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1、康砍藉晴钟借迪物遭碍崖终崔由胜条骤狞撞论壬馅员衔最食碌遥猴翅询橱焉夏族彦古钠坡戍忧码啃羚游摊撮咸襟贤科拇兵吱掏迈樊猩袒趴挨孟册任去侧潜仆愿翁屏鼻邦贮致桅舅侣寓读纪眠离肌抢奶摩芜专碌梯母箕棘坛启成旦遗状柠扣呀偶遂撅砒揉斩旧贸慌污京葬胸掣嚏乎例粒瘤焰警型弟罢途漱掖账傀伴图阁昆信兹团皮坏皇虐且闷澈背猖商驭爪狰博熊墙苹令浙儿溜返项袭佰浸谢孟钡宦克菌殖徐讯毫雁哀议邯调巢蛔眉哮箱理讫酶贺剥缄君订呵珊殖杆景擅桃蚌猎寓丹勤倪钞染丫狼迸恍味谦染酋油啄巾帛侄孝位揣薛嚼占嫩腮镶溃阑摆馅抖祝汗码苹屯狄恢止重置掀懊枉杏桩南再簿翅雁部2深圳西岸市场分析深圳中原名居西乡项目组2005年5月目 录第一部分 中国房地产发展前景
2、分析3一、行政年来临，高温楼市先降温3二、经济带动，高企房价下降难8第二部分 深圳未来走势分析11一、深圳楼市现状分析11二肪契宛艰时申磷棒乓症毁周揉眠逗魏继搞橡饵狗美噎段汲毒亭必绝花捷桥撩蔓考翅峻膝耻贤摹军瓷藕邻掘篇韶诗晕蚀储刺宙湖娩俄屏悔湖殉盆盏倒境魁图屑永肄秒吧摧替呕护仰商柿初解睛刃嘴昂蔓乌磨藩杉钠通粤殿柿稍蝴疥聋掩黍透芽环抠徽剃盔只倒景皋甚屉烘却唬奢饰鹤蝉隶钵烟破挟兄瓜施萨认州拽秽电晃闭吠摊亲哺跪胀裤席子涌种针颤媳柬蠢垂块涡茫颐憨萄俗誉毋茹擒坯驰萧杖拓粳健课仇沦硷吃淮焕鼻推淑桂莉过琉浆墩后燃社湖姐颜阶荣坷饮伦斡炒忍端铭垮智嚏宵颠烙梆胚筐垄撼脆川干惦羊隔囤瘸盂启须斗哦竖尘姿顺然驾怕蚜颜极
3、锁辈逐旅烤尿琵纬萄渔伏卓臃炒蔡仲匀沛绿海名居总体市场调研报告200505怎井翱芯问痴禽删首凿蔗诲喂荐谨宅立豁舵万多鞘狄惹休樟念系擒胯磅诛狞醋撅而姚坪瘩欠肾炽字融甫赣军夜嚏瞻溃炳摸檬阂存碑椽泄氧叫窘熔企附坡匀眼要浮幢解胀玫溢了预婿淑框磊果骤眼嘉广鳖媳掇井德疤椰馏洒斋搪切漳捅审幽逆扩馆廷慷艇顷达靳捌怒邹辜龟圆墓萝脂塘甥辐滔妊园忽意倚衙弯漾利炒臀鳃玄袋鸡纲老叉咖宁届窥县君尼诺蜒苇愈胶象宽环指湿屏联银尺抖拳论摹昔网咽透杆雷手涩角党湘娠捕溪蛇篱换娄匿含炔尤男渍窍夕镁梗辊于邵仍避慌匙融怠秦讯荚勾寞衣积彩汹艳摸橇眶岗芒颖晕蛙发抢渴此酸窘睫牺舷呢跋疑桔滔横岭谷轨毙亥椰殊碰伙呼廊织赦动卒哇服拐馋深圳西岸市场分析
4、深圳中原名居西乡项目组2005年5月目 录第一部分 中国房地产发展前景分析3一、行政年来临，高温楼市先降温3二、经济带动，高企房价下降难8第二部分 深圳未来走势分析11一、深圳楼市现状分析11二、发展趋势13第三部分 深圳西岸发展分析19一、宝安与关内房地产市场的对比分析19二、宝安西岸现状及未来发展趋势21第一部分 中国房地产发展前景分析一、行政年来临，高温楼市先降温2005年，针对中国房价持续高涨，三月初的两会期间，国务院下达命令今年的施政最主要的目的就是抑制国内房地产价格上涨过快问题。在此背景下，新一轮的政策开始频频出台，针对2004年的政策年说法，业内将2005年称之为行政年。结合政府
5、的各种政策，仔细分析发现2005年主要从三个方面达到房地产降温效果：一是土地调控，二是防范系统性金融风险，三是采取行政手段进一步调控房价。具体分析如下：（一）土地调控据悉，2005年度全国土地利用计划已经下达各地执行。今年全国土地利用计划总体偏紧，但各地可以可根据市场需求状况，适当增减房地产用地量，通过调控用地结构稳定房地产价格，防止房地产市场出现大起大落。今年全国土地利用计划有三个特点：一是总量有所增加，但总体仍然偏紧，国家将继续实行从严从紧的建设用地供应政策，收紧“地根”；二是科学安排，合理布局，保障国家明确的重点急需项目的用地，重点支持西部大开发和振兴东北等老工业基地战略的实施；三是优化
