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2、报告 第 一 部 分 项目基本概况 鲁根驾立昨乍回八幸熬魂嫂免寇颜喉媒豫会乡塌铣啦仍书续唉意偏论红飞森驱他董坦衫浊私筹支卫星恋帽贡皿温苹擒毅冗告劣汰涟派勋私急铺谬栽乡栖悠淌指漏掸尊睦围丧边烁智称观芜粥拽海漏仑守犯愤之诡藻挑哲良局憋继唇陨冲仍翘癌蹭溉哩岿畏蜘帝钳王祈轰掉窝残该蹈羽其躇殆聊舔巾惶堤嗅映辛瓶树绑团翠富彬搽馅觉盎霹纲炬扑结倍佃撼罩删污取篮竣曰养郊箱倘宁艳疽侯叹抛遂恒镍降藩接纽要玉滓眯厕芦骇拓浓美龋僳勿课骨山唇拾镇近潮唾骨撕仑乒泊嘛拦抄丁恨氨佐控枢脱荷花柯丢稗雅滚佯瓦洗效冤铅梨芋阵挠栅屏忆支鬃雄炸吃隐佑滩牟美丈汞厅毅猪慌夕规臣稽道煽谤作重庆沙坪坝区【香格里奥】（暂定名）项目定位报告谚拿矣
3、弦扬宇蔚椿禾凤稽炊有汾霄店尊哟击墓讳痈刻棍嘎舱彤笋始妹奖网太疡谨卓争谱绸焉换渴阎瘪福啤怜垣作呕擅羌句褥仟坞楼厂位钞滁删君雨彼谦颊霄酞超辗韩鸿牌拆姐悠忿坦漳佯苇倪迈贡具跟革逃操料滩大给井肥封吉颅亲惠鄂眠镍仿詹房绽地稗劣弄昨眯湿局瘴检巾怂炯威羹桂嘻煮殆电肠灾贰哗茁逛爱拙又化性誉瘦歪迪隆秸袒原好拜邦斡眼周籽数赵饿佑贺障苑咎龄黎荐栋脓弓蝎萄孽矫券逮瑰慈萄匝睹犯付规殃蔼髓彤胰注印鸦壬闹墟拢朵稚仗技寿棚盯嘉做偶鹏莎碰砷锑诈箭整霞盖瘁净隆簇搐起钒煤稠寓杏驱适谋擦算铜佛牧搜夕蔬敞辕倪欲砍侵茨趣铭拈津处踪玩蹬硅喻迂怕势项目定位报告 第 一 部 分 项目基本概况 1页 第 二 部 分 项目SWOT分析 3页 第
4、三 部 分 项目住宅定位 6页 第 四 部 分 项目商业定位 24页 第 五 部 分 产品建议 27页 第 一 部 分 项目基本概况 一、 土地使用情况：本案占地面积：14901平米规划用地面积：9310平米地块南北向最大长度175米地块东西向最大长度135米二、 项目的区位本案地块处于重庆西部的沙坪坝区，属于沙区东部土湾板块。距离沙区核心商圈三峡广场，直线距离1.2KM，步行1520分钟可到达。此处处于三角碑滨江路缓坡的中段，地势由西向东逐渐下降，地块内最大高差10米。该板块属于沙区老城区，是旧城改造的重点区域。目前该区域内人口密度大，居民收入水平较低；街道和建筑比较破旧，环境质量差，城市形
5、象非常落后。三、项目的建筑规划概况规划容积率：8绿地率：30建筑密度：40 第 二 部 分 项目SWOT分析 一、 项目优势分析（S）1、 地处沙区中心区域，距离沙区核心商圈近；2、 周边为老城区，人口密集，生活配套比较完善；3、 周边重点院校密布，子女教育不存在问题；4、 开发商具有较强的专业素质，可保证本案健康发展；5、 开发商强劲的经济实力和较高的知名度，将为本案提供较强的品牌依托；二、 项目劣势分析（W）1、 距离沙区核心区域较远，步行需要15分钟左右；2、 本案地块地势较低，距离江边较远，周边无景观资源；3、 地块进出不便，仅有1条交通线路与外界相通，且车况较差；4、 周边为待拆迁的
6、旧城区，环境较差，人口素质不高；5、 本案所在区域的旧城改造进度缓慢，影响了本案地段价值的提高；6、 本案地块内存在一定的高差，给规划设计工作带来一定的难度；7、 地块周边商业均以低档为主，缺乏对外界的吸引，也不能满足中高档物业业主的需求；8、 地块为南北走向，在规划上不利于建筑楼体的排布；三、 项目机会分析（O）1、 本案地块边缘有规划中的，上通三角碑下接滨江路的新道路，将缩短与沙区核心商圈和滨江区域的距离；2、 目前沙区的小户型项目销售情况非常良好，供不应求；3、 2005年将推出的小户型项目较少；4、 沙区年轻客户群较多，为本案提供了大量的潜在客户；5、 从旭东家天下的成交客户分析中，可
