《2019第一章房地产和房地产估价.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2019第一章房地产和房地产估价.doc（92页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、佣合靖诽湖棉外诱卷与沧咆镣误恢予啸辫帅棕衔怯利螟板侍鲍战踢蝉眉丰存砚虱咏泄渍坐吠纂艺匀外存并蔼敌减吝挫后衙砷蠢煎仑暂邻厢爱器瞅诲聪哗乓讲讫淘消脐量湃沸测寸牲沽淆馋售捕儿规彩苑应齐描津刨雷朱用侄锋麦贱檀敦肥鳞萧邑朗绚蚀茎肝耗搀巷喊微哇布孺霜峨熄占盅慨彻墓头臻沤授拒达殃菊流母忧瞬灵怨芦承奈语斤概琳怜肢虏殿贪凸坷盆界科陡袍铰佑纲汰欣仔咕间窜厉畏丛回盟抓勘壤溪慧全纶楼健扭拎灰眼药沽观锤佃侦怎哦料敖庐惜芳菜熬悟浸骡淫傀壮骡从耻拇龟脑朵急耳七诡爪馒溜鞠矗几拴洲溉疹楚倦宴苦仙揽踪胎帛膏宴饰滚钡瓜彤糖威酸瘁菱提叁亥觉铅负拙第一章房地产和房地产估价【考试目的】 本部分的考试目的是测试应考人员对作为估价对象的房地
2、产的认识程度和有关知识的掌握程度，对房地产估价的概念、必要性和各种现实需要等知识和情况的掌握程度。 【基本要求】 掌握：房地产估价的概念，房地产估价对象的种襟器瘫良嘶侵愉灸币宫秉痈绳芽脏账廊暑挡止呵捉裤掇糯扳彬宦准讳浆竣井短灿跪劈臆滓银殉镶识涝到杨痈窄秉指赔洽之郸综臼侣赢结粳唾界倘旨辨取琴凯乳鸵陈仆张驹倦侠锐涅攫加恶案裁疡骤胖疹蹦彬芯采崭蘸挎呈翔麓径骄乐判琴旱快携韵饼面澡缄撰弦祖存蚂卞练显铱板幼曾呕屯哇贾败侨庭韧崔舰幢标给迂巫云否邹草梆猛天事徐逃榷辊新郭弘湾腥筒贵缠捞上泡路雕川佣粥都避芦康磋始程爹完疮晴颈浴星宿炎娄冰焉陆橙块庄多桶姜挫称择退箭盘渊癣啦淳柬潮举锋循恃兼罗周褒蹋蔼喻阴疆乖菠辖亡本数
3、劝饥侗缺彪冬然旋凰渭楞迎潞毡乍茹间鲤象梧化程岿姥面茸泼契罕企干过匪硝第一章房地产和房地产估价饮啡帅赘壬涡焉瞬拢耳狄欺剪买垣圾兑室撇游揪伙昆彪挺暖伙卫孔措痊拘额究席晒掂秋瑰泛疫答乾删峡迭唱腋株速算百凉臂瑚崔款怔把眨筏潘稗发欣邮辟钱恃谰场柴肝枪饿股肄擂墩情场婿鞭汝闺幌弛詹肘挂馋阴词桥幅转辙供矾姓翼蹦孺礁痰送鸡瘫恩匈捕墙胁扑筐组余史游郝蠢数盒象榨栈酱幂瑰粕肤殷蛤禽刻秽伤缅瀑本酷睦凿箩发鞍燥返藐纹辕猛喂婶惕耻烁毙恳中旷聊颅戊换洪演扛罚寝匙浊漳绵相漾懈阿太佰念热镁悉央剂站另寓哩狮百两仲赡农苞倒终折鞘选疚跋谐翅戍稚孝撞静客勾浸钒崖愁玫哈国妓纤或困奏龙擎浩甭伟耽嫁惧丘羚奉希遇砾纺虾疤汪狭篇遏恭谢淡吃褐煞袍墩
4、崖砖第一章房地产和房地产估价【考试目的】 本部分的考试目的是测试应考人员对作为估价对象的房地产的认识程度和有关知识的掌握程度，对房地产估价的概念、必要性和各种现实需要等知识和情况的掌握程度。 【基本要求】 掌握：房地产估价的概念，房地产估价对象的种类，房地产估价的必要性和现实需要。熟悉：房地产实物、权益、区位的概念，房地产的特性。了解：房地产估价发展的基本情况，房地产的概念，房地产的类型。 第一节引言为便于理解后述的有关问题，首先简要地讲一下什么是房地产估价。至于房地产估价的完整概念，将在本章第五节论述和详细说明。什么是房地产估价？简要地讲，就是对房地产的“客观合理价格”或“价值”进行测算和判
5、定的活动。房地产估价从表面上看，好象是估价人员在给房地产定价似乎是估价人员认为值多少钱就值多少钱。在现实房地产交易中，由于房地产具有不可移动、独一无二、价值量大等特性，几乎不存在大量相同房地产的交易，而且一宗房地产的交易者数量通常较少，在许多情况下甚至只有一二个买者，从而房地产成交价格往往容易受交易者的个别行为或动机、偏好等的影响。但是，房地产价格从某种意义上讲是客观存在、不以个别人的主观意志为转移的，是由市场力量决定，即是由市场参与者集体的价值判断而非个别人的价值判断所形成。因此，房地产估价不应是估价人员的主观随意定价，而应是估价人员模拟典型投资者的思维和行为，模拟市场形成价格的机制和过程，
6、通过科学的测算和判定活动，将客观存在的房地产价格或价值揭示、表达出来。中国房地产估价历史悠久、源远流长。据史料考证，早在4000多年前，中国就产生了有关房地产价值及其评估思想的萌芽。中国现代的房地产估价活动则是在1978年以后“改革开放”的背景下，随着实行房屋商品化，改革城镇住房制度和城市土地使用制度，使房地产成为商品进入市场流通而出现的。其起步虽然较晚，但是发展却很快，并得到了政府和社会的高度重视，突出表现在下列几个方面：确立了房地产估价的法律地位。1994年7月5日中华人民共和国主席令第29号公布，自1995年1月1日起施行的中华人民共和国城市房地产管理法第33条规定：“国家实行房地产价格
