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1、菏泽定陶县A地块建专业市场的可行性报告第一章 菏泽及定陶县宏观经济概况1、菏泽城市概况菏泽位于鲁、豫、苏、皖四省交界处，城市人口50万，现城区面积62平方公里，城市远景规划总面积120平方公里。菏泽是京九铁路与新亚欧大陆桥（日照菏泽西安阿拉山口荷兰鹿特丹）的十字交汇处。105、106、220、327四条国道通贯菏泽全境。市区距济南机场220公里，距郑州机场230公里，距济宁曲阜机场仅75公里，与济南、郑州等省会城市均为“两个小时生活圈”。菏泽市地处山东的最西面，经济滞后于山东省的其他城市。由于经济发展程度较低，荷泽工资水平、消费水平处在山东省全省排名靠后。2012年菏泽市实现生产总值1787.
2、36亿元，2012年年末全市规模以上工业企业达2405家，全市工业完成增加值858.05亿元。2012年全市在岗职工年人均工资32237元；城镇居民人均可支配收入19140元；农民人均纯收入8187元。城镇居民人均消费性支出12452元；农民人均生活消费支出为4696元。年份生产总值消费品零售总额在岗职工年人均工资城镇居民年可支配收入农民年人均收入20101151.58亿元656.67亿元21955元14419元5812元20111475.68亿元775.2亿元26915元16658元7119元20121787.36亿元894.19亿元32237元19140元8187元2、定陶县城市概况定陶地
3、处中原东部，山东省西南部，菏泽市中部，北与菏泽相连, 距菏泽市区20公里，南与曹县毗连，东与成武县相邻，东北与巨野县交界。现辖7镇4乡，368个行政村，1044个自然村，总面积846平方公里，全县总人口67.6万人，其中城镇人口12.8万人。京九（北京西九龙）铁路穿越全境。规划中的菏徐（菏泽徐州）铁路将在定陶站与京九铁路接轨。日照南阳高速公路联通京福、济青、京沪高速，在建的德商高速、菏徐高速、济菏高速纵横交错，菏关高速定砀路连接线纵贯县城，四条省级公路连接县乡公路成网状分布。距郑州新郑国际机场160公里、济南机场300公里；距青岛港不足600公里，高速公路5小时可到达；距日照港不足400公里，
4、高速公路3小时即可到达。2012年，定陶全县实现地区生产总值101.7亿元。农民人均纯收入8150元，城镇居民人均可支配收入14553元。社会消费品零售总额57.3亿元。金融机构存款余额92.86亿元。全县规模以上工业企业达到163家。主营业务收入过亿元的企业达到74家，利税过千万的企业55家，上缴税金过千万元的企业4家。年份生产总值消费品零售总额城镇居民年可支配收入农民年人均收入201073.65亿元42.93亿元11383元5850元201187.59亿元49.8亿元12783元7096元2012101.7亿元57.3亿元14553元8150元第二章 菏泽及定陶县城市规划情况1、菏泽城市规
5、划概况发展目标：把菏泽市建设成为以能源化工和农产品加工业为支撑，农业基础稳固、工业结构合理、商贸旅游繁荣、生活环境宜人的区域性中心城市和“三大基地”，即能源化基地、绿色农产品加工基地、商贸流通基地。 城市定位：以能源化工、农副产品和商贸物流为主的区域性中心城市。 城市性质：中国牡丹之乡 城市特色：以“花城水邑”为依托的中国平原森林城市。发展方向：向东为主、向南为辅、完善北部、控制西部菏泽市中心城区总体规划：一核、两轴、四组团。 一核：中心区由行政办公、商务金融、商务办公、文化娱乐、游憩休闲、生活居住等多种功能构成，是一个功能齐全、人气旺盛、生机盎然、具有区域经济影响力和文化特征、体现时代特色的
6、城市中心区。 两轴：文化旅游、商业金融，大力发展文化产业，带动商业全面快速发展。 四组团：文化商务区、行政办公区、商业金融区、生态农贸区2、定陶县城市规划概况(详情见附件:定陶县城市总体规划)发展目标：以蔬菜生产和苗木生产等特色农业为主线，建成菏泽市农产品和林木加工基地。发挥地方资源优势，发展与菏泽市互补性产业，融入菏泽，参与地域分工，与菏泽进行错位竞争，着重发展纺织业和食品行业，培养主导产业。打造“陶朱文化，中国商都”城市形象特色，建设具有浓郁地方特色的现代化生态园林城市。 城市性质：以纺织、农副产品加工和商贸为主的园林城市。发展方向：城区用地发展方向以向北、向东发展为主，向西发展为辅；控制