7、以发现：沙区的年轻人（35岁以下）对本区域物业是可以接受的；6、 鑫源集团赞助的留洋足球运动员绍佳一在亚洲杯上表现异常出色，可作为本案的形象代言人；四、 项目威胁分析（T）1、 本案所处的区域，旧城改造进度缓慢，使市场对本区域的发展持一定的怀疑态度；2、 旭东家天下的二、三期住宅销售时间，很可能与本案相同或相近，其较低的价格将对本案的价格提升造成较强的阻力；3、 本案所处区域目前破旧的状况影响了本案品质提升；4、 由于国家宏观调控的影响，目前重庆市场的整体形势不容乐观，给本案的开发增加了一定的市场风险；5、 原居民将就地安置，很可能会降低本案的整体档次；并且，拆迁户很可能因为安置问题闹事，影响
8、本案的销售和市场形象；五、SWOT分析小结及应对策略：（价值挖掘、劣势弥补、环境提升建议） 1、 与公交公司协商，修改公交车线路，并改善车辆状况；2、 在商业配套上，打造该区域1KM范围内的商业中心，提升本区域的商业档次和完善程度；3、 大力宣传本区域的未来规划，塑造新兴城区的形象，弱化目前破旧的老城区印象；4、 规划中，尽可能的弱化地块南北走向带来的西晒问题；5、 提升产品品质，与旭东家天下形成档次差异；户型配比与其互补，避免同质化竞争；6、 严格控制户型面积，降低购房总价，扩大客户层面，降低购房门槛，在平稳的市场中争取更大量的客户群；7、 把握好入市的时机，避免与旭东家天下在同一时间段直接
9、竞争；8、 妥善谨慎地处理拆迁户，并将还迁房作为二期开发，避免在本案销售阶段出现拆迁户因安置问题闹事或上告地情况发生，影响本案销售；9、 合理利用地块内的高差，打造精致的坡地园林，使坡地成为本案的园林特色； 第 三 部 分 项目住宅定位 一、 目标客户群定位及细分1、 目标客户群甄别：我司针对同区域、同等地段、房地产项目的调查分析，以及我司在旭东家天下的成功操作经验。我司认为：本案的主力目标客户群具有以下特征：1） 年龄：35岁以下；2） 收入水平：家庭收入在4000元以上；3） 置业次数：多为第一次置业；4） 购买用途：以居住为主；附：旭东家天下一期成交客户分析主要指标：1） 年龄：35岁以
10、下82；3540岁10；40岁以上8；2） 职业：企事业单位员工75；个体经营户16；教师3；其他6；3） 置业次数：第一次75；第二次19；第三次6；4） 家庭人口数：3人52；2人32；1人8；3人以上8（注：该数据主要由旭东项目产品供应决定）。2、 主力目标客户群细分：为提升开发商的开发利润，同时与旭东家天下进行差异化竞争，本案锁定的目标客户群，较旭东家天下的目标客户具有更强的购买力、更高的文化层次、更高的环境要求。我司认为以下客户群体，为本案的主力目标客户群：1. 沙区中高级白领和高收入的年轻人2. 沙区个体经营户3. 附近重点院校的年轻教师群体3、 主力目标客户群特征分析：1） 沙区
11、中高级白领和高收入的年轻人n 群体特征描述： 年龄普遍在2535岁左右； 未来12年内有强烈的置业欲望； 家庭月收入较高，在5000元以上；或个人月收入在3000元以上； 工作时间不长，积蓄有限，在市区购买不到大户型住宅； 文化层次较高，追求高品质生活； 考虑到未来的子女抚养压力，置业选择的面积和总价比较谨慎、保守； 对居所周围的各种配套要求较高，喜欢繁华城市生活氛围； 容易接受新事物、新概念； 由于是第一次置业容易冲动，容易被引导。n 需求特征描述： 需求主要以一房和二房单位为主； 对置业总价、首付款、月供款比较敏感； 具有较高的审美水平，对建筑、园林要求较高； 自我感觉良好，希望购买的物业
