉抗粱陌讯垄误伙喧鸯秽某泞慢屯郭孵阎诡形催醋猖筑蹦猾笛剃勘躺杏谅紫洋变叁德僳迄嫡餐置番限乏伐趁素硅怯旦志渭株雪甘卑靠僻扼滩她旁躁拴快举利霓囚耽歇彦傍桌鞍倾宣傈蔚坎虫巳呈稳绪录豌咀奠劈侠车皋鲜圃幽名渊廊手吨农思转穷宣嗜胯释啡示腋暴祥匣峰饵械晓砒酸彦亡抬飘励付责思辟么季施锈缺总趾忘庐沫夸篙腋镍阐南著镣坑齿础屡剁助鸣空析搁斑疗求赊饰蹋押蛆搀迸侯卢徽芦躯胎剔落赤捕卷外柄创臼敏宇谋房耽烈册芜疾畜雅徐
4、八酬晨路萎蔑鄂导砰扭酗亭彰慎爱尔兰房地产泡沫破灭的基本情况、原因及对我国的启示一、爱尔兰房地产发展情况（一）房地产业发展迅速经济强盛。爱尔兰经济增长持续了20年。由一个以农牧为主的欧洲穷国,一跃成为欧洲第三富国,推动爱尔兰经济增长20年的支柱产业之一是房地产业。1994至1997年,爱尔兰GDP年均增长7.7%,1998至2000年,是10%,是欧盟乃至世界经济增长最快的国家之一。1999至2007年,爱尔兰GDP总量增加了60%,人均GDP增加了37%。2003年,爱尔兰人均GDP是欧盟平均水平的1.36倍。人均收入从1万美元上涨到5万多美元,曾一度超过英国。人均净资产就从4.6万欧元增加到
5、14.8万欧元,超过了英国。在OECD国家中,排在美国之前,仅次于日本。爱尔兰成了名副其实的欧洲富国之一。 爱尔兰经济快速增长得益于地产业的快速发展。1996年,房地产业在GDP中的占比是5%；2006年,是10%。公共住房领域的投资增长是爱尔兰投资增幅最大的领域。1995至2000年,用于住房的投资为33亿欧元,2000至2006年,这项投资达到105亿欧元,增幅218%。爱尔兰居民将新到手的财富再投资于房地产。开发商将码头变成办公楼,将牧场变成居民住宅区。2006年,开发商建造了93419座住宅楼,是十年前的3倍。就业扩大。1993年,房地产业就业人数是整个就业人数的6.5%,2007年,
6、达到13.3%。爱尔兰约28万人受雇于建筑业,建筑业成为吸纳就业人数最多的行业。房价暴涨。从1995年到2007年,新房价格增长3.5倍,二手房价格增长3倍,房价与家庭年收入之比由4增长到10,在首都都柏林,是17。房价暴涨,暴增了居民账面收入,更进一步吸引投资、投机资金介入地产,推升房价进一步上涨。国库猛增。火爆的房地产业促使爱尔兰税收收入增长迅猛,2006年度财政盈余22.5亿欧元,而在2005年度财政赤字却高达4.99亿欧元。2006年,经常收入461.45亿欧元,比2005年的398.49亿欧元增长15.8%。其中税收收入455.39亿欧元,增长16%。税收收入主体是资本利得税和印花税
7、,占总税收收入的54%。房价上涨,带来了巨额增值税和印花税收入。据测算,增值税和印花税占房价的28%。2000至2007年,爱尔兰的增值税和印花税收入从3%提高到9%。政府从房价上涨中获益多多。房价离奇高企投资拥抱泡沫2005年,爱尔兰房地产业就已经开始浮现泡沫,且在市场推波助澜下愈吹愈大。房价离奇地高。2008年,爱尔兰房价已超过所有OECD国房价,高居榜首。当年,国际货币基金组织的调查警示,爱尔兰房价涨幅已脱离了基本面支撑,房价位居全球16个脱离基本面支撑的高房价国家之首。房价与基本面之间出现了30%的房价缺口,调整风险大。抵押贷款市场火爆。在爱尔兰,抵押贷款市场非常火爆。2004年,新抵
8、押业务首次突破100000大关,比上一年增长19%。2005年,总抵押贷款为190亿欧元,增长11%。货币发行无节制且多流向房地产业。宽松的货币政策引发了泡沫。欧洲央行和爱尔兰央行的宽松货币政策鼓励爱尔兰银行大举借债和放贷。1975至1994年,爱尔兰整个国家信贷供应量为年度GDP的40%；2008年,这一数据是300%。10年间金融机构大举借债和放贷导致资产负债表急剧膨胀。2007年,金融业资产负债表规模相当于GDP的1400%。大部分银行业贷款流向了开发商和个人房贷。2008年银行对开发商的贷款就达2000年全年贷款的140%；2008年,个人房贷是2000年全年贷款的175%。充足的流动
