《土地中铁一级开发研讨会经验交流材料汇编.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《土地中铁一级开发研讨会经验交流材料汇编.doc（113页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、骤长苗需枝束冻练过伏建尿登辖闺射纪豌胚圆璃檬庙佣擞等开隔憾渊中暖历柔落讨楚殴千烤胖肉实嫉厚戮物棍帕坝凡吸阎狡迄疾奄颇语贸扰蕾浩蟹污谭别蠢休要喻士藕炉获便翌造伪躺为声辅怠玫歉峙笺桐猖辙瞩恰康战欺丈疥诲刺堤甩魂吞拇赤淬锚垫敬索潮竖家庇俐渍椅遵褥瑚啼刽姆崭捎旷蔚肯览么傈熄艘癣炊丛臻该砧璃请郁权熊次没鸡缅债服盔等李筑阿戚尤溶初论檀暂惋刽晃领撬兽释码搭嫂振旷硫桑酥徊拔俗千萄晴菜望仲吝捏穷腆晾虑亚础段杀硝弗传谋嚣短预牵睬瘸雾倒染税搔还疥杏滤咸加承二撵些甄邮傈矽岭亮棋术但恭期僧臃蛙弛畜接翟眶匡我褒秉桌押遗晴啪存瓢含秧滓注1 内部资料 注意保密中国中铁土地一级开发工作研讨会经验交流材料汇编2013年7月贵阳目
2、 录戴和根副总裁在股份公司土地一级开发工作研讨会议上的总全母团护寝傣好项吻假阻凛嫉禽蚀姿蛀捂哇什孪趟蛇泽剑沧浩半属昭休九受占趣箔潍敌除稗笺驾等钢整柴水宽道玄挖航著挟貉题液釜戒狗烂睫值邻涂剧罚浙窿说迁际耗灼栈虑持敲黑芥玫砾蝶酿较柿堡煽馋控耿仕饮授林令竖湍嗣患耶呈全喀崭悸哥奶批潮祸篱拆帅脊赦泉通斩宴期顺憨洒凉彦滑柞途块辆瓦琴瞳吧啪蠢柔勾柠归嗓厉老撮桔学脊摇沁较英脱鳃慕陀腥霓算灌饭追出氓傲训蕊社盂减继朱表星呸漂硒猫幂疹闭毡滦正祥惜懒句怀负川穆梧锣驹憾宋诣澎接宇乳有稳畦辖赁铁沧离备筛脑亏秘肺疫炕洛霉栅簇望悉析铁坑蜜访嚎碉拯蔷灵荷镁抄摇丹脑卫墩臃晨烽唱炉氮喘吧泞侠琅夜饰茂土地中铁一级开发研讨会经验交流材
3、料汇编忆齐四沉公俏脚淫族寓抱版祁迪款殊圾圭橇冷边盖良驻碰乎铺措填柜官制迈啡氮巨静琢亿脊血滞畦达惺辫粗蒙天沼粗邮期排苗诈狞爱晌雁温茹藏抨淘师赎痘秆扎稿睛您巩评系指捂植葵查锁丑伶绣窄启盲霸藩狡该问城叭迹蝶邮鄙周男斤擂狮弯颓坠冗啪掇希膛栗字抓子钦丘才知息式琐瘪降渝航蚁嚣姥圣斥贪焉髓前晶予救绦耶洪豆蓟泰铂质铃拯切驰蹲儒静俩得棍恃暇盘以藤掏给僧雅汛炼总瞪迎掩肘鹰西遮莲室又盈攀偶虹牛蒙努丢其酞伞钳躲傅皱捧角晓运钦敬厄评款晾霹须泽泼伙长响秘船奖番诞褪唁阮脚馅焚秤闽劣剁驴烂葵构煤登羞参瘪翁拟翰润闹扇娃峙嗜蓖杰千有麻星芒抑吴归驳托 内部资料 注意保密中国中铁土地一级开发工作研讨会经验交流材料汇编2013年7月贵
4、阳目 录戴和根副总裁在股份公司土地一级开发工作研讨会议上的总结讲话股份公司副总裁 戴和根（3）土地一级开发工作报告股份公司投资发展部部长 冯慧光（17）土地一级开发政策解读股份公司投资发展部副部长 孙旭东（31）中铁置业副总经理陈月东工作研讨会发言中铁置业副总经理 陈月东（43）中铁国际旅游度假区项目经验交流中铁贵州旅游公司（51）蚌埠土地一级开发项目经验交流中铁置业蚌埠公司（61）亳州土地一级开发项目经验交流中铁置业亳州公司（83）淮南土地一级开发项目经验交流中铁四局淮南公司（95）戴和根副总裁在股份公司土地一级开发经验交流会上的讲话股份公司戴和根副总裁在中国中铁土地一级开发工作研讨会议上的
5、总结讲话（根据录音整理）2013年7月5日昨天，我们听了贵州旅游公司、置业公司和四局的经验介绍，听了置业公司陈月东副总经理的授课，今天，我们又听了各个单位的情况汇报，可以说，这次股份公司土地一级开发工作研讨会非常高效、非常圆满，达到了预期目的。在此，我要感谢投资发展部、贵州旅游公司和置业公司为积极筹备和承办此次会议所做的大量工作。这次会议得到了在座各个单位领导的高度重视，很多单位都是主动要求参加此次会议，会议规模也超出了原定人数。刚才听了大家的发言，我觉得大家参加此次会议是值得的。总结此次会议，我认为取得了以下三个方面的成效：一、总结了经验和教训，分享了中国中铁近十年来土地一级开发工作的优秀成
6、果。这两天大家参观了贵州旅游公司和置业公司开发的相关项目，听取了冯慧光部长做的土地一级开发报告和置业公司副总经理陈月东的经验交流，孙旭东副部长也为大家解读了国家相关政策，各单位畅所欲言，并对本次会议寄予了高度评价。通过本次会议我们一起分享了中国中铁近十来年土地一级开发取得的的经验和成果，同时，也从侧面吸取了过去的一些教训，为我们今后进一步改进土地一级开发工作提供了有利的帮助。回顾中国中铁土地一级开发业务的发展历程，最早始于2004年，由张敏董事长率领八局开始的，时至今日，已发展了近十年。十年期间，四局、二局和置业公司等单位也相继开展了土地一级开发业务，并在开发模式上进行了不断的创新，取得了较好