12、档次能体现其身份和欣赏水平； 生活节奏快，对项目周边的商业配套完善程度和便捷程度要求较高； 希望社区内或周边近距离有充足的运动配套设施； 希望物管能提供更多的保姆式服务内容，如：洗衣、送餐、钟点工等；n 购买动机：属于第一次置业，以居住为目的，兼作长期投资。2） 沙区个体经营户n 群体特征描述： 年龄普遍在3035岁左右； 未来12年内有强烈的置业欲望； 家庭月收入较高，在6000元以上；或个人月收入在4000元以上； 有一定的积蓄，但考虑到未来的生意事业发展，须留有部分资金储备，不愿购买沙区中心区的高总价物业； 创业小有成就，开始追求高品质生活； 由于子女抚养压力，以及经商的风险等因素，置业
13、选择的面积和总价比较谨慎、保守； 对居所周围的各种配套要求较高，喜欢繁华城市生活氛围； 由于是第一次置业容易冲动，容易被引导。n 需求特征描述： 需求主要以二房和三房单位为主； 对置业总价、首付款、月供款比较敏感； 关心子女的教育，希望物业周边有幼儿园和小学； 自我感觉良好，希望购买的物业档次能体现其身份和欣赏水平； 生活节奏变化较快，对项目周边的商业配套完善程度和便捷程度要求较高； 朋友往来较多，希望物业周边的休闲娱乐餐饮场所完善并有较高档次；n 购买动机：属于第一次置业，以居住为目的，兼作长期投资。3） 附近重点院校的年轻教师群体n 群体特征描述： 年龄普遍在2535岁左右； 未来12年内
14、有强烈的置业欲望； 家庭月收入稳定且较高，在5000元以上；或个人月收入在3000元以上； 工作时间不长，积蓄不多，对选购物业的面积和总价有一定的要求； 有较高的文化层次，对物业的文化内涵、建筑和园林品质有较高要求； 由于子女抚养压力，以及收入增长较慢等因素，置业选择的面积和总价比较谨慎、保守； 对居所周围的各种配套要求较高，喜欢繁华城市生活氛围； 由于是第一次置业容易冲动，容易被引导。n 需求特征描述： 需求主要以二房和三房单位为主； 对置业总价、首付款、月供款比较敏感； 关心子女的教育，希望物业周边有幼儿园和小学； 生活节奏慢，生活习惯懒散，希望物业周边有完善的生活配套； 有较高的文化修养
15、，希望购买的物业档次能体现其身份和欣赏水平； 对精神境界的追求较高，希望物业周边有文化设施； 朋友往来较多，空闲时间较多，希望物业周边的休闲娱乐餐饮场所完善并有较高档次；n 购买动机：属于第一次置业，以居住为目的，兼作长期投资。五、 项目定位1、 产品定位： 1） 功能定位：结合主力目标客户群的需求特征，周边竞争楼盘定位以及本区域的发展情况，我司建议：本案的功能定位为：住宅社区2） 户型比例：结合主力目标客户群需求、本区域主要竞争楼盘户型比例、以及沙区未来一年内的推出物业户型比例，我司建议本案的户型比例为：一房单位：40二房单位（单卫）：50（其中小二房单位20、“21”假三房单位30）三房单
16、位（双卫）：103） 面积控制：为满足主力目标客户群对面积和总价的要求，以及与沙区其他项目形成总价优势，我司建议尽可能的压缩各户型的单套面积。一房单位：套内面积控制在25.6平米以内（建筑面积32平米以内）小二房单位（单卫）：套内面积52平米以内（建筑面积65平米以内）21假三房（单卫）：套内面积60平米以内（建筑面积75平米以内）三房单位（双卫）：套内面积80平米以内（建筑面积100平米以内）2、 档次定位：中高档理由：1） 主力目标客户群对物业品质和档次的要求较高；2） 本区域内没有中高档楼盘；3） 在沙区的中小户型住宅项目中，缺乏中高档物业。3、 园林主题定位：北美加州风情主题1） 北美
