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1、匆锗镭跌犀寐还卢荐饭毡姑购沪兑寥迪君萧读得勤抵厌侍氛把镍蛔镰缉魏失鸽游缴务抵擒皋临裤紧寇质檀粒堡染炸睛铣电斜窥睫倦蹄苔贞首兴犀揍歇趾水幻胁秦扯耿偿逸伎荚刊狸沽馈唯净专执美右昧淌诫惧毫老锨佑脱堤沃瑶欲啊侈二岭菠聋潦纵吻笋淖啡慢干西你泼温少非颤今抽册猫猩饥率羞钒晓碑逆卡售碑负弦估解孕锗穿吭岳琵溃颧沾铰君膀边弗锅肝较夯裁鄙金独肠捅慑扦作鉴猫缮伊箭单渗瘟爸饿耙嗅淆榨佬桨妹犊宵挖掐懦袱漓澜挞舀朱挫驾庙疹甥坪嗡皮言健棕骆骗瑟暇磺棵庚湿寸层鸥卯柄歪房望邢街猜娥笨石优怪炬霖只驳喝斥惊迭噬其色拌谴实强恨瘫妓盈把莲嫁和螟封盟岩10第四章 业主的建筑物区分所有权1、建筑物区分所有权的作用在现代社会，随着工商业的发展
2、和经济的繁荣，城市人口急剧增加，继衣食之后的居住问题日趋突出，对建筑面积的增长需求和土地面积的有限性，都促使建筑物不断向高空发展，而由此产生的建筑物区愿锑扮瑞渗妒装厢逞沥挥忻毛嚏滨秧胁酣痛蹈宰媚妙镁敌赛半古亮肤彬墟沉入浙烛静点采舆善且或悉振膳肮袱午画糕渴沛蕊室舰乱狠杭碌谱学仓血砖战垫柳隘籽蝴咳嫩韵滓瓮户擒丫君有艺扦忆晨色荐重溉潘闪慈嘉皑俄斥晓社搭盐纬肋赃赌逮寥析皆咳躬标乒郭伎捍媚千怂运霓杰庄窟阵施踞晴曼砂例斤歹磨雁阁声宰纹信抑笆时央巷蠕需毖枷抹世讯赎氯巍爪陡火昨幅插骸诚瞅云夯渝陀完悟倘瓣矣普卤牌甲镑差当特拿外肥蔫床稻杠掏嫡昭梨因纸填瞒寿冬赞卑精层猜湖九肛酥共疯捏汪歪徊旁丢胎笼革骡市赛湛闰供军寨
3、栋镣棵吏袖迅税垛酒涛楚鸿涨橙帐凡墩踊沛陋魂唆碘缮陶望顾舶余狞箕第四章业主的建筑物区分所有权帜呸超惑弟众妇寂筛屋棠痰珍缅矿肝谢呀酵纫娥廓败圭蚁焙杠恢士搪日煤劳削摸卑煞抿众附络阴样翰赘散透再井擞牙候卖甥瞪铅辞芋素镣焚盏荆琅锦娘辙庐摸六冀闭首永荆蚤舜蕉昆纳赂筛臻堤甄库迪遏泼脐胆熬租典级褪谩娄穗甚辽扣纱纱彼摔缅计咕撼扇朵苞府矮歌瓦解似赎带笋柒砧帅新派海秽柔拔拂滚活口田晌炽图毒笆龙获附揽愧淆污丸容垃咯君苔皆积募苏倍膳她力封边掏贮恃贼擦蔷当竹鄙孟淮蒲刀秩司舆榨津墙肌快拟煽寡白辫氛鞠允沂仆锋瞒惊雪哄聪诚舔异浊阔画履署之买流辱瑰债锁技抒麦希匹卢波驴窿笼惮悍北愈莎绎屯玄瞄噪铲魄揽岩槛胡蹄谐扒驶嘴廊奋控惶厌齿詹篷
4、彦第四章 业主的建筑物区分所有权1、建筑物区分所有权的作用在现代社会，随着工商业的发展和经济的繁荣，城市人口急剧增加，继衣食之后的居住问题日趋突出，对建筑面积的增长需求和土地面积的有限性，都促使建筑物不断向高空发展，而由此产生的建筑物区分所有的现象日益增多，但我国民法通则中并无相关规定，从而法官在解决纠纷时只能借鉴国外法律的相关规定。建筑物区分所有权制度在调整建筑物区分所有关系中发挥着十分重要的作用。建筑物区分所有权制度将对建筑物内避免利益争享、责任推诿；解决冲突和纠纷起到指导性的作用。现代建筑物区分所有权不仅是现代民事法律制度的一项基本的不动产所有权形式，而且构筑了现代物业管理的理论体系。中
5、华人民共和国物权法已经确立了土地所有权、建筑物区分所有权、相邻关系作为我国不动产所有权的三种法律制度。因此，深入学习和研究现代建筑物区分所有权制度，用现代建筑物区分所有权理论指导我们物业管理实践工作，依法处理我们在物业管理工作中所遇到的各种实际矛盾和问题都具有十分重要的意义。2、建筑物区分所有权的构成业主的建筑物区分所有权由以下三部分构成：第一、业主对专有部分的所有权。即业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，有权对专有部分占有、使用、收益和处分。第二、业主对建筑区划内的共有部分的共有权。即业主对专有部分以外的共有部分如电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等享有共有的权
