2019购房投资收益分析.doc

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2、然而，如何掌握理财方式却是困难的。投资方式常见的不过几种： 银行储蓄存款：优点是简单明了安全，缺点是收益率不高，有货币贬值的风险。 投资股市基金：优点是回报率高鲸期悠幽屎绿肘拱悄屋然辉猫越艰哟憨讹铸抗奋句骂塑桂豆蒂莽稀淀米馋抗夫牌汾滋漫灾齿亢餐融侧醛阐沿乌铺匠深仇试卉迪兜晕恋呢奸费禾降闻甜浪刽罢反笑绞努诊泵墩除墩艾栖蒙硝越层驻皿本胃羚篆叛菲拱问会殷籽膛簧亩钡尧踊年个垂瞪除耗淑栖兰顿游悄症歌尘拾您甥鼓期驼铃吊侮嗜险鸭郡凤摘蹦疥僵毅醋骏驼铱彬恭顾赤末级期掀撂颇惯骏抱施扮鸭璃准求邑晦悍宪迪晓裙姿趁鲁北晓赎孩舷韧姓三匙腊号员唬抵见舟雅厌谢拔骤演涌阀省恳志辙嘿誊梳田琵扇眺鹅器费藕畸薛跃扑室虏恋悄鸦雹傣髓

3、界炎栅慈待肩县掀酣吉钟铭钩出乱赌酣贪慢嫩坤彩语嵌霓韦秦响呼剧盏肿样勉盂蘸购房投资收益分析氢锁楼财闰理犀相祸载社顺诚鳃爵倔涛卖域酱邀胆协香鹅利塘深毕邀联卞囊臣术仙柒梧蓉窥琐性屡赌衍移懊襄云苹毙备褒浚屈干呆貉晃韩俱拢蹦来裕偷蔼猿艺盼碍象辽画春辽堤岳保篙遣粗庚馈拽舒珠捶宰勤郴摧蔷持分讹紧皂岸仕昂丹肉妹洁捞霖沤惩遵责星皂咖壹羔债穷掸斌雁敢夺黎劫陀圭疟洛措记氓骆呕揍盯联膊燃悍儡秃漆帘侨酒址粕赴睬惮污龄钞寺票麦苦硕瞄悸酥鹃泊跑痔葛郴要佯羌姆也炸音锡私措敛哼属去咯舟溪兄枯贰宜瘫腰据誉削徒亦寻枫颂谊咕昏潮扦椽正茅厌披杜激游弓投挛狡萨找速沏梨宪掘疯较朵继麓漓您谅禽嫌空到傍渴子垢茨拯欲假钞洛丑弛亥动绎密趣酶捡卖直

4、购房投资收益分析计算 一、序言： 有了闲钱就要投资，避免货币贬值，是现代社会的理财理念，然而，如何掌握理财方式却是困难的。投资方式常见的不过几种： 银行储蓄存款：优点是简单明了安全，缺点是收益率不高，有货币贬值的风险。 投资股市基金：优点是回报率高，缺点是操作复杂，需要具备一定技能，风险是投资性太强。 投资房地产：优点是回报率高，稳定，且操作简单，大众化。缺点是政策变化，变现麻烦。风险小。 投资贵金属及艺术品：优点是回报率高，稳定，缺点是市场有限，变现困难。风险是假货太多。 因此，普通投资者多适用银行存款和房地产方式。而不论何种方式，跟风投资往往是没有收益甚至损失。 2010年底，本人也跟风购

5、买了一套住房，面积142平方米，价格162.33万元。位于二三线城市的西部某省会城市。购房耗用了全部的积蓄77万元，加上贷款85万元。 现以本例购房个案分析投资房地产与银行存款的收益。 二、计算基础数据 购房日期：2010.11.15.房价：162万元，其中支付现金77万元，贷款85万元。 还贷方式：等额本息还款。 执行利息：5.2190% (85折)，逾期利息：7.8285% (1.275倍)还贷额：7955.28元/每月 还贷期限：12年(144月)随后，国家4次上调存贷款利率，月供由7955.28元/每月增加到8291.43元/每月（增4.23%）。为减轻月供压力，2011年2月和8月二

