《2019年泰华曼华哈顿项目可行性分析报告（全）60p.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2019年泰华曼华哈顿项目可行性分析报告（全）60p.doc（62页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、第一部分 价值发现一、城市价值齐鲁经济重镇，鲁中交通枢纽站安丘 正在崛起的中国新兴城市1. 安丘市是国务院批准的首批沿海对外开放县市之一,凭借其丰富的旅游资源和特色产业成为新世纪正在崛起的经济重镇。2. 安丘位于山东半岛中部,它北接坊子区，西连昌乐、临朐县，东与高密市、昌邑市以潍河为界，南隔河与诸城市、沂水县相望。直线距离北至潍坊25公里，西至省会济南200公里，东距青岛110公里，是交通重要的枢纽站。3. 市境总面积1928平方公里,平原、丘陵、山区各占三分之一,辖12个镇、2个街道,1388个行政村,总人口105万,其中城市人口10万余人，耕地面积150万亩。4. 安丘以2006年,全市地
2、区生产总值115亿元，地方财政收入3.4亿元,固定资产投资92.8亿元,出口创汇2.6亿美元,城乡居民储蓄余额65.1亿元。5. 安丘以特色农业、主导性工业和不断繁盛的商贸流通业奠定了不错的经济基础。二、区域价值东部生态新城本项目所在区域为安丘老城区东部，206国道和商场路交汇辐射区域，是安丘老城与新城区交汇地带。与近3年来开发新项目及将要开发的项目一同构成安丘高档社区。项目所在区域包含了安丘生态旅游资源青云湖与青云山，为生态新城的诞生提供自然资源。贯穿该地区的206国道与潍徐公路，对外展示着安丘城市形象；对内连接诸城、景芝等经济重镇，该区域为担负着安丘形象的使命。1.自然景观：被评为省级文明
3、公园、山东省十大旅游新景点、国家3A级旅游景区，具有浓郁民俗色彩的青云山民俗游乐园和青云湖景区。旅游景观提升了该区域的美感和档次，形成适合和商业发展及人居的生态环境。2交通价值该区域内的商场路和潍徐路延续主城传统的商业街；项目南侧人民路将安丘优质的教育人文气息传承到该区域；206国道往北对接安丘经济开发区、青云山、青云湖等生态旅游资源，往南延延展到诸城等地；新修的通往景芝镇景观大道，连通着安丘主城与酒镇人民大部分活动。这样一个贯通内外交通枢纽站注定了它独特的商业价值。3. 商业价值该区域现有商业设施相对主城区商业中心地带比较缺乏，但周边500米现有设施发展大型商业的基本条件基本具备：n 教育安
4、丘一中与安丘八中紧邻项目宗地，为九年一贯制学校，可以提供小学、初中、高中阶段教育。n 医疗位于建安上的大型医院安丘市中心医院距离项目约500米，能够为项目所在区域提供比较完善的医疗服务。另外白求恩诊所项目所在区域有2家。n 商业锦园沿人民路和商场路的临街商业；农机交易市场和配套的汽修厂n 银行农业银行 工商银行n 大型文、体、娱公建植物园青云山民俗游乐园潍徐路公园n 酒店 东方酒店n 高档物业建于2005年被誉为花园小区永盛锦园国家事业单位国税局宿舍楼及办公楼交警大队宿舍办公楼建于2003年大型高档居住社区青云花园正在建设的永盛领秀城待建的景芝酒业项目三、项目价值功能互补，自称系统的建筑综合体
5、泰华曼哈顿是安丘市重点招商引资的项目，是安丘发展商贸流通业重要组成部分，在城市功能上将打造成安丘新的城市中心。泰华曼华顿不仅是现代的购物中心，而是包含了很多业务单元的建筑综合体，建筑面积将达到18万，并有以下特点：1. 泰华曼哈顿是安丘市唯一一个集购物休闲、餐饮、娱乐、商住、办公、居住于一体的建筑综合体。2. 泰华曼哈顿拥有安丘市最大最高档的商场泰华百货。3. 泰华曼哈顿拥有豪华的电影城。4. 泰华曼哈顿拥有汇聚国内各种特色美食和国际名吃大型的餐饮美食街。5. 泰华曼哈顿拥有安丘第一家产权式商务酒店。6. 泰华曼哈顿将安丘第一个纯写字间物业7. 泰华曼哈顿将引进居家办公一体soho新生活理念模
