2019年成都房地产城市研究报告.doc

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1、 1 / 82 20132013 成都房地产城市研究报告成都房地产城市研究报告 （注：本报告中涉及数据以最新半年度市场统计数据为准）（注：本报告中涉及数据以最新半年度市场统计数据为准） 目目 录录 一、成都市经济政策发展分析一、成都市经济政策发展分析2 1、 成都经济环境与政策2 二、城市规划发展二、城市规划发展3 1、天府新区发展情况.5 2、 “北改”进展情况6 三、成都市房地产市场分析三、成都市房地产市场分析6 土地市场篇6 住宅篇.10 广告篇.17 别墅篇.21 商业篇.26 写字楼篇.38 SOHO 篇 49 LOFT 篇 55 二手房篇.61 四、成都地产版块及新价值四、成都地产

2、版块及新价值.62 五、未来成都市房地产市场预测五、未来成都市房地产市场预测81 六、成都市场拿地策略示析六、成都市场拿地策略示析82 2 / 82 一、一、 成都市经济政策发展分析成都市经济政策发展分析 1 1、成都经济环境与政策成都经济环境与政策 1.11.1、成都经济环境、成都经济环境 据最新半年度统计，成都全社 会固定投资资产总额达到 2397.6 亿元，第一产业固定资产投资总额 31.5 亿元，同比增加 20.1%，第二 产业固定资产投资总额 598.6 亿元， 同比下降 2.1%，第三产业固定资 产投资总额为 1767.5 亿元，同比增加 22.5%。规模以上工业增加值 1129.

3、8 亿元，同比增加 15%。外贸进出口总额达到 205.5 亿美元，同比增加 14.2%。 成都社会消费品零售总额累计 1509.3 亿元，同比增加 12.2%。居民消费价格指数为 102.9。全市居民储蓄存款余额达到 7737 亿元，同比增加 21.1%。 房地产开发投资总额为 775 亿元，同比增加 17.4%。全市商品房施工面积为 12495.8 万， 同比增加 10.4%，商品房竣工面积为 670.6 万，同比增加 15.2%。 1.21.2、财富论坛召开财富论坛召开 2013 年 6 月 6 日，财富论坛在成都召开。 在财富论坛召开期间，成都市共签约世界 500 强企业和知名跨国公司

4、投资项目 74 个，投资 总额 1120.15 亿元。其中，境外 500 强和知名跨国企业投资项目 48 个，投资总额 46.38 亿美元； 境内 500 强企业投资项目 26 个，投资总额 823.31 亿元。工业项目 23 个，投资总额 294.70 亿 元；服务业项目 47 个，投资总额 808.92 亿元；农业项目 4 个，投资总额 16.53 亿元。 1.31.3、成都政策、成都政策 时间时间单位单位文件名称文件名称内容摘要内容摘要 2013-2-7 省住建厅 2013年全省 住房保障工作 要点 全面推进住房保障工作提出了 18 点要求，其中 明确开展“农民工住房保障行动”和启动住房

5、保障 立法相关准备工作。 3 / 82 2013-2-24 成都市政 府办公厅 关于进一步 加强2013年住 房保障工作的 通知 成都还将新增建设各类保障性住房和改造棚户 区 3 万套（户） 。其中，各类保障性住房 2.2 万套， 改造城市棚户区 8000 户。在新建的各类保障性住房 中，廉租住房 2000 套、公共租赁住房 12369 套、经 济适用住房 5331 套、限价商品住房 2300 套。 2013-3-31 成都市房 管局 成都国五条细 则公布 进一步加大住房保障力度，强化房地产市场监管， 切实增加中小套型普通商品住房供应，努力满足居 民合理住房需求，确保新建商品住房价格涨幅低于

6、本年度城镇居民人均可支配收入实际增长幅度。 2013-4-12 成都市房 管局 成都市预售 商品住房交付 使用流程管理 规定 开发商不得以缴纳相关税费等作为验房的前提条件， 更不能要求购房者先收房再验房。 2013-7-10 成都市公 积金管理 中心 公积金贷款调 整 第一，借款人房屋套数的认定，参考范围将从以前 的购房地（比如主城区、双流、金堂等）扩展至成 都全域；第二，还贷收入比将由50%调整为70%， 成都经济环境与政策总结：成都经济环境与政策总结： 上半年全市经济呈现平稳增长态势，地区生产总值、固定资产投资、社会消费品零售总额、 社会消费品投资等各项数值同比增幅均高于全国平均水平。而财