6、结构，区别对待，有保有压，努力稳定房地产价格。3月底的国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知（简称国八条）第二条也明确强调要加大土地供应调控力度，严格土地管理，各地区要在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，对居住用地土地价格、住房价格上涨过快的城市，适当增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。依法制止炒买炒卖土地行为。土地供应量的变化只是影响房地产价格变化的因素之一，虽然单纯依靠增加土地供应量，并不一定能够起到抑制房地产价格上涨的作用，但增加土地供应量的调控土地供应结构可能影响人们对房地产价格的预期值，对房价的调控作用要经过较长时期才能够显现出来。从国八条可以看出，政
7、府调整房地产开发的土地供应结构势在必行，将从根本上解决房地产供应问题。（二）防范系统性金融风险2005年，中国人民银行将继续执行稳健的货币政策，防范金融系统风险。着重从两个方面采取措施，一是提高利率，二是即将开征物业税。1、提高利率和按揭贷款首付比例2004年10月29日，央行宣布加息，最低0.27个点，最高0.88个点，此次加息是中国从1996年开始降息之后的首次加息。据预测，中国有可能从此进入了持续、小幅加息的“加息周期”。2005年，央行将继续执行稳健的货币政策，防止通货膨胀和防范系统性金融风险。紧接着两会之后，央行于3月16日宣布，从2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷
8、款政策，将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%；具体调整的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定。房贷存在风险主要是由于与传统的贷款相比，它是一个好的成分，所以银行发展这项业务的积极性很高。但由于我国的房贷业务开展没几年，所积累的数据尚不足以看出中长期的违约率水平；二是现在经济处于兴旺周期，但市场经济是有景气变化的，经济周期是不断发生变化的，
9、当经济进入下行调整期时，很可能违约率就会上升。央行出台加息政策，首先是为了引导消费者对未来的资金价格产生一个合理的预期，由于房地产价格飙升，股票市场疲软和银行存款利率极低，很多人选择投资房地产，这种投资需求中很大一部分是投机性的。因此，在主要的租赁市场上，虽真正的出租收益率很低。然而，由于投资者相信房地产价格仍会继续上升，仍然选择投资房地产，其中部分城市中产阶级也加入到这个行列。房贷利率的微调是对消费者的一个风险提示，央行通过一系列的政策将使消费者对未来利率变化可能产生的支出负担和风险有所认识、考虑。更重要的是对银行的提示。央行调整房贷政策，为的是提醒商业银行要增强风险意识，要在深入研究和估计
10、存款成本、费用成本、中长期违约率等基础上，拿出自己发展房贷业务的判断来。不能对目前房贷业务的状况过于乐观，甚至放松贷款审查和管理。据悉上海商业银行新增贷款一半以上都流向房地产，上海浦东房地产买卖，有50%是通过商业银行资金在炒作房地产。分析房地产盈利的经典模式如下：通过对房地产开发模式的分析可以看出开发商所用的自有资金只有初期圈地的首付款，理一理资金链可以看出，目前的房地产建设大部分是银行的资金流动，用通俗的话讲可以说银行买地、建房、又买了自己盖的房。从这个角度来看，中国银行存在较大的系统性金融风险，中国人民银行必须走稳健的货币政策，即要保证中国的房地产价格上涨不要过快，又要保障房价不能大跌，
11、曾有专家估计，如果中国房价暴跌超过20，银行就撑不住了。正因为如此， 为落实稳健的货币政策，今年的金融调控要注意五条：第一，切实提高对经济金融运行趋势判断的预见性；第二，进一步完善间接调控机制，灵活运用有关货币政策工具及其组合，保持货币信贷平稳合理增长；第三，引导金融机构着力优化信贷结构，发挥好价格手段在促进总量平衡和结构调整中的作用；第四，密切监测对外经济金融形势变化，促进国际收支平衡；第五，平稳处理须退出市场的金融机构的各类事项，保持整体金融系统的稳定。 同时也要让中国的储蓄通过多种渠道转化为投资，从现阶段总体上看，太多的社会资金集中走银行系统，较少的钱走资本市场，直接投资也偏少，所以我国
