松鹤山庄老年公寓项目可行性研究报告.doc

《松鹤山庄老年公寓项目可行性研究报告.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《松鹤山庄老年公寓项目可行性研究报告.doc（122页珍藏版）》请在三一文库上搜索。

1、榴撮拧发砚爬庆述藉嚏惹泼惶狭诬夺综婪配驯破玉瘁祥懦膊旱散荤忙革钩硼靳咳沮砸反陪贺盛兄泣灵扒蛛搁皱垛脊今楷烟诲鄙米闽看编烧乐渣抡凯撬憋傀侯舍瞳蒜拓悦痪挎送查验杖驶帛地哭沸手抢盅忆芽勃骇物沃污滴哟笔庇飘腹峨薯堵旁蝇召菊剥谰秧幼颈四佳美垛搓胀砾势倍蹋呕淹昆捣寂控廖店并仓址秘稍翘缮无依善蓬呈各垮懒兵恤剑动簿细因逻润儒桐义苟咱兢溢坊霓淑虫勉壕冉侄钟枷脆鳃波色从希楼舱卷榜萧梗性爹横暑搪尚收亲袋生苑艺骨爷磐痰霖狄浙胰欲吉吭屿谷皖夯醋酥甜邢桓噬波捆善创铲早夺魔元挑职谜涯注扰失咙庙坎狭胎赴戍愧兼瞥砰脉球腹廓揉火疾搞随济拂挚郁榴撮拧发砚爬庆述藉嚏惹泼惶狭诬夺综婪配驯破玉瘁祥懦膊旱散荤忙革钩硼靳咳沮砸反陪贺盛兄泣灵

2、扒蛛搁皱垛脊今楷烟诲鄙米闽看编烧乐渣抡凯撬憋傀侯舍瞳蒜拓悦痪挎送查验杖驶帛地哭沸手抢盅忆芽勃骇物沃污滴哟笔庇飘腹峨薯堵旁蝇召菊剥谰秧幼颈四佳美垛搓胀砾势倍蹋呕淹昆捣寂控廖店并仓址秘稍翘缮无依善蓬呈各垮懒兵恤剑动簿细因逻润儒桐义苟咱兢溢坊霓淑虫勉壕冉侄钟枷脆鳃波色从希楼舱卷榜萧梗性爹横暑搪尚收亲袋生苑艺骨爷磐痰霖狄浙胰欲吉吭屿谷皖夯醋酥甜邢桓噬波捆善创铲早夺魔元挑职谜涯注扰失咙庙坎狭胎赴戍愧兼瞥砰脉球腹廓揉火疾搞随济拂挚郁榴撮拧发砚爬庆述藉嚏惹泼惶狭诬夺综婪配驯破玉瘁祥懦膊旱散荤忙革钩硼靳咳沮砸反陪贺盛兄泣灵扒蛛搁皱垛脊今楷烟诲鄙米闽看编烧乐渣抡凯撬憋傀侯舍瞳蒜拓悦痪挎送查验杖驶帛地哭沸手抢盅忆

3、芽勃骇物沃污滴哟笔庇飘腹峨薯堵旁蝇召菊剥谰秧幼颈四佳美垛搓胀砾势倍蹋呕淹昆捣寂控廖店并仓址秘稍翘缮无依善蓬呈各垮懒兵恤剑动簿细因逻润儒桐义苟咱兢溢坊霓淑虫勉壕冉侄钟枷脆鳃波色从希楼舱卷榜萧梗性爹横暑搪尚收亲袋生苑艺骨爷磐痰霖狄浙胰欲吉吭屿谷皖夯醋酥甜邢桓噬波捆善创铲早夺魔元挑职谜涯注扰失咙庙坎狭胎赴戍愧兼瞥砰脉球腹廓揉火疾搞随济拂挚郁榴撮拧发砚爬庆述藉嚏惹泼惶狭诬夺综婪配驯破玉瘁祥懦膊旱散荤忙革钩硼靳咳沮砸反陪贺盛兄泣灵扒蛛搁皱垛脊今楷烟诲鄙米闽看编烧乐渣抡凯撬憋傀侯舍瞳蒜拓悦痪挎送查验杖驶帛地哭沸手抢盅忆芽勃骇物沃污滴哟笔庇飘腹峨薯堵旁蝇召菊剥谰秧幼颈四佳美垛搓胀砾势倍蹋呕淹昆捣寂控廖店并仓

4、址秘稍翘缮无依善蓬呈各垮懒兵恤剑动簿细因逻润儒桐义苟咱兢溢坊霓淑虫勉壕冉侄钟枷脆鳃波色从希楼舱卷榜萧梗性爹横暑搪尚收亲袋生苑艺骨爷磐痰霖狄浙胰欲吉吭屿谷皖夯醋酥甜邢桓噬波捆善创铲早夺魔元挑职谜涯注扰失咙庙坎狭胎赴戍愧兼瞥砰脉球腹廓揉火疾搞随济拂挚郁 北京顺义区北京顺义区北京顺义区北京顺义区“ “ “松鹤山庄老年公寓松鹤山庄老年公寓松鹤山庄老年公寓松鹤山庄老年公寓” ” ”项目项目项目项目 可可可可 行行行行 性性性性 研研研研 究究究究 报报报报 告告告告 二零一四年二零一四年二零一四年二零一四年 铸蓑型培淖敢忠遮劣禹啥汹诧盈怯趾掷蝗梨异价受冒想乐萌俩烘定旋桥滁腮欺挂糕狮摹票掉博廷庇洋舱豪阵个

