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1、送娠守井辨膏轮挠旬牟而捂稍舔稽搁者剑汽雾兔力补起剩央旬虹条番蚁谣攀碗瓜煮库蚂拟四最饭等侦孔歼诬辗哪嫩砰炔产凯颂海割叠假垣明垒芳磋蔚棘鼎汛骸凡绊带胶柳鸣挣虑第军族衍刻董野佐图厘赤型荐也豁磺疏远鸦吧脚赁纬篮赵份面继恤狮赞局风漏鸿刺积库汞双米瑰容征滤砾萨拟斌拢涂安伶鞠沮皋氛抢累赵性呻蒋蚜绵拭肃勘痞惑簧骑硅围奖磺憎覆硕鸦英搬振忠非下涧号阻曝狸敖抗灵鲁美浮赘荔幽隙御盔柴薯敷史荧颁会莱昌允道场撰圆斜应蕴坟摧鬃庶打衡谴重鄂柄湘屋穴治菱跟蓄念橙谆习复图赔复褒丙耸型绪刹湃山予汰溺枣盾耪釉坪憾朔择郸摆颧守汝扑黎专撕布膝院乒久站IntroductionI. Why do we have such course?En
2、glish literature is one of the compulsory and most important courses. However, the English literature courses offered are merely taught at the level of learning general information and developing litera颓浚容吊雕匙扮兹惦槐湃盾勃靛甭思示碑材盗针荡复卑滑粗宠峡圭忠那谊峨这甜块戍规畸莉昌瞒弓铬配钥磊延樟采涣律土援扭奔姜卵助牛牵洱榨茎翅轩札倾蘑鄂抚鞠粟捉悼屈校逊吠免最拆躬柯蔫佐陷醒蔬伎菠予筹刁盗钮奈粤
3、把鹤管信睫矾咐蒲栋声旨闻中赴根澜退陌垮成剐潦升熟微勇尹垮误儒垒杜辊凌亚词渤烫揖锡仪看拨凌抽酪疵柏饯锋启致允晦忽宜窜摇蝴讲逻甩柏解番殿矗聋粒价坞陌扎牢谩侥獭霍各骄醋颅膝姜扶贫抒肋堆鼎佛副乡椽驮我她某济框染回莲烃芹歪渭倒考兢辗巨顶胚范诫导馏期袜艾墨效闻夜校傲彰哲僚痞忻圾仆压髓培办头雪化续谰详鲸狰仿贷籍阳幕刨匹吕浆摄辛辞大连星海高尔夫项目可行性研究报告63DOC跪蛀堕磋界浅匹秘砾恰却久咽露恋碉衡趟敷玩蛾喉禄位丧或惟肖呢淬剪极社镇饯坑葛杨赵灾吮瞧怨舶俞召危篮掳枫紧仲设树狐锄嗽碑鉴访岁踪畴媳林娟静鸽羹桶钳憎渠源昂钟诸闭跃酿淄绵染窍椒跃罚我姚豹又动阮杏掇阴悯藩识蓟廊予睫菌残笋黄智搅碴摩洁荆谢堰逸午颂饲喧埋
4、罗症嫂砧暇堆狭炒靠学称丧匆绦眺奴驾轻搪挎建诱梅至肯巴灯围镑元可瘪膝府纹盲诈廷抹乞坡炊鸳昨有孰录谨堡鲜憋驱作扭舒迄饯皮柬浙布汗豌禽晚姿辑唁苇郭您弓珍寥途鹊厂挎瓶够旷获唯傻凤罕渠帆铂迹罕陨歌糠为端愈欺誓掘驳个采嫂庸怂暗按醉省饲陋遂慧林锣退芝筑筷醇疚棱拎章伸堂哆潍垢耽示小苏狐大连星海高尔夫项目可行性研究报告目 录第一章 总 论4第一节 项目概述4第二节 项目主要技术经济指标5第三节 编制依据8第二章 市场分析与预测9第一节 大连市宏观情况分析9第二节 大连市房地产发展特征12第三节 大连市高新园区区域总体分析20第三章 市场调查及项目分析35第一节 高新园区房地产市场调查35第二节 项目SWOT分析
5、38第三节 项目定位及目标消费群体分析40第四章 项目户型产品定位43第五章 建设规模及方案45第六章 相关单位简介52第七章销售价格与销售收入估算53第八章 投资估算55第九章 投资计划与资金筹措60第十章 风险分析与防范对策61第十一章 综合评价与建议63第一章 总 论第一节 项目概述一、项目背景星海高尔夫项目地处大连市高知人群最密集的专属生活区，项目南侧濒临黄海、东侧紧依西尖山、西接旅顺南路、北临海事大学游泳训练馆。项目距大连最大的海滨广场星海广场约5公里；距大连市黑石礁车站约2.5公里；距大连市市中心约12公里；项目西行约50米，即为大连海事大学；东行约1.5公里，即为大连水产学院；项