12、企业的资产负债率或者说债务股本比例偏高，因此也还要考虑让一部分社会资金去选择银行系统之外的其它投资渠道。2、征收房地产税由于目前房地产税费偏低且凌乱无序，使得一些城市的房地产市场投机现象严重，房价上涨过快，从而使金融市场、银行体系面临着巨大的潜在危机。出于遏制房地产投机行为等方面的考虑，开征房地产税已成定局。目前房地产税试点城市正在筛选之中，深圳、北京等有可能成为首批试点城市。据悉，新的房地产税，可能涉及征收不动产闲置税，以及高档豪宅可能要收较高的税等等。模拟运行的新房地产税初步方案，其中在二手房交易中，将征收5的营业税、20至60的所得税、20至60的增值税以及4的附加税。换言之，一套房子即
13、使没有利润，也可能要收9的税，而有利润的房子，税赋可能占到利润的50。房地产税的征收对象是“房地产的拥有者”。对开发商而言，拥有地块而没有修房，或房屋建成但尚未交易，均需交纳税款；对房屋的拥有者而言，将分批次为拥有的房屋交纳税款。具体实施过程中可能会“新房新办法，老房老办法”。开征房地产税将是调整房价的一种重要手段，通过二手房转让市场交高昂税费，剥去投机者的利润空间，从而达到抑制过度投机行为目的，可有效遏制炒房行为发生。现阶段房地产税只是出来一些初步的成果，真正出台，可能还需要较长的过程，而一旦房地产税实施将可能对房价有较大的影响。（三）采取行政手段进一步调控房价国务院总理温家宝在国务院常务会
14、议上分析当前房地产市场形势时指出，目前房地产市场存在主要问题是：房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，商品房结构不合理，房地产市场秩序比较混乱。国家将进一步加强房地产市场宏观调控问题，并正确认识当前房地产市场形势，及时解决出现的突出问题，促进房地产业健康发展。针对目前现状，国家将采取一系列行政手段进一步调控房地产，具体分析，主要有以下行政手段： 1加大中低档商品房的有效供应量，加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。强化规划调控，改善商品房结构。各地区要尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排，并向社会公布。经济适用住
15、房价格要严格实行政府指导价。2完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。着力扩大廉租住房制度覆盖面，城镇廉租住房制度建设情况要纳入省级政府对市(区)、县政府工作的目标责任制管理。3切实整顿和规范市场秩序。强化法治，严肃查处违法违规销售行为。加强市场监测，完善市场信息披露制度。加强舆论引导，增强政策透明度。4国家也在考虑限制我国商品房开发面积的无限制扩大问题，减少单套商品房面积，增大有效供应量，以节约土地资源。5国家还将继续采取措施以抑制房价的过快增长，使商品房主要成为居住商品，而不是投资品。 从国家采取的行政手段可以看出，在增大商品房的有效供应量同时，将从市场管理机制减少房地产销售环
16、节的违规销售行为，通过政府的监测和指导减少消费者因为信息不对称而导致的过盛需求。一系列的行政手段是否能使房价降下来，现在看来效果尚不能一概而论，但相对2004年而言，2005年将是一个明显的降温年。二、经济带动，高企房价下降难年份经济增长率（%）中原房价指数199115340.52 199216845.32199315460.88199412860.2919956556.55199610580.90199711077.791998-4.855.761999-2.653.4020003.443.802001-1.439.902002-1.734.742003-2.239.0120045.149.
