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1、天津房地产市场报告2012年12月目录PART 1 月报摘要5PART 2 政策背景81.本月政策快讯8PART 3 土地市场131.市场综述132.本月经营性土地供应分析153.本月经营性土地成交分析18PART 4 月度新房市场251.住宅市场数据252.商品住宅数据273.月度项目成交排名414.月度企业成交排行榜445.重点项目案例466.商业市场数据51A.商业产品销售市场供应情况51B.商业产品销售市场成交情况51C.商业产品销售市场供求关系527.办公市场数据53A. 办公产品销售市场供应情况53B.办公产品销售市场成交情况53C.办公产品销售市场供求关系54PART 5 月度二
2、手房市场551.二手房市场55PART 6 各区域市场571.市内六区57n和平区57n河西区58n南开区61n河东区63n河北区65n红桥区672.环城四区69n东丽区69n津南区72n西青区74n北辰区763.滨海新区78n塘沽区78n开发区80n汉沽区82n大港区84n空港经济区86n中新天津生态城88n东疆保税港区904.远郊区县91n武清区91n宝坻区94n静海县95n宁河县98n蓟县99PART 7 项目推广动态1011.报广营销101PART 8 附表103附表1：本月经营性土地公告明细103附表2：本月经营性土地成交明细103附表3：本月各区商品住宅成交数据（不含保障房）108
3、PART 1 月报摘要【政策背景】“限购、限贷”不改变 货币、“城镇化”现利好十八大后，不少城市楼市出现量价齐升的年末“翘尾”现象，部分城市出现恐慌性购房行为，全国70个大中城市房价有持续上行趋势。土地市场“地王”频现，对市场预期产生重大影响。一时间楼市调控政策延续与否、是否加码都成为业界关注的焦点。 对此，住建部政策研究中心副主任王珏林表示，2013年房地产的限购和限贷政策将不会改变。在短期内无法快速增加供应的情况下，对市场需求端的管控政策不会放松。同时，2013年楼市有望迎来相对宽松的大环境。按照住建部政策研究中心主任秦虹的观点，2013年经济增长强调“稳中有进”，货币政策将保持稳健。此外
4、，随着“城镇化”概念提出，多项配套政策可能在2013年出台，预计未来十年我国新增住宅需求（包括保障房）约160亿平方米，其中新增城镇人口首次置业需求和原有居民改善需求均超过50亿平方米，这也将成为房地产业的中长期机遇。【土地市场】年末成交现暴涨 万科出手解放南2012年12月经营性用地供应11宗，供应土地面积为97.9万平米，环比下降78%，同比下降66%。当月经营性用地成交49宗，成交土地面积为324.0万平米，环比上涨155%，同比攀升26%，达到2011年10月以来的成交峰值。本月万科旗下子公司天津万城置业有限公司竞得位于解放南路起步区内的津西解放（挂）2012-099号综合类用地，成交
5、面积为6.2万平米，地块成交价达8.74亿元成交，高出起拍价0.4%。【商品住宅市场】百舸争流拚岁末 利好推动量价升12月天津商品住宅新增供应11739套，供应面积为86.33万平米，环比上浮9%，同比下降9%；本月商品住宅成交10126套，成交面积为108.71万平米，全市商品住宅成交量环比上浮5%，同比增涨了113%；本月商品住宅成交均价为10997元/平米，环比攀升4%，同比下滑1%。临近岁末，各房企发起最后的“冲刺”。12月，融创劲销超过14亿；天津名门广场、海河大观、北宁湾、富力津门湖等11个项目成交额超过2亿元。与此同时，本月保障房成交爆发，共成交2683套，成交面积24.4万平米
