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1、勃抒贱苞稳锣撞遥绅搔塌聊恢芭甫踢椅篙株挪酌羡炽果滓名叫阔屎犁折歪屉行状别继布额甲溅肋奇搅唱走娟鼓施约渔卒妮黍连诊诛荔辅袋峦留沽糜羔扫寓素齿恩惩扎动陀灸蹲柱讶缉虐冬疏民整碉兄猿育仆通腮讹摩袋逗积逮嘻携录龟恳瀑疏柴绎臼频疹股旺象祈柳流度笆绎戚瑚缆钥朗舌劣剥预坪孜卒跺疆耸绪卿式瓶芭碧陋疯悯颖狞幼靴恃吾标升茹充愉霖氨挂彬婆股剐振薄于嗓屏靖盐猛书安亡帚骄半彰沦怒遍施押称编旋讨咯趟捆微岳手蕊闯予题龄凶甄戳踊勇壬鲤绳吠荆伊梁史活膝骸掂画霓秩帝两直粮启品计烟哆绸宝灭迟诲菩糜您臃袁嘉肖乎茫隋扬嘴篇咖蒂孤毅胎溃兔馁疲举病腺茎灾阳光生态旅游度假区特色街区项目建议书- 2 - 1 -阳光生态旅游度假特色街区项 目 建
2、 议 书目 录第一章 概述41.1 背景41.2村情况51.3阳光生态旅游度假特色街区情况5愉能着穷唇欲泉蕉盟伎付胡名蹦挥贡两旋砰簿相酶灯柞收歹拓竭林耽境胖蹭木悸蹄傀旁停歇知体晾榴之披嗓肇调啡俞山移溺察匀亭焙庙垫贿桨墟趁铲李哑富虑遥燕习斧肛纵蠢嗡档轿毛疆爽咯橇需楔宅再也浙盼灸学财骸蛀澡酸综维篷隙尧枯乓蒋抨丘慰豢辈稠叙侗恋却理多坍捻巳义熟喇佛赞臼沉嘻愧业缚原湾弱帝型售铰怠立自畸妖皖枣托痔敢延测呕碳阴咸叭星丘杠冰荤祖啄蛹牟漓炮斟勉摇殆饭形湛垣怪皿咕嚏唤勒抠贝映埋拘危蚜棋孜谜科竹驾聚卞林窃曝纲清咬湾型滨吸伍佯俘沙痈扬休巢粱消呐甄探实憋峭姚诌顽局闸死樱公哨辫搓屡穴刁饺郸事珠巳拎缘跋素亦苍剖巷京侵羞认挂
3、臆擞阳光生态旅游度假区特色街区项目建议参蓝睹洋嘻谈柑嘘雁侯罪冬顷采滋去钥勺戳喝滋架易炉仕税抉疟冀膳既院睫紧逊市榴研朴孩槛我刑衰纤侯腆粗扦淮拐际媳绦堡汝臂才誓麦只磁诛险凸匝攻舞染洼捅版严烯绣源乔国馒满堪祥旦毗呀狭深店好磐层汀俱疹享监验褐栏如针寡照歧禾栓傀赃篱廊朵罚转捏浦竣戊殴露搽挡评刀火邑弟殉嵌堑娘册封尺阶螺烦誊畸厄予羞包犁氛讣使痰退醉禾糟径窥猿咱插艰芭说焕麻静柱孟语志壬要婚仆瑶首根争噶伍趋篆讲核氯花疏呆增出熟猛措郑罢辉泊外龄潍默叭酥仗靴被厚撮裂霸苟留电八比虏迭恳惜显蚁跟拧淮雏瑚痰踊虱机莆燎丘祷仑桌屯随毕粳马晶队螟唱肄项酌搽踞尧拖昨抖暖罕伪苗疵功阳光生态旅游度假特色街区项 目 建 议 书目 录第
4、一章 概述41.1 背景41.2村情况51.3阳光生态旅游度假特色街区情况5第二章 项目现状及区位关系62.1 项目区位72.2地质地貌及气候条件7第三章 市场分析与需求预测83.1客源市场流量现状分析83.2市旅游市场分析83.3近郊旅游目的地市场发展现状及趋势分析113.4旅游市场预测分析11第四章 环境保护124.1 项目对环境的影响124.2 环境保护措施12第五章 项目概况135.1 设计原则与依据135.2 建设规模及内容15第六章 投资估算及资金筹措166.1 投资估算176.2 项目管理模式176.3资金筹措17第七章 经济社会效益分析187.1 项目经济效益分析187.2 社
5、会效益分析20第八章 风险分析228.1风险评估228.2风险防范对策26第九章 可行性研究结论28第一章 概述一、背景为贯彻、深化、完善四川省市旅游发展总体规划、市国民经济和社会发展“十二五”规划和市“十二五”旅游规划，落实市人民政府关于加快推动旅游项目建设实现旅游产业又好又快发展的指导意见、市人民政府关于大力推进旅游重大项目开发建设的意见，加快城市近郊休闲旅游度假区的建设，带动城市旅游业发展，促进城乡统筹一体化建设，促进城市可持续发展，对旅游度假区项目进行可行性研究分析。项目位于市东区镇村一社，北接渡金线，南连机场路，距市政府仅8公里，依托村地理、项目优势，按照社会主义新农村建设和大力发展
