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1、广汉房地产市场调研及项目可行性分析,广汉位于“天府之国”四川之腹心，地处四川“成德绵”高新技术产业带中心地段，是成都经济圈的重要部分，也是成都以北的重镇，自古就有“蜀省之要衢，通京之孔道”的说法。广汉南临省会成都市区25公里，北距德阳市区19公里。108国道、成绵高速公路和宝成铁路穿境而过，交通发达，区位优势明显。广汉幅员面积为538平方公里，辖19个乡镇，总人口59万，城市人口17万。,广汉市基本情况介绍,广汉市基本情况介绍,广汉历史悠久，文化灿烂，人杰地灵， 有全国重点文物保护单位、四川省五大旅游精品之一的4A级景区“三星 堆古文化遗址”；还有古雒城、明代古寺龙居寺、文庙等众多名胜古迹。广
2、 汉城区内古雒城建城已达2000多年，是省级历史文化名城。全国唯一一所 培养民航飞行员的高等院校中国民航飞行学院也坐落广汉。 广汉也是全国和四川省的综合改革试验区和国家级可持续发展试验区。 广汉1988年撤县建市，是全省第一批实现小康的县市，已连续13年保持四 川省“十强县”地位，2007年又被省委、省政府列为27个扩权强县改革试点县 之一。,广汉市经济社会发展情况,近年来，广汉市坚持以工业跨越发展为重点，全市经济发展势头强 劲，各项建设有序推进。2007年，广汉全市实现地区生产总值突破100亿 元，达到110亿元；财政总收入突破10亿元，达到13.2亿元，其中地方财政 一般预算收入3.8亿元
3、；农民人均纯收入突破5000元，城镇居民人均可支配 收入10550元；全年招商引资突破20亿元，达到21亿元。,广汉市经济社会发展情况,一、工业经济快速发展。广汉坚持把工业发展作为全部工作的重中之重，通过产权制度改革，集中力量抓工业经济的发展，工业取得长足进步，形成了以川油宏华为龙头的石油机械制造业和以蜀中制药为龙头的制药业两个配套的产业集群，机械、医药、化工行业增加值占广汉市规模以上工业的81%，民营和股份制经济占到全市经济总量的96%以上。经济开发区是省级工业开发区之一。目前，开发区正在进行大规模的基础设施建设。在开发区的带动下，广汉全市工业经济保持持续快速增长，2007年，广汉全市规模以
4、上企业达到200家，年销售收入上亿元的企业达到27家，上5亿元的企业达到5家，规模以上企业完成增加值33.8亿元、销售收入135亿元、利润10.8亿元、利税13.9亿元。 二、新农村建设步伐加快。广汉全市现有国家、省、德阳市级重点农业龙头企业50多家，形成了优质粮油、蔬菜、水果、花卉苗木、食用菌和优质畜禽、水产品、中药材等生产基地，创建了30多个农产品知名品牌，川粮米业的“川粮牌”商标。,2007年被评为中国名牌。被列为全国100个创建无公害农产品(蔬菜)生产示范基地县之一，全国园艺产品(蔬菜)出口创汇示范区，省优质水稻、优质油菜和优质蔬菜基地县(市) 三、城市建设稳步推进。按照“突出重点、完
5、善功能、加快建设”的思路，加快推进城市建设。目前，通过“滚动开发，逐步推进”的模式，加快推进城北新区建设，按照市场化的思路，引进民间资金开发城东片区，同时抓好鸭子河古蜀文化休闲观光风景带建设。城市建设带动了商品房开发，2007年，在建楼盘18个，商品房预售面积34.52万平方米。城市迅速扩大，建成区面积已达16.35平方公里，正逐步形成中等城市规模。 四、文化旅游业发展迅速。以三星堆为龙头的旅游业发展很快，并努力将三星堆建成一流的文化旅游景区。通过整合旅游资源，发掘古蜀文化、三国文化和农村改革历史做好旅游文章，以奥运圣火传递活动和“保保节”、“桃花节”带动旅游发展，2007年，共接待国内外游客