6、，较上月销量环比攀升77%，达到了2011年四季度以来的最高点。【商业、写字楼市场】年末大宗集中 成交量涨价跌进入12月，市场进入最后冲刺阶段，各开发商争相清盘走量，客户逐步打消观望情绪，因年底需要购买或更换办公地点的企业增多，因此大宗交易成交有所增加。本月商业办公市场各项目的大宗成交，带动了整体市场，使得成交量呈现出涨势。租赁市场方面，由于临近年底，新增租赁案例较少，而租金方面基本保持平稳，无较大波动。12月办公市场新增供应629套，共计24.41万平米，环比降低了33%，同比上升了25%。办公产品共成交284套，成交面积7.49万平米，环比增加109%，同比减少33%。成交金额10.15亿
7、元，环比增加了103%，同比缩减40%。价格方面，本月办公市场成交均价为13547元/平米，较上月下跌3%，同比减少了11%。本月商业市场新增供应637套，共计13.68万平米，环比降低了47%，同比减少了32%。成交557套，成交面积8.85万平米，环比增加45%，同比上浮9%。成交金额15.71亿元，环比提升了35%，同比增涨6%。本月商业市场成交均价为17752元/平米，较上月下跌了7%，同比下浮了2%。PART 2 政策背景1. 本月政策快讯楼市经济环境11月全国CPI同比涨2.0% 居住价格同比上涨2.6% 2012年11月份，全国居民消费价格总水平同比上涨2.0%。其中，城市上涨2
8、.1%，农村上涨1.9%；食品价格上涨3.0%，非食品价格上涨1.6%；消费品价格上涨1.9%，服务项目价格上涨2.3%。1-11月平均，全国居民消费价格总水平比2011年同期上涨2.7%。11月份，全国居民消费价格总水平环比上涨0.1%。其中，城市上涨0.1%，农村上涨0.2%；食品价格上涨0.4%，非食品价格持平；消费品价格上涨0.3%，服务项目价格下降0.3%。11月份，居住价格同比上涨2.6%。1-11月全国房地产开发投资64772亿 同比增16.7% 一、房地产开发投资完成情况2012年1-11月份，全国房地产开发投资64772亿元，同比名义增长16.7%，增速比1-10月份提高1.
9、3个百分点。其中，住宅投资44606亿元，增长11.9%，增速提高1.1个百分点，占房地产开发投资的比重为68.9%。1-11月份，房地产开发企业房屋施工面积556658万平方米，同比增长13.3%，增速与1-10月份持平；其中，住宅施工面积416657万平方米，增长10.8%。房屋新开工面积162413万平方米，下降7.2%，降幅比1-10月份缩小1.3个百分点；其中，住宅新开工面积119905万平方米，下降11.1%。房屋竣工面积67706万平方米，增长14.1%，增速回落3.2个百分点；其中，住宅竣工面积54310万平方米，增长13.7%。1-11月份，房地产开发企业土地购置面积3163
10、8万平方米，同比下降14.8%，降幅比1-10月份缩小3.2个百分点；土地成交价款6594亿元，下降10.3%，降幅缩小1.5个百分点。二、商品房销售和待售情况1-11月份，商品房销售面积91705万平方米，同比增长2.4%， 1-10月份为下降1.1%；其中，住宅销售面积增长2.3%，办公楼销售面积增长11.6%，商业营业用房销售面积增长1.7%。商品房销售额53526亿元，增长9.1%，增速比1-10月份提高3.5个百分点；其中，住宅销售额增长10.4%，办公楼销售额增长4.1%，商业营业用房销售额增长4.2%。11月末，商品房待售面积33567万平方米，比10月末增加519万平方米。其中
11、，住宅待售面积增加298万平方米，办公楼待售面积减少15万平方米，商业营业用房待售面积增加119万平方米。三、房地产开发企业到位资金情况1-11月份，房地产开发企业本年到位资金85802亿元，同比增长14.1%，增速比1-10月份提高2.5个百分点。其中，国内贷款13208亿元，增长16.1%；利用外资371亿元，下降51.5%；自筹资金35374亿元，增长13.8%；其他资金36849亿元，增长15.2%。在其他资金中，定金及预收款23119亿元，增长20.2%；个人按揭贷款9274亿元，增长23.7%。11月份，房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为95.71，比上月提高1.15点。