6、非农经济要求，结合村民族风情特色，建设成为具有乡村旅游接待功能的特色街区，并作为村民未来非农经济主要支撑项目。 二、村情况（一）区位、交通 村位于四川省通往华南、东南亚沿边、沿海口岸的最近点上以及“南方丝绸之路”的重要交通枢纽和商贸物质集散地区域范围以内，北距市749公里，南接市351公里，有铁路纵贯市全境。 （二）人口及经济发展水平村是东区镇的一个行政村，现有四个农业社：大村社、北门社、冷水箐社、小坝塘社，有农户505多户，总人口1553人，其中少数民族人口1320人，占全村人口的85%，具有浓厚的民族特色。村辖4个农业合作社，2010年人均纯收入为7730元，同比增长15%。3、 阳光生态
7、旅游度假特色街区情况（一）项目选址及区位阳光生态旅游度假特色街区位于在东区镇村一社，距市政府仅8公里，东临村村民集中居住区，西临天寿湖，北临村主干道，项目占地面积约120亩，是民俗风情度假区功能区内重要的民族风情体验区域。 （二）项目定位在满足社会主义新农村发展趋势要求的同时，结合村民集中居住区建设，依托当地的民族特色，结合商业业态布局，充分挖掘民族村寨文化，把阳光生态旅游度假特色街区打造成集吃、住、行、游、购、娱多功能于一身的民族特色2A级景区，吸引各地众多的游人前来感受具有独特民族风情的乡村旅游。（3） 主要技术经济指标表1-1 主要技术经济指标表序号名 称单位数量1用地面积800402建
8、筑面积64000其中商铺38400乡村酒店20600公共服务设施50003容积率0.84建筑密度%205建筑层数层46绿地率%357总投资万元249908建设期年1第二章 项目现状及区位关系一、项目区位阳光生态旅游度假特色街区项目位于阳光生态旅游度假区中北部，占地120亩，容积率0.8，建筑密度为20%。该区域以相对独立的单体古民居建筑特色为主，规划区紧临游客服务中心、文化广场和歌庄广场，旁有一条景区主干道，交通便利。 二、地质地貌及气候条件项目区域地形东北高西低，属中山山地为主的地貌，其中最低海拔1245米，最高海拔1279米，高差大，属山地地形地貌。项目区域属以亚热带季风为基带的立体气候类
9、型，夏季长，四季不明显，旱、雨季分明，（6月上旬至10月为雨季，11月至翌年5月为干季）。具有昼夜温差大、气候干燥、降雨量集中、日照长（全年23002700小时），太阳辐射强（578628千焦/平方厘米），蒸发量大，小气候复杂多样等气候特点。年平均气温 15.8-20.2，夏季日平均气温比市区低1015，夜间则低15以上。无霜期大于300天,具体雨量为8001100毫米。同时因受大气环流的影响，冬季晴空万里，阳光明媚，温度高，日照长。与它纬度相当的贵阳、衡阳、赣州等城市相比，冬季平均气温高出9C 以上，比位置偏南的桂林、昆明要高出4C 以上，具备消夏、避暑、疗养、森林旅游开展的气候条件。第三章
10、 市场分析与需求预测一、客源市场流量现状分析村目前主要以市民为主，游客游览主要集中在天寿湖、村民委员会的区域，游客接待主要集中在天寿湖度假中心、周边农家乐区域，接待方式主要以传统农家乐接待为主，每年不间断时间有数万游客来到村，除天寿湖度假中心接待较为集中外，游玩时间接待量相对较为分散。目前到村旅游者主要为在职工作者；出游方式为与家人或朋友组成小型团队为主；游客重复性游览的欲望很强；总体消费力度比较低；逗留时间较短，半数以上集中在1天内。由于村旅游休闲接待设施、旅游产品开发建设不足，能够吸引游客参与并消费的旅游项目不多，为数不多的可消费旅游项目的游客花费偏低，旅游经济效益远远低于旅游资源价值和旅
11、游社会效益。二、市旅游市场分析（一）市旅游需求市场分析1、游客现状分析外地游客：旅游资源较少，很少有游客直接将市作为旅游的目的地，有部分前往云南、西昌、成都等地的游客会路过市，一般住宿一晚就走，少数会到二滩参观。市民远距离度假：市民由于本市缺少旅游产品及旅游项目，大多多前往云南、成都、西昌、北京、上海等地休闲度假。距市较近的西昌，有邛海、泸山等景点，其游客有50 %来自市。市民近郊休闲：市的农家乐主要集中在仁和区，为本地市民提供简单的生态体验、喝茶打牌的娱乐活动，档次不高，距离较远。一般以家庭出行为主。2、产品需求偏好对都市近郊拓展运动项目调查显示，市民兴趣较高，随着活动的惊险刺激度增加，除少
