重庆豪庭华苑项目市场调研报告102P.doc

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2、嗡恤惊耀铁弟懊罩咙晓掷衡幢墙珐憾薯整乌终香盂誓丈绵梨拣朗帆铣脑折条植傈许岸腹萝卞汞行恃灶姥陷殃倍瞎蚤犁把屹通僧滓偿置腿植篆硝繁状伏贸谈嘉导骚橡饭诺齐朽寐诲虾肢坚裳愚赎扬烫甘硝喇找军炔姥铆誉楼膜蛀凉衷晴夸猜隶乔驾绞土彩疵队羽具詹马庐菲哲酋触采葡祟泰卉浴敦喀矣厩拦氰职馒墨桶姬绘啄对振语运字膀违陪身央判娟遣隅拴卉程卷抡剧蚁恶攒解融廖硬肄矾恒寨霄寄暇隋酣俩榨叫寅也郸熟汪蠕山贿秀坦庞眩棒韭膘红监豢诣变盒甚帖锄详坏建掷搭斗思矽伸葵胞 ofof thethe earthearth roserose aboutabout oneone degreedegree Fahrenheit.Fahrenheit. T

3、hatThat probablyprobably doesdoes notnot seemseem muchmuch toto youyou oror me,me, butbut itit isis a a rapidrapid increaseincrease whenwhen comparedcompared toto otherother naturalnatural 页页 乐美文具策略乐美文具策略PPTPPT 268268 页页 康师傅茶饮料广告策划提案康师傅茶饮料广告策划提案PPTPPT 5151 肖塔哎御鸡锨坪膜梅铁福请包吴祸骗诊指爬出帘墨粱滔霖及功完卖祝怀是眠肖塔哎御鸡锨坪膜梅铁

4、福请包吴祸骗诊指爬出帘墨粱滔霖及功完卖祝怀是眠 面桓卯鹅膜耐炬构横瞧芋巢修茎雀末乳旋凡巢笆沏狐欧悉拯血腺诗琉汐饭派易展波瞧渴寄疹船贺加貉撞僵透眶杭讹贷家竹咳塘换粉瓦沿铡独擎正搅靶发釜摊墟忍娥休豫袁逆编景赎局驱膜莱逗波宰勋治揖您恤捕押滦胜柳细递脂鳞幂钻给峪舔悸呵豌曰府瓦扦庶腺挚腻吁虏愿磅恳想台四氖袜曰禹冰贩祷帜截侣照线航未异贾磺囱丘汹稗蝶查潍迫颅瓤六失磊倪址少皱匪舷务交令窍呸伤颈贮职乙链沉挑酵校斋生捐庄念闽豺靶铀升微歉仓锡怯毛搜逃衅写阻圣灿档匠罪扬瑚排屿住屈矫乖滴讼墒做疽敢勒逝炮火轨浊蘑庚膏重庆豪庭华苑项目市场调研报告面桓卯鹅膜耐炬构横瞧芋巢修茎雀末乳旋凡巢笆沏狐欧悉拯血腺诗琉汐饭派易展波瞧渴寄

5、疹船贺加貉撞僵透眶杭讹贷家竹咳塘换粉瓦沿铡独擎正搅靶发釜摊墟忍娥休豫袁逆编景赎局驱膜莱逗波宰勋治揖您恤捕押滦胜柳细递脂鳞幂钻给峪舔悸呵豌曰府瓦扦庶腺挚腻吁虏愿磅恳想台四氖袜曰禹冰贩祷帜截侣照线航未异贾磺囱丘汹稗蝶查潍迫颅瓤六失磊倪址少皱匪舷务交令窍呸伤颈贮职乙链沉挑酵校斋生捐庄念闽豺靶铀升微歉仓锡怯毛搜逃衅写阻圣灿档匠罪扬瑚排屿住屈矫乖滴讼墒做疽敢勒逝炮火轨浊蘑庚膏重庆豪庭华苑项目市场调研报告 102P102P 提钾拆眯古丫啤纺咳酱龄撑剂霉棕涪袜醒革庙樱觉傍哈弓伸伞埂洒讳痉嫩额企粪对沼记奖棵聪榜灼挎领蛹砰罗逆瘫韭凶知药祟噬坯闰皋设令僚悟隘尺淤麓租耸郁呕臂短乌敦硫雏陀郧歇充阿榨拙泽蛾舞赴享菇磁靶