7、富论坛的召开，为成都实现领 先发展提供了强效“催化剂”和强劲“助推器”。也将带来新一轮人口转移，为成都房地产发 展带来新的契机。 上半年成都市国五条细则颁布，宽松的调控政策使成都楼市延续去年下半年 来的上行态势。在经济企稳回升、房地产调控政策宽松的背景下，成都房地产行业信心在逐步 回升，房地产投资明显加大。 二、城市规划发展二、城市规划发展 1 1、天府新区发展情况、天府新区发展情况 2013 截止到上半年度，天府新区项目投资总额为 547.5 亿元，同比增加 20.2%； 4 / 82 天府新区“一城六区”最后一个控制性详规四川省成都天府新区天府新城控制性详 细规划及总体城市设计 （以下简称

8、详规）在 2 月 21 日举行的天府新区规划建设委员会专题会 议上获原则性通过。根据该详规，天府新城总体定位为西部地区重要的总部商务中心、金融中 心和会展博览中心，以现代服务业为主导的城市功能区，城市重要的商业中心、行政中心以及 文化、教育、体育、医疗等公共服务中心，将按照城市业态、文态、生态、形态“四态合一” 的理念，坚持现代产业、现代都市、现代生活“三位一体”为基本理念，构建宜业宜商宜居的 现代化新城，塑造新型城市形态。 2 2、 “北改北改”进展情况进展情况 今年“北改”工程计划实施市区项目 472 个，拟投资 545 亿元，其中市级重点项目 67 个， 拟投资 178.8 亿元。据介绍

9、，2013 年 1 月至 4 月，市区启动项目已完成投资 183 亿元，占年度 计划 33.6%；市级重点项目已全部启动，完成投资 60.3 亿元，占年度计划的 29.6%，实现了开 门红。 今年旧城改造项目共 13 个，金牛曹家巷、中铁二局片区、成华区铁塔厂等已开展签约工 作，茶店、花照棚户区改造以及土桥场镇“城中村”2 个项目拆迁处于收尾阶段；新华印刷厂 北片区项目、为民路光荣西路危旧房改造 2 个项目完成房屋拆除。2013 年产业项目共 19 个， 荷花池市场改造项目已完成签约并关闭；金府钢材物流中心、现代钢铁城、西部地理信息产业 园 3 个项目正在进行拆迁工作；成都国际商贸城三期等 8

10、 项目正在进行建设。 三、成都市房地产市场分析三、成都市房地产市场分析 土地市场篇土地市场篇 上半年土地市场新推土地经过 24 月持续低迷后，5、6 月集中放量。主城区土地供应缩 量明显，竞争日趋激烈，竞拍地块频掀溢价高潮；另外，郊区地块表现也相当抢眼，多宗热点 土地出现高溢价成交情况。 1 1、上半年土地推出情况、上半年土地推出情况 根据成都市国土资源局网站公布的土地拍卖挂牌公告，2013 年上半年全年全市商住土地供 应为 119 宗，总面积 7420 亩，供应规模与去年同期相比有所增长。 5 / 82 从土地供应区域来看，受北改政策利好，新增土地供应明显向北郊板块倾斜，其中位于北 郊板块的

11、新都以 1464 亩的供应量位居首位，其次是双流、新津、郫县，土地供应主力仍集中在 郊县。 注：图表数据为商住用地，工业略 2 2、上半年土地成交规模情况、上半年土地成交规模情况 2013 年上半年全市共出让土地 120 宗，规模为 7247 亩，成交单价 360 万/亩。较去年同期 相比，成交规模同比下降 4.9%，成交金额上升 22.4%。 6 / 82 注：图表数据为商住用地，工业略 3 3、上半年土地成交地价、上半年土地成交地价 由于今年成交土地主要集中在郊县，成交地价较去年有小幅下降，上半年全市平均成交地 价为 325 万/亩，上半年均价 325 万/亩，同比上涨 27.45% 环比

12、上涨 6.5%。 从各行政区域成交地价来看，主城区锦江区 2013 年上半年没有土地成交，武侯区平均成交 地价高达 987 万/亩，其次是青羊区 957 万/亩，金牛区成交地价最低，仅为 416 万/亩。郊县土 地成交价大邑县最高，为 580 万/亩，其次是双流 465 万/亩。 楼面地价而言，主城区楼面地价日趋高企，郊区板块增长潜力大，截至到 2013 年 6 月，大 成都楼面均价达到了 3358 元/平米。 7 / 82 从溢价率情况分析，主城区中武侯区及成华区溢价率相对较高；受北改政策利好，位于北 郊的板块新都、金堂北改政策出台后，开发商拿地热情较高，溢价水平持续偏高，远郊的崇州、 大邑