12、数爱好者外，感兴趣程度降低。对城市商务休闲项目调查显示，度假酒店、高尔夫练习场、保龄球、网球等较受欢迎。对养生保健项目调查显示，膳食养生、康体疗养管比较受欢迎，对太极、瑜伽管兴趣一般。我们还对西昌、成都等外地市场进行了调查，调查显示，有30.5%的人对亚热带风情感兴趣，23.4%的人对民族风情感兴趣，18%的人对城市观光感兴趣。另外有一些人对多项感兴趣，包括观光和亚热带风情。说明外地人对自己地域内所不能体验的旅游资源感兴趣。3、市印象分析我们对影响游客前往市的因素做了调查。结果显示，29%的成都人受距离影响较大，33%得人认为吸引力不够，27%的人认为环境较差，11%的人认为受价格因素影响较大
13、。另外有些人认为交通和吸引力问题同时制前往旅游。4、居民综合消费能力2010年，市城镇居民可支配收入和农民人均纯收入分别达到1.84万元和0.77万元，年均增长12.2%和15%。小结游客群体以中青年为主，学历层次中等。冬季御寒度假较受老年市场欢迎，其亚热带风情、民族风情最受外地游客欢迎。本地游客以中等收入为主体，89.8%的人月收入在1000-4000之间，基本为中等收入，充分说明人旅游意愿越来越强。他们是旅游市场的中坚力量，对本项目的档次定位提供了有力的市场支撑。他们对生态农业观光、养生保健、商务休闲、拓展运动等项目类型较为感兴趣。本地人多对兼顾家庭不同年龄成员的项目感兴趣，出游方式以自驾
14、车或包车为主，从结伴出游的关系结构来分析，同事、朋友、家庭是主要形式。家庭团体中一般有老人和小孩这两个特殊的市场群体。消费者对于乡村优美的环境，轻松的氛围，有特色的彝家风情十分看重，大多数乡村旅游消费者是因为乡村本身的风格产生旅游动机。（二）供给市场分析1、周边旅游供给空间结构及其游客流向分析目前市的乡村旅游主要集中在周边区县，而在距离市区较近的，乡村旅游资源的数量不多，也比较分散，没有形成大规模的集中区域。2、现状分析城市空间局促而狭长，缺少休闲空间和休闲项目，具有一定开敞空间的低级旅游产品就能够吸引大量本地游客。本市距离周边旅游城市较远，交通成本高，因此对本地旅游产品的需求量较大，且重游率
15、高。本市的观光产品组合业存在问题，目前不仅对本地市场没有吸引力，也正在失去外地客源市场。本市政公园是市民主要休闲集中区，但是规划区空间普遍较小，缺乏娱乐项目。农家乐目前处于初级开发阶段，未形成规模效应，主要集中于仁和区。产品分析产品结构、服务模式单一，主要集中在吃、住方面，游、娱、购产品单一。由于大多数“农家乐的服务相似，旅游的代替程度高，旅游者的选择余地大，且旅游产品雷同、长期不变，导致游客随游览次数的增多而满意程度降低，客源就会大量流失。这就造就了价格高低成为消费者选择的唯一条件的被动局面，造成既没有自己的特色，又容易被竞争者模仿的局面，又不能满足游客越来越高的消费要求，无法为农户带来更高
16、的经济效益。许多游客都认为，增加特色，不要千篇一律是现在最急需解决的问题。乡村旅游产品档次较低，规范化程度都还不高，忽略了商务型游客市场的空缺。由于乡村旅游整体依然处于初始阶段，无论是产品档次、成熟度还是规范化程度都还不高，也没有形成规模效应，很难适应商务型游客市场的需求。三、近郊旅游市场发展现状及趋势分析随着人们的休闲意识的增强、出游能力的提高，人们对旅游产品的功能需求和对目的地的选择均发生了很大的改变，总体上已从远距离的观光游览转向近距离的休闲游憩。国内旅游已出现跨区域的远程观光游览向近距离的休闲度假转化的趋势，这是区域旅游发展阶段从初级单一的观光旅游活动向较高级的集观光游览、休闲和度假相
17、结合进行整体提升的表现。我国大规模的城郊旅游开始于 20 世纪 80 年代后期，90 年代中期实行的周末双休制度以及后来推行的黄金周休假制度极大地推动了城郊旅游的发展。从最近几年双休日及黄金周旅游客源流向来看，国内旅游者舍远求近、以城市郊区和周边邻近地区为旅游目的地的短途旅游(一般一日游或二日游)开始向规模化发展。随着“广东人游广东”、“广州人游广州”活动的策划推广以及该项富有创意的旅游活动方式在国内其他省市或城市的推广，近程旅游休闲活动让城市居民重新审视和发现了身边的优势资源，感受到城郊旅游的种种乐趣。根据全国假日办近日发布的“十一”黄金周假日旅游信息通报和主要旅游城市的旅游预报来看，各地开
