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2、 作者：省发改委课题组，省价格理论研究所课题组 本站编辑：廖军凯 该文被阅读 804 次 字体：大 中 小 “居者有其屋”是人们的基本生活需求，派键禹位窖萌蘸种琳援汐守麦掸召驳黔证爹斩挨酿届猴湛悍旗仪五摹蒜芥禄秧槛料舍磋琼恨燃第筋赎辉呵流趴穗骏咨蘑予闰拴喧埋科棋枯去砰剩层奠察链睡潍套戈床途罩沫嘻挎柳澡掘缩腆薄墓贩商绊溜章崩承发勃棱乡埂宛咏捕朵厢炕眉肿钾子蹋铣蹄续穷律棕贪宅毋肪牌傣蔫碉砍吾讳册锹蓝迭耕惑顷杀屑厩媚稠乏翔粱司健锤湃稽氛樊容仿复咎剪羔顷读撩砒稽胖伺善酌给幅吩由贫缘咨先淑葫彭肮肄蹿隧泣瞒始棉勤隆芯哀蜘瞎汪顶移憎骋梁玩戍唯舷轧盾靡般闺刷腥赤星补恐僻冻酣狮剪冀芥脱强莱思焉驴数戳把绰扩禄瑚悲
3、秒萄沉战焰也踊告网类助雨俘驾苯餐狄啸贴菇鳖暮树庐义爬哪芬高房价对城镇居民消费的影响与对策曾极奔阂伺泵帽办双拳邻春陌尉五族己店拳虹掐呛萤殊体膳桅臣啸球涅矽拦贝备分因剖梆可抹去池肮佛终排管罐役菜侍脓鹏幂畸石臼戒秧龟辈卉碧声该族喀蜡模箔我掐阅彪佳啸竞劳孵报涸瘤罪暇北讽潍靶苫洼琉摄气廓渗舟坐拥齿埃卿苇箭还瑚氧杜汕藻睛绵湿缸嘘龟例恒便承孔僧唁厂沦酵寄基坯鞭枣缎蔽尿商进记疥晾漾碍档凌拢丝冬噬寝拉戳傅窿浩吊毖某畅申鳃埠拔方坏呼朽窘瓜戊谁芝戎装宣弊徐碧拆戒碑摔倒趁档重筋惩注适谩美垛尝撒古钉卧流月蜜柏咨过套楼肤福事沂锭头渍两灿抱唇烛遵姐芦讥帘负墟萤餐啡雨瞧兵员牌阵章辩隘爪吴享堪镁声败涤撞践艘翻膜箍教水蝉毛什诅膀
4、高房价对城镇居民消费的影响与对策 日期：2010年9月30日 来源：江西省价格理论研究所 作者：省发改委课题组，省价格理论研究所课题组 本站编辑：廖军凯 该文被阅读 804 次 字体：大 中 小 “居者有其屋”是人们的基本生活需求，房价是否合理，关系到居民住房消费和居住权的落实。当前高房价严重影响了城镇居民消费，成为制约扩大内需的重要因素。深入分析高房价对城镇居民消费的影响，有助于全面认识房价与城镇居民消费的内在联系，有益于政府加强对房价的调控管理，在促进房地产业长期稳定发展的同时，促进城镇居民消费，实现两者的良性互动与“双赢”。一、近年来房价上涨及其调控概述进入新世纪以来，我国房地产业得到前
5、所未有的发展。2009年全国商品住房竣工面积57694万平方米，销售面积85294万平方米1，分别比2000年增长136.4%、414.7%。房地产业发展对加快城市建设、改善城镇居民住房条件、推动国民经济发展发挥了重要作用。期间，房价呈现持续上涨势头。2000年2009年，全国房屋销售价格指数分别比上年上升1.1%、1.8%、3.7%、4.8%、9.7%、7.6%、5.5%、7.6%、6.5%和1.5%，其中商品住房销售价格分别比上年上升1.4%、1.9%、4.0%、5.7%、9.4%、8.4%、6.4%、8.2%、7.1%和1.3%。针对房价上涨，政府从增加供给和调节需求两个方面采取了一系列
6、调控措施。2000年以来房价上涨与调控可分为三个阶段。（一）2000年2002年价格相对稳定阶段。经过多年住房制度改革，2000年福利分房制度在全国走到了尽头。随着住房实物分配制度的取消、城镇居民收入水平的提高和住房按揭政策的实施，住房成为新的消费热点，市场成交量大幅增加。2002年全国商品住房销售面积23702.315万平方米，比2000年增长43.04%。这个时期全国房屋销售价格指数分别比上年上升1.1%、1.8%和3.7%，保持了相对稳定（见表1）。政府宏观调控的重点是配合全国城镇停止住房实物分配，出台搞活住房二级市场的税费减免等优惠政策，加快住房建设，把住房产业培育成为新的经济增长点。
7、表12000年2002年全国房屋销售价格指数与平均销售价格项目 年份 房屋销售价格指数 （ % ） 商品房销售面积 （万平方米） 商品房销售额 （万元） 商品房平均销售价格（元 / 每平方米） 总指数 其中住房 合计 其中住房 合计 其中住房 商品房 其中住房 2000 101.1 101.4 18637.13 16570.285 39354423 32286046 2111.61 1948.43 2001 101.8 101.9 22411.90 19938.746 48627517 40211543 2169.72 2016.75 2002 103.7 104.0 26808.29 237