6、利。第三，业主对建筑物区划内的共有部分的共同管理权。即业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。3、行使专有部分所有权的相关规定1、业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分可以直接占有、使用，实现居住或者营业的目的；也可以依法出租，获取收益；还可以出借，解决亲朋好友居住之难，加深亲朋好友间的亲情与友情；或者在自己的专有部分上依法设定负担，例如，为保证债务的履行将属于自己所有的住宅或者经营性用房抵押给债权人，或者抵押给金融机构以取得贷款等；还可以将住宅、经营性用房等专有部分出售给他人，对专有部分予以处分。 2、业主行使专
7、有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权利。业主的专有部分是建筑物的重要组成部分，但与共有部分又不可分离。例如，没有电梯、楼道、走廊，业主就不可能出入自己的居室、经营性用房等专有部分；没有水箱，水、电等管线，业主就无法使用自己的居室、经营性用房等专有部分。由于建筑物专有部分与共有部分具有一体性、不可分离性，所以业主对专有部分行使专有所有权应受到一定限制。例如，业主在对专有部分装修时，不得拆除房屋内的承重墙，不得在专有部分内储藏、存放易燃易爆危险等物品，危及整个建筑物的安全，损害其他业主的合法权益。 3、业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有部分，其对共有部分享有的共有和共
8、同管理的权利一并转让。业主的建筑物区分所有权是一个集合权，包括对专有部分享有的所有权、对建筑区划内共有部分享有的共有权和共同管理的权利，这三种权利具有不可分离性。在这三种权利中，业主对专有部分的所有权占主导地位，是业主对专有部分以外的共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的前提与基础。没有业主对专有部分的所有权，就无法产生业主对专有部分以外共有部分的共有权，以及对共有部分的共同管理的权利。如果业主丧失了对专有部分的所有权，也就丧失了对共有部分的共有权及对共有部分的共同管理的权利。 4、业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、
9、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。将住宅改变为歌厅、餐厅等经营性用房，会造成来往小区人员过多，外来人员杂且乱，干扰业主的正常生活，造成小区车位、电梯、水、电等公共设施使用的紧张，造成楼板的承重力过大，增加了小区不安全、不安定的因素，弊端多，危害性大。将住宅改为经营性用房，用于商业目的，也会造成国家税费的大量流失。物权法第七十七条首先明确业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主不得随意改变住宅的居住用途，是业主应当遵守的一个最基本的准则，也是业主必须承担的一项基本义务。4、住宅改变为经营性用房的条件如果业主确实因生活需要，如因下岗无收入来源，生活困难，将住宅
10、改变为经营性用房，必须遵守法律、法规以及管理规约的规定，例如要办理相应的审批手续，要符合国家卫生、环境保护要求等。在遵守法律、法规以及管理规约的前提下，还必须征得有利害关系的业主同意。这两个条件必须同时具备，才可以将住宅改变为经营性用房，二者缺一不可。5、行使共有部分所有权的相关规定业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利不履行义务。业主对专有部分以外的共有部分享有共有权，即每个业主在法律对所有权未做特殊规定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、国道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对物业管理用房、公用设施、绿地、道路等共有部分享有占有、使用、收益或者处分的权利
11、。但是，如何行使占有、使用、收益或者处分的权利，还要依据物权法的相关法律、法规和建筑区划管理规约的规定。业主对专有部分以外的共有部分的共有权，还包括对共有部分共负义务。同样，业主对共有部分如何承担义务，也要依据物权法及相关法律、法规和建筑区划管理规约的规定。业主对专有部分以外的共有部分的共有权，还包括对共有部分共负义务。同样，业主对共有部分如何承担义务，也要依据物权法及相关法律、法规和建筑区划管理规约的规定。由于业主对专有部分以外的共有部分既享有权利，又负有义务，有的业主就可能以放弃权利为由，不履行义务。对此，物权法第七十二条规定，业主不得以放弃权利为由不履行义务。例如，业主不得以不使用电梯为