6、式8. 泰华曼哈顿拥有将设立星级级别的健康中心。9. 泰华曼哈顿拥有安丘市最大规模的图书文化游艺中心。四、世纪泰华商誉价值诚信、品质、卓越，用心打造泰华企业品牌1、 国际品牌竞相加盟G2000、JACK&JONSE、ESPRIT、欧泊莱、肯德基。2、 潍坊一流的供应商全力支持。高档品牌将跟随世纪泰华进入安丘泰华曼华顿，在这里将成为安丘及周边城市人气最旺，档次最高的商场。五、旅游价值生态旅游完善商业配套 泰华曼哈顿的建设符合安丘大力发展大汶河生态湿地、青云山、青云湖、青龙湖等为代表的生态观光旅游业战略,将为外来旅游人士提供的完善的商业配套，本身也将成为外地人来安丘观光的项目。六、MINI MAL
7、L概念购物休闲大本营，新生活模式的发源地1. 2007年泰华城mall成功运营，安丘泰华曼哈顿将借鉴潍坊泰华城的商业运营模式打造一个适合安丘的MINI MALL的业态。安丘老城区的更新换代和新城的崛起需要一个新的城市中心，泰华曼哈顿在地理位置占据着天然优势，再有参照成功的mall运营模式和富有经验的运作团队来管理必将成为安丘新的城市中心。本案将在3年内完成，将会确立在安丘新城市中心的地位，成为安丘市坐标建筑，具备惊人的发展的潜力。设计中大量运用透光天棚和大过渡中庭将内部交通和休闲购物加入自然的成分，将极大满足家庭所不能带来的空间享受，解决纯自然空间的风雨冷暖，做到空间与环境的和谐统一。2. s
8、hopping mall是集购物、休闲、娱乐、餐饮、商住、办公、居住等与一体的建筑综合体。一般说来，一个标准的mall有数家主力店作为骨架，尤其是名品百货和超级市场，然后辅以数十家至数百家各类店铺，这些店家需要发展商按照一定比例和关联关系进行精心的规划安排，并统一经营，形成合力做到满足客户一站式消费的需求。欧美国家一般以扁平式mall为主要形式，拥有大量的停车位，面积在10万-50万之间。亚洲以垂直建筑综合体为构成mall的主要形式。安丘泰华曼哈顿将重点参考潍坊泰华城的模式进行建造和运营。第二部分 市场调查分析一、客观环境分析1、政治经济安丘属于胶东区域，具备较强的开放意识。在城市发展上确定了
9、“潍坊市半小时生态圈”和“潍坊市区前花园”的规划发展战略。但相对山东胶东地区的其他县市级的城市经济发展不甚理想。政府认识到招商引资和经营的重要性，从政府高层来讲，有极强的事业要拼城市增长和城市规划。可以预见未来几年的安丘经济会有很大的提升。老城区需要旧城改造，新城区虽已形成产业结构，但人居依然集中在老城区，一个衔接新城老城的问题必须要解决。政府将下定决心进行新旧城的衔接和繁荣城市的流通业提升城市形象。政府高层对该项目在城市经营中重要性已经有了深刻认识并给予大力支持，将大大提高项目的可行性。政府承诺减免各种费用，如果能在该项目得以实现，不仅确立了该项目的成功，还为销售带来形象上的提升。政府的支持
10、是坚实的后盾。2、经济与文化2006年,全市地区生产总值115亿元，地方财政收入3.4亿元,可用财力5.96亿元,固定资产投资92.8亿元,出口创汇2.6亿美元,城乡居民储蓄余额65.1亿元,城镇人均可支配收入12816元，农民人均纯收入6651元。n 农业独具特色,出口创汇优势明显。安丘市150万亩耕地中经济作物发展到90万亩,其中出口创汇基地57.2万亩，农产品加工企业发展到1000多家,年加工能力200多万吨。安丘市是“全国园艺产品(蔬菜)出口示范区”,是山东省四个省级“无农药残留放心菜基地县”之一，是蜜桃、姜蒜、芦笋、草莓、樱桃、淡水养殖等六个“中国特产之乡”。目前,已有日本、韩国、德
11、国、美国、以色列、香港等国家和地区的50多家企业，在安丘投资兴办了农产品加工企业。安丘不仅被称为日本、韩国的“菜篮子”,而且已逐步成为北美、欧洲、东南亚等国家和地区重要的农产品供应基地。n 工业基础雄厚,主导产业优势突出安丘市已培植起医药化工、机械制造、纺织服装、食品加工、建筑建材五大支柱产业。工业产品1400多种,除畅销国内市场外,还出口到80多个国家和地区。2006年,374家规模以上企业中有26家企业销售收入过亿元,6家企业过5亿元,有10家企业进入2006年度潍坊市工业百强企业行列。其中，山东景芝酒业公司、山东博莱特化纤公司、鲁安药业公司、外贸食品公司享誉国内外。n 商贸流通繁荣,生态