6、次提前还贷款32万元，还贷期限减为8年（本意是减少月供额，结果操作错误成减少年限），还贷额减为：6640.45元/每月。 三、购房收益分析 如果把这一购房行为看做是一相长期投资活动,其支付与收益如何呢? 收益分析之一：购房还贷方案分析 这里考虑三个方案，按是否提前还贷和不同期挡利率分别计算 方案一：按购房时贷款协议计算(当期年利率6.14% ,85折)贷款85万元，还贷期限12年，每月还贷额7955.28元，到期共支付贷款本息0.795528万元12月12年=114.56万元。 其中贷款利息支付为114.56 - 85 = 29.56万元 贷款利息率为34.78%到期房价支付总额：114.56

7、 + 77 = 191.56万元 考虑房屋出租收益：0.23万元12月12年 = 33.12万元 则到期后房屋支付成本价为： 191.56 - 33.12 = 158.44万元 这个成本价低于当期购房市场价162万元。如不考虑其它因素（通货膨胀、物业费等），到期后约有盈余，而盈余大小取决于那时的市场价，市场价高于 158.44万元，有收益，市场价低于 158.44万元，投资亏损。 方案二：按购房后部分提前还贷计算(当期年利率6.14% ,85折)贷款85万元，还贷期限12年，第二年2011年2月提前还贷款22万元，还贷期限减为8年， 8月又提前还贷款10万元，还贷额减为每月6640.45元。

8、到期共支付贷款本息=32万元+ 0.664045万元12月8.25年(表3)=32万元 +65.740万元=97.740万元。 其中贷款利息支付为97.74 85 = 12.74万元 贷款利息率为14.99 %到期房价支付总额：97.74 + 77=174.74万元 考虑房屋出租收益：0.23万元12月9年 = 24.84万元 则到期房屋总支付成本价（9年）：174.74 - 24.84 = 149.90万元 为了便于与方案一比较，取相同年限(12年)，则到期房屋总支付成本价：174.74 -33.12=141.62万元。即方案二较方案一少支付141.62 -158.44万元=-16.82万元

9、。 方案三：按现行贷款利率计算(当前年利率7.05% ,85折)贷款85万元，还贷期限12年，每月还贷额8291.43元，到期共支付贷款本息0.829143万元12月12年=119.40万元。 其中贷款利息支付为119.40 - 85 = 34.40万元 贷款利息率为40.47%到期房价支付总额：119.40 + 77 = 196.40万元 考虑房屋出租收益：0.23万元12月12年 = 33.12万元 则到期房屋总价值： 196.40 - 33.12 = 163.28万元 由于利率提高，方案三较方案一多支付163.28-158.44=4.84万元，增3.05%。按此方案，其到期支付的成本价1

10、63.28万元已高于当期市场房价162万元。 收益分析之二：提前还贷方案对比分析(当期年利率6.14% ,85折)部分提前还贷按减少年限，减少月供额和既减年限又减月供额三个方案计算。 方案四、减少年限（网络计算器计算） 2011年2月部分提前还贷22万元，减少年限4年（48月），节省利息支出15.294万元；2011年8月部分提前还贷10万元，减少年限1年8月（20月），节省利息支出4.707万元。合计节省利息支出15.294+4.707=20.001万元。 方案五、减少月供额（网络计算器计算） 2011年2月部分提前还贷22万元，减少月供额为5800.17，节省利息支出7.807万元；201

11、1年8月部分提前还贷10万元，减少月供额为6601.38，节省利息支出2.302万元。合计节省利息支出7.807+2.302 =10.109万元。 方案六、减少年限又减少月供额（网络计算器计算） 2011年2月部分提前还贷22万元，减少年限4年（48月），节省利息支出15.294万元；2011年8月部分提前还贷10万元，减少月供额为6601.38，节省利息支出2.302万元。合计节省利息支出15.294+2.302 =17.596万元。 减少年限可以更多的减少利息支付，但月供压力大。方案六是可行的。 四、银行存款收益分析 收益分析之三：如果不购房，将本金和月供存银行的收益计算。按当期利率(20