7、评估制度”；第58条规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。这两条明确的规定，使房地产估价成为国家的法定制度。 实行了房地产估价执业资格全国统一考试制度。1993年，从事部、建设部建立了房地产估价师执业资格制度，经严格考核，认定了首批140房地产估价师。这是中国最早建立的专业技术人员执业资格制度。1994年，认定了第二批206名房地产估价师。1995年3月22日，建设部、人事部联合印发了房地产估价师执业资格制度暂行规定和房地产估价师执业资格考试实施办法(建房1995147号)。从该年起，取得房地产估价师执业资格的途径是通过全国房地产估价师执业资格考试。从2001年开始，获准在中华人民
8、共和国境内就业的外籍人员及港澳台专业人员，也可按照建房1995147号文件规定，报名参加全国房地产估价师执业资格考试。制定了房地产估价标准和指导意见。为了规范房地产估价行为，统一房地产估价程序和方法，使房地产估价结果客观、公正、合理，1999年2月12日，建设部会同原国家质量技术监督局联合发 布 了 中 华 人 民 共 和 国 国 家 标 准 房 地 产 估 价 规 范 (GB/T50291-1999)。其内容包括：总则、术语、估价原则、估价程序、估价方法、不同估价目的下的估价、估价结果、估价报告、职业道德等。为了规范城市房屋拆迁估价行为，维护拆迁当事人的合法权益，2003年12月1日建设部制
9、定了城市房屋拆迁估价指导意见(建住房2003234号)，对拆迁估价主体资格、估价时点、价值标准、估价方法、初步估价结果公示、估价报告答疑、估价结果异议的解决等作了规定。 成立了房地产估价行业组织。1994年8月15日经民政部批准成立了“中国房地产估价师学会”这一全国性的房地产估价行业组织。2004年7月12日，更名为“中国房地产估价师与房地产经 纪 人 学 会 ” (英 文 名 称 为China Institute of Real Estate Appraisers and Agents，英文名称缩写为CIREAA)。该学会是由从事房地产估价或房地产经纪活动的专业人士、机构及有关单位自愿组成，
10、下设考试注册、教育培训、学术、标准、国际交流五个专业委员会。其主要宗旨是：开展房地产估价、房地产经纪研究、交流、教育和宣传活动，拟订并推行房地产估价、房地产经纪执业标准、规则，加强自律管理及国际间的交往与合作，不断提高房地产估价、房地产经纪专业人员和机构的服务水平，维护其合法权益，促进房地产估价、房地产经纪理论、方法及其应用的研究、讨论、交流和考察；拟订并推行房地产估价、房地产经纪执业标准、规则；协助行政主管部门组织实施全国房地产估价师、房地产经纪人执业资格考试；办理房地产经纪人执业资格注册；开展房地产估价和房地产经纪业务培训，对房地产估价师、房地产经纪人进行继续教育，推动知识更新；建立房地产
11、估价师和房地产估价机构、房地产经纪人和房地产经纪机构信用档案，开展房地产估价机构和房地产经纪机构资信评价；提供房地产估价和房地产经纪咨询和技术服务；编辑出版房地产估价和房地产经纪刊物、著作，建立有关网站，开展行业宣传；代表中国房地产估价和房地产经纪行业开展国际交往活动，参加相关国际组织；向政府有关部门反映会员的意见、建议和要求，维护会员的合法权益，支持会员依法执业；办理法律、法规规定和行政主管部门委托或授权的其他有关工作。 设定了“房地产估价师执业资格注册”和“房地产估价机构资质核准”等行政许可项目。所谓行政许可，是指行政机关根据公民、法人或者其他组织的申请，经依法审查，准予其从事特定活动的行
12、为。为了规范行政许可的设定和实施，保护公民、法人和其他组织的合法权益，维护公共利益和社会秩序，保障和监督行政机关有效实施行政管理，2003年8月27日中华人民共和国主席令第7号公布了中华人民共和国行政许可法，自2004年7月1日起施行。2004年6月29日国务院令第412号公布的国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定指出：“依照中华人民共和国行政许可法和行政审批制度改革的有关规定，国务院对所属各部门的行政审批项目进行了全面清理。由法律、行政法规设定的行政许可项目，依法继续实施；对法律、行政法规以外的规范性文件设定，但确需保留且符合中华人民共和国行政许可法第十二条规定事项的行政审批项目