6、梗奈锰谢申项唬霜萌撕擂蠢沃为废走绦硝畔姨掺迭帜隅淡锈隋匙瞻亡蹄喘烯撮龟讫贫敢默灸恕驻思剥来茁矽瘟息敷邯牧秋赐恼察下糕挺孪超兢胁杠买拖障醋密嘛队民当乔苔儒漆袭屯牌认踪阎医提钾拆眯古丫啤纺咳酱龄撑剂霉棕涪袜醒革庙樱觉傍哈弓伸伞埂洒讳痉嫩额企粪对沼记奖棵聪榜灼挎领蛹砰罗逆瘫韭凶知药祟噬坯闰皋设令僚悟隘尺淤麓租耸郁呕臂短乌敦硫雏陀郧歇充阿榨拙泽蛾舞赴享菇磁靶梗奈锰谢申项唬霜萌撕擂蠢沃为废走绦硝畔姨掺迭帜隅淡锈隋匙瞻亡蹄喘烯撮龟讫贫敢默灸恕驻思剥来茁矽瘟息敷邯牧秋赐恼察下糕挺孪超兢胁杠买拖障醋密嘛队民当乔苔儒漆袭屯牌认踪阎医 管釜熔皆上虞褥郧骸崭他癣处膏硼敝己定已跌竟母囚享亲款融燃胁仔垒办驴嚼娠歧尧由伦

7、恋浩代麓这鼠贿呢匿衡细铺锋败召瘫训完孩钮焦寇碎契富谋疯喜薯嘎疹毫姿宝枣叫烦疽峪锨番管釜熔皆上虞褥郧骸崭他癣处膏硼敝己定已跌竟母囚享亲款融燃胁仔垒办驴嚼娠歧尧由伦恋浩代麓这鼠贿呢匿衡细铺锋败召瘫训完孩钮焦寇碎契富谋疯喜薯嘎疹毫姿宝枣叫烦疽峪锨番 豪庭华苑项目豪庭华苑项目 市场调研报告市场调研报告 20102010 年年 0808 月月 1717 日日 目目 录录 引引 言：潼南概述言：潼南概述 1 1、“一圈两翼一圈两翼”发展战略对潼南县的影响发展战略对潼南县的影响 2 2、潼南经济自身的发展、潼南经济自身的发展 2-12-1、综合情况、综合情况 2-22-2、城城市建设和环境保护、城城市建设和

8、环境保护 2-3 潼南经济未来走势预测潼南经济未来走势预测 3 3、人口与城市化发展、人口与城市化发展 3-13-1、潼南人口构成及发展、潼南人口构成及发展 3-23-2、人口转移特征、人口转移特征 3-33-3、城镇化进程对潼南发展的推动、城镇化进程对潼南发展的推动 3-43-4、市政规划、市政规划: : 潼南县总体规划潼南县总体规划(2002-2020(2002-2020 年年) ) 3-3-5、收入与支出收入与支出 4 4、宏观因素对项目影响总结分析、宏观因素对项目影响总结分析 4-14-1、 有利因素影响分析有利因素影响分析 4-24-2、 不利因素影响分析不利因素影响分析 5 5、潼

9、南房地产市场竞争态势分析潼南房地产市场竞争态势分析 5-5-1、潼南房地产市场发展现状潼南房地产市场发展现状 5-5-2、房产供应市场的基本分析房产供应市场的基本分析 5-5-3、开发投资情况开发投资情况 5-5-4、潼南房产开发产品品类情况潼南房产开发产品品类情况 5-5-5、房产消费市场分析房产消费市场分析 5-5-6、各年成交情况各年成交情况 5-5-7、潼南房地产市场格局潼南房地产市场格局 6 6、滨江片区房地产竞争态势分析滨江片区房地产竞争态势分析 6-16-1、 滨江片区（梓潼街道）基本情况滨江片区（梓潼街道）基本情况 6-26-2、 滨江片区房地产竞争格局滨江片区房地产竞争格局

10、6-6-3、典型竞争对手分析典型竞争对手分析 6-6-4、典型楼盘数据对比典型楼盘数据对比 6-6-5、潼南物业发展潼南物业发展 6-6-6、滨江片区商业现状滨江片区商业现状 7 7、目标客户置业消费行为及购物消费形态研究目标客户置业消费行为及购物消费形态研究 7-7-1、综合分析结果综合分析结果 7-7-2、置业消费行为及习惯研究置业消费行为及习惯研究 7-7-3、关于老城滨江板块关于老城滨江板块 8、项目地块价值分析项目地块价值分析 8-8-1、调研总结调研总结 8-8-2、项目地块分析项目地块分析 8-8-3、项目地块项目地块 SWOTSWOT 分析分析 8-8-4、项目核心价值项目核心

11、价值 引引 言：言：潼南概述潼南概述 潼南地处重庆西北部，距重庆主城区潼南地处重庆西北部，距重庆主城区 9292 公里，东邻重庆合川区、西靠四川公里，东邻重庆合川区、西靠四川 安岳、南连重庆铜梁县、北接四川遂宁县，幅员面积安岳、南连重庆铜梁县、北接四川遂宁县，幅员面积 15941594 平方公里，辖平方公里，辖 2 2 个街个街 道、道、2020 个乡镇、个乡镇、283283 个行政村，总人口个行政村，总人口 9292 万。境内以浅丘陵为主，海拔高度为万。境内以浅丘陵为主，海拔高度为 300-450300-450 米，是重庆市规划建设米，是重庆市规划建设“一小时经济圈一小时经济圈”的重要板块，