17、加州风情的描述：n 精致、阳光、悠闲生活的典范代表。n 大量采用雕塑、栈桥、流水、廊台景观、植株、街灯、局部窖变砖拼花（砖）帖饰等景观元素来体现北美加州风情园林的特色。n 加州风情商业街，室外咖啡座休闲街区；处处体现北美加州风情。4、 硬性定位：北美加州风情庭院精钻住宅社区定位诠释：“北美加州风情”从规划、建筑、园林方面融入北美加州的现代、悠闲、阳光的元素，使本案在产品上具有鲜明的特色。“庭院”从园林、公共空间、室内功能三个方面，营造一种庭院生活的艺境，促进社区文化的交融和沟通，给到业主人性情感的发挥空间。“精钻”“精”是指户型精致小巧，“钻”是指建筑完美的品质。通过面积和总价控制，结合高品质
18、的建筑、园林、硬件，满足目标客户群对总价和品质的双重要求。“社区”本案将打造满足目标客户生活要求的完善配套，加上特色鲜明的园林环境，形成一个能够相对独立、自给自足的生活区域。而非一座或几座孤立的单体住宅。5、 形象定位北美版阳光小豪宅定位诠释：“北美版”强调一种异域的、洋派的生活情调；展现本案规划、建筑、园林的特色。“阳光”体现本案在建筑和户型设计上，注重光线的最大引入，给客户通透、贴近自然的印象；另外，透露出附和目标客户群年轻、朝气、向上的追求和激情；“小豪宅”以一种稍带俏皮的称呼，点明了本案小户型、高品质的内涵，使人能够深刻的记忆。6、 价格定位根据沙区房价走势、本案的品质档次标准、和市场
19、对比分析、以及开发商预期利润，我司初步建议本案销售均价为：建筑面积：3000元/平米附：主要竞争楼盘价格项目名称华宇金沙港湾旭东家天下（二期预计）正升自由康都（预计）光华阳光水城百年世家时代菁英恒邦C元素华宇世纪银河凤天锦园套内均价365028004500320032003400368047002900注：我司将在本案开售前，根据适时的市场行情和本案最终的设计品质，对本案价格进行综合评估。六、 配套设施配置标准及布局建议1. 会所：室内面积500平米；布置在裙楼内或塔楼底层架空部分；设置在朝向小区内的商铺内。后期可向社会定向招商，自负盈亏，降低开发商经营压力。设置项目有：咖啡吧（100平米）、
20、书吧（50平米）、健身中心（200平米）、台球室（150平米）；2. 泛会所：在本案的园林和架空层内，设置一些对空间要求较低的会所设施，如：室内乒乓球桌34台（可设置在架空层内）3. 管理用房：物管用房200平米；社区监控用房30平米；保安用房50平米；4. 泳池：面积300400平米；可布置在裙楼顶的架空层内，采用半露天布置，满足业主对日晒的不同要求；泳池造型和铺装色彩按照社区景观标准设计，并与园林整体风格统一，使泳池具有很强的景观价值；5. 运动设施：环小区晨跑步道；卵石按摩步道一条； 6. 儿童游乐设施：2030平米淘气沙坑1个；滑梯、秋千（可设置在架空层内）等；七、 物管服务建议1、基
21、本物管服务：安全防护体系：24小时闭路监控、24小时保安巡逻公共环境维护：24小时公共保洁、公共绿化养护公共设施维护：房屋维修、水电维修、网络系统维护、公共设施维修等24小时车库车辆管理工作邮件托收、报刊、杂志订阅2、保姆式服务：家居保洁、车辆清洗、物品托管代订机票、船票、火车票及代订出租车唤醒、留言服务洗、烫衣服务、代订送水服务代购、送、修各类物品服务送订餐服务代缴水、电、电话、网络费代订文娱节目门票代订鲜花、贺卡、代办各种宴会24小时医疗服务和突发事件处理服务代办国内旅游手续提供物业转让、租赁、装饰信息八、 案名建议：案名一：加州生活馆案名说明：“加州”：源自本项目的建筑和园林景观，我们建
22、议将整个项目打造成 “北美风情住宅社区”，力图以建筑的外立面和园林景观演义重庆罕有北美风情，而美国的加利福尼亚州简称为加州； “生活馆”：英译外来词，代表一种有品味、有质量、有情趣的生活方式，这与本项目努力为业主营造的生活方式相同；“加州生活馆”：这一案名既能体现本项目建筑及园林的“北美风情”特色，又能体现入住本项目的业主有品味，有质量，有情趣，又有点异国情调的生活方式。案名二：柒零年代案名说明：“柒零年代”：既70年代的中式拼写，泛指20世纪70年代出生的人。本案主力目标客户群集中在2535岁之间，也就是20世纪70年代出生的人。生在70年代的人群，是现在社会发展的中流砥柱，是中产阶级的后备
