2019年年成都彭都国际项目可行性研究报告（47页）.doc

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1、彭都国际可行性研究报告 目录目录 第一章第一章总总 论论.2 一、项目概况.2 二、项目建设单位简介.2 三、可行性研究主要范围.3 第二章第二章项目宏观市场分析项目宏观市场分析.4 一、国内房地产市场发展现状.4 二、成都市房地产市场发展现状.6 三、2010 年下半年房地产市场发展趋势分析与展望16 第三章第三章项目建设的依据及合法性项目建设的依据及合法性.17 第四章第四章彭都国际项目分析彭都国际项目分析.18 一、区域概况.18 二、项目周边环境分析.18 三、本项目优劣势分析.23 第五章第五章彭都国际项目市场定位彭都国际项目市场定位.25 一、彭都国际项目的目标市场预测.25 二、

2、目标客户群定位分析.27 三、价格定位.27 第六章第六章彭都国际项目建设内容彭都国际项目建设内容.29 一、项目简介及项目设计范围.29 二、建设项目设计理念与依据.29 第七章第七章组织机构与人力资源配置组织机构与人力资源配置.37 一、组织机构设置.37 二、工程前期准备.38 三、现场工程管理.38 四、人力资源配置.39 第八章第八章经济效益评价经济效益评价.41 一、项目开发建设进度安排.41 二、投资估算与资金筹措.41 三、建设项目经济评价.44 第九章第九章 结结 论论 .60 彭都国际可行性研究报告 2 第第一一章章总总 论论 一一、项项目目概概况况 项目名称：彭都国际 1

3、、 项目业主：成都开明房地产开发有限公司 2、 建设地点：彭山县长寿路（汽车客运站侧） 3、 用地面积：19766.9 平方米 4、 容积率： 3.166 5、 建筑密度：31.2 6、 绿地率： 38.5 7、 规划总建筑面积：73040.79 平方米 二二、项项目目建建设设单单位位简简介介 ？ 三三、可可行行性性研研究究主主要要范范围围 根据项目本身特性，本可行性报告从以下几个方面进行可行性研究，主要内容包括： 1.建设项目市场需求分析 2.建设项目建设的依据及合法性分析 3.建设项目分析 4.建设项目市场定位分析 5.建设项目建设内容分析 6.建设项目营销组织分析 7.建设项目投资估算及

4、资金来源分析 8.建设项目建设进度及资金使用计划 9.建设项目的经济可行性分析与评价 10. 建设项目可行性综合评价 彭都国际可行性研究报告 3 第第二二章章项项目目宏宏观观市市场场分分析析 一一、国国内内房房地地产产市市场场发发展展 现现状状 1 1、房地产开发投资完成情况、房地产开发投资完成情况 2010 年，全国房地产开发投资 48267 亿元，比上年增长 33.2%，其中，商品住宅投资 34038 亿元，增长 32.9%，占房地产开发投资的比重为 70.5%。12 月当月，房地产开发投资 5570 亿元，增长 12.0%。 2010 年，全国房地产开发企业房屋施工面积 40.55 亿平

5、方米，比上年增长 26.6%；房 屋新开工面积 16.38 亿平方米，增长 40.7%；房屋竣工面积 7.60 亿平方米，增长 4.5%，其 中，住宅竣工面积 6.12 亿平方米，增长 2.7%。 2010 年，全国房地产开发企业完成土地购置面积 4.10 亿平方米，比上年增长 28.4%， 土地购置费 9992 亿元，增长 65.9%。 2 2、商品房销售情况、商品房销售情况 2010 年，全国商品房销售面积 10.43 亿平方米，比上年增长 10.1%，增幅比 1-11 月提 高 0.3 个百分点。其中，商品住宅销售面积增长 8.0%，办公楼增长 21.9%，商业营业用房 增长 29.9%

6、。2010 年，商品房销售额 5.25 万亿元，比上年增长 18.3%，增幅比 1-11 月提 高 0.8 个百分点。其中，商品住宅销售额增长 14.4%，办公楼和商业营业用房分别增长 31.2%和 46.3%。 3 3、房地产开发企业资金来源情况、房地产开发企业资金来源情况 2010 年，房地产开发企业本年资金来源 72494 亿元，比上年增长 25.4%。其中，国内 贷款 12540 亿元，增长 10.3%；利用外资 796 亿元，增长 66.0%；自筹资金 26705 亿元，增 长 48.8%；其他资金 32454 亿元，增长 15.9%。在其他资金中，定金及预收款 19020 亿元，

7、增长 17.3%；个人按揭贷款 9211 亿元，增长 7.6%。 4 4、7070 个大中城市房屋销售价格指数个大中城市房屋销售价格指数 彭都国际可行性研究报告 4 - -2 2. .0 0% % 0 0. .0 0% % 2 2. .0 0% % 4 4. .0 0% % 6 6. .0 0% % 8 8. .0 0% % 1 10 0. .0 0% % 1 12 2. .0 0% % 1 14 4. .0 0% % 同同比比涨涨幅幅9 9. .5 5% %1 10 0. .7 71 11 1. .7 71 12 2. .8 81 12 2. .4 41 11 1. .4 41 10 0.