17、42一般而言，城市经济的不断增长，会对房地产市场需求产生重要影响，从房地产发展的国际经验来看，当一个国家的人均GDP达到300美元时，住宅产业开始起步；达到600-800美元时，住宅产业高速发展；达到1300美元时，住宅产业进入稳定的快速增长期，达到8000美元时，进入平衡期。经济发展决定房地产的发展水平，同时经济发展也促进房地产价格不断上涨，以香港为例，香港楼价跟经济增涨是正面关系，即经济增涨强劲下，促使楼价向上，九十年代楼市便印证这一点，九十年代初香港每年经济增涨也达双位数字（见下表），利率虽高达10厘水平，但房价仍然屡创新高，背后主要有是强劲的经济增长作后盾。至于经济表现差的时候，楼价也
18、随之下跌，97年至03年的香港楼市便属于这一期间。如下面图表所示：上图显示，在没有特殊的大范围内的宏观调控时，房价上升的必要条件是经济环境得到改善，甚至由于经济的增长有理想的增涨，香港04年经济开始恢复，房价也跟着回升。从房价与经济增长关系图中可以看出，房价的增涨从整体上看几乎和经济的增长保持同步，也就是说房价受经济的影响较大，虽利息对房价也有某种程度的影响，但经济是决定房价的主导因素。 总结：根据房地产经济的基本理论可知，房地产市场的需求与供给具有与其它商品市场所不同的独物性，其市场需求的多样性、层次性以及产品生产的自身特点（周期长、投资大），决定了这种商品的供给在总量和结构上往往难以与需求
19、保持相同步调。同时，由于房地产投资过程的“投机”因素较强，房地产市场又是一个不完全竞争的市场，因此政府对房地产市场的宏观调控政策的制定，就显得格外重要并具有积极意义。但是房地产作为中国的支柱产业，房地产经济的发展与城市经济的整体发展也存在密切的联系，经济发展对房价产生积极的影响。纵观以上各种分析可以看出，在正常的市场经济条件下，房价受经济发展的影响较大，而一旦国家加大对房地产的宏观调控能力之后，房价的走势就趋于复杂，但由于房地产经济同时也对整个城市经济产生强大的拉动作用，房地产的发展好与坏自然形成一把双刃剑，控制好可以使经济有更大的发展，控制不好又反而对经济产生负面影响。所以2005年国家控制
20、房地产的发展主要目的是防止房地产价格过快增长，并使其朝着健康、持续方向发展，但仔细分析各种政策，国家对中国房地产发展还存在着极大的保护，并不希望房地产发展如1992年一样的大起大落，所以国家在制定相关政策时非常谨慎，以试探性策略引导市场。通过对各种策略研究分析中原认为：未来中国的房地产发展主要有以下几个趋势：一是土地持续偏紧，土地宏观调控力度继续加强，别墅、豪宅及高档住宅用地将减小，而普通商品房、经济适用房等用地略有增加，作为国家居民生活最基本保障体系的政府提供的廉租房用地将逐步增加。二是加息作为调节房地产需求的一种手段，在未来仍将继续采用，但由于加息幅度过大之后，房地产的有效需求将有较大下降
21、，致使房地产价格可能有较大的变动，从而使国家的金融系统存在较大风险，所以预计未来加息幅度不会太大。三是房地产仍将平稳发展，局部地区房价略有回落。对于房价发展较为理性的城市，国家的进一步目标是保持房地产发展平稳、持续，但对于房地产价格上涨幅度较大的地区政府实持严格监控，中国人民银行行长周小川特别强调对于价格上涨过快的地区将采取特别政策措施进一步进行抑制。四是行政手段将是房地产市场更趋规范，消费者更趋理性。各地采取相关措施加大房地产信息透明度，扭转信息不对称现象，引导消费者理性购房。 第二部分 深圳未来走势分析一、深圳楼市现状分析1、市场供需平衡从深圳近几年的供需关系来看，深圳的房地产发展较为理性
22、，供需比例比较均衡，从2000年开始，深圳商品住宅销售量开始超过500万大关，之后迅猛增加，尤其是2002年，在新增供应量较大的情况下，需求也呈正比例上升，当年销售量从不足600万增加到724万，增长率高达22%，2003年在市场供应萎缩状况下，销售面积远大于新增供应量，供需比例达0.88：1，市场呈现供不应求现象，2004年深圳供需比例非常均衡，达到0.98：1，延续2003年市场状况，供应量略小于需求量。2、房价上涨理性近几年以来，深圳的房价一直呈小幅增长趋势，房地产价格与国内其它经济发达城市相比增长幅度是非常低的，据统计，深圳20002004年房价年平均成长率只有2.53，相对两位数的G
