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1、2014年达州楼市商品住宅年度统计报告前言2014年，中国房地产从“黄金时代”走向“白银时代”，新常态、市场调节、去杠杆化是这个时代的特征，合作、沉淀与创新成为开发商的生存之道，褪去浮躁的买房者也更加理性与谨慎2014年，中国房地产，变局骤起！伴随着市场下行，2014年楼市调控政策也有了新的变化。3月初，中央提出“分类调控”大思路；之后，地方政府频频微调政策以托市，“限购松绑”成为热门话题；5月底，央行“喊话”力挺首套房贷款需求，贷款政策被称定向宽松；6月上旬，央行宣布定向降准；下半年，限购松绑、“930”房贷新政、央行降息、不动产登记暂行条例等政策相继出现。不过，系列利好刺激并未能扭转201
2、4年市场的下行趋势，尽管房企使出浑身解数，当前楼市库存依然大量积压，楼市依然处于调整过程中。展望2015年，2014年楼市种下的“因”，注定要在2015年结出“果”。2015年楼市不会平静，更不可能退出社会舆论的焦点，只是楼市开始向“新常态”慢慢转变。“野蛮生长与粗放发展”的时代背影正渐行渐远，楼市开始退出“黄金十年”的“大风口”。统计数据说明：供应：以房管局网上备案批准预售许可证的商品住房房源作为数据统计标准（拆迁安置房等非商品房房源不在统计范围内）成交：以实际成交（即签订合同）的商品住房房源备案信息作为数据统计标准（拆迁安置房等非商品房房源不在统计范围内）均价：以实际成交（即签订合同）的商
3、品住房房源备案信息作为数据统计标准（主城区下属乡镇项目以及集资房项目备案信息等不计入主城区成交均价）目录第一部分：2014年房地产运行情况一、全国房地产运行情况（一）全国房地产市场综述（二）全国房地产市场运行情况（三）全国房地产行业政策回顾（四）全国房地产行业重大事件回顾二、达州市房地产运行情况（一）达州市宏观经济运行情况（二）达州市房地产市场综述（三）达州市房地产行业重大事件回顾第二部分：一级市场（土地市场）一、全国土地市场回顾二、达州市土地市场回顾（一）1-12月达州市土地供应详情1、2014年全年土地出让概述2、2014年土地分月出让情况3、2014年全年各区域土地出让情况4、2014年
4、全年土地分物业类型出让情况（二）1-12月达州市土地成交详情1、2014年全年土地成交概述2、2014年土地分月成交情况3、2014年全年土地各区域成交情况4、2014年全年土地分物业类型成交情况5、2014年全年土地分物业类型供销情况第三部分：二级市场一、2014年达州市商品住宅交易情况回顾二、2014年达州市商品住宅市场详细数据分析（一）2014年达州市商品住宅新增供应分析1、2014年达州市商品住宅供应详情2、2014年达州市主城区商品住宅供应走势3、2014年达州商品住宅供应区域分析（二）2014年达州市商品住宅销售情况1、2014年达州市商品住宅成交综述（1）、2014年达州市各区域
5、商品住宅成交详情（2）、2014年达州市中心城区商品住宅成交走势（套数、面积、均套总价、均价）2、2014年达州市通川区商品住宅成交市场（套数、面积、均套总价、均价）（1）2014年1-12月通川区新建住宅成交详情（量价走势、均套总价、均套面积）（2）2014年1-12月达川区区新建住宅成交详（量价走势、均套总价、均套面积）（三）2011-2014年达州市中心城区商品住宅成交比较第四部分：2015年楼市走势预测一、2015年房地产宏观政策走势与市场走向判断二、2015年达州楼市走势预测第一部分：2014年房地产运行情况一、全国房地产运行情况（一）全国房地产市场综述2014年我国房地产市场步入调