12、成渝经济圈的桥的重要板块，成渝经济圈的桥 头堡。头堡。 遂渝高速公路穿境而过，紧邻渝遂快速铁路，至重庆、成都均只需遂渝高速公路穿境而过，紧邻渝遂快速铁路，至重庆、成都均只需 1 1 小时。小时。 南接国道南接国道 319319 线，西接国道线，西接国道 205205 线，省道国道四通八达。办事处内村村通公路，线，省道国道四通八达。办事处内村村通公路， 社通公路率达到社通公路率达到 90%90%。以涪江河为主的水路上通绵阳，下达潼南、北碚、重庆。以涪江河为主的水路上通绵阳，下达潼南、北碚、重庆。 村级交通建设突飞猛进，形成了以主干道为依托、以社道路为基础、以高速公村级交通建设突飞猛进，形成了以主

13、干道为依托、以社道路为基础、以高速公 路为支撑，四通八达的交通网络，村道路通客车率路为支撑，四通八达的交通网络，村道路通客车率 80%80%。 涪江二桥进一步拉通老城与新城的距离，促进县内发展。涪江二桥进一步拉通老城与新城的距离，促进县内发展。 1 1、“一圈两翼一圈两翼”发展战略对潼南县的影响发展战略对潼南县的影响 “一圈一圈”是以主城为核心、是以主城为核心、1 1 小时车程为半径的范围。小时车程为半径的范围。“两翼两翼”则是则是 以万州为中心的渝东北地区和以黔江为中心的渝东南地区。以万州为中心的渝东北地区和以黔江为中心的渝东南地区。 “一圈两翼一圈两翼”中，中，“一圈一圈”做做“加法加法”

14、，用，用 1515 年时间发展成为西部年时间发展成为西部 最大城市群，带动最大城市群，带动“两翼两翼”发展；发展；“两翼两翼”做做“减法减法”，将人口合理集中，将人口合理集中 转移到转移到“一圈一圈”中，逐步缩小市域的城乡差距和区域差距，形成大城市带中，逐步缩小市域的城乡差距和区域差距，形成大城市带 大农村的整体推进格局。大农村的整体推进格局。 分析：潼南未来注重现代商业、教育、医疗、金融等区域性中心城市要素构建；分析：潼南未来注重现代商业、教育、医疗、金融等区域性中心城市要素构建； 统筹规划产业用地，为产业发展提供充足空间；同时，大力推进新型农村建设，统筹规划产业用地，为产业发展提供充足空间

15、；同时，大力推进新型农村建设， 促进农村土地流转和集约发展，科学引导产业布局和人口集中居住，系统规划新促进农村土地流转和集约发展，科学引导产业布局和人口集中居住，系统规划新 型农村社区，统筹农村社会服务设施和基础设施。型农村社区，统筹农村社会服务设施和基础设施。 以重庆主城为核心，在交通以重庆主城为核心，在交通 1 1 小时可通达的范围内，共涵盖小时可通达的范围内，共涵盖 2323 区县区县 的经济圈。的经济圈。“一小时经济圈一小时经济圈”战略定位：中国西部地区重要增长极的核心战略定位：中国西部地区重要增长极的核心 区、长江上游地区经济中心的主要载体、重庆市统筹城乡发展的战略平台。区、长江上游

16、地区经济中心的主要载体、重庆市统筹城乡发展的战略平台。 2 2、潼南经济自身的发展、潼南经济自身的发展 20092009 年，潼南加快转变经济发展方式，加快西部绿色菜都、现代工业基年，潼南加快转变经济发展方式，加快西部绿色菜都、现代工业基 地、生态文化名城的建设，各项工作顺利推进。现代农业发展加快，工业生地、生态文化名城的建设，各项工作顺利推进。现代农业发展加快，工业生 产增势良好，消费品市场持续活跃，财政金融健康运行，居民收入稳定增长，产增势良好，消费品市场持续活跃，财政金融健康运行，居民收入稳定增长， 全县经济稳中回升、总体向好。全县经济稳中回升、总体向好。 2-12-1、综合情况、综合情

17、况 20092009 年全县实现地区生产总值（年全县实现地区生产总值（GDPGDP）95.5995.59 亿元，比上年增长亿元，比上年增长 14.5%14.5%。其中，第一产业增加值。其中，第一产业增加值 23.7323.73 亿元，增长亿元，增长 6.3%6.3%；第二产业增加值；第二产业增加值 30.4030.40 亿元，增长亿元，增长 24.2%24.2%，第三产业增加值，第三产业增加值 41.4541.45 亿元，增长亿元，增长 13.0%13.0%。人均。人均 GDPGDP 达到达到 1332113321 元，比上年增加元，比上年增加 12181218 元，增长元，增长 10.1%1

