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1、市场月报 NO：201306 六月市场月报目 录 市场综述 国内市场动向 成都市场动向 总结 六月市场研究报告 一、 市场综述：1、 我国老年人口数量的快速增长，引发了众多房地产开发商对养老地产项目的关注。2、 国土部摸底养老用地。国土资源部近期针对养老项目用地做了一次调查，调查结果显示，个别养老用地存在偏离养老产业领域发展的倾向。据悉，这一次国土部调查了30多个养老项目。3、 “目前，国土部对地方国土资源局试点养老用地招拍挂制度采取不插手原则，如果有成功案例，会根据这些成功案例进行政策制定；如果没有成功案例，国土部将不会推进养老用地招拍挂制度。”上述国土部政策法规司负责人表示。4、 民政部为
2、鼓励民间资本参与养老服务，将制定出台优惠政策，对民间资本参与养老服务，在土地供应、融资贷款等方面予以扶持。5、 四川设立养老机构 需向民政部门申请，新修订的中华人民共和国老年人权益保障法、民政部新公布的养老机构设立许可办法和养老机构管理办法正式实施。“一法两规章”对养老机构的设立许可、法律责任、服务内容等作出明确规定。6、 泰康养老项目亮相后万科等开发养老项目相继开盘。二、国内市场动向： 1、国土资源部近期针对养老项目用地做了一次调查，调查结果显示，个别养老用地存在偏离养老产业领域发展的倾向。据悉，这一次国土部调查了30多个养老项目。实际上，国土部对于各地养老用地在政策与规划上的突破一直持审慎
3、态度。此前，地方国土部门养老用地政策的破冰还引起了国土部的担心。“主要担心其成为企业圈地的新平台。”风险的存在及养老机构性质不明晰的前提下，国土部对于养老用地是否纳入城市规划用地采取了观望的态度；对于养老用地是否采取招拍挂的形式出让，国土部也是持保留态度。“目前，国土部对地方国土资源局试点养老用地招拍挂制度采取不插手原则，如果有成功案例，会根据这些成功案例进行政策制定；如果没有成功案例，国土部将不会推进养老用地招拍挂制度。” 鉴于前述原因及为了避免养老项目用地价格过高，国土部目前会优先安排符合规划的非营利性养老服务设施的建设用地。新办的非营利性养老服务机构符合国家划拨用地目录的，经有批准权的人
4、民政府批准后，可采取划拨方式优先供地。2、“2013创新养老事业研讨会”在南京举行。中国老龄工作委员会办公室副主任阎青春在会上表示，人口老龄化将对我国发展带来诸多困难和挑战，但挑战之中也蕴含新的发展机遇。2011年底的时候，老年人口是1.85亿，占13.7%，2012年底，统计局公布的最新数据是1.94亿，占到总人口的14.3%。“一年的时间，中国增长了900万老年人。”3、CBD国际医院将添养老设施，北京商务中心区国际医院位于朝阳区平房乡姚家园村，地处规划姚家园西路与规划青年路木材厂北路交叉口东北角。总用地约2.37公顷。市规划委公布的现状影像图显示，这座医院未来将建设在规划姚家园南街、规划
5、姚家园西路、规划青年路木材厂北路中间。和附近的居民楼相比，算是个很庞大的建筑物。目前这个区域已经完成土地整理，按照原规划，这里将建起一座大约与6层楼民宅同高的医院。市规划委相关负责人表示，建设单位现在提出，为了优化医疗设施布局和提高医疗服务能力，将补充区域养老服务功能，申请控规调整。调整后的用地性质为医疗卫生用地并兼容部分养老，容积率1.8，建筑高度45米、局部60米，建筑密度将达到35%，绿地率30%。示意图上显示，靠近青年路木材厂北路一侧，将建成一座养老综合楼，这座综合楼和门诊楼、综合病房楼、综合楼相连，形成了一个“E”字形4、 泰康之家燕园养老生活体验馆在北京昌平揭幕，由保险企业投资管理
6、的第一家养老社区泰康之家燕园的雏形正式浮出水面。同时，泰康人寿首次对外披露了泰康之家燕园的实体产品模式与基础服务标准。有关业内人士认为，此举标志着泰康虚拟保险产品与实体养老社区服务的对接迈出了更具实质性的一步。5、全国首个适老社区“会展金晖园”将在香坊区开工建设。“会展金晖园”是由北京新松地产投资65亿元在我市投资的居家养老服务项目。项目规划打造国际化高品质的城市型综合性社会养老社区，通过居家式与社区化养老的功能互补，为解决城市家庭养老开拓一种新模式。家有老人或独居老人需要全天候或保姆式关照，全家人一起入住这里，就可享受社区的温情养老服务。项目选址长江路与香福路交会处，总占地面积34万平方米，