6、整期，各地商品住宅库存量高企，对市场预期的转变进一步影响了整体新开工节奏，房地产投资增速明显下滑。在此背景下，中央政策以“稳”为主，更关注民生保障和顶层制度设计，并通过货币政策调整、户籍改革、棚户区改造等长效机制保障合理购房需求；各地方政府则灵活调整，限购、限贷手段逐步退出，行政干预趋弱，并通过信贷公积金、财政补贴多轮政策调整刺激住房需求，加快库存去化，稳定住房消费。从新房成交方面来看，50个主要城市1-11月累计成交整体下降13.6%，其中一线城市同比下降显著，降幅达23.3%。供应方面，近几年大规模成交的住宅用地在2014年密集入市，同时销售业绩压力促使房企加大开盘规模，累积效应推动供应规
7、模增长至近五年同期最高水平。全国来看，商品房销售面积和销售额同比下降，整体资金来源增速较去年明显回落，房屋新开工面积亦同比下降，开发投资额增速创五年来新低。（二）全国房地产市场运行情况1、房地产开发投资完成情况2014年1-11月份，全国房地产开发投资86601亿元，同比名义增长11.9%。其中，住宅投资58676亿元，增长10.5%。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.8%。图表：全国房地产开发投资增速1-11月份，房地产开发企业土地购置面积29736万平方米，同比下降14.5%；土地成交价款8657亿元，同比下降0.1%。图表：全国房地产开发企业土地购置面积增速2、商品房销售和待售情况2
8、014年1-11月份，全国商品房销售面积101717万平方米，同比下降8.2%；商品房销售额64481亿元，同比下降7.8%；至11月末，全国商品房待售面积为59795万平方米。图表：全国商品房销售面积及销售额增速3、房地产开发企业到位资金情况1-11月份，房地产开发企业到位资金110115亿元，同比增长0.6%。其中，国内贷款19252亿元，增长9.0%；利用外资530亿元，增长11.8%；自筹资金46243亿元，增长8.2%；其他资金44089亿元，下降9.3%。在其他资金中，定金及预收款26810亿元，下降12.2%；个人按揭贷款12130亿元，下降4.2%。图表：全国房地产开发企业本年
9、到位资金增速（三）全国房地产行业政策回顾2014年楼市政策由“限转松”，进入“后限购时代”。在新的周期中，限购、限贷等调控政策逐渐减弱，而以房养老、共有产权房等长效机制进入了不断探索推进的阶段。“后限购时代”的楼市政策正在由行政干预向长效机制倾斜。1、政策之变由限到松自2014年6月份呼和浩特正式发文松绑限购，全国各地楼市放松限购的消息一直不断，截至目前，共计41个城市明确提出了楼市调整，仅剩北上广深及三亚仍旧坚守限购。由限到松，实施了四年之久的楼市限购政策已经逐步退出舞台。图表：限购松绑关键点图表：限购松绑的三种类型图表：松绑满月后市场反应2、金融之变房贷新政9月30日，中国人民银行、银监会
10、联合发布通知，指出“对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策”。这意味着，首套房认定正式放松，楼市松绑迈入新阶段，以往“认房又认贷”的首套房政策时代结束。房贷政策调整释放出了三个信号：支持改善型自住房需求、稳定房地产市场预期、定向调控稳增长惠民生。图表：930政策七大利好3、养老之变以房养老2014年6月23日，保监会公布中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见，自2014年7月1日到2016年6月30日，北京、上海、广州、武汉开展住房反向抵押养老保险试点，60岁及以上拥有房屋完全独立产权的老人可以
11、申请以房养老，自此保险版以房养老试点正式起航。图表：以房养老的六大困局4、保障之变共有产权房2014年4月住建部将北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市明确列为全国共有产权住房试点城市。所谓“共有产权房”，即政府和市民双方共同拥有房屋的产权。可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。地方政府让渡部分土地出让收益，然后低价配售给符合条件的保障对象家庭所建的房屋。保障对象与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。图表：共有产权房三大模式5、土地之变土地流转11月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营
