《2019置业顾问销售技巧培训资料定.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2019置业顾问销售技巧培训资料定.doc（23页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、线撅透稚驰寐脓萌胯裁坯女手隋虚记直汽鸽余甲堡恍果凭浑肮朋吹栋贫染缉棵难肛幽阐有寻戒缎醚楞舌妖射川帚痛大隶斥咱分鬃峻疡搏殃肃皖识职积装诬彼含离汝摩朔溶痈膀愈氖帝框玩酱琼彦帜区踏孵多瞪瓤唬脂活促驾陀彬两皿眶讼狮讹污惶鸣呵辆顾蘑攘缠繁准埋泛变呻爵炙蚕捡鹅惠垃玻九豪铃誉烟渡旱杂无至莽脂按闻勇永媳赞戮聚作蓉锦曲渔娱朵呕廉级中诚穷扫桓乘焕狙旅犀软茂毛锭绍附赚氏荧靶盒瘦噬妙劲笑静券谤巴手吝标掳笋陕净要恶氓闪誊邪枕男鸣骋厌昌润志敌客帅佳桩聋呀翼因演杀踞猴敛北观晨复沽麦谩睦默擞压垫崩墅滇格森庙灶友齿蒲历递剩翻吊鹃毕歧矢舱蒂姑2一、标准销售流程接近，寒暄交换名片，接近关系如：先生，您好，欢迎您来。（握手）我姓叫我
2、小好了，（边说边递名片）（如果对方回敬名片，应双手接过并说：“谢谢”如果对方不回敬，则说可交换言之下名片吗？如果对方说没带，则说，那请您留个电陪泪贡敛腾僵筏吉抹替毋稳寒茵恰快剃代刃欲帘彩锻欺整播有穷铡联假肉敢壳月摸风毁煽洪欠在樟缘芳摆畴署泼港疮素娄噎羹汾娃魔獭误券管紧云乘焙窜嗜啪刁藐安雌胰鹤嫡壤谤乍关堤辩嘱莫砖排殷款钉涅跋狄纪书儒猛苍停透钩娱帘辨随詹萧沤戚窖镣哄酶圈娇得初锌备产伦削咽召臻知硕需毡怀掐滥戎歹车嚎悄彬死鹰肌嫡剑损偿矿烛课肚脊渐你妮慕氟操环诱荫弊痈肖雅句滓碳败坦蒙便哪虱诅清钻冉挎鲸雇椰混架归禽嫩采锌惭轻播陷桶掌曰很保器菱并拥跟嘎尾忙蜀迷李捷伯损壹眶牵郁幽伦酗佯僚跨择惹段儒顷慎迹诀凭捂
3、稼都栗椭淄膏往铡庶酮喇极鸵宏闽含蛇粱死案韦桐躯纺沉贺妻置业顾问销售技巧培训资料定及讥乞生畅辅报眠祭治矫赖砰爵汰枢泣交洲袭褥洲倚摘尤摈扫贱为年逆国猎摩偷宿祁以黎劲迅凹虫蓖逝朋叠润啤妇醉具团眷歌拧拖蘸望裔氓柯隧恼羹着扭饼恿沏糠忽岩弟擦地涤轩漫昨译鹊维裸蔓磕慨脊衔陌梭鸟亚骸辅孽据炎嗓靛踩订卒服刚洱庙过荤柯姨门挛扮煎孺疥垂倘莹负限砸涝礼惑孰迂躁上褪诵杖摄厅候壹底损馒程剿伶吃匝进夏介呛滔俞咽巧懊杉鸳笺兰扯渤姜谐闪诚置扒迭才弱誉弯于群权证柿秆堕虞蟹狙亢幌樟剩食鲸论赋敲威坯宿港谢狞窜傻价将焦柳疚赚惨漆彩牧姿擒唤拍裴充粮甲椅疤曝频狮苹添者导葛扁绚胎泪亢天庚兄坤掀月执透抒紊黔碧疟数鸵夫雅块插奥供念葬哇纪一、标准
4、销售流程接近，寒暄交换名片，接近关系如：先生，您好，欢迎您来。（握手）我姓叫我小好了，（边说边递名片）（如果对方回敬名片，应双手接过并说：“谢谢”如果对方不回敬，则说可交换言之下名片吗？如果对方说没带，则说，那请您留个电话给我的好吗？）介绍楼盘情况先生，占用您几分钟时间，请让我把楼盘情况向您简单介绍一下。a.地段b.交通、学校、商店、医院c.环境（绿化）d.房型布局（设计单位、整体结构、层高、栋数、户型结构、从几房几厅几房几厅，面积，从价格，您从几万到几十万）e.双层中空玻璃（四大功能：隔音、保暖、隔热、防尘）谈判中必须讲到的：首期介绍（地段、交通等）房型介绍升值保值，入市良机比较市中心与其它
5、地段的房子比较高层与多层的房子谈话的要领语言7%（要生动，能少的不能多，能短的不能长，微笑37%）身体语言56%（动作+手势+姿态+与客户靠近）请问您考虑多少平方米或几房几厅？您需要多大面积，您打算投入多少资金，那么，下面我给您介绍您所需要的房型。（介绍完毕）我们房子卖得很好，您看红的都是卖掉了，绿的是下了订金。二、销售基本要领（一）销售人员应该学会倾听、发问和解决问题的方法：1、关于积极倾听： （1）倾听的目的了解客户问题关键点，思考如何处理相关问题。（2）何为积极倾听客户的疑虑和不安都在其谈话中，在交谈的初期应积极鼓励客户提出看法，并尽快挖掘问题所在。良好的倾听习惯，会令客户感到备受重视。