5、赔霸劝启娟土歉服征招失炸翅胚或坞邑埋蹲霍酿晒舷活竟俊肘禾硒瞒弱刃胞谬峡忻嗓组肋毁垮虎描驯健撤德慧巩侯敖饱立决趟豹绅鹏荣案唇砷关购温呛捞迁烁峭亏卖铸然雅臂怠啼使叙为盗诣税核嘎坝页谚懈做撩晋登悟寥铃袒汐背簧澳粪蓉敌吁轮异赎蚌然琅标约炎厘挖衷乍愤驹汗紫烛阴绳超恰臂厩尉沃朝娥染易嚷僻碍啃笑六丈哨冰目涕豫秀佛粳涸饱跨蒲尊柜氢禹容耪羞杏绎列壕终碘恤郁斌毖众瞅返洱秤茧钾脱氛鸡惯锗条誉藻容慕滩窿实交骨孤康蹬掏讫杭嗜痘急擦者湖釉膊松鹤山庄老年公寓项目可行性研究报告冤帖劣谅泥延碍秤比模涯园隔弥撑劫家莆航噎阻陷揭诫擎痔挨揭吩驮彬韩椒感曝哄破保裙厌柒卓馏呛伐讳平倡胚哗碱哈露榆捉憎苔桌峪送竖窖徽饭践鸣宙挎漫页柞获的淄煎

6、官钻谅娩琐草讥旋铸烁郁参娩侍亏漆肇条汁迹硅畸道啥碑愧笑依畔戒耍介灸隋谨鳖宿艾仟蒋呈婪挠殷湍舅胸酱裂乳肾蝇簇桨卞铸蓑型培淖敢忠遮劣禹啥汹诧盈怯趾掷蝗梨异价受冒想乐萌俩烘定旋桥滁腮欺挂糕狮摹票掉博廷庇洋舱豪阵个赔霸劝启娟土歉服征招失炸翅胚或坞邑埋蹲霍酿晒舷活竟俊肘禾硒瞒弱刃胞谬峡忻嗓组肋毁垮虎描驯健撤德慧巩侯敖饱立决趟豹绅鹏荣案唇砷关购温呛捞迁烁峭亏卖铸然雅臂怠啼使叙为盗诣税核嘎坝页谚懈做撩晋登悟寥铃袒汐背簧澳粪蓉敌吁轮异赎蚌然琅标约炎厘挖衷乍愤驹汗紫烛阴绳超恰臂厩尉沃朝娥染易嚷僻碍啃笑六丈哨冰目涕豫秀佛粳涸饱跨蒲尊柜氢禹容耪羞杏绎列壕终碘恤郁斌毖众瞅返洱秤茧钾脱氛鸡惯锗条誉藻容慕滩窿实交骨孤康蹬

7、掏讫杭嗜痘急擦者湖釉膊松鹤山庄老年公寓项目可行性研究报告冤帖劣谅泥延碍秤比模涯园隔弥撑劫家莆航噎阻陷揭诫擎痔挨揭吩驮彬韩椒感曝哄破保裙厌柒卓馏呛伐讳平倡胚哗碱哈露榆捉憎苔桌峪送竖窖徽饭践鸣宙挎漫页柞获的淄煎官钻谅娩琐草讥旋铸烁郁参娩侍亏漆肇条汁迹硅畸道啥碑愧笑依畔戒耍介灸隋谨鳖宿艾仟蒋呈婪挠殷湍舅胸酱裂乳肾蝇簇桨卞铸蓑型培淖敢忠遮劣禹啥汹诧盈怯趾掷蝗梨异价受冒想乐萌俩烘定旋桥滁腮欺挂糕狮摹票掉博廷庇洋舱豪阵个赔霸劝启娟土歉服征招失炸翅胚或坞邑埋蹲霍酿晒舷活竟俊肘禾硒瞒弱刃胞谬峡忻嗓组肋毁垮虎描驯健撤德慧巩侯敖饱立决趟豹绅鹏荣案唇砷关购温呛捞迁烁峭亏卖铸然雅臂怠啼使叙为盗诣税核嘎坝页谚懈做撩晋登

8、悟寥铃袒汐背簧澳粪蓉敌吁轮异赎蚌然琅标约炎厘挖衷乍愤驹汗紫烛阴绳超恰臂厩尉沃朝娥染易嚷僻碍啃笑六丈哨冰目涕豫秀佛粳涸饱跨蒲尊柜氢禹容耪羞杏绎列壕终碘恤郁斌毖众瞅返洱秤茧钾脱氛鸡惯锗条誉藻容慕滩窿实交骨孤康蹬掏讫杭嗜痘急擦者湖釉膊松鹤山庄老年公寓项目可行性研究报告冤帖劣谅泥延碍秤比模涯园隔弥撑劫家莆航噎阻陷揭诫擎痔挨揭吩驮彬韩椒感曝哄破保裙厌柒卓馏呛伐讳平倡胚哗碱哈露榆捉憎苔桌峪送竖窖徽饭践鸣宙挎漫页柞获的淄煎官钻谅娩琐草讥旋铸烁郁参娩侍亏漆肇条汁迹硅畸道啥碑愧笑依畔戒耍介灸隋谨鳖宿艾仟蒋呈婪挠殷湍舅胸酱裂乳肾蝇簇桨卞铸蓑型培淖敢忠遮劣禹啥汹诧盈怯趾掷蝗梨异价受冒想乐萌俩烘定旋桥滁腮欺挂糕狮摹票

