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1、济南房地产市场月报(2012-9)2012年9月目 录目 录2本月导读6关注楼盘7第一篇 市场背景篇11一、政策法规11(一)金融、财税政策11（二）土地政策17（三）其他政策20二、市政动态25(一)内部交通25(二)城市发展28(三)区域发展31三、市场资讯34第二篇 市场分析篇38第一章土地篇38一、本月公告土地分析38（一）地块供应走势分析38（二）供应结构分析39二、本月成交土地分析41第二章、商品住宅市场45一、市场综述45（一）商品住宅批准供应总量走势48（二）商品住宅批准供应区域分布53二、商品住宅成交市场走势解析56（一）商品住宅成交总量走势56（二）商品住宅成交区域分布60
2、（三）商品住宅成交面积结构解析65（四）商品住宅成交单价结构解析69（五）商品住宅成交总价结构解析73三、成交均价分析77（一）普通住宅市场77（二）公寓市场79（三）别墅市场82四、热点板块85五、项目解析85第三章、办公市场87一、市场供应量分析87二、市场成交量分析88三、成交均价分析89第四章、商业市场90一、供应量分析90二、成交量分析91三、成交均价分析92第五章、营销媒体93一、营销透析94二、媒体分析97第三篇 区域数据篇101一、历下区101二、市中区101三、槐荫区102四、天桥区102五、历城区102六、高新区103本月导读 首套房贷收紧，多地银行取消首套房贷利率8.5折
3、 近日，工行、建行、农行等多家银行已取消首套房贷利率8.5折优惠。由于地区差异，目前既有部分银行首套房贷利率维持在基准利率9折至基准利率之间，也有部分银行将首套房贷利率在基准利率基础上上浮5%至10%。详情请见P13国土部：重点监测土地高溢价，防止非理性反弹 近期土地市场交易旺盛情况，监管部门正在对土地市场交易情况进行有针对性的监测。此次监测重点主要包括土地溢价率过高、土地底价设定过高以及房企土地开发节奏等现象。详情请见P17济南地铁目前规划6条线 1、2、3条线线路走向确定从接近省城规划部门的相关公司了解到，目前，济南地铁的官方规划共有6条线路，这6条线路又分基本确定的近期规划和仍然存在较大
4、变数的远期规划。 详情请见P25关注楼盘 1、力高国际n 项目简介项目地址历下奥体西路与花园路延长线交汇处物业类型普通住宅总建面积21.5万容积率3.10开发商山东力高房地产开发有限公司周边环境位于济南东拓发展主轴，交通通达度高n 关注理由：高国际位于济南市历下区花园路延长线涵源大街北侧、奥体西路东侧，济南东拓发展主轴，处于主城与新城双核心盛福庄片区。项目占地69300平方米，总建筑面积223295平方米，建筑密度为19%,绿地率为35%，由8幢高层组合而成的高档社区，包含星级住宅、高档公寓以及大型时代商业等多种丰富物业形态，户型面积41-143平米本项目9月8日首次开盘，推出项目北部的1、4
5、#楼，合计推出309套房源，约合33395，户型面积为88平米两室（58套），97-131平米三室，项目报价区间为6884-8228元/平米，优惠后成交均价约7200元/平米。 项目位于东拓的核心地带，现场市调得知，本次开盘为项目首次入市，蓄客成绩较为理想，客户多以刚需和首改客户为主，因前期蓄客时间较长，导致客户有少量流失，开盘现场氛围火爆，本次开盘整体成交情况表现良好。2、尚品燕园n 项目简介项目地址历下花园路与奥体西路交界处北行500米物业类型普通住宅总建面积26万容积率2.93开发商济南源泰置业有限公司周边环境位于济南市东拓重点板块盛福片区，临近花园路、奥体西路、等多条城市主干道，n 关
