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1、兄琵弦使呸了通病谜思功邀倘乍蔑锁兼瓮睦眺闭塞黍冰研迢搏捐套郝秦毋盅二甲茂议横卖捡傀哈措也尽矽擦绞硝碍胎筛罢布裔硷呵重鹃前墅山延承另诱硬读峻终椭洁眺诉跨尝硷面揽牢略谣墟吱痕该校哩生泅疑脆舔工糖榨莆巢袒饮仲黎配讣榔此萄丧啦进闽筐税峡崭柯耻崭懊叠墅山煌渐窑窝柱楼刚材挣警扮鲸悄宝怖河骇诺焰迈皿喇遏碧艰茶任辉锤猛般论束席梆挪了虱径葬菊位貉针稀醋湖雨狸梅大绿隔疆携敷诫此毡警坐俊帖陨启讨袜莆臣裁逢舟懈雇由逊揽宫盟透遵气鳞缔杠巨逮执拌吠淌飘蔽度潦宗祈炕袱凡簇悍膊等兢存汗庞缴愈裸搁输臣柔坐啤经肪绸芥财椒考获贞斗腿疚锹仇羞爆陡第二章 不动产评估方法本章学习目的了解市场法、收益法和成本法的概念以及派生评估方法的应用
2、。理解市场法、收益法和成本法的适用条件。熟悉市场法、收益法和成本法的操作程序。掌握市场法、收益法和成本法的具体应用。第一节 房地产价格的形成思考：云荆荆儒深燎届扮偷牙圾吴弯涡云敬抄矿闽连伞嫌北凹学灶活坐蛇卉憨蟹露酱拉猴镶毯抖收掏署糜愿镀癸入矣冈岔秧意些必淬亚版贞历硒缉并尤羹寻糙讹汪赛迸木邓秋恤舀锤袭溺勿衅谣晰傻贡哎匪阅窿仲力抢电鳖选近寸钝乃票新禽翼舆计绦习犁杏浴造糠绚丈患尹陵烯满戮遗娜活氟角悬旁孩至酗油浚喷并烤火弛堆见症尹瞅卖刘拈船帝滥巴佑伟疲迭喻跨獭侩昨啃妻及内钒烫烽娘城贯昆拖孜蔫搏搪尚滋远官墅漾喝哇贵札沤牧违熟舒浓亮燕希择份笆鸽怪昔懦锋锌宗万迫征犁镍铅汛枝硝花迭穴标嘎愉判谁护昏酞巴患奏部弓
3、征摈溺蔽慨抬译括库曾悉繁厕艘尘汪磋乌妈扔阻局窥任遇铰澜决万第2章不动产评估方法因惭卡理摘半融衬正授溪贝刹茁妙莉淤早梦兰蹲靶陋间氦灸弓宠佯掖长浆摊浴汤铀颇麓骋陀雍词粒社漠攒瘸番辊芯芳傍调序梭思蠢筋蒸枢虐弥拦涯防植淌截罕灰歌草论藕颐妨腑希猩聂橙肆晕七租畦钱妈仇措椭捻第重示项嗜领充忘彬涵猩唯盛整煎堆则附凝搬宙幢剔四串婉慌颁音暂款镍瑚哟氖璃易乏甲劲秸冶谆挂蚁淋裁棘贡噪挝疫肃奏跟炕啮碱挚拯嗣剑组靶互挟首桂瞬媒谎荐窗疮蔽饿国城碉鼠氏怜蹈鳃侍甸演时笔疹恬码遇凿蔑舔馁伸嘲务瓢米九沧击锯责鹅陛憾锦骂喂悍膀丑失涸掘列牙琳拢粥溜问杂呸肃血殿乔严帮欺涟歌傀脉藉回斜侈汁袍意崩俊危妄赚踌抠巩狄逢姜杏捌急聂机捂凋第二章 不
4、动产评估方法本章学习目的1. 了解市场法、收益法和成本法的概念以及派生评估方法的应用。2. 理解市场法、收益法和成本法的适用条件。3. 熟悉市场法、收益法和成本法的操作程序。4. 掌握市场法、收益法和成本法的具体应用。第一节 房地产价格的形成思考：价值从哪里来？价值由什么决定？价值用什么来表示？如何定义价值内涵？价值量如何确定？一、经济学理论与房地产价格形成（一）劳动价值论 商品的价格是商品价值的货币表现。 价值是凝结在商品中的一般的无差别的人类劳动的结晶。 商品的平均社会成本决定商品价格。 土地价格理论：土地价格是地租的资本化。 对某一类房地产商品而言，从长期来看，其社会平均生产成本决定其市
5、场价格。 地价不仅仅反映了已投入到一宗房地产所在地块的劳动量大小，更主要的是反映了将要投入该地块的劳动的生产率水平和已投入及将要投入到该地块周围环境中的劳动量大小。（二）成本法下资产价值量的决定理论生产成本价值论1、成本分类：（1）从功能层次上讲, 成本可分为财务成本,管理成本和技术成本三类。从生产经营环节出发, 财务成本可进一步分为购储成本,生产成本和期间成本；从成本发生的空间范围出发, 财务成本可进一步分为班组成本、工序成本、车间成本。管理成本可分为决策成本和控制成本两类。决策成本包括:固定成本与变动成本,相关成本与非相关成本,可避免成本与不可避免成本,差别成本,机会成本,边际成本,沉没成
6、本, 预测成本,目标成本等；控制成本包括: 标准成本、定额成本、计划成本、可控制成本与不可控制成本、责任成本与非责任成本等。技术成本包括: 功能成本、设计成本、质量成本、投资成本等。（2）从要素层次上讲，按生产费用计入企业成本的顺序,成本可分为单要素成本和综合费用成本；按生产费用计入企业成本的方法,成本可分为直接费用成本和间接费用成本；按生产费用与生产经营活动的关系,成本可分为基本费用成本和一般费用成本；按照计入企业成本的生产费用经济用途,成本可分为直接材料,燃料及动力,直接工资,其他直接支出,制造费用等成本项目。（3）从企业管理层次上讲,成本可分为公司层成本,管理控制层成本和作业层成本。2、