6、238万人次，旅游业综合收入达到17.6 亿元。与旅游相关的配套设施健全，餐饮业发达，境内有大小酒店数十家。,到2010年，广汉市地区生产总值实现200亿元，城市居民可支配收入达14000元， 农民人均纯收入达6500元，广汉经济更加发展、科教更加进步、文化更加繁荣、环 境更加优美、旅游更加兴旺、社会更加和谐、人民群众生活更加殷实的四川经济强市。,广汉经济开发区于1991年7月经四川省委、省政府批准成立， 是国家发展和 改革委员会2006年第8号公告确定的四川省21个省级开发区之一，是四川省除成都 市辖区外唯一一个地处县级区域的省级开发区，规划面积8平方公里。 开发区地处成德绵经济带中段，交通
7、发达、区位优势明显，位于四川省 吸引外资的4个产业特色区域中的高新技术产业和现代服务业聚集区。区内已建成 2550米的主要干道10条，长19.9公里；开通10万门程控电话；建有220KV变电站 1座，110KV变电站2座；天然气配气站、中压配气站各一座；日供水能力5万吨； 客、货运输站3个。,广汉市经济开发区介绍,广汉市房地产 市场发展概况,近年来，随着住房制度改革逐步深入，国家宏观经济政策驱动，四川省房地产 业均呈现出强势的发展势头，广汉市房地产市场更是得到了持续快速发展，在很大 程度上对改善城乡居民的住房条件起了关键性的作用，有力地推动了广汉市城乡建 设和社会经济的快速发展。,一、广汉市房
8、地产市场运行基本情况,（一）、国民经济快速发展，人民生活不断改善 2003年到2008年，广汉市国内生产总值由2003年的57.6亿元增加到2008年的135亿元，地方财政一般预算收入由2003年的1.5亿元增加到2008年的4.5亿元，城镇居民人均可支配收入由2003年的7549元增加到2008年的11983元。广汉市明确了今后的发展目标：到2010年，广汉市地区生产总值实现200亿元，城市居民可支配收入达14000元，农民人均纯收入达6500元。 （二）、房地产发展势头良好 2003年以来，广汉市房地产开发完成投资额的年增长幅度均在20%以上，2009年完成房地产投资额5.4亿元，同比增长
9、44.1%有力地推动了全社会固定资产投资和国民经济发展，房地产业以成为广汉市国民经济发展中的生力军之一。,（三）、房地产开发情况 2003年到2007年房地产开发投资额，2007年为历史最高，共完成投资额4.46亿元，比2003年增长66.4%。2007年商品房施工面积60.2万平方米，比2003年增长30.6%；商品房竣工面积15.1万平方米，比2003年下降43.4%；商品房销售面积25.3万平方米，比2003年增长0.4%；年末商品房空置面积8.61万平方米，比2003年增长98.4%。 （四）、房地产价格稳步上升 商品住房均价从2003年1400元/平方米，增长到2010年的3200元
10、/平方米，8年涨幅达2倍多。,（五）、行业规模迅速扩大打造品牌房地产开发企业 截止2007年，广汉市房地产企业30家，德阳市房地产企业开发投资前30位广汉4个，占德阳市的13.3%，一批规模大、竞争力强、品牌知名度高的房地产企业脱颍而出。,广汉市 房地产开发投资,2005年-2007年统计数据表,二、广汉市房地产市场基本特点,（一）、繁荣经济强硬支撑 经济保持较快发展速度，2007年全市国内生产总值和地方财政一般预算收 入与2003年相比，分别增长91%和153%，随着经济快速发展，居民生活得到明显 改善，2007全市城乡居民储蓄以达到73.2亿元，与2003年相比增长61.6%。 （二）、城
11、市化进程加速发展 积极推进城市化进程，加速广汉市人口聚集。2010年全市总人口达59.4万 人，比2003年增长1.2%，此外，加上近几年成都等地人仕到广汉市来购房需求的 增加，这无疑扩大广汉市住房需求。,（三）、居民的消费结构升级和消费品位大大提高 居民“一步到位、一房到老”的住房观念渐渐淡化，简单式住房不再 受宠，而舒适、宽敞、优美的居住环境成为大众追求目标，也形成了近 年席卷全城的换房热，这给广汉市房地产市场注入了强大的活力。,广汉市楼盘个案调研,城南片区-东泰帝景国际,开发商：广汉东泰房地产开发有限公司 地 址：广汉中山大道南一段188号（客运中心对面） 物业形态：3栋18层+2栋10