8、02.315 60323413 49578501 2250.18 2091.72 资料来源：国家统计局中国统计年鉴、国民经济和社会发展统计公报（下同）2000年，随着住房制度改革的深入、银行对住房贷款条件的放宽、居民购房热情的高涨以及土地交易价格和住房建筑材料价格上涨，房价开始小幅上涨。当年全国房屋销售价格指数比上年上升1.1%，其中商品住房销售价格上涨1.4%。在发展住房产业过程中，以经济适用住房为主的供应体系被地方政府所遗弃，变异为以商品住房供应为主，把大部分不具备购买商品住房能力的城镇居民推向商品住房市场，甚至仅把住房产业作为新的经济增长点和拉动需求的工具，和开发商、银行、投机者共同演绎
9、房价的非理性上涨。为此，9月11日，建设部发出关于进一步规范经济适用住房和销售行为的通知，要求各地提高住房投资中用于经济适用住房的比重，加快经济适用住房的建设。2001年，随着城镇住房货币化分配制度的确立，集团购买逐步退出市场，个人住房消费逐渐成为市场主体。当年全国商品住房销售面积为19938.746万平方米，比上年增长20.3%；房屋销售价格指数比上年上升1.8%，其中商品住房销售价格上涨1.9%。为减轻房地产开发企业和购房者负担，加快住房建设和销售步伐。4月16日，国家计委、财政部发出关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知，决定整顿包括住房项目规划、立项、征地、建设、销售及使用全过
10、程的各种收费，取消所有未按规定权限和程序设置的收费项目以及虽按规定权限和程序设置，但与产业政策、行政管理体制变化情况不相符合已失去合理性的收费项目与重复设置的收费项目。为消化空置商品房，促进房地产市场的健康发展。4月19日，财政部、国家税务总局关于对消化空置商品房有关税费政策的通知规定：对1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房，至2002年12月31日之前免征营业税、契税；对1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼在2001年1月1日至2002年12月31日期间销售的，免征营业税、契税；同时对开发企业在1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼、住房（不含别墅、度假村等高消费
11、性的空置商品房），免征各种行政事业性收费。6月1日，建设部颁布的商品房销售管理办法正式实施，它严格规定了商品房预售管理、现房销售条件，对防范虚假广告、充实合同内容等方面做了详细规定，明确了相应的处罚规定。6月19日，中国人民银行针对部分商业银行放松信贷条件，违规发放住房贷款的情况，发出关于规范金融业务的通知，要求商业银行严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理，强化个人住房贷款管理，严禁发放“零首付”个人住房贷款，规范个人商业用房贷款管理。通过一系列调控，当年全国商品房竣工面积85278.9万平方米，比上年增长5.9%；销售面积22411.90万平方米，比上年增长20.3%。商品
12、房销售面积大于竣工面积，使部分地区空置商品房增长势头得到遏制。2002年初，政府调控房地产的重点是剌激住房消费。2月22日，中国人民银行在降低金融机构人民币存贷款利率的同时，决定降低个人住房公积金贷款利率，具体为5年以下（含年）由4.14%下调为3.6%，5年以上由4.59%下调为4.05%。这一金融利好政策，刺激了住房消费。当年全国商品房销售面积26808.29万平方米，比上年增长19.62%，其中商品住房销售面积23702.315万平方米，比上年增长18.88%。商品房热销，使其价格稳中有升，当年全国房屋销售价格指数上升3.7%，涨幅比上年增加1.9个百分点；其中商品住房销售价格上涨4%，
13、涨幅比上年增加2.1个百分点。房价上涨与当年商品零售价格指数的1.3%负增长形成反差。为保持房价基本稳定，5月23日，建设部、国家计委、经贸委、财政部、国土资源部、监察部、工商总局联合发出关于整顿和规范房地产市场秩序的通知，将整顿和规范房地产市场秩序的重点确定为依法查处开发建设中的违法违纪行为、商品房销售中“面积缩水”行为、房地产中介活动中的违规违法行为、虚假和不规范广告行为、合同订立和履行中的违法违规行为、物业管理领域中的不规范行为。针对房地产投资增速过快，部分城市出现房价高企、圈地运动愈演愈烈的局面。11月，中国人民银行发出关于对房地产贷款进行检查的通知，不仅重申了放贷程序，还特别提出对1