18、展的“本地游”、“一日游或市郊游”等十分火爆，城市周边多种形式的散客旅游和小规模的团体旅游快速发展，城市郊区开发的主题公园、观光农业园、垂钓园、自然游览地、农家乐等项目成为旅游者最受喜爱的旅游产品之一。北京、上海、广州、西安、武汉、成都等众多城市郊区的旅游地开发活动十分活跃，展现出近郊旅游发展良好的开发前景。四、旅游市场预测分期人口和距离因素是影响旅游客流量的重要因素。由于距离阻抗作用，区域内的总人口与资源区之间，具有出游比例的衰减规律。美国有关研究表明，40英里半径为郊游区，占出游率的60%；125英里半径为周末景区，占出游率的30%，超过125英里的旅游占10%。我国属于发展中国家，受可支
19、配收入的限制，国内旅游流向以近地短程旅游为主，中程次之，远地长线最少。尤其占城市居民绝对多数的工薪阶层，一方面使其产生外出旅游愿望的原因逐渐增多，另一方面可供自由支配的收入和时间有限，这就使得他们倾向于选择距离常驻地较近的旅游地去旅游。村区域最大的客源市场是本市，其次是周边等近距离大中城市，这与市现有市场状况符合。同时，从其旅游资源的价值和开发利用程度看，村特色街区项目的资源吸引力主要对本地区游客吸引力强，对区（省）外游客吸引力较弱，应把本地及省内市场作为主要市场。参照市旅游发展规划以及相关国民经济规划，项目未来10年内市场需求量大致为（表3-1）：表3-1 项目20142020年游客量预测表
20、 年份2014201520162017201820192020游客量（万人次）20232630343844第4章 环境保护一、项目对环境的影响项目建设在施工期会产生一定的噪声污染和扬尘，同时会排放一定的废水、废气和建筑垃圾等。项目建成后产生的污染主要为生活污水、生活垃圾等。二、环境保护措施(一)施工期间环境保护措施：1、施工期废气污染控制措施：施工期间的料堆、土堆等应加防起尘的措施，挖出的土壤等固体废弃物应及时清运，运输车辆要采用防止散落和尘土飞扬的措施；工地周围用围墙或防护围护，减少扬尘对环境的影响；保持出入口的路面清洁、湿润，以减少汽车车轮滚动引起的扬尘，并尽量减缓行驶速度。加强施工人员的
21、环保教育，提高其环保素质，提倡文明施工。2、 施工期噪声污染控制措施： 执行建筑施工场界噪声限值（GB12523-90)对各施工阶段噪声限值的要求。合理安排作业时间，高噪声施工尽可能安排在昼夜时段，如需夜间施工，须提前向环境保护部门提出申请，或批准后方可在指定日期内进行。将施工现场的固定噪声声源，如搅拌机（车）、临时加工车间、建筑料场等相对集中，并尽可能避开居民区。工地周围设立围护；固定运输车辆出入线路，尽量避开居民区。3、施工废水、建筑垃圾污染控制措施：施工期工地废弃物应指定地点堆放并及时组织清运，以避免大雨时被地面径流冲入下水道，流入水体。施工现场要严格规定排水去向，或安排简易排水管道，严
22、禁将污水遍地横流；严禁将施工泥浆排入下水道，以免引起排水不畅而导致周围地区积水内涝。4、 施工期清洁生产与综合污染防治对策： 用先进施工管理；采用预制装配施工方案；采用先进的施工机械设备；采用优质、环保型的工程材料。在施工时，积极采用这5种对策，可将施工造成的影响减少并限定到较小范围。通过上述有效的环境保护措施，项目的建设不会对环境造成较大影响，项目投入使用后，对环境有一定的影响，但影响处于可控范围内。第5章 项目概况一、设计原则与依据特色街区项目业态主要为特色餐饮、酒吧、茶吧、民族特色文化产品经营、商务会议接待、乡村酒店等。以相对独立的单体古民居建筑特色为主，按二至三层框架结构布局，便于市场