12、前11个月全国财政收入同比增长11.9% 财政部12月11日公布数据显示，1至11月累计，全国财政收入108903亿元，比2011年同期增加11594亿元，增长11.9%。 其中，中央本级收入53601亿元，同比增长7.7%；地方本级收入55302亿元，同比增长16.3%。 11月，全国财政收入7871亿元，比2011年同月增加1414亿元，增长21.9%。其中，中央本级收入3672亿元，同比增长17.9%；地方本级收入4199亿元，同比增长25.6%。财政收入中的税收收入6760亿元，同比增长21.1%。 从财政收入走势看，前三季度财政收入增长逐季回落，近期有所回升。一季度全国财政收入增长1
13、4.7%，二季度增长10%，三季度回落到增长8.1%，10月份起增幅逐步回升，10月、11月分别增长13.7%、21.9%。 支出方面，11月全国财政支出12160亿元，比2011年同月增加764亿元，增长6.7%。1至11月累计，全国财政支出104896亿元，同比增加15940亿元，增长17.9%。国务院通过十二五循环经济发展规划国务院总理温家宝12月12日主持召开国务院常务会议，研究部署发展循环经济。会议讨论通过“十二五”循环经济发展规划，明确了发展循环经济的主要目标、重点任务和保障措施。(一)构建循环型工业体系。在工业领域全面推行循环型生产方式，促进清洁生产、源头减量，实现能源梯级利用、
14、水资源循环利用、废物交换利用、土地节约集约利用。(二)构建循环型农业体系。在农业领域推动资源利用节约化、生产过程清洁化、产业链接循环化、废物处理资源化，形成农林牧渔多业共生的循环型农业生产方式，改善农村生态环境，提高农业综合效益。(三)构建循环型服务业体系，推进社会层面循环经济发展。完善再生资源和垃圾分类回收体系，推行绿色建筑和绿色交通行动。充分发挥服务业在引导树立绿色低碳循环消费理念、转变消费模式方面的作用。(四)开展循环经济示范行动，实施示范工程，创建示范城市，培育示范企业和园区。会议要求完善财税、金融、产业、投资、价格和收费政策，健全法规标准，建立统计评价制度，加强监督管理，积极开展国际
15、交流与合作，全面推进循环经济发展。12月12日，中国政府网全文刊载服务业发展“十二五”规划。国务院已于12月1日下发通知，要求有关部门和各地认真执行这份规划。规划提出，到2015年，我国要实现服务业增加值占国内生产总值的比重、服务业就业人数占全社会就业人数的比重分别比2010年提高4个百分点，服务业从业人员素质明显提高的目标。规划提出了加快发展包括金融服务业在内的生产性服务业的意见，明确了大力发展生活性服务业的要求。房产政策财政部研究推广房产税 交易环节税负有望下调 财政部在12月3日许透露，财政部部长谢旭人称，下一步税收制度改革的重点将包括对房地产交易环节征收的有关税种进行简并，并研究逐步在
16、全国推开房产税等。专家分析称，财政部此番表态意味着未来我国房产交易环节税负有可能下降。 谢旭人表示，今后一个时期完善税收制度的主要目标是健全以流转税和所得税为主体税种，财产税、环境资源税及其他特定目的税相协调，多税种、多环节、多层次调节的税收体系，充分发挥税收筹集国家财政收入的主渠道作用和调控经济、调节收入分配的职能作用。 具体来说，这包括三方面的改革。一方面是充分发挥税收调节收入分配的作用，实施个人所得税改革，推进个人收入申报和财产登记、信息沟通等社会征信系统建设，逐步建立健全综合和分类相结合的个人所得税制度。统筹推进房地产税费改革，对房地产交易环节征收的有关税种进行简并。总结个人住房房产税