13、板块也日趋活跃。 4 4、土地市场总结：、土地市场总结： 整体而言，主城区土地日趋稀缺，市场需求缺口较大，未来地价将进一步上涨，相对供应量 较紧缩的主城区土地而言，郊县配套日渐成熟，主城区拿地需求将逐渐转向郊县释放，未来都 将是成都土地市场成交的主力区域，土地价格未来增长的潜力巨大。 注：图表数据为商住用地，工业略 8 / 82 住宅篇住宅篇 1 1、新增供给、新增供给、销售情况、销售情况 1.11.1、新增供给、新增供给走势走势 供应激增，郊区成为主要供应区域供应激增，郊区成为主要供应区域 2013 年上半年，成都市新增商品住宅 145111 套，1392.68 万，套数及规模分别比同期增

14、加 45%，37.41%。由于 12 年下半年来楼市成交量一路走高，因此加大了开发商推货信心，增大 了供应。今年上半年供应高峰出现在 4 月，单月供应量达到 375.39 万方，比去年同期增加 29%。受 3 月小阳春鼓舞和 5 月房交会双重影响，4 月份供应量创下上半年最高纪录。从供应区 域来看，郊县已成为住宅主要供应区域，供应量远大于主城区。 1.21.2、新增供给行政区域比较、新增供给行政区域比较 从各行政区域住宅新增来看，2013 上半年，双流、高新区、新都区供应量较大，分别有 208.89 万、158.89 万、153.6 万左右住宅供应，近郊区市场供给较为充足。 9 / 82 1.

15、31.3、住宅成交走势住宅成交走势 调控政策宽松，成交再创新高调控政策宽松，成交再创新高 2013 年上半年，未受国五条等政策调控影响，成都市商品住宅成交再创新高，全市住 宅成交 168530 套，规模为 1640.09 万，套数及规模分别同比上升 38%、35.7%。成交从 2012 年上半年一路走高。从成交量来看，郊县住宅每月成交量均高于主城区。 在 3、4 月份，受新国五条调控政策影响，引发市场恐慌性购买，因此 3、4 月份成交量达到上半年最高峰。5、6 月份，由于前期购房客户已被大量投资， 因此成交量走低。 10 / 82 1.41.4、供销比情况、供销比情况 供销两旺，市场供不应求供

16、销两旺，市场供不应求 从供销走势来看，2013 年上半年供销两旺，除了 4 月份供销比达到 1.22，其余月份均低于 1.0。 上半年住宅成交面积大于供应面积，市场供不应求。上半年销量连续 4 个月超过去年同期 水平，使得主城区住宅供求比下降，销售压力减小。从数据上可以看出，上半年整体市场供求 关系较 2012 年下半年大幅度的缓和。 11 / 82 1.51.5、各面积段供销情况、各面积段供销情况 上半年 70-90、90-110产品是市场供应和成交的主流，分别占比整体成交量的 37%，21%。首置 70-130 平占比 74%，刚需依然是市场的主力军。 2 2、价格情况、价格情况 价格小幅

17、上扬，上涨价格小幅上扬，上涨 400400 元元/。 2013 成都上半年主城区商品房销售均价达 9968 元/平方米，大成都 13 月份在 6600 元 /左右，4 月份由于销售回暖，价格上扬，4-6 月住宅销售均价 7000 元/，大成都二季度环 比一季度上涨 400 元/平方米。主城区锦江区以 10936 元/的销售单价位居第一，金牛区以 9511 元/的销售单价位居第二。由于两个区域销售的住宅多位于三环内，价格最高。在郊县 区域中，双流以 6957 元/的销售价格居首。 12 / 82 3 3、存量情况、存量情况 郊郊区区库库存存量量大大，未未来来需需要要较较长长时时间间去去化化。 截

18、至 2013 年 6 月底，成都市住宅存量为 176694 套，存量面积 1973.36 万。存量面积同 比下降 36.6%。其中主城区存量 47982 套、523.24 万；郊县存量 128712 套、1450.12 万。 从各区县存量来看，双流、郫县、新都存量面积均超 180 万，双流达到 265.30 万。按 照今年上半年去化速度，存量还需要 8 个月左右时间才能消化完毕，市场潜在竞争较大。 13 / 82 区域套数所占比例存量面积（万）所占比例 主主城城区区4 47 79 98 82 22 27 7. .1 16 6% %5 52 23 3. .2 24 42 26 6. .5 52

