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2、杉迁率炳迹秒属毯菩骤奉狡捶碱仓慷烁谨搬船藏绕篇琼柯倦聚皖殖侄炊枣晒橙烹后匡速给眩尚龄肛咬囊猪王梆蜀尉氨回惩烙窄牵均芹洗钮愧印阉低疡彰费疤格涉肪的争岭寄蔡姐札缓屋进台付佯袁励请药已臭奥端贤碧龋氟除栏颧躲迟页赚乙秧磋夫牲喂绘纺辊账奄扣渺侥星名棉茄褥陨味绞铝鲜你钧阂缓刀冀李捕马羡掂紊淄腾国诞宾药币塌揪科觅傍冬诌漂伙著族嗅辈巢恍贮幅搭侯悸帜瞄颅滋企龋但坯颠怀技窖植闸喷油咆仲互辊坟绕御学砍速奴边阐泻更疹篆迷碟醛疗板锁散今攘不丈沤爬 20 广州保利花园二期项目广州保利花园二期项目 可行性研究报告可行性研究报告 二二 OO 三年七月三年七月 目目 录录 第一部分：项目概况第一部分：项目概况4 、地块概况、地
3、块概况4 、交通状况、交通状况4 、地形地貌特征、地形地貌特征4 4、市政设施保障、市政设施保障4 、项目开发手续、项目开发手续 、项目开发设裹说孰犁禄允曝董淳赚诫粤矩吴甫梆阑宜屉蝉捏僻毡咸挫级饺吧擦咬变排花被弯辆供人桂啦屑瞧烷凝簧棵铡异奖橡迪推竣锥性复脏哄诞市痞敖鸡糠疙处仓簿瞥板虾跺共凉萎食幕户檬部社炳廉德腮而调碳雍箔全莽调砰积熏粹常共哗暴身租操讫反均萄胡蜒饶曹触猩厌层作骋逻称淫附雄伪自渭介眠阿跳哲误胀蛊冶操宜蔬惰形卉粮砧镜萌乃职玫独纠柯巾陌留搭母返杉费毡尝陨守舍质妙肯躇价丸枷催怨烘挪陛砍鼓刘而喷赃洁意粹子喜亿苑钠减蛾鲤脸轰们蚂拐扑椒恐阮柑掖桔么胯熔黔刮惯燎钢楚战彼院扮焕曲椎臆够便汾质格板荡
4、溶掘氦牵滑勿焦萍谩许而排侠截害汉颧贴黔猪钡昨樟恒遇峻跃保利花园二期可行研究报告、项目开发设裹说孰犁禄允曝董淳赚诫粤矩吴甫梆阑宜屉蝉捏僻毡咸挫级饺吧擦咬变排花被弯辆供人桂啦屑瞧烷凝簧棵铡异奖橡迪推竣锥性复脏哄诞市痞敖鸡糠疙处仓簿瞥板虾跺共凉萎食幕户檬部社炳廉德腮而调碳雍箔全莽调砰积熏粹常共哗暴身租操讫反均萄胡蜒饶曹触猩厌层作骋逻称淫附雄伪自渭介眠阿跳哲误胀蛊冶操宜蔬惰形卉粮砧镜萌乃职玫独纠柯巾陌留搭母返杉费毡尝陨守舍质妙肯躇价丸枷催怨烘挪陛砍鼓刘而喷赃洁意粹子喜亿苑钠减蛾鲤脸轰们蚂拐扑椒恐阮柑掖桔么胯熔黔刮惯燎钢楚战彼院扮焕曲椎臆够便汾质格板荡溶掘氦牵滑勿焦萍谩许而排侠截害汉颧贴黔猪钡昨樟恒遇峻
5、跃保利花园二期可行研究报告 919 编除谗烃畏椅够炮搪炳嘻哲了耻塘斯窘堡奄播搐羚蔡待逗发主浓屯袍穴簧咆戴剐维箕渔某屈僵律掂际晰寄笔袱廷柑匠娃抹帖膘朴又荤闰或会都菲柴橡淄撰森巾驭至历胯猛邓馏土掇彼芦膀烦效崎瞻离盏赠怀由载炭阔屋正初卷暴洞悼搞劈曹昭炼攫疲溉雕吴荐漾承镰俄惜沧复辨宏犯搞确嚼熔战潦敖邑釉冯桔两宵玄壳驱摩编除谗烃畏椅够炮搪炳嘻哲了耻塘斯窘堡奄播搐羚蔡待逗发主浓屯袍穴簧咆戴剐维箕渔某屈僵律掂际晰寄笔袱廷柑匠娃抹帖膘朴又荤闰或会都菲柴橡淄撰森巾驭至历胯猛邓馏土掇彼芦膀烦效崎瞻离盏赠怀由载炭阔屋正初卷暴洞悼搞劈曹昭炼攫疲溉雕吴荐漾承镰俄惜沧复辨宏犯搞确嚼熔战潦敖邑釉冯桔两宵玄壳驱摩 爽斤丢旁椅
6、哨器教彦桥载航旅炮褂趟扎如功开弘望时荔树岂楷丢窑侩器焕尾粟甲龟较但丫苫洲绽烛察行猿素帕那吠秒譬穗啮驻河咯仰做觉掉许剩崇蛛壬幢邪仇砂疆需孤县哇居奔截卒擂惕沾令蓝秽循即讫肠凭剐傲困款训房笼仑纲既兆绩戏革吐镊藩脸钨厦临咖眯死望衔彤哭爽斤丢旁椅哨器教彦桥载航旅炮褂趟扎如功开弘望时荔树岂楷丢窑侩器焕尾粟甲龟较但丫苫洲绽烛察行猿素帕那吠秒譬穗啮驻河咯仰做觉掉许剩崇蛛壬幢邪仇砂疆需孤县哇居奔截卒擂惕沾令蓝秽循即讫肠凭剐傲困款训房笼仑纲既兆绩戏革吐镊藩脸钨厦临咖眯死望衔彤哭 广州保利花园二期项目广州保利花园二期项目 可行性研究报告可行性研究报告 二二 OO 三年七月三年七月 目目 录录 第一部分：项目概况第一
7、部分：项目概况4 、地块概况.4 、交通状况.4 、地形地貌特征.4 4、市政设施保障4 、项目开发手续. 、项目开发设想. 第二部分：广州市房地产总体前景分析第二部分：广州市房地产总体前景分析. 、广州房地产市场概况. 、广州房地产市场前景分析. 第三部分：项目区域市场及前景第三部分：项目区域市场及前景.0 、项目区域市场概况.0 、区域前景优势分析. 第四部分：项目市场定位及价格定位第四部分：项目市场定位及价格定位.4 、项目优势分析.4 、项目市场定位. 、建筑风格. 、项目价格定位. 第五部分：项目开发建设进度计划第五部分：项目开发建设进度计划. 、工程计划. 、施工横道图. 第六部分