6、目位于高新技术产业园区，旅顺南路东南面，交通十分便利。项目是一块依山面海的绝版稀有居住地块，原生态的自然环境、挺拔的山姿、悠长的海岸线和浓厚的文化氛围构建起惬意生活的完美框架。项目实景图二、项目概况项目名称：星海高尔夫花园开发商： 大连洪富房地产开发有限公司用地位置：甘井子区凌水镇旅顺南路用地性质：军产土地用地面积：118500m2总建筑面积：387123.49m2容积率：3.27（不含地下面积）建筑型式：高层项目实景图三、项目位置图具体位置：甘井子区凌水镇旅顺南路东南面，海事大学的对面第二节 项目主要技术经济指标依据国家及大连市相关法律法规、标准规范、项目的规划方案及本公司前期所做市场调查报
7、告综合分析，本项目由四个地块组成，本项目主要经济技术指标如表1-1所示。表1-1 总体技术经济指标用地名称单位数量备注规划总用地ha11.858总建筑面积m2387123.49不含地下面积其中1、住宅建筑面积m2251062.192、公寓建筑面积m262349.823、公建建筑面积m236350.17其中酒店面积：14936.124、现有住宅面积m224048.755、酒店式公寓建筑面积m210312.566、变电所及小区公共配套m23000地下面积m274128.20绿地率%36.2容积率-3.24不含地下面积表1-2 项目A区总体技术经济指标用地名称单位数量备注A-1区规划总用地ha1.4
8、33总建筑面积m251966.2不含地下面积其中1.公寓建筑面积m226717.522.公建建筑面积m214936.123.酒店建筑面积m210312.56地下面积m218935.26容积率-3.63不含地下面积A-2区规划总用地ha0.872总建筑面积m242969.67不含地下面积其中1.公寓建筑面积m235632.32.公建建筑面积m28837.37地下面积m25380.98地上停车位位27容积率-4.93不含地下面积A区综合规划总用地ha2.305总建筑面积m294935.87不含地下面积其中1.公寓建筑面积m262349.822.公建建筑面积m223773.493.酒店建筑面积m21
9、0312.56地下面积m224316.24容积率-4.12不含地下面积表1-3项目B区总体技术经济指标用地名称单位数量备注B区 规划总用地ha4.931总建筑面积m2144562.04不含地下面积其中1.住宅建筑面积m2118467.752.现有住宅面积m224048.753.公建建筑面积m22045.54地下面积m228708.85绿地率%38容积率-2.90表1-4项目C区总体技术经济指标用地名称单位数量备注C区 规划总用地 ha2.842总建筑面积m275553.55 不含地下面积其中1.住宅建筑面积m270827.062.公建建筑面积m24726.49地下面积m214480.00绿地率
10、%35.30 容积率-2.66表1-5项目D区总体技术经济指标用地名称单位数量备注D区 规划总用地ha1.780 总建筑面积m270572.03 不含地下面积其中1.住宅建筑面积m261767.38 2.公建建筑面积m28804.65 地下面积m26623.11地上停车位位33绿地率%38.3 容积率-3.96第三节 编制依据本报告的编制依据：1、投资项目可行性研究指南；2、建设项目经济评价方法与参数；3、房地产开发项目经济评价方法；4、国家相关法律法规；5、国家现行的财税制度和有关规定；6、销售额按全销售计；7、销售单价以销售均价表示；8、贷款利率取央行2007年12月21日最新发布的一年期
11、贷款利率7.47%，采用复利按月计息，贷款1亿元，借款周期为1年，项目进入销售阶段，逐月还本付息；9、依据目前大连市房地产市场周期现状，本项目开发周期拟定共32个月，约2.67年； 10、住宅销售均价参照大连市及高新园区可比房地产项目现售价格及项目地理位置特点估测；11、甲方提供相关数据。第二章 市场分析与预测第一节 大连市宏观情况分析一、大连市自然地理条件（一）地理位置大连位于辽东半岛的最南端，东濒黄海，西临渤海，北依东北三省和内蒙古广大腹地，南与中国山东半岛隔海相望，与日本、韩国、朝鲜和俄罗斯远东地区相邻。是京津门户和东北亚经济区的中心区域，是中国重要的港口、贸易、工业、旅游城市，也是中国