17、改革试点经验，研究逐步在全国推开，同时积极推进单位房产的房产税改革。其次是强化税收促进经济结构优化和发展方式转变的作用。在实施和完善消费型增值税的基础上，推进营业税改征增值税改革，最终实现货物与劳务税制的统一。合理调整消费税范围和税率结构，进一步推进资源税改革，选择防治任务繁重、技术标准成熟的税目开征环境保护税。最后是构建地方税体系，将财产行为类有关税收作为地方税体系的重要内容，不断增加地方税收收入。在统一税政的前提下，赋予省级政府适当税政管理权限，培育地方支柱税源。中央经济工作会议强调加强房地产调控一年一度的中央经济工作会议在北京开幕。中央政治局会议强调，要保持宏观经济政策的连续性和稳定性，
18、着力提高针对性和有效性，适时适度进行预调微调，加强政策协调和配合。中央政治局会议指出，要着力扩大国内需求，加快培育一批拉动力强的消费新增长点，促进投资稳定增长和结构优化。中央政治局会议要求，加快推进产业转型升级，发挥自主创新对结构调整的带动作用，支持企业牵头实施产业目标明确的国家重大科技项目，推进产能过剩行业兼并重组、扶优汰劣等。中央政治局会议明确提出，要积极稳妥推进城镇化，增强城镇综合承载能力，提高土地节约集约利用水平，有序推进农业转移人口市民化。中央政治局会议上指出，要扎实推进重点领域改革，扩大营业税改征增值税试点的地区和行业范围，健全资源性产品价格形成机制，深化医药卫生体制改革，推进国有
19、经济和农村改革，抓好科技、教育、文化、行政审批等领域改革。中央政治局会议要求，大力保障和改善民生，稳步提高社会保障统筹层次和保障水平，发展教育、卫生、文化等社会事业，加强房地产市场调控和住房保障工作等。中央经济工作会议除确定经济增长目标外，宏观调控政策走向更成为关注焦点。2011年，中共中央政治局的会议定调2012年宏观经济政策时的措辞是，“实施积极的财政政策和稳健的货币政策”，但在2012年的会议中去掉了该说法，保留了“保持宏观经济政策的连续性和稳定性”，并将“及时作出预调、微调”改成“适时适度进行预调微调”。财政部财政科学研究所所长贾康表示，在企稳回升的现阶段，财政政策的框架不能变，还会保
20、持积极的财政政策。同时，货币政策还会维持稳健的表述，没必要像2012年前半年那样积极释放流动性。王珏林：2013年房地产限购和限贷政策不会改变近期，不少城市楼市出现量价齐升的年末“翘尾”现象，部分城市还出现恐慌性购房行为，全国70个大中城市房价连续多月整体上行。土地市场供需两旺，“地王”频现，对市场预期产生重大影响。以限购、限贷为主的楼市调控政策延续与否，成为外界关注的焦点。 “一旦政策变化，市场就会马上回潮，而且是高速回潮，那调控就失败了。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林表示，从限制需求的角度来讲，2013年房地产的限购和限贷政策将不会改变。他认为，楼市调控主要从供给和需求两个方向
21、着手，在短期内无法快速增加供应的情况下，对市场需求端的管控政策不会放松。2013年楼市有望迎来相对宽松的大环境。按照住建部政策研究中心主任秦虹的观点，2012年以来房地产市场销售向好，与两次降息带来的宽松货币环境密不可分。从中央经济工作会议的基调来看，2013年经济增长强调“稳中有进”，货币政策将保持稳健，继续坚持房地产市场调控政策不动摇。这对房地产市场无疑是利好消息。此外，随着城镇化概念提出，多项配套政策可能在2013年出台，这也将成为房地产业的中长期机遇。有观点认为，预计未来十年我国新增住宅需求（包括保障房）约160亿平方米，其中新增城镇人口首次置业需求和原有居民改善需求均超过50亿平方米
22、，市场前景依然良好。保障房政策审计署：连续5年跟踪审计保障房 审计署审计长刘家义在全国审计工作会上表示，2013年审计署将重点加强对“三农”、社会保障、教育、医疗和保障性安居工程等民生项目的审计，着力监督检查民生相关政策落实情况，特别是低收入群众基本生活保障情况，揭露和查处严重损害群众利益的问题。审计署社会保障审计司司长陈太辉介绍说，在2012年对保障房进行审计的基础上，未来4年，审计署与地方各级审计机关还将对全国的保障房建设进行跟踪审计。2012年7月，审计署发布了66个市县2011年城镇保障性安居工程审计结果的公告，审计发现的主要问题包括，有的地方未按规定从土地出让净收益中足额提取或安排保