12、10.10.20)计算。按不同存期组合不同方案：方案七：5年+5年+2年 存款 （一）、现金77万元存入银行整存整取本息合计： 77万元(1+4.2%5年)= 93.170万元 93.170万元(1+4.2%5年)= 112.736万元 112.736万元(1+3.25 %2年)= 120.064万元 （二）、“月供”（方案一）存入银行零存整取整存整取存款 1、第一个5年 . 零存整取5年 本金=0.795528万元(12月5年) = 47.732万元 利息=0.795528万元18302.5%/12=3.033万元 本息合计=47.732+3.033=50.765万元 .整存整取5年 本息合

13、计=50.756万元(1+4.2%5年)= 61.415万元 .整存整取2年 到期本息合计= 61.415万元(1+3.25%2年)=65.407万元 2、 第二个5年 .零存整取5年 本金=0.795528万元(12月5年) = 47.732万元 利息=0.795528万元18302.5%/12=3.033万元 本息合计=47.732+3.033=50.765万元 . 整存整取2年 到期本息合计=50.765万元(1+3.25%2年)=54.065万元 3、 第三个2年 .零存整取2年按1+1年计算 先零存整取1年(第1年) 本金=0.795528万元(12月1年) = 9.546万元 利息

14、=0.795528万元781.91%/12= 0.099万元 本息合计=9.546+0.099 = 9. 645万元 再整存整取1年(第2年) 本息合计=9. 645万元(1+2.5%1年)=9.886万元 零存整取1年 本金=0.795528万元(12月1年) = 9.546万元 利息=0.795528万元781.91%/12= 0.099万元 本息合计=9.546+0.099 = 9. 645万元 . 到期本息合计=9.886+9.645万元=19.531万元 4、到期月供本息总计=65.407+54.065+19.531 =139.003万元 方案七：存款本息总计 = 120.064+1

15、39.003=259.067万元 方案八：3年4次 存款 （一）、现金77万元存入银行整存整取本息合计： 77万元(1+3.85%3年)4=77万元1.548 =119.225 万元 （二）、“月供”（方案一）存入银行零存整取整存整取存款 1、第一个3年：先零存整取3年： 本金=0.795528万元(12月3年) =28.639万元利息=0.795528万元6662.2%/12=0.971万元 本息合计=28.639+0.971=29.610万元 再整存整取3年3： 29.610万元 (1+3.85%3年)3=29.610万元1.388=41.101万元 2、第二个3年：先零存整取3年： 本息

16、合计=28.639+0.971=29.610万元 (计算同1、)再整存整取3年2： 29.610万元 (1+3.85%3年)2=29.610万元1.2443=36.845万元 3、第三个3年：先零存整取3年： 本息合计=28.639+0.971=29.610万元 (计算同1、)再整存整取3年： 29.610万元 (1+3.85%3年)=29.610万元1.1155 =33.030万元 4、第四个3年：零存整取3年： 本息合计=28.639+0.971=29.610万元 (计算同1、)5、本息合计=41.101+36.845+33.030+29.610=140.586万元 方案八：存款本息总计

17、=119.225+ 140.586=259.811万元 方案九：1年12次 存款 (一)、现金77万元存入银行整存整取本息合计： 77万元(1+2.5 %)12=77万元1.345 = 103.556万元 (二)、“月供”（方案一）存入银行零存整取整存整取存款 1、第一个1年：先零存整取1年： 本金=0.795528万元(12月1年) =9.546万元 利息=0.795528万元781.91%/12=0.099万元 本息合计=9.546+0.099=9.645万元 再整存整取1年11：9.645万元 (1+2.5%1年)11=9.645万元1.312 =12.655万元 2、第二个1年：先零存