12、的意见。意见指出，土地流转和适度规模经营是发展现代农业的必由之路，并指出推进土地承包经营权确权登记颁证工作。(1)、土地流转四个严禁严禁借土地流转之名违规搞非农建设严禁建设旅游度假村、高尔夫球场、别墅、私人会所等严禁占用基本农田挖塘栽树及其他毁坏种植条件的行为严禁破坏、污染、圈占闲置耕地和损毁农田基础设施(2)、土地流转两个坚决坚决查处通过以租代征违法违规进行非农建设的行为坚决禁止擅自将耕地非农化(3)、农村土改将会带来三个方面的变化农村资产的重估农业生产经营活动的重构农民群体的商业化6、物权之变不动产登记提速3月不动产登记工作部际联席会议第一次会议召开，不动产登记工作时间表确立：从2014年
13、开始，用3年时间能够全面实施不动产统一登记制度，用4年左右时间能够运行统一的不动产登记信息管理基础平台，形成不动产统一登记体系。目前，北京、辽宁、黑龙江、广东、四川、甘肃、贵州七省成立领导小组。12月22日正式发布不动产登记暂行条例，该条例将于2015年3月1日起施行。图表：不动产登记加速推进时间表图表：实现不动产登记的四个阶段（四）全国房地产行业重大事件回顾事件一、限购取消6月27日，呼和浩特市发布了呼和浩特市人民政府办公厅关于印发的通知，成为全国首个正式发文放开限购的城市。随后，其他城市陆续跟进，完全放开或部分放开限购政策。目前，46个限购城市中仅有北京、上海、广州、深圳和三亚5个城市未放
14、开限购。限购的取消意味着本届政府对房地产的调控方式与上届形成了鲜明反差，行政手段被市场化方式所取代。事件二、央行降息央行宣布，自2014年11月22日起，金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍；其他各档次贷款和存款基准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当简并。降息短期内能极大提升市场信心，但也代表着经济开始走下行通道，降息并不会改变房地产市场基本面，也不会真正降低房地产成本。事件三、930限贷放松9月30日，中国人民银行、银
15、监会发布了关于进一步做好住房金融服务工作的通知，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。这一政策的出台意味着限贷放松，而10月份开始市场信心全面恢复，市场成交出现了快速回升，930成为了2014年市场分水岭。事件四、万科绿地老大之争2014年初，绿地提出了2400亿销售目标希望超越万科做“新一哥”，两公司在11月底齐头并进，双方12月将继续“血拼”争夺老大位置，孰胜孰负难以预测，万科绿地销售老大之争贯穿2014年全年。事件五、万达上市万达商业地产于12月8日开始其
16、IPO路演，于12月15日确定发行价，12月23日正式在港交所挂牌上市。万达本次共发行6亿新股，集资250.8-297.6亿港元，算上15%超额配股权可增至288.42-342.24亿港元。万达商业地产上市后将成为中国市值最大的上市房企，超过1500亿元。万达上市一波三折，年初被A股驳回后转战港股，终于在年末正式上市完成。事件六、恒大多元化2014年年中会议上，恒大首次提出多元化发展战略，并制定了力争今年、确保明年成为世界500强企业的目标。随后，恒大先是宣布进军现代农业、乳业、畜牧业，发布了粮油产品，后又收购了韩国整形机构和新西兰奶粉品牌，进军光伏产业，还携手杨受成布局文化传媒行业，加上之前