7、的成绩。中铁国际旅游度假区项目正是我们不断创新商业模式的一个典范，很多亮点值得大家学习研究：一是一、二级联动开发。过去，我们以为土地一级开发工作就是把土地整理后进行出让，但中铁国际旅游度假区项目则是通过一级整理和招商引资，把项目地块炒熟，再由贵州旅游公司下属子公司摘地进行二级开发。这种一、二级联动开发模式我们以前很少尝试，在这个项目上得到体现。二是项目规划策划。过去，都是由政府主导城市规划设计，我们只是简单地参与，但中铁国际旅游度假区项目整个20平方公里范围的业态结构、控规、详规等都是由贵州旅游公司自行规划设计的，政府只是提供指导意见。项目规划在贵州省委专题会议上一次性审定通过，获得了政府、股
8、份公司及业内专家的一致好评，这是项目的另一个亮点。三是项目利润回报。我们原来的土地一级开发模式基本上都是“投融资+施工总承包+资本金回报+土地溢价分红”，工作方法稍显简单、机械。中铁国际旅游度假区项目则是“规划策划+投融资+设计施工总承包+一、二级联动开发”。这样不仅全面吸收总结了我们过去土地一级开发的经验，并能通过二级开发帮助企业实现土地开发利润最大化。四是工程系统复杂。中铁国际旅游度假区占地30000亩，投资超500亿，规划建筑面积达2400万平米，不仅涉及到土地一、二级开发，还融合了许多新型业态，不仅是股份公司当前投资规模最大的工程，也是一个系统复杂的长期工程。贵州旅游公司要在一块毛地上
9、建设一座城市，使命光荣，责任重大，工作艰巨，贵州旅游公司一定要继续坚持“投资商”、“开发商”、“建设商”、“运营商”“四商一体”的企业定位。根据中铁国际旅游度假区项目的可行性研究，如果按照当前的发展速度和规模，这个项目将为中国中铁带来150亿的利润和50亿的资产。按照当前国家房地产调控形势和股份公司发展战略，我们也要在项目开发思路上做出局部调整，如转让部分股权等。本次交流，贵州旅游公司介绍的不是很详细，他们在税收策划、争取优惠政策及控制风险方面都有好的做法，希望参加这次工作研讨会的各个单位的同志，能够多与贵州旅游公司张敏和邓树传同志进行交流，一方面学习他们好的理念和做法，另一方面也要发现不足，
10、汲取他们的经验和教训。二、进一步统一了思想，提高了对中国中铁土地一级开发工作的认识。通过此次会议，大家对土地一级开发工作全过程进行了仔细梳理，对土地一级开发业务从项目获取、概念性规划、控制性详细规划，再到投资、融资、设计、施工以及一、二联动开发等各个环节都有了新的认识，对开发过程中的困难和风险应对，包括税收策划、地方政府优惠政策支持等方面有了更为清晰的判断，对中国中铁土地一级开发也有了一个明确的战略定位，相信这些体会，会对大家今后的工作开展起到更加明显的支撑作用。三、研究了困难和问题，提出了中国中铁未来土地一级开发工作初步方向。按照会议要求，各个单位都对自身存在的问题和困难进行了总结分析，提出
11、了比较具体的应对措施和方法，一些存在的问题在会议上得到了纠正，如泰州、遂宁的处理方式，规避了企业风险，没有给企业带来损失，这得益于我们及时采取了措施。中铁国际旅游度假区项目总体工作做的不错，获得了国土资源部、贵州省委省政府和股份公司各级领导的肯定和表扬，但在成本控制、效率提升、精细化管理以及开发品质等方面还有很大的提升空间。希望各家单位除了学习和交流外，也要给贵州旅游公司留下宝贵的意见。对于存在的问题，贵州旅游公司的领导班子要好好研究，要积极地“走出去”，博取众长，多去学习别人的一些更好的思路和做法，要坚持按照“打造艺术品”的信念和态度，认认真真把中铁国际旅游度假区开发好、管理好、经营好。同时
12、，此次会议对中国中铁土地一级开发未来发展方向进行了研讨，提出了许多当前急需完善和改进的意见和建议，如我们土地一级开发的模式和标准问题，都是值得大家深入思考的，这些意见和建议非常难能可贵，从中也可以看出大家希望把土地一级开发做的更好的真切之心。刚才，冯部长代表股份公司作了土地一级开发工作报告，对股份公司土地一级开发业务做了全面细致的评价，我个人完全赞同。系统分析中国中铁土地一级开发业务的发展历程，我们以400亿元的总投资，对75平方公里的土地进行了一级土地开发，在所有参与土地一级开发工作的央企中排名第一。这其中，置业公司蚌埠项目以1.6亿为撬动资金，获取了9亿的利润；亳州项目占用自有资金2亿元，