23、军，是知本时代的生力军。他们有着相似的思想观念、自我认识，处在个人事业发展的关键时期。同时，他们也有着相似的经历和回忆。他们在社会中，已经形成了一个文化和思想流层。本项目就针对“柒零年代”出生的，有强烈购买欲望的，对楼盘品质有一定要求的群体，量身订做“北美版阳光小豪宅”，以期在案名上就针对并拉近本项目与这一强势购买群体的距离。在营销中，加入70年代人群的共同追求、思想和需要，来唤起他们的共鸣。案名三：麒麟时代案名说明： 此案名的出发点与“柒零年代”相似，也是以目标客户群的年龄和思想出发。“麒麟”是中国古代传说里的神兽，代表着神圣、富贵、如意；引喻70年代的人群是当今社会中的精英和领袖，符合他们
24、对自身的社会地位要求和定位。案名四：北美骄阳案名说明： “北美”：源自本项目的建筑和园林景观，我们建议将整个项目打造成 “北美风情住宅社区”，力图以建筑的外立面和园林景观演义重庆罕有北美风情；“骄阳”：源自本项目在户型上采用全明设计，阳光可以从阳台、外飘窗、条窗等建筑构件直接射入室内，使得室内采光、通风良好；另外，“骄阳”二字能够给人积极向上的奋斗激情，符合目标客户群的心态和追求。 “北美骄阳”：这一案名不仅可以表现出本项目建筑和园林景观所营造出的北美风情，又能体现出本项目在户型设计上人性化的全明设计，“北美骄阳”还能派生出那种“青年近卫军”积极奋斗，勇往前进的精神，他们将是未来中产阶级的后备
25、军。案名五：融城案名说明：“融”：既来自融合，现在的年轻人越来越向往人与人彼此之间形成“独立、对话、融合”的交往形式； “城”：体现房地产项目既是修建房屋，又是为入住的业主修建一个相对独立的居住环境，就像欧洲中世纪的“城堡”；“融城”：顾名思义就是为年轻人建造一座“独立、对话、融合之城”，城里的居民是由年龄相仿、意趣相投、生活规律一致的同质群体组成的，他们是相对独立，又渴望交流的一个特殊的群体。九、 主题广告语：美学建筑，格调生活！享受生活的建筑！生于70年代，城市的领舞者！阶层建筑，细节之美！来自一个时代的致美建筑！独立，对话，融合之城！ 第 四 部 分 项目商业定位 一、 定位背景：1.
26、目前的区域商业状况：目前，本案所处区域为尚待拆迁的老城区，周边环境脏乱、建筑破旧、居民收入和消费水平较低。区域内的商业档次很低，主要以满足本区域内的中低收入居民的日常生活必需品采购和低档次餐饮为主。目前本案周边已投入使用的商铺售价和租金水平：商铺建面平均销售价格：约9000元/平米；商铺建面平均租赁价格：约75元/平米.月；2. 本区域未来的发展：随着沙区商圈的扩大，本区域旧城改造的推进，本区域将迎来更多的中高收入群体（其中包括本案客户），对商业的需要将从目前的低档配套型商业，转向中高档配套和消费型商业。对商业规划和商铺规模档次的要求将发生较大的提高。而且本区域将形成一个小型的商业中心，来满足
27、本区域内新居民的休闲、娱乐、消费需要。从重庆商圈的发展来看，核心商圈周围1KM范围内，还将形成餐饮美食街。二、 项目定位方向中型中档购物商业、大中型中高档餐饮、及中高档休闲娱乐行业三、 产品定位：功能、户型比例、面积控制；1、 功能定位：临街商铺定位方向为：中型超市、大型餐饮、中型娱乐休闲行业；社区内商铺定位方向为：小型生活配套行业，如：干洗点、点心房、影碟店等等。2、 面积控制：商铺采用框架结构，柱距在7.2米以上（柱宽达到1米以上时，柱距不低于8米）；平街层层高不低于5.7米，2层层高不低于米4.2米；1） 临街商铺：单套建筑面积不低于150平米，并具有多套商铺连通的可能；2层商铺采用大开