17、的水和足球，恒大是房企做多元化最为彻底的企业。事件七、绿城交易案5月22日，融创宣布已与绿城签订协议，以约62.98亿港币的代价收购绿城24.313%的股份。收购之后，融创与九龙仓并列绿城第一大股东。随后，孙宏斌对绿城管理层进行了改组，并加强了销售。然而，10月宋卫平反悔，欲收回绿城，收购事宜生变，并由此引发了绿城围绕老宋是否回来的“大戏”。事件八、互联网思维从年初万科到腾讯、阿里、小米考察后对互联网思维的思考，到众多企业跟进房地产互联网思维大讨论，再到雷军投资了青年公寓，“互联网思维”是2014年的房地产行业内被提到最多的词。然而，从实际效果来看，房地产行业的“互联网思维”主要还是被应用在营
18、销层面。事件九、地王频出2014年的土地市场尽管不是最“热”，但在抢夺优质地块时房企还是毫不手软，地王频出。其中，大家比较关心的有价值248.5亿元的上海董家渡地块全国地王，上海大宁101亿元区域地王，扣除配建及回购后单价10万元/平方米的华嘉胡同地块等，2014莫名继续成为“地王年”。事件十、不动产登记暂行条例公布屡屡“爽约”的不动产登记暂行条例确定自2015年3月1日起施行。内容涉及不动产登记簿、登记程序、登记信息共享与保护以及法律责任等。其中第二十三条规定，国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息
19、管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享，但对有关实时共享的各级管理权限没有公布。二、达州市房地产运行情况（一）达州市宏观经济运行情况2014年，是全面深化改革的开局之年，是实施“十二五”规划的关键一年。随着川东北经济区发展规划（2014-2020年）出台，达州拥有了成为“双核引擎”的天时；随着“一带一路”战略的继续推进，达州占据了区域中心的地利。2014年，达州地区生产总值预计同比增长8.5%，固定资产投资预计同比增长16.7%，工业增加值预计同比增长9%，农民人均纯收入预计同比增长12.4%，招商引资到位资金预计同比增长16.7%。市领导挂包25个重大工程项目带动全市150
20、个重点项目完成投资346亿元。2014年，达州市创新工作举措，优化投资环境，强化要素保障，全力推进项目建设，全市投资保持稳定较快增长，预计全年全社会固定资产投资完成1172亿元，同比增长17.2%，对经济发展贡献率保持在65%以上，投资成为拉动全市经济发展的主引擎。（二）达州市房地产市场综述延续2013年的惯性行情，加上返乡置业潮的热袭，2014年达州房地产行业开了个好头。在经历年初“开门红”之后，进入3月，关于全国楼市将出现“转折”或“不妙”的言论便成为舆论热点，加之往年年初信贷政策放松并未如期出現，取而代之的是首套房贷款利率的上浮。因此，受大环境影响，达州楼市供需格局悄然生变，这极大的影响
21、了购房者的信心，导致了达州楼市金三银四红五月“纷纷落马”，6-7月受淡季影响，市场更是每况愈下。时至8月，在传统旺季到来之际，各大开发商加大“以价换量”力度，达州楼市开始回升，但并未出现大幅度反弹，而是保持了一个正常水平。至年末，在政策持续放松和年末收官大战的双重因素刺激下，开发商为完成年度销售目标，加大“以价换量”力度，但一系列的利好措施并未赢得更好的销量，反而加重了购房者观望情绪，致使2014年的达州楼市更加扑朔迷离。（三）达州房地产行业重大事件回顾事件一、塔沱片区旧城改建启动拆迁已正式开始7月25日上午，随着文家梁二普堰湾的一个修理洗车场地的正式拆迁，这标志着达州市25个重点工程项目之一