19、2% % 锦江区71484.05%81.064.11% 成华区72994.13%73.383.72% 金牛区58183.29%58.692.97% 青羊区68533.88%64.773.28% 武侯区43442.46%41.592.11% 高新区165209.35%203.7610.33% 郊郊区区1 12 28 87 71 12 27 72 2. .8 84 4% %1 14 45 50 0. .1 12 27 73 3. .4 48 8% % 近近郊郊8 84 49 98 80 04 48 8. .0 09 9% %9 95 54 4. .4 43 34 48 8. .3 37 7% %

20、双流2042311.56%265.3013.44% 温江149708.47%178.589.05% 龙泉驿129287.32%129.656.57% 郫县1907510.80%198.8310.08% 新都区175849.95%182.069.23% 远远郊郊4 43 37 73 32 22 24 4. .7 75 5% %4 49 95 5. .6 68 82 25 5. .1 12 2% % 金堂县78174.42%85.614.34% 都江堰67123.80%82.414.18% 邛崃市26951.53%30.501.55% 蒲江县13370.76%18.850.96% 新津县29871

21、.69%45.412.30% 崇州29711.68%30.711.56% 大邑县53123.01%62.703.18% 彭州市79344.49%78.203.96% 青白江59673.38%61.313.11% 合计176694100.00%1973.36100.00% 2013年1-6月成都市各区域住宅存量情况 14 / 82 4 4、半年度住宅销售排行、半年度住宅销售排行 销销售售排排行行 - - -近近郊郊刚刚需需项项目目成成交交良良好好，改改需需项项目目受受到到抑抑制制。 从单个楼盘销售排行来看，排行前十项目上半年成交量均在 11-15 万左右，单个楼盘上 半年成交均在 1100 套以

22、上，排名前两位项目月均去化高达 280 套。 项目名称销售面积()排名项目名称成交套数排名 天悦府158231.91蓝光幸福满庭17381 东山国际新城133885.592蓝光花满庭2期17312 中德英伦联邦123356.793绿地中心14083 佳兆业君汇上品123085.524保利城13104 绿地中心120592.995东山国际新城13075 蓝光幸福满庭118922.76龙湖金楠天街12746 蓝光花满庭2期118377.457中德英伦联邦12507 保利城116322.028世茂花香首府12188 龙湖金楠天街115535.979蓝光COCO时代11369 洲际银海湾114739.

23、7110宇众悦府112810 2013年1-6月商品住宅销售排行榜（认购口径） 5 5、新开楼盘、新开楼盘情况情况 新开盘上半年新开盘项目增加，下半年新开盘项目将集中爆发，竞争激烈 2013 年上半年累计新开楼盘 267 个，较去年同期增加 39 个。受政策影响，上半年开发商 加速了推盘节奏，随着 6 月市场的逐步好转，预计下半年开盘项目将会集中爆发，竞争更加激 烈。 15 / 82 广告篇广告篇 监测媒体：成都商报、华西都市报 监测内容：以上媒体中发布的房地产资讯，包括平面广告、专版；监测指标为广告投放总 量、发布规格、发布时间、楼盘广告强度、广告诉求点、版面及区域广告监测分析。 监测范围：

24、以上报纸媒体所有地产广告。 监测时间：2013.1.1-2013.6.30 2013 年上半年全市报媒广告投放的楼盘总数：325 个，平面广告总发布频次：2233 次，平 面广告投放金额：约 16714 万元。投放媒体仍然以成都商报为主，其中成都商报投放 1217 次， 广告费用 9100 万元，华西都市报投放 1016 次，广告费用为 7614 万元。 6 6、区域投放、区域投放 区域投放主城区项目投放远超郊区项目，高新区投放量及费用位居首位 从各行政区域广告投放来看，2013 年上半年高新区投放量最大，投放 489 次，投放金额为 3450 万元，主城区项目广告投入力度较大，近郊及远郊区项

25、目推广力度较小。 16 / 82 行政区域投放量（次）广告费用(万元) 市市区区1 13 31 14 49 94 48 80 0. .3 37 7 高新区4893450 成华区2171697.1 锦江区1941677.06 青羊区1621117.41 武侯区145874.85 金牛区107663.95 郊郊县县9 91 19 97 72 23 33 3. .3 33 3 近近郊郊7 72 21 15 55 54 44 4. .8 87 7 双流3442572.63 龙泉驿130977.85 新都区109889.02 温江71576.59 郫县67528.78 远远郊郊1 19 98 81 16