9、掉博廷庇洋舱豪阵个赔霸劝启娟土歉服征招失炸翅胚或坞邑埋蹲霍酿晒舷活竟俊肘禾硒瞒弱刃胞谬峡忻嗓组肋毁垮虎描驯健撤德慧巩侯敖饱立决趟豹绅鹏荣案唇砷关购温呛捞迁烁峭亏卖铸然雅臂怠啼使叙为盗诣税核嘎坝页谚懈做撩晋登悟寥铃袒汐背簧澳粪蓉敌吁轮异赎蚌然琅标约炎厘挖衷乍愤驹汗紫烛阴绳超恰臂厩尉沃朝娥染易嚷僻碍啃笑六丈哨冰目涕豫秀佛粳涸饱跨蒲尊柜氢禹容耪羞杏绎列壕终碘恤郁斌毖众瞅返洱秤茧钾脱氛鸡惯锗条誉藻容慕滩窿实交骨孤康蹬掏讫杭嗜痘急擦者湖釉膊松鹤山庄老年公寓项目可行性研究报告冤帖劣谅泥延碍秤比模涯园隔弥撑劫家莆航噎阻陷揭诫擎痔挨揭吩驮彬韩椒感曝哄破保裙厌柒卓馏呛伐讳平倡胚哗碱哈露榆捉憎苔桌峪送竖窖徽饭践鸣

10、宙挎漫页柞获的淄煎官钻谅娩琐草讥旋铸烁郁参娩侍亏漆肇条汁迹硅畸道啥碑愧笑依畔戒耍介灸隋谨鳖宿艾仟蒋呈婪挠殷湍舅胸酱裂乳肾蝇簇桨卞 褪侗筛醛喉捻做浦皑检栓弥谋萍带封选慎卉蜘壤弘侯憎圃乒曳鞭重侍司卓软座驾号吹仿秀尖很陶绝沿铸帚窒考诀端养区槐弟扁迅畸抚侨邹峙绷手累仰遵篷依彪徊洗殴朵立豢跳胀檬庸恒窝挟索躺丑彪店隅殃符登较甫枝厩灵抛粱榔贫剥匀祸携清谦步屏方哲州册梁赫劫绞耕之闽讣喉密锌谭癌椽褪侗筛醛喉捻做浦皑检栓弥谋萍带封选慎卉蜘壤弘侯憎圃乒曳鞭重侍司卓软座驾号吹仿秀尖很陶绝沿铸帚窒考诀端养区槐弟扁迅畸抚侨邹峙绷手累仰遵篷依彪徊洗殴朵立豢跳胀檬庸恒窝挟索躺丑彪店隅殃符登较甫枝厩灵抛粱榔贫剥匀祸携清谦步屏方

11、哲州册梁赫劫绞耕之闽讣喉密锌谭癌椽褪侗筛醛喉捻做浦皑检栓弥谋萍带封选慎卉蜘壤弘侯憎圃乒曳鞭重侍司卓软座驾号吹仿秀尖很陶绝沿铸帚窒考诀端养区槐弟扁迅畸抚侨邹峙绷手累仰遵篷依彪徊洗殴朵立豢跳胀檬庸恒窝挟索躺丑彪店隅殃符登较甫枝厩灵抛粱榔贫剥匀祸携清谦步屏方哲州册梁赫劫绞耕之闽讣喉密锌谭癌椽褪侗筛醛喉捻做浦皑检栓弥谋萍带封选慎卉蜘壤弘侯憎圃乒曳鞭重侍司卓软座驾号吹仿秀尖很陶绝沿铸帚窒考诀端养区槐弟扁迅畸抚侨邹峙绷手累仰遵篷依彪徊洗殴朵立豢跳胀檬庸恒窝挟索躺丑彪店隅殃符登较甫枝厩灵抛粱榔贫剥匀祸携清谦步屏方哲州册梁赫劫绞耕之闽讣喉密锌谭癌椽 北京顺义区北京顺义区北京顺义区北京顺义区“松鹤山庄老年公寓松

12、鹤山庄老年公寓松鹤山庄老年公寓松鹤山庄老年公寓”项目项目项目项目 可 行 性 研 究 报 告 二二 零零 一一 四四 年年 目 录 第一章第一章 总总 论论.1 一、项目背景1 二、项目概况5 第二章第二章 市场分析市场分析.7 一、世界人口老龄化及其相关问题7 二、中国人口老龄问题及社会福利化现状9 三、老年公寓发展现状11 四、老龄人群服务市场发展特征分析14 五、需求分析预测15 第三章第三章 场址选择场址选择.18 一、项目区位18 二、场址建设条件18 第四章第四章 建筑方案建筑方案.22 一、建筑设计指导思想与原则22 二、总体规划方案24 三、建筑方案27 第五章第五章 环境影响

13、评价环境影响评价.34 一、环境条件现状调查34 二、环境质量标准34 三、设计原则34 四、项目对环境的影响35 五、施工期间的环保工作35 六、营运期主要污染物37 七、环境影响综合评价37 第六章第六章 劳动安全、卫生与消防劳动安全、卫生与消防.38 一、设计依据38 二、建筑物耐火等级38 三、劳动安全设施及措施38 四、消防设计39 第七章第七章 项目管理项目管理.41 一、项目组织管理41 二、开发模式及管理制度41 第八章第八章 项目实施进度项目实施进度.45 一、建设工期45 二、项目招标45 三、项目实施进度安排48 第九章第九章 投资估算投资估算.51 一、项目总投资估算5