12、旅游业发展迅速安丘历来是山东半岛重要的商品集散地和贸易商埠,一大批专业批发市场和现代物流企业联结城乡,辐射国内外，各类流通服务网点1.5万多处,商品交易市场137处,大型物流企业16家。佳乐家超市、银座商城等现代商流企业,营业面积都超过2万平方米,经营商品10万余种。安丘重点规划建设的以大汶河生态湿地、青云山、青云湖、青龙湖、五龙山等为代表的生态风光游,以汶河国家水利风景区、峡山水库、牟山水库等为代表的水域风光游,以庵上石坊、公冶长书院、汉画像石墓、刘寻墓、齐长城遗址等为代表的历史文化游,以景芝酒业公司为代表的酒城文化游,以峡山水库上林下渔开发和西南山区林果生产基地为代表的观光农业游,已成为构
13、筑国家级优秀旅城市的龙头和精品线路。2006年,全市共接待游客120多万人次,实现旅游总收入1.5亿元。3.人口变迁和地理环境2003年，全市总面积1928平方千米。辖23个镇、2个街道办事处，1388个行政村（居委会）。年底全市总人口105万人，其中非农业人口16万人。2007年安丘市常住城镇人口10万人2006年，安丘市变更为辖2个街道、21个镇。2007年，安丘市将21个镇、2个街道合并调整为12个镇、2个街道：撤销刘家尧镇、关王镇、贾戈街道，组建新安街道。新安街道办事处驻地在原刘家尧镇政府驻地，新安街道由原刘家尧镇辖区、原关王镇丘西村等42个行政村、原贾戈街道东北村等35个行政村、赵戈
14、镇王家庄村等40个行政村组成；撤销白芬子镇，其行政区域并入兴安街道，原贾戈街道张田戈村等23个行政村划归兴安街道管辖；2007年，潍坊市人民政府关于坊子区和安丘市行政区划调整的通知：经市政府研究并报省政府批准，同意将安丘市黄旗堡镇划归坊子区管辖。同时，将赵戈镇也划归坊子区管辖。从安丘市行政区划调整上可以看出安丘市政府在精简政府机构的同时也在加强安丘市区的城市化进程，进一步将安丘纳入潍坊半小时经济圈之内。安丘市区城市开发的规划重点发展市北新区，市政府机关的搬迁及大型企业的入驻使得市北区有了一定规模，但市南区依然是安丘人口居住集中的集中区域。这样在安丘就形成一个钟摆的生活工作方式。市南区的商业、医
15、疗、教育等资源地位处于不可动摇地位。另外随着安丘市南区老城区的更新换代，与市北区仅一河之隔的区域，在环伺青云山旅游区域上逐渐形成了以青云花园为首的高档居住社区。本项目处于这块新热区域的中心地带，在未来的5年内，我们相信在这里将形成以此项目作为购物、休闲、办公、娱乐、商住为核心的约百万平房米的高档生态居住新城区。二、安丘房地产分析1、安丘住宅房地产市场简述安丘市场起步较晚，05年开始正式进入成长开发阶段。2005年以来，安丘商品房市场投资、需求加速增长，供需基本平衡，价格持续上升；土地招投标从无到有，增速迅猛；二手房市场成倍增长；外地开发商积极进入安丘市场。房地产供需情况2005年同比+/-%2
16、006年同比+/-%2007年同比+/-%房地产固定投资(万元)488052.044564-8.75331319.6房屋施工面积（万）244.718.3245.60.4308.125.2房屋竣工面积（万）115.924.1105-9.4106.31.2小结：从上图可看出，安丘房地产05年大肆建设后，06、07年进行逐步消化，此外07年也加大放量，一方面说明安丘房地产市场仍处于供不应求，房地产开发正处于热潮期。2.安丘区域住宅市场现状从整体走势看：目前安丘住宅市场主要以市北区、市南区为主，响应“北展南优”号召，2003年以来大力开发房地产，众多住宅楼盘如雨后春笋般涌出， 2007年施工面积达到3
17、08.1万，竣工面积达106.3万，2008年存量面积将占很大比例；从销售情况看：市南区胜于市北区住宅楼盘，生活配套不完善的市北区，许多住宅楼盘均为政府行为，进行团购，整体售价不高，目前在售普通住宅楼盘的价格为2200-2400元/，较高的中央世家可达2600-2800元/；而市南区开发楼盘主要集中在和平路向南区域，其销售价格，达2600-2700元/，此外市南区东部的青云花园，为目前安丘住宅典范，销售价格较高，均价为3200元/，最高价可达3450元/。从环境/配套看：众多楼盘配套渐趋完善，生活配套及绿化率成为主要因素之一，纷纷打造生活商业配套、小区景观及简易游乐设施等，从而提升当地居住环境