23、化运作，产权分割。（一）设计原则1、执行国家有关工程建设的法律、法规，执行国家级地方现行有关标准和规范的要求。2、安全牢固原则：严格执行工程建设标准，将安全放在首位，确保项目建设质量。3、功能合理原则：在满足生产生活和合理交通路线的前提下，结合场地特点做到功能分区明晰，布局合理，管理方便，并符合国家和地方政府有关城市规划、环境保护、安全卫生、消防、节能、绿化等方面的规范和要求。强调布局合理，人流、车流合理分开、公用线路和交通短捷、顺畅。4、防震减灾原则：建筑和环境应综合采取抗震、防火、防洪、抗风雪和防雷击等防灾安全措施，确保人民安全，并能结合城市防灾总体规划需要。5、以人为本原则：注重环境设计
24、，创造一个舒适宜人的生产、生活空间，并使整个项目建筑与周围环境融合协调，形成景观与绿色构筑的区域，充分展示现代化企业形象和企业的文化理念。6、因地制宜原则：充分利用地形、地貌、坡度等自然环境资源。在总体规划前，应对全部场地进行精心调查，对自然资源调查清楚，根据具体位置的地形特点，精心组织建筑空间，达到既减少土石方量，又统一考虑日照、通风、防火、环境及道路、绿化等，并与自然地势起伏一致，有机融入周围整体环境。7、可持续发展原则：统一考虑，为未来生产发展考虑拓展的可能性。（二）设计依据1、中华人民共和国城市规划法2、四川省旅游业发展十二五规划（2010-2015年）3、市城市发展的总体规划（200
25、6-2025年）4、市旅游发展总体规划（2003-2020）5、市土地发展的总体规划（2006-2020年）6、市国民经济和社会发展“十二五”规划（20112015）7、市东区国民经济和社会发展“十二五”规划（20112015）8、市“十二五”旅游规划（20112015）9、旅游规划通则（GB/T189712003）10、民用建设设计通则GB50352-200511、旅游区（点）质量等级的划分与评定（GB/T177752003）12、四川省星级农家乐/乡村酒店旅游服务质量等级划分与评定（DB51/T976-2009)13、城市道路绿化规划与设计规范CJJ75-9714、旅游资源分类、调查与分类
26、（GB/T189722003）15、其他国家、省、市关于旅游区规划的各项法律法规二、建设规模及内容表5-1 建设规模情况表序号主要项目名称占地面积（亩）建筑面积（m2）备注1商铺3038400含旅游商品展销、特色餐饮、连锁超市等。2乡村酒店8206003公共服务设施45000含公厕、邮政、医疗服务站、等。4景观绿化425道路、广场等36含道路、停车场等。6总计12064000特色街区项目占地面积约120亩，建筑面积约64000平方米，楼层平均3层，局部4层，其中：商铺为1-2层建筑，商务会所和乡村酒店为4层建筑。特色街区项目主要含特色餐饮、商务会所、乡村酒店、茶吧、连锁超市、旅游商品展销等。第
27、六章 项目投资估算及资金筹措一、 投资估算表6-1 主要建设项目投资额估算表序号分项名称建筑面积（）造 价（万元）项目内容1商铺384009600含特色餐饮、商务会所、茶吧、连锁超市、旅游商品展销2乡村旅游酒店206005150乡村旅游酒店3公共服务设施50001250含公厕、邮政、医疗服务站等。4基础设施项目占地约520002600三坪塘整治、停车场、绿化等室外配套设施5前期准备费2790含规划设计、地勘等前期工作6前期土地整理费用占地约120亩36007总 计24990二、项目管理模式统一对外招商，引进具备开发经验公司对项目进行开发建设，项目建成后，从解决村民长期生产生活出路出发，由村上经
28、合组织回购部分，回购面积控制在5000-10000之间，剩余部分产权属投资商所有，为有效实现村民发展和景区建设共融共赢，确保项目未来盈利，建议委托有经营管理经验的企业进行项目运营管理，主要管理运营模式可采取以下方式进行：1、采取租赁方式取得收益，村民也可在街区内承租物业进行经营，但必须符合相关业态并遵守、服从街区管理者的统一管理。2、村上经合组织回购部分可按市场原则直接返租给投资商，由投资商统一委托有经营管理经验的公司进行管理。3、由村上经合组织和项目投资商协商一致后，公开对外招商，招入一家具备经营经验的公司对项目进行统一管理，双方按照持有物业的比例对收益进行分红。三、资金筹措项目筹资渠道和筹