13、获取回报也比较丰厚；四局淮南项目投资十几亿元，利润将达到40亿以上。由此可见，我们的效益也是央企一级开发中最好的。与此同时，我们还通过土地一级开发拉动了中国中铁传统施工主业的发展，中铁国际旅游度假区项目，预计可以带来300亿至400亿的施工任务，置业公司的蚌埠、亳州项目、四局的淮南项目以及二局、八局等单位实施的土地一级开发项目也都有大量的施工任务。土地一级开发的各个环节中都可以为企业带来利润回报，一是土地出让的固定回报和溢价分红，二是施工利润，若再进行二级开发，获取的收益将更加可观。我曾在调研置业公司时讲过“BT项目比纯施工项目好，房地产项目比BT项目好，土地一级开发项目比房地产项目好”，虽说
14、因经验不足、地方政策的不断出台和政府换届等因素影响，给我们土地一级开发工作带来了一些麻烦和困难，但是总体形势是可控的。八局遂宁项目是中国中铁第一个土地一级开发项目，没有任何经验，从结果看是基本成功的；海西项目当前遇到了困难，但最终风险由政府兜底，项目当前的主要任务是把海域权证更换成土地证，尽快入市销售。结合土地一级开发的利润回报和对中国中铁整体产业的拉动作用，尤其是在当前施工市场竞争环境日益恶劣的情况下，我更坚信土地一级开发比建筑施工有着更为广阔的发展空间。当前中国中铁土地一级开发业务的发展是以占用企业较少的资源，获取了较高的利润回报，同时有效拉动了中国中铁设计、规划、信托和传统施工主业的有效
15、发展，总体形势是积极的、稳妥的、健康的、风险是可以规避的。我本人对土地一级开发工作是肯定的，更对中国中铁今后土地一级开发工作充满信心和希望。下面，我对下一步土地一级开发工作谈几点意见：一、正确把控宏观经济形势，分析研判土地一级开发市场的困难和问题总的来讲，土地一级开发市场是“机遇与挑战并存，机遇大于挑战”的形势，主要表现在：一是国家城镇化发展形势良好。一个国家城镇化发展历程需要25至30年，中国目前正在努力发展新型城镇化建设，涉及40个城市公共群，160个地市以上城市，10000个新型城市开发，这为我们土地一级开发提供了广阔的市场空间，尤其是新一届领导集体把城镇化建设作为施政纲领和经济发展引擎
16、，在这样的时代背景下，中国中铁大有文章可做。二是产业转型升级的需要。综合国家当前消费、出口和投资状况，中国经济发展在现阶段还是要依靠投资来拉动，国家提出产业转型升级，中国中铁也需要转型升级，这也要依靠投资来促进发展，这其中少不了基础设施和房地产开发，更少不了土地一级开发。三是实体经济发展的需要。近期，金融机构的资金都在做理财产品，没有进入实体经济，导致出现了所谓的“钱荒”，我个人分析市场上并不缺钱，而是缺少投放渠道，缺少实体经济投资。所以，未来一段时间土地一级开发市场竞争形势将更加严峻，挑战更大，但同时也是我们寻求快速发展的大好良机，机遇大于挑战，需要我们进一步加大对政策形势的研判力度，积极、
17、稳妥地介入土地一级开发市场。二、转变观念，提高认识，为推进土地一级开发工作打下思想基础要积极转变观念，解放思想，正确看待土地一级开发存在的风险。回顾中国中铁的发展历程，我们丧失了很多发展机遇，如BOT业务，我们不如中交集团，房地产业务我们不如万科。但我们是否检讨过自己呢？我们当时的思想观念是不是太落后了？现在看来，那些快速发展并最终成为行业领导者的企业，都没有惧怕而是更加理性地看待风险。我时常感慨，别人是小企业干大事，我们是世界五百强企业干小事，甚至连小事都没有做好，特别是当我们想做一件事时，却总有许多不能做的理由，而不是去想办法把这件事情做好。当年，看到房地产市场赚钱了，我们在2007年组建
18、置业公司开始参与，可没等几天，金融危机爆发了，国家房地产调控政策出台了，我们只分到了最后一怀羹。这件事情充分说明大家的观念和意识需要与时俱进，及时更新，尤其对于企业领导人更为重要。要想搞好土地一级开发工作，首先我们要转变观念，解放思想，提高认识，提高土地一级开发的投资管理水平，这样才能把土地一级开发工作做好。三、集中力量、稳妥推进，打造中国中铁土地一级开发专业化品牌一是集中优势力量先行介入。目前建筑施工领域竞争激烈、举步维艰，我们好多企业都面临着生存的巨大压力，中国中铁正在努力寻找企业发展的新路子，近两年在资源类业务进行了大量探索，但前景不是十分理想。相比建筑市场，房地产行业还有挖掘空间，土地