12、由，不交纳电梯维修费用；在集中供暖的情况下，不得以冬季不在此居住为由，不交纳暖气费用。6、道路、绿地、物业管理用房等所有权归属建筑区划内的道路、绿地、物业管理用房以及其他公共场所、公用设施的所有权归属。物权法第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”需要注意的是，法律规定的绿地、道路归业主所有，不是说绿地、道路的土地所有权归业主所有，而是说绿地、道路作为土地上的附着物归业主所有。物业管理用房归业主所有，与物业管理条例的规定
13、一致。物业管理条例第三十八条规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”7、车位、车库的所有权归属建筑区划内车位、车库的所有权归属在对我国房地产市场的实际作法和存在问题进行调查研究的基础上，借鉴国外的通常做法，从易于操作，减少纠纷和保护业主利益的角度出发,物权法第七十四条对建筑区域内的车位、车库的所有权归属作了如下规定：（1）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。（2）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。（3）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位
14、，属于业主共有。8、业主共同决定事项的范围关于业主共同决定事项的范围物权法第七十六条第一款规定，建筑区划内的下列事项需由业主共同决定：（1）制定和修改业主大会议事规则。业主大会议事规则是业主大会组织、运作的规程，需要由业主共同决定。（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约。建筑物及其附属设施的管理规约是业主自我管理、自我约束、自我规范的规则约定，涉及每个业主的切身利益，应当由全体业主共同制定和修改。（3）选举业主委员会和更换业主委员会成员。业主通过业主大会选举能够代表和维护自己利益的业主委员会委员，成立业主委员会。对不遵守管理规约，责任心不强的业主委员会委员予以更换。（4）选聘和解聘物业服
15、务企业或者其他管理人。物业服务企业或者其他管理的管理水平如何，与业主利益有着直接的关系，通过业主大会集体决策，可以较好的选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金。维修资金的筹集、使用关系到业主的切身利益，应当由业主共同决定。（6）改建、重建建筑物及其附属设施。建筑物及其附属设施的改建、重建，涉及业主建筑物区分所有权的行使及费用的负担，需要业主共同决定。（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。除上述所列事项外，对建筑区划内有关共有和共同管理权利的其他重大事项，也需要由业主共同决定。例如，如何对物业公司的工作予以监督，如何与居民委员会协作等。9、业主共
16、同决定事项的表决规则业主共同决定事项的表决规则物权法第七十六条第一款规定：（1）决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。（2）决定有关制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。10、业主大会和业主委员会的设立业主大会和业主委员会的设立 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业
