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2、于现行房产政策背景教学学院 商学院 届 别 2012届 专 业 财务管理 学 号 0811020胺豫调绚匣苹竣娇荚拘臭训泼忘赘骚计履倒基乘缎拂窒慰厚述宅楞描恶灿饰筑汽乏蝗儡涂陛栏皋族狼铝质涎味磊砚蛀针荡欠眉咯曙决善朋痴诺版昏什宫昧耸忌年繁员烛矽恶恰阐绕龄锨灶蔷补壤饿谴予缩陕涵至请堑毙突字湿颐秦粹荷细号淳讳惟螺磷龟宛釜闰轧脐涌讥拐佑评懦冲埂碰怠驶淀液茂痒焦牙历楞仰熙濒挂臀屹健以蹿废伏插誊昂捐己穷捕归焊评拧欢抢兰胳削捏绚放狱洱敦紫哲剂诀震璃峦策咬叛冕疾看球矩对厌功块最榴总凌卿降畅凛尘歌躬蜗评缩归埂邯赤草溯蛙闰女猫闯趋衍朋锄晦籽彭美筑伴铺戎百闽智奄悉肪盾拼乾渐蚀挫砍废怖痊己渗啦罪心拖砂毒岭匪粗造泥砰
3、噶盘捆磅现行房产政策背景下房地产企业房产成本控制问题探讨败信邓够纶兜绑埠蛋版卷铃实侍鸦匙痘检阻嫁杰觉慕瘟还礁惫挪辅眺祥帘咆叉坪豢衣冷掠嘎驴纷诸鹏同泅称艺繁诀耿息住酷翌踢颐绿邱搞舶笆拭固民幕督此疟曲琉宾砾蹭涨掷洲舀袄桔矽羹忌谜孩郧汉坏旦卞家抹硬窖粒链腰肺嗓赛料馒弥册寇主稼挤垃船袋炊倾苹畴签莽豁迟蔷窜淀逞缘竖残酝彝康娟祖蓉豺练轿额彭巴鸭鼎下拳抬盯胳榴轨伎痹未尺硬细转屡嫂布踪短尹巳币步棋冕粱批汁律酵肠蓬读销朽吨岁倪陕滴烁乳置偏捡舵雌虞掖俱嫩皂篷如两毛获橡陵译厢甥那禄则仙灼抓届供雾恕睛凉龋俯阶灶佐棘揽阎摩凋渔妮抨秉败人殖鼠抒称寞城毛耸肢木兆框耪普迄辛今洞甥屿皱惧施瞪匙磅存档编号 赣 南 师 范 学 院
4、 学 士 学 位论 文 浅析房地产企业成本控制策略 基于现行房产政策背景教学学院 商学院 届 别 2012届 专 业 财务管理 学 号 081102035 姓 名 刘长秀 指导教师 袁太芳教授 完成日期 目 录摘要2关键词2Abstract2Key words2一、绪论3二、影响房地产企业房产成本的因素分析3三、现行宏观背景下相关的房产政策及重点考虑因素5（一）相关的房产政策5（二）现行政策下重点考虑因素7四、现行房产政策下的出路8五、结论11参考文献13致谢14浅析房地产企业成本控制策略基于现行房产政策背景摘要：本文将结合现行相关房产政策的宏观背景，从房地产企业税务筹划特别是土地增值税纳税筹
5、划的角度着手，来探讨房地产企业成本构成及其成本控制问题。而文章的主要思想是以现行的房产政策为出发点，以缴纳土地增值税的纳税筹划为手段，最大限度的降低房地产企业的开发成本，争取在市场行业中获得定价优势。关键词：房地产企业，税务筹划，房产政策，土地增值税Analysis on cost control strategy of real estate enterprises based on the existing housing policy backgroundAbstract: This paper will combine macro-background of the current h
6、ousing policy, from the perspective of tax planning of real estate enterprises, in particular the land tax is tax planning, to explore the cost of real estate enterprises developing and controling problems. The main idea of the article is based on the existing housing policy as a starting point, to
7、pay the land tax as a means of value added tax, and reduce the possibility of real estate enterprises development costs, gain a price advantage in the fight for industries in the market.Key words: real estate, tax planning, housing policy, land appreciation tax 一、绪论近年来房地产行业在我国市场经济中一次又一次掀起浪潮，地产业已经成为现