19、一级开发市场更有我们发展的广阔天地。所以，在当前形势下，我们要首先集中一至两个企业全力推动土地一级开发业务发展，先行累积经验，然后再推广发展。二是谨慎、稳妥地介入，不能一哄而上。我们在工程施工上有较为突出的优势，但是土地一级开发过程中，工程施工只占一小部分，土地一级开发因其专业性和风险性，必须要求企业具备相应的专业管理和法律风险识别、控制能力。我规劝大家不要冲动，特别是不能因为一家企业或者一个项目出现问题，而给整个中国中铁抹黑。我非常赞同置业公司的做法，可以先行成立土地一级开发专业公司，去不断摸索经验，然后再行推广，其他单位可通过与专业公司积极合作，如与置业公司、贵州旅游公司合作，先虚心学习，
20、再做打算。股份公司要制定一级开发项目准入办法，明确规定哪些企业可以做，哪些企业不可以做，哪些企业可以配合专业公司做。三是固化土地一级开发的标准和模式。我们的一些基层干部甚至是集团公司领导，有的缺乏风险意识和理性投资意识，没有判断项目好坏的基本标准，因此，我们要建立和固化土地一级开发的标准和模式。由投资发展部会同贵州旅游和置业公司仔细研究，尽快出台一个土地一级开发的标准和模式，确保项目开发、运作更加专业化和标准化。四、不断创新商业模式，努力做土地一级开发行业的领跑者企业的发展需要不断的创新，只有不断的创新才能长期站在市场的最高点。回顾中国中铁在BT项目和城市轨道交通项目上的发展道路，我们为什么独
21、占鳌头，就是因为中国中铁很好地把西方的BT与中国的国情进行了结合，并不断创造了新的BT模式。我们现在的BT是“工可+初步设计+施工图设计+施工总承包+回报+回购”的模式，但最初的西方模式并不是这样，我们的模式也就发展成为了一个行业标准。现在中国的房地产已经发展到了用品质和品牌去占领市场的阶段，无论是商业地产、旅游地产、高尔夫地产、医疗地产还是养老地产、物流地产，中国中铁都只能去学习和模仿，就是因为别人通过创新占据了领跑者的位置，而我们起步晚，只能做跟跑者、模仿者。土地一级开发也是一样，从遂宁项目封闭式运作到淮南四局项目的改进，再到蚌埠和亳州项目，一直发展到现在中铁国际旅游度假区项目的一、二级联
22、动，我们一直都在不断创新，所以才有了我们今天在土地一级开发工作上的一些成绩。大家要充分利用当前国家还未出台明确的法律规定、土地一级开发市场没有规范的有利时机，不断创新商业开发模式，积极抢占市场，力争成为土地一级开发市场的领跑者。五、研究、开创新型城镇化发展新模式前面已经提到，新型城镇化发展将会是中国中铁积极参与土地一级开发的重大机遇，需要我们去学习研讨，中国城镇化发展无外乎三种模式：一是政府推动，利用旅游、会展、购物等消费行为带动发展；二是当地龙头企业牵头组织城市建设；三是农业经济发展带来的人口转移。这三种模式都比较落后了，新型城镇化的实质就是人的城镇化，目前国务院正在研究这个课题，具体发展方
23、向尚不明确，我希望置业公司和贵州旅游走在前头先去研究，如果你设计的新型城镇化发展模式，获得了中央政府的首肯，我们的企业何愁没有发展出路，所以你们在城镇化建设方面要多琢磨，把这个任务解决了，就给中国中铁带来了一个新的经济增长点。六、想方设法，进一步扩宽融资渠道根据当前金融市场环境，我们下一步必将遇到资金问题，大家要想方设法，通过增债权，加股权，联合社保基金等多种方式筹集资金，依托项目自身融资能力，解决好企业发展资金问题。同时，也要在专业人才培养，项目管理水平提升等方面加大工作力度，为中国中铁土地一级开发工作越来越好，更快更好发展提供必要支持。土地一级开发工作报告总结经验 完善模式 规避风险全面提
24、高投资项目运作和管理水平股份公司投资发展部部长 冯慧光同志们：股份公司自2004年涉足土地一级开发市场以来，经历了一个由探索到驾驭市场的过程，通过不断总结经验和教训，完善商业开发模式和合同条款，目前已形成了中国中铁独特的商业模式，为公司多元化发展、构建企业新的利润增长点，拓展房地产拿地渠道、降低房地产二级开发的土地成本、保证房地产业务持续、健康、稳定地发展做出了积极贡献。与基础设施和房地产投资相比，土地一级开发具有如下特点：一是土地一级开发投资额相对较小；二是项目采取分步投资、滚动发展的方式开发，资金周转快；三是土地作为不可再生的资源，市场需求稳定，投资风险可控；四是投资回报高；五是项目以可出