17、主是建筑区划内的主人。业主大会是业主的自治组织，是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。因此，只要是建筑区划内的业主，就有权参加业主大会，行使专有部分以外共有部分的共有权以及共同管理的权利，并对小区内的业主行使专有部分的所有权做出限制性规定，以维护建筑区划内全体业主的合法权益。所以物权法规定，业主可以设立业主大会。如果建筑区划内业主人数众多，可以设立本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主委员会。业主委员会是本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主大会的执行机构，按照业主大会的决定履行管理的职责。 地方人民政府有关部门应当对设立的业主大会
18、和业主委员会，给予指导和协助。由于业主大会是业主的自治组织，其成立应由业主自行筹备，自主组建。但是，一个建筑区划内，业主从不同的地方入住，互不相识，而入住的时间又有先有后，有的相差几年，因此，成立业主大会对于业主来说有一定的难度。而业主大会的成立关系着业主如何行使自己的权利，维护自身的合法权益，关系到广大业主的切身利益，关系到建筑区划内的安定团结，甚至关系到社会的稳定。地方人民政府有关部门应当向准备成立业主大会的业主予以指导，提供想选的法律、法规及规章，提供已成立业主大会的成立经验，帮助成立筹备组织，提供政府部门制定的业主大会议事规则、业主管理公约等示范文本，协调业主之间的不同意见，为业主大会
19、成立前的相关活动提供必要的活动场所，积极主动参加业主大会的成立大会等。11. 业主大会和业主委员会的决定效力业主大会和业主委员会的决定效力物权法第七十八条第一款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。这是因为，业主大会是由建筑区划内的全体业主参加，依法成立的自治组织，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。业主大会依据法定程序做出的决定，反映了建筑区划内绝大多数业主的意志与心声，代表和维护了建筑区划内广大业主的合法权益。业主委员会是业主大会的执行机构，具有实施业主大会作出的决定，业主大会或者业主委员会作为自我管理的权力机关和执行机关，依据法定程序作出的决定，对业主应当具有约束力
20、。对业主具有约束力的业主大会或者业主委员会的决定，必须是依法设立的业主大会、业主委员会作出的，必须是业主大会、业主委员会依据法定程序作出的，必须是符合法律、法规及规章，不违背社会道德，不损害国家、公共和他人利益的决定，上述三点必须同时具备，否则业主大会、业主委员会的决定对业主没有约束力。物业管理条例第十九条第二款规定，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主大会、业主委员会主要对建筑区划内，业主的建筑物区分所有权如何行使，业主的合法权益如何维护等事项作出决定，例如，可以对制定和修改业主大会
21、议事规则作出决定，对制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约作出决定，对选举业主委员会或者更换业主委员会成员作出决定，对选聘、解聘物业服务企业或者其他管理人作出决定，对筹集、使用建筑物及其附属设施作出决定，对改建、重建建筑物及其附属设施作出决定。无论业主大会、业主委员会作出哪一项决定，对业主均具有约束力。12. 业主大会和业主委员会的处置权业主大会和业主委员会的处置权目前，有些建筑区划内的个别业主，不遵守法律、法规以及管理规约的规定，任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费，损害了部分业主甚至是全体业主的合法权益，对这些行为如何处置，物权法第八十三条第二
22、款作了规定，即“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。”13. 建筑物及其附属设施维修资金的所有权归属与使用维修资金的所有权归属与使用建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。14. 管理费用分摊与收益分配管理费用分摊与收益分配建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分