22、的塔沱片区旧城改造项目正式拉开序幕。根据规划，塔沱片区旧城改建工程项目将建成一个占地面积约76公顷的滨水商住和休闲文化区。事件二、红星美凯龙奠基 落户达州2014年3月21日，红星美凯龙集团达州项目莲花湖新区城市综合体“达州红星国际广场”开工奠基。红星美凯龙集团达州项目占地总面积约300亩，规划投资35亿，建设完成后，红星美凯龙集团达州项目将成为集居住、办公、商务、购物、文化娱乐、社交、游憩等多种业态为一体的达州首席城市综合体。红星美凯龙集团达州项目的落不仅成为莲花湖片区发展插上了腾飞的翅膀，而且也让700万达州人民的家居梦迈进了新的里程碑。事件三、仁和春天达州项目外展中心正式开放2014年年
23、初仁和春天达州项目正式规划启动，9月1日，备受各界关注的仁和春天达州项目的外展中心终于对外开放，这也标志着仁和春天达州项目正式与达州购房者见面了。达州仁和春天项目占地150亩，总建筑面积约50万，产品形态由商业部分的“仁和春天国际广场”以及住宅部分的“仁和春天国际花园”两部分共同构成，产品形态涵盖了商业、公寓、酒店、写字楼以及高品质的住宅，建成后，仁和春天达州项目将成为达州另一个多功能品质城市综合体。事件四、达州房地产市场营销进入“电商元年”达房会电商（）成立于2011年，是达州唯一的房产专业电商服务平台，秉承“全心全意为购房者服务”的理念，为达州置业者提供专业购房服务。达房会电商致力于为开发
24、商、房产经纪公司、置业者搭建高效、可信赖的房产电商平台。以互联网和移动互联网为依托，利用电商云系统对包括达房品牌矩阵优势资源和其它有效营销渠道资源的高度整合，通过线上和线下高效、精准的导入并转化准置业群体。目前，达房会电商平台已发展成为由线上电商平台、电话营销服务、渠道分销服务、区县网点服务和行销机构服务等五大部分组成的成熟的电商平台营销服务体系。达房会电商引领达州楼市在2014年进入房产电商的“元年”。事件五、达州土地市场“史无前例”的7次连续流拍原定于2014年11月19日上午10点，在达州市公共资源交易中心举行的莲花湖片区E42地块拍卖会，因无企业报名参与竞拍而取消。与此同时，该地块的流
25、拍也标志着达州土地市场上首次出现了市本级土地拍卖7次流拍的局面。2014年初，达州市土地推介会上，共推出了达州莲花湖片区4宗地，约150亩的IIIB3-3地块、约130亩的IIIC3-1地块、约110亩的IIIE4-2地块以及约90亩的IIIE6-1地块，但截止到2014年年末，上述地块均无一宗成交。其中IIIE4-2和IIIE6-1这两块地先后共计被推出了7次，但均以流拍告终。事件六、央行降息达州市民购房贷款少还1万多继年内两次调整存款准备金之后,央行在11月21日晚再度发布“重磅消息”自11月22日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。央行降息后，很多网友想了解对生活的具体影响。通过计算，此
26、次商业贷款基准利率从6.55%下降至6.15%，按商业贷款30万元，20年期，等额本息还款法计算，降息后，市民每月月供减少70元，即市民总共可少还1万多元的利息。事件七、最高贷40万达州公积金贷款额度上调购买商品房贷款最高限额由原来的30万元调整为35万元，夫妻双方均按时足额缴存住房公积金且贷款购买同一套住房的，商品房贷款最高限额可放宽到40万元近日，笔者从达州市住房公积金管理中心获悉，经达州市住房管理委员会第35次全体会议审议批准，达州市再次对住房公积金贷款政策进行调整，放宽了贷款限制，调高了贷款额度。事件八、“认贷不认房”落地达州利率7折暂未执行9月30日，央行和银监会发布了关于进一步做好
27、住房金融服务工作的通知。通知提到：对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。10月，继建设银行、工商银行达州分行之后，中国农业银行达州分行和中国银行达州分行也表示本周已接到相关文件，正式执行“930”房贷新政策。小编咨询几家银行网点了解到，开始执行新政的各家银行中，“贷清不认房”已经非常明确开始执行，但是对于首套房利率依然是折扣不多，7折更是不见踪影。事件九、达州市人民政府与嘉祥实业集团签署合作办学协议2014年5月3