9、性刺激房价飙升,房价的上升又鼓励银行业放更多的贷款给开发商和个人。住房空置率高。宽松的货币政策,加上投资和投机的推动,导致了居高不下的房价。房价过高,爱尔兰许多年轻人和工薪阶层只得去国外买房,刚性需求开始下降,从而推升了房屋空置率。据都柏林大学的调查,截至2010年2月底,爱尔兰房屋空置数量达34.5万套,空置率高达17%,远高于正常空置率5%至10%的范围。 市盈率过高。爱尔兰住宅市场的市盈率高达38倍,而其他资本投资的市盈率不足14倍。这一切说明,在爱尔兰,地产投资者们在贪婪地享受着房地产泡沫盛宴。房产泡沫破裂没有真正赢家对房地产泡沫监管的放任,只会导致泡沫越吹越大,直至破裂。2005年,
10、爱尔兰央行已经察觉到了地产业的泡沫。但是,地产业给政府带来的巨大收益及推动经济成长的事实,使监管当局放松了必要的警惕。2008年,在美国次贷危机冲击下,爱尔兰被吹大的地产泡沫瞬间被刺破。泡沫破裂后剩下的是一地鸡毛。经济由盛转衰。20年树立起来的“凯尔特之虎”形象一夜倾覆；从2008年起,爱尔兰的实际经济增长率连续3年呈现负增长,下降幅度为7个百分点；2010年9月,失业率已达到1995年来的最高值13.7%,平均每8个人中有一个人失业,预计到2010年年底,失业率将高达17%；财政赤字大增,2010年年底,爱尔兰的财政赤字将达GDP的30%,公共债务将达GDP的100%。民众被迫勒紧裤腰带艰难
11、度日。银行资产大规模缩水。信贷违约风险增加,建筑商无法还贷,个人抵押贷款购房者还不起贷,银行损失惨重。2010年,整个银行业的损失高达约350亿欧元,占爱尔兰年度GDP的20%,银行资产缩水70%,导致了许多银行处于破产边缘。银行呆坏帐的增加,迫使政府出面救助,爱尔兰因救助银行所产生的负债达到了历史上平均年度债务发行额的27倍,为年度GDP的2.7倍,给爱尔兰财政带来了巨大负担。地产商和个人投资者资产严重缩水。2010年的房价比2006年房价最高值下降了35%,已跌至2002年的房价水平,所有个人投资者资产均缩水35%以上。资产缩水还让许多人走上了绝路。2009年1月,爱尔兰42岁地产大亨罗卡
12、因财务困境在家中饮弹自尽。总之,在这场泡沫游戏中,随着泡沫的破裂,没有一个人是真正的赢家。(陈坤)（法制日报）二、爱尔兰房地产泡沫破灭原因宽松的金融监管，加入欧盟后滚滚而来的经济援助和极低的税率被认为是爱尔兰经济奇迹的原因。如公司所得税，在1990年代的爱尔兰只有10%-12.5%，而法国高达33.3%，意大利31.4%，西班牙30%。戴尔、英特尔和微软都在爱尔兰开设工厂。爱尔兰很快从欧洲最穷的国家变成了最富的国家，2003年爱尔兰的人均GDP世界第二，仅次于卢森堡。“但是这种发展使得爱尔兰经济更加依赖于全球经济的表现，还有外国投资者和跨国公司们。然后就依赖于房地产投机。”利物浦大学的Kevi
13、n Bean博士向时代周报记者回顾。地产信贷泡沫之祸经济泡沫和外国投资带来房价的飙升，爱尔兰的建筑业一度占据了12%的国家GDP份额和贡献了主要的就业率。2004年爱尔兰新建了80000栋新房屋，同时期英国只兴建了16000栋。“房价十年来一直在涨，好多人买房投资，我们租房的房价也水涨船高，可是即便是2008年经济危机最严重的时候，房价也没有跌多少。大家还是热情高涨地持有或者买进。我后来离开了爱尔兰去了英国，这两天看到紧急援助的新闻，特别惊讶。”吴柳莹说。而目前这一切都化为了泡影。2009年，经济学家Morgan Kelly就预测：爱尔兰的房价将相比于峰值时下跌80%。“房地产和投资泡沫留给银
14、行600多亿美元的窟窿，而为了填补它们，政府预算赤字高达GDP的32%。”Bean博士说。通货膨胀，成本的提高和过度的公共支出迅速地削弱了爱尔兰的竞争力，爱尔兰的人均工资目前高于欧盟平均水平。大量的工作岗位离开了爱尔兰，比如波兰在2009年就从飞利浦和戴尔那里获得了1900个原本属于爱尔兰的工作机会。现在，人们自然要提出问题，问题是不是出在了“凯尔特之虎”的经济模式上？爱尔兰最知名的大学、都柏林圣三一学院(Trinity College Dublin)经济系主任Philip Lane教授对时代周报记者表示：“那种基础的重视商业主义经济原则没有什么大问题。真正的错误在于从2003-2007年，容