18、，受到置业者青睐；从建筑形态看：仍以多层为主，五层带阁楼的建筑形态居多，高层相对较少，而青云花园二期开发3栋高层，销量不佳；从户型看：众多楼盘仍以120-180的三室、四室为主，较为畅销；而100以下的小户型仍属于新产品，如青云花园二期，销量不尽人意；从开发商及物管看：置业者对居住环境要求的提高，必定对住宅楼盘的开发商及物管较关注，大品牌大社区大环境都将是置业者引以为豪的，因此对物业管理费的收取较易于接受，目前收费较高的青云花园，物管费为0.2元/.3.安丘商业形态现状安丘市商业形态仍以街铺为主，以街为市较明显，集合型商业以批发市场较多，且档次及规划较低、较混乱；商业中心以佳乐家综超为中心，辐
19、射周围1公里范围，构成“三横三纵”商业圈，其中商场路及兴安路最为繁华路段。安丘商业特征n 安丘商业业态混乱，众多商场仍沿袭传统大而杂的商业布局；n 商业业态较单一，档次也相对较低，市场还存在较多市场空白点；n 众多商场规划混乱，硬件环境较差，导示系统不清晰，整体卖场环境简陋、窄小、层高矮，视觉不通透；n 大型综超：入驻稍晚的佳乐家在产品齐全、卖场通透明亮及产品组合上较合理，起到引领当地商业潮流作用；n 百货业态：虽有较高名气的银座，但仍受到当地硬件及自身规划及产品组合不良的影响，经营不尽人意；n 专业市场：当地专业市场较多，以电器、通讯及五金为主，整体市场竞争较为激烈；n 餐饮类：当地上规模有
20、档次的餐饮较少，且分布较为分散。鑫牛餐饮一条街以烧烤为主，快餐店相对较少，西式快餐只引进德克士，肯德基、麦当劳尚未进入；n 休闲娱乐：休闲娱乐类缺乏，上档次的咖啡吧、茶楼尚未入驻，娱乐业态也仅限于KTV、台球、电影院三.竞争分析以和产业业态相似、临近项目本区域内的和大规模改善型居住区为条件，选择在经营方面商业和预售或在售的商业场所作为项目开发的参照。在住宅开发方面选择安丘比较有代表意义的住宅进行对比分析。n 根据安丘不同的商业业态选取具有代表性的商业，不完全统计如下：商业业态商家名称面积备注大型超市佳乐家（综超）11000左右2002年1月28日开业，位于安丘市中心的商贸城二层银座（超市）20
21、00多左右百货店银座16000 春天购物城8000左右胜业超市6000左右经营电器、通讯、鞋海天购物城11000经营鞋、服装、皮具服装城15600专业店苏美电器6000左右爱家家电家居广场10000左右香港商贸城10000左右经营五金、日用杂货鑫牛商场14000左右经营五金、机电餐饮街/快餐店鑫牛餐饮街10000左右德克士300左右西式快餐为主品牌红磨100左右中式快餐嘉嘉快餐500左右中式快餐娱乐百将千歌量贩式KTV3000左右主题店摩登购物城3000左右春天购物城（地下）1000左右n 安丘区域商场租/售价调查情况商场名称售价（元/）租金（元/日）店铺经营面积（）业态/业种规划备注温州商城
22、2006年：3800-4000元/2007年：4500-5000元/2008年：4200-4800元/0.45-2元/日，以0.68元/日为主35-100，以60-100（双层）为主，带卫生间以经营服饰为主，兼有美发、餐饮、ktv等，尚无明晰规划总建筑面积：不足2万；销售不良，已划分一部份承包予人摩登购物城暂无销售地上：0.8-1.5元/日地下：2.5-2.7元/日地上：以30为主地下：以8-12为主地上商业：以经营服饰为主，兼有美发、饰品等；地下商业：以女人为主题商业地上商业：交一年可免3个月免租期，开业时间08年9月份地下商业：开业时间为07年5月份春天购物城（地下）暂无销售1.9-2.3
23、元/日8-26以8-10为主主要以服饰为主，以女人为主题商业总建筑面积1000，近80个商铺，目前经营惨淡。主要因大部分经营者转向摩登购物城海天购物城暂无销售0.4-2.4元/日平均1.4元/日28-40以40为主主要经营服饰、皮具、鞋总建筑面积11000，经营档次较低中百佳乐家暂无销售3-4.7元/日(超市外围)超市外围：10左右大型综合超市，集服装、鞋、化妆品为一体总建筑面积11000，经营品种较齐全，2002年1月28日开业时装城属于安丘工商局物业1F:4.5-5.5元/日2F:2.5-3.0元/日3F:3.0-4.0元/日1F:100-1202F:20-303F: 8-38主要以经营服