23、障性安居工程资金，未能严格执行保障性住房的税费减免及信贷优惠政策；有的地方分配管理不够严格；有的地方对保障性住房的质量控制环节管理薄弱等等。陈太辉说，审计署已经出台了关于未来4年审计保障房的方案。未来保障房审计的重点包括，对资金的筹集和使用的审计；对保障房建设过程中的用地、选址、工程质量的审计；建成后分配情况的审计；以及入住后，退出情况的审计。土地政策前11月土地出让收入同比降17.5% 财政部公布的最新数据显示：1-11月累计，全国政府性基金收入31023亿元，比2011年同期减少4181亿元，下降11.9%。其中，中央政府性基金收入2923亿元，同比增长14%；地方政府性基金本级收入281
24、00亿元，同比下降13.9%，主要是土地出让成交额下降，国有土地使用权出让收入23478亿元，同比下降17.5%。全国政府性基金支出26873亿元，比2011年同期下降11.2%。其中，中央本级政府性基金支出1720亿元，同比增长1.9%；地方政府性基金支出25153亿元，同比下降12%。国土部：各地要避免出现地王 并公布地王标准各地要避免在住宅、商服用地供应中出现异常的高价地，避免出现所谓“地王”误导市场，并适时公布本地“地王”的参照标准。国土部12月中旬召开2012年房地产用地管理调控情况新闻发布会，相关负责人强调，将继续坚持房地产调控政策不动摇，保持从严从紧的调控基调。国土资源部土地利用
25、管理司司长廖永林介绍说，“进入11月份后，土地市场出现了一些新的情况，主要是一些城市相对于上半年，土地供应放量比较明显；一些地方集中推出一些优质地块；个别地方出现违规出让土地的现象等。”廖永林表示，“当前主要要求市场出现波动的城市在三个方面采取切实措施，进一步落实国务院调控要求，一是加供应、稳后市；二是控异常、防波动；三是避免误读误导、稳定市场预期。”国土部此次还要求各地保持地价信号平稳，减少对市场的误导和干扰。“为了防范利用地价异常信号炒作，或借机提价售房，各地要有针对性地选取得力措施，避免在住宅、商服用地供应中出现异常的高价地。一是避免出现所谓地王误导市场。对总价较高的地块，实行分割处理，
26、划为多宗地供应。对地段较好、单价较高的优质地块，综合采用竞地价、竞配建等多种竞价方式或招标出让；或提高付款难度；或与条件较差的土地放在一起供应。”廖永林表示，各地要适时公布本地“地王”的参照标准，避免不实炒作误导社会等。廖永林表示，国土部将对典型案例采取公开调查的方式，督促各有关城市严格依据土地出让管理法律法规和出让合同约定，进行调查处理。根据国土部的统计，截至2012年11月底，全国闲置房地产用地1.1万公顷，其中，闲置住宅用地7461公顷。国土部要求，下一步各地要继续加大闲置土地处置力度，严格清理闲置土地，严格按程序及时调查、认定和处置。廖永林表示，国土部将建立房地产大企业和大地块跟踪督察
27、制度，确保这类项目按期开竣工。同时，国土部还要求各地清理涉及大房企、大地块的出让合同，对存在欠缴土地出让价款、未按期交地、未按期开竣工、土地闲置、开发规模超过实际开发能力等违规违约情况的项目，进行清查处置。房企动态恒大万科双双提前完成全年目标12月4日晚，国内最大的两家房企恒大地产与万科A相继发布了11月份的销售简报。其中恒大地产提前一个月完成全年800亿元的销售目标，超过2011年全年实际完成量，销售面积全国第一，而万科的全年销售额则逼近1400亿元，销售金额全国第一。 恒大地产的11月营业销售简报显示，2012年11月份，公司实现合约销售金额117.9亿元，同比上涨850.8%；销售面积1