8、.3 39 9. .3 3% %9 9. .1 1% %8 8. .6 6% %7 7. .7 7% %6 6. .4 4% % 环环比比涨涨幅幅1 1. .1 1% %1 1. .4 4% %0 0. .2 2% %- -0 0. .1 1- -1 1. .3 3- -0 0. .3 30 0. .5 5% %0 0. .2 2% %0 0. .3 3% %0 0. .3 3% % 1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1 10 0月月1 11 1月月1 12 2月月 全国 70 个大中城市的房价同比涨幅从去年 4 月以来就逐步收窄，然而更

9、能代表房价真 实走势的环比数据却连续四个月上涨。由于全年波动较大，全国楼价平均上涨了 7.23%。 5 5、全国房地产开发景气指数、全国房地产开发景气指数 12 月份，全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为 101.79，比 11 月份回 落 1.41 点，比上年同期回落 1.87 点。 二二、成成都都市市房房地地产产市市场场发发展展现现状状 1 1、土地市场、土地市场 彭都国际可行性研究报告 5 2011 年 1-3 月土地供应情况： 按用地性质分类 工业商业纯住宅商住混合其他区域 供应 宗数 供应面 积 宗数面积宗数面积宗数面积宗数面积宗数面积 成华区 1 247.3 1 247

10、.3 武侯区 青羊区 1 37.4 1 37.4 金牛区 锦江区 高新区 9 644.7 9 644.7 郊区 42 6193.3 11 3197.4 10 936.3 17 1353.2 4 706.4 合计 53 7123113197.4191581 181935 5953.7 2011 年 1 季度成都供应土地 53 宗，供应面积共计 7123 亩。从供应区位上看，1 季度供应 量主要集中在郊区，达到供应面积的 86.95%；主城区的供应还是集中在高新区，其次为成 华区。从供应时间上看，土地供应集中在 1 月，2 月受楼市调控政策的影响，供应量为 0， 三月份没有土地供应，但有 12 宗

11、土地协议出让，用地性质均为保障房建设用地，用地面积 约 544.2 亩。 2011 年 1-3 月土地成交情况： 最高单价 区域 成交宗 数 成交面 积起叫价成交价 备注 成华区 3378.5 2000 元/平方米4100 元/平方米圣灯街，竞得人富临房产 武侯区 4127.9 2820 元/平方米5400 元/平方米顺江村，竞得人永竞投资 青羊区 351.3 3160 元/平方米3160 元/平方米清江村，竞得人德商置业 金牛区 0000 锦江区 2131.9 1100 元/平米1100 元/平米 空军医院以西，竞得人宜 佳信房产 高新区 131217 3500 元/平方米5550 元/平方

12、米天府大道与剑南大道之间、 彭都国际可行性研究报告 6 竞得人保利地产 郊区 352609.4 1500 元/平方米5250 元/平方米华阳，竞得人圣沅房产 合计 604515.9 0 郊区土地成交最多，共成交 2609.4 亩，占总成交量的 57.78%。主城区土地成交最多 的区域仍然是高新区，共成交 13 宗，面积约 1217 亩。 2 2、商品住宅市场、商品住宅市场 2011 年 1 月 1 日至 3 月 29 日，成都主城区成交 24111 套住宅，环比下跌了 34.5%；商 业成交 15336 套，环比下降了 5.3%。一季度商业成交面积达 86.62 万平方米，住宅成交面 积达到

13、91.313 万平方米。住宅类销量明显呈下降趋势，这主要诱因是受政策调控影响，市 场观望气氛进一步加重。 彭都国际可行性研究报告 7 一季度销售十强：一季度销售十强： 彭都国际可行性研究报告 8 3 3、写字楼：、写字楼： 供应：供应：2010 年第一季度甲级写字楼无新增供应。 成交：成交：第一季度需求依然强劲，市场吸纳量为 5,980 平方米，较去年第四季度的 1,568 平 方米有所上升，但同比仍然下降 52.2%。 价格：价格：和去年相比，写字楼租金上涨 0.6%，售价涨幅达到 14%，个别写字楼的涨幅甚至超 过了 25%。 彭都国际可行性研究报告 9 数据显示，预计 2011 年全年的

