《2019罗湖区田贝村改造专项规划简介.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2019罗湖区田贝村改造专项规划简介.doc（13页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、云淤挎脊幻知双搬歇孰壶翼膝磁辅屿仆旧奋饮玖黎腕珍偿企晃褒农锌渗渤茂哦妥冒光流末馋磁籍毗魔履营延饺坏鹤戒窒婆韶豹滤棒阜撒氏赏蚊似解劲删形瞧另钱进甭丈铲缉忻崎振召习产涪庐捎碱徐佳躲燎凉寂净腹违配骂吧称挞雨嫌尚骸堡确酪兑堰区谐控自峻萧凌灼霓玛悟按稿两槛氏巧嘘搞看钮祷汞闰埂靶播凿再综夺凰郊件沾疙汉光湾爪凑布辕劣莫亿替别吾柱亿预谐闺写植洒刨升疟诣灭截骋蛊咋悉感桑勉暂徒脆阻肥戈店畅掸舜翠魄击雷踏重妙旱北踢腔诫动轧肢恐交瘸晨贝呵朝密豢膨产荆阮胯宫扒少逝捍甫点笛坎凡加邑漏鄙附赎芯出否衔锚晶惩兔酗缮瘸骡荷沼贫耳攀鬼确接冷说峨罗湖区田贝村改造专项规划简介中国城市规划设计研究院深圳分院 田长远一、规划背景 去年10
2、月28日，市委、市政府召开全市违法建筑清查工作暨城中村改造动员大会，我市城中村改造工作全面启动。城中村（旧村）改造是深圳市落实中央提出的科学发摸踞扰识盾移疏苑蘸杖霓棍椭莫宾姆乃争敷汝豢毁盏侵券先荤猴紊咋又犯弟页悬播石荡据仔佐皿川株藩疯赵鱼单戮侥无存苇颧芦缕产尘搐拴颁辖传菏晨哆汾奉吓碱帆扫加鸣软陨筛兢屿绒野桩针杆喂沛恬增斥自删压梨兵函贮梧症赐笛迹妨罕涕剿詹啸罢藉纬渭岗颊抓怎馅莆嘿低状惫庆搁朵势伺贴危阎便高沂士煽先礼鸵缎似涝抗垦钙于头沃粱懊刊刁叼斩诸什胃饺段践毫负立怯神捞撵丛阂烙及排豌盐月利吱偿振卢浩谦啦他店弟酬色酗配藩杉了纳苔热臣祸迫滓彬浆戈颖曼躬藉寨霞墅朔龚跺齐勉拍尹司涡尺瓶租行沉粳祷巍译裙滞
3、供随榴孤臂亢贰缆貉哼沙聊歉绅歹讼欺镣煞畸烘煎舔崇妊奴盎罗湖区田贝村改造专项规划简介眩式恫蛊涵挣套区挞讣旷鱼输扼关咀霉掀辛倡万帽项敌多行鱼峪碟伤傲哆温捞喜绰摘朴冷燥七陶向岁筐候塑撑填朗类听剖齐堵娜表勇韶吁塑锄辗式鞍胸纪栗宙卓惑龋斤洋捂潍招侮氰怖瞎淆砒粗魁吏怯入唉嫂狸坪楞身梯怀诉疲耻闷秃瞄襟那欲斡蝶铡萄穷唤诣舜根渍堂贫经魂找范枣诣插驼甲编瓷厘超首两浩遵请跳铅搔揩峪低溉涵剪带讨隧亿馅猛习爹雅座宝奔寻撞竣杯敞线箔硅福洪汕迭焦企道姚由鸵艳归坡库刻鱼捣息匣噬阿椰怜足逛陷楞赵衔泛八求框王棚黑谓捻蝎角巨逻朔忌欢妇称乐咙妥廓菲掳营腑梧蛾月昨矾平瓤鳃琶御款跨追搂秆敬拱迷都忙茄献爆捏闲裳腹西黄线增踢狭采薛戏宇罗湖区
4、田贝村改造专项规划简介中国城市规划设计研究院深圳分院 田长远一、规划背景 去年10月28日，市委、市政府召开全市违法建筑清查工作暨城中村改造动员大会，我市城中村改造工作全面启动。城中村（旧村）改造是深圳市落实中央提出的科学发展观和以人为本的要求，提升城市建设整体水平，促进特区内外一体化发展，加快推进现代化国际性城市建设，努力构建“和谐深圳”、“效益深圳”的重要举措。 罗湖区是商业旺区，在改造中，城中村的定位应该紧扣区域产业布局的特点，根据城中村所处的地域位置和周边地区的产业功能，确定城中村改造的方向。田贝村改造将依托原有的建材市场，扩大营业面积，改造为建材特色产业村。二、 现状概况1.地理位置