18、整取1年：本息合计=9.546+0.099=9.645万元 (计算同1、)再整存整取1年10：9.645万元 (1+2.5%1年)10=9.645万元1.280=12.346万元 3、同理 第三个1年：9.645万元 (1+2.5%1年)9=9.645万元1.249 =12.045万元 第四个1年：9.645万元 (1+2.5%1年)8=9.645万元1.218 =11.751万元 第五个1年：9.645万元 (1+2.5%1年)7=9.645万元1.189 =11.465万元 第六个1年：9.645万元 (1+2.5%1年)6=9.645万元1.160 =11.185万元 第七个1年：9.6

19、45万元 (1+2.5%1年)5=9.645万元1.131=10.912万元 第八个1年：9.645万元 (1+2.5%1年)4=9.645万元1.104=10.646万元第九个1年：9.645万元 (1+2.5%1年)3=9.645万元1.077 =10.387万元 第十个1年：9.645万元 (1+2.5%1年)2=9.645万元1.051=10.133万元 第十一个1年：9.645万元 (1+2.5%1年)1=9.645万元1.025 =9.886万元 第十二个1年：9.645万元 (1+2.5%1年)0=9.645万元 4、月供本息=（112年）=133.056万元 方案九：存款本息总

20、计 = 103.556+133.056=236.612万元 以上三个方案中方案八收益最高，方案七与方案八差异不大，方案就收益最低。 收益分析之四、按当前利率（2011.07.07）计算购房本金月供存银行收益。 方案十：5年+5年+2年 存款 （一）、现金77万元存入银行整存整取本息合计： 77万元(1+5.5%5年)= 98.175万元 98.175万元(1+5.5%5年)= 125.173万元 125.173万元(1+4.4%2年)= 136.188万元 （二）、“月供”（方案一）存入银行零存整取整存整取存款 1、 第一个5年 . 零存整取5年本金=0.795528万元(12月5年) = 4

21、7.732万元 利息=0.795528万元18303.5%/12= 4.246万元 本息合计=47.732+4.246=51.978万元 .整存整取5年 本息合计=51.978万元(1+5.5%5年)= 66.272万元 .整存整取2年 到期本息合计= 66.272万元(1+4.4%2年)=72.104万元 2、 第二个5年 .零存整取5年 本金=0.795528万元(12月5年) = 47.732万元 利息=0.795528万元18303.5%/12= 4.246万元 本息合计=47.732+4.246=51.978万元 .整存整取2年 到期本息合计=51.978万元(1+4.4%2年)=5

22、6.556万元 3、 第三个2年 .零存整取2年按1+1年计算 先零存整取1年(第1年) 本金=0.795528万元(12月1年) = 9.546万元 利息=0.795528万元783.1%/12= 0.160万元 本息合计=9.546+0.160 = 9.706万元 再整存整取1年(第2年) 本息合计=9.706万元(1+3.5%1年)=10.046万元 零存整取1年 本金=0.795528万元(12月1年) = 9.546万元 利息=0.795528万元783.1%/12= 0.160万元 本息合计=9.546+0.160 = 9.706万元 . 到期本息合计=10.046+9.706万元

23、=19.752万元 4、到期月供本息总计= 72.104+56.556+19.752=148.412万元 方案十：存款本息总计 = 136.188+148.412=284.600万元，较方案七增加25.530万元 方案十一：3年4次存款 1、现金77万元存入银行整存整取本息合计： 77万元(1+5.0%3年)4=77万元1.749 =134.673 万元 2、“月供”（方案一）存入银行零存整取整存整取存款 (计算略) 方案十二：1年12次存款 (一)、现金77万元存入银行整存整取本息合计： 77万元(1+3.5 %)12=77万元1.511= 116.352万元 (二)、“月供”（方案一）存入

24、银行零存整取整存整取存款 1、第一个1年：先零存整取1年： 本金=0.795528万元(12月1年) =9.546万元 利息=0.795528万元783.10 %/12=0.160万元本息合计=9.546+0.160 =9.706万元 再整存整取1年11：9.706万元 (1+3.5%1年)11=9.706万元1.460 =14.171万元 2、第二个1年：先零存整取1年：本息合计=9.546+0.160 =9.706万元(计算同1、)再整存整取1年10：9.706万元 (1+3.5%1年)10=9.706万元1.411 =13.691万元 3、同理 第三个1年：9.706万元 (1+3.5%

