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1、 沿海集团 作业指导书 板块名称成本测算指引编号CG103编制/修改审核审批页码第 16 页 共 16 页版本 成本测算指引1、 目的：指导成本测算及CS02表的编制，合理确定项目总成本。2、 范围：本细则适用于沿海地产投资（中国）有限公司各所属及合作管 理下的房地产开发公司与管理机构。3、 科目定义及要求：项目成本分为开发成本、期间成本和成本机动数及企业风险基金合计三大项目。3.1开发成本项目3.1.1开发成本项目内容开发成本项目指项目开发过程中发生的各项费用，一般包括下列七项：3.1.1.1土地获得价款3.1.1.2前期准备费3.1.1.3主体建筑安装工程费3.1.1.4社区管网工程费3.
2、1.1.5园林景观工程费3.1.1.6公共配套设施费3.1.1.7开发间接费3.1.2各成本项目的核算内容3.1.2.1土地获得价款：为取得土地开发使用权而发生的各项费用。A.政府地价:支付的土地出让金、土地开发费，交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。（1）土地出让费/转让费/征用费（2）土地勘界费（3）土地评估费（4）土地契（5）土地使用费（6）耕地占用税（7）土地变更用途和超面积补交的地价B.合作款项:补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等、为获得土地的收购费用。（1）为获土地收购公司费用(合作开发的形式包括利润分成、物业分成)（2
3、）为获土地的利息C.红线外大市政配套费:向政府部门交纳的大市政配套费或红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、接口补偿费，根据土地合同的签订确定是建造还是向政府交纳费用。（1）市政配套费（交政府）（2）红线外道路、水、电、气、通讯等建造费（3）接口补偿费D.拆迁补偿费:有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。（1）有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出（2）安置及动迁支出（3）农作物补偿费（4）危房补偿费E.土地评估调整（内部考核）:集团认定的该项目土地增值金额3.1.2.2前期准备费指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘
4、、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。A.勘察费:包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。B.跨期设计费:包括方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。（1）方案招标费（2）规划设计模型制作费（3）方案评审费（4）效果图设计费（5）总体规划设计费（6）其他用于设计方面的费用C.本期设计费:包括施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。（1）施工图设计费（2）修改设计费（3）环境景观设计费（4）其他专项设计费（5）其他用于设计方面的费用（包括可
5、行性研究费、制图、晒图、赶图费和样品制作费等）D.报批报建费:包括交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。（1）报建费（2）证照费（3）人防异地建设费（4）规划管理费（5）审图费（6）消防审核费（7）抗震审核费（8）环境评估费（9）红线复核费（10）法律顾问费（11）墙改基金（12）散装水泥基金E增容费:包括水、电、煤气、教育增容费（1）教育增容费（2）水、电、煤气增容费F.三通一平费:包括临时道路、临时用电、临时
6、用水及场地平整费。（1）临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。（2）临时用电：接通红线外施工用临时用电的设计、建造费用。（3）临时用水：接通红线外施工用临时用水的设计、建造费用。（4）场地平整费：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。G.临时设施费:包括临时围墙、临时办公室、临时场地占用及临时围板等费用。（甲方用）(1)临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用。(2)临时办公室 ：租金、建造及装饰费用。(3)临时场地占用费 ：含施工用临时占道费、临时借用空地租费。(4)临时围板：包括设计、建造、装饰费用。3.1.2.3主体建筑安装工程费指项目开发过程中发生的建筑、安装工程