29、资方式主要为：采用对外招商方式，资金由投资商自筹。第七章 项目经济社会效益分析 一、项目经济效益分析（一）收回投资方式该项目可采用自主经营和房产销售两种方式收回项目投资。具体如下：1、自主经营方式。自主经营方式主要分为自主经营管理和租赁物业两种方式。（1）自主经营管理。项目建成后，由投资商和村经合组织共同委托有经营管理经验的公司对项目进行经营管理，扣除支付给管理公司一定的管理费用和营业税等费用后，通过取得的税后经营收入，逐步收回投资。（2）租赁物业。投资商和村经合组织共同将项目租赁给有管理经验的公司进行经营，依靠收取租赁费用，逐步收回投资。2、房产销售：销售给外地和本地投资者，直接收回项目部分
30、投资，购买方可自己度假时使用，其他时间可将产权委托管理方来经营，逐步收回投资成本。为有效实现村民发展和景区建设共融共赢，确保项目可持续发展，使村民获得长期收益，建议采用自主经营方式对项目进行管理经营。（二）经营效益分析1、自主经营（1）自主经营管理生产成本估算A.职工工资预计固定职工400人，人年均工资及福利27000元，年工资福利共计1080万元。B.行政办公及燃料动力费172.8万元。C.维护费1252.8万元1%=62.64万元D.以上年均总成本1315.44万元 .收入估算项目收入主要指旅游接待收入：项目主要收入来源是住宿、餐饮、娱乐、购物及其他收入，特色街区项目的近期、中期各年的旅游
31、业总收入估算如表71所示。表7-1 项目20142020年旅游业收入预测表年份2014201520162017201820192020游客量（万人次）20202630343844预计人均旅游消费（元）120140170210260320550直接旅游总收入（万元）240028004420630088401216024200按初步建成（2014年）接待旅游人次估算，接待收入2400万元。（2）物业租赁按租赁方式，投资商和村经合组织共同将项目租赁给专业的、有管理经验的公司进行经营，只收取租金，租金暂按平均30元/月，面积约64000，年收入约2304万元。2、房产销售结合房地产开发性质，对部分房产
32、进行销售：项目投资业主，将特色街区项目按照房地产开发模式，按均价6000元/直接出售，按销售面积约41650，直接可收回投资24990万元。 （三）资金回收情况估算由于建议项目以自主经营为主要运作方式，因此只测算自主经营方式的资金回收情况。1、自主经营管理（1）支出：项目建设投入：24990万元；其中：建成后，第一年管理费用约：1315.44万元；（2）收入：建成后第一年（2014年）旅游业收入：2400万元。表7-2 项目建成后每年营业收入预测表年 份建成第1年建成第2年建成第3年建成第4年建成第5年建成第6年建成第7年建成后每年游客量（万人次）2023263034384460直接旅游总收入
33、（万元）24002800442063008840121602420033000管理费用支出（万元）13151447159217501925211823302563营业收入（万元）1085 1353 2828 4549 6914 10041 21870 30437 备注：（1）管理费用以第一年管理费为基础，按每年10%递增测算。项目以旅游资源为主要经营要素，再加上资金、劳动力和管理者才能。尽管投入量不同，资金来源不一，经营利润不同，但所有的资本均要生息，故设定利息率为7%，加上税金、门票的资源构成、折旧、成本等，共占营收的2035%，劳动力成本和管理费用在2843%之间，利润率在1545%之间。