24、装为主，暂无明晰规划总建筑面积1.5万，共三层；1981年建设，目前正进行二次装修，开业时间：2008年6月6日鑫牛市场烧烤街为鑫牛集团物业0.23-0.4元/日100-200餐饮街，以中餐、烧烤为主为鑫牛集团打造天地商业广场1F:3000-4000元/左右2F:2200元/左右3F:1800元/左右1F:0.3-0.82F:尚无推出3F:尚无推出30-1001F以30-50为主原规划集购物、商贸、餐饮、娱乐为一体，目前招商率不足20%，开发商自营600超市。总建筑面积6万。香港商城于98年售出销售均价：1200-1800元/0.18-0.25元/日以120-200（两层）为主日用杂货品大部分
25、为自购自营客户，租客来自于原拆迁天下客批发市场商户长安路商业街2500-3200元/均价2800元/销售模式：单卖一层，或联卖一二层，或联卖一二三层尚未交房，2008年6月30日交房1F:以40为主无明晰规划总建筑面积9000；销售不良，2006年初开盘，目前仅销售30%，且开发部署为分段进行。 从北区商业看：北区天地商业广场体量较大，商家入驻率较低，销售尚未过半，售价相对较低，这与北区尚未有人气，南区商业中心的地位不可动摇有直接作用； 从南区商业看：南区商业较为集中，商业中心地带仅有体量不足2万的温州商贸城在售，销售状况较差，两年的销售期尚未销售80%，商业内街不被投资者看好； 从投资回报看
26、：根据租售价格比较，目前安丘商业投资回报率在15-20年期间，回报期相对较长，这与安丘商业氛围渐趋成熟有关； 从销售面积看：单间销售面积以40-60为主，联卖面积以80-100为主的上下两层，此种形式占有较大的比例。n 竞争性住宅物业对项目形成竞争的主要来自市南区的住宅物业。市南区开发楼盘主要集中在和平路向南区域，以世纪名城为代表其销售价格2600-2700元/，注重社区景观规划和社区物业管理，是外地福建企业开发。此外比较集中在市南区东部，以青云花园和永盛领秀城为代表，其开发商均在近两年开发项目成功而获得良好声誉。为目前安丘住宅典范，销售价格较高，均价为3200元/，最高价可达3450元/。n
27、 安丘区域写字楼市场现状安丘目前尚未有纯写字楼，主要基于以国有和工业园区企业居多，商贸领域的私营企业相对较少，多数采取自建及租赁街铺的形式办公，对纯写字楼市场需求较少；而短期商务办公主要以酒店为主；但随着旧城改造及城市对外不断发展，商务办公需求也将有所增加。从调查招商大厦办公楼来看，招商大厦总建筑面积为8060，售价2000元/。四、项目SWTO分析S项目优势：n 位置优越：位于老城市南区新兴生态城市中心，5条大道的交汇路口，尽享交通枢纽带来的巨大人流与商机。n MALL优势：项目18万平体量，业态丰富且有足够多配套设施，在安丘运作MINI shopping mall，可获得政府支持，拥有成功
28、运作模式。n 政策支持：确定为安丘重点招商引资项目享受税费减免政策和相关部门的支持n 团队优势：规划设计是具有mall丰富设计经验的山东省设计院，具有成功运营大型商业经验的世纪泰华运营团队，开发高端项目的泰华地产运作团队以及安丘本土最有资质的世纪天源团队。n 商业运营优势：具备比价强大和结构完善的商业供货商与商业成功运营管理模式。W项目劣势：n 由于项目远离安丘市中心商业圈，周边商业氛围比较缺乏，需要花费较长的时间引导消费。n 经验劣势：商业体量7万余，后期招商和后期运营将面临很大的困难。对于首次将shoppingmall的概念引入县级市市场泰华运营团队，需要一段摸索时间。n 工期缓慢：项目还