7、费用。安装工程包括（室内给排水系统费、室内采暖系统费、室内电气工程费、通风空调系统费、电梯及其安装费（不含此项集中采购项中）、发电机及其安装费（如此项在集中采购中就不包括）A.地基及基础工程:指项目开发过程中发生的列入主体土建预算内的各项费用，主要包括土石方、桩基、基坑支护工程、地基处理工程、桩基咨询及检测费、降水等费用。(1)桩基、桩基检测：单独施工的地基或基础工程(2)地基处理工程费(3)基坑开挖及边坡支护、降水费用B.人防工程费:C.主体建筑安装工程:指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用，主要包括结构及粗装修工程主体内列入安装预算内的各项费用，主要包括室内给排水系统、室内
8、采暖系统、室内电气工程、室内通风空调工程。(1)地下室工程费：包括地下室的土建工程费、安装工程费(2)结构及粗装部分：包括砼框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水等上部施工的所有费用，(3)室内给水排水系统：包括室内所有给水管道及雨污水排水管道（室内与室外界划分以室外的第一个阀门、第一个检查井为分界线）(4)室内采暖系统：包括地板热、电热膜、分户燃气炉、管道系统、暖气片。(5)室内电气工程：从电表箱为分界线（包括电表箱如为甲供材料则需将甲供材料剔出），包括楼栋及单元配电箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒的预埋、机电预埋工程费。（如果是精装修房室内如何处理）
9、(6)室内通风空调系统：包括空调设备及安装费用、空调管道、通风系统费用。D.室内精装修工程费:(1)室内公共部位装修(顾客敏感点)：主要包括楼梯、公共走道、电梯厅、入口大厅等的装修费用。（在制定目标成本或实际+预测分析时如本项内容在总包合同中，则应拆分合同。）(2)室内精装(顾客敏感点)：主要包括厨房、卫生间、客厅、阳台、室内露台等的装修费用，户内装修是不包括水电部分。E.集团集中采购材料设备费:指项目开发过程中发生的主体内但由集团集中采购的材料、设备费用。(1)电梯工程(2)门窗工程：单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门的费用。(3)屋面瓦（只供料）(4)外墙涂料（只供料）(5)外墙面砖
10、、石材（只供料）(6)发电机等F.甲供材料设备费:配电箱等3.1.2.4社区管网工程费包括室外给排水系统费、室外采暖系统费、室外燃气系统、室外电气及高低压设备费和智能化系统费。A.室外给排水系统费:包括室外给水系统和雨污水系统，室内外划分：以室内、外的第一个阀门、第一个检查井为室内外系统分界。(1)室外给水系统：主要包括小区内给水管道、检查井、水泵房设备、等费用。(2)雨污水系统B.室外采暖系统费:主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用。(1)管道系统(2)热交换站(3)锅炉房C.室外电气及高低配电工程费:主要包括高低压配电设备及安装、室外强电管道及电缆敷设和室外弱电管道埋设。如高低压安装在室
11、内，则以低压配电至单元的第一个配电箱（高层则以为系统分界（1）供配电设备及安装（到电表箱）：小区内开闭站、变配电室的高压柜、低压柜、变压器、柴油发电机、高压电缆、负荷开关设备及安装工程（2）室外强电管道及电缆敷设：指自小区变电站低压柜（不含低压柜）引至下一级配电柜/箱（不含柜/箱）或用电转换点的电缆敷设及室外强弱电预留管工程。采用四级配电时，下级配电的低压柜出线电缆计入室内电气工程。三级配电时的屋面专用电缆均统一计至屋面配电箱。该项工程的电缆在地下室内敷设时，不计入地下工程费。D.泛光照明系统:E.消防系统:F.燃气系统:主要包括室内、室外的管道系统、调压站。管道系统包括土方工程（1）管道系统
12、（室内、室外）（2）调压站G.弱电系统:主要包括停车管理系统费用、小区闭路监控系统费用、周界红外防越系统费用、小区门禁系统费用、电子巡更系统费用和电子公告屏费用等。（1）通讯、有线电视等系统：包括用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井等费用。（2）智能化系统：包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统的费用。H.室外道路系统如在招标时并入其他项目时，则在测算与核算时必须将其拆分，按规定并入此项中。包括：1、红线内车行道（含其两旁的人行道）及地面停车场土建工程（含土方、路基及面层），2、行车道路的路灯工程（含灯具及管线敷设）。3.1.2.5园林景观工程费指项目所发生的园林