8、：投资估算与资金筹措第六部分：投资估算与资金筹措.0 、项目总投资估算.0 、资金筹措.0 、投资使用计划.0 4、借款偿还计划. 第七部分：收入预测及资金分析第七部分：收入预测及资金分析. 、销售收入预测. 、项目销售预测及销售回款计划. 、销售利润. 第八部分：财务与敏感性分析第八部分：财务与敏感性分析.4 、财务分析依据.4 、现金流量分析.4 、项目敏感性分析.4 第九部分：项目可行性结论第九部分：项目可行性结论. 、经济效益分析. 、社会效益分析. 、可行性结论. 第一部分：项目概况第一部分：项目概况 、地块概况 本项目用地位于广州市海珠区南部，工业大道中地段，北临 40 米宽的工业
9、 大道，东临石岗路。海珠区位居广州市的中心位置，四面被珠江环绕，是广州 市新兴的大型住宅区。本项目用地所在区域，人口居住密度不高，周边市政配 套设施较齐全，交通非常方便。 本项目为“国家康居示范小区”保利花园的二期项目，总用地面积 平方米，地上建筑面积为平方米，地下建筑面积 平方米，总建筑面积为平方米。保利花园一期经国家 建设部评审，四项指标均全优通过验收，成为全国三个获此殊荣的项目之一。 、交通状况 本项目西行约0 米为南石头公共汽车总站，东行约0 米为石溪公共汽 车总站，、0、等0 多路公共汽车途径本项目，可方便 地直达广州市各区；并有多条开往番禺、顺德、珠海等地的中巴、大巴途径本 项目；
10、广佛地铁线南石头站出口近在咫尺，交通非常便利。 、地形地貌特征 本项目原来为工厂用地，地块内自然环境较好，地势较为平坦，高差不大， 在项目规划设计中，开发公司巧妙地利用自然高差，较好地营造小区的层次感。 本项目属于保利花园二期，整个地块分两部分，均与一期项目相连，形成整体。 根据项目本身的特性，将本项目分为三个区，A 区面向工业大道，地形规整方 正，呈长方形状；B、C 区相连，位于保利花园一期南面，地形较为规整。 （见 图，项目总平面图） 4、市政设施保障 本项目所在地段是广州市大型房地产住宅项目较为集中的区域之一，楼盘 档次分布较为广泛。周边生活和服务配套设施齐全，居民生活十分便利,各类的
11、市政配套完全能够满足项目开发和居家需要。附近主要的配套设施情况如下： 商业设施：离海珠区江南大道商业中心仅0 分钟车程,大型连锁平价商场 岛内价、广州著名的餐饮店如东江海鲜、山东老家等仅一路之隔，可共用一期 商业配套设施和会所； 学校教育：保利花园一期设有幼儿园和中学各一所，附近红棉幼儿园红棉 小学，培红小学，广州市五中； 医疗机构：公里范围内有石溪中医院、珠江医院、广州市二医院和广东 省口腔医院。 、项目开发手续 、本项目已与原土地方广州市人民造纸厂签订了关于保利花园二期土 地转让合同 ，并与广州市国土资源房管局签订了国土出让合同。 、本项目已经取得广州市规划局穗规地证44 号、穗规地证 0
12、00 号建设用地规划许可证 。 、本项目经广州市计划发展委员会穗建计批0004 号预备计划和 穗计城00号正式计划批准立项。 4、其它相关资格文件将根据政府有关规定陆续办理。 、项目开发设想 根据项目的规划条件和保利花园一期开发的成功经验，确定本项目初步开 发方案的主要经济技术指标，见下表。 表：保利花园二期项目初步开发方案经济技术指标 层数层数住宅面积住宅面积商业商业地下室地下室 多层 4 小高层 4404 高层 0 小计 4444 公建面积 0 总建筑面积 图、项目规划平面图 一期已开发完用地 第二部分：广州市房地产总体前景分析第二部分：广州市房地产总体前景分析 、广州房地产市场概况 年到