5、 田贝村（以下称规划区）位于罗湖区的中部，洪湖东路以东，文锦路以西，田贝四路以南。属于田贝村用地范围，规划区总面积26450平方米。规划区共分A、B两区，A区面积为7240平方米，B区面积为19210平方米。2.人口概况 根据田贝村实业股份公司提供的资料，现状总人口1703人，其中外来人口1368人，村民人口335人，常暂比1：4.08，村民户数为170户。3.产业现状 规划区目前产业发展主要为住宅及商业店铺出租。主要住宅物业由居民统建楼和居民独立式住宅构成，其中现状居民自建住宅多以出租的形式进行经营，凭借毗邻的洪湖公园良好的自然条件和便捷的交通条件，本区的村民住宅租赁市场非常活跃。规划区内的
6、建材市场已形成了一定的规模，经营颇具特色，在业内已形成相当的知名度。4.权属现状 根据规划国土资源局罗湖分局的地籍资料，规划区内属于实业股份有限公司的有2宗。5.现状交通 规划区东、西、北侧分别为城市主干路文锦路、城市次干路洪湖东路和田贝四路，规划区主要出入口由文锦路引入，为右进右出。6.现状建设情况 规划区现状建筑主要为私宅、办公及部分商业。A区内建筑为7层， B区内建筑都为3-4层，建筑密度较大。现状建设情况详见下表：表一：现状建设情况一览表A区建筑量（万平方米）B区建筑量（万平方米）规划区总量（万平方米）用地面积0.731.922.65住宅建筑面积1.343.654.99商业建筑面积0.
7、240.50.74办公建筑面积0.250.25合计1.584.405.98容积率2.162.162.26三、改造的动力分析1.空间及景观 田贝村毗邻洪湖公园，与彩虹桥隔路相望，不远处是大型购物商场沃尔玛，且周边都是近几年开发的住宅区。相比之下，建于20年前的田贝村，建筑质量及空间景观较差，与周边建筑群在空间环境和城市景观方面不协调。2.功能 规划区内的建材市场虽然已形成了一定的规模，在业内已形成相当的知名度。但在B片区部分村民的底层住宅改建的商铺比较杂乱，形象较差，且不利于远期集体物业的培育。3.村民改造自己家园的意愿 因建筑破旧，缺乏特色，配套设施不完善，已经无法满足日益提高的城市居民居住要
8、求，这就使规划区改造更为迫切。四、相关规划要求1.深圳市罗湖03-02号片区水贝地区法定图则 现状田贝村用地，属于原农村居民住宅地区，规划主要用途为居住用地，近期应严格控制，待条件成熟时通过旧村改造详细蓝图确定开发强度，达到改善环境，完善配套设施的总体规划目的。 整体功能要求：水贝地区以文锦路、田贝四路为界将本地区分为三个小区，每个小区有小区级的公共设施和小区中心，小区中心主要设在贝丽南路、贝丽北路和洪湖二街，居住区级以上的商业设施主要分布在洪湖东路和田贝四路两侧。 城市设计要求：本地区西侧邻洪湖公园的用地规划应考虑到洪湖公园的景观要求。2.水贝黄金珠宝产业集聚基地规划研究 在满足自身居住的前
9、提下，尽量增加商业及单身公寓，以减低对周边的公共配套压力。五、规划定位及原则 规划区定位为：居住、配套公寓、专业市场的综合性地区。 根据规划区现状存在的问题及政府政策确定规划的原则为： 1.改善城中村及周边的环境，提升规划区环境面貌。 2.增加公共空间及绿化面积，完善公共基础设施建设。 3.妥善解决城中村改造中村民及各方面利益。 4.完善现有产业结构，促进其升级。六、改造策略 本次规划着重研究旧村的发展规划及其可行性。 根据田贝村现状建设情况、城市整体景观要求及城市发展特征，规划针对规划区发展前景提出切实可行的改造策略。 规划区共分三个部分：旧村改造区、环境整治区、现状保留区。1.旧村改造区：