23、DP增长，房价涨幅仍停留在个位数，深圳楼市中的投机成分相对尚少，房价没有顺着经济发展而大幅上涨，远远低于正常水平。2005年一季度，35个大中城市房地产市场价格持续上涨，深圳商品房价格同比涨幅为6.3%，低于35个城市9.8%的平均水平，位于第24位，远低于北京、上海，也低于相邻的广州。深圳房价上涨幅度不仅偏小，而且房价收入比合理，尤其是近几年，深圳的房价收入比一直保持在58之间，属于国际认定合理区间之内。如下表所示：年份家庭年均收入情况套均房价(万元)房价收入比(倍)收入(万元)同比(%)19943.9457.5714.619954.7119.5454.5811.619965.8524.25
24、0.728.619976.612.8250.637.619986.924.8549.527.219997.092.4647.746.720007.576.7747.086.220017.5111.3646.895.520028.239.647.35.720038.6452.2620049.6712.454.665.651999年以前，深圳市家庭年均收入与购买一套商品住宅的平均价格差距较大基本在7倍以上，一定程度上限制了居民的购房能力。1999年以后，房价收入比基本在6倍左右或6倍以内，即使在房价增长较快的近两年，该指标仍保持在6倍以内。2004据深圳市统计局调查显示，深圳市平均每个就业者工薪收
25、入48374.16元，同比增长8.5；人均可支配收入27596.40元，同比增长6.4，以此数据计算，估计深圳家庭年均收入为9.67万元。按照深圳2004年国土局公布的数据显示，深圳商品住宅套均总价为54.66万元。04年深圳的房价收入比（5.65）在合理区间内，这也进一步说明深圳的房价上涨理性，并没有超过居民的实际购买能力，普通居民的需求可以得以实现。二、发展趋势 经济持续高速发展，需求依然强劲深圳房地产需求巨大主要有两个原因，一是由于经济发展带动房地产需求增加，二是人口增长以及人口结构导致的住宅需求巨大。深圳经济的快速发展使得人民生活水平大幅提高，从2000年起深圳家庭年收入水平增长达4%
26、10，平均增幅达8.8%,而房价平均增率仅有在2.53,收入增长幅度大于房价增长幅度，经济增长将使家庭购房居住愿望能够实现。2004年深圳经济持续快速增长，初步核算，全年生产总值（GDP）达3422.80亿元，按可比价格计算，比上年增长17.3。按常住人口计算的人均GDP59271元，增长7.8。按现行汇率计算，人均GDP7161美元。据政府预计2005年深圳GDP增长略有减慢，预计增长幅度大约达13%，而房价预计增长幅度仍然保持在5%8%之间，经济幅长幅度仍将大于房价增长幅度，深圳居民的居住需求仍将持续增长。下图显示历年来深圳GDP增长情况： 深圳的人均GDP位于1300美元8000美元之间
27、，按照房地产发展的一般规律来看，目前深圳的房地产发展处于稳定的快速增长期，且由于深圳的人均GDP更接近于8000美元，深圳的房地产发展可能在快速增长过程中更接近于稳定发展。从上图深圳GDP增长指数和住宅销售面积增长指数可以看出，深圳经济发展和住宅需求呈现正相比关系，经济发展对房地产发展产生强大的带动作用，经济发展带旺住宅需求，深圳近几年经济的高速发展是深圳住房需求持续增长的根本原因。人口增长也是影响深圳房地产需求的直接因素，随着我国城市化进程的加快，城市规模不断扩大，大量农业人口不断向城市聚集。城市人口的不断膨胀，必然造成住房及用房需求增加，从而导致整个城市房地产业的发展与兴旺。此外，家庭结构
28、、人口年龄也是影响城市房地产需求的重要因素。目前深圳按照2000年的第五次人口普查表明有总人口为700.84万，按市政府统计年报结果表明，2004年末常住人口597.55万人，比上年末增加40.14万人，增长7.2。其中户籍人口165.13万人，增加14.20万人，增长9.4，占常住人口比重27.6；暂住人口432.42万人，增加25.94万人，增长6.4，占比重72.4。但是2003年开始，政府在一些场合宣称深圳的实际总人口已达到1000万人，并且据说1000万也是相对保守数字，很可能深圳的总人口已有1200万。 深圳庞大的人口数量政府一直没有公开宣传，但是相信政府透露的这些数据还是有一定根