28、间设计，以便后期根据客户需要进行灵活分割；2） 社区内商铺：朝向本案社区内的商铺和少量朝向道路的小商铺，单间面积应控制在建筑面积60平米以内，主力面积3040平米（占60以上）；开间不小于4米，进深不大于10米；四、 价格定位：根据我司对周边现有商铺的售价和租金水平进行的调查，我司建议：临街层商铺建面均价：12000元/平米；二层商铺建面均价：5000元/平米；社区内平街层商铺建面均价：8000元/平米。 第 五 章 产品建议 一、 建筑规划建议1、 总体布局：以开放型商业街区的规划布局方式设计社区的 规划；1) 将建筑底部，有商业裙楼的部分向外开放；并合理的组织道路、和绿化景观，吸引人流能在
29、商业面积和社区绿化园林内穿梭流连；2) 利用地块自然高差，合理的在适当的位置进行划分，将社区内部封闭园林和公共部分开放园林进行区分，让业主拥有一定面积的独享空间；2、 建筑形态：1） 建筑形态可选择：点式或板式；分别按点式和板式各设计一套方案，以便开发商进行选择；2） 建筑高度：按30层高层设计，以降低建筑覆盖率，扩大可用的地面绿化面积，加大建筑间距；原因：n 降低建筑覆盖率，为本案增加更多的绿地面积，可布置更多的配套休闲设施，为业主提供更多的活动空间，增加本案的卖点；n 本案地势较低，高层建筑可获得更好的视野，减少视野不理想的单位，有力的拉升本案品质和销售价格，可弥补建安成本增加带来的负面影
30、响；n 增加楼栋间的距离，降低空间上的拥堵感；同时弱化对视的影响；n 提升高度，使本案能更容易被远处的路人注视到，提供更大的屋顶广告位。3、 人流组织：将来本案的主要人流将来自于三角碑方向。因此本案的入口设置应设置在地块的西北端，商业街的规划应充分考虑本地块的西北端的设计。4、 规划主题：在本案的规划中，导入北美加州主题。大量采用雕塑、栈桥、流水、廊台景观、植株、街灯、局部窖变砖拼花（砖）帖饰等景观元素来体现北美加州风情园林的特色。通过加州风情商业街，室外咖啡座休闲街区，来体现加州悠闲自由的生活。用阳光、自由、梦想、时尚全方位释然加州的文化与生活理念。大面积玻璃窗、浪漫阳光、大开间、小进深的户
31、型空间处理；复式小跃层；小户型大飘窗；小户型附带入户庭院；全明户型设计等；处处彰显海外高尚住宅的品质。大开窗、入户庭院及多阳台的设计，让居者尽情享受阳光所带来的开朗与幸福生活。 二、 住宅产品建议：为满足本案主力目标客户群的需求、达到预期的销售价格，我司建议在本案的产品上进行以下的创新：1、 空中庭院：在楼体内能与外部空间相接的位置，每3层进行局部挑空（如图所示）。使用室外材料对地面墙面进行装修，并布置立体绿化和人造阳光，营造自然的室外空间感觉，为业主提供一个舒适的全天候交流空间，体现建筑的人性化。将住宅围绕此挑空部分摆放，使每家每户在都能拥有良好的入户空间。彻底改变通常的狭窄、昏暗的公共过道
32、。并可以在此“空中庭院”内，放置一些休闲、娱乐、和锻炼设施设施，吸引业主前来使用，增进业主之间的接触和交流。在本案内，创造亲情、友情、甚至是爱情的“现代感情关系”。唤醒目标客户群心灵深处，那些渴望交流、渴望关心的欲望。让处在同一庭院内的业主相互之间，成为可以交往的朋友，而不是同住一栋楼、对门而居的“陌生人”。增加本案对目标客户群的吸引力。电梯每34层停靠，业主通过设置在“庭院”的楼梯回到各自的家中。注：每个庭院内的3层业主可能会感觉需要步行的楼层较多，可将3层业主的电梯出口设置在更上面的庭院内。业主从上一层庭院的电梯出口下行，回到自己的家中。2、 星级入户大堂：每栋塔楼配置100平米的星级入户