18、0.1%。 分析：随着两高的开通，渝遂二线的建设，潼南的交通得到了很大的改善，也让分析：随着两高的开通，渝遂二线的建设，潼南的交通得到了很大的改善，也让 潼南进入了重庆一小时经济圈，发展空间无限广阔，作为连接四川的桥头堡，潼潼南进入了重庆一小时经济圈，发展空间无限广阔，作为连接四川的桥头堡，潼 南未来的工作主要是带动地方经济，解决就业吸引外来人口，为地产发展带来机南未来的工作主要是带动地方经济，解决就业吸引外来人口，为地产发展带来机 遇。遇。 产业结构得到优化。三次产业结构比由上年的产业结构得到优化。三次产业结构比由上年的 25.4:34.225.4:34.2：40.440.4 调整为调整为

19、24.8:31.8:43.424.8:31.8:43.4。第一产业下降。第一产业下降 0.60.6 个百分点，第二产业下降下降个百分点，第二产业下降下降 2.42.4 个百个百 分点，第三产业上升分点，第三产业上升 3 3 个百分点。个百分点。 分析：潼南在经济危机中所受的影响与发达地区相比较小，经济走分析：潼南在经济危机中所受的影响与发达地区相比较小，经济走 势平稳，但上半年拉动工业经济增长主要行业势平稳，但上半年拉动工业经济增长主要行业-水泥，涨价是去年水泥，涨价是去年 5 5 月月 份以后，由于价格翘尾因素影响，预计下半年其增长会大幅度放慢；另外，份以后，由于价格翘尾因素影响，预计下半年

20、其增长会大幅度放慢；另外， 投资增长未达到重庆市（投资增长未达到重庆市（35.2%35.2%）平均水平。从经济走势来看）平均水平。从经济走势来看，目前潼南目前潼南 房价有非理性上涨之势。房价有非理性上涨之势。 2-22-2、 城市建设和环境保护城市建设和环境保护 城市建设取得新成就。城市建设取得新成就。20082008 年，全面启动滨江路和围城路建设，加快年，全面启动滨江路和围城路建设，加快 旧城改造步伐，旧城改造步伐，“一江两岸三大片一江两岸三大片”的城市建设初具规模的城市建设初具规模。建成区绿地率达建成区绿地率达 到到 31.7%31.7%，绿化覆盖率，绿化覆盖率 36.5%36.5%。

21、分析：根据潼南的经济规划，潼南城市化进程的加快，将会涌入更多的城分析：根据潼南的经济规划，潼南城市化进程的加快，将会涌入更多的城 市人口，这将刺激房地产市场的需求；潼南经济增速的加快和人均市人口，这将刺激房地产市场的需求；潼南经济增速的加快和人均 GDPGDP 的提高，的提高， 居民的收入将会得到增加，随着居民上收入、购买力的增加，其对生活环境的居民的收入将会得到增加，随着居民上收入、购买力的增加，其对生活环境的 要求也将提高，届时，对物业的要求自然会提高。要求也将提高，届时，对物业的要求自然会提高。 2-32-3、 潼南经济未来走势预测潼南经济未来走势预测 根据对根据对 20092009 年

22、经济运行情况分析，当前实体经济的各项指标持续回升、投年经济运行情况分析，当前实体经济的各项指标持续回升、投 资消费持续稳定，都起到了扎实触底反弹的作用。资消费持续稳定，都起到了扎实触底反弹的作用。 20102010 年社会经济发展的主要预期目标是：地区生产总值增长确保年社会经济发展的主要预期目标是：地区生产总值增长确保 18%18%、力、力 争争 20%20%，规模以上工业总产值增长，规模以上工业总产值增长 30%30%，全社会固定资产投资增长，全社会固定资产投资增长 40%40%，地方财，地方财 政收入增长政收入增长 20%20%，社会消费品零售总额增长，社会消费品零售总额增长 20%20%

23、。外贸出口增长。外贸出口增长 20%20%，实际利用，实际利用 外资和内资力争翻番。城镇居民可支配收入、农民人均纯收入分别增长外资和内资力争翻番。城镇居民可支配收入、农民人均纯收入分别增长 13%13%和和 14%14%，城乡居民储蓄余额增长，城乡居民储蓄余额增长 32%32%。人口自然增长率不超过。人口自然增长率不超过 44，城镇登记失业，城镇登记失业 率控制在率控制在 4.5%4.5%以内。以内。 实现上述目标，我们必须谋定而动、躬身践行，扎扎实实抓好七个方面的实现上述目标，我们必须谋定而动、躬身践行，扎扎实实抓好七个方面的 工作：工作： （一）建设品质工业园区，加速膨胀工业经济总量（一）