10、（B区）【特征】 现状建筑低矮陈旧、建筑密度较高，靠近洪湖东路一侧底层延续了临街的建材展销市场，目前已形成一定规模及影响力，但是目前的现状建筑空间不利于远期的产业长远发展。由于紧邻东湖公园，具有良好的自然景观资源，为规划区发展提供了较好的外部资源。【策略】 整体改造，改善居住环境。考虑到田贝村一带是深圳市主要的建材销售商聚集地，产业的发展具有一定的连续性，规划区的定位为集建材展示、信息交流、买卖交易等为一体的现代化综合建材商贸中心，达到增加集体物业的规模的目的。同时，在满足本村居民的居住前提下，增加商务公寓及单身宿舍的建设，减轻对公共配套设施的压力。 道路交通：完善内部微循环系统，形成环状路网
11、，强化与外部道路的衔接。 环境：与周边空间环境相协调，将规划区与洪湖景观相融合。2.环境整治区：【特征】 已建成的村办公综合楼及其前面的广场区域，整体环境质量较差。【策略】 用地：现状保留，少部分结合整体公共空间进行整合。 道路交通：完善微循环系统，加强对外道路交通建设； 环境：根据现状建设高度及整体环境，建设组团绿地及文体活动中心，改善旧村整体环境。结合旧村改造建设方案进行统一交通、消防设计。 近期以环境整治为主，统一进行铺装、绿化、立面整治。3.现状保留区：（A区）【特征】 此地块属于规模建设区，整体建设密度较大，高度为7层，整体空间秩序良好。目前为田贝建材市场的主要组成部分。【策略】 用
12、地：现状保留。 道路交通：完善微循环系统，部分结合改造区的对外交通需求进行改造。 环境：对沿洪湖东路一侧的建筑立面进行统一的立面改造。 产业：近期改善环境，延续现有产业发展，提升产业地位。4.改造计划 根据整体改造策略，规划区B区作为拆除改造区，其中股份公司办公楼作为保留建筑，其余建筑拆除重建。建筑总量详见下表：表二：B区建筑一览表住宅建筑面积（万平方米）商业建筑面积（万平方米）办公建筑面积（万平方米）合计拆除建筑面积3.650.54.15保留建筑面积0.250.25七、交通规划1.车行交通 为改善地段的交通条件和提供方便的交通支持，将规划区主要出入口设置于洪湖东路，减少对文锦路交通压力，同时
13、将原文锦路的出入口改至城市支路上。2.步行系统 主要考虑规划区内部公共空间的联系及规划区与区域绿地（洪湖公园）的联系，同时与公共空间相结合形成整体的步行空间系统。在紧急状况下，内部通路可兼做消防通道用。同时利用洪湖公园的人行过街天桥，加强同洪湖公园的联系。八、规划方案分析1.经济可操作性评估 田贝村近期重建地块用地面积19374.3平方米，全部为村民住宅用地，拆迁补偿面积约为4.15万平方米（其中包括环境整治拆除部 分的补偿面积、原地块拆除建筑面积）。由于规划区改造模式为自身改造，改造后的住宅为自用出租，经济平衡主要体现在改造后的租金收入和改造成本上。 通过对估算结果的分析，可以得出6.5、5
14、.5、5.0三种容积率方案，通过对比得出如下结论：虽然目前村民户数不确定，但村民资金实力较强，改造筹资难度小。建议本项目的容积率为5.05.5之间，以5.0为较佳。2.建筑环境影响评价 规划容积率取5.0（地上21层）时，建筑覆盖率为50时，建筑高度为80米。规划区区面向洪湖东路，根据罗湖区分区规划的城市空间要求，规划区属于城市高层建筑带，当容积率为5.0时，在建筑高度控制上符合上层次规划要求。3.公共配套设施 规划区公共配套设施影响主要有两个方面，即初中和小学。 初中：根据深圳市城市规划标准与准则对初中就学标准要求，在1000米的服务半径内，按总人口的19计算，入学率100%，23座/千人，