29、未做到七通一平，内部还有庄稼和农作物，推迟工期将会错过08年的销售最佳阶段。n 市区内部的公交线路缺乏：现在市区到项目地点公共交通暂时比较少n 项目采取出售一部分商业物业与自主持有一部分的商业运作模式，对于一个综合型商业项目出售与持有之间的配比合理性直接关系到前期销售与租赁构成回报率的大小和在后期出售物业与整体经营上产生管理与经营上的矛盾。O项目机会点：n 政府确定发展潍坊半小时经济圈的战略规划和发展东部生态旅游的计划将对项目是一个很大促进作用。n 东部高档居住社区的兴起将为项目提供比较优质的临近客源。n 安丘市民期望泰华的到来改变当地的商业状态，而商业与地产的联合开发，同时会创造双赢的赢利模
30、式，开启安丘商业新时代的到来。n 跟随世纪泰华的大型零售商进入安丘发展的愿望强烈。n 安丘在物业形态比较单一，缺乏经济型商务酒店和公寓物业，其投资市场潜力大发展空间大T项目威胁点：n 安丘整体经济发展程度欠佳，消费水平的档次受限制，能否支撑建筑体综合体的规模。n 当地消费以中低档的传统消费为主，高端消费外流，接受新事物需要一定的时间，将会加重商业经营的难度。n 2008年新增的很多大型商业项目，在招商、销售上会带来竞争加剧的趋势。n 对小户型可居家可办公的精装公寓能否接受。第三部分 目标市场及项目分析泰华曼哈顿定位：潍坊南部地区性的shopping mall辐射区域：安丘、诸城、坊子、临朐一、
31、 各单元总目标市场分析泰华曼哈顿占据北临商场路，东临国道206，南临人民路，西接国税局，是一个三面临路的宏大综合体建筑。它集购物、办公、餐饮、休闲、娱乐、旅游、健身、居住等多功能为一体。各主力单元结构协调，功能互补，既具有流通贯通、浑然一体的内在和谐，又极具有向外延伸的巨大空间可能，从而产生无与伦比的吸纳和辐射能力。泰华曼哈顿的横空出示，将现代模式和国际意识融入其中，将会改变安丘传统的商业模式，促进安丘商业商务中心的转型并实现几何式跨越增长的可能。本项目经济指标项目指标数据单位总用地67200总建筑面积180158地上建筑面积149658地下建筑面积30500一层建筑面积25442容积率2.3
32、建筑密度37.90%绿化率25%建筑层数地上3、17、28层地下1层建筑高度100米停车位460（地下）辆142（地上）辆该项目业务板块项目各业务板块数据单位沿街店铺建筑面积5266主题商场主楼建筑面积67460酒店公寓楼建筑面积28920小高层高层建筑面积12012多层建筑面积36000地下层建筑面积30500泰华曼哈顿安丘新城中心 商业航母1.泰华曼哈顿由二期工程构成：第一期工程为主题商场主楼与28层酒店公寓楼。第二期工程为改善安丘居住的北欧风格的多层住宅、小高层、高层住宅及社区沿街商铺。泰华曼哈顿工程建筑宏大，总建筑面积约18万平米，匠心独具的结构布局、完美精妙的功能区划，人性合理的硬件
33、设施及细致入微的顾客服务，使得泰华曼哈顿不仅在安丘而且在山东城市中引领潮流。2.一期工程分析n 泰华曼哈顿主题商场主楼将有以下几个业务单元构成：零售旗舰：世纪泰华赛诺百货名品之门中在主题商场的南部，1-3层。在这里消费者购物不仅仅可以获得新鲜有趣的感受而且可以优雅从容。购买什么，在哪里购买，远远不是简单的消费习惯，而是明确生活方式和生活态度。世纪泰华赛诺百货将在此彻底贯彻这一商业企业运作的精髓，凭借精准的市场定位和商业运营能力，成为安丘高端市民和周边人群的购物乐园和时尚的海洋。所有进驻安丘或潍坊的国际国内知名品牌都将汇集在这里，满足每个优雅认识对精品细致生活的全面追求。美容坊、咖啡厅点缀其中，
34、使购物环境变得更加温馨和从容，体现出了超越传统的生活理念，关心无处不在。泰华步行街100余米的2条商业步行街，步行街一层和二层通过宽敞中庭与赛诺百货二楼直接连通。泰华步行街以透明天幕罩顶，完全不受天气和季节影响。步行街内门店布局按照优雅、现代、时尚的定位严格控制品类和品味，形成区域性的专业布局，如咖啡区、古玩区、时尚流行区等形成规模优势，引导消费群体，加之步行街设置的游玩小品及多种休闲设施，使其成为安丘独一无二的高档购物休闲步行街。SYNO赛诺超市与世纪泰华主题商场相临在地下一层，以生鲜为主的标准超市。倾其所能为安丘消费者提供高质量的日常消费品。在这里，人们意识到在嘈杂脏乱的菜市场里购买食品的