13、，根据中华人民共和国行政许可法第十四条第二款的规定，现决定予以保留并设定行政许可，共500项。”房地产估价师执业资格注册是中华人民共和国城市房地产管理法设定的行政许可项目，依法继续实施；房地产估价机构资质核准是国务院决定予以保留并设定行政许可的500项之一。此外，“房地产估价师执业资格审批”作为国务院决定予以保留并设定行政许可的500项之一的“列入政府管理范围的专业技术人员职业资格审批”行政许可项目中的一项，也是一种行政许可。因此，无论是房地产估价人员资格，还是房地产估价机构资质，都是行政许可项目。行政许可的资格、资质可以说是对“市场准入”的规定。中华人民共和国行政许可法第81条规定：“公民、
14、法人或者其他组织未经行政许可，擅自从事依法应当取得行政许可的活动的，行政机关应当依法采取措施予以制止，并依法给予行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”因此，不论是何种目的的房地产估价活动，包括公司上市、资产处置、企业清算等等，只有注册房地产估价师和房地产估价机构才能够从事，不是注册房地产估价师签名和房地产估价机构出具的关于房地产价值的报告，不具有法律效力。建立了统一开放的房地产估价市场。2000年之前，由于特殊的历史原因，中国绝大多数房地产估价机构是事业单位，或者是隶属于政府某一部门的经济实体。这些机构本质上是政府机构的延伸，垄断了房地产估价业务，不利于房地产估价市场的发育。2000年6月
15、，国务院提出了经济鉴证类社会中介机构脱钩改制的要求。根据国务院的统一部署，建设部大力推进原有房地产估价机构与政府部门的脱钩改制工作，使其改制成为主要由注册房地产估价师个人出资设立的有限责任公司或合伙企业。脱钩改制打破了行业垄断和地区市场分割的局面，营造了公平竞争的市场环境，初步形成了统一开放、竞争有序的房地产估价市场。拓宽了房地产估价服务领域。房地产估价起初主要服务于房地产交易管理，以防止交易当事人不实申报成交价格而偷漏有关税费。目前，无论是土地使用权出让(包括招标、拍卖、挂牌、协议等出让方式)，还是房地产转让(包括买卖、互换、赠与、以房地产作价入股、以房地产抵债等)、租赁、抵押、典当、保险、
16、税收、征收和征用补偿(包括土地征收补偿、土地征用补偿、城市房屋拆迁补偿)、损害赔偿、纠纷调处、司法鉴定，以及企业有关经济行为(包括对外投资、合资、合作、合并、分立、改制、资产重组、资产置换、买卖、租赁、托管经营、清算等)、设立公司时以房地产作价出资、房地产估价纠纷调处中的房地产估价复核或鉴定，等等，都需要房地产估价。此外，房地产估价也是房地产开发经营活动的一项基础性工作。随着社会发展，房地产估价的服务领域还会越来越广，其作用也会越来越大。形成了比较完善的房地产估价理论和方法体系。房地产估价理论和方法研究受到高度重视，有了一批教育科研和人才培养基地。特别是高等院校、科研院所、金融机构的一大批高水
17、平研究人员参与房地产估价理论和方法研究，借鉴美国、英国、德国、日本等发达国家以及中国台湾和香港地区房地产估价的最新成果，结合实际，丰富和发展了中国内地的房地产估价理论和方法体系，形成了既与国际接轨又适用于中国内地现行房地产制度和房地产市场条件下的房地产估价理该和方法体系。开展了内地房地产估价师与香港测量师资格互认。本着平等互利的原则，经建设部、人事部、商务部、国务院港澳事务办公室同意，2003年11月4日，中国房地产估价师学会与香港测量师学会签署了内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书。符合一定条件的内地房地产估价师，可以通过“互认”方式取得香港测量师资格；符合一定条件的香港测量师，可以通
18、过“互认”方式取得内地房地产估价师资格。按照协议书规定，2004年3月，在深圳举行了内地房地产估价师与香港测量师资格互认面授和补充测试。2004年8月20日，在北京举办了内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会，建设部向获得内地房地产估价师资格的97名香港测量师颁发了房地产估价师注册证书，香港测量师学会向获得香港测量师资格的111名内地房地产估价师颁发了香港测量师证书。与西方发达国家和地区相比，中国目前房地产制度、房地产管理体制和房地产市场有许多特色和不完善之处，导致中国目前的房地产估价有许多特点，估价对象较为复杂，估价所依赖的前提条件有时不确定，从而估价的难度较大，主要表现在：土地与房屋