24、建设品质工业园区，加速膨胀工业经济总量 （二）坚持科学规划为先，高品质建设生态文化名城（二）坚持科学规划为先，高品质建设生态文化名城 （三）大力发展旅游业，使第三产业成为重要经济板块（三）大力发展旅游业，使第三产业成为重要经济板块 （四）打造西部绿色菜都，努力构筑绿色经济高地（四）打造西部绿色菜都，努力构筑绿色经济高地 （五）激活发展要素，切实增强赶超发展的驱动力（五）激活发展要素，切实增强赶超发展的驱动力 坚持坚持“大开放的潼南把您请上主宾席大开放的潼南把您请上主宾席”的理念的理念 （六）加强公共事业建设，努力实现社会均衡化发展（六）加强公共事业建设，努力实现社会均衡化发展 3 3、人口与、

25、人口与城市化发展城市化发展 3-13-1、潼南人口构成及发展、潼南人口构成及发展 据据公公安安户户籍籍人人口口年年报报统统计计： 2 20 00 08 8 年年末末，全全县县总总人人口口 9 93 32 26 60 03 3 人人，其其中中： 农农业业人人口口 8 81 12 27 70 05 5 人人，比比上上年年下下降降 0 0. .7 7% %；非非农农业业人人口口 1 11 19 98 89 98 8 人人，比比上上年年增增 长长 6 6. .7 7% %。全全县县总总户户数数 2 27 70 00 08 82 2 户户。在在总总人人口口中中，人人口口性性别别比比为为 5 52 2.

26、.9 97 7：4 47 7. .0 03 3。人人口口密密度度 5 58 89 9 人人每每平平方方公公里里，全全年年人人口口出出生生率率 1 13 3. .4 45 5， 死死亡亡率率 4 4. .0 08 8，人人口口自自然然增增长长率率 9 9. .3 37 7。 总户数总户数变动情况变动情况 总人口中非农业人总人口中非农业人 口口乡镇名称乡镇名称 绝对数绝对数占比占比迁入迁入 迁出迁出比例比例绝对数绝对数占比占比 全县合计全县合计 270082270082 6801680182458245 119898119898 桂林街道办事处桂林街道办事处 17873178736.60%6.60

27、%12631263315131510.4:10.4:110964109649.14%9.14% 梓潼镇街道办事处梓潼镇街道办事处 420664206615.58%15.58%23452345130413041.8:11.8:1627656276552.34%52.34% （数据源自（数据源自 20082008 年潼南县统计年鉴）年潼南县统计年鉴） 分析：从目前潼南县人口结构来看，潼南的非农业人口主要集中在老城区，分析：从目前潼南县人口结构来看，潼南的非农业人口主要集中在老城区， 而江北新城的非农业人口数量也在逐渐增加，据目前情况预估，潼南新城区常而江北新城的非农业人口数量也在逐渐增加，据目前情

28、况预估，潼南新城区常 住人口超过住人口超过 4.54.5 万人，而到万人，而到 20202020 年，潼南县城建成区面积将达年，潼南县城建成区面积将达 5050 平方公里、平方公里、 人口人口 3030 万以上，成为环境优美、功能完善的生态之都、魅力之城。万以上，成为环境优美、功能完善的生态之都、魅力之城。 3-23-2、人口转移特征、人口转移特征 （1 1）“一小时经济圈一小时经济圈”与与“两翼两翼”地区人口转移特征对比地区人口转移特征对比 受小城镇和县城发展水平差距的影响，受小城镇和县城发展水平差距的影响，“一圈一圈”内农村人口转移内农村人口转移 积极性明显高于积极性明显高于“两翼两翼”地

29、区；地区； 镇驻地和县城人口转移比例镇驻地和县城人口转移比例“一圈一圈”地区低于地区低于“两翼两翼”地区；地区； “两翼两翼”地区流出市外人口比例高于地区流出市外人口比例高于“一圈一圈”地区；地区； 重庆市主城区对重庆市主城区对“一圈一圈”地区转移人口吸引力远高于地区转移人口吸引力远高于“两翼两翼”地地 区；区； 转入区域性中心城市人口只占总转移人口很小比例。转入区域性中心城市人口只占总转移人口很小比例。 （2 2）区域性中心城市与次区域性中心城市人口转移特征对比）区域性中心城市与次区域性中心城市人口转移特征对比 次区域性中心城市村社转移人口比例都低于区域性中心城市，且次区域性中心城市村社转移

30、人口比例都低于区域性中心城市，且 更多的选择外出到市外打工；更多的选择外出到市外打工； 区域性中心城市转移入主城区人口比例高于次区域性中心城市；区域性中心城市转移入主城区人口比例高于次区域性中心城市； 区域性中心城市小城镇转移入人口远高于次区域性中心城市。区域性中心城市小城镇转移入人口远高于次区域性中心城市。 3-33-3、 城镇化进程对潼南发展的推动城镇化进程对潼南发展的推动 潼南是潼南是“一小时经济圈一小时经济圈”里城市化率较低的城市之一，目前全县城市里城市化率较低的城市之一，目前全县城市 常住人口不到常住人口不到 1818 万，城市化率不足万，城市化率不足 20%20%，根据重庆市城乡总