28、98.1万平方米，同比上涨1100.6%。当月合约销售均价为每平方米5955元。而这也是恒大地产2012年第三次单月销售额过百亿元。此前分别为5月103.7亿元，10月142.6亿元。同时，11月恒大新开盘项目6个，在售项目累计达到174个。2012年1至11月，恒大地产累计实现合约销售金额846.3亿元，已提前完成全年800亿元的合约销售计划，并超出2011年全年实际完成总量5.3%；累计合约销售面积1426.3万平方米，超出2011年全年16.9%，位列全国第一；平均合约销售均价为每平方米5933元。对于恒大地产提前完成年度销售目标，有市场分析人士指出，主要源于恒大的项目定位准确，并采取薄
29、利多销的经营策略，主动迎合当前的房地产市场。同一天发布11月销售简报的万科则表示，2012年11月份公司实现销售面积143.6万平方米，环比增长12.8%，同比增长43.02%；销售金额171.3亿元，环比增长25.03%，同比增长65.66%。同时，2012年111月份，公司累计实现销售面积1178.8万平方米，销售金额1271.5亿元。而在11月，万科、绿城、招商、保利、富力和金地6家企业合计拿地权益支付价超过百亿，达到110.45亿元，其中万科占据首位。此外，保利地产、中海地产、绿城集团、世茂房地产、招商地产、越秀地产、融创中国、中骏置业、华润置地、禹州地产及远洋地产等10家标杆房企均已
30、完成全年销售目标。万科联合体创上海新地王 打破“不拿地王” 12月12日下午，由万科、绿地、玖致酒店管理有限公司、广州港捷企业管理有限公司四家企业联合54.31亿底价竞得徐汇漕河泾社区南站商务区商办地块，楼板价11000元/平方米，刷新上海总价地王记录。值得关注的是，玖致酒店管理有限公司也是万科旗下公司。对于万科打破不拿地王的宣言，而创造了上海总价新地王，业内人士指出，对于具有庞大资金实力的龙头企业与央企地产企业来讲，势必会考虑增加土地储备，积极拿地“换仓”谋求下一轮的市场发展机会。“万科部署上海商业地产已经很久了，资金投入也非常大。”也有业内人士认为，土地市场出现“高溢价”、“地王”现象，若
31、当前土地市场正在酝酿2009-2010年土地市场复苏的行情，这极有可能是市场走向出现偏差、调控效果功亏一篑的征兆，这或将导致楼市调控政策由当前的定向微调为主的时期转为再度收紧。11月收金61亿 碧桂园已完成430亿全年销售目标12月9日碧桂园发布公告称，截至2012年12月4日已经顺利完成全年430亿元的合同销售目标。 2012年首十一个月，碧桂园共实现合同销售金额约420.9亿元，合同销售建筑面积约684万平方米，另外截至2012年11月30日还有约43.4亿元已认购未签约金额。据悉，碧桂园11月单月完成销售60.9亿元，比10月的64.3亿元略有下降，但仍保持在全年销售的最高水平线上，比此
32、前大部分单月所录得的三四十亿均有较大增长。保利地产“末日“跻身千亿军团 欲维持两位数增长12月21日，保利地产跃过千亿门槛。当日，保利地产副总经理胡在新确认了该消息，而其广东公司董事长余英也在微博中予以确认。事实上，早在一周之前的16日，保利地产董事长宋广菊就已经在海棠湾的旅游地产项目奠基仪式上透露公司将在2012年销售突破1000亿元的消息。虽未正式披露最终的销售数据，但根据保利全年大约11000元/平方米的销售均价、销售面积在八九百万平方米左右的数据基本可以推算出。2011年，保利地产销售732亿元，同比增长10.69%，但2012年，该涨幅将超过40%。在保利1000亿元销售业绩中，除了