35、时代已经正真的过去了，雅致、健康的全新的生活方式已经成为生活的主流。休闲旗舰：泰华美食街在主题商场的三楼将开设泰华美食街，在这里各地美食荟萃，地方小吃尽显特色，可以充分满足大众对餐饮的个性需求。知识的海洋：京广书城在主题商场三楼和美食街相对，将开始京广书城，各类流行杂志，影视产品，图书供安丘人们尽情挑选。泰华娱乐城动感之城泰华娱乐城将位于主题商场的三楼与书城相邻，占地将千余平米，引进现代的动感游戏设备和动感模拟对战游戏机，以及国内先进的电玩设备。多功能厅泰华影城和KTV包间在三楼南端的多功能厅将开设豪华数码电影城和KTV包间，咖啡吧水吧俱全，在这里可以寻找到美好会议，体验激情，释放压力，更好的
36、投入事业打拼。n 酒店公寓楼将有以下3个业务单元构成酒店公寓是一座28层百米高的多功能建筑体，是安丘最高档的建筑也是潍坊最高的建筑。它位于商场路上，青云山、青云湖美景尽收眼底，它无与伦比的地理位置和优越的人文气息成就它不可多得的绝版物业。在这里可以实现居家、酒店、办公三重功能的完美结合，推行崭新的居住理念和生活模式。按照楼层划分为鸢飞快捷酒店、精装国际公寓、高档服务式写字间。4-13层为准三星级的鸢飞快捷商务酒店鸢飞快捷酒店位于酒店公寓楼的4-13层，将由鸢飞大酒店经营，是新型连锁性(准三星)顶级商务酒店。在这里可以享受星级酒店规范服务，提供24小时空调，热水淋浴、电视、电话、宽带上网、洗烫衣
37、、传真、复印、票务等服务。在本幢楼中设有餐饮、购物、休闲娱乐、健身等场所，各类生活需求均可在一栋大楼中解决，并提供方便快捷的早餐和24小时茶点供应。亲切的住宿环境来满足外出公务、休闲及旅游者需要。14-23层为精装国际公寓精装国际公寓户型面积47-61，共计200户，每户均配有设施完善的厨卫、卫生间、起居室，装修精美提供完善的家具环境。既可为外地来安丘的家庭提供惬意的个性服务，也可以满足相当收入的单身贵族的洁净、优雅、高品质生活要求。精装国际公寓可购买自用，也可在购买后由泰华物业中心代您出租管理，获得不菲的回报。24-28层为服务式写字间服务式写字间集中在酒店公寓的最高层部分，是企业身份和地位
38、的象征。每户均配备网络、卫星电视系统，享受24小时的保安服务。可以为办公用户提供打扫卫生、办公复印打印传真订票等服务，让在这里办公的白领拥有亲切的居住环境和高效舒适的办公空间。3.二期工程分析n 多层住宅共计8幢多层住宅，设计为 6层和5层，户型设计为80-100，以舒适二居和紧凑三居为主打产品；社区布置景观小品和景观道路满足市民相互交流的需要。在设计上崇尚简约，遵循简朴是最后的奢华的风格。体现出现代主义的简练与轻灵，用简洁理性的立面和线条凸显现代建筑高尚住宅的冷静感，以内敛但张力十足的色调组合体现出住宅的内涵和个性，赋予建筑极致的美感和生命力。n 小高层高层住宅2幢小高层，2幢高层位于项目二
39、期的北侧。在设计大师的笔下，青春的价值凝固为城市的精神图腾，炫彩小高层和高层，在立面上运用大尺度的硬度线条，在追求建筑形式的纯净中体现一种建筑的雕塑感，鲜艳色彩的选用，让建筑成为精神的符号，宽大的观景窗与阳台，仿佛如跳动的音符演绎建筑生命的节拍。n 写字楼（或社区主题会所）它是一个6层建筑，紧邻主题商业露天步行街与主题商场相对，抑或成为安丘知名公司的写字间，抑或成为社区人们的休闲会所，成就阳光邻里休闲生活模式，在这里将开设社区图书馆，社区商务配套，商务会议服务，是社区菁英的交友、休闲、商谈的城市客厅。二、项目定位分析1曼华顿整体项目定位n 对于安丘市民它是一个集购物、办公、酒店、餐饮、休闲、娱
40、乐、旅游、居住等于一体多功能体。它是安丘人们的购物城、娱乐城、休闲城、居住名片。n 对于安丘城市它将代表着安丘城市形象，引领安丘向东、向山、向未来。n 在社会价值上它的到来将传播新文化，引领新生活，泰华因此改变安丘。泰华曼哈顿承载着城市的梦想打造安丘城市的形象一座座孤立而没有联系的建筑无法形成合力，一个个分散而不成系统的网点也很难形成气候。而泰华曼哈顿这一结构严谨、功能齐备、相互呼应的建筑群落则是相互联通，把分散的音符聚集成浩大的合唱。现在化、智能化、信息化，这些抽象的概念在这里成为触手可及的事实。时尚的、优雅的舒适的、智慧的、富有的、国际的，这些美好的愿望在这里得以轻而易举的实现，无比巨大的