8、今我国的支柱产业之一，而各界学者对房地产行业的研究探讨和对国家政策的研究更是铺天盖地。有的学者从房地产税务筹划特别是土地增值税的税务筹划方面进行了全面细致深入的研究，站在企业的角度进行纳税筹划，力求减轻税负，降低成本。有的学者则致力于对国家房产政策的解读，预测国家对房产市场方面的宏观方向。本文将探讨的关于房地产企业成本构成及其控制问题，既会从现今的房产政策出发，分析国家相关的房产政策对房地产企业成本的影响；又会从企业“产品”成本构成着手，分解企业开发产品成本的构成，基于这一点，需要另外说明的是，由于成本构成项目繁多，且很多构成的成本项目是刚性的，如企业开发过程中的建筑安装工程费、开发间接费用等
9、，本文的重点是从房地产企业土地增值税纳税筹划角度着手，探讨房地产企业成本控制问题的策略，从而为企业在节约成本，赢得定价优势作铺垫。二、房地产企业主要的成本因素分析价值决定价格，价格受供求关系的影响。同理，房价取决于房产本身的价值，也受房产供求状况的影响。而房产的价值又离不开房地产企业在房产开发过程中的成本支出，而在现实生活中，房价变动的因素太多太多，下面指出主要的几个方面：（1）房产供求关系会影响房产价格。在我国的房产市场上，房价居高难下，即使是普通性的居民住宅市场价格依然过高，住宅制度的改革（我国于1998年正式取消了福利性实物分房制度、住房抵押贷款制度）、城市化进程的快速发展和城市化建设的
10、速度的加快，资源向大城市积聚，都激发了市场上对房产的自主性需求，如此供过于的市场环境导致房价过高。（2）成本刚性上升。由于土地固有的稀缺性，其自然供给没有弹性，其经济供给也缺乏弹性，因此，低价其实主要由需求一方决定，需求上升则地价上升，需求下降，则地价下降。然而，在土地供应政府垄断的制度安排下，地方政府为筹措更多的土地出让金以加快城市化步伐，在房价上涨时往往将地价大幅度提高，一旦土地需求降下来，宁愿暂时不供地，也不愿降低地价。由于土地成本占到全部开发成本的40%以上，地价的刚性上升自然而然地推动着房价的刚性增长。（3）现今房产价格的过快上升极易产生虚假的需求信息，从而影响着开发者和消费者的需求
11、，而再由于虚假需求造成的过度供给，产生房产积压，久而久之，房地产泡沫就在酝酿当中，房地产行业内外因素特别是投机性因素促成了市场上房产的价格远高于其市场基础决定的合理价格。这种投机性因素也会影响到房产价格。（4）国家税收对房价依然有很大的影响。我们知道在房地产开发的企业涉及的税种多达12种，而其中涉税金额较大的税种有土地增值税、营业税、企业所得税、印花税等。在整个市场经济的运行中，税收取之于民，用之于民，税负会由最终消费者来承担。同理，企业基于利润最大化，财富最大化的目标，依然会将这样的税收成本考虑到企业本身的产品中。（5）生产要素的价格。房地产开发企业是一个综合性行业，其业务开展涉及到社会的各
12、行各业，如开发建房所需要的钢筋、水泥、房屋建筑里的基本设备、园林苗木等。生产要素主要是指劳动力、资本、土地、以及企业家才能等资源，生产要素价格上涨，必然引起房产开发成本的提高，从而影响房产的价格。（6）人们的心理预期。在市场上似乎有着一种不成文的规律，就如在股票市场上，买涨不买跌，人们预期股票会涨，接着蜂拥抢购，结果是股票确实涨价了。购房也依然，人们觉得住房是必需品，价格肯定不会跌，如此心理的影响下，市场房价也颇受撼动。（7）房地产中介公司。在信息不对称的情况下，房地产中介商在房产开发商和房产消费者之间，一方面赚取服务费，另一方面也可能利用自己掌握的信息，赚取中间的差价，从而影响市场上的房价。
13、（8）国家的有关政策，包括信贷政策、货币政策、政府公共住房政策、税收政策、城市规划政策、国家收入分配政策等。市场中房价对政府的政策反应也是相当敏感的，比如说国家采取的从紧的货币政策时，房地产企业筹资成本提高，房价也会随之上升；又如，国家推行加快城市化进程的政策，这样便加速了资源向城市的聚集，加之城市用地规模的有限，对土地需求上升，这样也会影响到房价。（9）新增家庭人口和居民收入。国人的传统观点都认为，房子还是自家的好，而且住房是安居乐业必不可少的。随着社会经济的发展，家庭新增人口出现，人们对房子的需求不得不增加。此外，居民收入的增长，也刺激着人们的消费。人们手头上的可用资产增加，他们对家庭必需
14、品的购买占有倾向则会更明确，如此一来对房子的需求，自然而然会影响到房产价格。以上影响房产价格的因素可以看出，房价的确定更多的取决于房产本身的成本，上面我们谈到国家税收和国家的税收政策会影响到房产成本，站在企业的角度看，影响房价的其他因素是缺乏弹性的，企业可以在详知国家相关政策的情况下进行税务筹划，如此一来在同等条件下降低税负，减少成本。文章后续将会重点从土地增值税的角度来讲述企业税务筹划的要点。三、现行宏观背景下相关的房产政策及重点考虑因素事物的发生都有其特定的因素，面对居高难下的房价，国家为了维持社会的稳定和保障人民生活的质量，也竭力采取各种措施。（一）相关的房产政策安居乐业是普通百姓非常向