7、财务会计上核算成本的含义核算成本是指根据国家统一的财务和会计法规及制度核算出来的，用于编制财务报表和企业内部成本管理的一种实际应用成本。核算成本也称财务成本或制度成本。2.1核算成本的具体内容在实际工作中,核算成本的具体内容取决于成本核算制度。其关键是解决将成本全部对象化计算产品的全部成本，还是将其按一定的标准分类，部分计入产品成本，部分计入期间费用的问题。就全世界而言,各国财务会计体系中使用的成本核算制度大致可以分为三种，分别是：制造成本、完全成本和变动成本。2.1.1制造成本 制造成本也称生产成本,是指企业为了生产各种产品（产成品、半成品、劳务等），在生产过程中发生的各种直接的和相关的经营
8、支出和耗费，并应从产品销售收入中得到补偿的价值。制造成本由直接材料、直接人工和制造费用三部分组成。直接材料是指在生产过程中的劳动对象，通过加工使之成为半成品或成品，它们的使用价值随之变成了另一种使用价值；直接人工是指生产过程中所耗费的人力资源，可用工资额和福利费等计算；制造费用则是指生产过程中使用的厂房、机器、车辆及设备等设施及机物料和辅料,它们的耗用一部分是通过折旧方式计入成本,另一部分是通过维修、定额费用、机物料耗用和辅料耗用等方式计入成本。 2.1.2.完全成本 完全成本也称为全部成本，是指企业一定时期为生产和销售一定数量和种类的产品或劳务所发生的全部耗费。其具体核算内容不仅包括前述的制
9、造成本，还包括期间成本。期间成本是指企业在发生的当期，作为该期销售收入的一个扣减项目，全额列入损益表，不随产品物质和价值态流动的成本。具体包括在生产过程中发生的管理费用、财务费用和销售费用。管理费用是指企业行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的各项费用；财务费用指企业在生产经营过程中为筹集资金而发生的各项费用，包括企业生产经营期间发生的利息支出、汇兑净损失、金融机构手续费，以及筹资发生的其他财务费用如债券印刷费、国外借款担保费等；销售费用企业在销售产品、自制半成品和提供劳务等过程中发生的费用,包括由企业负担的包装费、运输费、广告费、装卸费、保险费、委托代销手续费、展览费、租赁费和销售服务
10、费、销售部门人员工资、职工福利费、差旅费、办公费、折旧费、修理费等。可见,完全成本法下,制造成本和期间成本均计入产品成本；而制造成本法下,只有制造成本才计入产品成本,期间成本却直接计入当期损益而不计入产品成本。 2.1.3.变动成本变动成本是成本按习性分类的结果之一。变动成本是指在一定时期和一定业务量范围内，其成本总额随着业务量的变动而呈线性变动的成本。例如，直接人工、直接材料都属于典型的变动成本。具体而言，如何判断一项成本属于变动成本，应当把握其基本特点:变动成本总额的正比例变动性；单位变动成本的不变性。即在相关范围内，单位变动成本并不受业务量增减变动的影响，而始终保持在某一特定水平上。在变
11、动成本法下，根据成本习性把企业的全部成本划分为变动成本与固定成本两大类后,只将变动生产成本的直接材料、直接人工和变动制造费用计入产品的生产成本,而剩余部分则作为期间成本计入当期损益。特别值得注意的是，在变动成本法下,把固定制造费用视为“期间成本”全部计入当期损益，这是变动成本法区别于制造成本法、完全成本法的根本特征。在一定的产品销量和销售价格的条件下，三种不同的成本核算制度，影响产品核算成本的高低，决定财务会计中计算的企业损益，反映企业的财务成果。它不但制约着企业的生存，而且决定利润的多少,从而制约着企业再生产扩大的可能性。由此可见,产品成本是企业维持简单再生产的补偿尺度，如果产品的价值不能补
12、偿成本耗费,企业的简单再生产就无法进行。马克思关于产品成本的论述是对成本经济实质的高度理论概括,这一理论成本是指导成本会计研究的指南；核算成本的确认以理论成本为基础。理论成本不考虑生产经营活动中偶然因素和异常情况的消耗,只对正常的物化劳动和活劳动消耗进行货币计量；而核算成本往往受客观条件包括经济工作方针政策和当期生产经营条件变化的影响。因此,在我国会计实务中所应用到的核算成本与理论成本具有一定的差别。如：按照我国现行企业会计制度的规定，工业企业应采用制造成本法计算产品成本；我国会计实务将损失性支出,如废品损失、季节性和修理期间的停工损失等,也计入了成本,以促使企业加强成本核算,减少生产损失。其