28、0日，达州市人民政府与嘉祥实业集团在成都举行合作办学框架协议签约仪式，达州市政府副市长吴应刚同志与嘉祥实业集团董事长、总经理向克坚先生代表双方签署合作办学框架协议，达州市教育局局长冯永刚同志与嘉祥实业集团副总经理、成都嘉祥外国语学校和成都七中嘉祥外国语学校校长雷解民先生代表双方签署办学合作协议。事件十、10月，达州主城30楼盘房价降幅扩大11月，达州房地产指数研究中心，30楼盘房价变动情况监测显示：其一，与9月相比，达州市主城区30个住宅楼盘中，价格下降的楼盘有16个。环比价格变动中，最小降幅为0.06%，最大降幅为7.77%。其二，与去年同期相比，30个住宅楼盘中，价格下降的楼盘有18个，上
29、涨的楼盘有12个。10月份，同比价格变动中，最高涨幅为16.73%，最大降幅为17.4%。其三，10月主城区30个监测楼盘中，住宅成交最高价为7319元/平方米（熙河湾项目），最低价为2308元/平方米（凤翎锦绣项目）。其四，通过计算，我们可以发现，在监测的30个楼盘住宅价格环比中，综合平均降幅比9月份增加0.13个百分点，说明10月房价降幅扩大。第二部分：一级市场（土地市场）一、全国土地市场回顾（一）全国土地市场详情中国指数研究院数据信息中心监测显示，2014年1-11月，全国300个城市土地出让金总额为2.1万亿元，较去年同期下降24.9%；300个城市共推出各类用地21.1亿平方米，较去
30、年同期下降23.6%；共成交土地16.5亿平方米，同比下降29.2%；300个城市土地成交楼面均价为1239元/平方米，较去年同期上涨6.6%。2014年1-11月，全国300个城市各类用地平均溢价率为11.0%，较去年同期下降5.2%。（二）全国土地市场综述：成交量明显回落成交均价再创历史新高2014年，土地市场整体走势呈现出先扬后抑的态势，在各地房价均有不同程度下滑的背景下，土地成交均价再创历史新高，不过全国土地成交量明显回落，土地成交金额也出现小幅下降，除了一线城市和部分二线城市以外，多地城市土地市场依然低迷。（三）各线城市：一线城市热度不减，二三线城市遇冷供求方面，2014年以来库存与
31、资金压力使房企拿地热情持续下降，1-11月全国300个城市住宅用地推出及成交面积同比分别下降26%和34%；整体出让金降幅超两成，十大城市占比则显著提高。价格方面，1-11月，一线城市住宅用地成交楼面价较去年同期大幅上涨63.5%，推动了土地市场整体成交均价的提升；而二三线城市土地市场趋冷，成交均价较为稳定。二、达州市土地市场回顾【2014年土地市场概述】据达房指数数据监测，2014年达州市共推出176宗国有建设用地，出让面积7957.54亩，较去年下降16.67%；共成交111宗国有建设用地使用权，成交面积4891.28亩，与去年相比下降13.52%；土地成交总金额47.61亿，与去年相比下
32、降22.16%。图表：2014年达州市土地供销详情（一）2014年达州市土地供应情1、2014年全年土地供应情况概述据达房指数数据监测，2014年达州市共推出176宗国有建设用地，出让面积7957.54亩，较去年下降16.67%。2、2014年土地市场分月供应情况总体来讲，2014年达州土供应出现“前冷后稳”的局面，一方面，2014年1月的集中供应，延续了2013年的推地热潮，但随即在2月“急刹车”，随后的3-9月，都维持在一个相对平淡的供应期，直到10月份有所好转。与此同时，也从10月份开始，住宅市场房价进行了实际性下滑，市场观望氛围浓厚，开发商减少拿地，政府也放缓推地速度，达州市土地供应量
33、开始走低，12月份回落到年度低点。图表：2014年达州市1-12月土地出让情况3、2014年全年各区域土地供应情况从区域上看，通川区供应面积最大，共出让土地面积约2113亩；渠县排名第二，其次为达川区。图表：2014年达州市各区域土地出让面积详情4、2014年全年土地分类型供应情况以土地类型来看，住宅用地仍是政府2014年主力供应土地，供应面积达到3238亩，较去年下降19.58%；其次是工业用地与商服用地，供应量分别为2615亩、2103亩。图表：2014年达州市各土地类型出让面积详情（二）2014年达州市土地成交详情1、2014年全年土地成交概述据达房指数数据监测，2014年达州市共有11