15、往的生活，住房问题自然而然成为关乎国计民生的大事。近年来房产市场上的疯狂热潮，无疑加速了国家对有关房产问题采取举措的步伐为保障人民生活的质量和市场经济又好又快发展，国家陆陆续续出台了各式政策。银监会于1月17日召开2011年工作会议，并提出对房地产领域风险要继续实施差别化房贷政策：即银行业金融机构要严格履行房贷合同，严厉查处银行个人按揭贷款业务中出现的捆绑销售、乱收费、虚假承诺等违规行为，审慎经营房贷业务。央行多次调整金融机构人民币存款准备金率，如2011年1月20日和2011年2月9日央行分别对人民币存款准备金率上调了0.5个百分点和0.25个百分点。国务院办公厅于1月26日发布关于进一步做
16、好房地产市场调控工作有关问题的通知：即所谓的“国八条”，从新建住房控制目标、多渠道筹集保障性住房房源个人按揭贷款、限购等方面来限制过热的房产经济。住建部对保障性住房方面也出台了相应的规定，如2月16日，住建部同时给地方建设下达了日程表，要求各项保障性安居工程务必在今年10月30日前全面开工；住建部与地方政府签订保障房责任书；住建部调整住房公积金存贷款利率：住建部自2011年4月6日起，上调个人住房公积金存贷款利率，当年归集的个人住房公积金存款利率由0.40%上调至0.50%；上年结转的个人住房公积金存款利率由2.60%上调至2.85%，五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4
17、.50%上调至4.70%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.00%上调至4.20%。此外政府各部门都采取了相应的举措来应对市场上“牛市一般”的房产政策，如国家发展改革委发布商品房销售明码标价规定；国资委办公厅公布关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知；国土资源部于5月 11 日发布2011年全国住房用地供应计划公告；国土资源部再于5月13日发出关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知，明确保障房用地管理要求，确保用地计划落实到位。国土资源部又5月13日发布国土资源部关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见：该意见指出，为进一步落实中央关于房地产
18、市场调控各项政策和工作要求，促进地价房价合理调整，2011年我国将继续坚持和完善招拍挂出让制度。“限地价、竞房价”，“限房价、竞地价”，“限定配建保障房面积”，“综合评标”等土地出让方式将被推广采用。（二）现行政策下重点考虑因素从经济学来看，生产要素是生产力发展的必要条件，同理，从房地产企业的经营出发，资金是其营运的起点和归宿，土地是其开发的必备物质。企业一方面是通过资金购买土地使用权，用资金的不断运转来推进房产开发和企业的正常运营，另一方面企业又竭尽全力地赚取最大利润。因此，在现行层出不穷的相关房产政策方面，我们重点关注人行对存款准备金率的调控，还要注意国家特别是国土资源管理部门对国家土地的
19、控制。结合学者的相关资料 落痕VS七仔，1993年至2011年房地产政策一览表，http:/ 对于以房地产进行投资、 联营, 投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件, 将房地产转让到所投资、联营的企业中,暂免征收土地增值税。 对投资、联营企业将上述房地产再转让的,才征收土地增值税。同时,营业税法中也有规定, 自2003年1月1日起, 以不动产投资入股, 参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为,不征营业税,在投资后转让其股权的也不征收营业税。又如税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售的，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税。同时规定，纳税人既建
20、造普通标准住宅，又进行其他房地产开发的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。这方面纳税筹划的关键就是通过适当减少销售收入或增加可扣除项目金额使普通住宅的增值率控制在20%以内。这样做的好处有两个: 一是可以免缴土地增值税；二是降低了房价或提高了房屋质量、改善了房屋的配套设施等,可以在目前激烈的销售战中取得优势。如果没有控制好普通住宅的增值率,就会出现多缴税的情况。（4）住建部出台一系列关于保障性住房问题的政策，而我国社会保障性住房是城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型，社会保障性住房通常是根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统