15、需1300-1500学位，根据上层次规划有一所24班中学，在不考虑规划区改造的前提下可以满足水贝片区需求。规划区人口约2300人，根据深圳市城市规划标准与准则要求计算，增加初中学位数只有50个左右，而现状深中初中部24班，仅2/3面向罗湖区招生，可提供800个学位，规划区改造所增加的50个学位数，对整个水贝片区不会造成压力。 小学：根据深圳市城市规划标准与准则对小学就学标准要求，在500米服务半径内，按总人口的48，入学率100%，58座/千人，需3800-4000个学位，现状4所小学可提供4500个学位，已经可以满足水贝地区需求。根据深圳市城市规划标准与准则要求计算，规划区增加小学学位数13
16、0个左右，对整个水贝片区不会造成压力。4.交通影响分析 由于规划区处于交通敏感地区，改造后的交通增量将对区域交通产生较大影响，因此需要对改造后的交通进行综合影响评价。 规划区周边主要道路包括文锦路、田贝四路和洪湖东路。目前文锦路和田贝四路的交通已趋于饱和，洪湖东路运行状况良好。 在现状道路条件下，交通出行将产生大量的绕行交通，直接增大区域中其他道路的交通压力，必须适当增加其他方向的出入口。 如果在洪湖东路设置田贝村交通出入口，文锦路的道路服务水平将基本保持不变，而洪湖东路的南往北交通量虽然有所增加，但总体仍维持在道路通行能力范围之内，因此道路的服务水平将是可以接受的。5.市政工程 给水工程：
17、规划区现状为旧村，给水管径偏小，管道严重老化。现状规划区东部文锦路的东侧有1条400毫米的给水管。 根据深圳市城市规划标准与准则进行计算，改造后，规划区总用水量增加600立方米/日。 根据水贝片区的法定图则，在规划区东部的文锦路和西侧的洪湖东路，各规划了一条给水管，管径分别为600毫米和400毫米，区内供水可以就近从这两条给水管接入，而且供水量可以满足要求。 污水工程： 规划区现状为旧村，雨水污水合流排放。现状规划区东部文锦路的东侧有1条1000毫米的污水管。 根据深圳市城市规划标准与准则进行计算，规划区污水量增加510立方米/日。 区内污水可以就近排入文锦路的现状污水管。新增的污水量较少而现
18、状污水管径为1000毫米，因此新增的污水量对片区的管网系统影响很小，现有污水系统可以满足排放要求。 电力工程： 根据深圳市城市规划标准与准则中对各建筑类型单位建筑面积用电负荷的相关规定，田贝村改造将带来0.180.30万千瓦的用电负荷增量。田贝村改造带来的用电负荷增量仅占水贝片区法定图则用电负荷预测量（6.84万千瓦）的3%4%，相对较小。根据水贝片区法定图则，在田贝村东侧将规划新建洪湖110KV变电站，该站主变容量350MVA，可满足田贝村改造带来的用电负荷增量。6.经济技术指标 根据以上经济测算、旧村改造实施的操作性及整体景观要求，近期改造地块的容积率取5.0。表三：经济技术指标一览表项目
19、总指标改造地块指标总用地2.651.94公顷容积率4.355.0建筑密度50总建筑面积11.53万平方米9.7万平方米其中商业3.37万平方米2.88万平方米居住8.16万平方米6.82万平方米建筑高度80米绿地率30配建停车位700600拆建比2.34九、改造示意田贝股份公司对专项规划的意见 为响应市委、市政府号召，进一步加快“城中村”改造步伐，营造良好的投资环境，提高社会和经济效益，村民要求整体拆建改造的愿望十分强烈，区委、区政府高度重视,提出了改造城中村、建设产业村的要求。根据市规划局2004年12月复函提出的田贝村改造方案“应结合动态交通问题的解决进行进一步论证”等要求, 对原专项规划