34、1宗国有建设用地使用权出让成交公告，成交面积共计4891.28亩，与去年相比下降13.52%，成交总金额47.61亿，相比去年下降22.16%。2、2014年土地分月成交情况从2014年达州市土地成交走势来看，市场行情不温不火，今年1-6月土地成交较为平稳，到下半年走势动荡，起伏拉大，土地市场如坐“过山车”。11月份成交土地741.81亩，为全年最高，而随即在12月降入全年最低点，成交41.24亩。图表：2014年达州市土地成交量价走势3、2014年全年各区域土地成交情况从各区域成交面积来看，随着达川区杨柳产业园区规划逐渐落地，2014年达川区土地市场爆发出前所未有的火热态势，成为全年土地成交
35、量最大的区域。图表：2014年达州市各区域土地成交详情4、2014年全年土地分物业类型成交情况2014年达州市工业用地占总成交面积最大，共计2278亩，其次是商服用地和住宅用地。从总成交金额来看，工业用地数值最高，其次是住宅用地。图表：2014年达州市各物业土地成交详情5、2014年全年土地分物业类型供销情况从各物业类型供销面积比较来看，2014年达州市政府商住用地推地量较大，但出现了大量的流拍，特别是住宅用地，由于房地产市场本身处于一个波动周期的下行阶段，房企和购房者双持观望，导致土地市场的供大于求气氛明显。图表：2014年达州市各物业土地供销面积比较第三部分：二级市场一、2014年达州市商
36、品住宅交易情况回顾【供应】据达房指数数据统计，2014年达州市中心城区新推住宅房源共计12110套、103.84万平米。【成交】2014年1-12月达州市商品住宅成交29032套，比去年下降22.27%；成交金额119.39亿，比去年下降24.69%；成交面积269.41万平米，比去年下降24.43%；均价4431元/平米，比上年下降0.35%。【供销走势】2014年1-12月达州市中心城区（通川区、达川区）商品住宅市场供销走势。2014年，达州市中心城区商品住宅共供应住宅12110套，成交住宅12818套，12个月累计供销比为0.94，市场呈现出供小于求的态势。图表：2014年达州市中心城区
37、商品住宅每月供销走势纵观2014年达州中心城区商品住宅市场运行轨迹，基本可以分为四个阶段：年初开门红；小阳春失约；市场持续下行；集中放量，市场重归正常水平。第一阶段：返乡客搅热市场，年初开门红（1-3月）延续2013年的惯性行情，加上返乡置业潮的热袭，2014年的1月开了个好头。当2月春节假期来临之际，达州楼市销量再次大涨，达到年度成交最高峰。然而从供销情况来看，2月达州楼市供销严重不平衡。2月如此高的销量来源主要有两方面，一方面为楼市存量消耗，另一方面则是由于返乡置业客在春节长假期间积极入市，大量的成交数据在2月集中网签。第二阶段：小阳春失约，金三银四红五月“纷纷落马”（4-6月）进入3月后
38、，关于全国楼市将出现“转折”或“不妙”的言论便成为舆论热点，加之往年年初信贷政策放松并未如期出現，取而代之的是首套房贷款利率的上浮。受大环境影响，达州楼市供需格局已经悄然生变，这极大的影响了购房者的信心，市场观望氛围愈发浓重。因此，导致了达州楼市金三银四红五月“纷纷落马”。第三阶段：市场下行，达州楼市提早入寒冬（7-9月）第三季度，达州楼市销量继续大幅下滑。进入7月，随着市场的下行，达州楼市许多楼盘在定价策略上进行了下调，然而降价实质上并未给销售带来太大帮助，反使购房者开始持观望态度，楼市成交量更是每况愈下，7-9月成交量在低位徘徊。第四阶段：集中放量，销量重归正常水平（10-12月）随着“金