14、写字楼新增供应将达到创纪录的 883000 平方米，比去 年增长 26.1%。而今年写字楼供应中以乙级写字楼为主，占总供应量的 68.8%，从区域来看， 天府大道沿线区域占 56%。受宏观政策影响，众多投资者将重心转移到写字楼，导致写字 楼近期整体成交活跃价格上涨，一季度写字楼的价格涨幅较快，预计未来写字楼的价格涨 幅会趋缓。 三三、2 20 01 11 1 年年成成都都房房地地产产市市场场发发展展趋趋势势分分析析与与展展望望 2011 年一季度成都房地产市场在全国楼市调控的影响下成交量大幅回落；房价依旧维 持高位，但价格增降幅度趋于平稳。随着房交会的来临，尽管是严厉调控的当下，面临传 统 4

15、 月成交旺季，成交的回升势头包括后续的走势都将趋稳。 预计未来房地产市场将呈现以下几大趋势： 1、向郊区发展：、向郊区发展：近郊因不受限购令政策约束，将承接大量主城区消费力的转移；其次随着 城市道路交通和区域配套的逐步完善，以及一线开发商的进驻，宜居环境上佳的近郊区域 吸引了越来越多的购房者。预计新增的需求在消化过程中或将推动房价上涨。 2、中大户型热销：、中大户型热销：随着限购令的出台，以及房贷收紧，不少购房者转变购房需求，由梯级 置业转为“一步到位” 。开发商为了迎合市场也开始调整产品结构，热推中大户型。随着调 控影响的深入，这一趋势估计还会放大。 3、精装房：、精装房：几乎所有主流企业

16、2010 年的新项目都出现了精装房，精装也从传统的室内装 修，转而开始关注以居住质量为核心的“里子” ，更看重装修之外的附加价值：节能设计、 智能化、宜居性、家居建材品牌、后期服务。这些附加值也成为开发商提升项目品质、进 而提高房价的理由。 4、商业：、商业：商业地产的信贷按揭政策并不受“限购令” 、 “梯级按揭”的影响，加之习惯于投 资房地产的投资客户其资金难以流向住宅类产品，使得商业地产较以前呈现出更多的机会。 彭都国际可行性研究报告 10 第第三三章章项项目目建建设设的的依依据据及及合合法法性性 彭都国际项目从用地取得、规划、设计，按照国家建设项目程序进行，具备合法性， 目前已取得下列项

17、目开发合法性有关文件（详见表 1）： 表 1： 序号文 件 名 称文件编号取得时间 1 企业法人营业执照 2 组织机构代码证 3 税务登记证（地） 4 国土使用证 5 建设用地规划许可证 6 建设工程规划许可证 7 建筑工程施工许可证 彭都国际可行性研究报告 11 第第四四章章彭彭都都国国际际项项目目分分析析 一一、区区域域概概况况 1 1、彭都国际的生态环境优美、彭都国际的生态环境优美 彭都国际项目因其独特的市政公园配套，使其具有较强的市场竞争力。 2 2、彭都国际周边配套、彭都国际周边配套 北面： 川大锦江学院、幼儿园 南面： 新县医院、彭山一中、彭山二中、彭山一小、城区集中商业 西面：

18、市政公园、快铁站、成乐高速路口 东面： 客运中心、公安局、国土局、幼稚园 1 1、道路、交通环境分析道路、交通环境分析 地块周边道路概况地块周边道路概况 道路名称道路名称道路宽度道路宽度 新彭谢路双向四车道 彭都国际可行性研究报告 12 彭祖大道双向四车道 蔡山北路双向二车道 李密路双向二车道 城际快铁距快铁站口 200 米 成乐高速距高速路口 1 公里 本项目位于彭谢路和蔡山北路交汇处，辐射地块的主要交通干道有彭祖大道、蔡山北 路。 近处看，项目北面为城市主干道彭谢路，西、南面为两条城市次干道，东接汽车站 及城市支路；向远处看，由彭谢大道向西 500m 进入成绵乐城际快铁、成乐铁路，向西 1