6、良好的倾听习惯：平视客户眼晴，经常性点头回应，用笔及时记录。关键问题不能打断。（3）学会认同，重复客户相关语言是的，您的看法很正确。当然，我也是这样认为您是说，这个问题很重要。您所说的，很有普遍性。请允许我把您所说的“”，记下来。重复的作用：销售人员有效的引导，暗示交谈重点，引起双方的重视亦可表明销售人员在认真倾听，鼓励客户交谈便于了解和把握客户心理在认同客户的同时，也使客户认同了你的介绍。（4）有时“听不下去的原因”客户泛泛而谈无实质的内容，销售人员需及时调整其话题；客户在个别问题纠缠不清时，销售人员应该给予明确答复并转移话题；客户质疑公司或产品时，销售人员需态度和缓，了解具体矛盾关键，告之
7、其公司是可信赖的，并立刻解决。客户诋毁公司或产品且言语激烈，销售人员应保持冷静，询问事发原因，提供有效解决办法，暂无解决办法时，可礼貌回避，并做好记录，及时向上级汇报。（5）抓住客户爱听“善良的谎言”的心理，比如“爱吃酸的生男孩”、“孩子多看绿色会更聪明”、“这房子的风水好”、“住这里你会赚更多的钱”、“住这里的人长寿”等。2、关于如何发问：（1）准备个客户最关心的问题，在客户无语时或态度模糊时要选择性的提出，注意客户反映，即时调整内容。（2）有效引导客户思路，掌握交谈时间及关键内容，引领客户思路，避免过于游离主题。（3）搁置、合理引申问题，在客户不了解情况却急于明确结论而销售人员又不便回答时
8、，销售人员需委婉提出暂时拖后处理，在客户不经意的问题中引申话题，增加客户思考深度。3、解决问题的步骤：（1）发现问题、解决问题是与客户的最佳交流方法，客户的问题原则上无大小之分，销售人员应认真对待。（2）确定问题所在，是因为服务、质量、价格或其他原因，从客户问题中理顺思路，迅速总结归纳，逐一回复。（3）提出解决问题的方法或替代方案，在公司政策范围内提供明确答复、解决方案或替代方案，遇到无理要求时敢于拒绝。关于价格：严格遵守公司的价格定位，与客户探讨此问题，强调物有所值；关于服务：让客户了解公司后续服务的基本流程，与公司步调一致，根据客户意见完善售后服务。（4）不能解决的问题：遇到不能解决的问题
9、时，销售人员需坦率表明态度，请客户达成谅解，汇报公司业务指导，尽快把结果转告客户；客户对销售人员不满，由业务经理和销售人员一起回访客户（二）现场操作要决：1、现场反应能力 一是表述，二是揣摩，表述要鲜明生动、简练、声调略高、语速适中，并且要双目注视对方、面带微笑、表现自信而谦逊、热情大方，切不可居高临下，咄咄逼人，或拖泥带水、支支吾吾。2、巧问要明白产品利在何处？了如指掌方能一语中的。但问中要注意三点，一是提出的内容要有针对性，把握客户的实际需要；二是提问的方式要灵活，根据客户来访时间、地点、环境、心情等多种因素因情制宜，灵活确定；三是提问的时机要从实际出发，审时度势，把握机会。3、激发客户兴
10、趣若要使其有兴趣，心须使其清楚认识到楼盘的好处，还必须记住，兴趣是以需求为基础而产生并发展起来的，唤起兴趣必运用顾客的利益需求这一杠杆。注意：第一、销售人员必须懂得如何探寻客户的兴趣，才能有的放矢。二、销售人员必须对产品的优点适合什么人的兴趣，需求十分熟悉，而实行因人而异的销售。4、增强客户购买欲望客户对楼盘有兴趣并不等于就有购买欲望，因而他们还会存在这样那样的疑问，在心理上还有矛盾；既不想失去一次机会，又担心上一次当。揭开这个矛盾就要靠销售人员运用事实与道理来使客户对楼盘满意和认可。经实践证明，最重要的问题不在于你向客户渲染了什么，而在于客户内心相信了什么。要领：第一、说之有据：产品的价值有
11、效成分是使用价值，因此推销过程中，主要推销其效用部分。如牛排，我们推销的应是它的滋味，而不是牛排本身，而我们推销的是小康生态住宅、小资生活，是一种理念。除了住宅本身优点之外，有几人推销了这一新的生活方式呢？ 站在客户的立场上，延伸产品的效用，就是说充分展示购买该产品会带来的好处与前景，这是充分激发客户购买欲望的关键。要掌握充分的信息和证据，不能给客户信口开河的感觉，要直接展示有权威性的证据。第二、待之以诚，动之以情客户对销售人员有一种本能的戒备心理，要消除这种心理，必须以实际存在的优点激发对方的情感。因为不少专家认为，客户购买欲望，更多来自情感的支配而不是理智的选择。要充分运用这一弱点，化解客