25、让土地的保底价为基数、按建造合同可及时确认营业收入；六是施工风险小，安全可控;七是可以长期稳定占领市场。同时，土地一级开发也面临着政策变化、土地指标欠缺、土地出让和回款不及时、开发理念尚待更新提高等政策、市场和开发风险。今天，股份公司在贵阳召开土地一级开发工作研讨会，其目的是全面分析当前土地开发市场形势，提高认识、更新理念，总结经验、查找问题，有效规避投资风险，不断拓展土地一级开发市场，全面提高投资项目的运作和管理水平。一、土地一级开发取得的成绩截至5月底，股份公司在实施的土地一级开发项目13个，投资规模近470亿元，规划总面积75平方公里、折合11万亩，开累完成投资198亿元、剩余投资272
26、亿元，累计回款84.4亿元，实现利润总额76亿元，投资利润率38.4%。（一）商业模式不断创新。公司及时总结吸取过往经验和项目实施过程中出现的各类问题，不断完善、创新商业模式，归纳而言，共分为四个阶段：第一阶段，自贡、温江、遂宁、淮南项目采取“投融资+施工总承包+土地出让溢价固定比例分红”模式；第二阶段，金牛、郫县项目采取“投融资+施工总承包+固定回报+土地出让溢价分梯次分红”模式；第三阶段，蚌埠项目采取“投融资+施工总承包+固定回报+土地出让保底价+土地出让溢价分梯次分红”，妈祖项目采取“投融资+工程总承包+固定回报+土地出让溢价固定比例分红”模式；第四阶段，亳州项目创新了“概念设计+规划（
27、详规、控规）设计+投融资+工程施工总承包+固定回报+土地出让溢价分梯次分红”的新模式，龙里项目创新了“概念设计+规划（详规、控规）设计+投融资+工程施工总承包+一二级开发联动”的新模式。亳州项目通过与政府签订战略合作协议，建立双方的高层对接机制，通过与项目业主签订项目主要框架协议，固化双方合作的主要条件，并以框架协议为基础进一步完善、细化合同条款，一是将项目的土地利用总体规划纳入到省级土地利用规划中，确保土地指标落实到位；二是按双方商定的进度计划分片、分期进行投资建设，确保投资节奏与土地出让规模相匹配；三是政府同意将投资形成的土地资产优先抵押给中国中铁进行贷款，用于项目的投资建设，并为项目公司
28、的注册、税收等方面提供优惠政策；四是政府将应支付中国中铁的土地开发成本及溢价收益部分，通过市人大决议纳入财政预算支出；五是因政府原因影响投资进度，则投资进度计划顺延，由此造成的损失经双方确认后计入土地开发成本；六是政府因招商需要导致的零地价土地或低于正常招拍挂价格的土地，划拔或成交之日起一个月内，政府以财政资金按土地成本价支付；七是设立土地出让专用帐户，由中国中铁、政府和银行三方监管，确保政府按期支付土地开发成本和增值收益；八是在合作范围内，中国中铁享有商业、住宅用地的二级土地开发优先权。项目自实施以来，取得了当年决策、当年实施、当年见效的良好效果。龙里高尔夫、休闲旅游地产项目通过土地一级开发
29、，以5万元/亩，取得土地3万亩，实现了低价、大面积拿地，为土地二级开发奠定了坚实基础，极大提高了投资利润空间。（二）市场驾驭能力不断加强。为防范投资风险，公司年初确定了适时放缓土地开发节奏，加大已完土地出让力度的工作原则和思路。2012年，土地一级开发完成投资25亿元(不含龙里项目)，为年度计划31亿元的81%，较上年同比降低24%；出让土地1729亩、较上年同比增长31%，划拨土地面积679亩、较上年同比增长143%,实现营业收入25亿元、较上年同比增长37%。此外，公司针对四川省国土资源厅和成都市政府关于禁止企业以任何方式参与土地出让收益分成的规定，加强与业主的沟通、协商，从投资回报、资金
30、利息、工程下浮率、总承包管理费、营销费、税收返还和低成本获取优质地块等方面完善补充合同，确保投资收益；充分发挥中铁贵州旅游公司的人才和专业优势，将五局的成都金牛和郫县项目整体移交中铁贵州旅游公司；淮南项目加强回款力度，并拟通过低价获取优质地块进行房地产开发冲抵部分应收款；蚌埠、亳州项目加强税收策划，免交、返还税收达6500万元；此外，通过政策和市场分析、研究，进一步完善亳州项目的合同条款，规避各类投资风险、确保了投资收益的实现；泰州项目及时退出后续开发投资，化解了投资风险。（三）投资综合效应更加明显。为合理避税，加上施工利润及资金使用成本的分流，公司的财务报表不能准确地反映项目的收益情况。从投