19、000m 进入成乐高速；综合看，高速路线、铁路线与公路线的最佳汇合点在项目西北 300m 处，交通优势无可比拟！ （1 1）交通状况评述：交通状况评述： 本项目交通路网四纵三横，且项目距高速路口近 3 分钟车程，同时占据彭山出城的首 要门户，项目易达性较强。总体来说，项目周围交通状况良好。 （2 2）周边环境状况评述：周边环境状况评述： 随着城市向北的发展，城际快铁的开通，市政公园的建设，项目得天独厚的区位优势 将明显显现。随着周边配套设施的不断完善，本区域房地产升值的空间非常巨大，且外部 交通条件较好，完全能够满足住宅开发的需要。片区正在不断成熟，供水、供电、供气、 道路、通讯、网络也将进一

20、步完善。 （3 3）周边配套状况评述：周边配套状况评述： 彭都国际，处于老城区与未来新城区的连接地带，坐拥彭山门户级城市配套，乐享老 城区完善的商业街区，区域高端价值实现四大城市功能：“以彭山人民医院、政府为首的 新行政中心” 、 “以快铁为主的经济中心” 、 “以彭溪景观带为主的文化中心” 、 “以百年学府 为邻的人居中心” 。 城市配套与社区商业的双重依托城市配套与社区商业的双重依托 邻近县政府、检察院、公安局、广电局、规划局等城市职能单位，占据彭山权贵宝地； 完善的一体化文教体系完善的一体化文教体系-川大锦江学院、彭山一中、彭山一小等排布项目四周， 项目一可享受城市原有的教育体系，也可享

21、有新城待建教育体系。 医院配套齐备医院配套齐备-项目不仅享有老城区的医院配套，而求新建县医院与项目仅百米之 彭都国际可行性研究报告 13 遥。 美食娱乐丰富多彩美食娱乐丰富多彩-项目规划建设近 10000高品质自有商业体系，业态规划主 力卖场、超市、主题餐饮店、品质中餐店、火锅店、酒吧、KTV、茶坊、影音店精彩生 活就在家门口。 交通出行交通出行项目紧邻彭山新汽车站为业主出入提供了有力保障。 公园河流公园河流项目西面与拟建市政公园仅一路之隔。 3 3、 周边产品形态分布及供应状况分析周边产品形态分布及供应状况分析 根据地理位置，结合楼盘规模因素列举分析下列楼盘。 伟伟 业业 广广 场场 一、楼

22、盘概况一、楼盘概况 案案 名名伟业广场建筑风格建筑风格现代简约 开发商开发商四川建伟房产表单价表单价待售 物业位置物业位置蔡山北路交房日期交房日期2012 年 6 月 建筑类型建筑类型电梯物业公司物业公司待定 楼栋数楼栋数3 栋物业费物业费未定 占地面积占地面积18 亩销售率销售率未售 建筑面积建筑面积 70000 主力户型主力户型三房 层层 数数18 层、28 层主力面积主力面积88117 总套数总套数278 套（不含写字楼）交房标准交房标准精装 容积率容积率50工程进度工程进度正负零 二、户型、面积种类及分析二、户型、面积种类及分析 A1A1A2A2A3A3A4A4B1B1B2B2B3B3

23、 97.5590.74116.05115.7888.32100.31117.67 2/2/22/2/13/2/23/2/22/2/22/2/22/2/2 彭都国际可行性研究报告 14 特点分析：户型、面积实用，全明设计，每个户型赠送可变空间及大面积景 观阳台。 巨巨 梁梁 半半 岛岛 一、楼盘概况一、楼盘概况 案案 名名巨梁半岛建筑风格建筑风格欧式（新古典） 开发商开发商 巨梁房地产开发有限责任 公司 表单价表单价 住 4200 元/ 商 12000 元/ 物业位置物业位置锦江大学南侧交房日期交房日期2011 年底（一批次） 建筑类型建筑类型小高层、商层物业公司物业公司未定 楼栋数楼栋数20

24、栋物业费物业费12 元 占地面积占地面积104 亩销售率销售率30 建筑面积建筑面积 200000 主力户型主力户型三房 层层 数数11 层、16 层主力面积主力面积 80120 总套数总套数1000 余套交房标准交房标准清水（六通） 容积率容积率28工程进度工程进度一批次主体封顶 二、户型、面积种类及分析二、户型、面积种类及分析 A AB BC CE1E1E2E2H H 90.1791.1090.21 8140 109.3299.82 3/2/13/2/12/2/13/2/23/2/23/2/2 特点分析：纯板式结构，前后通透；客厅超大阳台；两房变三房设计。 水水 印印 长长 滩滩 一、楼盘