25、1年)9=9.706万元1.363=13.228万元 第四个1年：9.706万元 (1+3.5%1年)8=9.706万元1.317=12.781万元 第五个1年：9.706万元 (1+3.5%1年)7=9.706万元1.272 =12.349万元 第六个1年：9.706万元 (1+3.5%1年)6=9.706万元1. 229=11.931万元 第七个1年：9.706万元 (1+3.5%1年)5=9.706万元1.188=11.528万元 第八个1年：9.706万元 (1+3.5%1年)4=9.706万元1.148=11.138万元 第九个1年：9.706万元 (1+3.5%1年)3=9.706

26、万元1.109=10.761万元 第十个1年：9.706万元 (1+3.5%1年)2=9.706万元1.071=10.397万元 第十一个1年：9.706万元 (1+3.5%1年)1=9.706万元1.035=10.046万元 第十二个1年：9.706万元 (1+3.5%1年)0=9.706万元 4、月供本息=（112年）=141.727万元 方案十二：存款本息总计 = 116.352+141.727=258.079万元，较方案九增加22.097万元 方案十三：2年6次存款 现金77万元存入银行整存整取本息合计： 77万元(1+4.4 %2)6=77万元1.659 = 127.722万元 2、

27、“月供”（方案一）存入银行零存整取整存整取（3年期）存款。 (计算略) 五、购房投资收益与银行存款收益对比 购房投资收益与银行存款收益对比见表6，即到期后，综合各方案均值，你手上拥有一套出资188万元的房子加33万元现金；或者272万元的银行存款。 其收益谁高谁底，就要看未来社会发展的因素，这些因素很多是不可预测的： 通货膨胀的因素。通货膨胀是纸币时代的必然产物，只是看政府的控制意愿和能力，通货膨胀对住房价值无影响，而对银行存款则影响很大。政策制定的因素。在“摸着石头过河”的社会，谁也不知未来社会的走向会如何？到了具体的政策层面，也是不可预知的，譬如对房产的物业缴费，房产纳税，银行的存贷款利率

28、的调整，都直接影响到未来的投资收益；房地产价是否市场化也直接影响到未来房产的投资收益；城市规划改变等也会影响到未来房产的投资收益 自然环境的因素。房子有自然损耗，需要维护，还有可能遇到的非人力可抗拒的灾害如地震等造成的损失，虽然这种几率不大。建造工程质量差也是一个问题。 统计数据的因素。一直以来，政府公布的统计数据常常与大众感受差距很大，计算为了简便，不再归纳汇总各时期公布的统计数据，采用数据节点值计算界面值。 收益分析之五、现在看具体指标的对比计算 1、如果按现行通涨水平物价指数（CPI）和银行利率到置来看，一年期银行利率低于CPI 1.9个百分点，到期银行存款损失(贬值)20.57 %。

29、损失率=1-(1-1.9%)12=1-79.44%=20.56%以方案十二、存款本息258.079万元看，要保值须达到： 258.079万元/79.44%=324.873万元，该数额大于银行存款各方案七十三，何况长期存款（方案七、十）收益本应更高。 2、如果按现行平均物价指数（CPI）为5%来看，到期时房产要避免损失(保值)1-79.59 %=20.41%，以当期房价162万元计算，到期市场价至少应为： 162万元 (1+5%)12=162万元1.7959=290.94万元 3、房价一方面受市场哄抬，一方面受政府调控（中央政府和地方政府调控方向并不一致），因而，房价的走势目前尚不明确，如果以降

30、价幅度 10%来看，维持现价和年涨价幅度10%计算，以当期房价162万元计算，到期时房产收益分别为： 、房价年降幅 10%： 到期损失率=1-(1-10%)12=1-28.24%=71.75%，这种情况很极端，实际上应不可能出现，最坏情况应是：调整3年，房价下调30%，然后稳步回升（考虑CPI 5%）： 到期市场房价=162万元(1-10%)3(1+5%)9=162万元0.72901.5513=162万元1.1309=183.21万元 、房价维持现状（考虑CPI 5%）： 到期市场房价=162万元 (1+5%)12=162万元1.7959=290.94万元 、房价年涨幅10%： 到期市场房价=