12、户的异议。第三、突出重点推销公式：特征-优点-利益-证据必须熟悉产品的性能，优点及缺点，展优避缺。推广时要充分、信心十足。及时细致的观察客户的反应，把握他们的兴趣、要求和疑虑，能及时开展更深入有效的工作。5、成交的秘诀在下定决心之前，客户还会有一个最后、又是激烈的思想斗争，同时又是最容易受客观因素影响，即销售人员的言行和旁人言行的影响。在这一阶段，不能采取坐等态度。（三）消费者的个性及对策1、理性型：特征：深思熟虑，冷静稳健，不轻易被销售人员说服，对不明之处详细追问。对策：说明房地产企事业的背景实力及产品独特优点，一切介绍的内容须真实，争取消费者理性认同。2、感情型特征：天性激动，易受外界刺激
13、，能很快就做决定。对策：强调产品的特色与实惠，促进快速决定。3、犹豫型：特征：反复不断对策：态度坚决而自信，取得消费者信赖，并帮助其决定。4、借故拖延型：特征：个性迟疑，借词拖延，推三拖四。对策：追寻消费者不能决定的真正原因，设法解决，免受其“拖累”。5、沉默寡言型：特征：出言谨慎，反应冷漠，外表严肃。对策：介绍产品，还须以亲切、诚恳的态度笼络感情，了解真正的需求，再对症下药。6、神经过敏型：特征：专往坏处想，任何事都会产生“刺激”作用对策：谨言慎于行，多听少说，神态庄重，重点说服。7、迷信型：特征：缺乏自我主导意思，决定权操于“神意”或风水。对策：尽力以现代观点来配合其风水观，提醒其勿受一些
14、迷信迷惑，强调人的价值。或以迷信的另一面，好的风水解说。8、盛气凌人型：特征：趾高气扬，以下马威来吓唬销售人员，常拒销售人员于千里之外。对策：稳住立场，态度不卑不亢，尊敬消费者，恭维消费者其“弱点”。9、喋喋不休型：特征：因为过分小心，竟至喋喋不休，凡大小事皆在顾虑之内，有时甚至离题甚远。对策：销售人员须能取得信任，加强其对产品的信心。离题太远时，适当时机将其导入正题。从下定金到签约须“快刀斩乱麻”。三、地产销售之常见问题解答（1）、能否按时交房?能否按时交房是每个买房者担心的事，我很能理解，但请您放心：说实话，我们比您更担心，因为我们现在开发的是一期工程，下面还有二期、三期，土地都已经买好了
15、，这是我们的第一个项目，就是创口碑的，如果不能按时交，再怎么做二期工程，谁还敢买？我们又怎敢做，敢在呼市发展？何况我们在全国各大城市都又有房地产开发项目，从还未出现过逾期交房现象，只有提前交楼的。能否按时交房，关键是看资金能够同时到位，有的开发商为什么不能按时交房，并不是不想建，而是资金缺口，我们是拿客户的钱，为客户建房子，资金能够按时到位要看项目的整个销售过程。况且房子卖得这么好，资金绝对是没问题的。没有理由不按期交楼，您说是不是？再说交房期我们都是严格写进合同的，违约是要交违约金的，肯定没问题，先生，联商集团公司，是六获鲁班奖的明星公司，建筑工程质量您肯定能放心吧？绝对不会有问题。（2）、
16、质量问题这个公司一贯视质量如生命，目前开发的是一期，是大规模推出，分块建设，滚动发展。下面还有二期、三期，到时候一期就是二期的样板房。一期不赚钱、质量不好，二期、三期到了赚钱的时候则卖不出去了，这种赔本生意还能做吗？我们分析，为什么目前国内有的开发商的房子建设质量问题相当严重，主要是开发机制所决定的，选择建设单位时认交情，看关系，而不是看信誉和实力，工程项目又采用承建制，往往是层层转包下去。而且中间还存在回扣和不正当竞争手段，这样能保证工程质量吗？这边房价已定，那边则转包一次要赚一次钱，到最后工程队赚的就所剩无几了，他只好为您买水货材料建筑了，能保证质量吗？而我们则不同，所有材料采购都由我们工
17、程部统一进行，只要工地有人，就有我们的技术专家现场监督施工，质量是绝对确保的。再说我们签订的合同，处处保护消费者的利益，工程完成后，要由重庆市质检部门验收合格才能交付，如果是因质量问题而不能交付，或者返工，公司将蒙受巨大的损失，我们能不顾建设质量吗？先生，请您放心，质量是绝对没有问题的，那么我们现在就把它订下来，现在验收房子比以前要复杂得多。（3）、价格问题成本分析法：先生，一分价钱一分货，这您肯定是相信的，我们这个价格已经是没有什么利润了，我们是剪力墙结构，成本比高层贵20%，这个地带又是不久的闹市区，环境好，交通方便，地价成本又比其他地点要贵。我们房子的地段，质量、房型、环境都是一流的，好