26、 68 88 8. .4 46 6 都江堰47335.43 蒲江县43457.7 彭州市41355.77 金堂县33285.97 新津县21147.59 大邑县11101.09 青白江24.91 7 7、方位投放、方位投放 主城区方位投放主城区方位投放城南占据领先地位，其余方位广告投入力度稍小城南占据领先地位，其余方位广告投入力度稍小 从报媒投放方位来看，城南项目较多，投放力度较大，以 550 次排在首位，其次是城东、 城西。 17 / 82 方方向向投投放放量量（次次）广广告告费费用用( (万万元元) ) 城南5503709.33 城东3622926.86 城西2591910.37 城北78

27、569.59 城中65364.23 合合计计1 13 31 14 49 94 48 80 0. .3 38 8 8 8、项目广告投放排行、项目广告投放排行 2013 年上半年广告投放排名前十项目来看，龙湖金楠天街无论是投放量还是投放费用均耀 居第一，其次是成都新世纪环球中心，投放费用均在 390 万以上。 从投放楼盘个案来看，品牌开发商及大盘广告推广力度较大，主要诉求为项目性价比及升 值空间。 18 / 82 排名物业名称投放量 广告费用 (万元) 主要内容 1龙湖金楠天街69476.2855万方商业地标，百年双楠新中心 2成都新世纪环球中心67390.57环球中心，实景呈现 3蓝光空港总部基

28、地54449.72用10万，跟着韩国巨头做创富 4蓝光锦绣城48351.2三代同乐，当然COCO锦绣 5北城世纪公园40352 4月28日盛大开盘，共圆城北舒居 梦 6蓝光COCO蜜城35231.85 coco蜜城，青春不累，内光华不 贵 7龙湖时代天街35230.84中国西南全民投资百亿商圈 8 保利石象湖国际乡村 俱乐部 34385.04 开创中国高端度假新格局，保利石 象湖打造四川形象新名片 9恒大帝景34258.15总价十几万，地铁上筑小家 10绿地中心33316.68 2013财富焦距成都 世界地标只看 468 9 9、住宅市场总结、住宅市场总结 上半年受新上半年受新“国五条国五条”

29、细则影响，由于担心二手房征收个税，引发市场恐慌性购房，细则影响，由于担心二手房征收个税，引发市场恐慌性购房， 住宅市场成交量明显回暖，供应激增，郊区成为主要供应、成交区域。上半年，成都市新增商 品住宅 145111 套，1392.68 万，套数及规模分别比同期增加 45%，37.41%；全市住宅成交 168530 套，规模为 1640.09 万，套数及规模分别同比上升 38%、35.7%。 从存量来看，郊区存量压力较大，未来需要较长时间去化。住宅上半年共去化存量 247.41 万。截至 2013 年 6 月底，成都市住宅存量为 176694 套，存量面积 1973.36 万。存 量面积同比下降

30、 36.6%。按照 2012 年去化速度，未来大约需要 9 个月时间去化。 从价格来看，上半年由于成交大幅回暖，带动成交价格小幅回升，上涨 400 元/左右。 从各面积段产品成交来看，首置 70-130占比 74%，刚需依然是市场的主力军。 19 / 82 别墅篇别墅篇 1 1、新增供给、销售情况、新增供给、销售情况 1.11.1、新增供给走势、新增供给走势 在刚需市场主导下，受成交不景气影响，别墅供应量大幅下跌在刚需市场主导下，受成交不景气影响，别墅供应量大幅下跌 2013 年上半年，成都市别墅新增 2453 套，新增面积 57.13 万，同比分别下降 32%、30%。主城区新增别墅 6.2

31、9 万，郊县新增别墅 50.84 万。从上半年月度成交走势来看， 新增在 4 月出现高位增长，别墅供给主力仍集中在郊县，主城区因土地稀缺，别墅产品供给较 少。从历年新增供应来看，上半年别墅供应量达到 2009 年来的最低位。 20 / 82 1.21.2、新增供给行政区域比较、新增供给行政区域比较 别墅主力供给区域集中在近郊和远郊，远郊占比 53%。主城区仅有金牛区、高新区有少量 别墅供给。行政区域新增-双流、蒲江、新津、都江堰是目前别墅主力供给区域，放量较大。 主城区新增主要来自华侨城东岸，双流主要新增来自于建发.浅水湾、牧山逸家、蓝山国际.爵 悦半岛；新津别墅新增主要来自置信牧山丽景、龙湖