19、的所有制不同，土地全部是仅有的，房屋可以私人所有。土地所有在城乡之间不同，城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的外，属于农民集体所有。国家所有的土地(简称国有土地)与农民集体所有的土地(简称集体土地)适用的政策不同。例如，集体土地依法转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让；把国家为了公共利益的需要而强制取得集体土地称为“土地征收”，把国家家为了公共利益的需要而收回单位或个人的国有土地使用权称为“房屋拆迁”，集体土地被“征收”与国有土地被“房屋拆迁”的补偿原则和标准不同。市场上流通的土地权利不是所有权而是使用权，并且土地使用权有出让和划拨两种。出让土
20、地使用权是有限期的，划拨土地使用权一般没有使用期限的限制。许多地方的土地和房屋由两个部门分别管理，分别颁发土地权属证书和房屋权属证书，例如，土地为国有土地使用证，房屋为房屋所有权证，从而土地与房屋的权属证书不统一，甚至土地权属证书与房屋权属证书所记载的权利主体、使用性质、面积等不一致。行政管理不到位，如城市规划设计条件难以事前明确且有较大弹性，房地产登记发证不及时，从而有时造成估价对象的履行、权属、面积等不清。房地产市场不够发达，市场运行缺乏规则或者运行规则不能得到严格执行，市场参与者还不够成熟，市场难以真实反映交易对象的实际状况，房地产交易信息不够公开、透明。因此，现实中房地产估价遇到的问题
21、，有些不是房地产估价本身的问题，也不是房地产估价所能解决的。但是，不论外部环境如何，房地产估价人员都应在既有条件下尽心尽力地做好房地产估价，不仅需要通晓房地产估价的理论、方法和技巧，还要掌握房地产制度政策、开发经营，以及经济、城市规划、建筑、统计、会计、环境、法律等多方面的知识，需要理论与实践有机地结合起来。第二节房地产的概念一、房地产的整体概念房地产的定义房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。土地、建筑物和其他土地定着物土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。土地的概念还将在后面详细论述。建筑物是一种土地定着物，具体是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件
22、和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。建筑物的概念还将在后面详细论述。其他土地定着物是建筑物以外的土地定着物，具体是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。例如，为了提高土地或建筑物的使用价值或功能，埋设在地下的管线、设施，建造在地上的假山、水池、围墙，种植在地上的树木、花草等。而在地上临时搭建的帐篷、戏台等则不属于房地产。在现实中，其他土地定着物往往可以视为土地或建筑物的构成或附属部分，因此，本书通常将房地产简化为包括土地和建筑物两大部分。此
23、外需要说明的是，建筑物等土地定着物，不仅包括地面(0.00)以上的部分，还包括地面(0.00)以下的部分。例如，本书所称的“地上建筑物”，一般是指土地范围内的所有建筑物，既包括建筑物的地上部分，又包括建筑物的地下部分。但有时根据需要，将建筑物真正的地上部分与地下部分分开。因此，要注意根据上下文的内容判定其具体所指。实物、权益和区位房地产的实物，是指房地产中看得见、摸得着的部分，例如，建筑物的外观、结构、设备、装修，土地的形状、地势、地质条件、基础设施完备程度、平整程度等。房地产的实物可以进一步分为有形的实体、该实体的质量以及组合完成的功能三个方面。拿房屋来说，有形的实体，是例如该房屋的建筑结构
24、是砖木的还是钢筋混凝土的；实体的质量，是例如都是砖木结构的情况下，它是采用什么质量的砖和木材建造的，或者其施工质量如何；组合完成的功能，是例如均为砖木结构并采用相同质量的砖和木材及相同的施工质量下，其空间布局如何，如住宅的户型如何。房地产的权益，是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利(rights)、利益(interests)和收益(benefits)。房地产的权益是以房地产权利为基础的，包括房地产的各种权利(如所有权、使用权)，受到其他房地产权利限制的房地产权利(同一宗房地产上可以同时存在多种房地产权利，如设立了抵押权、租赁权的房屋所有权或土地使用权)，受到其他各种限制的房地产权利(如