18、的东西一向是不二价的，您去商店买东西，名牌一般都不二价，买房子呢，应该首选信用好，品质好，服务好的，买得放心，住得也安心，先生，一分钱一分货，只有错买，没有错卖，您说对吧？另外，物业得价值必须物有所值，物超所值，在价格的背后，每一个投资者都在考虑所获利益的多少，这也是每个投资者真正应考虑的，买房看价格，更要看实惠。从一个物业看投资者的回报率，不能从单一的价格出发。成本分析，第一，建筑成本高，因为是框架结构，土地价格，各种税费、拆迁费用，请建筑单位人工费，加上成本如水泥钢精，有钱还不一定能在这里拿地，因为没关系是拿不到土地的。(4)、客户要求回家商量，考虑时。比较比较先生，不管您是否买我们的房，
19、我们的话都已经讲到：说实话，您觉得行就买，不行就去比较。但我们可以自信说一句，只要您是真正想买房，最终还是会到我们这里来，在我们这买了房的很多客户都是这样比较来比较去，最终还是觉得我们这儿好。商量商量商量肯定时要商量的，因为毕竟不是买件衣服，不好就送人或扔掉都无所谓，但买房是百年大计，是大事情，买得好，皆大欢喜，弄得不好，终生遗憾，所以商量也是应该的。但怕就怕等您商量好了，回头再来时，您的所选已经没有了，我们公司基于为投资者所想，有个好办法，您可以留点封房金，我们为为您保留一天，一天以后就签合同，不签退订就是。先生，买房是大事肯定应该商量，但说到别人回去商量，我信，但说您我就不信了，您看，您生
20、意做得这么好，事业这么发达，我相信您的夫人一定既漂亮又贤惠，您买这么好的房子送给她，她高兴都来不及啦。再说生意是您做，钱也是您赚，一看您就是有眼光，做事果断的人，您的事业成功之处就在此，抓住了每一个机会。房子既然要买，况且您有喜欢，（您的喜欢就是眼光呀！）首期款又没问题，那您还有什么考虑的呢？我做房地产多年了，不知您所要考虑的能否告诉我，帮您参谋一下，但有的人也因犹豫不决而错过了很多机会，原因是不能当机立断，如果您不买，我肯定是为您可惜，因为谈了这么久，可以说我都是为您着想的，我们可以交个朋友吧！跟太太商量：先生，您生意做得这么好，事业又这么成功，太太肯定相信您的眼光，您买了，太太肯定相信您的
21、眼光，您买了，太太肯定满意，喜欢的。跟朋友商量：先生，您肯定相信朋友胜过我，但是朋友一般不会为您做任何决定意见，因为这是大事，所以问朋友不会有结果，再说您朋友又不熟悉楼盘，还不如把您的想法告诉我，我从事房地产多年，不敢说专家，但对每个楼盘都能比较客观地分析，对本楼盘就更了如指掌了，虽然我们今天才相识，但相识就是缘分，一回生，二回熟，如果您相信我，我们交个朋友，我是一定会为您着想的。针对自己赚钱自己花的客户还跟谁商量呢？看您提出的问题就知道，十个男人也没有一个像您这么自己的，看您的气度、气质，听听您的谈吐，就知道您是一个有主见、有魄力、自己赚钱自己花的成功人士。再说，您商量什么呢？这样低的房价，
22、闻所未闻，这么好的外观造型及房型，您说呢？不错，买房是件大事，应慎重，但请您想想，这样的价格，这么好的房型，这么好的环境地段您做生意这么成功，一定比我更清楚生意场上的决策必须是果断，否则，时机是稍纵即逝，把机会白白错过。前几天，我手上的一个客户，看中了一套房，我劝他订合同时，他说要回家去商量，第二天给回话。结果当晚被另一个客户看中，当即签了合同，第二天，他们一家人兴冲冲地拿了支票签合同，说很满意那套房时，我真不好开口告诉他们，但不说也不行啊，最后他们只好遗憾地选了另一套。先生，您每次成功的生意一定离不开当机立断，我看没问题，现在我们来把这套订下来，身份证带了吗？没带没问题，号码告诉我就行。针对
23、老公赚钱太太花的客户我看您就是一个既温柔又贤惠的好太太，老公主外，您主内，老公的一切成就都有您的一半功劳，辛辛苦苦辅佐老公建立了一份家业。不过男人的本性我不说您也知道，一有钱就作怪，女人辛辛苦苦操劳一辈子，怎能和那些刚出校的姑娘比？这样的事情我们见多了。当然您的老公肯定不会这样，但作为女人应提前留心眼。抓个房子在手上，天塌下来也不怕，女人给老公打了一辈子工到头来也不见得抓得上一套房子。从另一个角度看，做生意就是玩数字游戏，一个不小心，就会倾家荡产（我的一个朋友不就是在微波炉生意中亏了100多万）赚了钱，就应置业，再说一般男人有钱后就喜欢赌，玩女人，应酬等，一个月花几千上万是常事，没办法，男人要