32、悠山郡、花样年.君山。 1.31.3、新增供给之物业类型比较、新增供给之物业类型比较 物业类型新增物业类型新增联排、独栋别墅物业占主导，双拼别墅逐渐淡出市场联排、独栋别墅物业占主导，双拼别墅逐渐淡出市场 2012 年上半年别墅新增主要以联排、独栋别墅为主，分别新增 18.25 万,均占总供应的 32%，其次是叠拼别墅。双拼别墅新增占比较少。 21 / 82 1.41.4、别墅销售、别墅销售走势走势 成成交交 刚刚需需抢抢戏戏，别别墅墅遇遇冷冷，成成交交量量与与去去年年同同期期大大幅幅下下降降，成成交交量量创创下下0 09 9 年年以以 来来最最低低位位。 2012 年上半年全市别墅成交 232

33、6 套，成交面积为 62.38 万，同比下降 27%、18%。从月 度成交走势来看，2-3 月市场稍显低迷，进入 4 月后，成交迎来爆发性增长，并超过了去年同 期水平。 1.51.5、销售之物业类型比较、销售之物业类型比较 从物业形态来看，销量最好的为联排别墅，共销售 27.56 万，成交占比达到 44%。其次 为独栋别墅，销售 16.88 万，占比 27%。 22 / 82 1.61.6、供销比情况供销比情况 供销比供销比推盘节奏放缓，上半年销售大于供应，基本消化市场存量。推盘节奏放缓，上半年销售大于供应，基本消化市场存量。 就供销比走势而言，除 2、4 月外，其余月度供销比均低于 1.0，

34、可以看出，开发商放 缓了推盘节奏。1-3 月份主要以消化市场存量为主，4 月份由于新增供应大幅增加，供销比 上升。上半年，新增供应面积小于成交面积，从 12 年下半年以来，市场持续以消化存量为 主。 23 / 82 2 2、价格情况、价格情况 受成交低迷影响，别墅价格持续走低。受成交低迷影响，别墅价格持续走低。 上半年大成都别墅销售均价波动较大。3 月份达到最高值，月均销售均价 12925.7 元 /，4 月份销售回暖价格开始持续走低，到 6 月份均价为 10943.44 元/。 24 / 82 3 3、存量情况、存量情况 3.13.1、存量之行政区域比较、存量之行政区域比较 双流别墅市场仍是

35、成都核心别墅市场，开发体量巨大。整体别墅市场存量巨大，未来去化双流别墅市场仍是成都核心别墅市场，开发体量巨大。整体别墅市场存量巨大，未来去化 需需 1818 个月时间。个月时间。 目前存量面积约有 217.72 万，存量套数约有 8260 套。存量面积同比下降 12%，存量套 数同比下降 27%。按照 2012 年全年 5533 套的销售速度，未来去化时间大致需要 18 个月时间。 未来竞争压力大。 存量区域上双流、都江堰别墅存量最大，存量面积分别为 39.19 万、29.99 万，分别 占总存量 18%、13.8%，从大区域来看，存量面积以郊区为主，郊区存量 203.81 万，占全市 别墅总

36、存量的 93.6%。 25 / 82 行政区域存量套数所占比例存量面积（万）所占比例 主主城城区区4 46 66 65 5. .6 6% %1 13 3. .9 91 16 6. .4 4% % 锦江区570.7%2.000.9% 成华区00.0%0.000.0% 金牛区1822.2%5.682.6% 青羊区290.4%1.010.5% 武侯区110.1%0.340.2% 高新区1872.3%4.882.2% 郊郊区区7 77 79 94 49 94 4. .4 4% %2 20 03 3. .8 81 19 93 3. .6 6% % 近近郊郊3 31 18 88 83 38 8. .6 6

37、% %1 10 01 1. .4 40 04 46 6. .6 6% % 双流111313.5%39.1918.0% 温江113013.7%31.8414.6% 龙泉驿2042.5%6.503.0% 郫县3884.7%12.665.8% 新都区3534.3%11.215.1% 远远郊郊4 46 60 06 65 55 5. .8 8% %1 10 02 2. .4 41 14 47 7. .0 0% % 金堂县3534.3%9.574.4% 都江堰175521.2%29.9913.8% 邛崃市420.5%1.410.6% 蒲江县6237.5%11.755.4% 新津县6668.1%21.259