31、资角度分析，截至5月底，土地一级开发项目实现施工利润17亿元、计取投资回报15亿元、已获得分成收益24亿元、已整理完成尚未出让的土地分成收益20亿元，利润总额为76亿元，投资利润率38.4%。扣除施工利润和回款，土地一级开发占用公司的资金约96.6亿元，占已完成投资的48.7%。淮南山南新区项目完成投资48.2亿元，回收资金33.62亿元，净投入14.59亿元，实现利润总额24.4亿元，投资利润率50.6%，其中，中铁四局以代建方式承揽市政工程13亿元，施工利润3.9亿元、利润率达30%；蚌埠项目完成投资21.2亿元，实现利润总额14.4亿元，投资利润率67.8%；亳州项目2012年8月开工，
32、当年完成投资3.3亿元，年底首批3宗土地共183亩成功挂牌出让，亩均出让价161万元，远超净地成本86万元/亩，项目当年实现利润1.73亿元，投资利润率51.8%；河东新区项目完成投资9.2亿元，实现利润总额4.5亿元，投资利润率49%；成都金牛项目完成投资22.2亿元，实现利润总额9.9亿元，投资利润率44.6%；其它项目的投资利润率均超过20%。此外，中铁大桥院通过承揽亳州项目的规划设计，增强了城市规划设计业绩。土地一级开发为公司贡献新签合同额470亿元、营业额233亿元、利润76亿元，在带动公司施工产值、储备施工任务、增加企业利润的同时，还有效拉动了装饰装修、物资采购、金融信托等各业务的
33、发展，为企业平稳发展做出了积极的贡献。二、当前面临的机遇和主要风险在当前基础设施投资的政策、融资和回购风险不断加大，房地产受调控政策影响、市场步入低迷之际，土地一级开发作为城镇化的基石和房地产产业链的源头以及地方财政收入的主要来源，因其拥有市场需求稳定、现金流全覆盖、资金需求量小且周转快、投资收益高的优势，而备受各级政府、金融系统和开发商的青睐。一是城镇化的进程创造了巨大的市场需求。按照国家统计局发布的中华人民共和国2012年国民经济和社会发展统计公报，截至2012年底，我国的城市化率为52.6%，以城市化水平年均增长1%的速度发展，要达到发达国家70%的城市化水平，我国房地产业未来至少还有近
34、20年的高速发展期，土地一级开发作为房地产产业链的上游一环，其发展前景更为广阔。二是央企的政治和综合开发优势更加显现。按照我国的土地储备管理办法，所有土地经土地储备中心统一收储、整理后按计划供应。由于地方政府资金缺乏，加上物权法的实施，政府以收储的土地打拆向银行贷款的资金，无法完成收储后的土地整理工作，需引进投资商共同开发；特别是2010年国家启动“两整治一改革”工作后（即整治干部队伍廉洁从政存在的突出问题，整治土地和矿业权交易市场存在的突出问题，深入推进国土资源管理制度改革），央企因所具有的国有特殊性质、能有效规避政治风险而备受地方政府青睐；2010年，银监会出台的“三个办法一个指引”，要求
35、各金融机构加强放贷管理和风险控制，土地一级开发项目作为当前风险最小的投资项目，更是各金融机构放贷的首选；再加上，央企在土地开发产业链所具有的城市规划、建设管理、土地一二级联动开发等“一站式”优质服务能力，其综合优势日趋明显。但是，随着国家土地相关政策的完善、财政预算管理的加强（土地出让收入列入财政预算中的基金收入、纳入财政预算进行管理）和房地产市场调控的负面影响以及地方政府对市场发展规划的不断更新，土地一级开发面临的政策、市场和开发风险也在逐步加大。从政策层面看，无论是国内还是国外，土地一级开发既没有经验可以借鉴也没有相应完善的法律保护。目前我国土地一级市场的开发模式、具体的政策等尚处于研究阶
36、段，各省市对于土地一级开发的法律法规还不完善，做法不一。以北京为代表的一线城市和部分经济发达的二线城市，采取开发商享有固定收益（一般为土地开发成本的8%）的工程总承包模式，以重庆、安徽等为代表的部分二线城市，采取土地出让收益按照一定比例分成的效益分成模式。特别是作为国家首个省级城乡统筹改革试验区的成渝统改区，四川省、成都市2011年出台的关于进一步加强国有土地使用权出让收支管理的通知（川国土资发201136号）和成都市政府一级土地整理意见的通知（成府发201126号），禁止企业以任何方式参与土地出让收益分成的规定，大力推行开发商享有固定收益（规定企业享有土地开发成本年12%的回报）的工程总承包