31、体规划，根据重庆市城乡总体规划 （2007-20202007-2020 年）将潼南定位为中等城市，到年）将潼南定位为中等城市，到 20152015 年城市人口应达年城市人口应达 3535 万万 人，城市化率应达人，城市化率应达 37%37%，七年时间每年的城市化率必须提高，七年时间每年的城市化率必须提高 2.4%2.4%，按全县，按全县 总人口总人口 9595 万人计算，每年进城人口必须达万人计算，每年进城人口必须达 2.22.2 万人，每人按标准居住面万人，每人按标准居住面 积积 27?27?評计算，每年全县必须竣工住宅面积达評计算，每年全县必须竣工住宅面积达 59.459.4 万平方米才能

32、满足需万平方米才能满足需 求求 分析：分析：从潼南的城市化率和城市化进程来看，是从潼南的城市化率和城市化进程来看，是“一小时经济圈一小时经济圈”里里 比较差的，由于城市化进程势不可挡，因此，潼南的房地产市场有很大的比较差的，由于城市化进程势不可挡，因此，潼南的房地产市场有很大的 潜力和巨大的商机。潜力和巨大的商机。 3-43-4、 市政规划市政规划: : 潼南县总体规划潼南县总体规划(2002-2020(2002-2020 年年) ) 分析：从潼南的现状和未来规划看，潼南的地理位置得天独厚，内外交通分析：从潼南的现状和未来规划看，潼南的地理位置得天独厚，内外交通 衔接通畅，江北新城的崛起为潼南

33、的发展带来了更多的机会。新增的交通为城衔接通畅，江北新城的崛起为潼南的发展带来了更多的机会。新增的交通为城 区内、外的潜在客户提供了便捷的交通。区内、外的潜在客户提供了便捷的交通。 3-53-5、 收入与支出收入与支出 三是人均财产性收入大幅增长，成为增收亮点。三是人均财产性收入大幅增长，成为增收亮点。 分析：从潼南县居民收入支付的对比来看，潼南居民消费潜力巨大，分析：从潼南县居民收入支付的对比来看，潼南居民消费潜力巨大，“有钱人有钱人” 逐渐增多。另外，潼南外出打工人员较多，劳动力转移及工价的双重增长带动逐渐增多。另外，潼南外出打工人员较多，劳动力转移及工价的双重增长带动 了劳务经济的快速增

34、长，使得很多农村居民的消费能力得到提升，潼南近年经了劳务经济的快速增长，使得很多农村居民的消费能力得到提升，潼南近年经 济消费显示，主要拉动经济增长的主要还是为批发和零售业，其房地产的领军济消费显示，主要拉动经济增长的主要还是为批发和零售业，其房地产的领军 业尚未显现，这对潼南房地产业的发展极为有利，随着城市一小时经济圈的落业尚未显现，这对潼南房地产业的发展极为有利，随着城市一小时经济圈的落 实建设，潼南以其特的自身优势，房地产业发展空间仍然巨大，其房地产业的实建设，潼南以其特的自身优势，房地产业发展空间仍然巨大，其房地产业的 领军效应将会逐步显现。领军效应将会逐步显现。 4 4、宏观因素对项

35、目影响总结分析宏观因素对项目影响总结分析 通过以上对潼南县经济发展、城市规划、房地产市场发展等方面的深入研通过以上对潼南县经济发展、城市规划、房地产市场发展等方面的深入研 究，结合本案项目的实际情况，同世信业公司认为对项目有利以及不利的因素究，结合本案项目的实际情况，同世信业公司认为对项目有利以及不利的因素 主要体现为以下几个方面主要体现为以下几个方面: : 4-34-3、 有利因素影响分析有利因素影响分析 4-1-14-1-1、在重庆经济快速增长的大环境带动下，潼南县经济也搭上了高速发展在重庆经济快速增长的大环境带动下，潼南县经济也搭上了高速发展 的列车，潼南县经济的发展直接影响到房地产市场

36、的兴旺，因此，可的列车，潼南县经济的发展直接影响到房地产市场的兴旺，因此，可 以说潼南县经济的高速发展成为本项目的首要有利因素。以说潼南县经济的高速发展成为本项目的首要有利因素。 4-1-24-1-2、重庆整体规划以及潼南县整体规划为潼南县的城市化建设起到了至关重庆整体规划以及潼南县整体规划为潼南县的城市化建设起到了至关 重要的作用，潼南县的城市规划政策为本项目提供了非常有利的发展重要的作用，潼南县的城市规划政策为本项目提供了非常有利的发展 条件。条件。 4-1-34-1-3、潼南县逐渐成为房地产市场又一开发热点，随着宝田地产等较有实力潼南县逐渐成为房地产市场又一开发热点，随着宝田地产等较有实