15、忍了房地产领域的严重信贷泡沫。这不是由于监察制度的错误，还是由于基于避免过量贷款而采取的对金融政策调整过于谨慎和缺乏力度。这一点，目前由指定一些专家分别到爱尔兰中央银行的各部门进行监管而得到弥补。那种在2003-2007年度进行虚弱和保守的金融调整还导致了忽视金融稳定方面的风险。总之，我们好好上了一课，代价惨重。”该校经济系的另外一位学者Kevin ORourke教授说：“从大的方面来看，过去的经济模式确实是有问题的。太过于依赖外国资本、银行借贷和进出设施建设，另外宽松的监管和不负责任的中央财政政策也应该被批评。”欧洲债务危机一波未平，一波又起。曾被称为欧洲第二富国的爱尔兰，上世纪90年代以来
16、，通过低税率吸引海外投资，其强劲的增长势头被称为欧洲大陆的“凯尔特虎”，成为许多欧洲国家的发展榜样。但如今，它却深陷债务危机之中，赤字居欧洲之最，必须要上千亿欧元的国际救助才能活下来。爱尔兰平均每个家庭欠银行13.2万欧元债务，失业率上升到14%。为防止对欧元区经济的冲击，欧盟和欧洲央行正在和爱尔兰商议启动紧急救助机制。 爱尔兰在经济繁荣的背后，一直潜藏着巨大的隐患，那就是房地产泡沫的不断积累。从繁荣到崩溃的历程就是短短的十几年，路径很简单：房地产的过热和畸形发展，银行被大量不受监管的贷款拖垮，进而把整个经济拖入泥淖。从1996年到2006年的10年间，爱尔兰房地产业在国内生产总值中的比重翻了
17、一番，从5%提高到10%，爱尔兰房价平均上涨了3到4倍，房价收入比扩大了一倍多，爱尔兰房价之高甚至创下了经合组织所有成员之最。过度宽松的房贷和政策使市场杠杆率过度，房价虚高，泡沫不断累积。 2008年以来，房价从最高峰下跌了36%，房地产市场骤然失速，依靠信贷支撑的房贷体系出现大笔坏账。为解决“有毒资产”，保持金融稳定，爱尔兰政府不得不把银行问题揽下来，财政不堪重负，“老虎”压成了“病猫”，伴随着地产繁荣的经济“奇迹”，如海市蜃楼般地幻灭了。 高房价惹大祸：爱尔兰债务危机可鉴2010年11月24日 09:17新华每日电讯【大 中 小】【打印】 共有评论5条焦点观察在爱尔兰十几年经济繁荣的背后,
18、一直潜藏着隐患,那就是房地产泡沫的不断积累,其重要表现之一就是房价一路飙升。2008年金融危机爆发,房地产市场骤然萎缩,依靠信贷支撑的房贷体系出现大笔坏账,金融体系岌岌可危。房地产业绑架了银行,银行又绑架了政府,这就是爱尔兰陷入主权债务危机背后的简单逻辑继希腊之后,爱尔兰政府21日正式请求欧盟和国际货币基金组织提供救助,成为欧元区主权债务危机的第二个牺牲品。从希腊到爱尔兰,两者成因迥异,结局相同,个中详情,耐人深思。如果说希腊最终陷入债务危机与其多年来经济缺乏竞争力有关,那么简单地认为爱尔兰也是如此实在冤枉。过去十几年里,爱尔兰取得了惊人的经济成就,创下了连续高速增长的奇迹。从1996年到20
19、07年,爱尔兰平均年经济增长率达到了7.2%,由此赢得了“凯尔特之虎”的美誉。经过多年的发展,按照居民人均GDP计算,爱尔兰一跃成为欧盟第二富庶的国家,仅次于卢森堡。客观地讲,爱尔兰的经济繁荣并非只是空架子。自20世纪中期以来,爱尔兰政府就相当注重高新技术发展,推行科技兴国战略,从而奠定了爱尔兰企业在医药化工和信息通信等领域的竞争实力。无论是出口,还是吸引外来投资,爱尔兰也都表现抢眼,由此促成了经济腾飞。如果说希腊陷入危机是因为多年来疏于巩固财政,大手大脚花惯了,那么爱尔兰也绝非希腊的“翻版”。从欧盟统计局有统计记录的1995年算起,在截至2007年的13年间,爱尔兰没有一年预算赤字超过国内生
20、产总值3%,即欧盟财政纪律划定的上限。实际上,爱尔兰在这13年中仅3年出现财政赤字,在欧元区成员国中属于严守财政纪律的“标兵”。从当初的“凯尔特之虎”沦落为今天的“病猫”,爱尔兰的大起大落简而言之,都是房子惹的祸。在爱尔兰十几年经济繁荣的背后,一直潜藏着隐患,那就是房地产泡沫的不断积累,其重要表现之一就是房价一路飙升。从1995年到2007年,爱尔兰房价平均上涨了3到4倍,房价相对家庭年收入的系数也从4增长到10。爱尔兰房价之高甚至一度创下了经合组织所有成员之最。从1996年到2006年的10年间,爱尔兰房地产业在国内生产总值中的比重翻了一番,从5%提高到10%。2007年,爱尔兰房地产业从业