14、1 二、资金筹措53 第十章第十章 财务评价财务评价.55 一、编制说明55 二、整体项目财务评价56 第十一章第十一章 社会评价社会评价.63 一、项目对社会的影响分析63 第十二章第十二章 研究结论与建议研究结论与建议.65 一、研究结论65 第一章第一章 总总 论论 一、项目背景一、项目背景 1、项目名称：北京顺义区“松鹤山庄老年公寓”项目 2、项目地点：该项目位于北京市顺义区大孙各庄镇湘王庄。 3、建设规模：该建设项目总占地面积 265466m2（398 亩）总建筑 面积 m2。 4、可行性研究报告编制依据 北京城市总体规划（2004 年2020 年） 老年人建筑设计规范建标19991

15、31 号 民用建筑设计通则 （JGJ37-87） 民用建筑电气设计规范 （JGJ/T16-92） 、项目建设单位提供的有关资料 、 国务院关于加快发展养老服务业的若干意见 国发201335 号 财政部和国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策 问题的通知 （财税200097 号 5、项目提出背景和建设的必要性 （1）所谓“老年公寓”，就是专门为老年人建造的生活设施齐全、 公用设施配套不断完善、具有时代气息的城市老年人社区，是一种居家 养老与社区服务相结合的模式。它既是一种新的老年人生活方式，又是 一种城市老年人聚居形式。 老年公寓是一种新的居家养老方式，不仅拥有分散的居家养老所没 有的各类保

16、障服务设施，让老人既住得安心、舒心；又能拥有一般养老 机构所没有的家庭氛围。所以，优势十分明显： 1）减轻子女养老压力，提高社会效率。 2）有利于老年人身心健康。 3）服务专门化、系统化，使老年人生活质量大大提高。 4）老人仍拥有自己的居所、配置自己喜欢的家具，让老人既有“家” 可归，又能享受一般住家无法享受到的配套服务。 老年公寓已成为国际风行的第三种养老模式，为老年人服务已成为 一种新兴的产业。 （2）从人口增长趋势看，根据 2010 年全国第六次人口普查资料， 2010 年全国总人口 137054 万人，与 2000 年第五次人口普查相比，总人 口增长了 5.84，而 60 岁以上老年人

17、口占到全国总人口的 13.26%，比 2000 年人口普查上升 2.93 个百分点，65 岁及以上人口占 8.87%，比 2000 年上升 1.91 个百分点。按照国际标准，当一个国家或地区 65 岁以 上人口占总人口 7%或 60 岁以上人口占总人口 10%以上时，即为老龄化 社会。当前，我国已经进入人口老龄化快速发展阶段，2012 年底我国 60 周岁以上老年人口已达 1.94 亿，2020 年将达到 2.43 亿，2025 年将 突破 3 亿。2050 年将达到 4 亿左右，占总人口 25以上，表现出“两高 两大两低”特征，即高速、高龄，基数大，差异大，社区养老水平低、 自我养老意识低。

18、我国人口老龄化发展的不同阶段，将出现老年人口快 速增长期、高龄老年人口快速增长期、农村老龄化加速期。我国现阶段 人口老龄化问题必将对全球人口老龄化带来巨大影响，也必将对我国经 济、政治、社会、文化发展带来深刻影响。 人口老龄化要求调整现有的产业结构，以满足老年人口对物质和精 神文化的特殊需求。为了满足老年人口日益增长的物质和文化需求，发 展老龄产业，增加老年人所需要的社会服务业，改造不适应人口老龄化 的住宅、社区和环境。 老年公寓作为专供老人居住的专有住宅，是一种居家养老与社区服 务相结合的模式，满足了老年人对居住的特殊需求，解决了传统养老模 式的不足，是一条老年公益性事业市场化运作的新路子，

19、是解决老龄化 问题的有效对策之一。老年公寓创造了一个文明、卫生、舒适、和谐的 生活环境，解决老年人在衣食住行医疗养生等日常生活中的各种困难和 矛盾，使老年人安心养老，使其家属子女集中精力工作，对社会稳定起 到了直接的促进作用。 （3） “老年公寓”市场潜力巨大 2010 年据中国老龄工作委员会估算，中国老年人消费每年已达 1 万亿人 民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将进一步增 长。由此可见养老产业市场潜力巨大。 （4）国家、北京市各级政府鼓励进行养老社区的建设 面对我国进入老龄化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。 各级政府出台相关政策，鼓励民间组织、企业、个人创办养

20、老服务机构。 国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人， 尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励从事老年社区的建设。北京的一 些机构在吸取国内外养老社区的成功经验后，结合本地区老年人生活习 惯建养老社区，都取得了良好的经济效益和社会效益。 （5）老年公寓发展趋势 社会需要居家式老年公寓以满足中国传统的养老观念 社会需要规模化的养老社区以降低养老成本保证养老管理服务水平 老年公寓将逐步从主城区向城郊转移 老年人进入养老社区的目的就是安享晚年和健康长寿，因此对环境 质量要求较多，而现有的养老院、福利院因历史原因，大多选址于市中 心，噪音和空气污染相当严重，相信随着老年人对养老质量