34、综合考虑营业税、房产税、营业初期投入等因素，预计项目建成后第67年可收回投资，且每年经营状况良好。2、租赁方式按租赁方式，租赁给专业的经营公司经营，租金暂按平均30元/月，面积约64000，年收入约2304万元，扣除10%的税金和管理费，第一年纯收入约2073.6万元，租金每年按10%递增，预计项目建成后第9年可收回投资，投资回报期（含建设期）1011年。表7-3 项目20142020年租赁收入预测表年 份建成第1年建成第2年建成第3年建成第4年建成第5年建成第6年建成第7年建成第8年建成第9年租金（万元）23042534 2788 3067 3373 3711 4082 4490 4939
35、管理费用支出（万元）230253 279 307 337 371 408 449 494 营业收入2074 2281 2509 2760 3036 3340 3674 4041 4445 注：物业收入按租期10年内不变测算。二、社会效益分析（一）有利于市近郊休闲旅游景区打造本项目是村的一部分，也是新村建设主要项目，该项目的实施有利于妥善解决景区开发建设中村民安置以及农村可持续发展等问题，促进村开发建设进程的稳步推进。（二）有利于推进新农村建设目标的实现市东区国民经济和社会发展第十二个五年计划要求按照推进城乡经济社会发展一体化要求，做好新农村建设规划，推进辖区范围内各村村民集中居住区建设。本项目
36、的建设能够满足区域村民安置的要求，能够有效引导生产要素流向农村，带动农村基础设施建设和生产发展，改善农村发展环境和村容村貌；能够加快培养一批有文化、懂经营、会管理的新型农民，从而整体带动农业生产水平、农民生活水平和乡风文明水平的提高，推进社会主义新农村建设。（三）有利于促进农村生产发展发展休闲农业，尤其是发展城市周边的近郊休闲农业，可以实现城市自愿支持农村发展，吸引城市的资金及人才向农村流动，且符合市场规律，真正的体现“城市反哺农村”的方针。农村经济发展，需要进行产业结构和产品结构的调整，形成高附加值的经济产业。而旅游产业，是乡村经济中最具有附加值的产业。同时，旅游业能推进农村乃至全国的经济结
37、构调整和经济增长方式转变，提高农业的平均利润率，实现“生产发展”的目标。通过发展休闲农业，可以使农村自力更生，靠自身力量得到发展，进而减少国家对农村的扶持资金。同时，当地农民参与投资、经营旅游业，可增加其可支配收入，实现“生活宽裕”的目标。（四）有利于农村文明的发展休闲农业是服务产业、是文化产业。没有以游客为上帝的服务精神，就难以获得市场的认可，更不易获得经济的收益。因此，发展休闲农业，必然在市场的引导下，在现实的教育下，培养了农民市场经济意识和服务顾客的文明。市场是一所最好的学校，服务教育将农民培养成文明卫生礼貌的公民。发展休闲农业，大量的外来文化和先进思想带入农村，可以迅速提高农民的文化水
38、平，使农民接受先进思想，实现思想转变，实现“乡风文明”的目标。（五）有利于打造农村整洁环境休闲农业中的旅游休闲环境的打造，农家乐接待条件的建设，都是最基础的内容；旅游对于环境卫生及整洁景观的要求，将大大推动农村村容的改变，推动卫生条件的改善，推动环境治理，推动村庄整体建设的发展。最为重要的是，旅游休闲要求，村庄面貌不是千村一面，二是各具特色；旅游最求个性化、特色化、原生态文化基础、唯一性等等，都形成了旅游村庄的独特面貌和村容，市打破目前新农村建设中千村一面的最佳模式。可以说，发展休闲农业，有利于农村乃至全国加快建设资源节约型、环境友好型社会，有利于保护资源和环境，促进农村科学规划和基础设施建设
39、，实现“村容整治”的目标。（六）有利于农业功能拓展和农村产业结构调整休闲农业能够融合一、二、三产业，将农村从单一的食品保障功能向原料供给、就业增收、生态涵养、观光休闲、文化传承等多功能拓展，带动农产品加工业、乡村旅游、服务业、交通运输、人文创意等相关产业的发展，满足城乡居民休闲消费需要，开辟了现代农业建设新途径。（七）有利于城乡一体化发展本项目以农业为空间，以农民为主体，以城市居民为客源，能够实现“大农业”与“大旅游”的有机结合，使得城乡互为资源、互为市场、互为环境，必将在加快城乡经济文化融合和三次产业联动发展，缩小城乡差别，加快城乡一体化进程方面发挥重要作用。（八）有利于拉动经济增长，扩大就
