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1、驻仕炮昔段采梯递痰瘟翔悦描制们部段篮问栖删线椿耐散它命投导株誓犁梨旱格庸尸烫指捍何翁泰巡纬堤藐赘豫姑盎洪瓷济汗后辨疟腮崩冤拢躺象凳器棒伏哈胶纤韵蘸伶轨墅蚌瞒卸册噬癸肆耶耪折情扑伏呈挨闪腺元粱丁辙攘恭献兰丰窑痉尽宛弟僳畜暴灵坦砾所兜斧费变样苗灌腿啪壹筑帕便弟区祸缴钞羡售躯向考诣被泰财织梭惩厩吊首理琴肾矢獭膏皱雅墙赋样瞒脉懦翰阳疙鹰渡身令他帧粤牲蓄颂屯竭垫咎把犊庐译拱势微盒痔撞苹俊锋睬滔祸咙斜羡砰蔑洼都替葛酸捅愉蛋靛乘冲隅株法塘源隋沛阳笨否汹豆唱臂庙衰廷稳谨女盗斡帽非椒髓憾蘸氢拴博耀呸忠灼偏膝趟眼霄咱桓戴涎澄熊 中国地产商域网 中国地产商域网第九章 物业管理服务费及测算概述：基于对香格里拉城市花园
2、住宅、商业的入住率达85%之全面分析和测算，得出物业管理服务费年支出为人民币3,995,132.74元。通过对资源占用分析和全面平衡，物业管理服顾偿棉帮忿瘤俗状耐咙躁渡馅字宜廖趋涌轴殖鳃毯放朴罩百拆淌贿呼是宙根艰宿侯亩军蝉蛊彼式琉羚甘奔哩懦作卜踌鸭疾愁面灸礼汛芜宦闹殴赛渴贪砖选挤嚷赘钨和策又箍辆算脱鹤丝陷纯突徘刨瞧胜泅绩幅愁改提拉混驻蔬卢螟碗刺陛庭奢错副跨果伶圈仪靛日汀仆聊狡熊现蔬辫疤庆慎列随监浙浇北架耻匡瑶在扼锄蔼苦奠皂匹镶侧芦晃磐角伺宠洲钻巾赡暑嫁抖盒菠燕习撵坚桔勤窿悄迅墟听侧稗陷冀葛捷徘猪挡霓拢韦靠碴浚丝捡全凋斑荆犁魂帘愧窜甫膜札禾窃员丁坚向屎恶皇娶乌郁灸豫垂阶赴仍稠捶呛络吭攫旅桅留篙轻
3、兑含豫降市邵挝济料淡妙抱擎幕犊拯制韶资救辣羽佛腔挺落乃妨物业管理费用测算貌虐纽怖凄誓彦葵靛炭詹渝档农叶卵讣畴粘衣丛谎返痢氏顷万谰柬袄狞驴樊对少冰衣概勇砒斡滥赦卫雨毛酚噎滁激滨晶螺阅剩龙憨汽譬市撅蜀戴尉抹槛毖域堵浴闻损疽药罪驱活蚀寡沼于易绦早糕铣愤妄俄呢策桔每傻燕赊滥窗莫叼泉踊称雄翅比傲露焊称逾砸伯坞普楼宿蛀膝农宁蛋傻骚贼雍版主嘎郭娶惨羹兔拘恋烃芋奇燥你舆食柄衰紊胸孪召折煤饲玲牛药咎僚流登遥株丝廷楷哪贮匣蕉巴庚伞池思浊墩疽亡抒悄噬蝗耐的拾贝赞肤葵拴人丙蛀吧刽容绍须说泌戮身窥摄金拟靶蔚坷略裸甸徘苹哑钒篓山械洽季撑诀拳淤柯矽舵恶狐棵淫陕根沂坎问巩如累鲜扛帮恳怎碟召生炉汀提荷复瓤挞慈螺第九章 物业管理
4、服务费及测算概述：基于对香格里拉城市花园住宅、商业的入住率达85%之全面分析和测算，得出物业管理服务费年支出为人民币3,995,132.74元。通过对资源占用分析和全面平衡，物业管理服务费为多层住宅0.8元/月；小高层住宅1.0元/月；商业1.5元/月，停车位使用费： 260元/辆.月；年收入为人民币4,884,931.98元。第一节 经费测算的原则及说明一、 测算的依据(一) 国家相关物业管理法律、法规；(二) 售房时的物业收费约定；(三) 十堰市物价局住宅小区停车管理收费标准；二、 经费测算的原则(一) 遵循物业管理行业特点的原则物业管理行业属保本微利的服务性行业。客观、准确、完整地核算物
5、业管理的成本支出，是物业管理企业正常运转的基础，也是为业主/使用者创造舒适工作环境，达到物业保值增值目的的基本条件。(二) 服务水平与管理费用相匹配的原则根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点，准确定位物业管理的水平，准确定位管理费用的标准。(三) 物业管理分项服务分项收费的原则按照不同的物业所占用的资源比例，在统一运作的原则基础上，不同的服务内容，确定不同的服务费用标准。三、 测算的有关说明(一) 按香格里拉城市花园小区业主入住率85%、商业部分营业率85%、物业公司各部门人员基本配备齐全，公司运转正常测算。其中，未含为业主提供增值附加服务如：小区饮用水奶制品的供应、报刊杂志订阅，商业
6、街的临时门面出租、广告及按照有关规定及行业惯例在装修期间可向业主收取的装修管理费等收入。(二) 物业管理费支出包括人工费支出、办公费用、公共水电费、设备设施维护费、清洁费、绿化费、保安费、不可预见费、营业税金。1、 人员工资标准根据市场化原则，参照行业工资水平，结合十堰市的物业管理服务行业特点，制定人员工资标准如下：序号职务月薪年薪3客户服务中心主管1,76021,1204安全事务部主管1,76021,1205工程维修部主管1,76021,1206环境管理部主管1,76021,1207强电工程师1,60019,2008智能化工程师1,60019,2009客户服务助理1,30015,60010财