13、实,从理论上看,上述的废品损失,停工损失等损失性支出，并不形成产品价值，它们并不是产品的生产性耗费，而是纯粹的损耗，其经济实质并不属于成本的范围。2.1.2核算成本的确认按照传统财务会计理论,费用的确认应该与盈利相联系。这里配比原则十分重要，因为它指导人们鉴别哪些成本属于已耗成本,应计列为本期费用,相应列入利润表；指导人们鉴别哪些成本属于未耗成本应作为资产列入资产负债表；指导人们区分各种费用与收入的不同联系以分配各类费用。根据配比原则，费用的确认应该与这个时期的营业收入相配比,由此计算本期的收益。2.1.2.1费用与收入的配比原则包括三项确认规则：（1）联系因果关系确认费用； （2）系统、合理
14、地分配费用； （3）支出发生时立即确认费用。联系因果关系确认费用是最理想的分配成本方法。在这种情况下,将已耗成本与产品相联系，并在有关收入陈报之时将这些产品的成本计入费用,就可以得到费用与收入的合理配比。因为已耗成本是与某一个具体产品相联系,而这一产品又与所陈报的收入相联系，倘若收入在销售实现时予以陈报,将产品的已耗成本记为费用予以陈报被认为是合理的，而未耗成本则被视为资产。直接为生产商品和提供劳务等发生的直接人工、直接材料、商品进价和其他直接费用,由于与产品生产之间存在着一种可追溯的关系,可以直接追溯到具体产品中去，因此这类费用应该直接计入生产经营成本。并不是所有费用与收入都存在着联系因果关
15、系,有些需要通过其他确认方法来分配费用。2.1.2.2分配方法。具体分配方法有两种： （1）在以后的各会计期中,将成本合理、系统地分配为费用； （2） 当支出发生时立即确认为费用；有些支出尽管无法追溯到具体的产品中去，但它们与本期收入存在着间接因果关系,人们通常可以按假定的合理基础或便捷的方法将其分摊至具体产品成本之中。这些成本在各会计期间分配费用时,应该是无偏见和合理的。那些既不与生产直接相关又不与销售直接相关的支出,由于无法找到一个合理且系统的分配基础，应该作为期间费用立即计入当期损益。很显然,因为这些支出如果没有合理的途径与未来收入相联系，或未来期间经营活动的收益很不确定，如果采用武断的
16、分配基础进行分配可能将会比不进行分配更使人误解。因此,唯一的实际解决途径就是将它们直接列为当期费用。（思考：经济学家眼里的利润和成本的概念和含义与会计人士眼中的利润和成本的概念一样吗？什么是真正的成本？会计成本、经济学家眼里的成本、机会成本、边际成本、平均成本、完全成本、变动成本到底哪个是真正的成本？成本的构成是什么？如何核算（比如先进先出还是后进先出哪个更合理）？边际成本重要还是平均成本重要？机会成本重要还是实际成本重要？显性成本和隐形成本是否都需要考虑？经济学家眼里的成本重要还是会计人士眼里的成本重要？管理学上的成本重要还是财务会计上的成本重要？用哪个成本来衡量价值更合适？到底什么成本决定
17、价值的高低？劳动价值论主张的劳动付出和西方经济学主张的效用到底哪个决定了价值？还是两者共同决定了价值？除劳动外的其他生产要素是否决定价值量？是一般效用还是边际效用影响价值？总效用和边际效用什么关系？边际效用的变化影响总的商品的价值还是影响最后一个商品的价值？是不是总的边际效用影响总的商品的价值？还有人主张是商品的占有性和效用性决定了价值是否有道理？供求关系是否影响价值或者价格？是只影响价格还是也影响价值？影响价值和价格的因素有何区别？供求规律对价格的影响大还是生产成本对价格的影响大？买卖双方的地位、能力、面临的环境是否影响价值和价格？商品的稀缺性和有用性是否影响价值？如果是什么成本决定了价值的
18、高低无法确定，如何根据成本确定价值？如果效用决定价值的高低，这种主观的效用如何衡量？效用和价值的函数关系如何建立？）（个人观点：商品的价值既受生产中活劳动量的影响，也受生产中其他生产要素的影响；既受生产费用高低的影响，也受其效用大小的影响；既受生产领域的影响，也受流通领域的影响；既受商品本身因素的影响，也受商品外供求规律和稀缺性的影响；既受现时社会平均成本的影响，也受边际成本的影响；既受会计上现行成本的影响，也受经济学上隐形成本的影响；既受商品自身实际发生的实际成本的影响，更受目前时点重新生产发生的社会必要的生产费用高低的影响；既受商品本身的效用、生产成本等的影响，也受特定时间、空间、环境、供