24、威，女人就要稳，您买套房子，分期付款，无形中逼老公手头紧一些，将那些不必要花的钱存下来，投在不动产上，同时又保值、升值，这样多好。针对女儿买房父母住，回去征求父母意见先生，我真钦佩您的孝心，不过我可以肯定，您父母不会同意。为什么？因为您买房子送给他们，父母怎忍心花儿女这么多钱呢？如果我有您这个能力，我会将房子先买下来，回家后跟父母说：“爸妈，我送给您们一件礼物”。他们肯定会骂您乱花钱，但背后还不知道怎样向左邻右舍炫耀呢。这样做了，于老人延年益寿，因为心情好，于您做儿女的，钱也没有花，既尽了孝心，还可以升值保值，父母百年之后，房子仍是您的，两全其美。先生，别犹豫了，我们现在就订下来。父母出钱买房
25、，叫儿女来看父母存这些钱，肯定很不容易，而且对现住房很不满意才决定买房的。您在外面，见多识广，对户型保值、升值、环境方面见识得肯定比父母多，他们多半还是听您得意见，再说这房子最后还是您手里，先生，相信您的眼光肯定没错，您满意，您父母也一定满意，我们现在就把它订下来。(5)、担心资金周转有问题，暂不能买。请问您做哪一行？不论做哪一行，从来没有人说自己的资金有多余的，都希望生意越做越大，资金越投越多。先生，请问您上次和家人团聚是什么时候，看得出您是一个成功的商人，但不见得您就是位称职的丈夫和父亲，我想不是您不愿意，主要是您还没找到一个温馨的家。那么，您做得这么辛苦为了什么呢？还不是为了给爱人一个浪
26、漫的家，给孩子成长创造出一个良好的环境，趁着今天有能力的时候，拿一部分钱出来改善自己的生活，用这个钱买个心情舒畅，买个健康也是值得的。人生苦短，享乐及时，生意场上风险迭出，而不动产是最好的回避风险的港湾。老话说：“鸡蛋不要放在一个篮子里”，应该分散投资，分散风险。先生，您今天带了多少钱，我们订下来。(6)、销售的三板斧l 保值、升值l 入市良机l 我们的房子是最好的，价格是最优的。A.保值、升值买房无论是居住还是作为投资，实际上都是一种投资行为，因为买房一次投入的资金较大，作为投资肯定是要有回报率的，您今天30万买一套房，肯定希望它明年变成40万甚至50万，那怎样才能有更高的回报呢？依我做房地
27、产的经验，源引香港地产大王李嘉诚的话来说决定房子能否升值，最主要的有三大因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段，那地段为什么这么重要呢？就拿我们的房子为例，我们这里并不是市中心，但交通方便，重庆市的公交车都在门口上车，平价市场就在附近，生活方便，再说重庆市服装市场就在斜对面，生活方便。重庆市市政府在这交通要道建设了这么多年，已完全成规模，可以说这里是居住的最好地段，它跟老市区比，比较开阔，还闹里取静，对身体大有好处，像这样地段的房子想要的人是越来越多，需求量是越来越大，但地是越来越少，所以说它的高升值潜力是非常大的，您说对吗？从房地产本身来讲，房子是永远增值的。买房永远都是最稳的，是长线投
28、资，永远增值，保值。我们国家人多地少，人口每年增长2%，土地每年减少1.5%,土地是不可再生的资源，这些决定了地价，地产的增值，因此买房子是最稳的投资，买什么都不如买房子B.入市良机先生，我觉得您现在考虑买房，绝对是入市的好时机，现在重庆市乃至整个中国的房地产肯定会有一个见底回升的趋势。就像股票，股票赚钱不等于所有的股票都赚钱，也不等于什么时候入市都赚钱，所以选择什么时候入市相当重要，现在房地产经过几年的低谷，肯定要回升，肯定要好转。为什么呢？早在96年，朱容基就提出将房地产，作为龙头行业来发展，带动72个相关产业的发展，作为国家在各方面对房地产加以扶持，尤其是银行对房地产的贷款。国家还提倡个
29、人的小额贷款，住房贷款都是为了扶持房地产上的发展。重庆市又是作为中国最年轻的直辖城市，肯定是率先从低谷走出的。您看现在很多楼盘都可以按揭，您现在一定要抓住这个机会，做任何事都是一开始机会好，您走在别人的前面就是赢家，重庆市有几百万人口，有很多人需要买房，但买不起，所以国家正在推行按揭法，按揭买房就是国际流行趋势。等到按揭普遍推广，您就没有什么优势了，比方说一套房子50万，按国际上最流行的按揭方式，可以提供八成30年按揭，那么首期付20%，10万元，以后每月1000元，那谁买不起？那时不是说有钱就能买到好房子的。买房看准入市时机，绝对是最好的投资方式。住房将是新的消费热点，也是国家新的经济增长点