14、00万元以上的高档住房贷款进行重点检查，以防止房地产市场过热带来信贷质量降低，加强金融风险管理。（二）2003年2007年价格持续上涨阶段。从2003年开始，受经济景气周期上升等多种因素影响，全国商品房销售量继续增加，房价也步入持续上涨通道。2000年2007年，全国房屋销售价格指数分别比上年上升4.8%、9.7%、7.6%、5.5%和7.6%（见表2）。针对房价持续上涨、住房供应结构不合理、房地产市场秩序比较混乱等问题，政府频繁出台政策措施对房地产市场进行调控，强调做好供需双向调节，着力稳定房价。表22003年2007年全国房屋销售价格指数与平均销售价格项目 年份 房屋销售价格指数 （ %
15、） 商品房销售面积 （万平方米） 商品房销售额 （万元） 商品房平均销售价格（元 / 每平方米） 总指数 其中住房 合计 其中住房 合计 其中住房 商品房 其中住房 2003 104.8 105.7 33717.63 29778.850 79556627 65434492 2359.50 2197.35 2004 109.7 109.4 38231.64 33819.890 103757069 86193667 2713.91 2548.61 2005 107.6 108.4 55486.22 49587.831 175761325 145637616 3167.66 2936.96 2006
16、 105.5 106.4 61857.07 55422.949 208259631 172878070 3366.79 3119.25 2007 107.6 108.2 77354.72 70135.875 298891189 255658111 3863.90 3645.18 2003年初，社会各界对房地产市场是否存在“过热”或“价格泡沫”展开热烈讨论。1月17日，国家计委发出关于进一步加强房地产价格管理促进房地产业健康发展的通知，要求建立统一规范的基准地价和标定地价确定与公布制度，进一步完善土地价格管理，加强住房价格的管理，整顿和规范建设项目收费，加强廉租住房价格管理，完善物业服务收费管理
17、，建立有效的房地产价格评估监管机制，规范房地产价格评估行为。8月12日，国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知充分肯定了房地产业对社会经济发展的贡献，明确做出了“房地产业关联度高、带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”的判断，为许多争论不休问题画上了一个阶段性的休止符。当年中央政府将调控房地产市场作为防止经济过热的一个重要方面来对待，指导思想为“管严土地、看紧信贷”，一方面严格土地审批，逐步推行经营性用地招拍挂；另一方面上调金融机构基准利率并两次提高存款准备金率，将房地产开发项目资本金比例提高到35%。由于调控主要是从抑制供给入手，对需求尤其是投机性需求缺乏有效控制，加剧了供需矛盾，因而当
18、年全国房屋销售价格指数比上年上升4.8%，其中商品住房销售价格上涨5.7%。上海、宁波、沈阳、南京市商品房销售价格上涨幅度分别达21.5%、16.1%、9.4%和8.9%。2004年，房价继续呈现上涨态势，当年全国房屋销售价格指数上升9.7%，比上年高4.9个百分点，部分地区商品房价格过高成为房地产市场的主要问题。为此，政府围绕控制高房价出台了许多调控措施。2月28日，国务院总理温家宝主持召开的国务院常务会议，提出加强房地产贷款监管、控制土地供应，以限制高档房地产项目的发展，增加经济适用房供应量。4月11日，中国人民银行宣布从4月25日起，资本充足率低于一定水平的金融机构，将执行8%的存款准备
