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1、物业管理费催缴流程及技巧,涌金物业*右岸嘉园管理处,2,一、宗旨 规范物业管理费收取操作流程，明确从业人员对物业管理费之组成构架，引导业户对物业管理费支付的正确认识，提高应收账款收缴率，通过收缴率业绩反映服务方工作之优劣。,3,二、工作描述 账务人员根据楼盘之实际需求，按时出具管理费或其他应收账款之费用清单。 通过信函、挂号信函、传真、特快等方式准确送达至业户手中。 根据各业主之付款明细，做好账务入账、销账、核对等工作，避免出现人为失误，造成业户之不满情绪。 针对拖欠时间较久，不明实际原因之业户，需上门主动沟通，以便采取相应解决方法。 楼盘负责人需及时了解各业户之动态并对该项工作做好指导、检查
2、工作。,4,三、催缴作业流程 为维护社区正常运作，对逾期未缴物业管理费之住户需按下例流程于不同阶段实施不同催缴作业。,5,步骤一：对逾期付款业户 物业经理/客服人员以电话或登门拜访方式催缴 1.收到欠费 结果 2.没有收到欠费， 进入步骤二,6,步骤二：欠费金额累计超过3个月或包含3个月 寄发催缴函 会计根据未缴款明细制作催缴明细表 1.收到欠费 客服人员根据催缴明细表制作催缴通知单 2.没有收到欠费 进入步骤三,7,步骤三：对催缴通知单上超过催缴期限的住户且多次 电话催缴还未支付的 1.收到欠费 寄发律师函 2 .没有收到欠费 进入步骤四,8,步骤四： 对寄发律师函内超过所规定的缴费期限还未
3、支付且拒绝 物管沟通的 提请法院诉讼，建议追加其滞纳金,9,四、执行细则,1电话催款,2制作催款单,负责执行人 物业经理/客服人员,负责执行人 物业经理/会计/客服人员,使用表单 欠款单元催缴日报表,使用表单,催缴函寄发记录表,催缴通知单,时点 逾缴费通知单上缴费期限,时点 逾缴费通知单上之缴费期限， 可参考管理合约约定日期,时点 按月以第一个月25日 按季以当季第一个月25日,操作说明 会计依据未缴款资料等制作“催缴函寄发记录表” 客服人员依据“催缴函寄发记录表” 依次制作催缴通知单 催缴通知单中的欠费金额应 为统计截止日之前的所有欠费,操作说明 月收第一次催缴通知单，此后每月依次执行， 直
4、至三次，后进入诉讼程序 季收第一次催缴通知单，此后每月依次执行， 直至三次，后进入诉讼程序,说明 物业经理及客服人员 应主动登门拜访以便提醒 业主缴纳物业管理费,10,负责执行人 客服人员,4提请法院诉讼,欠缴管理费满一年以上者,时 点,负责执行人 物业经理,使用表单 诉讼明细表 寄发律师函,依法院判决程序,对于不适合进入诉讼程序的,3催缴通知单寄发,11,1. 物业经理应就恶意不缴纳管理费一年以上者编制诉讼明细表，经总公司相关领导审核确认 2. 经确认的诉讼对象名单提报业主委员会，经业主大会（业主代表大会、发展商）决议同意授权后执行，首先寄发律师函 3. 律师函内容由律师出具 4. 邮寄挂号
5、信证明、寄发律师函明细表连同律师函影印本应一并存档 5. 对于律师函规定之催缴期限后还未支付欠款的业主，立即进入诉讼程序 6. 所有诉讼函资料留底存档,法院终审判决后，已过最后判决付费日期 1.向法院申请债务人财产冻结 2.拍卖债务人财产，以便清算,物业经理应提报公司总部，注明原因，及后续催缴计划方法,12,付款通知单 单元号： 客 户： 日 期：,(总计),(金额),(月度),(期间),(帐项说明),备注： 1. 请于 年 月 日前支付款项, 逾期将按规定加收滞纳金。 2为方便您付款, 建议您与管理处联系选择银行代扣代付的付款方式。 3如果您选择银行汇付 , 请使用以下帐户 , 并注明物业名
6、称、房号和付款内容。 帐户名称 ) 开户银行 )： 银行帐号 )： 若对此付款通知有任何疑问，请于管理处联系。 地址： 电话： 传真： 邮编：,13,14,15,16,17,六、催缴技巧及应对方法 开发商有纠纷，如房屋质量问题 采取措施： 1). 有效沟通，通过电话、会面与业主商讨解决方法，如涉及 到发展商方面的，做好畅通的沟通渠道，一般开发商在其 责任范围内同意解决。 2). 如无法达成共识，只要管理处帮业主作为了，则业主应该 履行其缴纳管理费的义务，如业主继续不交的，可通过法 律手段处理. 对物管服务不满，与管理处有纠纷 采取措施： 1). 有效沟通，向业主表示物管为其服务之诚意，在管理处职责范围 内，尽量满足其要求。 2). 适当在一些特殊时节里，赠送小礼品，经常电话沟通询问业主的 需求，让业主能感受到只有业主与物业共同努力才能有效管理整 个小区。,18,六、催缴技巧及应对方法 业主交房后，一直未入住 采取措施： 1). 在交屋时，注意提醒业主留下有效联系方式，建议业主留下固定 电话。 2). 根据公司催款流程发放账单及催款函，在必要时发放律师函。 无正当理由，不交管理费 采取措施： 有效沟通无果后，直接通过法律途径追讨欠费，建议追加其滞纳金。,