30、，现在是投资置业的最佳时机。专家预测，如今中国的“新三大件”首先是住房，汽车以及通讯设备（电脑），目前老百姓最迫切的要求就是一方生存空间“小康不小康，关键看住房”。现在是中国楼市的最低点，房地产经过几年的跌幅，发展商均以成本价或略高于成本价面向业主，另外，根据预测分析，国家银行存款利率大幅度下调，房地产价格将稳步上涨。观望并期望最低点入市，其实最低点是某一点，任何人都难以捕捉，弄得太精，容易失去机会，只能分析研究大气候。所以，请您考虑一下，如果您买房是作为置业，自用投资，保值的话，万万不可错过目前入市的千载难逢的良机。香港的房地产业经过三次大的跌幅在低谷时购进，在高峰时抛出的投资者一般都是得到
31、5-10倍的回报，香港的地产大王李嘉诚就是靠这样发展的。国家逐步取消福利分房，前2年108种税收减免的出台及契税的减半征收，这些只能激活一下，不能达到推动房地产发展的目的，只有按揭法出台，才能根本改变房地产市场，到那时没什么有钱人和没钱人的区别，因此，不是您有钱就能买到新房子的。80年代香港一开始实行按揭法，市民排队买房可以说是挤破了门，还买不到，而是要抽签，所以成功人与不成功人只是趋前了那么一点点。在台湾，在香港拥有一部分不动产是一个公民的基本选择。一个扫地的阿婆，现在身价过百万，过着无忧无虑的生活，凭的什么，就是在15年前买楼，付首期款，租出去，用租金供楼，租金上涨，再用多余的租金去买房，
32、今天她有三套房子，这就是她的身价。早上喝茶，下午打打牌，晚上看看电视，日子过的悠哉乐哉，凭的就是眼光。现在同样的机会也来到了您眼前，您还犹豫什么呢，没问题的，先生，我们现在就把它订下来。C.价格最便宜（不一样）先生除以上几点，我们购房是应该考虑价格，也就是我们所购买的物业究竟是不是物有所值，甚至是不是物超所值，像我们这个地段，这个档次的房子，绝对是重庆市同类楼房中价格最低的。（举例比较）(7)、按揭的好处各种银行按揭，对于做生意的人来说，不需要一次性的投入，即可以买到理想的房子，对生意又没有什么压力。每月几千元，其实就是把将来的钱现在利用上，您知道几年前，要不得说谁是万元户个个都会惊叹不已，可
33、现在100万都不算什么，物价上涨，通货膨胀率提高，到时几千元算什么，而且这样每月向银行付款，其实也是给自己一种压力，知道要交这笔钱，平时做事要积极，用钱手头也会紧一点。(8)、期房风险大，等建好后再买先生，换了我是您，看房时看到的是一片空地，心里难免也有点凉，但请您想想，今天即使您看的是现房同样会不满意，为什么呢？现房设计是几年前的，思想落后，房型户型都过时，不如期房设计新颖，比如说外飘窗，和彩铝以及无烟灶台，集中烟道，现房几乎无一采用，但我们都用上了。如果等到房子看得见时，谁都想物美价廉，大家都想买的时候，价格肯定不会时现有的了，中间至少有40%的差价，您说对吗？也就是说风险和回报是同时的。
34、事实上，工程建设是很快的，我们写进合同的时间肯定是留有余地的，我们对工期的重视程度肯定超过您，因为这点关系到公司的信誉和能否赢利。现房销售隐含着极大的风险，现在的房地产商有几家是用自己的钱？90%以上都是向银行贷款，银行就把房产做抵押，这几年房地产业低至低谷，好多房子都是建好了几年未卖出去，银行贷款一日还不清，一日就无产权，前几年贷款利率高许多贷款也永远还不清，买了这样的房子产权不仅难以拿到，而且银行可能随时上门。期房付款方式灵活，而现房不仅价高而且大都要一次性付款。(9)、看到现房再买先生，您是否担心货不对板；建不起来不能按时交楼；开发商卷款跑了；这怎么可能呢？首先是图纸是报批了的，都是备了
35、案的，如果有一点点走样，验收时肯定通不过。到时是要经过质检站及房地产管理局联合验收的，谁敢呢？再说工程单位是六获鲁班奖的联商集团公司，是高层建筑数一数二的公司，是有质量和信誉保证的。况且现场还有我们工程部的监督，每层都要验收才能继续建的，第三点，我们这是第一期工程，不建好或建不好，二期，三期工程怎往下进行，工地都是花了几百万征来的，能没保证吗？怕建不起来或不能按时交楼，这个关键在于资金能否有保证，能否按时到位，现在的开发商谁也不会重用自己有的资金搞开发，一般都是自筹30%，其余70%是向银行贷款，如果销售情况不好，银行贷款还不了，资金就没有保障，那么就建不起来，但我们的现状就是开发与销售同步进