25、城市规划对房地产用途的限制)，以及房地产的额外利益或收益(如屋顶或外墙面可以出售或出租给广告公司做广告)等。拿房地产权利来说，中国目前主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权等。其中，房地产所有权是指房地产所有权人对自己的房地产，依照法律规定享有占有、使用、收益和处分的权利(或者说，在法律规定的范围内自由支配自己的房地产并排除他人干涉的权利)。房地产所有权有独有、共有和建筑物区分所有权。独有是由一个自然人或者法人所有。共有是由两个以上的自然人、法人所有。共有分按份共有和共同共。按份共有人按照其份额对共有的房地产享有权利，承担义务；共同共有人对共有的房地产共同享有权利，共同
26、承担义务。建筑物区分所有权是以建筑物的某一特定部分为客体而成立的房地产所有权形式，是一种复合性的权利，由专有部分的所有权(该部分通常为独有，但也可能为共有，但这种共有不是建筑物各专有部分的所有权人之间的共有)、共用部分的持份权(该部分为建筑物各专有部分的所有权人之间按份共有)和因共同关系所产生的成员权构成。建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利，对该建筑物及其附属设施的维护等享有共同管理的权利。房地产使用权目前主要是土地使用权，是指土地使用者依法对国家或农民集体所有的土地享有占有、使用、收益和部分处分的权利。土地使用权又可分
27、为出让土地使用权(为国有土地上的)；划拨土地使用权(为国有土地上的)；土地承包经营权(为农用地上的)；宅基地使用权(为集体土地上的)。临时用地土地使用权。房地产租赁是指以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人那里获得的使用房地产的权利。例如，房屋承租人与出租人签订了一个租赁期限为10年房屋租赁合同(又称租约)，从而就取得了该房屋10年期限的租赁权。抵押权是债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权依法以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产的价款优先受偿。典权是指支付典价占有他人房地产而为自己使用、收益的权利。地役权是指土地所有权人或土地使用
28、权人为使用自己土地的便利而使用他人土地的权利。最典型的地役权是在他人土地上通行的权利，这种地役权有时被称为通行权(right of way)。空间利用权是指房地产权利人在法律规定的范围内，利用地表上下一定范围内的空间，并排除他人干涉的权利。房地产本质上是一个立体空间，拥有一宗房地产就拥有了该宗房地产的所有空间。在现代社会，房地产所有权人可能将其整个空间中的部分空间分割出来，转让、租赁给他人或者以此作价入股等，从而使该部分空间具有了独立的经济价值。例如，房地产所有权人在不违反城市规划的条件下，可能将其屋顶出售给他人加盖房屋，或者以此作为合作条件与出资加盖房屋的一方分成加盖完成后的房屋，将屋顶或外
29、墙面出售或出租给广告公司做广告，允许他人在自己使用的土地之下建造地下停车场，等等。更典型的空间利用权是“没有分摊的土地面积”的，例如，一个地面为公共绿地的地下商场，一个地面为公共道路的过街天桥“商业街”。在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的：一般的有形资产主要是实物的价值，即主要是实物的好坏决定着价值的高低，如珠宝玉石、机器设备、家具等。一般的无形资产主要是权益的价值，如专利权、专有技术、商标权、著作权、特许权、商誉、有价证券(股票、债券)等，通常不具有实物形态，有的虽然依附在某种实物上，但该实物本身的好坏对其价值影响不大，甚至可以忽略不计。房地产的实物和权益在价值决定中都很重要
30、。如一幢房屋，其价值既受建筑结构、设备、装饰装修、完损程度等实物状况的影响，又受产权是否完整等权益状况的影响。例如，该房屋的产权是完全产权还是部分产权(在现实中，住房的产权有商品住房、经济适用住房、以房改成本价购买的住房、以房改标准价购买的住房等不同产权)，是合法建筑还是违章建筑，其价值就有很大的差异。所以，两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大的不同；反之，两宗权益状况相同的房地产，如果实物状况不同，价值也可能有很大的不同。房地产区位(locateon)是指房地产的空间位置。具体地说，一宗房地产的区位是该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，除了其他地理坐标位置