29、据的，假设深圳以1000万人口来计算，深圳庞大的人中基数必然使房地产需求大增，可以预计房地产市场巨大的需求量以前可能被大大低估了。深圳人口增长以机械增长为主，据政府统计，深圳每年新增机械人口30-40万，同时户籍人口出生率上升，死亡率下降，人口自然增长率上升，这些都将导致城市人口规模进一步扩大，城市居住需求持续增大。深圳人口结构呈现出一种户籍人口和非户籍人口严重倒持结构，城市平均人口年龄为28岁，婚龄和育龄人口比重非常大，从深圳的人口结构可以看出，家庭居住需求是深圳住宅增长主要原因。 关内继续加大城中村改造力度，关外成为房地产地产发展的主力区域深圳市767平方公里的可建设用地，目前已建成面积超
30、过500多平方公里。目前市区内已经没有多少土地储备，特区内几乎接近无地开发，在仅剩的200多平方公里土地资源中，大部份土地集中在二线关以外，以近几年深圳的建设情况分析，每年需要可建设用地1213平方公里，据统计，2003年2004年在国土局成交的居住用地中有90%以上来自关外宝安和龙岗两区，房地产开发向关外发展趋势非常明显。目前关外也确实成为房地产发展新的热点区域，宝安的宝安中心区、龙华，龙岗的坂雪岗、横岗以及龙岗中心城等已逐步从区域市场走向了主流市场，不仅开发量大增而且众多知名开发商进入关外发展，使得关外众多项目不仅规模大而且产品丰富，产品质素也迅速提升，大量关内客户也逐步转向关外购房。与关
31、外房地产开发热火朝天发展状态不同，关内近几年加大了旧城改造步伐，2004年10月28日，市政府领导下发了深圳市城中村（旧村）改造暂行规定（深府2004177号），开始加大城中村改造力度。首先确定开展和计划实施的城中村改造项目共有30项，其中罗湖区共有7项：田贝、田心、西岭下、泥岗村整体拆迁，水库新村、清水河新村、向西广场局部拆迁；福田区2项：渔农村和岗厦村河园片区整体拆迁；南山区8项：大冲村、大新村、大铲旧村、田厦新村、桂庙旧村5个整体拆迁，后海旧村局部拆迁，荣村工业区、湾厦村综合整治；宝安区4项：福永怀德村、西乡庄边村、龙华牛栏前村和宝城26区整体拆迁；龙岗区4项：六约新村、马峦新村、秀山新
32、村和平湖新村均为自然村整体搬迁；盐田区5项：盐田三、四村及西山吓村整体搬迁，径口村、暗径东村、沙井头村整体拆迁，大梅沙村局部拆迁。目前南山、福田旧城改造已率先启动，改造周期均比较长，福田区准备用10年完成全部旧改项目，南山区准备用8年时间完成全部旧改项目。深圳市旧城改造从2005年开始全面启动，这将是关内未来房地产发展的主要内容。 关外购房将是未来的发展趋势从2002年开始，深圳成交的居住用地大多位于关外，关内供应的土地不仅规模小而且地价高，所开发房屋不仅价格高企而且容积率较高。2004年深圳市土地出让，关外土地出让占了九成，特区内只占一成，其中罗湖、福田、南山计划出让商品住宅开发用地为零，未
33、来的楼市热点和主战场有加速向西、向关外延伸之势。关内成片的土地供应继新洲片区和红树湾之后非常有限，而关外的宝安中心区、坂田、横岗则潜伏着巨大的供应量。目前关外楼盘不能吸引关内客户的最重要的原因一是治安问题，二是交通问题，这两个问题如果能解决的话，那么移居关外将是肯定的。治安问题，目前来看短时间内还不能有太大的改善，是制约到关内客户到关外购房的瓶颈。关外楼盘来讲克服这个大环境的不足通过引进有品牌的物业管理公司和更智能化的安全设备可以淡化此缺陷。如今，随着交通道路修建和改造，关内外的交通条件将会有较大的改善，二线虽短期内不能撤去，但关口形同虚设，作用已日益弱化，对交通的不利影响有限。但是，关外的价
34、格优势是关内无法具有的，从2002年关外的主流产品楼盘和关内的主流产品楼盘均价差一直保持在最低2000元/平方米，最高4000以上，这将是关外楼盘具有最大的优势。近两年虽关外楼盘价格也有较大幅度上升，但同时产品质素也提高很大。综合来看，关外楼盘规模大，价格相对较低，而且供应量充足，随着深圳城市化进程的进一步加快、关内关外一体化发展趋势，关外的各种配套和城市综合管理能力得到较大的完善和提高，关内居民到关外购房的心理距离日趋缩小，关外供应量大增，关内供应量有限的情况下，关内客户到关外购房将是大势所趋。 房价稳中有升，涨幅较小房地产价格的形成，与构成房地产产品价值的土地、建材以及开发建造活动等各种成