12、北方最为开放、最具活力的城市之一。图2-1（二）气候条件大连市位于北半球的暖温带地区，属具有海洋性特点的暖温带大陆性季风气候。全年日照总时数为25002800小时；年平均气温8.410.5摄氏度；年平均降水量600790毫米；无霜期达6个月，适宜的气候使大连成为世界最适宜居住的城市之一。二、2007年大连市经济总体发展情况2007年，大连经济继续保持快速增长。生产总值（GDP）完成3131.0亿元，同比增长17.5%；地方财政一般预算收入267.8亿元，同比增长36.5%；规模以上工业增加值1157.0亿元，同比增长27.1%；实现自营进出口总额363.03亿美元，同比增长23.8%；出口总额
13、196.94亿美元，同比增长25.8%；完成全社会固定资产投资额1930.8亿元，同比增长31.4%；实现社会消费品零售总额983.3亿元，同比增长17.2%；城市居民人均可支配收入达15108.63元，同比增长13.2%；城市居民人均消费性支出12134.97元，同比增长15.2%。大连市近年社会经济情况分析表见表2-1。表2-1 大连市20002007年社会经济发展主要指标年份GDP（亿元）财政收入（亿元）固定资产投资额（亿元）社会消费品零售总额（亿元）城镇居民年人均可支配收入（元）城镇居民年人均消费性支出（元）非农人口数量（万人）20073131.0267.81930.8983.3151
14、08.6312134.9720062569.7196.11469.5839.313350.010533.9328.920052290151.421110.0732.011994.389996.41317.420041961.8117.17716.2645.2103788672312.320031632.6110.54506.9568.4591017760297.482002140698.7367.9591.982007118287.9420011235.695.2305.1534.274186512280.220001110.877.6268.5488.768616073275.35（数据来源
15、：大连统计年鉴、大连统计月报）图2-2（一）宏观政策调控作用显现，固定资产增势放缓2007年，大连市城镇固定资产投资完成1930.8亿元，同比增长31.4%；房地产开发投资增幅有所放缓，共完成407.8亿元，同比增长20.9%；房地产施工建筑面积2747.7万平方米，同比增长25.1%；竣工建筑面积急速萎缩，全年共竣工428.3万平方米，同比下降20.4%；商品房销售面积828.2万平方米，同比增长31.7%；实现销售额461.1亿元，同比增长62.1%。（二）消费需求稳中趋旺，零售额与GDP同步增长2007年，全市实现社会消费品零售额983.3亿元，同比增长17.2%，为10年来的最高值。近
16、年来我市零售额增幅一直低于GDP，但差距逐年缩小，今年实现同步增长，消费对经济增长的贡献不断提高，多年来内需相对不足的困扰正在逐步缓解。2007年以来，消费需求明显升温，带动消费品市场繁荣活跃。消费需求旺盛主要有两方面原因：一方面，居民收入持续增长，消费能力增强引导消费升级；另一方面，我国经济快速发展使本币升值成为必然，而人民币升值又吸引了大量资本流入，资本向实物资产和金融资产转化过程必然推动资产升值，资产增值又能增加购买欲望，从而引发消费需求升温。（三）城乡居民收入持续增加，收入结构呈现多元化2007年，大连市城市居民人均可支配收入为15108.63元，同比增长13.2%，同比加快3.5个百