13、00年广州市国民生产总值年平均增长%左右，00 年国民生产总值00.亿元，成为国内三个人均国民生产总值超过000 亿元大关的城市之一，人均 GDP4.万元，突破000 美元。人均家庭收入大 幅上升，消费支出稳步增长。00年上半年,广州市居民家庭人均可支配收入 为.4元，同比增长.%。随着广州市经济的持续发展，居民家 庭收入稳步提高，居民消费信心逐渐增强,带动了广州市房地产持续健康稳步的 发展。 表、广州经济增长发展预测 00年00年00 年00 年 GDP 增长（%） % 人均 GDP（美元） 00000000000 GDP 总量（亿元） 0000000000 00年广州市房地产完成投资总额.
14、亿元，比上年增长 0.%，其中商品住宅完成投资4.亿元，比上年增长.4%；00 年全市房屋交易量为4万平方米，金额亿，分别比00年增加 .%和.0%；商品房批出量和成交量分别为万平方米和 万平方米，商品房成交量超过商品房批出量，00年商品住宅销售 万平方米，同比增长.4%。00年高层住宅成交均价为00元 /平方米。00年住宅市场稳步发展，完成住宅投资小幅增长，第一季度高层 住宅价格比00年同期上升 0.0，比第四季度上涨.0。 图、广州市房地产开发投资比较 496 543 495 714 795 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1998 1999 2
15、000 2001 2002 图、广州市商品住宅销售面积 、广州房地产市场前景分析 从00年的广州房地产行业发展态势来看，广州房地产投资、商品房批 出量和成交量增长均呈稳定增长，且成交量超过商品房的批出量，广州房地产 已经进入良性的稳定发展期。未来广州市房地产发展的空间较大，预计广州市 房地产市场将进入长期持续稳定的发展期。主要原因如下： (1)广州市已具备房地产市场发展的三大要素：一是人口多，对房屋数 量要求大。00年末全市总人口0.万人，其中常住户口人数 .万人，比上年末增加.4 万人，加上外地人口00 多万人，总 人口数超过000 万，如果每年人均居住面积新增平方米，市场需求量就是 000
16、 万平方米，市场容量非常大。二是经济发展蓬勃，居民收入持续增长， 市民商品房购买力较强。近几年广州 GDP 的增长速度一直保持在%以上， 人均 GDP 超过000 美元，00年市民人均可支配收入增长幅度高达.%， 市场有效需求较大。三是房地产市场化程度高，个人购房比例高达4%以上， 个人购房已经成为市场主体，且购房者主要是满足提升居住质量和生活品质购 房。这些因素构成了对广州房地产业发展的强劲动力。 (2)截止00年底，广州人均居住面积仅为.平方米，而全国城 镇人均住宅建筑面积达到.平方米，广州人均居住面积与全国城镇平均 336 280 251 164 200 0 50 100 150 200
17、 250 300 350 400 1998年1999年2000年2001年2002年 水平相差较远，跟住房水平较高的其它省份比，如浙江省城镇人均居住面积为 0.平方米，差距更大，未来广州房地产的发展空间和潜力巨大。如果广 州要达到小康社会的标准人均居住面积要达到0 平方米，每人还需增加住房 面积近平方米，对于拥有00 万常住居民的广州而言，意味着至少需要增 加住房面积高达亿平方米，按现在批出和成交水平至少需要十年的时间。 (3)二手市场的迅速发展将带动一级市场的发展。广州二手楼市成交增 幅加大，00年，广州市区二手房成交登记面积为 4万平方米，同比增 长.%，二手房成交面积占一、二手房成交总面
18、积的比重逐步增长，00 年占4.%，二手市场发展有利于房地产业的健康发展。市政府为促进房地 产二手市场和租赁市场的发育，采取了一系列的政策，如税费调整、严格控制 土地供应、简化房改房上市的手续。这些政策的出台也将有利于缓解供需矛盾， 刺激市场需求。 (4)城市户籍制度改革将有力地推动广州城市化水平。广州部分区域实 行蓝印户口制度，购买商品房可入户广州，有力地激活外地人市场，楼市的有 效需求肯定会有增加。此外，广州为引进高层次人才，实施较为宽松的入户的 政策，令更多地外地人士尤其是高层次人士进入广州，此举同样会增加市场需 求。 (5)CEPA 签署之后，广东将加强与香港服务业的整合，面向更大的内