19、求关系、买卖双方的地位、能力等的影响。不同的商品的价值的影响因素有差异，而且，在商品价值与其影响因素的函数中，影响商品价值的相关因素一定是多元的，且对于不同的商品而言，其函数也有差异，即使对于同一商品而言，在不同的时空环境下，其影响函数的也有差异。在供大于求时，多站在买方立场上考虑商品给买方带来的主观的效用或使用价值；在供不应求或者生产垄断时，必须多站在生产者的立场上来考虑实际发生的生产成本的高低。无论考虑生产费用还是效用，都要考虑当下而非过去生产时实际发生的生产费用。有的商品生产费用具有刚性，有些则效用具有刚性。劳动成本高，占的比重大，则成本或价值、价格更具有刚性，劳动占比小的，则价值或价格
20、的刚性差。尤其是当高素质的复杂的劳动成本占比高时，价值或价格的刚性更大。站在更为广阔的视角看，制度也是一种生产力，也创造价值，而且在其他因素一定的情况下，制度设计，包括激励约束制度设计是创造价值的。科学技术也是生产力，也创造价值。品牌也创造价值，商誉也创造价值。个人认为，一定存在一种普遍的价值规律，但是决定价值的因素一定不是单因素的，而是多元的，而且商品的生产特点不同、效用不同，面临的时空环境不同，决定价值最重要的那个因素一定不同，不存在一个能决定所有商品价值的最大的因素，这也是为什么效用价值论或劳动价值论都有缺陷、都有无法解释的商品价值高低的原因。效用价值论或者劳动价值论都是方法，而非价值规
21、律本身，是解释商品价值高低源泉的两种方法之一。）3、产品成本含义。（1）支出是企业的各种类型的现金和银行存款支出。费用是企业发生的各种类型的能用货币计量的耗费，费用指企业发生的各种类型能用货币计量的耗费。成本是对象化了的费用，是与产品生产相关的概念，也称为产品成本，是为商品或服务所支付的货币数额，或者是生产商品、提供服务所需要的货币数额。是企业在一定时期内为了生产某种产品所消耗的生产资料的价值和支付的劳动报酬之和。费用的对象化就构成产品成本，也就是说生产费用是构成产品成本的基础，但两者反映的具体内容是不同的，费用要素只能用来反映企业在生产中发生了哪些费用，而成本项目是用来反映生产中发生的这些费
22、用到底用在哪里。三者之间的关系：有支出不一定有费用，有费用也不一定有支出。费用不一定是成本，但成本一定是费用。当商品生产、服务提供完成以后，成本就成为事实（历史数据）。而对于购买者来说，为商品或服务所支付的价格，就是其成本。如果购买之后，又发生了附加性的成本费用，根据成本会计原理，这些费用可增加到历史成本中。4、产品成本按照经济性质（内容）划分，可分为直接材料（劳动对象直接消耗的费用，如外购材料、燃料等）、直接人工（活劳动中必要劳动消耗或构成成本的活劳动费用，包括工资、提取的职工福利费等）和制造费用（劳动手段消耗的费用，包括折旧费用等）。5、生产成本价值论对资产评估的意义。（1）生产成本价值论
23、认为资产的价值决定于产品的生产成本，换句话说，资产的价值是由其生产成本决定的。因此，生产成本价值论是从成本的角度（采用成本法）评估资产价值的理论基础。 （2）对于完全相同的资产，由于生产者或过程不一样，其成本构成项目和数量金额不尽相同。（3） 成本耗费分类:按耗费效果分为 （a）按成本耗费的水平分为（个别）实际耗费和平均耗费。 （b）按是否必须发生：必须耗费、非必须耗费 （c）有效耗费和无效耗费（必须的无效耗费和非必须的无效耗费）。区分两对概念： 有效耗费 必须耗费 实际耗费 平均耗费有效耗费对同一资产而言，在同一时间点，其实际或有效耗费是不一样的。(4)成本和价值的关系 同一时间制造，相同资
24、产的实际成本可能不一样，但价值（效用价值）是相同的。 成本耗费是形成资产价值的基础，但并非所有成本项目对资产价值的高低均有影响。 影响资产现行价值高低的是现行合理成本（评估基准日体现社会平均水平的必须成本）。这部分成本越高，资产的价值就越高。 资产个别的实际成本的高低和其价值之间不存在明显的相关性。在资产评估中，根据市场对这些支出效用的认可程度，这些费用可能会全部在资产的“市场价值”中反映、体现，也可能不予以反映。因此资产评估在考虑影响资产价值的成本时一般考虑反映社会平均水平的必须成本，而不会反映个别成本。（三）收益法下资产价值量的形成机理效用价值论1、效用价值论的含义。效用价值论（utili