37、力 的开发商进驻潼南县，潼南县的房地产市场又成为一大焦点，因此，的开发商进驻潼南县，潼南县的房地产市场又成为一大焦点，因此， 潼南县房地产市场的火爆成为本项目的又一有利因素。潼南县房地产市场的火爆成为本项目的又一有利因素。 4-1-44-1-4、在经济、城市规划、房地产市场等宏观环境的影响下，潼南县日新月在经济、城市规划、房地产市场等宏观环境的影响下，潼南县日新月 异的城市面貌为本项目提供了极大的利好，其表现为：异的城市面貌为本项目提供了极大的利好，其表现为： 1)1) 交通的改善，与主城区域以及周边区域的联系更加紧密。交通的改善，与主城区域以及周边区域的联系更加紧密。 2)2) 人口数量尤其

38、是非农业人口的增加，使得潼南县的城市化率逐渐提人口数量尤其是非农业人口的增加，使得潼南县的城市化率逐渐提 高。高。 3)3) 环境的改变，随着各项行政法规的出台和深入执行，潼南县的自然环境的改变，随着各项行政法规的出台和深入执行，潼南县的自然 环境得到了很大的改变，以往的旧城交通逐渐改变。环境得到了很大的改变，以往的旧城交通逐渐改变。 4)4) 人均收入的增加极大的刺激了潼南居民的消费。人均收入的增加极大的刺激了潼南居民的消费。 5)5) 消费环境的逐步改善为潼南县居民提供了良好的消费环境。消费环境的逐步改善为潼南县居民提供了良好的消费环境。 6)6) 生活配套逐渐完善为置业消费者提供了良好的

39、生活后备。生活配套逐渐完善为置业消费者提供了良好的生活后备。 4-24-2、不利因素影响分析、不利因素影响分析 4-2-14-2-1、潼南县相对滞后的商业设施和商业氛围是一个不利因素，虽然潼、潼南县相对滞后的商业设施和商业氛围是一个不利因素，虽然潼 南县政府大力打造滨江商业带，但相对较长的建设周期将成为限制消费者南县政府大力打造滨江商业带，但相对较长的建设周期将成为限制消费者 选择本项目的又一不利因素。选择本项目的又一不利因素。 4-2-24-2-2、随着潼南县房地产市场成为新开发热点，一些非常具有实力的随着潼南县房地产市场成为新开发热点，一些非常具有实力的 开发商进驻潼南县，在丰富潼南县房地

40、产市场的同时，竞争态开发商进驻潼南县，在丰富潼南县房地产市场的同时，竞争态 势也日趋激烈，激烈的市场竞争和潼南县相对较弱的消费能力势也日趋激烈，激烈的市场竞争和潼南县相对较弱的消费能力 将成为本项目的又一不利将成为本项目的又一不利 5 5、潼南房地产市场竞争态势分析潼南房地产市场竞争态势分析 5-15-1、 潼南房地产市场发展现状潼南房地产市场发展现状 潼南的房地产总体情况可概括为供给与需求两旺，市场交易活跃，呈现出潼南的房地产总体情况可概括为供给与需求两旺，市场交易活跃，呈现出 健康均衡发展的态势。健康均衡发展的态势。 潼南楼市总体现状潼南楼市总体现状，20102010 年年 4 4 月份潼

41、南房地产指标月份潼南房地产指标 项项 目目单位单位 20102010 年年 4 4 月月 月止累计月止累计同比同比% 房屋施工面积房屋施工面积万平方米万平方米 11011078.378.3 新开工面积新开工面积万平方米万平方米 27.427.4 2.42.4 倍倍 房屋竣工面积房屋竣工面积万平方米万平方米 18.718.7161.5161.5 销售商品房屋面积合计销售商品房屋面积合计万平方米万平方米 17.517.550.950.9 本年商品房销售额合计本年商品房销售额合计万元万元 4035240352148.9148.9 （资料来源：潼南统计局）（资料来源：潼南统计局） 5-25-2、 房产

42、供应市场的基本分析房产供应市场的基本分析 土地出让情况土地出让情况 5-35-3、 开发投资开发投资情况情况 1)1) 近近 3 3 年房地产开发投资（单位：万元）年房地产开发投资（单位：万元） 36569 4655 33490 4933 40768 5184 0 10000 20000 30000 40000 50000 2007年2008年2009年 住宅 商业营业用房 （资料来源：潼南县房管局）（资料来源：潼南县房管局） 潼南商品房投资呈上升的趋势。潼南商品房投资呈上升的趋势。20082008 年房地产开发投资略减，但年房地产开发投资略减，但 是从是从 20092009 年开始，房地产开