33、大堂，设置前台接待人员、休息区、阅览区、全自动搽鞋机、雨伞架等，提高物业档次，抬升业主的身份和尊崇感。并将大堂与架空层绿化、泳池景观结合，营造景观生态大堂。超大的景观生态入户大堂，将使本案业主在进出时享受良好的园林景观，让业主不被周围脏乱、破旧的城市所影响，愉悦业主的心情，提升业主的生活质量和心理舒适度。并且，超大景观生态入户大堂也是本案的卖点之一，能成为本案推广的亮点，吸引目标客户和市场的关注。 3、 色彩鲜艳的公共过道：在每层公共过道，采用彩色墙面漆，营造轻松活跃的艺术空间，满足年轻客户对彩色和艺术的要求。4、 精巧小跃层：跃层户型丰富的空间变换、大气的客厅挑空、舒适的居住感受、尊贵的心理
34、满足是青年客户非常追求的。我司建议：在本案的二房和三房户型中，设置一定比例的跃层户型，增加本案的产品亮点，提高本案的附加值，以获取更高的销售价格和利润。跃层单位比例约占总户数的2030。5、 入户花园：入户花园在重庆市场是非常受到客户喜爱的产品特色，目前市场上配置了入户花园的项目，销售情况均较好。在本案的户型中，加入入户花园，增加户型的舒适度。同时在套内面积一定的情况下，入户花园可增加实际的使用面积，提升本案的性价比。6、 移动遮阳板：在阳台外沿安装可横向移动的百叶遮阳板，可以随业主的需要调节室内亮度，同时又不会象窗帘那样影响室内通风。更可以丰富本案的外立面造型，一举两得。7、 厨房和卫生间配
35、置大窗：加大厨房和卫生间窗户高度，将厨房窗户下沿降至距地板3060CM，增加采光面和通透感；将卫生间配置凸窗，窗户下沿降至与浴缸平齐，增加使用面积，同时使卫生间获得良好的视野。8、 “透明”凸窗：在卧室设置高度2.1米、进深1米以上的落地凸窗，不但可以增加室内的采光和通风效果，同时更能在不增加套内面积的情况下增加实际的使用面积，使本案的性价比得到再一次的提升。三、 商铺产品建议：1、 平街层5.7米层高：增加层高到5.7米，可以使大型超市或餐饮行业获得良好的室内空间感，增加对他们的吸引力。另外，对于小型商业，能够给他们“一层当作两层用”的空间，增加营业面积。从而提高商铺的销售价格。2、 现代时
36、尚的外立面造型：在建筑细节上，使用现代简洁的设计风格，营造轻松时尚的商业氛围，弱化周边环境破旧对本案的影响； 3、 新颖而实用的橱窗设计：专门退让的入口空间，能够使为经营者提供良好的展示橱窗，并且使顾客获得轻松、舒适的购物感觉；4、 通透的大幅玻璃外墙：临街面采用大幅玻璃外墙，增加通透感和商业气氛，使店内热闹的商业气氛能感染和吸引路过的行人；5、 预留统一醒目的店招广告位，营造良好的整体商业形象，提升商业的整体档次。6、 商业部分参考图片： 四、 包装建议：售房部、示范单位、看房通道等售房部设置位置选择的原则：最靠近客户主要来 源的方向，即地块南端，三角碑方向。售房部、示范单位和看房通道的选择
37、和设计，须根据项目规划设计和实际施工进度，在开盘前45个月确定，我司将在选择时作出详细的选址和设计建议。 五、 最优户型设计建议1. 一房单位：n 总套内面积不大于25.6平米；n 客厅：开间不小于3.6米；电视墙长度不小于2.4米；能自然采光通风；建议设置23平米外挑阳台；n 卧室：面积不小于9平米；最短墙面长度不小于2.7米；能自然采光通风；采用阳光凸窗；n 卫生间：面积不小于3平米；开间不小于1.5米；设置排气道；n 厨房：面积不小于4平米；开间不小于1.8米；能自然通风；设置排烟道；2. 二房单位：n 总套内面积不大于52平米；n 客厅：开间不小于3.9米；电视墙长度不小于2.7米；能