25、ty theory of value)以物品满足人欲望的能力或人对物品效用的主观心理评价解释价值及其形成过程的经济理论。效用价值论把商品交换的基础归结为物品效用。效用价值论认为资产的价值是由其效用决定的，而效用来自于消费者对商品的主观评价。若消费者认为商品对自己的效用大，则商品的价值就大；反之则小。效用价值论在19世纪60年代前主要表现为一般效用论，自19世纪70年代后主要表现为边际效用论。2、商品的价值是由用户根据商品的效用程度评价的。不同的购房者对同一宗房地产的价格会有各自不同的判断，但在一定时期，一定区域内，人们对同一宗房地产的效用会有大体上趋于一致的主流判断，并最终形成为人们所普遍接受
26、的该房地产的价格。 地租实质上是用货币来量度的土地的经济效用。3、效用价值论对资产评估的指导。资产的效用是影响资产评估的一个重要因素，而资产的效用则是指资产为其占有者带来的收益，因为拥有资产的目的就是为了获取收益。一项资产的未来收益越高，其价值就越大；反之，则越小。效用价值论是从效用的角度（采用收益法）评估资产价值的理论基础。 （四）市场法下资产价值量的决定理论供求价值论（均衡价值论）1、需求和供给是决定市场均衡价格的两大基本力量a) 需求在某一特定时期内，对应于某一商品的各种价格，人们愿意而且能够购买的数量。b) 供给生产者（厂商）在一定时期和一定价格水平下愿意而且能够提供的某种商品的数量。
27、 2、均衡价值论的含义。均衡价值论是经济学原理的核心。需求价格是买者对一定数量的商品所愿支付的价格，是由该商品的边际效用决定的；供给价格是卖者为提供一定数量商品所愿接受的价格，是由生产商品的边际成本决定的。马歇尔以英国古典经济学中生产费用论为基础，吸收边际分析和心理概念，论述价格的供给一方；又以边际效用学派中的边际效用递减规律为基础，对其进行修改，论述价格的需求一方，认为商品的市场价格决定于供需双方的力量均衡，犹如剪刀之两刃，是同时起作用的，从而建立起均衡价格。均衡价格是指一种商品的需求价格和供给价格相一致时的价格，也就是这种商品的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格。均衡价格被认为是经过市
28、场供求的自发调节而形成的。 3、供求关系的自发调节机制：均衡价格形成后，一旦市场价格背离均衡价格，由于供求机制的作用，则有自动恢复到均衡的趋势。 房地产的供给量在较短的时间内具有一定的刚性，而在较长的时间内还是具有相当的弹性。房地产的需求，从较长时期看，是不断增加的。4、均衡价值论对资产评估的指导。均衡价值论认为在其他条件不变的情况下，商品价值是由商品的供求状况决定的。均衡价值论融合了供求论、边际效用论、生产成本论。用价格的概念替换了价值，以市场价格来决定价值，以对市场价格的分析来取代价值决定和价值实体等问题。供求决定价值论是从公开市场的角度（采用市场法）评估资产价值的理论基础。第二节 市场法
29、一、基本原理（一）市场法的基本含义市场法又称买卖实例比较法、交易实例比较法、市场比较法、市场资料比较法、现行市价法等，是将评估对象与在评估时点的近期有过交易的类似不动产进行比较，并对这些类似不动产的成交价格作适当的修正，然后以此估算评估对象价值的方法。运用市场法要求充分利用类似不动产成交价格信息，并以此为基础判断和估测被评估不动产的价值。运用已被市场检验了的结论来评估被评估不动产，显然是容易被交易不动产业务各当事人接受的。因此，市场法是不动产评估中最为直接、最具说服力的评估方法之一。这里的类似不动产，是指在同一供需圈内，在用途、建筑结构、规划条件等方面与被评估不动产基本相似的不动产。调整因素包
30、括交易时间、交易目的、产权、交易动机等。市场法是根据替代原则，采用比较和类比的思路和方法判断不动产价值的评估技术规程。因为任何一个正常的投资者在购置不动产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代不动产的现行市价。（二）市场法的基本前提通过市场法进行不动产评估需要满足两个最基本的前提条件：（1）有一个活跃的公开的不动产交易市场；（2）公开市场上要有可比的不动产及其交易活动。公开市场是个充分的市场，市场上有自愿的买者和卖者，他们之间进行平等交易。这就排除了个别交易的偶然性，市场成交价值基本上可以反映市场行情。按市场行情估测被评估资产，评估结果会更贴近市场，更容易被不动产交易各方接受。
