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1、2014年5月房地产市场监测报告2014年5月保定房地产市场监测报告前言：被业内称为“红五月”这段时期，保定房地产市场却迎来一轮“倒春寒”，楼市和土地市场表现均较为平淡。一方面由于政府出台政策紧急干预，整治查处违规销售的项目，导致保定楼市五证不全项目集体封盘，另一方面在经历了炒房现象后，优质楼盘基本售罄，且购房者逐渐趋于理性，恐慌购房现象消失转持观望态度。再者继央行“发声”支持房贷后，停贷虽减少但利率不降反升，优惠利率也不断减少。综合方面原因，相比于保定四月份的房地产市场状况，五月份的楼市更是冷上加冷。一、 5月房地产市场综述据中国指数研究院数据显示，2014年5月，全国100个城市(新建)住
2、宅平均价格为10978元/平方米，环比上月下跌0.32%，是2012年6月以来，连续环比上涨23个月后首次环比下跌，从河北的样本城市看，保定、石家庄进入涨幅前五名，保定环比涨幅再次居于全国第一。根据搜房网数据显示，截至5月底，保定在售楼盘中有7盘价格上涨，其中南市区有2盘上涨，高开区有2盘上涨，新市区无楼盘上涨，北市区有3盘上涨，最高涨幅800元/平。在保定楼市低迷的情况下，保定房价丝毫没有下降的意思，反而继续呈现上涨趋势，这体现出保定各开发商对楼市仍持乐观态度。二、 5月整体市场成交数量 5月份可售楼盘统计可售情况楼盘个数（个）总套数（套）可售面积（万平米）可售面积占比成交面积占比北市区90
3、21687231.485645%41%新市区859161100.739620%31%南市区51684067.146613%17%高开区428134109.062221%11%其他地区34745.69021%合计27446296514.1235根据搜狐焦点网提供的数据可知，保定北市区可售面积为231.4856万平方米，较上月有所增加，占比高达45%。出现这种现象分析认为北市区新建楼盘数量较多，住宅套数远远超过其他区域，且达到预售条件的楼盘数量居多，所以北市区仍居各区域住宅供应面积的首位。北市区与新市区总成交面积占比达72%，这两个市区囊括了保定北部大部分区域，是城市规划发展大方向，住宅聚集现象更
4、为明显，购房者对于北市区发展前景已达到高度的认可。高开区房屋供应面积处于第二位，但成交面积较少，南市区为保定老城区，新建项目不多，供应面积及成交面积均较少。5月各区域成交房屋面积情况5月各区域可售房屋面积情况较4月份相比5月份保定各楼盘销售情况区域新增楼盘个数（个）可售套数（套）北市区0824新市区1-280高开区0656南市区0-529其他地区0-17合计1654 与4月份相比，保定市区及其他地区共有一个新项目开盘，可售套数增多1480套，销售826套，剩余654套。由此可见，5月份保定楼市去化量不大，分析认为五月份保定房地产市场虚火已退，楼市趋于平静。三、 5月整体市场成交价格 各个区域房
5、价均出现不同程度的下降，房地产市场趋冷状态明显5月份，保定高开区住宅成交均价约为5275.46元/平方米，相比4月份上涨了139.79元/平方米，居保定5月份住宅成交均价的首位。北市区住宅成交均价约为5021.18元/平方米，相比4月份下降了156.88元/平方米。新市区住宅成交均价约为4842.46元/平方米，较4月份成交均价下降了904.65元/平方米，下降幅度较大。南市区在本月住宅成交均价约为4739.18元/平方米，与4月份相比下降了405.32元/平方米。由此可见，5月份保定各个区域房价均出现不同程度的下降趋势，5月份房地产市场趋冷状态明显。（以下数据来自保定市住房保障与房产管理局网
6、站公布的每日成交备案数据，存在项目延后备案的情况，因此该数据可能具有时间上的滞后性）5月各区域成交均价情况5月各区域成交金额情况四、 5月整体土地市场成交 2014年5月，保定土地市场共有11宗地挂牌出让，其中8宗居住，3宗商服。出让总面积约为237812平方米，成交总金额达59200万元。五、 5月份保定市场来电监测2014年5月份保定市场来电数据统计区域 月份4月份5月份5月份各区占比（%）北市区9360513832.54新市区3707316020.01高开区4910267816.96南市区4627313619.86其他1678163410.63总计2423815790根据搜房网统计的数据
7、可知，保定北市区五月份来电量高居榜首，共来电5138个，占据来电总数的32.54%，随着保定向东向北发展，广大购房者对北市区更加关注和青睐。新市区、南市区与高开区旗鼓相当，分别占来电总量的20.01%、19.86%、16.96%，郊县区域来电相对较少，占据10.63%。2014年5月份保定市场总来电15790个，环比上个月的24238个骤降34.85%。由于5月份入市项目不多，市场供应减少，加之政策不明的大环境以及保定政府对房地产市场的严查整顿，导致市场更加冷淡，不少购房者转持观望态度。 搜房网统计保定各区来电量走势图市场总结：由于受到宏观大政策的影响，保定楼市经历了巨额市场总结：在经历3月末