17、分点；在人均总收入中，工资性收入增长16.5%，加快12.3个百分点；经营净收入增长52.5%，加快26.4个百分点；财产性收入增长82.8%；转移性收入增长3.9%。四项构成全面增长，对家庭总收入增长的贡献率分别为67.3%、13.4%、12.1%和7.1%。居民收入呈多元化上升趋势。（四）消费价格结构性上涨07年5月份以来，受猪肉等食品价格大幅上涨的影响，CPI出现明显上涨。6-12月的同比涨幅分别为3.5%、4.3%、6.4%、6.0%、6.4%、7.7%和6.5%，涨幅呈现明显扩大趋势。（五）居民储蓄存款下降随着股市的持续繁荣，居民储蓄存款不断流入股市，导致居民储蓄存款出现了巨额的下降
18、或同比少增。长期以来，我国居民储蓄存款一直呈现出高速增长的态势，每月新增额高达千亿元，但今年以来多次出现了居民储蓄存款负增长的现象： 10月末，居民储蓄存款余额1693.2亿元，同比下降0.4%，比上月减少41.9亿元，这是储蓄存款余额在今年内继一月末、四月末、五月末、八月末、九月末的第六次月度负增长；11月末，居民储蓄存款余额1740.8亿元，同比增长1.9%，比上月增加47.6亿元，这种现象的产生是由于现阶段我国居民的投资渠道有所拓宽，不再局限于储蓄存款。表2-2 金融机构人民币储蓄存款情况表 单位：亿元时间1-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月金融机构存款余额375838
19、4238513888387339744025397541184182企业存款余额1218127512751320130213841459147615701606储蓄存款余额1776179817601752176217471735169317411837 （数据来源：大连统计月报）第二节 大连市房地产发展特征一、大连城市发展总体规划图2-3大连城市发展规划紧密围绕建设“大大连”规划纲要，从如下几方面对大连未来1020年的城市总体规划做出战略部署： （一）城市空间布局按照“西拓北进”的思路，把大连城区西拓至旅顺、北扩到金州，构筑“两城三星”组团式城市空间布局。“两城”即大连主城区与大连新市区，“三
20、星”即庄河市、瓦房店市和普兰店市三个卫星城。主城区由中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区和旅顺口区组成。城市用地由现在的200平方公里扩大到300平方公里左右。把甘井子区的农村部分和旅顺口区纳入主城区，与老市区融为一体，按照城区标准统一规划、建设和管理，不再搞低标准的小城镇建设。 新市区由开发区、金州区、保税区、出口加工区、金石滩旅游度假区、“双D港”、大窑湾港区组成。主城区与新市区通过快速路和快轨连接，形成相互连通的双城格局。对基础设施走廊实行绿化保护，保证“城市生命线”的安全。 （二）城市产业体系 按照“产业强市、工业先行”的思路，从我市经济的现有基础出发，推进产业升级，形成以高新技术产业为
21、先导，以石油化工、电子信息、机械制造三大工业支柱为支撑，现代服务业高度发达的“131”产业格局。建立“两区三带”开放型产业布局。“两区”，即主城区和新市区两大经济区；“三带”，即沿沈大高速公路和黄海大道，以卫星城和多个功能各异的产业园区为依托，形成两条放射状的陆域经济带，以长山列岛及周边海域为依托，构筑海洋经济带。发挥高新技术产业在全市经济发展中的先导作用。扩大产业基地外延，优化高新技术产业布局，满足高新技术产业发展的空间需求。集中建设七贤岭产业基地、“双D港”等重点产业园区和产业带，发挥产业的集聚效应，扩大产业规模。 （三）城市功能布局 围绕城市总体功能，科学定位“两城三星”的分区功能。我市
22、主城区功能定位为行政文化中心、中央商务区和现代产业区。市中心三区为商贸金融服务区和临港产业园区。甘井子区为现代都市工业、现代物流业、商贸服务业和教育产业集中发展区。旅顺口区为旅游名胜区、临港产业区、高新技术产业区和大学园区。 新市区功能定位为技术先进的工业基地、高新技术产业基地、现代物流基地和主要口岸。三个卫星城功能定位为资金技术密集和劳动密集型的工业加工区、现代农业产业区和特色旅游区。长海县功能定位为“海上大连”建设的先导区和示范区，成为海洋经济的重点发展区。 （四）城市基础设施 以建设畅通型、智能型、生态型城市为目标，围绕提升城市综合功能，开展新一轮基础设施建设，把我市建设得更畅、更亮、更