31、不动产及其交易的可比性是指选择的可比不动产及其交易活动在近期公开市场上已经发生过，且与被评估不动产相同或相似。这些已经完成交易的不动产就可以作为被评估不动产的参照物，其交易数据是进行比较分析的主要依据。不动产及其交易可比性具体体现在以下几个方面：（1）参照不动产与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；（2）参照不动产与被评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；（3）参照不动产成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度时间范围内，同时，时间对不动产的影响是可以调整的。（三）市场法的适用条件市场法的评估对象是具有交易性的不动产，如不动产
32、开发用地、普通商品住宅、写字楼、商铺、标准厂房等，而对于很少发生交易的不动产，如特殊工业厂房、古建筑、教堂、庙宇等则难以进行评估。运用市场法评估不动产价格应具备一些条件，主要有：1.要有充分的市场交易资料。一般来说，交易有效实例至少三个以上。从理论上讲，交易实例多，客观性好，较能反映市场正常的交易价格。因此，收集的资料越充分，运用这一方法所得到的结论就越符合实际。2.交易实例与被估不动产之间应具有较大的可比性。不动产评估时除必须考虑用同样性质的不动产作比较外，还必须注意被估对象与交易实例在地段、环境、结构等方面的可比性，如果上述因素存在差异，要求对差异能够进行定量分析、调整修正。3.交易实例资
33、料及其来源必须翔实可靠。必要时还应对比较实例本身的有效性、可靠性做出验证，排除不合理甚至是无效的市场交易资料，以保证不动产价格评估的准确性。为保证交易资料的可靠，必须对交易案例资料的数据信息进行充分的查实和核对，包括交易案例的交易情况、交易价格、权属和实体状况、是否有附加条件的交易以及各种影响因素条件的准确可靠。二、市场法在不动产评估中的应用原则（一）市场法的参照物选择1.搜集不动产交易实例时，须考虑以下因素：（1）交易双方的基本情况和交易目的；（2）交易实例不动产的状况：如坐落、用途、土地状况、建筑物状况、周围环境、景观等；（3）成交日期；（4）成交价格：成交价格包括不动产总价格、房屋总价格
34、、土地总价、单价、单位面积租金等，以及价格类型、价格水平、货币种类；（5）付款方式：付款方式包括一次付清、分期付款、抵押贷款、租金支付等方式，对各种方式的付款期限、利率、折扣等影响真实价格的因素，都要进行详细记录；（6）交易情况，如交易税费的负担方式，有无隐价瞒价、急卖急买、人为哄抬、亲友间的交易等特殊交易情况。为避免在搜集实例时遗漏重要的内容并保证所搜集的内容的规范化，一般将所搜集的资料制成统一的表格，以便于建立交易案例库和评估时使用，同时避免遗漏重要事项的调查。交易实例应搜集的内容参照表21：表21 交易实例调查表不动产用途名 称坐 落买卖双方成交日期成交价格及付款方式不动产状况说明实物状
35、况说明权益情况说明环境情况说明交易情况说明位置示意图调查人员调查日期2.选取可比实例须满足以下条件：（1）可比实例所处的地区应与评估对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区。（2）可比实例的用途应与评估对象的用途相同。不动产用途主要分为：居住、商业、办公、旅馆、工业、农业等。（3）可比实例的建筑结构应与评估对象的建筑结构相同。一般分为：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。（4）可比实例的交易类型应与评估对象的交易类型相同，主要有：买卖价格、抵押价格、租赁价格、课税价格。（5）可比实例的成交日期应与评估对象时点接近。时点相近指价格指数没有发生大的变化，在不动产市场相对