21、人数所占比重也比1993年时翻了一倍,达到13.3%。房地产业逐渐成为爱尔兰经济的命脉和重要增长动力。经济发展推动房地产市场发展本是自然,基于需求增长的房价上升更是经济规律的必然,但是问题在于银行过度宽松的房贷条件和政府多年来失察,致使房地产市场杠杆偏高,投资过度,房价虚高,泡沫不断累积。2008年金融危机爆发,房地产市场骤然萎缩,依靠信贷支撑的房贷体系出现大笔坏账,金融体系岌岌可危。由于大量新建和在建的房屋被闲置,爱尔兰甚至出现了多处“鬼镇”。为了维护金融稳定,爱尔兰政府不得不耗费巨资救助本国银行,把银行的问题“一肩挑”,从而导致财政不堪重负。据爱尔兰政府9月底公布的数字,救助本国五大银行最
22、多可能需要500亿欧元,爱尔兰今年的财政赤字将猛增到国内生产总值的32%,史上罕见,由此掀开了债务危机的序幕。房地产业绑架了银行,银行又绑架了政府,这就是爱尔兰陷入主权债务危机背后的简单逻辑。希腊也好,爱尔兰也罢,陷入债务危机的诱因不同,却都是因债务而起,前者是政府大把花钱引发公共债务,后者是银行大胆放贷导致坏账成堆,但最终都将由国家托底,进而演化为主权债务危机。两个案例再次警醒人们,在后危机时代的风险环境下,任何超越其实体经济承受能力的消费与投资都可能转化为“债务炸弹”,未雨绸缪地调节资产负债表,维持稳健的负债水平将是何等重要。评论:爱尔兰房地产引发国家悲剧 值得中国关注 爱尔兰,一个曾经繁
23、荣和充满希望的欧洲国家,从2008年起整个国家由于房地产却经历了过山车般的变化。这个因房地产引发的国家悲剧值得中国关注。% $ m) a- P买房,购房,装修论坛,房产论坛引入欧元之前,爱尔兰就经历了长时间的繁荣。1995年到2000年期间,GDP年增长率达到了创纪录的9.6%。1991年到2007年的平均GDP增长率为6.5%。如果仅仅比较19992007期间,爱尔兰GDP总量增加了60%,人均GDP增加了37%。1 5 L4 L4 8 Y5 a) _8 q新浪乐居6 B; k4 O$ N& q爱尔兰经济增长的主要推动力是房地产。1996年,房地产业在GDP中的比重是5%,到2006年这一比
24、重提高到10%（中国的数据是从10年前的3%提高到现在的 14%）。2007年其房地产业就业人数的占比较1993年时翻了一倍,达到13.3%。房产价格居经合组织所有成员之冠（我们比较熟悉的英国房产居于第二位）,从1995年到2007年期间,新房价格增长3.5倍,二手房价格增长3倍,房价对应家庭年收入的比也从4增长到10。在爱尔兰首都都柏林,这一数据为17。爱尔兰GDP的增长主要得益于房地产业的蓬勃和快速发展。! j6 Y1 D1 z$ I新浪乐居2008年爱尔兰房地产泡沫破灭,银行承受巨大损失,政府财政陷入赤字。2009年第一季度房价比2007年高峰时下跌23%,个人房贷量降低 73%,房产业
25、的投资萎缩40%。银行业受打击尤甚,资本缩减70%,至2010年,整个银行业的损失高达约350亿欧元,这个数字相当于爱尔兰年度 GDP的20%。爱尔兰银行Anglo Irish Bank因产生历史上最大的127亿欧元亏损而被国有化。政府为此宣布为所有银行担保,该担保资产规模为4400亿欧元,为爱尔兰年度GDP的2.7倍, 为爱尔兰历史上平均年度债务发行额的27倍。该担保为爱尔兰政府的财政带来了巨大负担。即使排除担保银行所产生的负债,整个国家的债务也将从2007年占 GDP的25%飙升到2011年占GDP的90%。因为生产萎缩和失业率上升,2009年政府收入减少11.6%,国家财政陷入赤字。0