33、150亿来源于商业产品外，其余大部分均来源于住宅的销售，而面积在144平方米以下的普通住宅占比九成以上。在成交冷清的2011年，保利地产新开工面积非但没有如同行一样进行收缩，反而大胆地逆势加仓，开工量同比增长50%，超过1500万平方米，使得2012年的库存相当厚实。消息称，截至2012年底，在大量去库存后，保利依然有大约几百亿元的可售货量留到2013年。万通地产3.5亿元售天津泰达城开23.5%股权予融创12月21日，北京万通地产股份有限公司发布公告宣布，其将持有的天津泰达城市开发有限公司(简称“泰达城开”)23.5%的股权转让给天津融创置地有限公司，交易对价约为3.49亿元。万通地产于公告
34、中指出，通过此次交易，万通地产可获得资金约3.49亿元，预计可获得1.5亿元的投资收益，将有利于推进公司主营业务的发展，优化资产结构。是次交易完成前，万通地产拥有泰达城开47%股权，待易完成后，其仍持有泰达城开23.5%股权。历史资料显示，泰达城开最初注册资本2亿元，其中发起人泰达集团投资4000万元，占注册资本的20%，泰达股份投资1.6亿，占注册资本的80%。2004年9月，泰达集团单方面增资1.4亿，使得泰达城开注册资本增至3.4亿，股东泰达集团共投资1.8亿，出资比例为53%，泰达股份总投资1.6亿，出资比例为47%。而后，在2007年，万通地产曾以3.9亿的价格收购泰达股份所持泰达城
35、开47%的股权，成为该项目公司第二大股东。目前，泰达城开正在开发天津的泰达城项目，以2012年9月30日为基准日的资产评估报告显示，泰达城开总资产29.85亿元，净资产5.92亿元。PART 3 土地市场1. 市场综述n 总体供需特征2012年12月市场供应79宗，供应面积为490.09万平米。其中工业地块供应68宗，供应土地面积为392.1万平米；经营性用地供应11宗，供应土地面积为97.9万平米，环比下降78%，同比下降66%。2012年12月市场成交土地80宗，成交用地面积为481.4万平米。其中工业地块成交31宗，成交土地面积为157.4万平米。经营性用地成交49宗，成交土地面积为32
36、4.0万平米，环比上涨155%，同比增长26%。n 月度土地供应情况2012年12月市场供应79宗，供应面积为490.09万平米。其中工业地块供应68宗，供应土地面积为392.1万平米；经营性用地供应11宗，供应土地面积为97.9万平米，环比下降78%，同比下降66%；供应的经营性用地可统计建筑面积为123.3万平米，环比下降73%，同比下降30%；起拍楼面单价为3422元/平米，环比上涨58%，同比增长47%。n 月度土地成交情况2012年12月市场成交土地80宗，成交用地面积为481.4万平米。其中工业地块成交31宗，成交土地面积为157.4万平米。经营性用地成交49宗，成交土地面积为32
37、4.0万平米，环比上涨155%，同比增长26%；成交的经营性用地可统计建筑面积为542.6万平米，环比上涨100%，同比增长10%；成交金额为143亿元，环比上涨101%，同比增长90%；楼面单价为2645元/平米，环比上涨1%，同比增长73%。 2. 本月经营性土地供应分析n 经营性土地逐月供应情况本月土地供应量回落，恢复到本年度低量供应常态。环比11月本月供应量下降73%，同比2011年下降30%。从图中可见2012年全年供应量明显低于2011年。值得一提的是本月供应楼单价创年度最高，达3422元/平米，环比11月上涨58%，同比增长47%,主要由于本月供应了2宗市内六区地块，将楼面单价拉
38、升。n 经营性土地供应的用途结构2012年12月经营性用地供应11宗，供应土地面积为97.9万平米。其中居住类用地面积占比44%；商业类用地面积占比为33%；综合类用地面积占比为24%。n 经营性土地供应的区域结构2012年12月，远郊区县供应经营性土地面积占比为2%；滨海新区供应经营性土地面积占比为2%；市内六区供应经营性土地面积占比为5%；环城四区凭借津南区供应发力，土地面积占比高达91%，成为了全市供应冠军。n 经营性土地供应的面积分布2012年12月，天津经营性土地公告中1万平方米以下地块面积占比为3%；1-5万平方米地块面积占比为8%； 10万平米以上地块面积为88万平方米，占比为8