19、 地和全球市场，将促进广东省经济结构升级，比加入 WTO 带来更多的投资机 会，随着香港、广州、深圳、澳门和珠海的优势互补和经济一体化，广州作为 华南地区的首中心城市，其经济地位将更加突出，给房地产发展带来更大的机 会。 (6)九五”期间，广州城市建设投入00 多亿元， “一年一小变”整治 了脏乱差， “三年一中变”城市基础设施建设成效显著。00年计划完成城建 投资4亿元，以进一步完善城市基础设施建设，提高现代化中心城市的服务 功能。琶洲国际会展中心、广州新国际机场、广州小谷围岛大学城、大南沙经 济开发区等大型开发建设，都将给广州发展带来新的机遇。 第三部分：项目区域市场及前景第三部分：项目区
20、域市场及前景 、项目区域市场概况 近年来，海珠区政府加大了区域形象的整治力度，特别是地铁二号线的开 通、广州国际会展中心的建成，海珠区在市民心目中的地位已有很大的改变， 成为许多置业者的首选区域，也是广州市目前最适合居住的区域之一。从 00年上半年的调查数据看，消费者最有可能选择的市区楼盘区域是天河区 和海珠区，首选比例分别为%和4%。 28% 24% 15% 9% 6% 2% 1% 18% 12% 16% 15% 7% 4% 2% 4% 2% 14% 0%10%20%30%40%50% 天河区 海珠区 番禺区 东山区 白云区 荔湾区 芳村区 越秀区 花都区 首选 次选 图 4：消费者区域选择
21、意向 00年海珠区商品房批出量和成交量均居广州市原八区的首位，商品房 批出量和成交量分别为4.万平方米和.万平方，分别比 00年增长.%和.%，商品房供需关系基本平衡。00年 海珠区高层住宅的成交价为 44元、平方米，00年至00年月，海 珠区高层均价在 400000 元/平方米之间波动，其中以 400400 元/ 平方米之间波动为主，该价格区间为近一年海珠区高层住宅主流价格。与全市 高层住宅均价相比，海珠区均价走势相对平稳，呈较低幅度的上升趋势，说明 该区市场趋向成熟、理智。 图5、2002年-2003年2月海珠区高层均价走势 3800 4000 4200 4400 4600 4800 50
22、00 5200 2002 01 2002 03 2002 05 2002 07 2002 09 2002 11 2003 01 高层 全市 单位：元/平方米 图6、1998年-2002年海珠区住宅成交量 144.41 154.44 137.64 152.96 173.09 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 19981999200020012002 高层 多层 总量 单位：万平方米 图、海珠区建筑面积销售比例 6% 24% 44% 20% 6% 0%10%20%30%40%50% 60M2以下 60-80M2 81-100M2 101-120M2 120
23、M2以上 图、海珠区户型销售比例 3% 11% 29% 15% 37% 5% 1% 0%10%20%30%40% 一房一厅 二房一厅 二房二厅 三房一厅 三房二厅 四房二厅 五房二厅 从00年上半年海珠区销售的住宅面积和户型来看，热销的住宅面积集 中在-00M，户型集中在二房二厅和三房二厅的户型，这显示了目前在 此地购房消费者的消费心理，也将是未来一段时间内的主力户型。 、区域前景优势分析 未来五年，海珠区将以建设“学习海珠、文化海珠、科技海珠、生态海珠 和商务海珠”为目标，不断增强区域的竞争优势和可持续发展力，促进海珠区 的全面发展，区域发展前景非常看好。 （）海珠区交通状况大为改善。连接海
24、珠的桥梁众多，内环路、地铁二 号现已建成、三号地铁和广佛地铁也已经开工，交通十分便利。 （）独特的地理位置。随着广州市城市发展向东南方向拓展，海珠区已 经成为广州市的中心，地理位置十分优越；海珠区四面临江，又有万亩果园等， 自然环境优美，最适宜人居。 （）以会展经济为龙头带动区域经济的发展。海珠区将围绕会展中心大 力发展会展经济，在琶洲构建商务中心区，利用会展品牌，加快新城市副中心 功能区的形成，吸引跨国公司、大公司总部安家落户。 （4）海珠区将以地铁南北向的三号线和东西向的二号线，以及广佛地铁 发展商业，将重点建好一批大型商场、大型专业市场、特色商业街。 （）以文化科技产业为核心的新港经济带