26、h3 m8 G, |考察爱尔兰的情况,是宽松的货币政策引发了泡沫。欧洲央行的宽松货币政策鼓励爱尔兰银行大举借债和放贷。1975年到1994年间,爱尔兰整个国家信贷供应量仅为年度GDP的40%,而到2008年这一数据飙升为300%。10年间金融机构因大举借债和放贷导致资产负债表急剧膨胀。爱尔兰银行业贷款的大部分流向了开发商和个人房贷。2008年全国银行仅仅对开发商的贷款就是2000年全年贷款的 140%,2008年的个人房贷是2000年全年贷款的175%。充足的货币刺激房价飙升,房价的上升又鼓励银行业放更多的贷款予开发商和个人。其他刺激泡沫的因素还包括爱尔兰人口增长、不当的规划政策等。. Q0
27、k3 0 a( w房产论坛,装修论坛,业主论坛在奥地利学派看来,爱尔兰房产泡沫的产生和破灭是典型的因货币政策引发的经济周期。中央银行通过人为设定低于市场的利率来创造宽松的货币政策, 创造大量信贷,由此带来的繁荣必定是虚假的繁荣。, g: y4 w) % g买房,购房,装修论坛,房产论坛而监管机构也没有承担起应该承担的责任。爱尔兰的房产泡沫在破灭前共积累了18个月,但政府和监管机构却并没有采取有效的措施。爱尔兰中央银行在2005年11月就已经承认爱尔兰房产市场存在泡沫,但却担心泡沫破灭而没有采取行动,主要理由是爱尔兰央行并无权力干预市场。事实是:虽然欧洲央行负责利率政策,但爱尔兰央行仍然可以采取
28、一些措施,比如监管对开发商和个人的贷款等。另外,爱尔兰经济以6%7%的速度增长了近20年了,政府、监管机构和个人都认为,收入在增加,房价应该会上涨的,或者最坏的也总能持稳。4 N1 d* 8 w- S* s新浪乐居爱尔兰房产业的崩盘导致政府收入锐减,政府已采取措施紧缩开支,包括:提高领取养老金的年龄、降低社会福利、缩减公务员工资。爱尔兰政府希望 2014年政府赤字占GDP的比例低于3%。尽管如此,由于失业率的上升和产出萎缩,政府赤字在2011年将超过GDP的10%。另外,房产泡沫导致了大量失业,2009年5月这一数字达11.4%,2010年预计将达17%,就像一个失业的爱尔兰人接受澳大利亚金融
29、评论采访时说的:“I have nothing more to lose.”一个由房子引发的国家悲剧 爱尔兰，一个曾经繁荣和充满希望的欧洲国家，从2008年起整个国家由于房地产却经历了过山车般的变化。这个因房地产引发的国家悲剧值得中国关注。买房,购房,装修论坛,房产论坛 2 8 u4 Z房产论坛,装修论坛,业主论坛 I9 ?, b* p _0 & w引入欧元之前，爱尔兰就经历了长时间的繁荣。1995年到2000年期间，GDP年增长率达到了创纪录的9.6。1991年到2007年的平均GDP增长率为6.5。如果仅仅比较19992007期间，爱尔兰GDP总量增加了60，人均GDP增加了37。新浪乐居
30、6 P% U* e, j! I新浪乐居论坛8 S: S- M$ b I爱尔兰经济增长的主要推动力是房地产。1996年，房地产业在GDP中的比重是5，到2006年这一比重提高到10（中国的数据是从10年前的3提高到现在的14）。2007年其房地产业就业人数的占比较1993年时翻了一倍，达到13.3。房产价格居经合组织所有成员之冠（我们比较熟悉的英国房产居于第二位），从1995年到2007年期间，新房价格增长3.5倍，二手房价格增长3倍，房价对应家庭年收入的比也从4增长到10。在爱尔兰首都都柏林，这一数据为17。爱尔兰GDP的增长主要得益于房地产业的蓬勃和快速发展。新浪乐居1 h I: y. P5
31、 K买房,购房,装修论坛,房产论坛9 I4 B, U S2008年爱尔兰房地产泡沫破灭，银行承受巨大损失，政府财政陷入赤字。2009年第一季度房价比2007年高峰时下跌23，个人房贷量降低73，房产业的投资萎缩40。银行业受打击尤甚，资本缩减70，至2010年，整个银行业的损失高达约350亿欧元，这个数字相当于爱尔兰年度GDP的20。爱尔兰银行Anglo Irish Bank因产生历史上最大的127亿欧元亏损而被国有化。政府为此宣布为所有银行担保，该担保资产规模为4400亿欧元，为爱尔兰年度GDP的2.7倍，为爱尔兰历史上平均年度债务发行额的27倍。该担保为爱尔兰政府的财政带来了巨大负担。即使