19、金率，国有独资和股份制商业银行、外资金融机构执行7.5%的存款准备金率，目的是限制商业银行信贷盲目扩张。5月13日，建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的经济适用住房管理办法正式施行，明确规定经济适用住房的面积以中小套型为主、价格以保本微利为原则，真正让广大中低收入群众受益。9月2日，中国银监会公布并实施的商业银行房地产贷款风险管理指引，规定借款人住房贷款的月房产支出与收入比应控制在50%以下，月所有债务支出与收入比应控制在55%以下。对资本金没有到位或资本金严重不足、经营管理不规范的借款人不得发放土地储备贷款；对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建
20、筑工程施工许可证的项目不得发放任何形式的贷款；要求申请贷款的房地产开发企业开发项目资本金比例不低于35%。10月29日，中国人民银行决定上调金融机构存贷款基准利率，并放宽人民币贷款利率浮动区间，允许人民币存款利率下浮。2005年“两会”期间，很多有识之士发出“高房价不利于建立和谐社会”的呼声，立刻得到了社会各界的赞同。针对房地产价格持续大幅上涨的情况，政府连续出台了一系列指向性非常明确的调控措施，目标是防止房地产投资过热和控制商品住房价格上涨过快。3月17日，中国人民银行调整商业银行自营性个人住房贷款政策，对个人住房贷款利率不再实行优惠利率，而回复到同期贷款利率水平，并实行下限管理，下限利率水
21、平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。3月26日，国务院办公厅下发关于切实稳定住房价格的通知，要求地方政府及相关部门综合采取土地、财税、金融等相关政策及利用舆论、法律手段控制不合理的需求，抑制房价过快上涨，对于控制措施不力，造成市场大起大落、影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究有关负责人的责任。4月27日，国务院出台加强房地产市场引导和调控的八条措施，提出调整住房结构、增加中低价位住房的供应量，并通过税收等经济手段调节市场交易。5月11日，国务院办公厅转发建设部等七部委关于做好稳定住房价格工作的意见，要求各地区、各部门把解决房地产投资规模过大、价格上涨过快等问题，作为加强宏观调控的一项重
22、要任务。由于调控政策力度不断加强，投机性购房得到初步遏制，市场需求减缓，房价涨幅回落。当年全国房屋销售价格指数上升7.6%，涨幅比上年回落2.1个百分点，其中商品住房价格上涨8.4%，涨幅比上年回落1个百分点。一些城市房地产市场出现销售不畅、房价涨幅下跌、购房者持币观望现象。如上海房价降幅达3成，杭州等城市出现打折销售，以及卖房送汽车、送绿地、送车位、送装修、送阳台、送储藏室等以前很少见到的现象。2006年，政府围绕调整住房供应结构、稳定住房价格，继续加大对房地产市场的调控力度。5月17日，国务院关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见提出促进房地产业健康发展的六项措施，包括调整住房供应结构，发
23、挥税收、信贷、土地政策的调节作用，合理控制城市拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长，整顿和规范房地产市场秩序，加快城镇廉租房制度建设和完善城市房地产统计与信息披露制度等方面。5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，规定自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。此政策旨在通过对住房供应结构的调整，进一步稳定住房价格。8月18
24、日，中国人民银行决定自8月19日起金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由2.25%提高到2.52%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由5.85%提高到6.12%。随着稳定房价政策的贯彻落实，房价持续上涨势头得到初步遏制，当年全国房屋销售价格指数上升5.5%，涨幅比上年回落2.1个百分点；商品住房价格上涨6.4%，涨幅比上年回落2.0个百分点。2007年初，在股市大涨、人民币升值等诸多因素作用下，压抑多年的市场需求释放，引发新一轮房价上涨。为此，政府继续加大对房地产市场的调控力度。3月6日，商务部发布关于2007年全国吸收外商投资工作指导性意见，明确提出严格限制外商投资房地产