25、概况一、楼盘概况 彭都国际可行性研究报告 15 案案 名名水印长滩建筑风格建筑风格简欧 开发商开发商四川邦泰置业表单价表单价3400 元/ 物业位置物业位置彭山县长寿路牌坊旁公开日期公开日期2010 年 6 月 建筑类型建筑类型多层+小高层交房日期交房日期2011 年底（一期） 楼栋数楼栋数11 栋物业公司物业公司华伟物业 占地面积占地面积52 亩物业费物业费 0.4 元/0.6 元/0.8 元 (按楼层收取) 建筑面积建筑面积7300 万销售率销售率一、二期 80% 层层 数数多层 6、电梯 9主力户型主力户型两房/三房 总套数总套数730 套主力面积主力面积80120 工程进度工程进度三期

26、主体顶交房标准交房标准清水 二、户型、面积种类及分析二、户型、面积种类及分析 A AB BA1A1A2A2D DF6F6G5G5 90.2578.890918487112 2/2/12/2/12/2/12/2/12/2/12/2/12/2/2 特点分析：户型中均有入户玄关设计，景观台与客厅巧妙结合，设计合理， 通风采光效果较好，90 平米以上的户型均有可变空间。 彭都国际可行性研究报告 16 二二、本本项项目目优优劣劣势势分分析析 就项目的客观地理位置、环境条件对营销操作的影响，按 SWOT 分析法，列出 SWOT 坐标图如下： 坐标分析图坐标分析图 1 1、 项目优势分析结论项目优势分析结论

27、 综上所述，本项目有以下方面的开发优势： 地块价值：项目地处彭山入城门户，未来城市发展方向。 交通价值：城际快铁出入口距本项目仅 200 米，城际客运、公交就在项目旁边，成乐 高速距本项目 1 公理，交通四方畅达！ 规划价值：邀请知名团队，以国际化视野打造现代都市生活样板生活区。 建筑价值：现代简约风格，80 米的建筑高度，一揽众山小的广阔视野，其地标性、城 市名片的价无可比拟；酒店式入户大堂、隔音中空门窗以及高科技智能化安防设施， 智能、安全、环保的典范尊荣社区。 产品优势：人性化、高得房率设计，创新的灵动可空中露台，在充分保证客户居住功 （优势）（优势） 1、 交通优势：公路、铁路、高速路

28、融会贯通； 2、 区位优势：外地进入彭山的门户首站，及 未来城市发展中心 3、 地段优势：紧邻快铁站、汽车站； 4、 产品面积控制合理，户型亮点突出。 5、 建筑地标优势，剪力墙、中空玻璃、垃圾 处理等环保低碳优势 6、 自身近万平米商业配套及纯东南亚园林景 观的打造 （劣势）（劣势） 1、目前区域正处在高速建设阶段，配套 设施有待完善，商业氛围还不成熟。 2、开发商品牌度还不够。 3、周边生活配套设施不完善 4、周边自然环境条件尚待建设 （机会）（机会） 1、快速融入成都都市生活圈的机会； 2、彭山城区向北发展的机会； 3、成规模建设的小区趋势性集中的机会； 4、快铁站、汽车站建设进程带来的

29、机会； （威胁）（威胁） 1、区域内直接竞争对手的竞争威胁； 2、区域楼盘竞争激烈。 3、汽车站带来的噪音、治安威胁； 彭都国际可行性研究报告 17 能的同时，更注重舒逸的生活享受。 景观价值： 10 余亩市政公园一路之隔，让景观从门前穿到门后，私享放松的愉悦。 彭都国际可行性研究报告 18 第第五五章章彭彭都都国国际际项项目目市市场场定定位位 一一、彭彭都都国国际际项项目目的的目目标标市市场场预预测测 1 1、 客源区域客源区域 区域项目区域彭山其他各城镇大成都范围其他 百分比 59%20%20%1% 受全国房价上涨的影响，居民投资意识增强，项目所在地的本地居民必然是购房一支 主力军； 区域

30、购房者熟悉区域内的道路交通、市政设施、商业配套、医院、教育资源、其他生 活配套等，看重性价比以及对区域未来价值深信不疑。他们必然是项目最有力的购房 群体。 彭山素有眉山北大门、桥头堡和成都后花园美誉，也是成、眉、乐都市圈的几何中心 和重要的区域经济中心。未来的成绵乐城际快铁、成乐高速的综合城市交通核心即将 呈现。是居家、投资两适宜的物业项目。因此大成都购房投资及居住客户同样是本项 目主力购房客户。 2 2、 客户购房动机客户购房动机 购房动机第一次购房二次置业投资 百分比 40%30%30% 市场显现彭山大部分人以生活需求而购房，一般都是以刚需为主，因此第一次购房的 客户比例较大;改善性需求也