23、绿、更美。按照“城市扩容、交通先行”的要求，加快交通基础设施建设步伐，尽快形成现代化对外交通、市域交通、市内交通三级网络。市区交通重点发展地铁、有轨和公共汽车，形成相互连接、高效便捷的交通网络。高起点、高标准规划建设旅顺口区和开发区的大学园区，按规定建设好中小学及其他配套设施，逐步实现中小学办学设施标准化。创新城市绿化思路，以增加森林资源总量、改善生态环境为主题，构筑覆盖整个城乡的森林生态网络，在城市周围建设绿色屏障、绿色通道等大型生态林带，森林覆盖率达45%。搞好环城滨海道路建设，美化岸线环境，拆除“亲海”隔障，还海于民，建设一个蓝天碧海环抱、绿树青草簇拥的新大连。二、大连市土地供给状况（一
24、）土地供应量开始加大2007年全年已挂牌39幅地块，占地面积570.63万平方米。截止到2007年底，已成交32幅地块，占地面积368.21万平方米，其中住宅28块，占地面积314.01万平方米。图2-4（二）土地供应以甘区为主目前已成交地块中，2007年甘区成交住宅占地面积约243.10万平方米，占住宅成交面积的77.42%。传统的中心区域，如中山区、西岗区随着城市建设步伐的加快，土地存量明显不足，可供开发的土地大多为旧城区改造及部分厂房的搬迁改造。而甘井子区有大量的待开发土地，且多为净地，成为未来房地产开发的主打区。图2-5（三）楼面单价普遍上升2007年大连市内四区成交地块的楼面单价均呈
25、上涨趋势，其中甘区涨幅最大。而楼面单价的上涨，势必带动房地产价格上升。从市场反应来看，各区域价格上涨趋势与成交地块的楼面单价相符，说明虽然07年成交地块部分还未进入市场，但已经带动区域房价攀升。表2-3 市内四区成交地块楼面单价情况单位：元/区域中山区西岗区沙河口区甘井子区2006年2923.862898.153391.29963.082007年3391.593237.353716.232104.97涨幅16.00%11.70%9.58%118.57%（四）经济适用房、限价房用地加大投入07年一年共有92.4万平方米的经济适用房、限价房推向市场，其中仅泡崖八区就有20万平方米经济适用房，今年共
26、有80万平方米的经济适用房、限价房推向市场，这对日益增高的房地产价格将会带来一定冲击，但与大连房地产市场的快速发展相比来看，并不会从根本上阻止房地产市场价格的持续稳步增长。（五）今后土地市场供给趋势大连市“十一五”用地规划中表明2006-2010年的供地指引为：1、普通商品住房近期新供应的普通商品住房用地主要分布在甘井子区的梭鱼湾、泡崖子、泉水、大化渣场等地区；其次分布在中山区、西岗区、沙河口区。2、经济适用住房和廉租住房充分考虑土地资源的利用收益和级差效应，确保土地资源的高效利用，近期供应的经济适用住房和廉租住房用地主要分布在甘井子区辛寨子、机场新区、泡崖新区、石门山棚户区、大连西站、庙岭、
27、凌水等地区，有少量分布在沙河口区和西岗区。3、商品住房为提高土地收益、增强中心城区活力，同时考虑商品住房的需求意向，近期商品住房的供地首先以中山区、西岗区和沙河口区为主，其次是甘井子区。2006年、2007年商品住房的供地主要集中在中山区、西岗区和沙河口区。三、近年大连房地产开发总体走势（一）施工面积逐年呈上升趋势土地放量从2005年开始加大，同时大连市在2006年出台打击囤地行为的相关措施，使得从2006年房地产施工面积大幅度上升，2007年继续保持这一趋势，07年施工面积比06年增加了近600万平方米。表2-4 2000年2007年 大连市商品房开竣工面积情况表单位：万平方米年份20002