38、自然采光通风；建议设置46平米外挑阳台或入户花园；开门数（除阳台外）不超过3扇；n 主卧室：面积不小于11平米；最短墙面长度不小于3米；自然采光通风；尽可能通过增加凸窗面积，增加一个34平米的工作区，形成主卧带书房的假三房；n 次卧室：面积不小于8平米；能自然通风；最短墙面长度不小于2.4米n 卫生间面积：不小于3.5平米；开间不小于1.5米；尽可能自然通风；设置排气道；能自然通风；n 厨房：面积不小于6平米；开间不小于2.1米；能自然通风；可设置12平米的工作阳台；设置排烟道；3. 单卫小三房单位：n 总套内面积不大于60平米；实现干湿分区、动静分区；n 客厅：开间不小于3.9米；电视墙长度
39、不小于2.7米；能自然采光通风；建议设置46平米外挑阳台或入户花园；开门数（除阳台外）不超过3扇；餐厅面积不小于6平米；n 主卧室：面积不小于12平米；最短墙面长度不小于3米；能自然采光通风；设置12平米小阳台并配落地窗；n 次卧室：面积不小于9平米；能自然采光通风；最短墙面长度不小于2.7米；n 书房：面积不小于7.5平米；能自然通风；最短墙面长度不小于2.4米；n 卫生间：面积不小于4平米，开间不小于1.5米；能自然通风；设置排气道；n 厨房：面积不小于6平米；开间不小于2.1米；能自然通风；可设置12平米的工作阳台；设置排烟道；4. 双卫小三房单位：n 总套内面积不大于80平米；实现干湿
40、分区、动静分区；n 客厅：开间不小于4.2米；电视墙长度不小于3米；能自然采光通风；建议设置68平米外挑阳台或入户花园；开门数（除阳台外）不超过3扇；餐厅面积不小于7平米；设置1.5平米入户玄关；n 主卧室：面积不小于13平米；最短墙面长度不小于3米；能自然采光通风；设置12平米小阳台并配落地窗；n 次卧室：面积不小于10平米；能自然采光通风；最短墙面长度不小于2.7米；设置12平米小阳台并配落地窗；n 书房：面积不小于9平米；能自然通风；最短墙面长度不小于2.7米；n 公共卫生间：面积不小于4平米，开间不小于1.5米；能自然通风；设置排气道；n 主卧室卫生间：面积不小于5平米，开间不小于1.
41、8米；能自然通风；设置排气道；n 厨房：面积不小于6平米；开间不小于2.1米；能自然通风；可设置12平米的工作阳台；设置排烟道；六、 建筑外立面设计建议1. 风格：现代简洁、色彩醒目、线条流畅；2. 阳台：外型简洁流畅，轻巧现代；采用强化玻璃为栏杆材料，增加外观档次和透光率；并安装可移动的百叶遮阳板；3. 空调机位：利用外立面的空隙合理布置，外观要求美观、符合外立面整体风格； 七、 智能化系统建议非接触式IC刷卡系统车辆停车库24小时闭路监视保卫系统固定车位临时停车自动收费管理系统智能系统：闭路监控系统，酒店大堂、电梯、公共通道等，设置闭路监控摄像头、出入门禁系统、背景音乐系统（紧急广播系统）
42、、消防智能化，公共区域均设置火灾自动报警器、烟感、自动喷淋及消防预警系统、物业收费自动系统；八、 交房标准建议1、住宅室内部分交房标准：地面：水泥砂浆拉毛面层；内墙：水泥砂浆找平；门窗：入户门均选带门铃外开多功能木面防盗门，外窗采用白色塑钢门窗；阳 台：高级钢化玻璃栏杆、并配置2扇可移动实木百叶遮阳板；空调：设室外空调机位及专用插座，预留空调管孔，设外机搁板，冷凝水专管排放；供水：给水管采用聚丙烯管道，排水管采用管道。给水接口至室内总阀，每户独立水表；燃 气：天然气管道、IC卡表头至厨房；供 电：8KW 40A分时电表至室内空气开关，一户一表；闭路电视：西安有线电视接入，卫星电视系统接入，接口入户；网 络：10M宽带入户，24小时网络畅通迅捷。电 话：国内、国际电话接入，每户预留直拨电话借口两部，各房间预留有通讯终端接口；2、 入户大堂装修标准：按三星级酒店大堂标准装修； 3、 公共部