31、占去了很大的比例。 另一方面，随着房价的上涨和居民投资意识的加强，本项目良好居住生活环境和房产 的巨大升值空间，还是有相当一部分具有购置能力的客户为投资而购买本项目房产。 3 3、 客户年龄细分客户年龄细分 年龄(岁) 25-3030-4040-5050-60 60 以上合计 百分比 10%40%30%15%5%100% 彭都国际可行性研究报告 19 2530 岁年龄组为初立业者，消费承受能力较低，或以全家之力的形式购买二房居室。 3040 岁年龄组为开始有家庭群体，立业在 10 年左右，已有一定积累，是购房的主要 群体之一，一般选择二房或三房。 4050 岁年龄组为强势消费群体，追求更好的居

32、住质量，选择三房。 5060 岁年龄组多为二次置业，以本区域附近居民为主，选择二房 60 岁以上，以本区域附近居民为主，一般退休以养老为需求，选择三房为主。 4 4、 购房面积需求预测购房面积需求预测 70-8080-9090-100 100 以上 面积 （平方米） 经济型套二套二舒适型二房三房 合计 百分比 15%25%20%40%100% 购买本项目房产的客户一般都是以一家三代居住、刚需、投资为主。受购房政策的影 响一般置业都一步到位，以舒适户型为主。但购买能力不强，成员一般为两口之家或三口 之家，因此，中小面积户型的需求最为旺盛。 5 5、 总价承受预测总价承受预测 总价（万元） 8.7

33、-23.625.340.8-43.444.2-53.6 合计 百分比 39.5%0.8%29%30.7%100% 本项目房屋面积适中，故房屋总价适中，但户型设计灵动、多功能、大赠送，性价比 较高。预计总价在 25 万50 万之间，在客户接受范围之内。 二二、目目标标客客户户群群定定位位分分析析 综合分析项目所在区域、产品特征、可能的价格区间和周边竞争项目的客户来源，我 们将目标客户圈定在以下几个范围： 彭都国际可行性研究报告 20 a)区域情结购房者（含投资客） 客户质量指数： 他们熟悉区域内的道路交通、市政设施、商业配套、医院、教育资源、其他生活配 套等，看重性价比以及对区域未来价值深信不疑

34、。他们必然是项目最有力的购房群 体。 b)改善居住条件的购房者 客户质量指数： 主要以政府机关、事业单位人员、企业中高层管理者和私营个体业主为主。他们集 中在政府机关及效益较好的企事业单位，为 30-40 岁的社会中层及创业初有成就的 中青年。这一人群在企业内部是中层或中层以上管理人员，可能属于首次置业，或 原有住房太小，位置、环境较差，随孩子成长和经济条件的改善，并且有了稳定的 高收入，经济上有一定积蓄，开始注重自己的生活舒适性，对物业要求较高，追求 更高的生活质量。 c)周边乡镇、外地购房者 客户质量指数： 周边乡镇的政府机关、事业单位人员、企业中高层管理者、私营个体业主和较为富 裕家庭的

35、子女为主，客户区域分布较为分散，跟风心理较为严重，重视产品价格及 区域位置。 d)婚嫁、生育购房者 客户质量指数： 由于家庭人口规模的变化，组建新家庭等情况，需要新置住房来满足生育、婚嫁等 刚性需求，出于婚姻和后代的考虑可集全家之力购置物业。这类购房者选择面较大， 但是根据其购买力档次，本项目的性价比优势和区域优势可以争取到此类购房者。 三三、价价格格定定位位 以彭都国际所在区域在售的房地产项目为参考，并结合本项目的建筑特色和风格综合 考虑多方面的因素作为预测的依据等。 1 1、可比案例的选取：、可比案例的选取： 当前在售的、在区域市场有影响力的、距本案位置相对较近、与本案关联性较大的楼盘。

36、案案 名名 巨梁半岛案案 名名 华龙首座 占地规模 104 亩占地规模 10 亩 产品形态 小高层产品形态 高层 容 积 率 28容 积 率 418 主力面积 80120 主力面积 83-125 销售均价 4200 元元/ /销售均价3800 元元/ / 客群简析彭山当地改善型客群为主客群简析 当地投资+刚需 核心优势 20 万方的品质大盘气势，彭山首个新 古典主义建筑楼盘。 核心优势 地段优势，成熟的生活配套。 销售分析一批次热销，二批次价格偏高，价格销售分析因项目不注重营销，其去化速度较慢。 彭都国际可行性研究报告 21 抗性较大 案案 名名 水印长滩案案 名名 蔡山美地 占地规模 52