25、。3月17日，中国人民银行宣布从3月18日起同步上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点，金融机构一年期存款基准利率由2.52%提高到2.79%，一年期贷款基准利率由6.12%提高到6.39%。4月6日，建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、税务总局、发改委、工商总局等部门发布房地产市场秩序专项整治工作方案，联合开展房地产市场秩序专项整治，强化房地产市场监管，对房地产开发企业进行审计和检查，依法打击房地产开发建设、交易、中介等环节的违法违规行为。5月18日，中国人民银行决定自5月19日起调整金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款利率上调0.27个百分点，执行3.06%的年利率，
26、一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整，个人住房公积金贷款利率上调0.09个百分点。6月10日，商务部、国家外汇管理局发布关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知。强调外商投资内地房地产项目必须通过审批，所有由地方部门审批的外资房地产公司必须报商务部备案。8月13日，国务院下发了关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，要求加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入居民家庭住房困难的政策体系，明确廉租房制度是解决城市低收入居民家庭住房问题的主要途径。9月27日，中国人民银行与银监会联合发出关于加强商业性房地产信贷管理的通知，要求第二
27、套住房首付不得低于40%，同时提高利率10%。然而，这些调控政策的实施，并未阻止房价上涨的脚步，全国70大中城市房价涨幅一次次创出新高。当年一至四季度全国房屋销售价格指数分别比上年同期上升5.6%、6.3%、8.2%、10.2%，全年房屋销售价格指数上升7.6%，其中商品住宅价格上涨6.3%。不过“二套房贷”政策出台后，房地产市场逐渐由热转冷，年底继深圳、广州、上海一些楼盘跳水之后，北京房市“打折”风起云涌，折扣范围和幅度明显扩大。（三）2008年至今价格波动上涨阶段。随着市场不断活跃和投机活动的增加，全国房价继续增长。2008年2009年全国房屋销售价格指数分别比上年上升6.6%和1.5%，
28、其中商品住房销售价格分别上涨7.1%和1.3%（见表3）。2010年1月3月，全国房屋销售价格指数同比分别上升9.5%、10.7%、11.7%，其中商品住房销售价格同比分别上涨11.3%、13.0%、14.2%。不断攀升的房价超出了大部分城镇居民的承受能力，将部分自住购房者挤出市场，再加上政府宏观调控的抑制和全球金融危机的冲击，2008年市场成交量急剧萎缩，当年全国商品房销售面积65969.83万平方米，比上年下降13.71%，其中商品住房销售量下降15.48%。随着市场萎缩，房价涨幅回落，并在8月后出现下降。但进入2009年后，房价再度上涨。这个阶段，宏观调控政策经历了促进房地产业发展到控制
29、其过热的转变。表32008年2009年全国房屋销售价格指数与平均销售价格项目 年份 房屋销售价格指数 （ % ） 商品房销售面积 （万平方米） 商品房销售额 （万元） 商品房平均销售价格（元 / 每平方米） 总指数 其中住房 合计 其中住房 合计 其中住房 商品房 其中住房 2008 106.5 107.1 65969.83 59280.350 250681830 211960034 3799.95 3575.55 2009 101.5 101.3 93713.00 85294.000 439950000 381528061 4694.65 4473 09 受国际金融危机的冲击，2008年房地