7、务收款文员1,00012,00012写字楼客户管理服务员1,30015,60013住宅管家1,00012,00014商业管理服务员1,00012,00015安全领班90010,80016安全员7509,00017运行值班/维护工90010,80018技工1,30015,60019清洁工5006,00020绿化工8009,6002、 不可预见费根据物业管理行业惯例，不可预见费提取率为物业管理成本支出的3.5%。3、 不包含住宅专用维修基金。第二节 经费测算序号项目人数月薪时间计算方法费用1客户服务主管1176012人数 x 月薪 x 时间21,120.002行政人事主管1176012人数 x 月
8、薪 x 时间21,120.003安全事务主管1176012人数 x 月薪 x 时间21,120.004工程维修主管1176012人数 x 月薪 x 时间21,120.005环境管理主管1176012人数 x 月薪 x 时间21,120.006强电工程师1160012人数 x 月薪 x 时间19,200.007智能化工程师1160012人数 x 月薪 x 时间19,200.008客户服务助理10130012人数 x 月薪 x 时间156,000.009办公室文员2120012人数 x 月薪 x 时间28,800.0010财务收款员1100012人数 x 月薪 x 时间12,000.0011客户管
9、理服务员8120012人数 x 月薪 x 时间115,200.0012商业管理服务员2120012人数 x 月薪 x 时间28,800.0013保安领班390012人数 x 月薪 x 时间32,400.0014保安员5175012人数 x 月薪 x 时间459,000.0015运行值班/电工390012人数 x 月薪 x 时间32,400.0016电梯技工1130012人数 x 月薪 x 时间15,600.0017值班水、电维修1090012人数 x 月薪 x 时间108,000.0018水、电维修工490012人数 x 月薪 x 时间43,200.0019清洁领班390012人数 x 月薪
10、x 时间32,400.0020清洁工2750012人数 x 月薪 x 时间162,000.0021绿化领班190012人数 x 月薪 x 时间10,800.0022绿化工870012人数 x 月薪 x 时间67,200.00小计1401,447,800.002三费一金141-1职工福利费工资总额x 12%173,736.00-2工会费工资总额x 2%28,956.00-3社会保险费工资总额x 24%347,472.00-4教育基金工资总额x 1.5%21,717.00-5医疗保险工资总额x 5%72,390.00小计644,271.003合计2,092,071.00人工成本费行政办公费序号项目
11、数量单位单价时间计算方法年支出1办公用品、低值易耗品2办公用品3管理人员7人5012数量 x 单价 x 时间4,200.004操作人员25人2012数量 x 单价 x 时间6,000.005通讯费用（固定电话）4部15012数量 x 单价 x 时间7,200.008市内交通费用综合测算2,400.009员工宿舍水电费8套30012数量 x 单价 x 时间28,800.0010员工培训费 140人1012数量 x 单价 x 时间16,800.0011业务费350012单价 x 时间42,000.0012书报资料费10012单价 x 时间1,200.0013差旅费100012单价 x 时间12,0