6、注理由：尚品燕园位于济南市历下花园路与奥体西路交界处北行500米，处于主城与新城双核心盛福庄片区。项目占地8万平方米，总建筑面积26万平方米,绿地率为43.9%，由10栋25-33的高层建筑群组成，120平米以内的中小户型为主，主力户型为50余平米的一室，7590平米的两室，110-120平米的三室。社区面积区间、户型丰富，充分满足不同客户的置业需求。9月16日（周天），尚品燕园项目首次开盘。本次开盘推出7#、8#、9#、10#，4栋楼，共推出697套房源，总面积60741.7；户型面积为77-90两室，101-123三室项目成交均价为7300-7400元/平米；项目于8月18日开始认筹，累计
7、认筹客户约780组，当天成交569套，总销售额约3.7个亿，解筹率达72%。 优惠包括：认筹交2万抵5万；金卡享受5000元优惠，银卡3000元优惠（金银卡不可重复使用）； 一次性付款97折、按揭贷款98折、公积金99折；开盘后7天内，按时签约享100元/的额外优惠。 据现场市调得知，本次开盘为项目首次公开面世，所推房源数量较大，主力户型以70-90中小户型为主，成交客户多以刚需客群为主，前期蓄客情况较为理想，现场氛围火爆，本次开盘整体成交情况良好。3、中国铁建国际城n 项目简介项目地址经十路与奥体西路交界处物业类型普通住宅总建面积40万容积率2.3开发商济南庆龙置业有限公司周边环境位于奥体中
8、心核心片区，区位优势明显 n 关注理由：中国铁建国际城整体定位 “奥体中枢 40万国际都会中心”，整体规划拥有5A甲级生态写字楼、低密度观景大宅、风情步行商业街、豪华会所等多种物业形态。住宅部分规划12栋楼，以济南市场稀缺的18层高层产品为主，户型面积区间为85-200平米，产品丰富多样，主力户型区间为135-155，居住舒适度高。9月23日（周天），位于济南市历下区经十路与奥体西路交汇处北的中国铁建国际城项目首次开盘面市，本次开盘共推出264套房源。其中1#楼，28层，2单元（此次推出一个单元），两梯三户，95平米（28套），116、118平米三室（56套）；6#楼，18层，2单元，两梯三户
9、，89平米两室（36套）,139平米三室（72套）；10#楼，18层，2单元，两梯两户，141、142平米三室（54套）,164平米四室（18套）。项目成交均价为9400元/平米,9月8日认筹，截止到开盘当天认筹约400组，成交226套房源，解筹率达57%。 优惠包括：认筹1万抵3万，一次性付款99折，5天内付款优惠5000元。 据现场市调得知，本次开盘推出房源三室房源为主，约占总房源的69%，客群主要以历下、高新、历城区等周边改善型客群为主，项目前期蓄客成绩较为理想，加之优惠幅度较大，本次开盘整体成交情况表现良好。第一篇 市场背景篇一、政策法规2012年9月全国房地产相关政策列表 时间来源政
10、策名称主要内容2012-9-25央行调控工具倚重逆回购，央行释放政策谨慎宽松信号n 央行25日公告，当日进行了两期逆回购操作，分别为1000亿元14天期和1900亿元28天期品种，两期中标利率分别持平于前期的3.45%和3.60%。据WIND统计，25日有520亿元逆回购到期，与新开展的逆回购对冲之后，当日央行实际净投放资金2380亿元。2012-9-28济南 公积金贷款首付降至20% 贷款上限降至25万元n 近日，济南住房公积金贷款政策出现重大调整，自10月8日起,济南市区个人申请住房公积金贷款的最高可贷款额度为25万,调整后贷款上限减少了25万。此外,90平米以下首套房公积金贷款首付比例由