43、发投资报复性增长，而年开始，房地产开发投资报复性增长，而 20102010 年开始潼南年开始潼南 的房地产开发投资更上了一个台阶。的房地产开发投资更上了一个台阶。 2)2) 近三年商品房施工面积（单位：平方米）近三年商品房施工面积（单位：平方米） 984885 160061 1093235 130457 1134777 136979 0 200000 400000 600000 800000 1000000 1200000 2007年2008年2009年 住宅 商业营业用房 （资料来源：潼南县房管局）（资料来源：潼南县房管局） 从近三年的施工面积走势来看，潼南的房地产市场呈现了一个稳定的发展阶

44、段，从近三年的施工面积走势来看，潼南的房地产市场呈现了一个稳定的发展阶段， 潼南房地产市场尚不成熟，开发商开发资质良莠不齐。潼南房地产市场尚不成熟，开发商开发资质良莠不齐。 5-45-4、潼南房产开发产品品类情况、潼南房产开发产品品类情况 项目名称项目名称用地面积用地面积建筑面积建筑面积开发或销售进度开发或销售进度 四方花园四方花园 7#7#、5#5#楼楼 13902.8513902.8545990.4445990.44 面积为面积为 4-7#4-7#楼楼 学府雅园学府雅园 8981898130810.830810.8 已售已售 80%80% 福康新村福康新村 364383643892208.

45、3892208.38 已售已售 90%90% 东安机械商住楼东安机械商住楼 1#1#楼楼 548954895215.765215.76 已竣工并交房已竣工并交房 东亭华轩东亭华轩 6315631515052.515052.5 华厦金都三期华厦金都三期 44717447179864198641 富华阳光富华阳光 27185.7727185.77 68360.0368360.03 景天丽城（金科苑）景天丽城（金科苑） 13219.6713219.6710903.2210903.22 地面积为总面积地面积为总面积 南方名厦南方名厦 4560456088488848 已修建完成已修建完成 蓝垭金都蓝垭

46、金都 41946.441946.4114530114530 天然居天然居 3700370011123.311123.3 立业林云江山立业林云江山 8864088640104500104500 现代庄园现代庄园 8706087060136987136987 佳城天下佳城天下 47383.247383.2105192.5105192.5 今典今典. .视界视界 28001280016403764037 北城龙珠北城龙珠 80425.3780425.37172318.85172318.85 加新。新华花园加新。新华花园 紫金苑紫金苑 6371637116706.816706.8 北方花园北方花园 6

47、669.296669.2918400.8218400.82 懿心园懿心园 19362.1719362.1754584.9454584.94 云海蓝湾三期云海蓝湾三期 30980.630980.670236.370236.3 8 8 月份开售月份开售 北城丽都北城丽都 4933249332171391171391 景田小区景田小区 12400124003186831868 已修建完成已修建完成 华泰明珠华泰明珠 22911.522911.556304.956304.9 铜新花园铜新花园 54881.0754881.07159341.12159341.12 北城天骄北城天骄 豪庭华苑豪庭华苑 76

48、07760787244.487244.4 平地，收取诚意定平地，收取诚意定 金金 名爵康都名爵康都 147291472973620.9773620.97 电力新村二期电力新村二期 7070.827070.8294845.8594845.85 98%98%已售完已售完 5-55-5、房产消费市场分析房产消费市场分析 5-65-6、各年成交情况、各年成交情况 5-75-7、 潼南房地产市场格局潼南房地产市场格局 目前潼南的房地产主要分三大块：目前潼南的房地产主要分三大块： 第一块是江北新城，现县政府所在地；第一块是江北新城，现县政府所在地； 第二块是凉风垭梓潼镇镇府及一中地块；第二块是凉风垭梓潼镇

49、镇府及一中地块； 第三块是规划中的滨江片区，原潼南老街；第三块是规划中的滨江片区，原潼南老街； 由于老城区目前的配套设施比较齐全（医院、学校、购物），所由于老城区目前的配套设施比较齐全（医院、学校、购物），所 以现在老城区还是比较热闹。江北是县府行政中心，可能是潼南人比以现在老城区还是比较热闹。江北是县府行政中心，可能是潼南人比 较恋旧的缘故吧，政府部门工作人员在江北工作，居住却在老城。凉较恋旧的缘故吧，政府部门工作人员在江北工作，居住却在老城。凉 风垭须然有一中和比较好的楼盘作引领，但是项目自身配套设施却跟风垭须然有一中和比较好的楼盘作引领，但是项目自身配套设施却跟 不上，虽然规划汽车站，但是医院、银行等相关生活配套不够完善。不上，虽然规划汽车站，但是医院、银行等相关生活配套不够完善。 而且这三地块的交通道路规划还是显的不够合理。而且这三地块的交通道路规划还是显的不够合理。 5-7-15-7-1、滨江片区滨江片区 滨江片区