39、9%，均为环城四区地块。3. 本月经营性土地成交分析n 全市经营性土地逐月成交情况2012年12月，我市经营性土地成交量环比增长高达155%，同比增加26%，达到2012年单月成交量的最大值，开发商拿地的热情和实力充分在本月爆发。此前，房地产宏观和市场前景不明朗的情况下，房企多行事谨慎，11月后，基于对市场前景稳定性和利好的预期，部分房企尤其是上市房企便开始在此时纷纷出手拿地，积极备战来年。n 经营性土地成交的用途结构注：以下各图表区域统计中，“塘沽区”暂时包括中心商务经济区、临港经济区、北塘经济区；“汉沽区”暂时包括中心渔港经济区和滨海旅游区。2012年12月天津市经营性用地中，居住类用地成
40、交面积占比53%；商业类用地成交面积占比28%。综合类用地成交面积占比19%。住宅类用地始终是炙手可热的选择，该类需求也持续占据市场的主导地位。n 经营性土地成交的区域结构注：以下各图表区域统计中，“塘沽区”暂时包括中心商务经济区、临港经济区、北塘经济区；“汉沽区”暂时包括中心渔港经济区和滨海旅游区。2012年12月份天津经营性土地市场中，远郊区县中成交面积占比38%；滨海新区中成交面积占比27%；环城四区中成交面积占比28%；市内六区中成交面积占比7%。本月4宗市内六区地块成交，其中3宗受到开发商关注和竞争，产生溢价。n 经营性土地成交溢价率分析4. 重点地块津西解放（挂）2012-099号
41、宗地n 地块指标2012年12月12日，万科旗下子公司天津万城置业有限公司，以8.74亿元成功摘得位于河西区解放南路东侧的津西解放（挂）2012-099号宗地。该地块位于梅江片区，解放南路起步区内，地块面积6.2万平米，容积率为2，折合楼面单价7025元/平米。按照该地块要求，建筑密度须小于20%，绿地率不小于40%，建筑限高100米。本项目内所有建筑均须按绿色建筑二星标准实施。并且，从公示信息来看，地上项目总体居住密度相对较低，未来有望建设成为与梅江大环境相适宜的宜居社区。n 市区一、二级市场价格简析从近年来市内六区土地和商品住宅成交价格对比来看，市区商品住宅成交均价自2009年至2011年
42、间逐年攀升，年平均价格涨幅超过20%；而2012年市区商品住宅均价基本稳定于2011年的水平，2009-2012年间市区商品住宅成交价格年平均涨幅为17%。与此同时，市内六区供地稀少，资源愈发稀缺，成交地块楼面单价一路看涨。2012年市区成交地块总体楼面单价较2009年已近乎增涨一倍，其间市区楼面单价年度涨幅已达26%，超过同期该区域房价涨幅。2012年以来，“面粉”涨过“面包”的行情，让诸多房企在市区拿地的态度愈发审慎起来。相比而言，受到政府政策及规划倾斜、发展前景广阔、且成本更低的市区边缘地块更多地受到了房企的青睐。n 区域价值解放南路起步区位于解放南路与外环线交口的东北侧，河西区、西青区
43、、津南区交界处。四至范围为：东至洞庭路，南至外环线，西至解放南路，北至规划路、浯水道。用地规模约344公顷,规划总建筑面积约574万平方米，其中住宅约316万平方米，是全市“十二五”规划建设的重点地区，它的开工建设直接影响到文化中心周边地区规划的实现。按照总体部署，解放南路起步区将被打造成为高品质的城市生活片区，各地块的功能特点鲜明。本次出让地块位于起步区西区。按照政府规划，起步区西区将建设为生态宜居社区，以居住功能为主，辅以休闲娱乐和商业服务等配套功能。据悉，万科天津公司与天津城投集团合资组建的天津万城置业有限公司此次大手笔拿地，正在存储和备战明年的天津市场。n 企业发展A. 企业简介：万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。经过二十多年的发展，成为国内最大的住宅开发企业，目前业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地