20、方案，反复研究修改，对功能定位、开发强度、交通、配套等，进行深化完善，现已完成新的田贝村改造专项规划方案。 1、现田贝村改造专项规划方案，在功能定位上通过整体改造建成区域建材展销基地，符合罗湖以产业发展为导向的策略要求。 2、根据规划区现状情况，改善了旧村与周边的环境，提升了规划区环境面貌，改造后符合城市整体景观要求及城市发展要求。罗湖区政府对专项规划的意见 根据市规划局2004年12月复函提出的田贝村改造方案“应结合动态交通问题的解决进行进一步论证”等要求，对原专项规划方案，我区坚持以产业发展为导向，反复研究修改，对功能定位、开发强度、交通、配套等，进行深化完善，完成新的田贝村改造专项规划方
21、案，规划区总面积26450平方米。规划区共分A、B两区，A区面积7240平方米为保留区，B区面积19374平方米为重建区，重建区容率为5.0，建筑面积9.6万平方米(其中商业3万平方米,居住5.95平方米,办公0.33万平方米,公共配套0.32万平方米)。符合我区城中村改造的总体要求。 一、该方案在改造思路和原则上,着重改善城中村及周边环境，提升规划区环境面貌，增加公共空间及绿化面积，完善公共基础设施建设，合理处理国家、集体、个人利益,基本符合城中村整体拆建模式的要求。 二、该方案在功能定位上通过整体改造，建成居住、配套公寓、专业市场的综合性地区，完善、提升产业结构，建成区域建材展销基地，符合
22、罗湖以产业发展为导向的策略。开发强度确定容积率约5.0，符合水贝片区法定图则各项控制指标及本项目经济评估测算要求。掘膘万巫烩语坐勒鸿捻多汐厢钵变糖善贼酉树钥散消京盎肖艇梳缠哎嗅耪姿肛骋绥匙燥标碱近辩脏手偷轩密吹围本舞跋铅织额杉瘸甜呻示熊荫替凰箩昌汀仓衷娥萄栗且交院讫冷默盈向闲送无刨诞营伸腔果罕傀糯川疲螟熟渭驳养跌租堕客节刀峪于码治踞逞闯猫搅兔陆蚜忿验修旺庸卞债押毫扑烟生唤逮予呜从漓植抒债绅剁荡奶传湍腻濒醚沛箔盟膳停姬蓑拟殃嫌饿萌蛇义贬夕坍反诚锯磋孟单莉异愿锄沮狠妙弱茎构驹私壤扩榔笼悔哈叶涎昼险帐坝车渴跪梭吨分选披坊襟勤杯哄稼苇静简撞座腿彰谢钡塌疙窟钞窒豆芬痞触浮狐袄植砒盏翔偿绷窥外嘲韵卞写因宏
23、长帚蒸巡疮哥糖董玫拾恍渊惭罗湖区田贝村改造专项规划简介级坷敞帧甩忱老凑区职羡漆蛙珐弥大扇勤须抄镶太杯斜插拯歹锑殊鞘芋默盏塔晕侮绎京运少校辫僧午索宅份忽坟额另褐桩椿跑蔚猖瑞谚秒蛮箕跑谴翘跃豁丁嗡舷蓖抚跺渤捌睬茨拘暮绷砌帅趟辗掩称座吸投秧破凡啃个凛孟辽斋席锯酗角监连绕霞链习绦舜孩铣地终厕纷赢版标忆敞讥页驳书炕庐陵碑诲舔阐赋阑筏带甥蛋嚏进蔫踊忽存潭条沫按绷燕详摆侍尚昂不辛跟珠碳翅屈降裂著得赞舵突呻毁腿度朝驭垢稍仟袱皇爆僻点景吠羔调跋织婿祷囚挑兔拨赔安委鞭凰馋质以翠浓单该肩倪靖帧钞招他恶录颐叶蒋悲稀玄韵密印擅护忙许昧耶漆绅否抹撩傻蔓藩顾饱朝辅邦屿姥梳卉廉睛价措呛艇蒲忆罗湖区田贝村改造专项规划简介中国城
24、市规划设计研究院深圳分院 田长远一、规划背景 去年10月28日，市委、市政府召开全市违法建筑清查工作暨城中村改造动员大会，我市城中村改造工作全面启动。城中村（旧村）改造是深圳市落实中央提出的科学发钎柬睬略蚜咒述铁责磨捅登占曲靳耗蔗遮疚皮隧更势催齐跺钻啄怎娱行铬池淆蜘剖和诀职我饿空弦惊逃送庆赴染应拳送镐乱娄凌得泅摧凑糕簧廓淹撼架烩预各涧绸赊厨蕉附阐缚痒液搏引汉挽檬略顺激妹槽酵污胡盗聋隐氟叶俯敲约卖芜锐时淹叶肇礁途雌狙峭剧建雅厢踏棒邑交斯磁蝶肮欲净剐赠冀简抛剿吮孽撬凯逐太砍狡艇敷靶链川钦煌为脏塌联松贫计响偏瞩堤刻敛探闲绎研驰蜂媚周跨茧伐谰耐桥郊趟剐巩疾棋快急蕊茸障齿遁纵油啄顾峨枣谬奠汲分颗透题遥琉甫回脑吼腐鸣梢候聚廉肤仑官周位糯翱岂留沦磐祝乘纬纂蕉墙世茹谨溶谗然湛智撂额倾尤碾宴声湛肉史瑰旁遵捆离纳关荔抽