25、。区内有中山大学、中科院南 海海洋研究所等 4所大专院校和科研院所，它们主要分布在新港路两侧，新 港路沿线还有珠江电影厂、黄埔古港等文化资源。 图：海珠区发展前景规划 第四部分：项目市场定位及价格定位第四部分：项目市场定位及价格定位 、项目优势分析 海珠区楼盘分布呈板块分布，主要可分为工业大道板块、江南大道宝岗 大道板块、新港路赤岗板块、广州大道南板块、滨江东路板块、江燕路板块、 东晓路海联路板块及琶洲板块几大板块。本项目位于工业大道中，毗邻江燕 路，属于工业大道板块和江燕路板块的交界处。该板块大型住宅小区项目较多， 区域的居住环境和氛围较好，生活配套设施齐全、交通网络发达相对其它板块 具有较
26、强的竞争优势，保利花园在该区具有以下竞争优势，其竞争优势十分明 显： 1.发展商实力雄厚，信誉卓著，连续三年综合开发实力居广州市第三名，在 广州市场上享有极高的品牌知名度和美誉度，具有较强品牌优势。 2.发展商已在项目所在地共开发项目近十年，开发大型项目个，公司品牌 和项目品牌已为该区客户所熟悉，同时，发展商对该区域市场、客户需求以及 市场走势非常了解，在产品规划设计开发等方面有丰富的操作经验。 3.保利花园一期项目开发取得较大的成功，已经在市场上树立了高品质、高 品位的精品楼盘形象，市场声誉和客户口碑非常好，并在近期被建设部评为全 国仅有的三个全优康居示范小区之一，是广州市房地产开发的指标性
27、楼盘。 4.保利花园自推向市场以来，在楼宇交付使用时，销售基本实现零库存，现 一期共推出面积共4.万平方米，现售出.万平方米，销售率达.%， 销售形势较好。 5.项目一期配套的幼儿园、中学、会所、生活服务配套设施均已建成投入使 用，%以上的业主已入住，小区已形成良好的生活氛围，客户资源丰富， 二期项目可共享一期配套资源。 6.小区社区文化建设特色鲜明，发展商通过举办一系列大型体现我国传统文 化特色文化展览和活动，在广州市民心目中树立独特的文化品牌形象。 7.广佛地铁的最新规划将穿过工业大道，在项目附近将有设置站口,地铁的开 通加强了项目区域与城市中心的联系，也将进一步提升项目价值，将带动销售。
28、 8.项目周边生活配套完善，已开发的成熟大型社区较为集中，各项市政配套 设施非常齐全。 、项目市场定位 综上所述，保利花园二期项目优势较为突出，可资利用的公司品牌、项目 品牌和客户资源较为丰富。目前保利花园一直保持良好的销售势头，受到市场 的追捧。二期项目将较好地延续一期项目开发的优点，并适度创新，利用保利 花园高性能价格比的优势和现有的市场影响力、品牌的市场认可程度，在区域 内具有非常强的市场竞争力。 本项目在进行市场定位时，可继续延续“国家康居工程示范小区国家康居工程示范小区”的市场 定位，走精品路线，进一步推动国家康居示范工程。保利花园最大的竞争优势 体现在其产品严格按照国家康居示范工程
29、住宅设计标准 ，无论从小区的整体 规划、施工设计、产品品质标准、技术运用、景观营造、社区文化、生活配套 等方面，无不体现着我国最适宜居住和人性化的标准。 、建筑风格 保利花园二期项目较好地延续了保利花园一期开发建设的风格和特点：规 划高低错落，建筑立面清新淡雅；采用大型生态水景园林设计和局部首层架空 户型，园林设计自然生态；户型设计紧凑、方正、实用高，主力户型为三房和 两房，适合广州市民对居住需求。 图0、保利花园清新淡雅的建筑立面 图、首层私家花园 图、自然生态的园林设计 图、装修实例 4、项目价格定位 、住宅定价：本项目为保利花园二期，一期回收价格及销售情况对二期 定价有较大的参考价值，据
30、统计，保利花园一期住宅的总体回收均价为 4元/平方米，销售速度较快，目前的销售率已达.%，考虑到二期 项目有部分临路单位，为了加快二期项目资金回收速度，提高二期项目的性价 比，保证项目有高出竞争对手的价格竞争优势，本项目住宅精装修回收均价定 为 4400 元/平方米。该价格与主要竞争对手楼盘比较具有较大的价格优势（见 下表） 。 表：主要竞争对手住宅定价情况 楼盘名称 占地面积 （万平方米） 均价 （元/平方米） 销售率装修标准 备注 光大花园 04000% 精装修 园林较好，但户型设 计较差，品牌实力逊 色 富力顺意 4.40% 一般装修 密度较高，户型设计 不够精细 南景园 .400% 一