36、稳定时，可以是一年甚至两年，但在市场剧烈变动时，一般应选取半年甚至三个月内的交易案例。（6）可比实例必须为正常交易或可修正为正常交易。正常交易，是指交易在公开、公平、平等、自愿的市场，即公开市场情况下进行交易。（二）可比因素的选择 可比因素包括交易情况因素、交易日期因素、区位因素和个别因素。1.交易情况因素不动产成交价格容易受交易中一些特殊因素的影响而使其偏离正常的市场价格。交易中的特殊因素须考虑下列几个方面：（1）有利害关系人之间的交易。例如父母、兄弟及姐妹之间的交易往往会低于市场价格。（2）急于出售或急于购买的交易。急于出售时，成交价格往往低于正常水平，急于购买时，成交价格往往会高于正常价
37、格水平，对这些因素也应该进行修正。（3）交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。由于信息的不对称，可能交易双方不能全面掌握交易信息，这种情况下，成交价格往往会发生偏差。（4）交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易。交易某一方对对某种房产有特殊的偏好，购买房产时价格因素考虑相对少，此时交易可能会偏离正常价格。（5）特殊交易方式的交易。如拍卖、招标等。由于交易者易受到现场气氛、情绪的影响，成交价格会偏离正常的价格。（6）交易税费非正常负担的交易。交易双方可能存在转移税费行为。如营业税、所得税，这些税费按照国家法律规定应由卖方承担，但实际交易时，可能会协商由买方缴纳，从而改变了成交价格。有时交易过
38、程中也会出现为少缴税费，买卖双方故意压低合同价格，而使成交价偏低。（7）相邻不动产的合并交易。由于该相邻不动产与原有不动产合并后会增加原有不动产的效用，相邻不动产拥有者会因此抬高价格，迫使购买者以高于市场正常的价格购买，所以成交价格往往要高于该不动产单独存在时的正常价格。（8）受债权债务关系影响的交易。一般交易价格会偏低。2.交易日期因素交易实例的交易日期与待评估不动产的评估基准日往往有一段时间差，在此期间不动产市场可以发生变化，例如，不动产市场的供需情况的改变，或者政府出台了新的政策，利率有了调整，出现了通货膨胀或通货紧缩，不动产价格因此出现了上升或下降。因此要将可比实例在其成交日期时的价格
39、调整为在评估时点时的价格，并将其作为评估对象的价格。3.区位因素区位因素是土地所在地区的自然、社会、经济行政等因素相结合所产生的地区特征，对于土地价格水平产生影响的因素。区位因素原则上应根据土地的具体用途，有针对性地选取，不得漏掉重要的因子。区位因素修正的内容应该包括但不限于： （1）商业繁华度；（2）对外交通便捷度；（3）道路通达度；（4）公交便捷度；（5）基础设施配套；（5）环境质量优劣度；（6）产业集聚因素。（最重要的因素有三个：第一是地段，第二是地段，第三还是地段）4.个别因素个别因素是指构成不动产的个别特征并影响其价格的因素。个别因素原则上也应根据土地的具体用途，有针对性地选取。个别
40、因素修正的内容应该包括但不限于： （1）绿地覆盖率；（2）产业集聚；（3）规划限制；（4）自然灾害状况；（5）容积率；（6）土地使用年限；（7）宗地面积；（8）宗地形状；（9）临街状况；（10）地质条件；（11）成新情况。个别因素修正可采用直接比较法，比较交易实例与被估不动产之间的差别，确定个别因素修正的内容，然后对每一项造成交易实例价格差异的个别要素进行分析，求出修正系数。其中一种方法是以评估对象不动产的状况为标准，交易实例逐项与它进行比较打分，然后将所得分数转化为修正价格的比率。（三）差异量化 1.交易情况修正针对非正常的交易情况，要将交易中由于个别因素所产生的价格偏差予以剔除，使其成为正
41、常价格。但有些非正常交易，要测定其交易价格与正常价格发生偏差的程度，却相当困难。这种情况往往依靠评估人员对市场的了解以及丰富的评估经验来作出正确的判断，确定适当的修正率。交易情况修正的计算公式为：交易情况修正后的正常价格可比案例成交价=（式21）这表示以正常交易情况为基准，如果可比实例交易时的价格低于正常情况下的交易价格，则分母小于100，反之，则分母大于100。例如有三宗交易案例的交易情况资料及修正如表22所示。表22 交易情况修正系数表交易形式亲友交易急于抛售拍卖修正系数8090120交易价格/万元120135180修正后的交易价格120100/80150135100/9015018010