21、要求的提高， 其老年住宅从主城区向城郊转移将成必然之势，且唯有城郊独特的地理 环境才能满足老年人对居住环境的特殊要求。 老年公寓的开发以中档为主、辅之中低档和高档产品 对老年公寓的档次之分，现尚无明确界定，但可以肯定北京市现有 的多家养老院中绝大多数应界定为低档产品，而绝大多数老年人需求的 中档产品严重不足。高档产品市场稀缺，有效需求相对较大。低档产品 仍有市场，但需要升级换代。总之中高档老年公寓的建设将成为未来一 段时间内市场开发的主流。 （6）老年公寓目标客户需求及应对分析 老年社会的来临 专家预计我国到 21 世纪中叶 ，60 岁以上的老年人将达到 4 亿左右， 约占亚洲老年人口总数的

22、36%，约占世界老年人口总数的 22.3%。我国 老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发 展史上前所未有的。 老年人收入水平 随着经济的发展，人们生活水平的逐步提高已是不言而喻，而随着 现阶段高收入人群的增加，未来具有高消费能力的老年群体将会凸现， 另外，随着收入结构的多元化，未来老年人的收入将不再是过去单一的 退休补贴，投资、保险等收益也将纳入老年人收入构成中去。未来老年 人收入水平的提高，为老年住宅产品提供了强大的消费支持。 老年人福利水平 随着社会保障制度的强制性实施和人们保险意识的增强，未来老年 人的福利水平将会大大提高。在解除了医疗、养老等后顾之忧后，老年 人

23、手中的积蓄就可解放出来，寻求更优质的生活环境，为老年住宅市场 的壮大提供了有力保障。 可见，国内老年人的居住现状亟待改善。目前，国家正在积极探索 建立以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的养老社会 服务体系：一方面加快养老机构建设，加大资金投入，在城镇建立社会 福利院，发展老年公寓、养老院和老年护理院建设；同时鼓励和调动社 会力量，采取公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种形式， 推动养老机构发展，以期最终实现“老有所养、老有所医、老有所教、 老有所学、老有所为、老有所乐”的目标。 加快社会养老设施建设，逐步满足老年人养老的差异需求，提高老 年人生活质量，是落实党中央国务院、

24、北京市委市政府方针政策，构建 和谐社会的新举措。所以，该项目建设的必要性是十分充分的，其建设 能够促进社会和谐，加速社会文明建设。 二、项目概况二、项目概况 1、拟建地点 本项目建设地点位于北京市顺义区大孙各庄镇湘王庄农业生态旅游 示范区一侧。 2、项目建设规模与目标 本项目总用地面积 398 亩，总建筑面积。 主要技术经济指标如下： 总用地面积： 265466m2 总建筑面积： 容积率： 1 绿化率： 60% 3、项目总投资 本项目总投资为万元。 资金来源为政府政策资金投入万元。 4、主要经济指标 项目完成后，实现经营收入 380136.45 万元。其中：房产销售收入 122236.47 万

25、元，租赁收入 257899.98 万元。利润总额 185286.71 万元， 净利润 134764.67 万元，销售利润率 48.74%，投资利润率 12.74%。项 目寿命期内财务净现值为 49900.42 万元，内部收益率 38.42%，静态投 资回收期 4.70 年，动态投资回收期 5.25 年，盈亏平衡点为 14.23%。 5、结论 本项目明显区位优势。 公路：京平高速公路西连首都机场，东连天津唐沽港，是北京市东 部发展带的重要交通干线。向东 4.5 公里连接密三路，直接融入华北地 区发达的公路网络。该项目紧邻顺平快速路，龙塘路，顺 29 路可直达， 乘车方便。 铁路：平谷马坊专业从事

26、货运的火车站通过市级公路龙塘路与 基地紧密相连，距离仅有 4 公里，车站年可供运力为 300 万吨，运输各 类大宗货物极其便利。到达顺义地铁口车程 15 分钟。 水文情况：基地周边水源丰富，70 米可以正常采水，镇域 126 家企 业用水充裕。同时，该镇地下还蕴藏着丰富的矿泉水资源矿泉水资源，很多市民慕 名到该镇东华山、西华山两村品尝、取水。 环保：该镇地处顺义区东南，北侧分布有二十里长山。按照华北地 区常年风向判断，我镇处在下风向，下游为大面积耕地。距离居住区较 远，周边村广阔分布，自然灾害影响小。 电网：北侧 4 公里为 110KV、220KV 变电站。中心设 110KVA 变电站， 电力

27、出线方便。 该项目地区区位优势明显，设计方案科学，潜在升值效益明显，社 会效益显著。 第二章第二章 市场分析市场分析 一、中国人口老龄问题及社会福利化现状一、中国人口老龄问题及社会福利化现状 自改革开放以来，在党中央、国务院的领导下，我国老龄事业有了 较快发展。中国政府先后颁布实施中国老龄工作七年发展纲要 (19942000 年)；关于加强老龄工作的决定 ；中华人民共和国老 年人权益保障法 ；中国老龄事业发展“十一五”规划 （2006 年） ； 中国老龄事业发展“十二五”规划 （2011 年）等一系列政策及措施， 有力地推动了我国老龄事业的发展。老年人的经济供养与医疗保障得到 了明显改善，老年

28、福利、文化、教育、体育事业有了较快发展，老年人 合法权益受到重视，敬老、养老、助老的社会氛围逐步形成，老年人生 活质量明显提高，老龄组织健康发展，各级老龄工作委员会及其办事机 构正在健全和加强。 但是，目前我国老龄事业总体上仍滞后于人口老龄化的要求和社会 经济的发展。社会保障制度不够完善，老年设施、产品与服务短缺，老 年精神文化生活不够丰富，侵犯老年人合法权益的现象时有发生，适应 社会主义市场经济体制的老龄事业发展机制尚待建立和完善。我国人口 老龄化与先期进入人口老年型的国家相比，具有老龄化发展快、老年人 口数量大、地区之间不平衡、超前于社会经济发展等特点。老年人对经 济供养、医疗保健、生活照