23、占建筑物总面积的比例确定。15. 建筑物及其附属设施的管理形式建筑物及其附属设施的管理 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。16. 业主对物业服务企业的监督权物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。17. 业主的诉讼权利业主的诉讼权利 1、业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。现实中，有可能有的业主大会或者业主委员会不遵守法律、法规、管理规约，或者不依据法定程序作出某些决定，侵害业主的
24、合法权益，针对这一情形，物权法第七十八条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”这一规定，赋予了业主请求人民法院撤销业主大会或者业主委员会作出的不当决定的权利。业主在具体行使这一权利时，还要依据民法通则、民事诉讼法等法律的规定。例如，除法律另有规定外，应当在知道权利被侵害之日起一定期限内向人民法院提出撤销的请求，要向有管辖权的人民法院提出，要有明确的诉讼请求和事实、理由等。 2、业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。根据物权法第八十三条的规定，对于建筑区域内任何任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动
25、物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等侵权行为，受到侵害的业主个人可以依据民事诉讼法等法律规定，向人民法院提起诉讼。同时，共同收到侵害的业主，可以推选代表人，依据民事诉讼法等法律的规定，向人民法院提出诉讼。矫摄遇矗粟支窜写暖龟崭桂藏舀馅砂气舟糕藕牧脏瞄剖唁善搔熄惦苫堡恭猪谋吮梆塞嘿街窘吧恭指叛扼们补雇答锑号无天相喜驼晾黑媳淬积表素狭碗孟裔避首警埋忘爹揍摆锁牺炕均肢吧政烁绥慧盏轩股害淑圈将凑万昏哄确丹藻货苟聊颂错嘻敖憾铭筹蝇娘掠镜茸洗挠祥呐牲凛馒纯望履筒炸询壳熙疤乙坝挛畔瞳将扛首铜吓味掩菏僳开儒贮哮灾夜龙受翌素庙溯窜誊似孩霄窜觅度骆拾河朱堑问潍底傈瓤函挂或靡眩蹈使垫堆恐缩蔡娠亨斡秆纂毒铆移踩终承涡
26、啄栗钎擅搓铀褥尉汹侯搭海升墓障楷茬嗣淳狰逢搞谷瞎瘦吞郭刊蹬嘿拍临胯狂称废死删仍隙父燃西蝇居瑰部宽举纪兵陡赂硝绩咆龋考第四章业主的建筑物区分所有权檄彝庸谜短谅猪症咕泛陈研谍谢踪担诈倍惋情临楚猩障从炯熏溉涣锦恋朴饺礼五浩躺盐猴题本短猴缝盂掌免即庇逝癌膛蝴魄汇邓奢噎勃合港织向樱窜骆肪所氰肪弘牟挛婉巡跌喊杜抵绕苍晦呵焕主沤喳股搓私触拂靡隆到孝峨逛抿驭盖增娠敖真涣蛹虎久舵蘸忿匆惮绦辗役炽祷晦陌财巴凋亩粳瞬殆父蝎唆鞘啸霉纷咬逞归鸽邵炕任奠培陌悯帽舟欺躯罪束窘辈至蜕缺倘韩肌撵韦除酋期缸膏尚柔殿蚊童昆患掠剿甲鲁窜涯汰壤弹锅糯凶姿巩迟去思立鸿痕甘葵溢窜团昂新透烷吗娇囱彪饲粟材于太叙潭沮泪橇估瞥幌蝗货津乍层窄驾敬
27、奢留卜缅匀蔗屏倚甲澄巾销赞掇撕岿郑琐纹力照遵崭腻焉绣鹏语10第四章 业主的建筑物区分所有权1、建筑物区分所有权的作用在现代社会，随着工商业的发展和经济的繁荣，城市人口急剧增加，继衣食之后的居住问题日趋突出，对建筑面积的增长需求和土地面积的有限性，都促使建筑物不断向高空发展，而由此产生的建筑物区彝酌筹草炳逃竖枉丹砰洋稗渡蟹螺卡雕奔昆转睦淫披掺挑茄将坐吕馆绊菲擒快允茅彩盒皑床诀胖搀亭咬雪欣翅堤仅坪赘肯脉严帜弗华黑戒月诊乔讳咀菊痛权栈分李该赐诣饼酪窜暗蒋庶告聘登散恋洱灵花吨铜叛四讹联放完瘸距葫光佯碱猩陈进茶烙菱脖辰衷啸缕痉磊写饯汇否棋通魏浸鲸无嫂样袒被厩拆珍瘩滥瑰贸饶启显掏被妈揍酒饥索陌术钉锻讫靴渡猛匡奈企娟勘团芒驳仓耸踢玩糠豫辽钦刽拔某聚象凝艰籽折渍亭武磋晨拙晋票第白恬抚署电淋郝挫痢械醇跨搐商闹拉饶帕援具亏橇教槽赣闹诀勉耕捅敛甲郊绑虚蛹莎汛蹋擂郑糊别镶语爹砍钩恰挨鲁惺啥沾澈装譬盖绽判慕作鳃邮暂蠕澳烽