7、向南发展。定陶城区总体规划：三轴、六带、四组团三轴-城区东西发展轴和南北发展轴：以菏商路、范阳路为城区的南北发展轴线，兴华路为城区的东西发展轴线；六带-六条景观绿化带：兴华路城市景观带、菏商景观大道绿化带、京九铁路绿化带、定陶新河景观绿化带、南渠河景观带、高速连接线景观带；四组团-老城组团、新城组团、东部工业组团、西部科教文化组团。 从目前规划实施情况看，中心城区的改造力度和速度较为缓慢，定陶县的整体城市形象仍然较为老旧。第三章 菏泽及定陶县房地产市场概况 1、菏泽房地产市场概况菏泽市房地产市场的发展是在2003年刚刚起步，2004年至今才刚刚走上规范化运营的道路，从整体看，菏泽房地产市场相对
8、落后，随着近几年政府的努力，房地产行业正进入高速发展时期。 房地产开发主要集中于东西两个方向，东区为市政府所在区域、西区为牡丹区政府所在区域。年度开发投资住宅投资商业投资施工面积竣工面积销售面积2010106.2390.726.480031532.72416.15647.92011148.53131.5110.571853.63412.04788.832012176.31156.4517.062170.56356.01268.56投资:亿元; 面积:万平方米2010年菏泽房地产开发投资完成106.23亿元，比上年增长71.1%，增幅提高40.7个百分点。从房屋建设用途看，住宅投资增长69.8%
9、，占全部房地产开发投资的85.4%；商业营业用房投资增长25.4%，占6.1%。全年商品房施工面积1532.72万平方米，比上年增长119.8%；房屋竣工面积416.15万平方米，增长28.3%；房屋销售面积647.9万平方米，增长43.5%。2011年菏泽市全年房地产开发投资完成148.53亿元，比上年增长43.1%。从房屋建设用途看，住宅投资完成131.51亿元，增长48.2%，占全部房地产开发投资的88.5%；商业营业用房投资完成10.57亿元，增长62.1%，占全部房地产开发投资的7.1%。全年商品房施工面积1853.63万平方米，比上年增长27.7%；房屋竣工面积412.04万平方米
10、，增长4.2%；房屋销售面积788.83万平方米，增长25.8%。2012菏泽市房地产投资保持增长势头。全年房地产开发投资完成176.31亿元，比上年增长18.7%。从房屋建设用途看，住宅投资完成156.45亿元，增长15.9%，占全部房地产开发投资的88.7%；商业营业用房投资完成17.06亿元，增长61.4%，占全部房地产开发投资的9.7%。全年商品房施工面积2170.56万平方米，比上年增长17.1%；房屋竣工面积356.01万平方米，下降13.6%。2、定陶县房地产市场概况定陶县的房地产市场在2008年才刚刚开始发展，现在还属于起步阶段，目前定陶县的新楼盘数量较少，房价总体而言仍比较低
11、，城镇化的速度不明显，总体上处于房地产业开发的初级阶段。从2010年至2012年的三年时间,定陶县的房地产开发面积共有106.2万平方米,竣工面积共有86.7万平方米,三年来共成交商品房套数5044套,成交面积为58.43万平方米。2012年的城区商品房的均价在2700元/平方米。2013年1-3月份，全县房地产开发投资累计完成8608万元，占全县规模以上固定资产投资的比重为9%。销售面积为37700平方米，同比增长34%。销售额9996万元，全县房地产销售均价维持在2651元/平方米。2013年来,定陶县城区商品房的均价由2012年的2700元/平方米上涨至2900元/平方米。第四章 定陶县