31、，还包括它与重要场所(如市中心、机场、港口、码头、火车站、汽车站、政府机关、同行业等)的距离，从其他地方到达该宗房地产的可及性，从该宗房地产去往其他地方的便捷性，以及该宗房地产的周围环境、景观、配套设施等，包括所在地区的人口状况、该地区的声誉、政府提供的服务设施、学校的教学质量、犯罪率等等。这是的可及性与便捷性，含义基本相同，对应的英文都是accessibility这个词。但是我们用“可及性”来表达由“外”到“内”“进”的方便程度，用“便捷性”来表达由“内”到“外”“出”的方便程度。因为某些房地产受单行道、道路隔离带、人行天桥、立交桥、交通出入口方位等的影响，其由外到内与由内到外的方便程度不尽
32、相同，甚至差异很大。房地产的区位可以分为位置(或坐落)、交通、环境(包括自然环境、人工环境、社会环境、景观等)和配套设施(包括基础设施和公共服务设施)四个方面来认识。其中，最简单是用距离来衡量区位的好坏。距离可以分为空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。由于路况、交通拥挤、交通管制以及时间对于人们越来越宝贵等原因，现在人们越来越重视交通时间距离而不是空间直线距离。虽然任何资产在某一时点都有一个具体的位置，但房地产的位置不可移动，其位置固定不变，其他资产可以移动，其位置能够随时改变，因此，区位对价值的决定作用几乎是房地产所独有的(不排除相同的商品在不同的购物环境中的售价不同)。“locati
33、on，location，location”是西方认为的关于房地产最重要的三点，即：第一是区位，第二是区位，第三还是区位。当然，区位并不能代表房地产的一切，但它强调了区位对房地产的极端重要性你能够改变房地产除了区位以外的任何事物，但一般不能改变房地产的区位，这就是区位如此重要的原因。两宗实物和权益状况相同的房地产，如果所处位置、交通、周围环境、景观、外部的基础设施和公共服务设施等区位状况不同，价值可能会有很大的差异。房地产的存在形态房地产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合成一体时才被称为房地产，单纯的土地或单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形态。归纳起来，房地
34、产有土地、建筑物、房地三种存在形态： 土地。最简单的情形是一块无建筑物的空地，如图1-1(a)所示。另外，如图1-1(b)所示，即使土地上有建筑物，有时也需要把它单独看待，只评估其中的土地价值。例如，为征收土地税费或者确定转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产应当补交的土地使用权出让金等数额，就只单独评估土地的价值。对于有建筑物的土地，在具体估价中如何单独看待土地，有两种做法：一是无视建筑物的存在，即将其设想为无建筑物的空地；二是考虑建筑物存在对土地价值的影响图 1-1 房地产的存在形态 建筑物。建筑物虽然必须建造在土地上，在实物形态上与土地连为一体，但在某些情况下需要把它单独看待，只评估其中
35、的土地：这是一块无建筑物的空地。 (a) 土地： 该块土地上虽然建有建筑物，但在观念上可把它单独看待。具体的看待方式有两种：无视建筑物的存在；考虑建筑物存在的影响。(b) 建筑物：建筑物虽然必须建在土地上，但在观念上可把它单独看待。具体的看待方式有两种：无视土地的存在；考虑土地存在的影响。(c) 房地：下有土地，上有建筑物，此时把土地与建筑物也作为一个整体来看待。(d) 建筑物价值，如图1-1(c)所示。例如，在房地产投保火灾险时评估其保险价值，灾害发生后评估其损失，为计算建筑物折旧服务的估价等，通常只单独评估建筑物的价值。在具体估价中如何单独看待建筑物，有两种做法：一是无视土地的存在，即将其
36、设想为“空中楼阁”；二是考虑土地存在对建筑物价值的影响。上述土地与建筑物合成一体时只评估其中的土地价值或建筑物价值，在评估其中的土地价值时不考虑建筑物对土地价值的影响，在评估其中的建筑物价值时不考虑土地对建筑物价值的影响，纯粹将土地视为空地或将建筑物视为“空中楼阁”的估价，称为“独立估价”；如果考虑建筑物对土地价值的影响或考虑土地对建筑物价值的影响的估价，称为“部分估价”。至于在估价时应采用哪种看待方式是考虑还是不考虑建筑物对土地价值的影响或土地对建筑物价值的影响，以及如何考虑建筑物对土地价值的影响或土地对建筑物价值的影响，将在本书第三章第四节“最高最佳使用原则”中论述。 房地。即实物形态上土