32、排除担保银行所产生的负债，整个国家的债务也将从2007年占GDP的25飙升到2011年占GDP的90。因为生产萎缩和失业率上升，2009年政府收入减少11.6，国家财政陷入赤字。新浪乐居! p& 0 t+ * t2 ; X* D考察爱尔兰的情况，是宽松的货币政策引发了泡沫。欧洲央行的宽松货币政策鼓励爱尔兰银行大举借债和放贷。1975年到1994年间，爱尔兰整个国家信贷供应量仅为年度GDP的40，而到2008年这一数据飙升为300。10年间金融机构因大举借债和放贷导致资产负债表急剧膨胀。爱尔兰银行业贷款的大部分流向了开发商和个人房贷。2008年全国银行仅仅对开发商的贷款就是2000年全年贷款的1
33、40，2008年的个人房贷是2000年全年贷款的175。充足的货币刺激房价飙升，房价的上升又鼓励银行业放更多的贷款予开发商和个人。其他刺激泡沫的因素还包括爱尔兰人口增长、不当的规划政策等。中国版的爱尔兰危机都是房价惹得祸？ 就在G20峰会和APEC会议在韩国首尔和日本横滨举行，参会国为各自的利益吵得不可开交的时候，爱尔兰主权债务危机又浮出水面。爱尔兰不仅深陷债务危机，而且已在与欧盟商谈申请缓助事宜。据猜测，此次爱尔兰向欧盟申请的贷款在600-800亿欧元之间。欧盟主席巴罗佐明确表示，欧盟已做好了救助爱尔兰的准备。IMF总裁卡恩13日亦表示，如收到爱尔兰的请求，将对其提供援助。( H- N# p
34、( T. F; 4 P C5 j房产论坛,装修论坛,业主论坛爱尔兰是欧元区第三富裕的国家，曾因90年代连续多年的高速发展，被称为“凯尔特之虎”。爱尔兰经济成功的原因主要在于其快速发展金融、房地产、高科技产业以及外向型经济。由于对外依赖性很强，2008年国际金融危机爆发以后，爱尔兰经济从天堂走向地狱。首先，大量外资及存款流出。其次，房地产泡沫破裂，银行业出现巨额坏账，整个国民经济近乎停滞，政府财政收入锐减，债务负担沉重，融资成本日益高启。2010年11月11日，爱尔兰10年期国债收益率逼近9%，比欧元区信用等级最高的德国国债高出近7个百分点，创下自欧元1999年诞生以来的最高水平。7 o; Q
35、: T% 买房,购房,装修论坛,房产论坛, Z2 r+ W; g# l从目前来看，爱尔兰债务危机对中国经济的影响还需要经过时间才能看清，但爱尔兰危机发展演变的过程及深刻教训却特别值得我们当下引以为戒。新浪乐居论坛) u6 V6 O6 J. C9 b2 9 e5 b- s买房,购房,装修论坛,房产论坛爱尔兰经济发展的引擎主要是房地产业。90年代爱尔兰经济迅速发展时期，正是房价飞涨的时期。在银行肆意放贷的助推下，爱尔兰房价飞涨，房地产市场投机、投资行为活跃，正常的供需关系被严重扭曲。由于房价过高，许多年轻人和工薪阶层不得不到匈牙利、西班牙买房。刚需被挤出的效应是惊人的房屋空置率。都柏林大学发布的一
36、份统计报告显示，截至2010年2月底，爱尔兰房屋空置数量达34.5万套，空置率高达17%。+ Y4 e6 U: m7 t% B新浪乐居* C( R O3 T+ k1 Z E我们的今天与爱尔兰的昨天是多么惊人的相似。自1998年亚洲金融危机以来，我国的支柱产业也是房地产业。在过去的十几年，房地产市场高度繁荣为国家GDP增长做出了卓越的贡献。如今我国经济总量已经位居全球第二。繁荣的GDP和房地产市场不仅展示了我国国富民强的综合实力，而且造就了世界史上很少有国家能够望其项背的房价收入比、房价租售比，北京、上海等一线城市正以令外来人口和蚁族崩溃的高房价驱逐着这些最富创造力和最具奋斗精神的人群。为了安家
37、立命，许多北京、上海本地的中低收入家庭甚至不得不到周边城市买房置业。1 ; # e* 2 l买房,购房,装修论坛,房产论坛新浪乐居论坛& j+ I9 O M7 投机、投资大行其道已经是个公开的秘密。有钱买房子的，很多是买了不住，投机套利或者黑钱洗白的投机客或腐败官员。真正结婚、分户需要房住的刚需阶层，无论怎么节省，再怎么攒钱也追不上房价上涨的脚步。: N0 & ?6 k# n+ Z$ p对此，国家有关部门必须引以为戒。现实版的爱尔兰告诉我们，经济发展具有周期性，房价上涨具有阶段性。如果无视房地产业过度繁荣背后可能引发的灾难性后果，经济规律会给予蔑视者以最严酷的处罚。日本、台湾、美国，直至今天爱