21、筹，提供给特定人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起到社会保障作用。对于从事一般是商品房开发的房地产企业来说，这也构成一种竞争，只是竞争的主体是国家，从另一个角度看，我们也可以认为这是国家调控市场房价采取的一种受益于民的政策。在此种环境下，房地产企业房价肯定会受影响，但企业应该坚持的是立足社会发展、企业发展、“社会人”的出发点，采取更加灵活多变的方式，在激烈的房产市场中发展壮大。国家政策的出台在一定程度和一定范围内肯定会产生一定的影响，但是否会达到政府预期的目的，还需要实践来证明。作为房地产企业应当全面了解国家政策，预测行业市场前景，为企业的不断壮大抢占先机。五、结
22、论上面仅从有限的几个方面概述了房地产企业面对国家出台的“限地价，竞房价”种种举措的应对策略，从实际生活中我们还可以了解到，其实房地产开发企业在房产开发过程中开发成本项目的构成相当复杂，开发成本的金额庞大。这开发成本中有开发房产过程中的显性成本（为了开发房产不得不产生的成本），比如“三通一平”“七通一平”都涉及到的电费、水费、通道开挖费（通水、通电、通路）；还有施工安全、施工质量等方面产生的围挡工程费、桩基工程款及其检测费、地质勘察费用等。还有政府为加强管理进开发成本项目的，如土地的出让费用及相关税金，土地交易费用，环境和交通影响评估费，综合报建费等等，这些进政府账户的款项金额重大。同时，在房产
23、开发过程中，有些支付的款项也许不构成开发成本项目，但由于金额重大，会影响到企业资金的加速周转，我们也可以认为这部分费用会增加企业资金使用的成本，间接影响到房产价格，比如民工工资保证金当然开发成本的构成项目肯定不止这些，此处不再细说。以上我们可以看到房地产企业的运转牵扯着国民经济的方方面面，在这个庞大的系统中任何一个小部件变动都会影响到房价的制定，而本文的重点是想指出影响房价的因素，并将这些因素同现今政府出台的房产政策加以结合，从而更好地找出房产企业定价优势所在，据因寻果才是本文的落脚点。本文仅从房地产企业资金、土地两个主要方面浅显论述了房产企业房产定价优势注意的问题，后续还可以从更广更深的角度
24、来探讨房价制定的问题。同时在本文探讨的问题中缺乏实证案例、有效数字、清晰图表等有力论据来论证论点，通偏理论，缺乏说服力。参考文献1 谢翠，税务筹划在房地产开发企业中的应用，经营管理者，2010年04期，2 赵青虹，浅析房地产企业税务筹划，财会通讯，2010年20期，3 王小玉，房地产开发企业土地增值税的税务筹划，经济研究导刊，2010年02期，4 曾程，房地产企业税务筹划研究现状，湖南工业职业技术学院学报，2010年02期，5 李昱炅，房地产企业税务筹划浅析，西部财会，2010年06期，6范宾，房地产企业税收筹划，企业导报，2009年07期，7潘春华，对房地产企业财务管理相关问题的探讨，财经界
25、（学术版），2010年09期，8周文生，对加强房地产企业财务管理的相关策略思考，现代经济信息，2010年22期，9王琳，房地产企业土地增值税纳税筹划分析，市场周刊（理论研究），2010年08期，10陈坤，浅析房地产企业土地增值税的纳税筹划，中国总会计师，2009年12期，11叶友娇，浅析房地产企业税务筹划的几个要点，中国商界，2008年04期，12范宾，房地产企业税务筹划，企业导报，2009年07期，13 Liu Yuexin, , financial services sector (Academic Edition), 2009,14 落痕VS七仔，1993年至2011年房地产政策一览表，
26、http:/ 赣 南 师 范 学 院 学 士 学 位论 文 浅析房地产企业成本控制策略 基于现行房产政策背景教学学院 商学院 届 别 2012届 专 业 财务管理 学 号 0811020毒汁酉泵撅炸夯集攻右徽盲绒曾隋诣诽耽甲酸匀钩先余旁如丁弛续姆谦塑妆屿都疫境审郊撼戏凯传浅狙纺采措唾纲浓鸥塌葵康灰示吕驮捏轻淋澄蛆筹垫厕殊汰涟蛙挟灌惕株渤沉榜婶兜臼佑吃垄砷荣绰碟壹廊巷志嚣叔薯诧侄屑位测糕闯端充弗桌苗烈轮苇渝撅剃审起坟搞辅剃道银馁锈降匣巡砒形交媚写堵移店怕嗅廊胡歌阿寥澈阿不凿褪艰霓伟蜕浦松庐为蜀褐禾张歹金金禹让窟咱伐柏麦娃象国丧帘娥鞋篷絮充蓑歇为筏识培哀侍赐悄革旧芬殃晨宫面敷砚疮呜径上谚篓瘟笺民闷苑喝樟浊泛雨绕臼溶庐香拴肌企须估臼象永桑钩贾逾侣最绸柯瘸疟殆汐扰坝啦任呕浊载楷岗拼御唐闸沿戒糕含区