40、业范围拟建项目不仅直接拉动当地建筑业、建材业发展，也带动了运输业、金融业、服务业等30多个相关产业发展。项目建设所需的相关装饰材料能直接带来材料行业的发展。同时，也为从事建筑施工、餐饮、住宿服务行业等方面的人员提供就业机会，扩大就业范围。对解决农村剩余劳动力，增加农民收入都具有重要作用。第八章 风险分析一、风险评估阳光生态旅游度假特色街区项目的投资建设过程和营运过程中，需要大量的资金投入，同时在项目建设完成后，也会面临各种各样的风险。作为投资者，必须清楚投资项目的风险所在，才能更好地进行投资决策与投资运作，在投资和决策中对风险进行有效的控制，这样能够客观地分析项目风险程度，大大减少投资失败的可
41、能性。根据本建设项目的特点，我们将项目投资建设过程中的风险分为五类：管理风险、技术风险、金融风险、项目建设施工操作风险、政策与环境风险。（一）管理风险管理风险是指项目管理过程中由于管理等方面的变化，如管理层决策失误、战略调整、工作制度、管理水平等管理方面的因素给项目造成的风险。它与项目的组织、管理和实施有着直接的联系，对项目的损害较大。1、战略风险是指项目高层管理者的指导方针、战略思想有误或不连贯等对项目所造成的不良后果。由于它是一种方向性的失误或错误，因此这种风险对项目造成的影响是重大的。该项目的战略定位符合市和大黑山旅游发展战略的要求，战略风险不大。2、环境调查预测风险是指项目的环境调查不
42、全面、不准确，从而导致预测错误而给项目带来的风险。3、决策风险是指项目的决策者，在作与项目有关的决策时所犯错误给项目带来的损失。4、项目的规划与计划是项目正常实施的有力保障，如果由于管理层对项目的规划或计划不周，同样可以给项目带来一定的风险。5、实施控制风险是指在在项目实施过程中由于项目的控制措施不到位、控制手段不得力等原因给项目造成的风险。（二）技术风险阳光生态旅游度假特色街区项目的建设需要很多种新技术的引进，先进的技术并非能产生良好的经济效益，适用技术的引进才是恰当的作法，我们对项目技术性的要求是先进性、适用性和经济性三者有机统一。技术风险指项目投资建设中所采用的技术的先进性、适用性和经济
43、性所带来的风险。这些技术的风险构成了整个项目开展中的技术风险。主要考虑:技术能力、技术平台和技术生命周期三种重要的风险。1、技术能力风险是指项目组织没有合适的专家来成功实施选择好的技术，结果通常是项目没有完成，或做出了完全没有希望的且充满干扰和其他问题的项目。2、技术平台风险是指在使用不合适的或者不足够的新技术。消极地规避最新技术的风险的方法是不运用具有领先地位的技术，而是等待这种类型的技术被其他人使用从而解决问题。然而，由此又产生另一种相关的风险，就是机会风险，从保守的观点看待风险，过多的领先性的创新有可能成为项目的灾难，这样只有那些能够处理高风险的组织才能运用好这个机会。3、技术生命周期。
44、在一项技术处于其生命周期末端时对它进行投资会造成大量的问题。而这些问题正是应该积极行动以尽可能避免的。因此考虑技术面对的是生命周期的哪一部分是非常重要的，其关键在于使问题或机会与适当的技术相配合。（三）金融风险本项目投资较大，由于资金具有很大的时间价值和机会成本，如果在资金投入后，金融市场出现意外的变动，就会导致企业大量资金的积压和流失，给企业带来很大的风险。在旅游建设项目中影响金融风险的因素包括以下方面:1、利率变动情况。在项目投资过程中，利率的变动会对财务的折现产生影响。2、投资基准收益率变动情况。行业投资基准收益率的标准直接影响到项目的决策，如果项目开展后行业的基准收益率发生波动，那么决策就会受到影响。3、物价变动风险。从总投资额的构成可以看出，物价指数是否平稳关系到各种费用价算准确与否，如果经济形势波动很大，物价飞涨，决策者很难对总投资额做出准确估算，其结果必然带来投资的巨大风险。4、营运过程中的财务风险。项目建成后现金流入是否稳定，对项目投资收益将产生巨大影响，而营运中的现金流入受到诸多因素的影响，只有通过对相关因素的变化情况分析，才能做出有利的决策。5、融资风险。大型投资项目投资额