8、的一轮上涨后，保定楼市已变得冷清，楼市“虚火”逐渐褪去，保定北市区、新市区在售楼盘的火爆销售场面已经一去不复返。然而在低迷的市场环境下，保定5月份的环比涨幅仍然居于全国首位，可见保定各开发商对楼市仍持乐观态度；且保定北市区仍然是保定楼市发展的重点区域，新项目较多，保定城市向北发展势头强劲。六、 区域市场监测重点项目分析：（1） 丽景蓝湾C区 销售情况：证件不全，已停售。 销售价格：精装房，朝向较差的7500元/，朝向较优的8000-8500元/。过户费11%，中介费全款1%，贷款2% 楼盘特色：小区内部绿化好，水系较多 工程进度：E区在建（2） 荣联天下城 销售情况：已停售 销售价格：封盘价6
9、000左右 预计6月底开盘，49220户型，价格约6300左右 工程进度：共34栋，一期16栋已经拆迁完毕，预计16年底交工，已开槽，4栋已经封顶，E区紧邻儿童医院正在施工。其他尚未完成拆迁（3） 盛和嘉园 销售价格：两室118剩余1套房源（21#），8900元/，全款优惠200元/ 三室125剩余4套房源，139平米剩余6套，8700元/ 大三室142剩余10套，7500元/ 房源情况：剩余房源均为现房，项目四期为50200户型，预计下半年开盘，均价7000左右 促销政策：6月68号举行家装节，142平米大户型享受95折优惠，其他户型可申请优惠价（4） 源盛嘉禾 销售价格：一期小高层剩余顶层
10、，特价7000元/； 二期B区在售，楼王两室106均价8500元/ 剩余房源：一期多层无房源，小高层剩余顶层； 二期楼王及前方楼座房源较多，其余均剩余顶层； 优惠政策：顶层推出特价房，一期小高顶层特价7000元/；二期B区顶层房源特价6000元/（5） 清山公爵城 销售价格：洋房1万左右， 高层93平7500元/，108平通透两居7600元/ 贷款首付4成 销售情况：售楼部内无房源销售，现为客户倒房（6） 爵仕豪园 销售价格：63平户型30F价格6176元/；90平户型19F价格6656元/，26F价格6393元/；此两种房型仅限全款购买 110平两室19F价格6406元/，28F价格6086
11、元/，首付五成，全款优惠300元/。 房源情况：仅1#2单元有销售房源：为63平一居，90平、110平两居，130平三居 各房型剩余房源共52套 工程进度：一期6栋，其中有3栋楼在建在售，分别为1#3#6# 由政府出面，开发商垫资 自建儿童广场（7） 公园时代 销售价格：7000左右， 优惠政策：首付4成贷款享99折优惠，首付6成贷款享97折优惠，全款享95折优惠 房源情况：一期无房源，二期房源较少 工程进度：一期2015年5月交房，二期2016年9月底交工 楼盘特色：售楼部装修豪华，景观设施良好，公开展示样板间七、 市场总结1. 5月的保定楼市在纠结中低调收官，预计的销售高潮未能到来。市场政
12、策的不明确和京津冀一体化进程中保定地位的摇摆不定成了开发商和购房者们观望的理由。从当前新房市场的情况看，仅有一个新开盘的项目，且均为少量推盘，这体现出开发商仍然停留在观望阶段；2. 继4月份楼市降温以来，5月份伴随政策楼市严查，许多违规销售、五证不全楼盘停售，楼市情况更加“惨不忍睹”；3. 继央行“发声”支持放贷后，停贷银行逐渐减少，房款速度不断加快，但商业贷款的利率依然继续收紧，优惠利率呈减少趋势；4. 证件齐全，规划景观设计佳、工程形象较好的楼盘在市场竞争中占有较大优势，其中体验式营销在保定现阶段的楼市环境下表现极佳，其中以公园时代为代表；5. 虽然恰逢五一小长假和端午节，但开发商们并未推
13、出过多的优惠。绝大多数是采用之前的常规优惠，特价房、老带新等活动少之又少。八、 市场启示 宏观启示：1. 自今年全国两会上公开“双向调控”楼市指导政策后，许多城市开始调整限购范围、放松户籍限制、提供财税支持，希望搅活日益沉寂的房地产市场。5月份以来，央行以“窗口指导”喊话力保首套房贷，银监会表态大力支持首套房贷，抑制投资和投机性的住房需求。在市场分化不断加剧的背景下，分城施策、分类施策趋势明显，调控政策差异化和多元化将成为常态。因此本项目在销售价格及优惠政策中应充分考虑到改善型客群的支付方式。2. “保定副首都”的说法一直未得到官方确认，加之相关功能疏解规划细则未出台，保定的楼市虚火如同昙花一
14、现迅速褪去。保定处于三四线城市，未来的政策走向尚不明朗，所以本项目应把握市场机会，在后续的推广中打造良好的企业品牌，达到提高项目知名度和市场影响力的目的，并尽可能多的积累客户，为项目的开盘销售巩固基础，以求本年度的最大市场消化量，规避政策性风险。 区域市场启示：1. 在政府严查整顿的阶段下，保定市场多数楼盘由于证件不全，均处于停售状态；部分在售中楼盘由于对宏观政策的把握不定，其推售数量也较为有限，使得当下阶段保定楼市处于低迷状态；2. 然而，一旦保定整顿放开，楼市获得松绑，或在各开发商将楼盘证件补办齐全之后，保定房地产市场必将迎来大规模的楼盘放量，届时竞争将进入白热话状态。在前景尚未可知的情况下，本项目应加快进行对溪杉樾证件的办理，提前入市，占领先机，举办活动抢夺市场客源，从而避免恶性竞争，实现效益的最大化。河北灵智房地产投资咨询有限公司2014年5月9日