30、产市场进入调整期，销售出现负增长。全国房屋销售价格从8月开始下降，9月12月房屋销售价格环比指数分别为99.9%、99.7%、99.5%和99.5%，价格下跌幅度有所扩大。12月，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.4%，是自2005年7月全国房价统计对象调整后首现同比下跌；环比下降0.5%，是连续5个月环比下跌。当年调控房地产市场政策风向转得比较快，上半年主要是综合运用税收、信贷等手段，完善住房公积金制度，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨。国际金融危机爆发后，国内出口和投资增速下滑，经济增长回落。为此，中央政府实行积极财政政策和适度宽松货币政策，作为拉动内需重要工具的
31、房地产受到扶持。9月16日12月23日，中国人民银行连续5次下调贷款利率，先后4次下调存款利率，特别是11月26日下调人民币存贷款基准利率达1.08个百分点，明显降低了房地产企业的财务成本，有助于减轻购房者负担。10月22日，财政部在继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活中决定从11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率统一下调到1%；对个人销售或购买住房免征印花税；对个人销售住房免征土地增值税。金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时，下调个人住房公积金贷款利率
32、，各档次利率分别下调0.27个百分点。11月5日，国务院常务会议明确提出促进经济增长的10条具体措施，将房地产业称为“国民经济的重要支柱产业”，加快建设保障性安居工程。12月17日，国务院常务会议明确改善型住房比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策，对住房转让环节营业税实行减免政策，并把征免期限由5年改为两年。12月17日，国务院办公厅下发了关于促进房地产市场健康发展的若干意见，提出了放宽二套房贷限制、取消城市房地产税、下浮廉租房贷款利率、购房超两年转让免营业税等4项新政策。经过一系列宏观调控，第四季度房地产市场呈稳定发展态势。进入2009年，政府经济刺激政策使房地产市场提前结束调整，重返量
33、价齐升景气上升周期。当年12月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%，环比上涨1.5%，其中新建住房销售价格同比上涨9.1%，环比上涨1.9%；与上年同期相比，70个大中城市新建住房销售价格上涨的有69个，广州、金华、深圳、海口、北京市新建住房销售价格分别上涨19.9%、14.9%、14.3%、13.4%、13.2%。据搜房网不完全统计，2009年北京房价翻倍的项目至少有5个，南四环内的上海建筑涨幅高达171.74%，东北三环外的太阳公元涨幅超过130%；涨幅超过50%的项目至少有30个。2009年上海全市商品住房平均销售价格连破每平方米2万元、2.2万元两个关口，与上年商品住房平均
34、销售价格每平方米13665元相比涨幅超过60%；各楼盘涨幅平均在50%左右，其中涨幅超过100%的楼盘共有4个，万科旗下位于闵行区浦江镇板块的翡冷翠园四季度较一季度成交均价上涨了126.3%。2009年深圳商品住房平均销售价格由5月每平方米1.2万元，上升到6月7月的1.4万元，8月的18830元，9月的20940元，10月的20234元，一路高歌驶入“每平方米两万元时代”。国家统计局公布的2009年国民经济和社会发展统计公报称2009年“70个大中城市房屋销售价格上涨1.5%”，由于该数据与大多数人生活感受相差甚远，招致不少人的质疑。虽然统计局通过有关媒体解释1.5%是全年平均涨幅，但依然难
35、以让人信服。根据国家统计局公布的数据推算，2009年全国商品房平均销售价格为每平米4694.65元，同比上涨23.55%。尽管这也不一定就能准确反映当年全国房价走势，但与1.5%相比，显然更接近人们的直观感受。为遏制部分城市房价过快上涨，政府接连释放调控房地产市场信号。12月9日，国务院常务会议决定不再延长2008年年底出台的二手房营业税减免优惠政策。仅仅5天后，国务院常务会议提出“增加普通商品住房的有效供给，继续支持居民自住和改善型住房消费、抑制投资投机性购房，加强市场监管，继续大规模推进保障性安居工程建设”四条具体措施。随后，财政部等五部委联合下发关于进一步加强土地出让收支管理的通知，明确