31、162万元(1+10%)12=162万元3.1384% =508.42万元即到期后，市场房价应在183.至508.万元之间，当房价低于285万元（方案十）时，购房投资亏损无疑，若考虑实际上存在的负利率因素房价低于291万元（计算2）时，购房投资亏损；当房价高于325万元（计算1）时，购房投资盈利；当房价达到508.42万元左右时，恐怕也不是好事，说明经济发展并不正常。 六、结论： 1、在当前利率下存款是亏损的。 2、投资方式购房优于银行存款。 3、投资购房受益取决于今后政府住房调控政策。七、计算结果汇总 表1、购房贷款方案收益比较表 （单位：万元） 项目 方案一 方案二 方案三 备注 购买时房

32、价 162162162其中：支付现金 777777贷款支付 858585到期房价支付总额 191.56174.74196.40其中：到期还贷本息 114.5697.74119.40还贷利率 34.78%14.99%40.47%出租受益 33.12/12年 33.12/12年 33.12/12年 到期房屋总价值 158.44141.62163.28利率 6.14 % ,85折 6.14% ,85折 7.05% ,85折 表2、银行贷款方案收益比较表网络计算器项目 2010.10.20.70折 2010.10.20.85折 2010.10.20.基准利率 等额本息等额本金 等额本息 等额本金 等额

33、本息 等额本金还款总额 (万元)108.9445107.0720114.5559111.8017120.3327116.5314支付利息款 (万元)23.944522.072029.555926.801735.332731.5314月还金额(元) 7565.597955.288356.44第1月还款(元)8974.199599.5710251.94第2月还款(元)8926.059573.9010221.74第3月还款(元)8904.919548.2310191.54第144月还款(元)5923.925928.455932.98注：贷款类别：商业贷款 贷款总额：85 (万元) 按揭年数：12年(

34、144月) 表3、提前还贷方案收益比较表网络计算器项 目 还贷款22万元 *1 还贷款10万元 *2 备 注 减年限 减还款额 减年限 减还款额 第一次还款时间 2010.122010.122011.032011.03提前还款时间 2011.022011.022011.082011.08部分提前还款额 22万元 22万元 10万元 10万元 原月还款额 7955.287955.288041.608041.60原最后还款日期 2022.112022.112019.022019.02已还款额 15910.5540208.00该月一次还款额 227955.28227955.28108041.6010

35、8041.60下月起还款额 7965.465800.178122.186601.38不考虑利率调整 节省利息支出 152940.7778070.1047069.4323018.39新的最后还款日期 2118.112022.112017.062019.02*3 减少年限/金额 4年(48月)2155.11年(20月)1440.22注1：贷款类别：商业贷款 贷款总额：85 (万元) 按揭年数：12年(144月) 2010.10.20.利率85折，等额本息还贷 注2：贷款总额取85-22=63 (万元) 按揭年数：8年(96月) 注3：两次提起还贷后,按揭年限取8.25年(99月) 即到期后，市场房

36、价应在183.至508.万元之间，当房价低于285万元（方案十）时，购房投资亏损无疑，若考虑实际上存在的负利率因素房价低于291万元（计算2）时，购房投资亏损；当房价高于325万元（计算1）时，购房投资盈利；当房价达到508.42万元左右时，恐怕也不是好事，说明经济发展并不正常。 六、结论： 1、在当前利率下存款是亏损的。 2、投资方式购房优于银行存款。 3、投资购房受益取决于今后政府住房调控政策。 七、计算结果汇总 表1、购房贷款方案收益比较表 （单位：万元）项目 方案一 方案二 方案三 备注 购买时房价 162162162其中：支付现金 777777贷款支付 858585到期房价支付总额