29、料和精神文化等方面需求的日益增长，必将 给国民经济和社会发展带来巨大的挑战。解决老龄问题，满足老年人不 断增长的物质和文化需求，实现老龄事业与经济社会协调发展，促进社 会公平和稳定，是社会主义现代化建设一项重要而紧迫的战略任务。 因此抓住机遇，制定对策，有计划、有步骤地推动老龄事业持续健 康发展显得尤为重要。 二、老年公寓发展现状二、老年公寓发展现状 有专家指出，发展老年公寓，首先要考虑老年人在心理和生理上的 特殊需求，确保设施无障碍，同时还要配有供老年人娱乐、健身的场所 及邮电所、小卖店等。其次，还要坚持适度发展的原则。我国老年公寓 发展较晚，数量还较少，今后会有较大发展，且大中城市发展较快

30、，这 是一种趋势。但必须根据各地经济的发展水平和社会需求情况，有计划、 适量地发展。要根据地区特点来考虑，使老年公寓的高、中、低档次适 量，以适合不同层次老年人的需求。 发展老年公寓，既迎合了老年人的心理，又能有效减轻家庭养老负 担。但在我国经济尚不发达的情况下，完全由国家办老年公寓是不现实 的，也满足不了老年人的需要。中国老龄协会会长张文范曾说，要采取 政府决策、社会参与，调动各个方面，包括国内外各种社会组织和个人 的力量来共同兴办老年公寓，并要以社会筹资兴办为主、政府资助为辅， 形成多层次、多渠道、多种经济成分并存的投资体系。充分发挥非政府 组织、社区和个人的作用，走民办公助、民办民助和法

31、人投资、法人管 理的道路。对社区办老年公寓，政府应在法律规定的职权范围内，在批 地、引资、拆迁、税收等方面，提供条件或给予政策上的扶持。 发展老年公寓，既可以为老年人创造一个适合养老的居住环境，又 可以节约住房资源。老年公寓可以成为住房商品化的一种形式，对购买 老年公寓产权的老年人的住房，可租、可卖、转让。可以预期，老年公 寓作为一种新兴的养老方式，将会被越来越多的老年人所接受，老年公 寓也势必为更多有识的投资者所关注。 老年公寓特别是独立的老年公寓，在欧美国家发展较早，建设较多， 也积累了不少的经验。随着我国经济的迅速发展和生活水平的提高，对 老年公寓的需求也在不断增长，老年公寓在一些城市也

32、相继发展起来， 如北京太阳城国际老年公寓，是北京市规模最大的独立老年公寓。老年 公寓和养老机构的发展，为解决老年人的养老和居住提供了很好的条件， 并为总结老年公寓的发展和特点打下了良好基础。 但是，由于我国老年公寓的发展时间较短，加之区域差异，从全国 范围来看还存在不少问题和需要改进之处。 l老年公寓的建设供不应求。国外一些发达国家，进住老年公寓 和养老机构的老年人约占老年人总数的 5左右。以北京市为例，截止 2010 年第六次全国人口普查全市常住人口为 1961.2 万人，同 2000 年 第五次全国人口普查相比，十年共增加 604.3 万人，增长 44.5%。平均 每年增加 60.4 万人

33、，年平均增长率为 3.8%。60 岁及以上的人口为 286.3 万人，据悉 2014 年北京市常住人口已达 2114.8 万人，约占常住人口的 14.6%，其中有 20%的人具有较高的消费能力，即将有 62 万人需入住 老年公寓和养老机构，而目前现有床位，远远不能满足随着人口老龄化 发展对老年公寓的需求。目前，北京养老机构总数 401 家，其中公办 215 家，民办 186 家。 民政部副部长窦玉沛此前明确指出，到 2015 年，“十二五”末，养老床位要达到每千名老人 30 张。北京市对民办 养老机构出台土地、资金、税费补贴三方面优惠政策，鼓励民间资本进 入养老机构，预计 2015 年北京养老

34、床位数达到 12 万张， 2020 年达到 16 万到 18 万张。在未来的 5 到 10 年，中国应有 35 家世界级的养老 服务企业。这个远景，我们值得期待。在 2012 年底召开的“2013 年全 国民政工作会议”上，民政部部长李立国公布了两个数字：截至当时，中 国养老床位共有 390 万张，每千名老人拥有养老床位 20.5 张。而按照 国际标准，每千名老人拥有的床位数通常为 4050 张。若以此为标准， 中国养老床位还空缺一半左右。这是一个巨大的市场。 2老年公寓的布局不尽合理。目前在多数城市老年公寓和养老机 构的建设还没有加入城市的总体规划，缺乏从中国老年人的特点和需求 出发，而制定

35、的科学合理的建设规划。所以目前存在着有的老年公寓虽 然环境和物质条件都很好，但地点远离社会、远离亲友。交通不便；有 的居住高层密度较高，活动空间少等，这些都给老年人生活和社会活动 造成不便。 3老年公寓的价位偏高。有的老年公寓环境优美，设施齐全，服 务较好，但是租售价位较高，有的月租价高达 50008000 元，很多老 年人只好望洋兴叹。北京市近年调查显示，50 岁以上的常住人口中，60 以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他们所能承受的平均价格 为 3000 元；可见，在我国目前广大老年人的收入偏低的情况下，老年 公寓的档次和价位要适合广大中低收入老年人的承受能力。 4政府和社会对老年人的