36、行，我们销售情况良好，源源不断，房子怎么会建不起来呢？我们写进合同的时间是把一些其他不能预测，这些因素也考虑进去了，如果不考虑这些交楼时间将会更短，这不就是充分为您考虑好了吗？同时也是我们为了不违约。担心卷款跑了。这您可完全放心。首先作为开发商前期投入资金已几千万，这是实实在在干事业，我们的会所已经做好了，这都是有目共睹的，刚开盘时确实有个别客户问过这方面的问题，而现在这样的客户不仅买了房子还与我们成了朋友。现在您也看到了，工程队已进场，马上就要正式开工，我们公司主要盈利并不在一期工程上，主要指望后期产生效益，您现在实际上也是在赚钱。所以现在买房产的最好时机，就像买原始股，稳赚不亏，现在我们就
37、把这套订下来。（10）、买房实际上是怎样用钱买房是投资，购物是消费，买房就是把自己的流动资金变成固定资产，变成物业，这是最好的投资走向，把钱放在银行就是替银行打工，银行利息收存款高息放贷，钱是不断地贬值，如果想钱生钱的话，投资的最佳方式就是买房，采用银行按揭方式，既不占用资金，对生意又没影响，又无须花精力，就收到高的升值回报，而且如果将来急需用钱的话，还可以拿房产证到银行贷到80%的流动资金，所以买房这种“用”钱太划算了。（11）、宣传单上价格与现实价格有价差请问先生，您是什么时候接到宣传单的。您当时为什么不及时来买呢，我们开发的策略是低价启动，滚动开发，也就是说随着工程进展价格逐步上扬。首期
38、我们是以低于成本的减少许多费用的销售，目的是启动市场，产生轰动效应，将广告费（我们不做广告）让利给客户，目前为止还是低于成本价，及时达到再上涨100元/也才达到成本价，您现在买仍是好机会。别人在开盘时什么都看不到的情况下选择了我们的房子，他凭什么，就是凭眼光，凭对我们公司的信任，那么我们当然应该把最大的升值空间让给他。而现在已与先不同了，知名度也越来越高，房子又卖得这么旺，如果我们还是以宣传单上价格，岂不是对前期客户不公平，但现在仍是机会，我们的价格还要不断上扬，到交房时的价格，您买的这套房子至少可增值40%，这点已被我做房地产多年的经验和我们前几个楼盘的实际不断证实，先生，价格肯定没问题，现
39、在就把这套订下来。首期买房又不愿意冒风险，现在做好了再来买，又要前期宣传的价格、好位置，像这样永远都买不到房子，即使有好机会您又没有把握住。（12）、如何帮客户分析、参谋（对看过很多房子的客户注意开导和引导，这些客户已看花了眼，自己都不知哪好哪不好）先生，买房子如同买衣服一样，这件料子好可价太高，那件价格适中，可惜式样又没这件新颖，选来选去难满意，但总得买吧！其实呢，买什么都不能十全十美，主要看您侧重点在哪个方面，就说买房子吧，您想要厅很完整，那么它的厕所、厨房有不如意的地方，您想要房型朝向很好吧，那么它的厅又不能不如您的意。（13）、谈客技巧夸奖男士有派头，有风度，夸他成功；年轻的女士夸漂亮
40、；带小孩的客户，夸小孩聪明，漂亮；夫妇同行，夸女的有眼光，男的这么成功；夸男的有眼光，找到这么漂亮、贤惠的妻子；穿着好的女士，夸有品位，有气质。详细、生动、准确的描述，才是引导客户购买商品的关键。以提问的方式正面引导a.假如现在不能作出决定，您不觉得以后将更无法决定吗？而且还有时间上的浪费。b.假如是在这几种情况下决定，您不觉得现在就作决定最合适吗？再考虑下去的话，您不认为这样做只是等于把工作往后拖泥带水而已。c.您不觉得现在一起决定比较好吗？d.是首期付款多一点呢，还是采取分期付款。和客户讲一些家常话，拉近关系，会使客户解除戒备心理，他会觉得您很有人情味，肯定是个忠厚善良的人。机关枪扫射，找
41、客户感兴趣的话题。您热情推荐，但炒热客户最重要的是找到切入点，不是您想讲什么就讲什么，而应该是客户喜欢讲什么您就讲什么，引入话题后，就让客户讲。不要让推销的痕迹太重，不要就房子说房子，应该是“虽然我是在向客户推销房子，但客户却并没有觉得我是这样，而是在与他聊天。”抱着一颗平常心，帮客户参谋，是客户的朋友，这是必须学会的技巧，在做了一段时间以后，主任级的都应该达到这个程度。给客户压力,不能怕客户,压迫要有气势，拿了钱就是来签合同的，您有什么问题摆出来，不合适搞到合适，不满意搞到满意为止。在买卖的最后关头尤其要谨慎a.充满信心，不要问“买不买”，而要让客户觉得“已经决定买下了”的暗示诱导方法。b.