7、定位为城市型适老化社区，建成后将提供居家养老、社区养老、机构养老、创业式养老和旅居式养老等多种养老服务模式。整个项目分四期建设，一期工程投资10亿元，本月底全面开工。6、昆明市首家民营居家养老服务中心正式揭牌开业。学府社区居家养老服务中心位于教场西路28号，占地面积2600平方米，建筑面积1180平方米，共有床位150多张。中心实行半开放式管理，采取全托、日托、全护、半护等管理方式，家属和老人可根据个人情况自由选择，中心可为老年人提供长住、日间照料（日托、月托）、全护、半护、康复训练、心理咨询及精神安慰等一系列服务。“这是全市首家纯民办的居家养老服务中心，省市区按照442的比例，投资了120万
8、元，个人投资100多万元，服务功能更齐全，服务质量更高。”中心将根据老年人的自身情况进行收费，收费将经过物价局和老龄委严格审核。“收费主要集中在住宿和餐饮，肯定低于市场价位。”每个居家养老服务中心每年会得到政府补贴24000元，每个床位每年还将补贴600元的运营费。 7、 继5月12日“把爱全给了你万科随园嘉树品牌发布会暨微电影首映礼”之后，万科良渚文化村的养老住品万科随园嘉树首度开盘，主力户型75-110平方米，均价15000元/平方米起，所推50套房源全部售罄。在杭州这个被公认为适宜养老的城市，同时也是万科在杭州的首个养老项目，万科随园嘉树首度开盘即告售罄，在一定程度上标志着万科在中国社区
9、养老新模式探索上的成功。随园嘉树位于良渚文化村核心区域，紧邻良渚食街、玉鸟菜场、玉鸟流苏商业街区、浙大一院良渚门诊部等核心配套。项目容积率仅为1.0，配有先进的颐养中心和康复中心。项目的地暖、分床设计、起夜地灯、地面无高差等40余项适老性能设计依年龄而特设。此外，随园嘉树还依据联合国五项老年人原则，特别为长者们提供了丰富多样的健康管理、餐饮、交流、活动、休闲及服务空间。4500平方米的中央“金十字”配套，涵盖了景观餐厅、阳光阅览室、多功能厅、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大学、随园书院等分区配套，全面满足长者实现自我、交友互动的颐养之乐。8、第二届CareShow国际养老产业（上海）峰会即将于8
10、月21日至23日在沪召开，本次峰会的主题以“整合行业资源，探索可持续发展模式”。据了解，“养老地产”将成为今年峰会重点关注的话题，包括德国“全龄社区”、美国“亲情代际社区”、日本“生活+照护+医疗”等创新养老地产的商业模式将亮相本届峰会。同时，本次峰会还将重点探讨“养老社区中的医疗问题”以及“城镇化中养老产业项目的政企合作”等议题。9、各县市区逐渐建立地方特色的养老模式。社会力量开办养老机构、政府买单推进居家养老服务、在社区推广日间托管照料应对人口老龄化快速发展的趋势,大力推进社会化养老服务,是当前一项迫切需要解决的重大课题。对于这项工作走在前列的邹城市和任城区,也在养老模式上做出了诸多有益的
11、尝试。10、民政部30日公布养老机构设立许可办法和养老机构管理办法，对养老机构的设立许可、法律责任、服务内容等作出明确规定，这两部新规将自2013年7月1日起正式施行。养老机构设立许可办法为开办养老机构设立了门槛，包括床位数在10张以上，有与开展服务相适应的管理人员、专业技术人员和服务人员，有符合养老机构相关规范和技术标准，符合国家环境保护、消防安全、卫生防疫等要求的基本生活用房、设施设备和活动场地等。根据养老机构管理办法，政府投资兴办的养老机构，应当优先保障孤老优抚对象和经济困难的孤寡、失能、高龄等老年人的服务需求。民政部门应当会同有关部门采取措施，鼓励、支持企业事业单位、社会组织或者个人兴
12、办、运营养老机构。鼓励公民、法人或者其他组织为养老机构提供捐赠和志愿服务。修订后的中华人民共和国老年人权益保障法也将于7月1日起正式施行。三、 成都市场动向 :1、盈利模式之惑 四川养老地产路在何方。早在十年前，四川便已出现“养老地产”的雏形，依托于过去的优势，房企、险企、央企争先下海，都想分食老龄化时代的“蛋糕“。但由于盈利模式不清晰，回收周期长，后期风险高，养老地产始终雷声大雨点小，实际参与投资者凤毛麟角，至今未能出现一个可做标杆的本土养老地产项目。数据调查显示，到2015年，每5个成都人中，将出现一位老年人。相对全国来说，成都市可能提前10年率先进入老年社会，对于养老产业，这正是可以把控