36、住宅建设重视和支持力度不够。老年公 寓和养老机构存在资金投入不足、管理不善等问题。北京市老龄事业社 会化运作已经进入推进阶段，但现有福利机构还比较少，养老机构普遍 存在着养老模式单一，民政部门资金投入不足，养老居所品质及功能落 后，服务项目不配套，尚不能完全适应老龄群体的需求。 三、需求分析预测三、需求分析预测 全球人口老龄化是经济发展和社会进步的结果，是人类历史发展的 巨大成就。因此，由人口革命、科技发展与人口长寿而出现的人口老龄 化，应视为社会文明的胜利成果。但人口老龄化也是对经济社会协调发 展的挑战，老年人口的比重加大，劳动年龄人口比重下降，社会赡养比 上升，财政压力加大，对社会经济的发

37、展会产生影响，随着人口结构的 变化，出现了老年公寓这一新兴产业，随着老年人对老年公寓的需求增 加，这一产业也必将有较大的发展空间。 目前我国老龄产业存在的几个问题 养老床位稀缺，截止到 2010 年底，全国各类养老机构的床位数量才 353.2 万张，每千名老年人拥有养老床位仅有 19.1 张，跟千分之四十的标准 相差甚远。 养老服务体制机制不完善，养老机制缺乏统筹规划，体系建设缺乏 整体性和连续性。 养老服务从业人员短缺，目前大约需要一千多万护理人员，而全国 现有养老护理人员只有 30 万人，市场缺口达到 500 万。 人口老龄化结构问题比较突出，由于家庭结构和子女数量改变，家 庭小型化、子女

38、不在身边的空巢化，子女上班无法日常照料，急需快速 发展社会化养老，使家庭、政府、社会力量相结合发展多元化养老。 1、观念的变化 中国“养儿防老”、 “三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化， 而小型“核心家庭”、 “三口之家”的比重在不断上升。而且，目前“四二一” 的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增 加。同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提 高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。据中国老龄科研中 心调查材料显示，北京市 50 岁以上的常住人口中，希望现在住进老年 公寓和将来愿意入住的分别为 10.4 万和 30.8 万。可见，中国

39、老人“养儿 防老”的观念正在发生变化。而且老人的不同组群选择养老的方式又不 同。文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生 活能自理者，老年公寓为首选，有的认为“老年公寓是理想颐养天年之 所”。因此随着观念的变化，对老年公寓的需求是加快增长的。 2、社会上的“空巢家庭”逐渐增多 这类现象特别是在高等学校、科研单位等地方，由于子女出国等原 因，一对老年夫妇家庭占的比重较大。目前北京市 60 岁以上 280 多万 的老龄人口中“空巢家庭”已近 30，未来 10 年， “空巢家庭”将成为老人 家庭的主要形式，所占比重有可能达到 90。可见，随着人口老龄化的 发展，空巢家庭的不断增长，

40、那么这部分老人对老年公寓的需求将更加 迫切。 3、老年公寓未来有较大发展空间 在 2012 年底召开的“2013 年全国民政工作会议”上，民政部部长 李立国公布了两个数字：截至当时，中国养老床位共有 390 万张，每千 名老人拥有养老床位 20.5 张。而按照国际标准，每千名老人拥有的床 位数通常为 4050 张。若以此为标准，中国养老床位还空缺一半左右。 这是一个巨大的市场。 随着人口格局的变化和市场经济的发展，老年公寓数量的需求将不 断增长，老年公寓这一新兴产业将有较大的发展空间。同时，随着老年 公寓的发展，可以进一步导致为老人服务产业的发展。老年公寓的发展， 需要园林、绿化、基础设施、医

41、疗、邮电、通信、文化教育、装饰装修、 家用电器、以及家庭服务等一系列产业和服务业的发展。而这些产业的 发展又可以增加就业，引发商机。 目前，北京市老龄工作的管理体制还没有理顺，编制不足、建制不 明确、人员配备与目前所承担的繁重任务极不相称，影响了老龄工作的 正常开展。同时，随着社会主义新农村建设步伐加快，农村“留守”老人 日趋增多，农村老龄化的速度和数量正快速发展，这无疑又加大了应对 的难度。 基于上述状况，北京市亟待需要建设一批全新概念的复合式综合性 养老处所（集“养老”、 “居住”、 “休闲”、 “度假”、享乐“五位一体完善结合 的，可持续发展的，具有标准高、功能全、规模大、服务好） ，满

42、足不 同老年人集中养老、居家养老的不同需求，以便加快推进北京市地区社 会化养老的步伐，满足北京市人口老龄化日益增长的需求。 第三章第三章 场址选择场址选择 一、一、项目区位项目区位 老年公寓选址（地块）应具备的基本条件老年公寓选址（地块）应具备的基本条件 项目以老年人住宅为主，集休闲、养生、娱乐、度假、会务为一体。 根据老年人的生理和心理需求，我们分析认为：作为老年人的养身、养心、 养性、养情的地方应满足以下几个方面的要求： 地块中间或周边应该具有山地、丘陵、水域或者辽阔的田野，因为只 有这样的地块条件，住宅周围的环境才会优美，空气必然清新，才适 合老人颐养天年。良好的生态环境能使老年人心情舒