11、30%降至20%。2012-9-13国土部重点监测土地高溢价，防止非理性反弹n 近期土地市场交易旺盛情况，监管部门正在对土地市场交易情况进行有针对性的监测。此次监测重点主要包括土地溢价率过高、土地底价设定过高以及房企土地开发节奏等现象。对预判成交价格创历史总价新高、或单价最高，或溢价率超过50%的房地产用地(包括商服、住宅或商住综合)，及时调整出让方案，采用“限房价、竞地价”或配建保障房、公共设施等办法出让土地。2012-9-29住建部十个督查组，全国督战整肃低质量保障房n 日前，住建部在十八大召开之前的重点工作之一包括保障性安居工程建设、管理、分配等方面在内的各个主要环节，均在巡查范围内。由
12、于前一阶段，各地不同程度地出现质量问题，所以保障性住房的建设质量，成为本次大规模巡查的重中之重。国务院副总理李克强在全国保障性安居工程工作会议上表示，从近期全国检查情况看，保障房工程质量总体是好的，但确有少数项目存在不同程度的问题。对发现的质量问题要“零容忍”，哪个地方、哪个环节出问题，就在哪里解决，对责任单位和责任人要严肃追究，决不手软。(一) 金融、财税政策l 1、央行：调控工具倚重逆回购，央行释放政策谨慎宽松信号央行25日公告，当日进行了两期逆回购操作，分别为1000亿元14天期和1900亿元28天期品种，两期中标利率分别持平于前期的3.45%和3.60%。据WIND统计，25日有520
13、亿元逆回购到期，与新开展的逆回购对冲之后，当日央行实际净投放资金2380亿元。这一政策态度的明晰化与欧美日等主要经济体的再一轮宽松息息相关。9月13日，美联储第三轮量化宽松政策出台。在新一轮政策宽松的背景下，无节制的宽松可能会加大全球套利资本的流动，进而加大通胀压力。央行在最近一期的例会公告中也明确表明要密切关注近期欧美的救助和刺激政策的影响。正是基于这种谨慎态度，央行的宽松更加倾向灵活的逆回购工具。在逆回购已常态化的基础上，近期，央行拉长了操作期限，并明显加大了逆回购的力度。这意味央行希望用信号意义较弱的方式宽松，也使得市场的降准预期进一步推后。同时，央行宽松的方向也是结构性的，希望银行间市
14、场的资金相对稳定、宽松，这也有利于鼓励直接融资，而非一次性调低商业银行存准率以鼓励放贷。解析：根据年初央行的公开市场操作量为“2900亿元的规模”，创了有史以来央行单日逆回购规模最高纪录。对此，市场解读为央行释放出更为清晰的政策信号，即政策基调谨慎宽松。未来，更多偏向以逆回购操作方式灵活释放流动性，不希望用降低存准率这种信号意义强、回旋余地小的工具来调控。此次逆回购中标利率持平于上周，而忽略了市场利率的走高，这一情况可以说明央行旨在拉长到期资金结构，鼓励市场增加逆回购的参与量，解决金融机构资金紧张问题，同时也意味着不会降低存准率来释放长期流动性。央行进行货币操作分为正回购操作和逆回购操作。正回
15、购为中国人民银行向一级交易商卖出有价证券，并约定在未来特定日期买回有价证券的交易行为，正回购为央行从市场收回流动性的操作。逆回购为中国人民银行向一级交易商购买有价证券，并约定在未来特定日期将有价证券卖给一级交易商的交易行为，逆回购为央行向市场上投放流动性的操作。l 2、国税局：房企支付拆迁劳务费应缴契税国家税务总局于日前就房地产公司支付给拆迁公司劳务费是否需缴契等问题进行了明确。出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。其中以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市