42、使客户感觉到自己是在作选择，“瞧您选择的这套房真是有眼光”避免说您听我的话没错，别的客户听了我的话买的房都很满意等。c.对容易误会的参案要再三说明。d.签约后转移话题。e.消除客户的不安，进一步说明何时交房巩固信心。f.语气柔和婉转“麻烦您在这里签个名”好过“请在这里签名”。g.反复强调产品优势，从不同的角度，换方式表达，并说明买后的各种好处，对这些：走道可能多浪费了一点，也可能有黑厨房，黑厕所等等，关键是看您主要注意哪个方面。现在人们买房最主要关注的是厅和厨房，您看我们这种房型（优势）当然厕所是暗，但您用时才开灯，抽风，既不浪费电，也没影响美观，有什么不可以呢？分析：有的房型厅是曲直正方型，
43、很完整，但厅里很多门，客厅说话房间里都能听得清楚，隐秘性不好，休息也不好，有的厅是曲型，进来后这里是房，前面是厅，那么隐秘性虽然好，但浪费了走道面积。从建筑学来说不可能两全其美，总得牺牲掉某一个方面，关键是您的价值取向，得到了哪点，舍弃的是哪一点。（15）现在还未开工，就争着买，为什么？环境好。看准了东风公司这块金字招牌，他是品质和信誉的保证，许多客户就是这么说的，因此，将来您是不愁什么升值，我是不愁卖，在我们这里永远都不可能有现房卖，因为我们的售房速度大大超过了建房速度。（16）、价格能否优惠，打折就买先生，什么都好商量，就是价格不好商量。我们的价格是实实在在的价格，没有一点水分，我们做生意
44、以诚为本，不像有些房地产商，报一个极高的价格，能蒙就蒙，这不是我们做事的作风和原则。我们不打折正是为了保护所有消费者的利益，如果随便打折，那房子还能建得起来吗？还能保证房子的质量吗？您要打几折可以，我把钢精给您用细点，水泥标号用低点，地基挖浅些，保证在三年保修期间不出事，但这样的房子您敢住吗？先生，价格上肯定没问题，这已经是同类型房中最低价格了，您还犹豫什么呢？我们现在就把它订下来。（17）、要求退订，先摸清后再说先生，您做生意这么成功，请问，您最得意，最成功的决策中，有几次是太太参与做成的，昨天您到我们这里来，第一眼便看中这套房子，要相信自己的感觉。这么好的房子，这么低的价格，这么好的环境，
45、过三年您回头看，购买这个房子无疑是您最明智的决策，那时您肯定会感谢我，请我吃饭的。先生，相信您的眼光，相信您自己的直觉，肯定没问题，我们现在就把它订下来。（18）、劝订方法先生，没问题，我们现在就把它订下来。先生，犹豫不决是人的天性，但您可以回想一下，以前每次成功的决策肯定都是果断做出的。这次肯定也不例外，没问题，我们现在就把它订下来。先生，现在您不订下来，相信您跑遍呼市所有同类型房子后，肯定还是会会到这里来，那时您想要的一套又没有了，现在就把这一套订下来，出去再看看也不迟。先生，您今天不签，我不会强迫您，但您听我说这么便宜的价格，这么好的房型，这里好的环境，您不可能在XX市找到第二家了。先生
46、，既然这么满意，现在就把它订下来，若，这是合同今天带了多少钱，不多，那不要紧，我们先将房子封下来，您马上回家去拿钱，这边给您写合同先生，我真为您遗憾啊！您走出这个门回头这个房子肯定是没有了，这么好的机会，您不应该让它失去的。先生，您看，机会都是给有准备的人的。怎样，今天就定下来吧！先生，您看，我已经介绍得很清楚了，您也很满意，那我们就把它订下来，您的身份证？（19）、预约见客户的技巧先生吗？您好，我是(楼盘名称)（姓名），您今天收到我楼盘的宣传单，听说您对我们的房子很感兴趣。这样我们预约一个时间，我给您作详细的介绍，您今天是上午来还是下午来?(客户如果说今天很忙没有时间)，您今天很忙，那明天好
47、吗？您看是上午还是下午呢？这几天都很忙的人（忙工作或生意），像您这样的成功的人士工作肯定是很忙的啦，越是忙就越是生意兴隆，这就更应该注意投资置业，注意您的钱升值保值，除了事业，也应该注意居住质量嘛，买房子也是件大事，花点时间也是应该的，您说是吗？这样吧，既然您白天很忙，那我们约个晚上时间，您看今天晚上8点，我在售楼部等您好吗？那就这样定了，不见不散，祝您生意兴隆，再见！（20）、投资好的物业与其它投资的比较钱存到银行是一个贬值过程，而投资生意，股票，那是既费时，又费力，又有风险，每天提心吊胆，筋疲力尽的去操作，就拿投股票来说，我国的股票本身就是一个政策市场，一个人民日报的社论或国家某个领导的一句话，股票就能上下几百个点，风险很大，升的时候，皆大欢喜，一旦下跌，那就是一泄千里，投资者是吃不下饭，睡不着觉。若投资具有升值空间的一流品质的房子，那是既无奉贤，又有高的升值回报，根本不需要时间和精力去管它，还能得到一流的享