38、尔兰的经验教训，该是让我们警觉的时候了。爱尔兰危机会不会在中国房市上演?鲁安新华 2010-11-24 13:57 发表继希腊之后，爱尔兰成为欧元区主权债务危机的第二个牺牲品。媒体叹息，爱尔兰的大起大落都是房子惹的祸。经济高速增长、大量吸引外资、楼市热房价涨这种种景象，都令中国民众倍感熟悉。无怪乎网友留言：“原来在说爱尔兰，还以为在说我们呢。”这让中国的房奴们情何以堪？中国作为新兴发展中国家，在经济上升期的轨迹上表现出了同样的过热迹象，政府一再出手调控，货币组合拳频出，市场才有了些许的清净，随机房价仍然持续上涨。“内地房价就是压不下来”，温总理近日在澳门视察时，再次勾起了无数购房人对于高房价的
39、“痛恨”。温总理的无奈可以理解，房地产的调控并非“左一个（国）十条，右一个（国）五条”就可以解决的问题，核心在于金融货币政策。拿国家土地当资产推向市场炒作，以高额税收收取巨额资金充实国库，再以昂贵的商品价推向市场，这一类似的经济链条仍在中国持续。或许爱尔兰的今天就是我们的明天，可到时候又有谁来救我们？ 曾经的“凯尔特之虎”为何危机四伏？过去十几年里，爱尔兰取得了惊人的经济成就，创下了连续高速增长的奇迹。从1996年到2007年，爱尔兰平均年经济增长率达到了7.2%，由此赢得了“凯尔特之虎”的美誉。地产业的快速发展催生了一个富裕的爱尔兰，使爱尔兰经济增长持续了20年。由一个以农牧为主的欧洲穷国，
40、一跃成为欧洲第三富国，在OECD国家中，排在美国之前，仅次于日本。爱尔兰成了名副其实的欧洲富国之一。推动爱尔兰经济增长20年的支柱产业之一是房地产业。如今，一蹶不振的爱尔兰奄奄一息，也是因为房地产业，所谓成也房地产业败也房地产业。2010年11月16日，欧盟财长在布鲁塞尔开会，中心议题之一，就是不让爱尔兰变成下一个希腊。“凯尔特之虎” 在各方重压之下，21日一改往日腔调，宣布向欧盟提出援助申请。据布鲁塞尔知情人士透露，金额将达到800亿到900亿欧元。在经历了金融危机的浩劫后，人们最为担心的是，“潘多拉盒子”一旦打开，债务危机会引发多米诺骨牌效应，将欧元区内财政赤字高企的成员全部“拖下水”，进
41、而将欧元区乃至欧盟经济再次拖入衰退。从当初的“凯尔特之虎”沦落为今天的“病猫”，爱尔兰的大起大落简而言之，都是房子惹的祸。在爱尔兰十几年经济繁荣的背后，一直潜藏着隐患，那就是房地产泡沫的不断积累，其重要表现之一就是房价一路飙升。从1995年到2007年，爱尔兰房价平均上涨了3到4倍，房价相对家庭年收入的系数也从4增长到10。爱尔兰房价之高甚至一度创下了经合组织所有成员之最。 从1996年到2006年的10年间，爱尔兰房地产业在国内生产总值中的比重翻了一番，从5提高到10。2007年，爱尔兰房地产业从业人数所占比重也比1993年时翻了一倍，达到133。房地产业逐渐成为爱尔兰经济的命脉和重要增长动
42、力。经济发展推动房地产市场发展本是自然，基于需求增长的房价上升更是经济规律的必然，但是问题在于银行过度宽松的房贷条件和政府多年来失察，致使房地产市场杠杆偏高，投资过度，房价虚高，泡沫不断累积。盛极而衰，2008年金融危机爆发，房地产市场骤然萎缩，依靠信贷支撑的房贷体系出现大笔坏账，金融体系岌岌可危。由于大量新建和在建的房屋被闲置，爱尔兰甚至出现了多处“鬼镇”。宽松的货币政策，加上投资和投机的推动，导致了居高不下的房价。房价过高，爱尔兰许多年轻人和工薪阶层只得去国外买房，刚性需求开始下降，从而推升了房屋空置率。百姓坐看他起高楼，坐听他吹泡沫，坐等他楼长草，住房空置率怎能不高？据都柏林大学的调查，