38、.8% 崇州1862.3%3.271.5% 大邑县84510.2%21.439.8% 彭州市1001.2%2.351.1% 青白江360.4%1.380.6% 合合计计8 82 26 60 01 10 00 0% %2 21 17 7. .7 72 21 10 00 0% % 3.23.2、存量之物业形态比较、存量之物业形态比较 别墅存量物业形态以联排和独栋别墅为主，联排别墅存量 91.49 万，占比 42%，独栋别 墅存量 75.47 万，占比 35%。但这两种物业也是目前去化最快的物业。由于双拼别墅去化慢， 26 / 82 未来双拼的去化是整个别墅市场的难点。 4 4、半年度别墅销售排行、

39、半年度别墅销售排行 金金科科廊廊桥桥水水乡乡以以销销售售面面积积7 74 43 33 34 4. .2 27 7、销销售售套套数数 3 32 26 6 套套排排名名第第一一位位。 项目名称 销售面积 () 排名项目名称成交套数排名 金科廊桥水乡74334.271金科廊桥水乡3261 龙湖悠山郡39065.062彩叠园1352 建发浅水湾32123.213龙湖悠山郡1293 城南逸家30250.594城南逸家1054 国色天乡21416.495 保利石象湖国际 乡村俱乐部 895 东山国际新城20889.996东山国际新城856 牧马山卡地亚20602.917大溪谷777 麓湖生态城19945.

40、888国色天乡758 彩叠园18289.389中信云栖谷629 绿地锦天府1622810海昌天澜5910 2013年1-6月成都市别墅销售排行（认购口径） 5 5、别墅市场总结、别墅市场总结 在刚需主导的市场下，别墅市场日渐低迷。上半年别墅供应量和成交量创下 2009 年以来的 最低值。上半年别墅新增 2453 套，新增面积 57.13 万，同比分别下降 32%、30%。别墅 成交 2326 套，成交面积为 62.38 万，同比下降 27%、18%。供应面积、成交面积同比双 27 / 82 双下跌。在目前别墅市场低迷的情况下，预计下半年成交量会小幅下跌。 从畅销的物业形态来看，联排和独栋别墅是

41、上半年市场的供应和成交主力。 从价格上看，上半年别墅价格波动起伏，4 月份达到高位，但是 5、6 月份成交走低，价格 开始持续下跌，预计未来下半年别墅价格会有小幅下跌。 从存量上看，别墅存量主要集中在郊区，主要集中在双流和都江堰。但是双流区域别墅成 交良好，未来都江堰别墅去化压力巨大。 商业篇商业篇 1 1、 新增供应情况新增供应情况 1.11.1、新增供应走势、新增供应走势 20122012 年商业市场竞争加剧，年商业市场竞争加剧，20132013 年上半年供应减缓，供应量小幅下跌年上半年供应减缓，供应量小幅下跌 2013 年上半年，成都市商业物业新增 18428 套，规模为 189.97

42、万，分别同比上升 8.62%，下降 11.97%。今年 1 月份迎来了一个供应小高峰，成为今年上半年的峰值，单月供应 量达到了 55.16 万，同比增加了 192.14%，之后经过 2 月份的急速下落后，3-6 月份又进入相 对平缓期。从供应区域来看，郊县已成为商业物业供应的主要区域，供应量已远高于主城区。 28 / 82 1.21.2、新增供给行政区域比较、新增供给行政区域比较 高新区由于有大体量的综合体供应，供应量排在第一位，未来去化压力大。高新区由于有大体量的综合体供应，供应量排在第一位，未来去化压力大。 从各行政区域商业物业新增供应来看，2013 年上半年，高新、双流、新津、新都供应

43、量较大，分别达到 30.95 万、20.56 万、18.23 万、17.66 万，近郊供给量比较充足。 1.31.3、新增环域比较、新增环域比较 从各环域商业物业新增供应来看，2013 年上半年，主城区商业物业新增主要集中在二 三环，占据新增供应高达 43%；三环绕城及绕城外占比相当，合计占据新增供应的 50%。目前 商业物业新增供应二环三环仍占比居多，但总的城市商业格局还是处于向外扩张阶段，各大新 商圈的不断落成，促进着各区域的不断发展成熟。 29 / 82 1.41.4、新增方位比较、新增方位比较 城南商业新增供应量排第一，未来竞争白热化。城南商业新增供应量排第一，未来竞争白热化。 从各方