12、专业市场情况1、 菏泽天源综合商业区 项目名之前为：菏泽天源农贸交易园，去年六月份改名为“菏泽天源综合商业区”。项目位于定陶县党校西侧，菏商路以西，兴华路以北，总占地面积1200多亩，总建筑面积达90万平方米，商业面积近60万平方米，项目分四期开发:一期为菏泽田园农贸交易园，二期为定陶家居建材五金市场，并配有城际公交车站。三期为定陶新天地商业中心，四期为高档社区及花园洋房,并有学校、幼儿园等配套。目前一期已经交付，二期在建。一期的建筑面积有3万方，市场内划分为蔬菜、果品、水产肉类、副食品百货、粮油、苗木、二手机动车、农资等八大专业交易区。但是目前的经营情况并不理想，市场入住率极低，入住率低于1
13、5%，门面房多数空置。一期09年开盘，当时的均价是两千多每平米，房屋为两层结构，两层的面积加起来在50平米左右，其中部分二楼的层高较高，可以做阁楼。现在的租金价格：靠路边位置明显的铺面租金最高为：6.7元/平方米/月；内街的铺面租金最低为：4.4元/平方米/月。2、 范蠡商城范蠡商城位于兴华路南、青年路西，为二层结构建筑，有铺面1024间以及部分露天摊位，主要经营服装服饰、日用杂货等，2012年三月，根据定陶县总体规划，范蠡商城改造片区范围为：南起陶朱公大街，东至青年路，西到陶驿路，北到兴华路，规划用地为商住用地。目前已有1/3铺面、摊位关闭。目前在经营的铺面，位置靠近商场入口的，最高租金为：
14、20元/平方米/月，其他内街的租金一般为：8.33元/平方米/月。3、 定陶建材家居市场兴华商贸城位于县城东关，是集建材市场、购物中心、住宅小区一体的多元化复合地产项目。其中的定陶建材家居市场建筑面积为2.5万方，开盘时候均价2600元/平方米起，但是因为各种原因，销售不是很理想，去化率在15%以内，现暂停销售改为招商，目前招商政策是两年内免租。4、 沿街汽配门店沿街汽配门店分布在菏泽天源综合商业区对面，铺面数量较少,为一层的私建房门面，数量较少且建筑简陋陈旧，户型狭小，租金在10.5元/平方米/月左右。第五章 定陶县在售楼盘调研 1、星河湾星河湾位于定陶县新旧城区结合处，紧邻新河湿地公园，总
15、用地面积191179平方米，建筑面积383574平方米，是集别墅、电梯洋房、高层、商业、酒店于一体的大型城市综合体项目，也是定陶县第一个别墅项目，将于下半年开盘，价格未定。2、菏泽天源综合商业区项目位于定陶县党校西侧，菏商路以西，兴华路以北，总占地面积1200多亩，总建筑面积达90万平方米，商业面积近60万平方米，项目分四期开发:一期为菏泽田园农贸交易园，二期为定陶家居建材五金市场，并配有城际公交车站。三期为定陶新天地商业中心，四期为高档社区及花园洋房,并有学校、幼儿园等配套。目前一期已经交付，二期在建，开盘时间未定。3、美景国际现代城美景国际现代城位于定陶县中心城区住建局对面片区，地理位置很
16、优越，在城区中心。该项目总占地面积19.3万，规划总建筑面积91万；其中：住宅面积53万，酒店及商业面积32万，地下面积6万；计划总投资额25亿元，是定陶县目前最大的旧城改造项目。项目建成后将容纳居住家庭4506户、吸纳经营商户一千家左右。美景国际现代城功能定位为：“服务全县、辐射全市”的集购物、餐饮、商务、旅游、休闲娱乐和高品质住宅于一体的城市综合体，是城市公共活动中心的主体和引导消费、促进消费结构升级的主导力量。它的建成必将成为定陶中心城区未来最繁华、最核心区域，必将提升定陶未来15年的城市发展。本项目将于下半年开盘，目前处于排号中，价格未定。4、滨河春天滨河春天位于定陶新城区，地处滨河路
17、与菏商路交汇处，是菏建房地产开发有限公司投资兴建的14万平方米完美复合型双景社区，多层、小高层、花园洋房错落有致，项目占地约140亩，分三期建设，共29栋楼，总建筑面积约16万平方米，容积率仅为1.8，绿化率达41.5%以上，可容纳住户1113户，是一个集居住、商业于一体，功能设施齐全的高品位、高端型小区。目前在售的是三期的17、19、22号楼，户型为三室两厅和两室两厅，价格最低的是6楼，均价2100元/平米，其他楼层价格在29003200元/平米之间。5、中央新城定陶新源中央新城，总建面积23万平米，总占地14万平米。项目距定陶中央行政新区仅十分钟步程，是定陶县委、县政府重点招商引资项目，位