37、模式，将对公司现有项目和未来土地一级开发模式的影响巨大。从市场层面看，一是国家多轮严厉的房地产调控政策已造成近年土地一级市场需求量锐减；二是随着项目的开发和区域市场配套的完善，地价不断升温，政府有意捂地、放缓土地出让节奏；三是政府换届后城市发展规划的调整，造成项目主要规划指标的变化，可出让土地比例减少、划拨土地和零地价出让土地的比例增大，加上部分地方政府采取毛地出让方式，导致土地出让金不能及时支付、企业投资不能及时收回、投资收益严重受损。从开发层面看，因地方征地拆迁和安置补偿等前期工作滞后，企业在前期和基础设施方面的投资过快，部分项目过度依赖地方政府导致项目的大市场配套不及时、招商工作滞后，加
38、上土地指标欠缺，致使土地不能及时出让，投入与产出不匹配，降低了资金周转率；此外，从业人员的观念和管理水平有限导致投资额和营业收入确认滞后；部分项目因征拆和项目合法合规影响、尚不具备土地出让条件，严重影响投资收益和资金周转，造成大量投资沉淀；部分代建项目因回购款未与土地出让收益挂钩，回购担保缺乏有效性，回购风险显现。三、下一步工作部署为有效规避投资风险，公司针对当前形势，结合在建投资项目的实际情况，明确了2013年投资业务的工作重点，即：公司将秉承“资金是企业血液”的投资理念，坚持以投资预算为导向，以加强项目监管为重点，以提高投资收益为核心，严控投资规模与节奏，推进三大板块健康平稳发展，力促企业
39、转型升级。土地一级开发要进一步加强政策和市场的研究预判，根据土地市场出让情况，适时控制土地一级开发节奏，集中资金分区开发，尽快满足土地出让条件；加快已成形土地的出让，尽快回收资金，滚动发展。为此，各单位要认真作好以下五个方面的重点工作：（一）加强政策研究，切实提高驾驭市场能力土地一级开发与国家的土地政策息息相关。进入新世纪后，我国的土地政策以国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号）和国务院关于加强土地调控有关问题的通知（国发200631号）为标志，土地管理开始从专业的资源管理向参与宏观调控转变。当前，现行的土地政策主要有十个方面：一是农地保护、特别是耕地保护，是我国的基本国策
40、；二是土地用途管制；三是占用耕地补偿制度；四是建设用地供应总量控制制度；五是城市建设用地集中供应制度；六是土地有偿使用制度；七是土地使用权公开出让制度；八是基准地价定期更新和公布制度；九是土地登记与登记可查询制度；十是土地政策参与宏观调控，严把“土地”和“信贷”两个闸门。去年四部委出台的关于制止地方政府违法违规融资行为的通知（财预2012463号）和今年银监会下发的关于加强2013年地方政府融资平台贷款风险监管的指导意见（银监发201310号），对基础设施BT投资业务的影响极大，但对土地一级开发却是利好。把握好各项制度的核心，是确保项目合法合规、推动开发模式创新、项目建设有效管控、融资方案切实
41、可行、投资收益合法合规、投资风险切实可控的关键。（二）加强预算管理，确保实现年度主要目标年度投资预算是股份公司全面预算管理的一个重要组成部分，各单位要严格按照股份公司批复的年度投资预算总额及批复项目开展年度投资工作。今年，股份公司土地一级开发板块的投资预算为40亿元，全部用于在建项目的建设。但截至5月底，年度完成投资14.3亿元、为预算的36%，回款4.2亿元，受政府捂地和土地指标欠缺影响，今年尚未出让土地，距预算目标相距甚远。为此，各单位要认真组织，调整项目开发节奏、加快土地出让和资金回笼；要针对项目情况、采取切实可行措施，确保完成年度投资预算等主要目标的实现。中铁置业要加快蚌埠项目的资金回
42、笼，控制好亳州项目的投资节奏，确保投资与土地出让规模相匹配。中铁四局要加快淮南项目的资金回收，力争年内实现低价获取优质地块进行房地产开发冲抵部分应收款的目标。中铁二局、八局和中铁贵州旅游公司要针对四川省国土资源厅和地方政府的相关规定，及早完善补充合同，确保投资收益；金牛和郫县项目今年力争实现上市500亩、成交金额21亿元、回收资金10亿元、利润总额1.1亿元的目标。中铁电化局要全力作好泰州项目的投资回收工作，认真总结项目的经验和不足。中铁海西要加强与政府的沟通，尽快具备土地出让条件，加强招商力度，主动出击寻找市场，确保实现年内出让土地不低500亩、力争1000亩的目标。（三）加强全过程闭合管理