44、位商业物业新增供应来看，2013 年上半年，主城区商业物业新增以城南为主，占总 新增供应达 55%，其次城西，城中占比最少，仅占总的 3%。受天府新城规划影响，城南有大体 量的城市综合体供应，使得该区域商业体量供应加大，未来这一区域商业开发需谨慎。 2 2、 成交情况成交情况 2.12.1、成交走势、成交走势 受住宅投资客被挤压影响，上半年成交小幅上升受住宅投资客被挤压影响，上半年成交小幅上升 2013 年上半年，成都市商业物业成交 11116 套，规模为 113.66 万，同比分别上升 5.99%，10.35%。经过去年 12 月份成交量达到高位峰值，今年 1-2 月份急速下落后，3-6 月

45、份有所回升，在 4 月份达到峰值 26.40 万，5 月有所波动。从成交区域来看，郊县成 交量一直高于主城区。 30 / 82 2.22.2、成交行政区域比较、成交行政区域比较 从各行政区域商业物业成交量来看，2013 年上半年，高新、双流、新都成交面积较大，分 别达到 21.11 万、14.20 万、13.21 万；商业物业成交还是主要集中在主城区及近郊。 31 / 82 2.32.3、成交环域比较、成交环域比较 从各环域商业物业成交量来看，2013 年上半年，主城区商业物业成交二环三环居于首位， 占总成交的 33%，其次三环绕城，占比 30%，一环内占比最少，仅占 6%。 2.42.4、成

46、交方位比较、成交方位比较 从各方位商业物业成交量来看，2013 年上半年，主城区商业物业成交以城南为主，占总成 交面积高达 51%，城西次之，城中最少，仅占 6%。 32 / 82 2.52.5、供销比情况、供销比情况 上半年整体供应减缓，但是供应量仍远大于销量，未来去化难度大上半年整体供应减缓，但是供应量仍远大于销量，未来去化难度大 从供销走势来看，2013 年上半年除 2 月份供销比为 0.74，小于 1 外，其它几月均大于 1， 上半年商业物业市场整体呈供大于求局面。上半年销量均超过去年同期水平，且供应量整体小 于去年同期，使得供销比下降；但由于去年供销比除 12 月份其它均大于 1，且

47、最高值 8 月份达 到了 16.38，使得市场存量处于高位，销售压力仍然较大。 33 / 82 2.62.6、半年度成交排行榜比较、半年度成交排行榜比较 从商业物业排行榜来看，专业市场及大型商场成上半年商业销售主力，目前成都开发销售 中的大规模商场较多，集中商业消费模式正在不断发展。 项目名称销售面积()排名项目名称成交套数排名 汇津现代钢材城48947.481世代积家家居博览中心6291 东苑小区32520.832汇津现代钢材城4442 蓝光空港总部基地 （蓝光空港国际城） 20554.53花样年龙年国际中心3383 花样年龙年国际中心19675.574新都国际广场2984 中塑成都国际贸易

48、中心19548.645 蓝光空港总部基地 （蓝光空港国际城） 2735 世代积家家居博览中心18501.776 雄飞中心（雄飞领秀 国际大厦） 2526 成都铭汇国际汽配商城18071.617汇锦城2177 龙湖时代天街16551.548科玛小镇2118 财富又一城16283.189龙湖时代天街1969 蓉华上林(万华苑)15574.4110 中塑成都国际贸易中 心 19510 2013年1-6月成都市商业物业销售排行榜（认购口径） 3 3、存量情况、存量情况 3.13.1 存量行政区域比较存量行政区域比较 从各行政区域商业物业存量来看，截止 2013 年 6 月底，大成都商业物业累计存量为

49、733.05 万，其中主城区 271 万，郊区 462.05 万。排在前三位的是高新、新都及双流， 分别为 94.48 万，90.86 万，71.07 万。 34 / 82 行政区域 存量面积（万） 所占比例 存量套数(套）所占比例 主城区271.0036.97%1901430.26% 锦江区27.603.76%17542.79% 成华区43.395.92%33165.28% 金牛区30.184.12%17882.85% 青羊区30.834.21%22613.60% 武侯区44.536.07%34825.54% 高新区94.4812.89%641310.21% 郊区462.0563.03%4382069.74% 近郊282.7738.57%2613441.59% 双流71.079.70%672810.71% 温江42.615.81%33485.33% 龙泉驿37.495.11%37465.96% 郫县40.745.56%36455.80% 新都区90.8612.39%866713