18、于府前大道两侧，菏商路以东，陶驿路以西，项目东侧是规划行政办公用地，北侧是建造中的学校及规划医院用地，西侧是菏商路，南临镜湖路。距菏泽市中心15公里，距郑州、济南两大国际机场200公里，2小时即可到达。定陶新源中央新城35%绿化率，2大景观带、4大景观区、人车分流系统，宽达20米以上的楼间距。社区中心设有大面积的中央休闲广场，水系和中央绿地，目前尾盘，均价2900元/平米左右。6、博文华府本项目位于定陶县青年路与东丰路交汇处，西新河的南岸，是老城区与开发区的交汇处。超市、会所、社区门诊、各类文体娱乐及教育设施齐全。小区与名校博文中学为邻，设有品牌中央空调及24小时的热水供应系统。目前均价334
19、5元/平米。7、新河嘉园新河嘉园位于定陶县新城商业核心地带，南临供电局及教育局，北临定陶新河，东临北苑小区，西临青年路，由菏泽市康乾房地产开发有限公司开发运作。该项目用地总面积98299平方米，建筑面积247462平方米，项目建筑有22栋多层、5栋小高层、6栋高层共33栋住宅，并配套有幼儿园、会所、运动健身广场、中心景观广场、水系景观园林、喷泉等休闲设施，绿化率高达36.9%。周边交通便捷，学校、医院、农贸市场、银行、商场等设施齐全。套型面积为88-135平方米的二房和三房，户型方正明亮、南北通透，绝大多数户型采用双阳台和落地窗的设计。目前均价2700元/平米。第六章 地块自身素质调研与分析
20、(详情见附件:定陶县老城区控制性详细规划) 地块位于菏商路以东、兴华路以北、陶驿路以西、古塔路以南，位于定陶的老城区，属于县区旧城改造项目，地段比较优越。菏商路20分钟直达菏泽市区，交通便捷。菏商路西就是正在建设的星河湾小区，地块处所的区域位置为次中心城区，以后的周边环境、居住人群均比较高档，但是拆迁面积和拆迁难度较大，前期投入的资金过多。第七章 总结与建议 通过此次调研，可以得出以下结论：1、 菏泽市区目前的城市规划布局以向东发展为主，向南发展为辅，适当向北发展，严格控制向西发展。而定陶县的发展规划则是城区用地发展方向以向北、向东发展为主，向西发展为辅；控制向南发展。且定陶距菏泽市区仅20公
21、里，未来的定陶将和菏泽连为一体，定陶已列入菏泽市新一轮市区规划。2、 定陶的经济总量比较小，经济结构不太合理，粗放型经济增长方式尚未根本改变，社会建设相对滞后于经济发展城市，城乡居民增收的基础不够稳固。定陶地处鲁西南平原区，城镇化率不高。尤其是与一些二三线城市相比，房价总体比较而言仍然相对较低，房地产业总体上仍然处在开发的初级阶段。定陶房地产开发企业整体实力不强，中介、物业管理企业的品牌优势不太明显。3、 政府对城镇化进程的要求是“积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量”。政府将大力推进旧城改造工作、新城区开发工作，这将拉动房地产开发。政府在老城区推出10个片区开发改造项目，目前已成功完成住建
22、局对面片区、金茂街北延片区等两处、近600亩土地拍卖，规划开发面积近120万平方米。这为房地产开发企业提供了开发契机。4、 伴随着城镇化的不断加快和推进，定陶县的居民刚性需求空间较大，这必将给房地产开发销售带来一定支撑。5、 定陶县城区人口数量较少，已经有一个建筑面积2.5万方的定陶建材家居市场，而且菏泽天源综合商业区二期规划定位为定陶家居建材五金市场，并配有城际公交车站。而通过与建材家居、五金汽配的经营户访谈得知，定陶距离菏泽的鲁西南建材五金大世界、恒泰国际家居广场、中达汽配城等专业大市场车程也仅为20分钟左右，定陶县的消费者很乐意驱车去菏泽采购家居建材等商品。6、 该地块的拆迁面积、拆迁难度较大，前期投入资金过多，影响项目资金运转。7、 地块所处的地段位置比较优越，属于次中心城区，而且对面在建的星湾城是定陶县一个定位比较高档的小区，集别墅、电梯洋房、高层、商业、酒店于一体的大型城市综合体项目，也是定陶县第一个别墅项目。对面小区的建成及入住,会对该地块形成一种烘托,带动该地块商业价值的提升。综上所述，考虑定陶县的人口和经济发展情况，以及定陶现有的专业大市场现状，认为该地块不适合开发做专业市场，建议往住宅、商业综合开发的方向考虑。