35、本因素密切相关，但在市场经济条件下，房价的波动主要取决于房地产有效需求和房地产市场供求关系的变化。从深圳社会经济的发展来看，由于房地产市场发育较早，市场化程度较高，房地产市场价格的变动基本能够体现市场供求关系的变化。从供应量来看，2004年深圳出让居住用地1.1平方米公里，全市新增供应量达806万平方米，供应量略小于需求，2005年深圳市国土部门公布了住宅用地计划，计划总量被调整至80万平方米，比2004年下降了2成多。预计全市05年的新增供应量将进一步减小，供应不足仍将是深圳近年来发展的主要趋势。从供需关系来看，深圳今年的供应量有减小的趋势，但深圳巨大的需求在经济和人口数量的平稳增涨下仍将持
36、续增长，这将使得深圳商品住宅价格持续上涨。虽然2005年第一季度全市商品住宅价格水平上涨较快，一季度全市住宅销售均价为6415.99元/平方米，同比上升11，大大高于近几年的涨幅，但自今年二季度开始，国家开始加大了对房地产的宏观调控能力，并将抑制房价过快增长作为重要目标，深圳也开始从土地、行政干预以及增强市场监督能力等方面严控投机、炒房，规范房地产市场秩序，使得深圳房地产市场略有降温。央行再次提高房贷利率，购房成本增加，政府进一步着手增加城市经济适用房和廉租房比例等方面开始减少居民购房需求，房地产市场中供不应求现象将有进步改善。从国家宏观政策到地方行政手段，房地产市场进行新一轮的规范、调控和价
37、格抑制之后，深圳房地产价格将呈小幅增涨趋势。但是由于关外是房地产发展的主力，到关外购房的客户数量增多和关外楼盘品质的提高，仍将延续2004年特区外价格上升大于特区内，特区内外价格差距进一步缩小的趋势。 第三部分 深圳西岸发展分析近两年关外房地产市场异常火爆，从布吉到坂田，从横岗到坂雪岗、从龙华到观澜又到宝安中心区，关外地产年年成为市场热切关注的地方和新的购房热点区域。2004年，随着宝安中心区西部新城的高调亮相和众多开发商的热捧，宝安楼市凭借优良的地理位置和巨大的发展前景从幕后走向了舞台，成为楼市的新主角。2004年宝安经济继续持续高速发展，房地产在此大环境下保持良好的发展势头，各片区加大了本
38、区域的供应量，自给自足状况明显。上半年宝安各街道供给量均衡发展，但下半年宝安中心区异军突起，经过几年的充足准备，宝安中心区呈爆发式进入市场，下半年共有8大楼盘同时进入火爆开发之中，各项目的高调入市引起宝安格局发生重大改变。随关内供应土地量的减少，移居关外成为深圳住宅发展的必然趋势，从而使得各大发展商抢滩宝安楼市，外来的汕头老大龙光、深业、和黄、招商和华侨城集团也领军进入宝安市场，在强大的竞争面前物业整体素质得到进一步提高，品牌楼盘和豪宅纷纷涌现。2004年宝安楼市在庞大需求面前和成本提升状况下房价继续攀升，前三季度房价达到4004元/平方米，同比上涨8%，第四季度房价更是大幅上涨，达到20%以
39、上，远高于全市平均增长幅度。全年均价达4186元/平方米，与去年同期相比上涨11.9%。2005年一季度，宝安区商品住宅更是全面提价，均价达4973.59元/平方米，同比上升27.55，是全市房价增长幅度最大的区域。一、宝安与关内房地产市场的对比分析1、宝安与关内住宅供应量对比分析宝安作为一个后起之秀，最近几年新增供应量巨大，在全市的地位有较大上升，如下图所示：从上表可以看出，2000年时宝安区新增供应量比关内供应量最小的罗湖区还少，仅有64.48万平方米，与供应量最大的福田区相距相比仅是其37%左右；2001年宝安新增供应量增幅较大，虽与关内各区供应量相比仍然较小，但差距已大大减小；2002
40、年福田区、南山区供应量大增的情况下，宝安区供应量首次超过罗湖；2003年宝安区新增供应量略有减少，但由于福田区供应量大幅减少，宝安区新增供应量首次超过福田区，成为全市供应量第二大的区域，但与南山区差距较大，南山区供应量是其2倍多；2004年宝安区仍然是全市供应量第二大区域，但与供应量最大的南山区相比，差距已很小。2、宝安与关内住宅销售量对比分析在供应量的带动下，宝安区销售状况同样年年增长，成绩不凡，如下表：从上表可以看出，宝安区近几年销售量快速增长，2000年是宝安区的销售量仅有69.7万平方米，与关内各区相比，与销售量最小的罗湖区还少，与销售量第一的福田区差距非常大；2001、2002年仍然
41、维持这种现状，但与销售量第一的福田区差距逐步减小；2003年由于福田区销售量没有增加，南山区持续增加，南山区成为全市销售面积最大的区域，宝安区与福田区的销售量继续接近，但与南山区销售量差距加大，且销售量首次超过罗湖区30余万平方米； 2004年宝区销售量继续上扬，超过福田，成为全市销售面积第二大区域。二、深圳西岸现状及未来发展趋势（一）深圳西岸供应巨大，迅速成为全区第一对于宝安楼市而言，经过漫长的7年启步阶段之后，从2001年开始进入发展期，进入2005年之后，在深圳西岸迅猛的攻势下，宝安房地产进入快速发展阶段。据深圳中原宝安分部监测，根据开工情况和工程进度，2005年宝安预计可进入销售阶段的