12、层电梯花园洋房 占地面积：26664 m2 总建筑面积:约12万平方米 状况：一期在售，已售75% 均价：3300元/m2 卖点：底层5.8米架空、同层排水、螺旋降噪排水管、270度观景阳台、彩色铝合金LOE中空玻璃,城南片区-恒泰雅居,开发商：四川恒泰房地产开发有限公司 地 址：广汉柳州路三段 物业形态：电梯花园洋房 占地面积：8972 m2 总建筑面积:约26238万平方米 状况：在售，已售75% 均价：3200元/m2 卖点：区域发展、底层架空、园 林、纯住宅 优惠：一次性付款优惠4%,经开区-龙领半岛,开发商：四川金雁房地产开发有限公司 地 址：广汉两湖路东段 物业形态：电梯花园洋房
13、占地面积：26640 m2 总建面：约8万平方米 状况：待售，约11月底开盘,均价：2800-3300元/m2 卖点：南亚半岛度假生活 优惠： 8000元排号另优惠10000元,经开区雒城一号,开发商：万兴集团 地 址：广汉市中山大道南三段 物业形态：电梯花园洋房 占地面积：183516 m2 总建面：约45万平方米 状况：待售，目前排号约100余个 均价：约3300元/ m2 卖点：欧式园林生活 大盘开发商品牌,经开区那维亚半岛,开发商：四川广汉恒丰实业房地产开发公司 地 址：广汉市深圳路福州路交界处（马牧河畔） 物业形态：电梯花园洋房 占地面积：173316 m2 总建面：约35万平方米
14、状况：三期在售, 目前排号150个 排号费2万元 均价：约3300元/ m2 优惠：排号优惠40元/ m2 卖点：北欧田园的建筑,经开区上美年华,开发商：四川万兴置业有限公司 地 址：广汉市中山大道南四段与台北路交界处 物业形态：西班牙式电梯花园洋房 占地面积：33300m2 ，总建筑面积：约7万m2 状况：在售，已售80%； 均价：约2700元/ m2 卖点：原汁原味地中海风情；,经开区水映城帮,开发商：四川鼎信房地产开发有限公司 地 址：广汉市深圳路福州路交界处（马牧河畔） 物业形态：电梯洋房+多层住宅 占地面积： 28638 m2 状况：还未开发 均价：约 元/ m2 卖点：区域前景、园
15、林,城东片区广信拿铁城,开发商：广汉市广信置业有限公司 地 址：广汉韶山路与衡阳路交汇处 物业形态：小户型电梯公寓 占地面积：26640 m2 总建面：约5万平方米 状况：在售，据说开盘销售329套 均价：4000元/ m2 卖点：可变空间、智能小区 新风系统、净水系统 优惠：一次性付款优惠2%,老城区-盛世蜀景,开发商：四川豪绅房地产开发有限公司 地 址：广汉大北街 物业形态：多层住宅 占地面积：53485 m2 状况：现房尾盘，已售95% 均价：3900-4500元/ m2 卖点：江南中式院落多层,城北片区-怡景花苑,开发商：四川三胞房地产开发有限公司 地 址：广汉市城北保定路（金雁湖公园
16、旁） 物业形态：电梯洋房+多层住宅 占地面积：68731.2 m2 状况：一期在售 售价： 多层3500-4000元/ m2 高层4000-4500元/ m2 卖点：城北片区前景,城北片区经典上城,开发商：四川经典房地产开发有限公司 地 址：广汉市城北天津路 物业形态：电梯洋房+多层住宅 占地面积：55278 m2 状况：三期在售，三期已售60% 售价：3600元/ m2 卖点：城北片区前景,广汉房地产个案调研分析,市场销售状况：市场上的项目来看，销售普遍比较平稳，到交房的时候，项目基本上销售到80-95%，余房都是多层无电梯的5、6楼，以及电梯房面积大于120平方米的房源。 开发水平高低不齐