41、客流、信息流、资金流、物流，在这里汇集扩散，最新锐的思想和观念在这里产生，这里集中了一个城市奔向现代化时所有的梦想。2. 主题商场楼定位名家、名店、名品泰华购物中心自一开始就定位为潍坊的最为高档的商场，在安丘开设的泰华曼哈顿商场也将延续泰华购物中心一贯的定位，将为每个顾客提供高品质的服务，在商品的引进上注重商品的品质和知名度，以引进国际国内知名品牌为目标，为安丘人们提供全新的服务和商品文化，向安丘人们传递新的生活文化和引导新的生活模式。用完善的服务和卓越的品质在安丘打造“名店、名家、名品”的概念。3酒店公寓楼定位n 安丘城市新坐标 第一高楼n 国际建筑 不一样国际生活以47-61的精装小户型国
42、际公寓或服务式写字间为安丘年轻时尚群体、菁英群体、高级白领和来安丘的客户提供舒适、安全、简约、实用的居住或办公空间，并提供完善的星级服务，改变安丘人们的置业观念。通过鸢飞快捷酒店产权式酒店将改变安丘市民投资理财的观念。4住宅社区定位n 简朴 是最后的奢华n 来自北欧风情的简约住宅在大师的笔下，形式的纯粹，简约让居住贴近生活本身，建筑所体现出的简约与轻灵，用简洁理性的立面和线条凸显暗袋高尚建筑的冷静感，以内敛但张力十足的色调组合体现处住宅的内涵与个性，赋予建筑极致的美感和生命力，从而以清晰、现代而内省的建筑语言，诠释出简朴就是最后奢华的生活气质。第四部分 设计及规划一、 建筑设计1、 标志性泰华
43、曼哈顿要成为安丘的地理坐标原点，每一个部分都应获得深刻的印象，泰华主题商场+泰华酒店公寓+泰华居住物业必然成为安丘现代形象的代表，其错落有致，气魄宏大，具有很强的现代感，如此将极大增加项目的价值2、现代都市感城市是社会文明进步的产物，泰华项目的建筑风格要突出都市中心的现代感，有利于培育高品质、高智慧、国际化社区的形象，有利于投资者和租户建立高尚的商业形象和自信心。3、专业性和人本性建筑设计中必须考虑使用的方便性和人的习惯。尤其是要以人为本，符合专业的功能要求。如无障碍、安全性等等。良好的空间不仅仅在于外形，关键还要看使用中的方便性和安全性。世纪泰华项目要充分论证，以人为本。4、实力与品味该建筑
44、要体现出一种实力感。这也是一切商业设施应有的特点，以简洁、流畅、稳重为感受。让所有入住项目的人都体会到时尚空间的感受，使之能经受历史的考验。简单的、美的、高尚的泰华社区。5、空间的沟通性和透明感尽可能做到空间的沟通性，尤其是对于分多期开发的项目。连廊、天桥、回廊、中庭和透光顶的巧妙运用是消除人们空间压抑感的有效手段，而且提升空间的商业价值。使得室内与外界的环境发生联系和共鸣。6、空间的共享性尤其要提到的是室内透光步行街，室外露天步行街，百货与步行街的中庭是贯穿整个项目的点睛之笔。如何让室内室外，不同单元发生共鸣尤其重要。二、 内装设计1.鸢飞快捷酒店简约、素雅、中性柔软墙面：高级涂料 淡柔黄色
45、地面：白色地板或原白色地毯床具：纯棉（高支），中性色以纯色为主家私：线条简单，银色、黑桃木，沙金色。现代感强。沙发以粗布为主纯色柔软浴室：现代感，玻璃不锈钢为主。深色地面白色梳妆台，高级水龙头和便器，暖灯光墙面要愉快设施：灯光要有射灯暖光，写字电脑台，光纤网络，vod电视，毛巾多质量好。水杯好，有质感。电水壶部分房间有厨具，电磁炉，纯净水入户有咖啡壶。2.国际精装公寓窗：中空断桥铝合金窗卫生间：铝板天花，定制专用卫浴，暗藏式热水器厨房：预留厨房位置地板：绿色环保复合木地板墙面：高级绿色环保乳胶漆空调：名牌冷暖分户空调灯具：高级吸顶灯入户门：高级防盗门电梯：名牌电梯采暖：地板采暖3.步行街商场要透光，听得到雨声，看得见飘雪，才能人视觉上创造一种与自然界浑然一体的印象，由高于自然。欧式的一条小街，极具分量却不累赘。层次要丰富，造型不宜张扬，内敛、底蕴是基调，色彩柔和。体现一种祥和，一种雍懒，一种悠闲。三、 交通组织设计1、地下车库进出口的设置项目基地三面直接临街，北侧直接临商场路，东侧直接临206国道，南侧直接临人民路，这一特殊的地理条件为本案的交通组织提供了便利。考虑到商业人流停车、居民停车的需要以及不影响