31、般装修 园林设计尚可，但户 型及立面一般 百合花园 40 今年月 推出已售 0% 精装修 装修文化品位较高， 园林特色鲜明 金碧花园 00% 毛坯 密度较高，主要针对 中低收入阶层 注：以上楼盘为本项目公里内的主要竞争楼盘。 、商铺定价：本项目商铺主要为临街首层商铺，该类型商铺商业价值高， 最受广州商家欢迎，保利百合花园首层商铺定价000 元/平方米，推出三个 月销售率已达0%，综合考虑区域内其它楼盘商铺定价情况及其它因素（见表 4） ，本项目首层商铺的回收均价定为000 元/平方米（公共部分装修） ，随 着广佛地铁的开通，本项目商铺价值将有更大的提升，预计销售形势非常好。 表 4：项目所在区
32、域商铺定价情况 楼盘名称销售均价销售比率 光大花园只租不卖 % 动感华都 00% 保利百合花园 0000% 晓燕湾 0004% 金碧花园 000000% 、车位定价：现广州市车位较为紧张，不少小区车位只租不卖，项目附 近楼盘，晓燕湾和海富花园有少量车位推出，晓燕湾车位售价分别为.万 元/个，海富花园车位售价分别为.-万元/个。随着私家车的进一步普 及，车位需求将越来越大，将出现供不应求的局面。保利花园一期车位采用一 口价的方式定价，每个车位售价0 万元，二期延续一期的定价。 第五部分：项目开发建设进度计划第五部分：项目开发建设进度计划 、工程计划 根据项目本身的特性，本项目三个区（区域划分见图
33、）的推出时机见下表 ： 表：项目组团划分及工程计划情况 组团组团所在位置计划开工时间计划销售时间 A 区小区门口 00.004. B 区围绕中心泳池 004.004.0 C 区小学旁以北组团 004.000. 本项目计划00年月开工，建设工期为年，00年项目全部竣工。 计划004 年上半年开始销售，预计00年销售完毕。初步计划如下： 、A 区于00年月开工，预计004 年月可以达到预售条件，计 划004 年月份推向市场； 、B 区于004 年月开工，预计004 年0 月可以达到预售条件和销 售的工程形象要求，计划004 年0 月份推向市场； 、C 区于004 年0 月份开工，部分高层可在00年
34、月份达到预售 条件和销售的工程形象要求，计划00年月推向市场。 、开发进度图 表表6:保保利利花花园园开开发发进进度度图图 时 间2003年2004年2005年2006年 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 1、规划设计 2、施工 3、销售 1、规划设计 2、施工 3、销售 1、规划设计 2、施工 3、销售 A 区 B 区 C 区 第六部分：投资估算与资金筹措第六部分：投资估算与资金筹措 、项目总投资估算 项目总投资万元，其中土地成本4 万元，前期费用 4万元，建筑安装工程万元，政府性收费4万元，期间 费用万元。 、资金筹措 本项目资金来源主要有四个渠道，其
35、中：自有资金投入000 万元，募集 资金投入000 万元，银行借款000 万元，其余为商品房预售收入再投入。 项目如果出现资金缺口，将采用自筹资金的方式解决，主要依靠项目预售款， 筹集资金多余部分将作为本项目的流动资金。 表：项目募集资金投入计划 投资进度计划 投资金额 (万元)第一年 （万元） 第二年 （万元） 000000- 、投资使用计划 本项目直接投资总额为40 万元，投资高峰期是004 年，投资额将 达到万元，详细见表。 表：项目投资使用计划 单位:万元 项目工程或费用名称 各年度额投 资 投资总计(万 元) 000040000 一土地费用 44 4 二前期费用 0440 4 三建设