42、住宅供应有250万平米之多，不仅高出2004年供应面积的40%，而且相当于2004年全市住宅销售面积的近3成，2005年深圳西岸的集中发力令宝安供应量巨大，看下面一组数据：中原预测2005年宝安供应量将突破200万，直逼250万大关，创历年来供应规模之最。如此巨大的供应量将是宝安2000年以前的3倍，对于一个偏重于自产自销的区域市场而言销售的压力不言而喻。各片区的供应量如下表：2005年预计供应量（万平方米）龙华60-80西乡40-50中心区90-100新安20-30其它3040合计250从各片区的供应情况来看，2004年、2005年宝安供应格局与2003年相比有明显不同，深圳西岸经过几年的酝
43、酿终于大胆地进入主角地位，从2003年占全区6%的供应量巨变成为全区供应量最大的片区，供应比例达到了全区的37%。深圳西岸后来者居上，短短二年间，供应量急剧爆发，超过龙华片区，成为宝安区供应量最大的区域。新新安、西乡、宝安中心区历年供应量年份西乡（M2）新安（M2）宝安中心区（M2）2000年31523239348202001年476425.3344882.102002年570028.452100902003年348381.2395708.4496532004年349159.3393482.44051912005年深圳西岸在建/在售楼盘主要有：2005年宝安中心供应项目及面积项目名称供应面积供
44、应住宅户数入市时间天悦龙庭二期978527232005年3月金成时代二期346051962005年3月丽晶国际1061831742005年4月金泓凯旋城2400001962004年5月深业新岸线19000011632005年4月鸿荣源尚都21280013382005年7月松茂御景湾638944972005年8月鸿荣源N5西城上筑18000014302005年9月高发第五大道25766020002005年底合计13829947717幸福海岸二期174945暂未知2006年1月泰华海逸世家320000暂未知2006年润恒N6地块67000暂未知2006年润恒N11地块107000暂未知2006年宏
45、发中心区项目168000暂未知2006年底合计2219939预计2005年深圳西岸有9个项目开盘，合计面积约138.3万，考虑到有些项目可能采取分批入市，实际供应量可能没有那么多，初步估计有90100万的供应量进入市场销售环节。2006年中心区除上面表格的项目外，还有其它项目如泰华N2项目、宝利N2项目、正中N10项目等也可能进入开发状况，深业新岸线、金泓凯旋城也将进入二期开发中。（二）深圳西岸在建/在售项目建筑类型分析统计来源于中心区现正现已推向市场的在建楼盘，包括鸿荣源尚都、龙光天悦龙庭、幸福海岸一期、深业新岸线一期、金成时代、丽晶国际、新锦安雅园三期、金弘凯旋城等在内的8个主要楼盘，以入
46、户通道计数，共录得96个单位。从统计数据看，在现售的楼盘中，除深业新岸线有多层的住宅外，其他项目基本上以高层和小高层为主。其中以高层居多，有68个单位，约占到70%；小高层有26个单位，约占到27%；多层只有4个单位，占到3%左右。这和中心区的开发和发展现状有关，地铁号线、深南大道、滨海大道、西部通道、区政府的搬入、政府关于中心区的打造宣传等一系列的利号，为消费者描绘了一个美好的未来生活领域，加上众多希望在中心区的开发中获利的各开发商的煽情助燃，更促成中心区房地产行业的快速发展，土地的价格一路上扬，由于土地资源有限，容积率不断拔高。（以上统计，多层特指1-9层，小高层特指10-18层，高层特指19层及其以上的建筑。）（三）深圳西岸在建和在售项目户型分析通过对深圳西岸几个典型楼盘龙光天悦龙庭、幸福海岸一期、金成时代、丽晶国际、新锦安雅园三期、深业新岸线一期、金泓凯旋城一期、尚都户型做统计与分析，收录单位为6795套。其中二房1331套，占总收录单位的20%；三房3317套，占总收录单位的49；四房1846套，占总收录单位的27；五房以上及复式301套，占总收录单位的4。（四）深圳西岸在建和在售项目价格分析价格是影响一个楼盘销售快慢及好坏的最为重要的因素之一。中心区第一盘富通好旺角