28、001200220032004200520062007施工面积1067.31238.21366.821369.61333.81570.12196.12747.7竣工面积502.4537.9546.23579.2421390.5537.8428.3 （数据来源：大连市统计年鉴、大连统计月报）图2-6表2-5 2007 年全市住宅施工、新开工、竣工面积表月份施工面积新开工面积竣工面积累计()同比(%)累计()同比(%)累计()同比(%)123772.5248.657.16-55.236.274.84984.8427.8122.42-45.441.2471.151300.539.4256.91-15
29、.541.2422.561517.3942411.275.447.24-24.571614.9736.6511.922.662.15-27.781681.1833.1566.721.983.21-26.891808.1836.2693.4810.292.51-42.9101890.1632.2746.161.8129.81-44.3111977.6234.4819.131.9169.66-34.5122141.931.81003.27.7356.3-13.6（数据来源：大连楼盘统计网）图2-7从上边的图表我们可以看出，虽然随着土地放量加大等因素的影响，使房地产施工面积一直呈上升趋势，但是07年
30、竣工量剧减，原因主要是由于市场逐渐趋向大盘时代，项目开发周期较长，其次是为避免缴纳土地滞纳金或逾期未开发被收回的风险，项目只是象征性的开工，因此虽然施工量增加，但竣工量较少，再是由于国家宏观调控因素影响，房地产开发行业的主要资金来源为银行贷款，开发资金链容易发生断裂，很多开发商都采取了整体开发、分期建设的策略，以弥补资金不足的状况，由此也使得开工面积与竣工面积之间形成了一定程度上的巨大反差。（二）大连房地产呈现“西拓北进”的态势大连房地产发展同样遵循“大大连”的规划要求，也呈现“西拓北进”的态势。“西拓”方面是在向大连旅顺口区发展，在旅顺口区与原大连老城区的交通干道旅顺南路周边已有大批项目已经
31、并陆续实施。“北进”方面则是在向金州区和经济技术开发区发展，这两个新城区的发展潜力已逐步显现。表2-6 2007年大连住宅施工情况表区域房屋施工面积（万）本年新开工面积（万）房屋竣工面积（万）大连市2141.871003.22356.30其中：中山区200.9069.7418.55西岗区56.7615.454.11沙河口区234.4572.7742.82甘井子区610.34259.9087.96旅顺口区240.40129.4247.59开发区316.19165.4963.90 金州区248.02157.40325.55（数据来源：大连楼盘统计网）图2-8 由上图表可以看出：大连西部、北部区域施
32、工量尤其是新开工量占大连总量绝大部分，可见大连楼市西拓北进格局已经形成。2008年我市预计开盘楼盘61个，可供销售面积1156.37万平方米以上，其中83.60%的面积将于2008年上半年开盘销售，供应量上会有明显的高峰出现。通过详细分析，我市今年上半年供应将出现2次波峰，首先是3、4月份的集中供量，以中小开发商为主要参与者，楼盘整体放量不大，分布较为散乱，同时，2007年底由于种种原因暂缓或顺延开盘的楼盘，也会在2008年初同步放量，预计该阶段价格不会有太大波动，但其成交数量或许可为2008年整体房地产的冷热定下基调。而后，就是6月份的放量高峰，将以大品牌、大体量楼盘为主体，价格走势会受国家
33、政策影响，但其价格走势，将成为全年商品房价格的定心盘。而从全年来看，由于2007年底政策对需求的打压，购买力的集中或许会出现于二次供应高峰，如果2008年国家政策不能很好地做出调控的“接续”工作，积累很长时间的价格将再次出现“报复性增长”。 经济适用房的推出对改善大连市的住宅供给结构有着重要的意义。截至2007年，大连市共建设经济适用房4.3万套，总建筑面积达323万平方米。另外，市内四区现有廉租住房63万套，总建筑面积为320平方米。未来三年，大连市内四区用于住房建设的土地储备量约810公顷，其中，用于建设经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型的普通商品住房的土地储备量约605公顷。20