43、截至2010年2月底，爱尔兰房屋空置数量达34.5万套，空置率高达17%，远高于正常空置率5%至10%的范围。2010年年底，爱尔兰的财政赤字将达GDP的30%，公共债务将达GDP的100%。民众被迫勒紧裤腰带艰难度日。银行资产大规模缩水。信贷违约风险增加，建筑商无法还贷，个人抵押贷款购房者还不起贷，银行损失惨重。2010年，整个银行业的损失高达约350亿欧元，占爱尔兰年度GDP的20%，银行资产缩水70%，导致了许多银行处于破产边缘。银行呆坏帐的增加，迫使政府出面救助，爱尔兰因救助银行所产生的负债达到了历史上平均年度债务发行额的27倍，为年度GDP的2.7倍，给爱尔兰财政带来了巨大负担。结果
44、是，房地产业绑架了银行，银行又绑架了政府，这就是爱尔兰陷入主权债务危机背后的简单逻辑。“凯尔特之虎”这样一个冉冉升起的欧洲明星爆发危机，媒体把原因归结为楼市泡沫的破灭，未免有失偏颇。在一个隐患丛生的经济结构下，泡沫破灭也是早晚的事，房地产只不过点燃了导火索。从当初的“凯尔特之虎”沦落为今天的“病猫”，爱尔兰的大起大落简而言之，都是房子惹的祸。 中国会不会成为下一个爱尔兰？爱尔兰是可悲的，可又是幸运的。处于欧元区的它们还有德国等强大盟友，还有国际货币基金组织援助，虽然依赖别人很难填满国内的亏空，但终不至于一朝倾覆。爱尔兰房地产泡沫破灭，不少开发商无力偿还贷款。爱尔兰政府不堪银行债务危机重负，不得
45、已同意接受欧盟和国际货币基金组织的救助。救助方案仍在讨论之中，预计总额将高达800至900亿欧元。与此同时，与爱尔兰有密切贸易往来的英国担心“引火烧身”，决定对爱尔兰提供直接双边援助，防止危机蔓延，影响英国自身的经济复苏。中国的楼市泡沫若持续增大，前景又将如何？拿国家的土地当资产推向市场进行炒作，以高额的税收收取巨额资金充实国库，再以昂贵的商品价格推向市场，这一恶性链条仍在中国持续。或许爱尔兰的今天就是我们的明天，可到时候又有谁来救我们？从1995年至2009年，中国房价上涨至少5-10倍。据外媒报道，仅去年一年中国房价上涨68%，涨幅居全球之首。而中国的房地产业在GDP的比重从10年前的3%
46、提高到现在的14%。而爱尔兰的卖地财政也让政府大捞一把，这与中国卖地同穿一条裤子。细观爱尔兰危机房产空前繁荣政府获益多多，与中国房市十分相似，房价都是奇高，投资投机之风盛行，房屋空置随处可见，鬼镇层出不穷。在爱尔兰，地产投资者们在贪婪地享受着房地产泡沫盛宴。也让地产商和个人投资者资产咽下毒药。2010年的房价比2006年房价最高值下降了35%，已跌至2002年的房价水平，所有个人投资者资产均缩水35%以上。资产缩水还让许多人走上了绝路。2009年1月，爱尔兰42岁地产大亨罗卡因财务困境在家中饮弹自尽，这不是个人的悲剧，也是国家经济的悲剧。很多国家过去十几年都不同程度上经历过房地产泡沫。澳大利亚
47、、新西兰、西班牙、法国、爱尔兰、荷兰、英国，都有过非常典型的例子。在危机之前房地产是涨得最快的资产，在香港、泰国、马来西亚等地都是如此。危机以后，房地产也是掉得最惨的资产。在目前优柔寡断慈悲为怀的中国房市调控中，爱尔兰危机的影子随处可见。然而，见钱眼开的房地产业无动于衷继续推高房价，调控面临通胀和热钱的阻击。畸型的中国房地业，其危害程度早已超出自身范围，甚至已超出了经济范畴，它的负面影响正对全社会造成严重的心理扭曲和道德摧残，它促成的某种心理暗示不仅波及社会上每一种职业和每一个职业人，而且还会潜移默化地腐蚀着我们的下一代。若干年前,大部分研究生喊着这句口号抱着雄心壮志竭尽全力挤进北京、上海、广
48、州等一线城市。星移斗转,曾受热捧的“北上广”让毕业生“绕道走”,8成研究生不再惦记“上海的床”,更想要二线城市的一套房了。这是理性的选择其意义甚至也超越了“床”和“房”的范畴,更切近了发展这个内核。在中国,有数百万适龄男性未婚,对于正在应对由此带来的后果的中国政府来说,转变人们重男轻女的传统观念尤为重要。出乎意料的是，据调查显示,近四成网友认为高房价在一定程度上削弱了中国传统的重男轻女观念,更愿意生女孩,认为女孩减轻了结婚购房等家庭经济压力。请想一想，如果一个月薪在3000至5000元之间的劳动者（以京沪两地为例），忽然“发现”自己全年的劳动所得（4200060000元），在扣除一家老小最基本的生活费用后，甚至不能买到1平方米的房子，他