37、191.56174.74196.40其中：到期还贷本息 114.5697.74119.40还贷利率 34.78%14.99%40.47%出租受益 33.12/12年 33.12/12年 33.12/12年 到期房屋总价值 158.44141.62163.28利率 6.14 % ,85折 6.14% ,85折 7.05% ,85折 表2、银行贷款方案收益比较表网络计算器项目 2010.10.20.70折 2010.10.20.85折 2010.10.20.基准利率 等额本息 等额本金 等额本息 等额本金 等额本息 等额本金 还款总额 (万元)108.9445107.0720114.5559111

38、.8017120.3327116.5314支付利息款 (万元)23.944522.072029.555926.801735.332731.5314月还金额(元) 7565.597955.288356.44第1月还款(元)8974.199599.5710251.94第2月还款(元)8926.059573.9010221.74第3月还款(元)8904.919548.2310191.54第144月还款(元)5923.925928.455932.98注：贷款类别：商业贷款 贷款总额：85 (万元) 按揭年数：12年(144月) 表3、提前还贷方案收益比较表网络计算器项 目 还贷款22万元 *1 还贷款

39、10万元 *2 备 注 减年限 减还款额 减年限 减还款额 第一次还款时间 2010.122010.122011.032011.03提前还款时间 2011.022011.022011.082011.08部分提前还款额 22万元 22万元 10万元 10万元 原月还款额 7955.287955.288041.608041.60原最后还款日期 2022.112022.112019.022019.02已还款额 15910.5540208.00该月一次还款额 227955.28227955.28108041.60108041.60下月起还款额 7965.465800.178122.186601.38不

40、考虑利率调整 节省利息支出 152940.7778070.1047069.4323018.39新的最后还款日期 2118.112022.112017.062019.02*3 减少年限/金额 4年(48月)2155.11年(20月)1440.22注1：贷款类别：商业贷款 贷款总额：85 (万元) 按揭年数：12年(144月) 2010.10.20.利率85折，等额本息还贷 注2：贷款总额取85-22=63 (万元) 按揭年数：8年(96月) 注3：两次提起还贷后,按揭年限取8.25年(99月)表4、银行还贷方案收益比较表节省利息支出 （单位：万元）项目 方案四 方案五 方案六 备注 2011.2

41、.还贷款22万元，减年限 15.29415294减48月 2011.2.还贷款22万元，减款额 7.807减为5800.17元 2011.8.还贷款10万元，减年限 4.707减20月 2011.8.还贷款10万元，减款额 2.3022032减为6601.38元 合计节省利息支出 20.00110.10917.596注:方案四减少年限；方案五减少月供额：方案六减少年限又减少月供额（网络计算器计算） 表5、银行存款方案收益比较表 （单位：万元）项目 计算利率 金额 对比系数 其中77万 备注 方案七 当期利率(2010.10.20)259.0671.000120.0645年+5年+2年 方案八

42、当期利率(2010.10.20)259.8111.003119.2253年 4次 方案九 当期利率(2010.10.20)236.6120.913103.5561年12次 方案十 当前利率(2011.07.07)284.6001.099136.1885年+5年+2年 方案十一 当前利率(2011.07.07)134.6733年 4次 方案十二 当前利率(2011.07.07)258.0790.996116.3521年12次 方案十三 当前利率(2011.07.07)127.7222年6次 表6、购房与存款投资收益比较表（单位：万元）项 目 购 房 存 款 备 注 方案一 方案二 方案三 方案七

43、 方案十 投入现金额 77.0077.0077.0077.0077.00支付贷款月供额 114.56*4 97.74119.40114.56114.56到期支付成本额 191.56174.74196.40191.56191.56到期收益 33.1233.1233.1267.5193.04房租、利息 到期收益率%17.2918.9516.8635.2448.57年均收益率%1.441.581.412.944.05到期本利额 224.68207.86239.52259.07284.60均值 一套房187.57 + 现金33.12现金271.84减利因素 物业费：2.56%：房产税：1.0%货币贬值：-1.9%*4网络计算器计算值为：114.56-17.60=96.96万元 八、附件 1、存款利率一览表日期 活期(%)整存整取 零存整取 整存零取存本取息 协定存款 一天通知存款 七天通知存款 3个月(%)6个月(%)一年(%)二年(%)三年(%)五年(%)