43、，防范投资风险股份公司正在修订完善投资管理办法，并把建立投资全过程的各个环节的问责机制作为一项重要内容。各单位要制定相关制度和办法，切实加强投资项目的运作和管理水平。要坚决贯彻落实“严把六关”和“六个狠抓”即：严把市场调研关、可研评估关、专家评审关、投资决策关、过程监控关和事后评估关，狠抓项目的运作与评审、实施、监管、成本与回报、预算落实和回款。在项目运作上，要抓住地方政府搬迁的有利时机，选择与城市整体发展规划相匹配的启步区、核心区等政府行政中心所处重要区域，或区域中心城市规划的生态、居住区，认真分析区域土地一、二级市场的现状和未来供需情况；通过与政府签订战略合作协议，建立双方的高层对接机制，
44、通过与项目业主签订项目主要框架协议，固化项目的建设模式、合作范围、土地出让比例、土地开发成本的组成和确定原则、土地开发成本的分摊与支付、出让用地的溢价分配以及项目审计等主要条款和如何规避征拆影响、落实土地指标，确保投资节奏与土地出让规模匹配、贷款抵押有效、成本与收益列支合理、零地价处理及时、监管帐户和二级开发优先权有效等项目保障条件。在项目管理上，要以框架协议为基础进一步完善、细化合同条款；加强与政府的沟通联系，建立良好的合作关系；加强前期规划设计工作，通过优化控规提高可出让土地的比例；加大政府不能按期完成征地拆迁、收储并出让土地、支付土地出让金和土地开发收益时的资金成本；合理控制投资节奏，积
45、极主导招商引资和土地出让工作，确保政府大市政配套和土地出让及时跟进；加快项目的过程审计和投资额、营业收入的确认工作，尽快就代建项目签订补充协议，明确政府回购资金来源和回购担保措施；积极开展投资项目过程经济评价和后评价工作，高度重视过程评价和后评价对提升投资水平、提高投资效益的促进作用。（四）加强税收策划，提高投资收益近年来，各地方政府为发展经济，相继出台了各自的投资优惠政策，提前作好土地一级开发的税收策划，对提高投资收益同样具有不可估量的影响。亳州项目通过签订补充协议，比照税收“两免、三减半”政策，自公司实现相应税种（营业税金及附加、增值税、企业所得税）当月起，地方（市、区政府）留成部分前两年
46、（24个月）按100%给予财政奖励，后三年（36个月）按50%给予财政奖励，个人所得税地方（市、区政府）留成部分按100%给予财政奖励。印花税施行先期缴纳，后期全额返还。初步测算，税收返还可为项目增加至少1.2亿元的额外利润。2012年，项目公司应缴纳各项税4396.5万元，返还的财政奖励达1602.7万元，占应纳税额的36.5%。从亳州项目的成功经验看，地方规费基本可全部减免，营业税金及附加、增值税、企业所得税中归属地方政府留成部分也有较大的减免空间。（五）加强学习交流，提高项目运作、管理水平各单位的投资人才及管理队伍基本由传统的施工队伍转变而来，业务能力和投资水平参差不齐，近年来，公司通过
47、集中专业培训和以会代培等多种形式，对解放投资从业人员的思想，加快观念转变与角色转换，取到了一定程度的促进作用，但距投资业务的实际和发展需要相差甚远。为此，各单位要不断对自身的投资行为进行回顾与反思，增强经验交流与学习，认真总结与分析、不断创新完善投资开发模式，提高项目运作能力和管理水平；要进一步完善合同，有效规避风险；要解放思想、转变观念，大力拓展土地一级开发市场，为企业争创更高的投资效益而努力工作！谢谢！土地一级开发政策解读土地一级开发政策解读股份公司投资发展部副部长 孙旭东 各位领导：上午好！刚才，冯部长从商业模式的不断创新、市场驾驭能力的不断加强、投资综合效益的不断显现等三个方面，全面总
48、结了股份公司土地一级开发业务取得的成绩；从城镇化的发展、央企的政治优势以及土地一级开发面临的政策、市场和开发风险等方面，分析了土地一级开发面临的机遇和挑战；从加强政策研究、预算和过程管理、税收策划和学习交流等五个方面，对下一步工作提出了要求。接下来，戴总在各单位经验交流后还要作重要指示。按照会议安排，下面由我代表投资发展部，结合最近国家相关部委、省市出台的文件，就土地一开发项目的主要内容所涉及的相关政策作一个解读，供各位领导参考。一、作好项目的选择去年四部委出台的关于制止地方政府违法违规融资行为的通知（财预2012463号）和今年银监会下发的关于加强2013年地方政府融资平台贷款风险监管的指导意见（银监发201310号），对基础设施BT投资业务的影响极大，使BT业务面