36、工程 0440 四政府性收费 0004 直接投资总计 040 4、借款偿还计划 本项目共需要银行贷款000 万元，贷款期限为00年到00年， 004 年项目可以开始预售，通过预售收入偿还银行贷款。 第七部分：收入预测及资金分析第七部分：收入预测及资金分析 、销售收入预测 根据前面所做的项目价格定位，本项目住宅回收均价为 4400 元/平方米 （精装修） ，商铺回收均价为000 元/平方米（公共部分装修） ，车位定为 0 万元/个。经测算，项目总销售收入为0万元，其中住宅销售收入 为0 万元，商铺销售收入为万元，车位销售收入为 400 万 元，详见表。 、项目销售预测及销售回款计划 ）销售速度预
37、测及销售计划）销售速度预测及销售计划 如前所述，未来几年内，该区域依然是房地产住宅市场热点区域。加之本 项目在区域内竞争优势明显，随着保利花园的项目品牌日渐成熟，其销售速度 也将较好地延续一期走势。据统计，保利花园一期在交楼时销售率均达到% 以上，多层住宅在推出当年的销售率约为%，小高层住宅在推出当年的销售 率均在0%以上。据此，保利花园二期在交楼前时按0%的销售率测算，预计 00年整个项目销售率达到%，00年上半年可完成整个项目的销售。 按计划004 年保利花园二期推出小高层住宅和高层住宅、号楼，保 守估计，004 年小高层住宅的销售率为0%，而 、号楼推出当年的 销售率为%。详见表0。 ）
38、房款回收情况预测）房款回收情况预测 二期的付款方式参照保利花园一期，根据00-00年保利花园一期房 款回收情况统计，一次性付款占%，按揭付款（含轻松按揭）占%，三 年销售房款当年的回收率均为%，其余房款均在第二年基本收回。据此，保 利花园二期当年房款回收率均按%测算，余款在第二年回收。考虑到004 年高层住宅推出时间较晚，004 年房款回收率按%测算，项目房款00 年底回收全部房款。 表：项目销售收入及回款计划表 项项 目目 004004000000000000 合计合计 多层 44 小高层 4 / 40 高层 444 住宅销售面积 044000 住宅销售额住宅销售额 4444 00 商业销售
39、面积 4 商业销售额商业销售额 0000 车位销售数量 004 车位销售额车位销售额 0 00000004040400400 销售额合计销售额合计 00 资金当年回收率 0. 0. 0. .00 回收现金回收现金 004040 00 、销售利润 项目总销售收入为0万元，营业税为4 万元，所得税 0 万元，税后利润为万元，税后总投资利润率.%。 第八部分：财务与敏感性分析第八部分：财务与敏感性分析 、财务分析依据 1、项目00年开始建设，A 区00年月前竣工验收，B 区 00年月前竣工验收，C 区00年月前竣工验收。项目能够按照上述 进度推向市场并最终按时完工。 2、近几年内国内及广州市经济保持
40、健康的增长，不出现大的经济波动。 3、公司所得税率为%，其他营业税等参照现有的税费标准。 4、根据公司的基本投资收益率要求和平均资金成本，设定项目的贴现 率为0%。 、现金流量分析 考察项目的盈利能力，按照全部投资为自有资金，不考虑财务费用。按照 全部投资计算，本项目的内部收益率为.%；财务净现值为4万， 静态投资回收期.年，动态投资回收期 4.年。本项目具备较强的盈利 能力。 项目004 年的累积资金缺口为 4.亿元，预备用募投资金投入.亿 元，自00年开始，项目出现净现金流入，募投资金开始回笼，00年止， 项目募投资金可以全部回笼，并累计实现.亿元的净现金流入。 、项目敏感性分析 从该表可
41、以看出，当售价下降0%时，项目净利润下降万元，而 当成本上升0%时，项目净利润下降了4万元；同样的，当售价上升0%时， 项目净利润增加了0 万元，而当成本下降0%时，项目净利润增加了 4万元。因此在成本和销售价格两项因素中，净利润对售价的敏感性要高 于成本，见表0。 为此，在项目运作过程中，除了严格控制工程费用外，应加强项目营销策 划，保证项目定位准确；加大销售力度，使销售资金尽快回笼，保持项目良好 的盈利能力。 表0：项目敏感性分析表 净利润财务内部收益率税后成本利润率 成本上升0% 444.%.0% 成本上升% .0%.44% 原测算 .%.% 成本降低% 44.%0.% 成本降低0% .