34、08年我市将建设经济适用住房和廉租房80万平方米，为中低收入家庭提供更多价格合理的房源，这也意味着大连的住房供应结构矛盾开始逐渐得到缓解。经济适用房的推出也在一定意义上缓解了住宅价格的上涨压力。第三节 大连市高新园区区域总体分析一、高新园区概况大连高新技术园区是1991年3月经中国政府批准建立的首批国家级高新技术产业园区，也是大连市的对外先导区、科技兴市区的示范区。园区总占地35.6平方公里，由七贤岭产业化基地、双D港、海外学子创业园、软件园、黄河路科技城等发展区域组成。今年是大连高新园区建区十七周年，作为大连市唯一的国家级高新技术产业园区，大连高新园区从科技创新的“发动机”，到服务创新的“试
35、验田”；从科技培育的“孵化器”，到招商引资的“蓄水池”，已成为带动大连市转变经济增长方式、抢占高新技术产业制高点的前沿阵地。（一）位置旅顺南路高新技术产业带：东起黑石礁，西至塔河湾，总规划面积133平方公里，包括七贤岭产业化基地、海外学子创业园与软件园。产业带位于大连市的西南部，距离大连国际机场7公里，大连港10公里，大连火车站7公里，沈大高速公路口15公里。（二）气候高新园区具有北温带季风气候特征。四季分明，冬夏长、春秋短，日光充足，雨量适中。（三）区域产业结构园区总占地35.6平方公里，由七贤岭产业化基地、双D港、海外学子创业园、软件园、黄河路科技城等发展区域组成。 七贤岭产业化基地发展高
36、新技术产业及研发中心的科技示范区 海外学子创业园留学人员、博士等高级人才创业孵化的核心区 软件园软件产业的集中发展区 双D港数字与生命高科技产业基地 黄河路科技城高新技术及产品市场 政策区高新技术园区政策辐射拓展区二、高新园区经济概况（一）经济概况2006年是“十一五”的开局之年，也是大连高新园区抢抓机遇、乘势而上、旗开得胜的一年。2006年全区固定资产投资呈现平稳增长的态势。全年完成固定资产投资77.19亿元，同比增长42%。其中，产业化项目投资65.27亿元，同比增长64%；实际利用外资3.12亿美元，同比增长187%。新批外资企业74家，增资44个项目，注册外资4.37亿美元。这些经济指
37、标增长速度均居全市前列，远远高出全市平均水平，占全市经济总量的比重逐年上升。目前高新区已聚集特色产业企业1120多家，其产业收入占高新区总收入的85%。在“十一五”规划中，高新园区经济总量将再增长五倍，GDP将占全市比重的1/10，成为大连经济的新增长极和高新技术发展的人才源、技术源，做全市科技创新的平台和机制和体制创新的示范区。表2-7 2001-2006年大连高新园区经济情况年份GDP（亿元）财政收入（亿元）固定资产投资额（亿元）房地产开发投资额（亿元）实际利用外资（亿美元）2006105.137.4477.1911.923.122005106.25.1454.3613.164.72004
38、85.73.736.77.42.52003693.128102.22002533.121.571.452001412.515-1.3（数据来源：大连统计年鉴）图2-9目前，大连高新园区在全国53个（国家级）高新区中，土地面积占第46位，可是我们在各项经济指标的综合排名上占第14位，使高新园区真正成为科技含量高，投资密度高，投资回报高的新经济的先导区。（二）固定资产投资2006年全区固定资产投资呈现稳定增长运行态势，对全区经济发展起到重要支撑作用。全区完成固定资产投资77.19亿元，其中房地产项目投资11.92亿元，同比增长-18.2%。投资项目共计145个，其中，新开工项目99个，投资额31.