37、亩占地规模 40 亩 产品形态 多层+小高层产品形态 多层 容 积 率 20容 积 率 179 主力面积 80120主力面积 89-108 销售均价 3400 元/销售均价 3400 元元/ / 客群简析 当地改善型客群为主客群简析 彭山当地刚需客户 核心优势 气势磅礴的内湖规划以及完善的休 闲配套设施。 核心优势 稀缺多层，价格优势。 销售分析项目十分注得品质销售较为理想。销售分析开盘价格较低，销售较好。 2 2、定价模型、定价模型 本项目除采用常规的定价加权法之外，还结合区域趋势预估的估价方法，达成对区域 升值潜力及本案价值潜力的客观评估。 项目的综合素质评估项目的综合素质评估 可比项目可

38、比项目评估指标各因子评估指标各因子 巨梁半岛华龙首座水印长滩蔡山美地 本案本案 项目总体规模项目总体规模 7 74 46 65 55 5 建筑形态品质建筑形态品质 6 65 56 64 46 6 社区景观环境社区景观环境 5 53 36 63 35 5 产品创新程度产品创新程度 7 75 55 54 46 6 交通区位条件交通区位条件 4 46 65 56 67 7 市政生活配套市政生活配套 3 37 74 45 54 4 户型合理设计户型合理设计 6 65 55 54 45 5 开发品牌效应开发品牌效应 7 74 47 75 54 4 物业管理水平物业管理水平 6 63 36 64 45 5

39、 项目工程进度项目工程进度 8 85 56 66 64 4 评估得分评估得分 59594747565644445151 3 3、定价公式说明：、定价公式说明： 可比系数：可比系数：本案预期的评估得分 / 可比项目的评估得分 可调均价：可调均价：各项目可比系数 x 各项目当前均价 本案均价：本案均价：各项目可调均价之和 / 项目个数 彭都国际可行性研究报告 22 可比项目可比项目项目项目 巨梁半岛华龙首座水印长滩蔡山美地 本案本案 项目均价项目均价4200 元元/ /3800 元元/ /3500 元元/ /3400 元元/ / 评估得分评估得分 5959 4747565644445151 可比系

40、数可比系数 0.860.86 1.091.09 0.910.91 1.161.16 可调均价可调均价 3630.513630.51 4123.404123.40 3187.503187.50 3940.913940.91 可比参数可比参数 0.40.40.350.350.10.10.150.15 评估均价评估均价 3805.283805.28 4 4、彭都国际价格预测、彭都国际价格预测 通过区域在售楼盘与本案相比可知，该区域房产价格集中于 35004500 元/左右。 目前所有的产品形态以小高层和高层电梯为主。面对中档客户的普通住宅较多，因而竞争 较为激烈。 参照周边已在售楼盘的规模和销售价格

41、，并综合本项目各方面优势，结合市场自然溢 价，预计彭都国际住宅销售均价为 4000 元/平方米左右。 彭都国际可行性研究报告 23 第第六六章章 项项目目简简介介及及项项目目设设计计范范围围 本项目位于彭山老城西北片区，处于老城区与未来新城区的连接地带，是近期重点的 发展用地，未来的城市综合交通中心；地块地形呈南北走向，东西长约 120m、南北长约 260m，三面临街。北向彭谢路、西向李密路、南向蔡山北路、东向汽车 站及城市支路。净用地面积 19766.9 平方米。 本项目分为 4 栋商住楼，其中 1#楼、2#楼为 28 层，3#楼、4#楼为 18 层，有近万平米 的商业配套，其中 5000

42、平米的独立商业，以及 70 多间临街商铺。 一一、建建设设项项目目设设计计理理念念与与依依据据 1 1、 建设项目设计理念建设项目设计理念 （1 1）总平规划设计总平规划设计 总体布局：营造大尺度中庭社区概念，强调户户入景，采用全点式的围合布置方式， 使得每户都拥有良好的采光通风效果。其宽敞通透的户外空间环境与川西地区的气候 特点相适应，其大片的绿化为小区营造舒适优美的居家环境创造了极佳的条件，体现 出极强的现代居住理念人与自然和谐共存。 小区出入口：沿道路布置成底商，同时也是步行与车行的入口，其商业口岸效应，为 创造良好的经济效益提供了有利条件，同时也使城市充满了生机，既丰富了城市街景， 又