39、九”失约，10月份恰逢国庆，达州楼市各开发商在第四季度加大了推货力度，加之多个新项目的开盘入市，开发商优惠力度开始加大，达州楼市开始“解冻”，成交量虽未大幅度出现反弹，但却回归正常水平。值得提出的是，第四季度，一系列的利好措施的出台，并未为开发商赢得更多的销量，反而变相加重了购房者观望情绪，致使2014年末以不温不火收尾。二、2014年达州市商品住宅市场详细数据分析（一）2014年达州市商品住宅新增供应分析1、2014年达州市商品住宅供应详情2014年，达州主城区共有28个项目获批39张预售许可证，新推住宅房源共计12110套、103.84万平米。供应套数比去年下降34.31%，供应面积下降8
40、.7%。2、2014年达州市主城区商品住宅供应走势从全年供应套数走势来看，由于春节假期影响，2月供应为上半年最高点，3月小阳春失约，4月供应立即回缩，5月房地产市场开始下行，住宅新增量开始大幅度下降，直至10月市场有所回暖，加上各房企想抓住年春节节点跑量，供应集中放出。图表：2014年达州市中心城区每月新增住宅供应走势3、2014年达州商品住宅供应区域分析2014年达川区住宅供应量仍然领先通川区，共推出住宅6162套、55.45万平米。图表：2014年中心城区内通川区、达川区住宅供应详情（二）2014年达州市商品住宅销售情况【2014年达州市商品住宅成交详情】据达房指数数据统计，2014年1-
41、12月达州市商品住宅成交29032套，比2013年下降22.27%；成交金额119.39亿，比2013年下降24.69%；成交面积269.41万平米，比2013年下降24.43%；其中中心城区商品住宅成交12818套、56.77亿、115.57万平米，成交均价4912.39元/平方米。1、2014年达州市商品住宅成交综述（1）、2014年达州市各区域商品住宅成交详情通川区成交量居全市第1位，成交商品住宅6703套、30.31亿、59.36万平米，均价5105.43元/平米。达川区成交量居全市第2位，成交商品住宅6115套、26.47亿、56.22万平米，均价4708元/平米。渠县成交量居全市第
42、3位，成交商品住宅5171套、20.25亿、47.8万平米，均价4236元/平米。图表：达州市商品住宅成交量分析（2）、2014年达州市中心城区商品住宅成交走势（套数、面积、均套总价、均价）2014年达州市中心城区商品住宅成交12818套、成交金额56.77亿、成交面积115.57万平米。图表：2014年中心城区1-12月商品住宅成交套数走势图表：2014年中心城区1-12月商品住宅均套总价走势图表：2014年中心城区1-12月商品住宅成交面积走势图表：2014年中心城区1-12月商品住宅成交均价走势2、2014年达州市通川区商品住宅成交市场（套数、面积、均套总价、均价）（1）2014年1-1
43、2月通川区新建住宅成交详情据达房指数数据监测，2014年1-12月，通川区成交商品住宅6703套、30.31亿、59.36万平米，均价5105.43元/平米，量跌价升。成交套数、金额、面积环比下降21.09%、23.81%、22.75%，成交均价环比上升1.4%。图表：2014年通川区1-12月商品成交量价走势图表：2014年通川区1-12月商品住宅均套总价走势图表：2014年通川区1-12月商品住宅均套成交面积走势（2）达川区新建住宅成交量价走势据达房指数数据监测，2014年1-12月，达川区成交商品住宅6115套、26.47亿、56.22万平米，均价4708.55元/平米。量价齐跌。成交套数、金额、面积、均价四项指数全部下跌，环比分别下降26.55%、33.02%、29.31%，成交均价环比下跌5.25%。图表：2014年达川区1-12月商品每月成交量价走势图表：2014年达川区1-12月商品住宅均套总价走势图表：2014年达川区1-12月商品住宅均套成交面积走势（三）2011-2014年达州市中心城