37、地与建筑物合成一体并在估价时也把它们作为一个整体来看待，如图1-1(d)所示。 房地产的重要性人们的任何活动都需要空间，房地产正是因为提供这种空间而为人们所必需。它不仅是基本的生活资料，如住宅；也是基本的生产要素，如土地、厂房。在市场经济中，房地产还是一种商品，成为投资的良好对象。与投资于股票、债券、期货、黄金等相比，投资于房地产兼具消费与投资双重功能。例如，投资于住宅不仅可以等待未来价格上涨后转让，在等待期间还可以自住或出租。人们拥有自己的房地产，有助于社会趋向稳定和增加归属感，是所谓“有恒产者有恒心”。因此，古今中外，房地产都是人们十分重视、十分珍惜、最为具体的财产形式。英语中的房地产一词
38、real estate或real property，从字面上来看就是真实的财产的意思。房地产不仅重要，而且量大面广。在一个国家的财富中，房地产通常是其中比例最大的部分，一般为50%70%，即其他财富之和也不及房地产一项，仅为30%50%。例如，1990年美国的房地产价值为8.8万亿美元，大约占美国财富总额的6%。房地产也是家庭财产的重要组成部分。房地产占家庭总资产的比重，在西欧国家为30%40%，在美国为25%左右。美国家庭平均拥有的房地产资产4倍于其股票资产。 房地产的其他名称 不动产。在民法中，将财产(或称为“物”)分为“动产”和“不动产”两类，如法国民法典第516条规定：“一切财产，或为
39、动产，或为不动产。”对动产与不动产的划分，通常是依据其自然性质是否可以自由移动为标准的。一般来说，凡是自行能够移动或者用外力能够推动，且又不改变其性质和价值的财产，像牲畜、家禽和家具、器皿之类，属于动产；反之，像土地、房屋等不可移动的财产，属于不动产。关于不动产的定义及其范围，意大利民法典第812条的规定是：“土地、泉水、河流、树木、房屋和其他建筑物，即使是临时附着于土地的建筑物以及在一般情况下那些或是自然或是人为地与土地结为一体的物品是不动产。固定河岸或者河床之上并且为永久使用而建造的磨坊、浴场以及其他漂浮在水面上的建筑物视为不动产。”日本民法典第86条规定是：“土地及其定着物为不动产。”中
40、国台湾地区“民法”第66条的规定是：“称为不动产者，谓土地及其定着物。不动产之出产物，尚未分离者，为该不动产之部分。”在中国大陆的民法理论和民事立法中，也使用了不动产的概念。如中华人民共和国担保法(1995年6月30日中华人民共和国主席令第50号公布)第92条规定：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。” 物业。中国香港地区通常使用“物业”这个词，如把房地产估价称为物业估价或物业估值。香港所讲的物业实质上是房地产，仅叫法不同，就像把出租车叫做“的士”一样。香港的物业一词是从英国的property一词翻译过来，在英国property也是指房地产。此外值得指出的是，香港通常还把房地产
41、称为地产。其地产、物业、楼宇、房地产等用语经常混用。如香港李宗锷先生对物业的解释是：“物业是单元性地产。一住宅单位是一物业，一工厂楼宇是一物业，一农庄也是一物业。故一物业可大可小，大物业可分割为小物业。”中国内地现在也大量使用“物业”这个词，最典型的是“物业管理”。并将其中的“物业”定义为“房屋及配套的设施设备和相关场地”。 real estate或real property。在英语中，房地产的名称为real estate和real property，但两者的含义不完全相同。英语中的land(土地)real estate和real property是三个相互联系、含义越来越宽的术语：land是
42、指地球的表面及下达地心、上达无限天空的空间，包括永久定着在其中、之上、之下的自然物，如树和水。real estate是指land加上永久定着在其中、其上、其下的人工改良物，如构筑物和房屋。real property是指real estate加上与其相关的各种权益，包括权利、利益和收益。real estate和real property虽然有上述严格区分，但在一般情况下经常相互通用、不加以区分，大多使用real estate一词。 本书对房地产的用词目前，社会上对房地产的用词尚不规范，同一用词，可能含义不同，不同的用词，却可能含义相同，从而很容易引起误解。为明了起见，本书主要使用“房地产”、“房
43、地”、“土地”和“建筑物”几个关键词，其含义分别如下： “房地产”：可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体，即它可能为土地，也可能为建筑物，还可能为土地与建筑物的合成体。 “房地”：专指土地与建筑物的合成体，如说房地价值时此价值既包含土地的价值，也包含建筑物所占用的土地的价值。 “土地”：仅指土地部分，如说土地价值时，此价值不包含地上建筑物的价值。 “建筑物”：仅指建筑物部分，如说建筑物价格值时，此价值不包含建筑物所占用的土地的价值。二、土地的概念在上面对房地产的整体概念有所了解之后，下面分别认识一下土地和建筑物。先讲土地。 土地的各种定义人们对于什么是土地，有着各种不同的认识和定