43、方便了市民生活，也必然会产生很好的社会效益。 道路共分三级7米宽双车道主次入口相连，成为区内主要通道;4米宽组团道路可通达至 每个单元：2.51.5米宽庭院步行道自由布置。整个区域道路系统合理、流畅、通达性 好，且均为无障碍道路。 停车库的设置：停车采用地下与地上相结合的方式，地下车库可停汽车259辆，地上可 停汽车133辆。地上停车场采用植草砖铺地，实用美观。 （2 2）建筑单体设计建筑单体设计 4栋住宅。 1#楼、2#楼为28层，建筑高度约85M，属一类高层民用住宅（耐火等级为一级） ； 3#楼、4#楼为18层，建筑高度54M，属一类高层民用住宅（耐火等级为一级） ； 地下室（耐火等级为一

44、级）主要功能为地下车库和设备用房，局部地下室兼作人防工 程（主要集中于B地块下面地下室区域） 。 彭都国际可行性研究报告 24 结构层高：商业层高3.9、4.2、4.5米，住宅米。 （3 3）平面布局及功能分区平面布局及功能分区： 1#楼、2#楼为28层住宅楼，属一类高层。该栋为两梯5户纯住宅，每层5户，底层为商 业。 3#楼、4#楼为18层住宅楼，属一类高层。该栋为两梯5户住宅，每层5户。首层局部架 空. （4 4）立面设计：立面设计： 简约大气，以现代主义手法为主体，注重建筑群体的整体性，在统一之中寻求变化。 各个立面虚实对比适当，色彩搭配适宜，具有极强的韵律感。整个群体既统一又富有 变化

45、，大气之中不乏精雕细琢，具有强烈的时代气息和现代风貌 （5 5）剖面设计：剖面设计： 建筑剖面设计就是为每层空间确定一个经济、合理的层高。 1#楼、5#楼、6#楼、7#楼为33层一类住宅楼，室内外高差0.30米，层高3米。 2#楼、3#楼、8#楼、10#楼为32层一类住宅楼，室内外高差0.30米，层高3米。 9#楼为32层一类酒店式公寓，室内外高差0.30米，层高3米。 （6 6） 竖向交通设计：竖向交通设计： 电梯：本工程住宅楼部分竖向交通以电梯为主，共计8部。具体如下：1#楼、2#楼、3# 楼、4#楼为住宅楼，每单元设2部电梯。 楼梯：消防疏散楼梯的设置以满足疏散距离、疏散宽度为原则。 2

46、 2、 建设项目设计的依据建设项目设计的依据 本项目设计依据主要有： （1）彭山县规划管理局：项目规划设计条件通知书。 （2）国家现行法规及规范、规程： 高层民用建筑设计防火规范 （2005 年版）GB50045-95 住宅设计规范 （2003 年版）CB50096-1999 城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-2001， 彭都国际可行性研究报告 25 汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-91 汽车库设计规范JGJ100-98 城市居住区规划设计规范GB50180-93（2002 年版） 民用建筑设计通则GB50352-2005。 住宅建筑规范CB50368-2005。 3

47、 3、 建筑设计风格建筑设计风格与布局与布局 项目在设计上比较研究不同的位置的景观视线条件，因地制宜的进行户型分布与设计。 所有的户型力求做到动静、干湿分区明确，各个房间都布局合理，且明厨、明卫，拥有良 好的通风采光。一些户型还有可变空间，入户花园等亮点设计。 立面设计大气简约，以现代主义手法为主体，注重建筑群体的整体性，在统一之中寻 求变化。各个立面虚实对比适当，色彩搭配适宜，具有极强的韵律感。 4 4、 项目建设规模与产品方案项目建设规模与产品方案 （1 1）项目建设规模项目建设规模 项目定位为配套齐全的高档高层居住小区，整个项目规划总建筑面积为19766.9 平方米，地上建筑面积 130

48、00 平方米，户型为市场主流的套二、套三实用性设计，搭配部 分套一。彭都国际，植根于成都的城市性格，以成都人的生活理念为出发点，精心打造一 个最懂得成都生活的空间、情趣和场景。 （2 2）产品方案产品方案 依据项目所在地的宜居的自然环境和项目的规划设计，预测项目客户群主要为工薪 阶层为主；外企、高新技术企业、金融证券信息业界白领人士；中产阶级；企事业单位中 层以上管理干部；据以上多种消费对象的不同品位和要求，故我们在项目中选择了多种户 型，详细见下表： 1# 首层二三十三层合计 彭都国际可行性研究报告 26 每层共计 A1/26464 A2/13232 A3/13232 合计 128 三三十二层 2# 首层二 层 每层共计 合计 B1/13030 B2/13030 B3/13030 B4/13030 合计 120 三三十二层 3# 首层二 层 每层共计 合计 C1/13030 C2/13030 C3/13030 C4/13030 彭都国际可行性研究报告 27 合计 120 二三十三层 5# 首层 每层共计 合计 E1/13232 E2/13232 E3/13232