17、，有水平较高的雒城一号和东泰帝景国际，也有较差的上美年华和那维亚半岛。 价格及价格走势：目前，广汉房市价格集中在3000元/m2-4000元/m2间，占整个上市房产的80%，部分项目的部分楼层和朝向的房屋已超过4500元/m2，市场也能接受，说明，市场对价格的接受能力大于开发商的预计。另外整体房价也处于缓升态势，大致半年上升300元/m2左右。 户型：从个案市调来看，户型区间大多在60-140 m2，畅销户型集中在80-120 m2区间，少于80 m2或大于120 m2就难销一点，特别是市面上尾盘大多集中在130 m2以上，只有那铁城是以90以下的小户型设计的，市场反响还可以。,销售手段，大多
18、采用预售客户诚意金，分期分批次推盘的形式来销售，一批次的数量多少，各个楼盘不一，有按栋来分的；内部认购，几乎全部收取诚意金，收取时间在取得预售证后，金额在8000元-2万元间，以开盘额外优惠1-2%和按内部认购顺序优先选房权来吸引客户。 位置对销售的影响就不是很大，在广汉东、南、西、北调查来看，客户对方位无明显喜好，但对政府规划很有信心，城北片区经典上城买的即好价格还高就是明证 ，其他方位的项目也很受欢迎。 园林绿化：小区绿化是一个大卖点，也是各楼盘的个性所在，水景也是一大特色，用来提高楼盘价格，但大多品质不佳。 配套设施：大多数楼盘主要配套就是花园，运动设施小区内也有体现，泳池则没有，会所也
19、是按商铺茶楼标准配置。 消费者分布：从调查来看，广汉房地产的消费主力是本地人群及小部分外地人，比例约在85：15。 物业形态：以多层、12层和16层电梯洋房为主，层高全部是3米，很少建有地下车位。,接待中心：楼盘销售接待中心多设置在项目附近靠路边，容易被客户 看到的地方，都有导示系统，接待的置业顾问着统一的服装，数量多 少不一，视项目推广状况；接待中心装饰高低不等，有的很简陋，但 销售也很好，也有的的豪华典雅，风格与项目定位相融合，内部有接 待台；还有资料架放置项目资料（宣传单张、户型图等）；中心位置 设置客户接待区放置4-8套接待桌椅；展示区沙盘有总体的、也有单独 户型的，实际做法各不相同，
20、周边还悬挂展板或吊旗烘托气氛；还设 置休息区放置沙发等物品。,目标地块,地块位置,目标地块分析,项目位置：地块位于广汉市经济开发区，距成绵高速广汉出入口仅一步之遥，前临高雄路（浪度大道），后靠台北路西一段，近伴马牧河。 周边状况：新开发区，地处工业与住宅交汇区域，周边无污染源。 优势：地块大，地势平坦，临污染的河道，距成绵高速广汉出入口仅一步之遥； 劣势：地块处于工业区；周边配套设施几乎为零；离中心城区距离较远； 风险：政府对房地产的政策，物业税的问题，将上市项目较多,市场竞争激烈。 机会点：周边的各类项目的动工，带来的人气；广汉经济和房地产市场的稳步发展；成都第二绕城路缩短广汉与成都之间的距
21、离，对广汉经济的拉动。,目标地块评估,地块面积：190亩 预计销售均价：3000元/m2 预计成本（涵盖建安、报建、推广等费用，不含土地费用）：1800元/m2,开发建议,综上所述：此地块具有开发价值，从前表来看，地价在90万元/亩以内都能接受，如超过90万元/亩，风险加大，利润较薄，开发意义就不太大；如能控制在70万元/亩，就比较理想；最好结果是价格降低和容积率高，地价在60万元/亩以下，虽然品质无法做到最好，但利润能做到最大。 开发思路建议： 开发周期：3-5年 物业形态：以多层+小高层结合，尽力搞好园林设施提高项目品质，形成独有风格区分其 他项目； 开发节奏：分多期开发，先建花园和配套设施解除业主的后顾之忧，先期提高片区人气， 为后期销售做好铺垫。 价格思路：以相对较低的价格入市，小幅度多频次提升价格，以期达到或超过预期销售均 价。 关于利润：在前表中建安和其他成本估价偏高有降的空间，销售均价则有提升空间；如能 降低建安和其他成本而同时提升销售均价，则利润还可增加。,谢 谢,