13、的机遇。2、天府之国 养老地产首选区域。四川被誉为“天府之国”，世界自然文化遗产和国家重点风景名胜区众多，九寨沟、黄龙、乐山大佛、峨眉山、都江堰、青城山、卧龙、四姑娘山等都是世界级旅游度假休闲胜地。此外，四川还有国家森林公园11处、自然保护区40处、省级风景名胜区44处，从高原、山地、峡谷到盆地、丘陵、平原，从江河湖泊到温泉瀑布，都非常适合老年人颐养天年。省会成都市政医疗等公共配套设施齐全，享有“西部之心”美誉，同时被称为“美食之都”、“爱心城市”、“最佳旅游城市”还被评为国家卫生城市和国家森林城市，非常适合开发养老地产。“四川独有的自然资源和人文环境，是其他省市难以比拟的，所以在四川开发房地
14、产项目，稍微用点心，就能打造出很好的产品。”随着老龄化社会的到来，四川地区将是众多开发商转型开发养老地产项目的首选区域之一。据相关资料显示，目前国内一线开发商90%以上的公司在四川都有房地产开发项目，历年来，国内很多城市的消费者都组团在四川各地买房居住。3、四川设立养老机构 需向民政部门申请。新修订的中华人民共和国老年人权益保障法、民政部新公布的养老机构设立许可办法和养老机构管理办法正式实施。“一法两规章”对养老机构的设立许可、法律责任、服务内容等作出明确规定，据此，我省将进一步完善养老机构的管理机制。在新修订的老年人权益保障法实施前，我省对养老机构的管理主要依据民政部1999年发布的社会福利
15、机构管理暂行办法和2001年省政府发布的四川省社会福利机构管理办法。其中，后者提到该办法所称的社会福利机构，是指国家或社会力量举办的为老年人、残疾人、精神病人、孤儿和弃婴提供养护、康复、托管等生活服务的公益性非营利机构。当前民办营利性养老机构越来越多，但之前出台的相关规定并没有明确这部分机构该如何管理。“这也正是我们此前困惑的地方。过去如果养老机构并非公益性质，并不需要到民政部门报批，只需到相关部门办理登记手续即可。”省民政厅福利处副处长舒建明说，新施行老年人权益保障法则解决了这个问题。该法第44条规定，“设立养老机构应当向县级以上人民政府民政部门申请行政许可；经许可的，依法办理相应的登记。”
16、4、老龄化加剧成都房企进军养老社区地产。在国外有很多方兴未艾的养老地产比如美国佛罗里达的太阳城、日本港北新城等都已具丰富、成熟的开发模式。相比之下，国内诸多房地产开发商还处于产品、业态转型的初级阶段。伴随着中国老龄化速度的加剧，成都养老住宅市场也逐渐迎来发展机遇。保利、万科、龙湖、华润、花样年等纷纷涉足养老地产。数据调查显示，在未来的2015年，每5个成都人中，将出现一位老年人。相对全国来说，成都市可能提前10年，率先进入老年社会。总 结我国老年人口数量的快速增长，老龄化加剧、“空巢”家庭增多，传统的居家养老模式已不能满足市场需求，除北京外，广东、四川、吉林、山东等省也已经在养老用地政策方面有
17、所动作，并着手试点养老用地招拍挂。尽管各地有所尝试，但效果并不理想，养老机构用地目前依然需要通过获取商业用地或住宅用地的形式获得。鉴于前述原因及为了避免养老项目用地价格过高，国土部目前会优先安排符合规划的非营利性养老服务设施的建设用地。新办的非营利性养老服务机构符合国家划拨用地目录的，经有批准权的人民政府批准后，可采取划拨方式优先供地。另据中国房地产报记者了解：对于乡(镇)、村公益性养老服务机构的建设用地，经依法批准后可使用集体所有土地建设，“只要在不破坏耕地和符合规划的情况下，国土部对于这一领域的放开尺度较大”。解决好养老问题，应该从以下几个方面入手：1、是养老服务的重点人群是谁？应该是80
18、岁以上的、高龄、单身、女性、多病、有困难的老人，对此应有一个清晰的概念划分。2、 是谁来服务？要有一支专业的队伍，但仅有这样的队伍还不能解决所有问题，3、队伍应当是有专业护理队伍、爱心护理队伍、自我服务队伍三方面的结合。是服务功能。仅仅居家养老不能解决问题，养医结合型福利院应该是主流，要坚持这个理论，并作为一种发展模式，每个区都应建一个这样的养老机构作为主导，作为发展趋势。4、是“一键通”推行须循序渐进。“一键通”成为现实的服务，需要一个长期的过程，老年人也有一个转变过程。5、是养老服务要给最需要的人。入住养老院需要建立一个筛选评估体系，由政府委托的第三方专业的评审机构进行评价。服务仅靠志愿者不行，更要靠社工、专业机构、社会组织，走专业化之路。 8