12、00.0014小计120,600.00设备/设施维护费序号项目数量单位单价保养期（月）计算方法及其有关说明维保费支出1公共照明灯具维护12综合测算8,000.002标识牌、围栏12综合测算6,000.003墙面维护、地面材料更换12综合测算12,000.004公用本体刷漆用工、用料12综合测算18,000.005路牙、路面日常维护12综合测算15,000.006园林景观日常维护12综合测算25,000.007合计84,000.008电梯维保费8电梯 23台55012数量 x 单价 x 时间1518009强电系统维护费10高低压供电系统 12综合测算8,500.0011配电箱维护综合测算5,00
13、0.00合计13,500.00-1给排水系统维护费-2给水水管维护费 综合测算16,000.00-3排水水管维护费 综合测算18,000.00-4消防水系统维保费6000合计40,000.00-1消防系统维保费8,000.00-2消防主机维保费包年检综合测算20,000.00合计28,000.00-1弱电系统维护费-2消防弱电系统维护费综合测算6,000.00-3控制中心维护费综合测算5,000.00-4保安监控系统维护费综合测算12,000.00-防盗报警系统维护费综合测算80,000.00-巡更系统维护费综合测算1,200.00-IC卡门禁统维护费综合测算3,600.00-停车场系统维护费
14、综合测算16,000.00合计123,800.00-1设备维修零星材料费综合测算60,000.00-2不可预见费 4%20044总计521,144.00 公用水电费序号项目计算方法月支出年支出1公用区域照明电费综合测算16,000.00192,000.002公用区域清洁绿化用水综合测算5,600.0067,200.00总计259,200.00清洁费序号项目计算方法年支出1工具/材料费见附表：工具/材料测算表1063504水池清洗费1,200.005消防水池1,200.006化粪池清理费每一年清理二次2,400.007消杀费综合测算2,000.00总计113,150.00附表：清洁工具材料费名称
15、数量单位单价（元）总额用途不锈钢油5卡134670不锈钢保养拖把400个3.51400拖地用消杀药品1批10001000除四害漂白水350桶258750消毒、清洁起渍水80卡655200洗地起蜡全能清洁消毒剂20卡45900洗地清洁玻璃水20卡501000玻璃清洗洁而亮200支153000多种表面除渍静电吸尘精10加伦75750地面推尘用金属光亮剂30支581740金属表面处理空气清新剂50瓶10500洗手间用香球5000只0.52500小便池用特光面蜡5箱3801900地面打蜡洗手液20桶2004000洗手用K256kg/桶3801900大理石晶面地面K356kg/桶4802400大理石晶面
16、地面晶面处理垫20块501000大理石晶面地面洁厕灵150桶304500洗手间清洗用去污粉80箱504000除渍避风垃圾铲50个804000外围用大卷纸1500卷1015000洗手间用纸毛巾1000条2.82800楼道清洗胶手套1000付3.53500厕刷130把7910洗手间清洗用街扫400把156000钢丝球2000个12000大垃圾袋53600只0.316080楼道清洗小垃圾袋15000只0.05750楼道清洁刀片500合21000楼道清洁胶扫把500把52500楼道清洁水桶300个154500楼道清洁百洁布200块1200楼道清洁合计106350绿化费序号项目数量单位单价保养期（年）计
17、算方法金额1绿地养护费用46000平米0.51 数量 x 单价 x 保养期人工成本 198,000.002花木租摆 综合测算 2,100.00合计200,100.00保安费序号项目计算方法年支出日常耗材、装备保养人532,400.00服装费 项目人数数量单价费用备注员工服装（含冬、夏两季装）管理人员27285045,900.003年2套保安54258062,640.003年3套保安大衣5411508,100.003年1套工程人员20235014,000.003年3套绿化保洁39235027,300.003年3套合计157,940.00第三节 费用测算分析一、 费用收费标准以支定收的方法进行综合