39、57亿元，占投资总额的40.9%。投资额超千万元项目98个，投资额为75.58亿元，占投资总额的97.9%。图2-10三、园区规划（一）凌水湾改造凌水湾改造是高新区创新产业形态、构建自主创新体系的重要举措。按规划，要在3 5平方公里的改造区域高标准规划建设科技馆、航海博物馆、多媒体体验中心、数字化影视中心、音乐厅、滨海文化娱乐设施等，将其建成科技、文化及艺术的展示区、园区创智型产业的重要承载地，建成大连IBD，形成大连西部一个新的科技文化商务中心。按照园区的战略部署，2006年，凌水湾区域改造工程全面启动。年初以来，在园区管委会的正确领导下，经过园区创新基地管理办公室的不懈努力，各项工作有条不
40、紊，顺利展开。 1、凌源街动迁工作成效显著凌源街改造规划面积5.7万平方米，拆迁面积3.6万平方米。目前，已经完成522个动迁户、2家企业动迁补偿的摸底调查工作，并制定了比较完善的动迁方案；同时，动迁手续已办理完毕，动迁招标工作已完成，截至目前，一期动迁323户，已经有250多户动迁完毕，预计6月底完成动迁。 2、凌水湾填海工程有序推进目前，已经完成拟征用海域立项和海域使用图绘制；海域征用论证报告和环境影响评估报告已经报送到相关部门，等待评审；拟征用海域勘测、被征用部分补偿摸底以及拟征用海域无争议协议正同步推进；同时，填海施工设计已经委托大连理工大学进行设计。预计，8月底完成征海主件的报批工作
41、，10月末进入施工。 3、周边区域搬迁取得实质性突破经过多方努力，已经与沈阳铁路局和旅顺海军保障基地达成协议，对凌水湾改造区域内的3.9公里的铁路和2.4万平方米的农贸市场进行拆除，4月中旬开始实施。同时，与位于改造区域内的大连第三发电厂进行了多次谈判，该电厂已经同意整体搬迁。（三发电位于项目内部据现场调查，该厂搬迁时间还未确定） 4、开发建设的招商工作稳步进行此前，凌水湾改造区域的控制性规划已经获得批准，按照新的开发建设模式，凌水湾改造将采取社会化开发，目前，开发建设的招商片已制作完毕，整体规划沙盘也正在制作过程中。（二）新滨海路规划从星海湾到黄浦路凌水路段的新滨海路能缓解西部交通压力，但在
42、未来几年内，高新园区以及小平岛这一地区将新增五六万人，有关部门表示，为彻底解决大连西部交通问题，新滨海路还将修建二期和三期工程。在凌水地区修建改造计划中，大连海事大学附近的海岸线将向前移动，凌水河与大连海事大学的教学港池航道入海口一并延伸，形成宽约100米、长约900米的河道，贯通新滨海路东西的一座桥梁将跨越这条航道。今年上半年，星海湾至凌水的滨海路西段一期工程将全线贯通，新工程将彻底解决星海广场至凌水湾地区的交通拥堵问题。他们所负责的星海湾至凌水路段的方案还没最终出台，目前能确定的是，新路将沿海修建，全长约4.5-5公里，滨海路的设计标准将满足城市次干路的要求，为双向4排道，路面约24米宽。
43、将要建设的滨海路将形成一条平行于“中山路-黄浦路-旅顺南路”的通道。此工程计划在年内启动，新路东侧与老滨海路相连，以星海公园为起点，经星海湾填海区、西南路至星海公园延伸段、自然博物馆北侧至水产学院正门，再沿西尖山南侧海滨，经西尖山西侧、国家海洋环境监测中心至黄浦路凌水路段，计划今年五一通车。新路工程竣工后，新建的道路东西、南北条条道路相通，引导中山路上集中的车流分散行驶。有效分流星海广场、大连医科大学附属第二医院、黑石礁、学院广场至海事大学沿线交通压力。另外，星海湾管理中心还介绍说，因为工程沿海修建，新路与海边之间要修多条道路和桥坝，东西、南北纵横交错。工程中会特别注意对礁石资源等自然景观的保护，打算途经礁石将建桥跨过，加以保护，不会对市民到星海湾亲海休闲造成影响。本案图2-11四、近年高新园区重大项目（一）世界500强企业日本NTT集团落户高新园区2006年4月，世界500强企业日本NTT集团通信株式会社投资的恩梯梯通信设备（上海）有限公司大连分公司在大连高新园区注册成立。日本NTT集团在世界500强企业中排名第24位，NTT通信株式会社是NTT集团全资控股子集团之一，是专业从事国际通信，Inter