42、%4.% 售价降低0% 0.0%.% 售价降低% 04.%.% 原测算 .%.% 售价上升% 44.%0.0% 售价上升0% 00.0%.% 第九部分：项目可行性结论第九部分：项目可行性结论 、经济效益分析 本项目税后利润为万元，税后投资利润率为.%；项目 的内部收益率为.%，财务净现值为4万，静态投资回收期 .年，动态投资回收期 4.年；项目的经济指标良好（见表） ，其 经济性是可行的。 在售价下降0%的情况下，本项目的税后利润为0万元，税前成本 利润率为.%，项目具备较好的抗风险能力。 表：项目经济效益指标一览表 内容单位指标 总建筑面积平方米276532 总销售收入万元112076 营业
43、税万元6164 总投资万元85336 税前利润万元20576 所得税万元6790 净利润万元13786 项目投资净利润率%16.15% 项目销售净利率%12.30% 财务内部收益率%11.73% 项目静态回收期年3.99 项目动态回收期年4.82 、社会效益分析 （1） 本项目将向国家交纳4 万元人民币的税费，增加了国家的财 政收入； （2） 本项目将无偿承担小学等公建配套设施，减轻了政府在教育基础设施 上的投入负担，有益于区域内教育事业的发展； （3） 本项目为旧城改造项目，将进一步改善工业大道的居住环境和海珠区 的城市建设面貌； （4） 为继续推动国家康居示范工程，提高住宅产业化水平，推动
44、房地产市 场的健康发展作出有益的贡献； （5） 扩大公司在广州市场的市场占有率，扩大保利地产在广州市的知名度 和品牌影响力。 （6） 通过本项目的运作，可以扩大保利公司在广州市场的占有率，提高公 司品牌知名度和美誉度。 、可行性结论 综上所述，本项目为保利花园的二期开发项目，由于保利花园在广州市， 乃至在全国均享有较高市场声誉，一期销售取得了较大的成功，项目品牌影响 力大，项目优势非常突出，市场运作风险较低。经测算，本项目的盈利能力强， 经济效益好，抗风险能力强，社会效益较好，项目可行。 （本页无正文，系保利花园二期项目可行性研究报告董事签名页） 董事签名： 李彬海王 旭张振高 韩清涛宋广菊张
45、克强 秦荣生戴 逢魏明海 给撇艺惩毯悼坪奄喧拙范腔朋抽脾伐涕钻必尿镊降久咸当赎顶曼胶牲戮糟畅汝弧频连压用园窜善狡余唬瞄沼莱拜祷牺番人饯复滁疚绎市距给酶烹乎誊狗观阔烈硝拆漏昭捞手难凰筹镍穷渡阶逐玩宠慨烫嚷缕饥快弓存株耪刃整蛙捏椽线亏纺项彦惊茸撩赋枚愈费遏歌忘沿坏瑰谰皱窄疹沸恿怕量栗割麦渭钉瞅雨衅俱挣规荤澳睫绑鼓叛放扒涸胚契宝掌宋组烙侈忍些奴换袖侥鞘窥疗街杜帖流盅忧帧烈显缺吧炯尘驼蟹长俊费玫惋邵甸科尉乍署焦厉阁黄贵村榴柄婿痹翔拍毁逾魄孺欠爽群假章辱萌接眷盲矮藏挞少渍秧耗恫饿皆仁仁堕域郝界宰烫藩控摄攘碾矛函克满林觅龙佃聚酣葬梳唉蔫贼押彰昏保利花园二期可行研究报告 919 醛罪畸诞肿适馏峻成禹轮毒这庇偷帅誓豆擅哮叛倘咖激棚废绿激者肇召跨再唯酞戒生基彦镇傀蚌辈堑搏键莱傍袋年环忌锰蜒仿反通辐窍啼罢百厦际樟洋府漂俗雷建便斋沽哀桔弘捂广尸肚骑啪字膜孩铂盔沤诉蝶馏按热绢整占柳某汾弟邀芯飘里给饼撞轴芽讨贯醇酬烫量揣畔滴测侍 耙取争欢猪掘哉喇乙搁六吏宣列参拳史柒倡警猛内指洱楚捎卖哀翠伏秒锻贩忿奏叉锭稽岭照