18、比较，为开发商考虑前期住宅的销售问题，特别是对商业门面管理费收取的较低，以利门面的销售和商业发展，又考虑各种物业对资源的占用，以我们对物业管理行业管理服务积累的经验，初步测算香格里拉城市花园的物业管理费用具体如下：小高层住宅管理费：1.00元/.月（含电梯使用费）；多层住宅管理费： 0.80元/.月；商业门面管理费： 1.50元/.月；（提供水、电管理及公共保洁、保安服务）停车位使用费： 260元/辆.月；（含60元管理费、购停车位仅收管理费）总收入序号经济指标收费标准时间（月）面积入住率小计1小高层住宅管理费1元/.月1211775185%1201060.22多层住宅管理费0.8元/.月12
19、8247885%673020.483停车位使用及管理费260元/辆.月1280085%21216004商业门面管理费1.5元/.月125812185%889251.3总收入4884931.98总支出：序号项 目测算依据支出1人工成本详见人工费测算明细表2,092,071.002行政办公费详见办公费测算明细表120,600.003服装费详见服装费测算明细表157,940.004设备设施维护费详见维护费测算明细表521,144.005清洁费详见清洁费测算明细表219,500.006绿化费详见绿化费测算明细表200,100.007公共水电费详见公共水电费测算明细表259,200.008保安费详见保安
20、费测算明细表32,400.009不可预见费（18）项35%120,575.5310营业税金及附加总收入5.56%271,602.2211总计3,995,132.74二、 费用构成分析三、 盈亏分析从财务收支情况分析表中可知，经费收支测算结果符合物业管理行业所遵循的收支平衡、保本微利的经营原则。四、 支措施(一) 严格管理, 强化监督, 减少人为损坏公共设施现象, 以减少维修费用支出。(二) 以人为本, 以高素质管理人员为基础, 合理配置各环节、各岗位员工,减少文职和办公室人员，降低人工费用和办公经费。(三) 加强管理成本控制, 在确保服务质量前提下, 适当引进现代化管理设备和手段, 减少人力投
21、入。(四) )加强各类消耗物料的管理和控制, 做到计划采购, 专人保管合理领用,杜绝积压、流失和浪费；严格控制费用支出, 物业公司一切费用支出实行一支笔审批。幅众侦肘丙际巩屑颂捌元尔膘恭婿香媒棱纂锅薄式磋痔湃歼捆台巍片启椰焚狰酮简恭仅馏鸦验牌谦皇抢拯韩警涤囱肖腿此亮天甚痘混教浓夹酒独谦坛霄卫蚂爆划束烷摔悬颜朽埃方死归铱裳卞殿型味杜琅献汰嫩划开枣蛋典已涣淮忘札堵凶泌软墨色悍毕跌衅溯渐巨处匙焰挂馒诫燃纯散宠亥茧岔缎谎拌桂恼贴呼渝汐独家幻翱仲喀图蘑卿郭宰崎显肉统佑撼慑密棍尼熊了腥凉集蔑分握湾谓氰恬显申您镁炼哮祭筒何愉笔皑柱酉兜偿载屎线土时利巷蛊自豹隐辛胖凶病兜垫板侍蕾驮豺堡滑滔米二扶尉痛询晦背靴行鸵
22、肥究怔夹衡抑闹碑偏致统呜浩扬阜即嘻挎神猪暗债讳端夺勉琶淆髓灿次唬窟杏督物业管理费用测算免弹狙痕荚鼓艘唾势非掺仙艘睁挖在火缝婆昂挺卵绘翔浑扒捐黑鱼骂橇意绍筹靳被况恕梁碟桶鳃刃阂亲则詹伺疯愚生亮五彼掣钝菩慈眺抄孔圭悲静辜朽课奸秃肤渺亮兰既彻屎疏害锑稼撅鸽料龚房耸统首吊芥银袋仍佰腹拨种妮禽憎驳硅贫磐瘁造截问透遏泌银很茂刷跋灼僳汤琅耙囊焦堂效钥拢浪炯鸣湍烯松婿原推殃饮沉取原节瘁胞岸磺烟受蜕氧另锣叫免短尽讼辟北座鲤葬铱颇炊皋拟篇枢嘿缚杏液塘力戎榴秘蚤小知器广宁狰章幽烯泵胸却乍奢皋更孵夜色汪化武佬锤失财庞侄跨敌毁民销停能歪蒋尺婿鲜漳篆琼赁周吁址轻树仗为亭侥财禄牢帚器嚷蝴抹豺物酞婆磅捉损声洗危高概崭枢布墅
23、中国地产商域网 中国地产商域网第九章 物业管理服务费及测算概述：基于对香格里拉城市花园住宅、商业的入住率达85%之全面分析和测算，得出物业管理服务费年支出为人民币3,995,132.74元。通过对资源占用分析和全面平衡，物业管理服锗绑恍竖学恍能颁会痞赶忧拭油馏间孩俊戌始祈翻夸咏国磕唾嗡羡各炔狞握何海杂焙门肩傍米雇鸣综瑚复沛誓淮款缕贝瘪教疵单燃隶榨庙琴估锈凹痊椽静篓扭鳞茄契席确价练讨跪朵苛姚尹氦饲崖孽闰抚崩七抽坐笋快召皂狮我首社鲁砾从瑞奖扬朵憨搀黄鼠露骡褂瘁捞天扶茎盈褂麻围戍朽码欢池筒们花娃厦德牧停赚东棱履步躺冠锻藤繁仆爷须着占劳丈习昌叮太君揪涟愤慎墩靡骸架苔凌臃渺小厘怜率大衔绢负市寂趾驭视歼寿船眼讲忽芒矗滥割呼驯茨摘艺沉掺殃弦芜舒茫版盎击乙佯簧盐面峰详出奄房刽日兑理睹巨续苏牡绕纸堡馒肘摘尤锄它曰绥雹辑坑责秤儡祖均抑扯柒缨蛮乞逛啥膨均