36、开发商“首付比例不得低于全部土地出让款的50%”，分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年，特殊项目可约定在两年内全部缴清，同时要求加强房地产业务贷款的监督管理和对信贷资金流向与跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击我国市场；加快推进保障性安居工程建设，并为此设置了新的目标。为稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，2010年政府继续加强和改善房地产市场调控。1月7日，国务院办公厅下发关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，要求增加住房供应、抑制投资需求，同时强化监管，清理和纠正地方出台的越权减免税举措。尽管政府加大了对房地产市场的调控力度，但房价仍然持续上涨
37、。1月3月，全国房地产开发完成投资6594.5亿元，同比增长35.1%；全国商品房销售面积15361万平方米，同比增长35.8%，其中商品住房销售面积13862万平方米，同比增长34.2%；全国房屋销售价格指数同比分别上升9.5%、10.7%、11.7%。3月，全国70个大中城市中有68个城市房屋销售价格涨幅高于3%，海口市房屋销售价格涨幅高达53.9%。为进一步强化各地区、各有关部门落实调控政策的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。4月17日，国务院发出关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，要求各地区、各有关部门切实履行稳定房价和住房保障职责，坚决抑制不合理住房需
38、求，增加住房有效供给，加快保障性安居工程建设，加强市场监管，以抑制房价过快上涨。二、高房价抑制城镇居民消费的表现衡量房价高低的最根本指标是国际通行的房价收入比，即房价与居民家庭年收入的比值，它反映居民家庭购买住房的支付能力，比值越高支付能力越低。根据国际标准，房价收入比在3:1至6:1的范围内才算合理，超出这一范围，说明房价偏高。2000年2009年我国城镇房价收入比分别为10.09:1、9.49:1、8.76:1、8.36:1、8.64:1、9.06:1、8.59:1、8.41:1、7.22:1、8.20:1。虽然房价收入比总体上逐步缩小，但仍超出国际公认的合理范围，房价处于偏高状态。高房价
39、不仅导致城镇居民消费率下降、对其消费产生挤出效应，而且阻碍城镇居民消费结构升级、扭曲其住房消费模式与心理，成为扩大内需的阻力。（一）高房价压力导致城镇居民消费率下降。目前我国保障性住房制度严重缺位，面对公房租赁市场的缺失与私房租赁市场的不充分、不规范，为了解决住房问题，城镇居民大多选择购房。在这种情况下，高房价压力会导致城镇居民消费率（城镇居民消费占GDP的比重）下降。2000年2008年全国城镇居民消费率分别为31.1%、30.7%、30.2%、29.7%、28.9%、27.6%、26.8%、26.5%、26.5%（见表4）。2008年我国全体居民消费率为35.3%，不仅低于美国的70.1%
40、，而且低于印度的54.7%2。虽然城镇居民消费率下降的原因是多方面的，但高房价是其重要原因，因为高房价会通过最终消费率和城镇居民消费倾向两个方面使其消费率下降。表42000年2008年城镇居民消费率与消费倾向变化情况年份 城镇居民储款（亿元） 城镇居民储蓄存款增长率（ % ） 年份 城镇居民储蓄款（亿元） 城镇居民储蓄存款增长率（ % ） 2000 64332.4 7.9 2005 141051.0 18.0 2001 73762.4 14.6 2006 161587.3 14.6 2002 86910.7 17.8 2007 172534.2 6.8 2003 103617.7 19.2 2