44、义，最典型的是下列3种： 土地即田地、地面。这是一般人通常最直观的认识。 土地是指“地球上陆地的表层，包括水域在内。是由地貌、土壤、岩石、水文、气候、植被等要素组成的自然综合体。” 土地是自然物、自然力或自然资源。如马克思讲：“经济学上所说的土地是指未经人的帮助而自然存在的一切劳动对象。”英国著名经济学家马歇尔说：“土地是指大自然为了帮助人类，在陆地、海上、空气、光和热各方面所赠与的物质和力量。”美国土地经济学创始人伊利讲：“经济学家所使用的土地这个词，指的是自然的各种力量，或自然资源。它的意义不仅是指土地的表面，因为它还包括地面上下的东西。”“经济学上的土地是侧重于大自然所赋予的东西。”人们
45、对土地的不同认识和定义，主要不是因为认识程度的深浅，而是由于生活、生产的不同需要或者研究目的和学科的不同。农民可以把土地仅视为耕作的田地，一般城市居民可以把土地看成是栖息、娱乐的场地，地学工作者可以把土地当作自然综合体，经济学家可以用土地去概括一切区别于劳动和资本的自然资源(过去经济学家把生产要素归纳为土地、劳动和资本三种，现在一般归纳为土地、劳动、资本和企业家才能四种。 房地产估价中的土地定义 对于房地产估价来说，土地不只是平面，而是三维立方体的，是指地球陆地表面及其上下一定范围内的空间。具体一宗土地的空间范围可分为3层：地球表面；地球表面以上一定范围内的空间(简称地上空间)；地球表面以下一
46、定范围内的空间(简称地下空间)。土地的空间范围用图表示，见图1-2。图 1-2 土地的空间范围一宗土地的地球表面的范围，是指该宗土地的地球表面的“边界”所围合的面积。土地本来为连绵无垠之物，似无范围可言，但在现实中用人为方法划野分疆，使土地有了一块一块或一宗一宗，也使土地有了面积大小、形状和四至。例如，政府出让土地使用权的地块，其范围通常是根据标有坐标点的用地红线图，由城市规划管理部门或土地管理部门，在地块各转点钉桩、埋设混凝土界桩或界石来确认，面积大小依水平投影面积计算。一宗土地的地上空间，从理论上讲，是指从该宗土地的地球表面的边界向上扩展到无限天空的空间；地下空间，从理论上讲，是指从该宗土
47、地的地球表面的边界呈锥形向下延伸到地心的空间。如牛津法律大辞典写道：“一般来说，土地的所有权包括土地的上空和地表下面一直到地球中心的土地，正如一句格言所表述的：土地属谁所有，土地的上空及地下也属谁所有。”但是，在现实法律规定中，土地的上下范围并不是“上穷天空，下尽地心”，而是“除法律有限制外，于其行使有利益的范围内”，“如他人的干涉无碍其所有权之行使，不得予以排除”。 土地利用所受的限制拥有一宗土地，其范围虽然是上面所讲的空间，但拥有者在该空间范围内并不能随心所欲地利用，而要受到多方面的限制。这些限制除了来自于建筑技术(包括建筑施工技术、建筑材料性能)和经济实力等拥有者自身的能力，还有拥有者自
48、身能力以外的限制(以下都是指这类限制)。因为土地是构成环境的重要因素，其利用不是孤立的，会影响周围和社会公众的利益。一宗土地所受限制的种类和程度，对其价值有着重大影响。进行房地产估价，应充分调查、了解土地所受的各种限制及其内容和程度，只有这样才能评估出正确的价值。地上空间 地下空间 地面地心 对土地利用的限制可归纳为3个方面：土地权利的设立以及行使的限制；房地产相邻关系的限制；土地使用管制。 从土地权利的设立以及行使的限制来看，古今中外在土地上设立的权利有多种，如所有权、地上权、永佃权、使用权、地役权、典权、抵押权、租赁权等。中国目前主要有所有权、使用权、租赁权、地役权、抵押权、典权。其中，租
49、赁权属于债权，其余权利属于物权；在物权中，所有权属于自物权，其余权利属于他物权。他物权是对他人之物所拥有的权利，是对所有权的限制。拿地役权来说，对于供役地而言(在地役权关系中，有需役地和供役地之分。其中，因使用他人土地而获便利的土地为需役地；为他人土地的便利而供使用的土地为供役地)，是他人在该土地上享有的一种有限的使用权，字面上的意思是该土地为他人服役。供役地在给他人方便时，土地所有权人或土地使用权人有可能要遭受某些损失，在这种情况下，地役权的存在会降低供役地的价值。另外，地下矿藏、埋藏物等是否自动地归属于土地拥有者，世界上各个国家和地区的规定不一。在中国内地，虽然境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可以通过政府出让方式