13、环境造价，包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化支出。A.公共景观工程（跨期分摊）:小区内共享的园林景观，如小区入口、样板区、主景观等。（1）园林建筑工程：硬质铺装地面（除小区车行道路工程以外的道路含广场，）构筑物及小品（水景土建工程、雕塑小品、假山等）、各类围栏（栏杆）、室外零星设施(指标牌、标志牌等）。（2）园林绿化工程（3）园林安装工程：室外环境照明（庭院灯、草坪灯管线等）、小区内的水景设备及管网，绿化灌溉系统（含设备管网）水景照明等B.非公共景观工程(只服务于本期）:各期或各期组团内相对独立的园林绿化。（1）园林建筑工程（2）园林绿化工程（3）园林安装工程3.1.2.6
14、公共配套设施费指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。A.公共配套设施（一）其成本只有本期承担：指在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等。（1）岗亭、属于本期的物业管理用房（2）自行车棚（3）儿童乐园、游艺设施、室外健身器材B.公共配套设施（二）跨期分摊的项目（1）游泳池（2）球场（3）居委会（4）派出所（5）社区消防大队（6）会所(包括会所结构、装修)（7）幼儿园（8）学校（9）社区医院（10）社区邮局3.1.2.7开发间接费 是指与项目开发直
15、接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出，包括工程管理费、资本化财务费用和物业管理完善费。A.咨讯顾问费:主要包括工程监理费、前期顾问（关于成本及其他方面不包括设计方面）费等。（1）工程监理费（2）预结算编审费（3）建设管理费：直接从事项目开发部门人员的工资福利、奖金、补贴等人工成本，以及从事项目开发部门的行政办公等费用。B.工程管理费:主要包括现场管理费、施工合同外奖金、工程质量监督费、安全监督费和工程保险费。（1）现场工程管理费：直接从事项目开发部门人员的工资福利、奖金、补贴等人工成本，以及从事项目开发部门的行政办公等费用。（2）施工合同外奖金（3）工程质量监督费（4）安全监督费
16、（5）工程保险费C.资本化财务费用:包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。因借款而发生的辅助费用包括手续费等（不包括为获得土地的借款利息）。D.物业管理完善费:包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金；以及小区入住前投入的物业管理费用。（1）物业维修基金（2）其他专项基金（3）物业启动费3.2期间费用3.2.1期间费用包括营销费用、财务费用及税金，均不属于房地产的制造成本范畴。3.2.2各成本项目核算内容3.2.2.1营销费 A.前期策划费(1)策划顾问费(2)专业公司市调费(3)情报费B
17、.前期推广费(1)项目推广费(2)集团品牌推广费C.媒体投放费(1)报纸（含硬广、软文、新闻等）(2)杂志(3)户外（立柱、候车亭等）(4)电视(5)电台(6)网络(7)DM(8)其它D.促销活动费(1)销售公关活动(2)交易会/展销会(3)其它（如评奖等）E.销售资料制作费(1)楼书（含单张、折页等）印刷(2)模型(3)效果图(4)电视、电台(5)现场导视系统(6)DM（明信片等）(7)礼品(8)其它（如原创拍片、模特费等）F.现场包装费(1)售楼处装修、装饰费：括设计、工程、装饰等。(2)样板房(顾客敏感点)：括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭设的样板间还包括建
18、造费用；主体内样板间销售后回收的设计、装修、家具、家私等费用，在主营业务收入中单列或单独记录，考核时从总费用中扣除。(3)看楼车、电瓶车购置费(4)销售通道（绿化等）(5)示范区其它部位包装G.专业公司费用(1)广告公司（月费）(2)代理公司（代理佣金）(3)网站（页）制作(4)公关活动公司(5)其它H.现场管理费(1)现场人工费用（保安、保洁等）(2)现场电费(3)样板间维护费I.开发商销售人员奖金J.沿海客户会维护费及总部客户会运作费用分摊K.集团品牌推广费3.2.2.2财务费：非资本化的财务费用A.利息：资本化利息B.银行费用：资本化的银行手续费3.2.2.3税金 A.营业税及附加：业税是指提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的纳税人以营业额为征税对象征收的一种流转税；营业税附加是指以营业税额为计税基数来开征的附加税，如城乡维护建设税、教育费附加。B.土地增值税：税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物时，对增值额（转让过程中所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额）按照规定的税率征收的财产税。 3.3成本机动数及企业风险基金 3.3.1机动数：有关成本项目的不确定、不完整性及编制误差的估计值。A.开发成本机动数B.期间费用机动数3.3.2企业风险基金：防止不可预测或不可抗力事件、抵御房地产市场风险的备有额度。A.开发成本企业风险金B.期间费用风险基金