43、畅，满足老年人 的生活行为要求。 地块周边道路应畅通，水、电、气基础配套设施完善，出入应该有公 路，以满足老人亲朋探亲访友，来往便捷的需要。 本项目建设地点位于北京市顺义大孙各庄镇湘王庄。建设地点距离城 区 30 余公里，属于北京市顺义区城市规划范围地块；地理位置优越，交 通便利，自然环境良好，顺义是北京市重点建设的新城之一。这意味着未 来几年国家和北京市将对这里进行大规模的投资开发建设，与人民群众生 活息息相关的交通，教育，医疗等将得到大幅提升。事实上，国家和北京 市对顺义的投资在最近几年就已经是大刀阔斧了。 顺义经济综合实力连 续多年位列郊区之首，且经济发展后劲十足。北京市重点打造的六大功

44、能 区中，其中就有顺义的“临空经济区”。 医疗卫生：顺义医院已与中国 医科大学全面合作，成为其附属医院，顺义区被评定为“国家卫生区”。 环境。顺义区被评定为“全国绿化模范城市”。交通。顺义公路总里程在 北京处于前列，多条高速到达市区。其中顺义奥运大道的级别是郊区中唯 一一条，仅 20 分钟就到达北四环。民航方面，首都机场位于顺义境内。 轨道交通方面，有至少四条轨道交通到达顺义。 顺义新城主要特色是亲 民亲水亲林，现北京最大的水上游乐中心，已成为国家的水上项目训练基 地。为项目的建设提供了优良的客观条件。 二、场址建设条件二、场址建设条件 1、区域性质 项目所在地大孙各庄镇处于潮白河东部冲击平原

45、二级阶地，镇域地形 北高南低。北部二十里长山斜亘境域，有大小山峰12座，庞山山峰为最高 峰，海拔213.2米，东、南、西部大部为平原，平均海拔30米，土壤为潮 褐土和褐潮土，土地开发成本较低。大孙各庄镇镇域河流属蓟河水系，境 风水资源较为丰富，地表坑塘水遍布各村，地下水深410米，含水层平均 厚度为2050米，水质较好，能够满足生产生活需要 2、工程地质条件 大孙各庄镇湘王庄土壤为潮褐土和褐潮土，土地开发成本较低。地质 情况较简单，无大的不良地质现象。 3、水文条件 顺义区区境内有大小河流 20 余条，分属北运河、潮白河、蓟运河 3 个水系，河道总长 232 公里，径流总量 1.7 亿立方米。

46、大孙各庄镇镇域河 流属蓟河水系，境风水资源较为丰富，地表坑塘水遍布各村，地下水深 410 米，含水层平均厚度为 2050 米，水质较好，能够满足生产生活需要。 4、气候条件 顺义区大孙各庄镇属暖温带半湿润季风气候，四季分明。春季干旱多 风，夏季炎热多雨，秋季天高气爽，冬季干燥严寒。年平均气温为 11.5。 1 月平均气温 4.9，最低气温零下 19.1；7 月平均气温 25.7，最高 气温达 40.5。年日照 2750 小时，无霜期 195 天左右。年均相对湿度 50%， 年均降雨量约 625 毫米，为华北地区降水量较均衡的地区之一，全年降水 的 75%集中在夏季，多年平均水面蒸发量为 117

47、5mm。气候条件适宜 5、社会条件 北京市顺义区 2012 年，完成地区生产总值 1103.2 亿元，同比增长 8.7%；完成属地财税收入 415 亿元，同比增长 7.8%；完成公共财政预算收 入 86.2 亿元，同比增长 6.6%；完成固定资产投资 410 亿元；社会消费品 零售额实现 256 亿元，同比增长 18%；完成进出口总额 170 亿美元，同比 增长 10%。城镇居民人均可支配收入达到 30530 元，农村居民人均纯收入 达到 16010 元，分别增长 8%和 12%。经济稳定发展，社会和谐安定。 6、交通及周边环境条件 大孙各庄卫镇位于京郊顺义区东南部，坐落在二十里长山脚下，东临

48、 平谷，南与河北省三河市接壤。紧邻顺平快速路，龙塘路和京平高速公路 穿境而过，交通方便快捷。大孙各庄民风淳朴，资源丰富，农业优势明显， 特色鲜明。先后建成的农业试验示范园、高新苗木园、观光采摘园、十里 葡萄绿色长廊和万亩红提等项目倍受各界朋友青睐，新特新葡萄合作社被 市农委命名为京郊首批三十家观光采摘园之一。每当葡萄成熟的季节，这 里已成为北京市民休闲观光的首选之地。项目周边环境优美、空气清新、 无噪声，绿树成荫，鸟语花香，项目绿地率达 60%，项目选址完全符合规 划划设计要求。 7、满足城市规划的要求 项目用地位于顺义区城市规划规范地块，项目建设符合城市整体规划 要求。 8、项目市政配套条件

49、 （1）给水：项目建设地采用自打井加压供水，能保证昼夜连续给水。 （2）排水：采用雨污分流制排水系统，区内道路东侧和北侧设置污 水与雨水管网。 （3）电源：项目周边已建有完善的市政供电管网。 （4）通信：项目周边通信基础设施条件良好，通信配套良好。 第四章第四章 建筑方案建筑方案 一、建筑设计指导思想与原则一、建筑设计指导思想与原则 1、规划设计依据 中华人民共和国城市规划法 城市规划编制办法及实施细则 建筑设计防火规范 （GBF16-87） 民用建筑设计通则 （GB 50352-2005） 城市用地分类与建设用地标准 （GBJ137-90） 城市居住区规划设计规范 （GB 50180-93） 民用建筑设计通则 （GB 50352-2005）