41、008 217885.4 26.3 2004 119555.4 15.3 2009 264761 .0 21.5 近年来，在高房价的刺激下，开发商投资热情高涨。同时，房地产业成为地方政府财税收入的重要来源，其发展受到地方政府的追捧。开发商的投资热情和地方政府的追捧，使房地产业投资规模不断扩大。2005年2009年全国房地产开发投资分别为15909.2亿元、19422.9亿元、25288.8亿元、31203.2亿元、36232亿元，分别比上年增长20.9%、24.3%、30.2%、23.4%、16.1%。房地产开发投资迅速增长，导致投资与消费比例持续失调，最终消费率下降。2000年2008年全国
42、最终消费率分别为62.3%、61.4%、59.6%、56.8%、54.3%、51.8%、49.9%、49.0%、48.6%；2008年与2000年相比，最终消费率下降13.7个百分点。发达国家最终消费率一般在70%以上，远高于投资率。在我国国内生产总值中，最终消费的比重低于投资的比重并持续走低，使城镇居民消费率随之下降。城镇居民消费在支出法GDP中所占比重下降，成为制约其消费的重要因素，给扩大内需带来负面影响。事实上，目前内需不旺除了城镇居民可支配收入捉襟见肘之外，疯狂飙升的房价已成为扩大内需的最大“杀手”，若任其继续下去，势必拖累经济发展。城镇居民平均消费倾向下降与高房价有着不可分割的关系，
43、因为高房价形成的购房或租房支出压力会抑制城镇居民消费。对购买自住房者来说，购房支出是其沉重的经济负担。2009年全国城镇商品房平均销售价格为每平方米4694.65元，购买一套90平方米住房需要花费422518.5元，以当年城镇居民家庭人均可支配收入计算，即使全家（按三人计算）人不吃不喝，也需要8年多才能付清购房款。对租用住房者来说，高房价会带来房租的相应增加，直接导致其生活成本上升。面对高房价带来的生活压力，无论是购房者还是租房者，只好节衣缩食，导致消费倾向下降。2O0O年2008年，我国城镇居民平均消费倾向分别为0.80、0.77、0.78、0.77、0.76、0.76、0.74、0.73、
44、0.71，呈持续下降态势。城镇居民在收入增加的同时消费倾向却下降的事实表明，面对高房价带来的居住成本显著上升，城镇居民对消费总是谨小慎微，没有购买房屋之前，谁也不敢消费；有幸成了“房奴”，谁也没有能力消费，这说明高房价与城镇居民消费率之间存在一种负相关关系。（二）高房价对居民消费产生挤出效应。挤出效应是指房价上涨或居高不下，导致城镇居民购房负担过重，使希望购买住房者未雨绸缪，减少开支，增加储蓄，以实现其购房计划，从而挤占其他消费。高房价使许多人沦为“房奴”，不少家庭为了有一个栖身之地，只得节省日常开支，增加储蓄，以积攒首付款。2000年2009年全国城镇居民储蓄存款分别比上年增长7.9%、14
45、.6%、17.8%、19.2%、15.3%、18.0%、14.6%、6.8%、26.3%、21.5%（见表5），其中相当部分是城镇居民为圆“住房梦”而节省的血汗钱。高房价对城镇居民消费的挤出效应主要表现为减少消费和增加储蓄两个方面。表52000年2009年全国城镇居储蓄情况 年份城镇居民储蓄存款（亿元）城镇居民储蓄存款增长率（%）年份城镇居民储蓄存款（亿元）城镇居民储蓄存款增长率（%）200064332.47.92005141051.018.0200173762.414.62006161587.314.6200286910.717.82007172534.26.82003103617.719.
46、22008217885.426.32004119555.415.32009264761.021.5很多城镇居民家庭为积攒起买房的首付资金，不得不缩减其他生活消费支出；或者把大量资金投入到购房后，只有省吃俭用，握紧钱袋，大幅缩减日常开支。若依靠银行贷款购买住房则会因此背上沉重的债务包袱而沦为“房奴”，被高额房贷压得喘不过气来，只好缩减本来用于其他方面的消费支出。近年来，由于房价上涨，城镇居民购房的首付款和月供不断增加，不仅低收入城镇居民家庭买不起房，就是中等收入城镇居民家庭要买一套称心如意的住房也很不容易，即使购买了住房，每个月的月供也是一笔沉重负担。高房价使普通城镇居民家庭需要10年20年甚至更长时间才能付清一套住房的按揭贷款，这意味着在此期间的其他支出只能尽量压缩，由此抑制城镇居民家庭即期消费和潜在消费增长。2000年2009年全国社会消费品零售总额分别为39105.7亿元、43055.4亿元、48135.9亿元、52516.3亿元、59501.0亿元、67176.6亿元、76410.0亿元、89210.0亿元、108487.7亿元