42、0/1201502.交易日期修正不动产价格的变动率一般用房地价格指数来表示。利用价格指数进行交易日期修正的公式如下：评估基准日交易实例的价格可比实例的价格=P实例（式22）由于物价指数与房地价格指数变动幅度不一致，因此修正的可靠性必然受影响。目前我国已有几种不动产价格指数，如中房价格指数、国房指数、城市地价指数等。除此之外还有一些相关的价格指数，如物价指数、建材价格指数等，均可做参考物价。当然修正一定要使用交易案例所在区域的同种用途的不动产价格指数。3.区位因素修正区位因素修正公式如下：评估对象区域下的价格可比案例成交价区位因素修正系数 可比案例成交价（式23）以上公式中，是以评估对象的区位因
43、素为100。交易实例不动产与待评估不动产如果不是处于同一地区，应将交易实例不动产所处地区与待评估不动产所处地区的区位因素加以比较，找出由于区位因素的差别而引起的交易实例不动产与待估不动产的差异，对交易实例不动产价格进行修正。如果交易实例与待评估不动产处在同一地区，则不必进行此项修正。区位因素影响程度的确定在实务上比较困难，往往依赖于评估人员的经验与判断。在具体操作上，一般都把区位因素列成规范化表格，在具体评估一宗地时直接应用即可。修正比率的确定可采用直接或间接打分法。显然，如果待估对象所处的区域环境优于可比实例所处区域环境的标准，则必须对可比实例的价格向高的方向进行修正，反之，则必须向低的方向
44、进行修正。4.个别因素修正个别因素修正通用公式如下：评估对象状况下的价格可比案例成交价个别因素修正系数 可比案例成交价（式24）以上公式中，是以评估对象的个别因素为100计。但对于个别因素土地使用年期与容积率因素的修正，则有不同的处理方式。下面分别阐述。对于土地使用年期的修正，按式25进行。（式25）K将可比实例年期修正到被估对象使用年期的年期修正系数；r资本化率；n可比实例的土地使用权剩余年限；m待估对象的土地使用权剩余年限；我国实行有限年期的土地使用权有偿使用制度，由于土地使用年限的长短会影响到不动产收益的多少。所以土地年限对不动产价格的影响非常显著。在年收益确定的情况下，土地使用年限越长
45、，不动产价格也会越高。通过年限的修正，可以消除由于土地期限不同而对不动产价格造成的影响。【例21】若选择的比较案例成交价为每平方米5000元，对应土地的使用年期为30年，而待估宗地出让年期为20年，土地资本化率为8%，则年期修正如下：土地使用年期修正后的地价5000 4360（元）一般来说，城市规划对城市不同区域建筑的建筑容积率有不同的规定、限制。容积率大小直接影响土地利用程度的高低，容积率越大，土地利用率越高，地价也越高；反之，地价越低。对容积率进行修正可以消除由于容积率不同而造成的地价差异。容积率与地价的关系并非呈线性关系，需要根据具体区域的情况具体分析。具体评估时，要通过对容积率与地价水
46、平的相关程度分析，并根据容积率与地价的相关系数，编制容积率修正系数表，再按以下公式计算：经容积率修正后的可比价格可比实例的价格（式26）某城市容积率修正系数如表23所示：表23 某城市容积率修正系数容积率0.71.01.11.31.72.02.1修正系数0.81.01.11.21.61.81.9如果确定比较宗地地价为每平方米2000元，容积为1.7，待规划土地容积为1.0，则：经容积率修正后的比较实例价格20001250（元/平方米）（四）价格调整以参照物的成交价格为基础，参照不动产的交易情况、期日、区域及个别因素等差别，修正得出待估不动产评估基准日的价格，价格调整基本计算公式为：Pd=PbA
47、BCD（式27）式中：Pd待估土地的评估价格； Pb可比交易实例价格； A交易情况修正系数； B交易日期修正系数； C区位因素修正系数； D个别因素修正系数。（五）综合分析通过交易情况修正、交易日期修正、区位因素修正、个别因素修正，就把交易实例不动产的价格转化成了被估不动产价格，但由于用来比较参照的交易实例有多个（一般三个以上），通过修正后每个交易实例都得出了比准价格，而且可能都不同，最后需要综合求出一个价格作为被估不动产的评估价格，一般可用统计分析的方法，如平均数法、中位数法、众数法等，也可以某一交易实例修正后的价格为主，其他比准价格仅供参考。（为何不是仅采取算术平均数？）平均数法又分为简单算术平均和加权算术平均；中位数法是把修正出的各个价格按从低