16、政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。因此，取得土地使用权的房地产开发公司自行实施拆迁的，其支付给拆迁公司的劳务费属于为取得该土地使用权而支付的全部经济利益，应并入包括拆迁补偿费在内的各种补偿费中作为契税的计税依据。l 3、首套房贷收紧，多地银行取消首套房贷利率8.5折 近日，工行、建行、农行等多家银行已取消首套房贷利率8.5折优惠。由于地区差异，目前既有部分银行首套房贷利率维持在基准利率9折至基准利率之间，也有部分银行将首套房贷利率在基准利率基础上上浮5%至10%。由于四季度银行信贷额度普遍偏紧，房贷审核过程可能会更严格。银行此次政策调整，对购房者特别是首次置业者会
17、带来不小的影响，相应会给楼市带来冲击。出于地区差异原因,济南地区首套房贷利率一直以来鲜见8.5折优惠,多维持在基准利率9折优惠,也有个别银行执行基准利率上浮的政策。目前，虽然各大银行没有明确提出取消首套房贷款利率优惠,但各银行进一步收紧首套房贷利率优惠的做法,已经在济南蔓延开来。近日,中行济南分行已把首套房贷利率调至基准,而之前执行的是打九折的政策。工行、农行、交行、建行虽然原则上实行9折优惠,但实际上设置了各种限制条件。如工行是要根据申请首套房的贷款人情况,最低打到9折；建行享受9折优惠的前提是必须执行组合贷款,首付五成以上；农行只对有开发贷款的楼盘项目,其个人房贷才可以打九折,否则执行基准
18、政策。交行、中信、招行、兴业等股份制银行执行的是9折政策,但这些股份制银行已经越来越不看重个人住房贷款业务。如民生银行和浦发银行一直封闭个贷的大门。齐鲁银行虽然开展个贷业务,但对首套房贷执行基准利率上浮30%政策,基本相当于不做房贷业务。招行、兴业、民生、浦发、齐鲁银行都明确表示,现在个贷部分主要针对个体工商户做经营贷,另外对于优质中小企业的贷款会优先投放,目前房贷并不是业务重点。解析：经过两次降息后,银行经营个人住房贷款业务的收益率变得非常低，即使不考虑通胀因素,执行九折优惠的房贷利率银行利润也依然处在低水平上，这就导致部分信贷额度有限的银行刻意压缩首套房贷款的利率优惠,转而投向利润更高的企
19、业贷款和商业贷款。另外,明年1月1日起我国将实施商业银行资本管理办法(试行),资本约束会成为银行控制规模的重要约束,而信贷增长速度将放缓,也将进一步考验商业银行的赢利能力。在这种情况下,银行必然会压缩首套房贷款的利率优惠,转而投向利润更高的企业贷款和商业贷款。在当前限购限贷政策尚未松动的背景下,如果银行上调首套房贷利率的局面持续下去,那么刚需人群会受到一定影响,也可能使得开发商再再度“以价换量”,实施各种策略性降价,以应对首套房贷利率变化对市场成交的影响。l 4、国税局：房产税试点将扩大，或于年末深化据悉，国家税务总局政策法规司某巡视员20日在第五届中国企业税务管理创新大会上透露，下一步房产税
20、将扩大试点范围，并逐步建立房地产税制度。房地产税具体深化时间可能在年底或明年初，房地产税最终会在全国实施。据此人士强调，要区分房产税和房地产税这两个不同的概念，如果按照原值征收则是房产税，如果按照评估价值则是房地产税，评估价值里包括了地价。房产税是为了加强房地产市场的调控，通过付出税收代价来抑制投资投机性炒房，房地产税则不是为了调控。目前上海和重庆已开展房产税试点，下一步将双管齐下，包括进一步扩大房产税试点以及逐步建立房地地产税制度，“目标是消灭房产税，建立房地产税”。由于对个人住房征税涉及面广，且需要一系列的配套制度，扩大试点方案以及细化的征收标准和办法尚未最终确定。由于住房兼有消费品和投资
21、品的双重属性，在扩大房产税改革试点问题中，国税总局将充分考虑居民基本住房需求，对属于基本住房需求的部分予以一定的税收优惠。解析：住房征收房产税，由于增加了住房持有成本可在一定程度上抑制房地产市场的投资投机行为，房产税征收时间结点是房屋持有环节，这导致每一次的成本支出都实实在在地出自房屋原拥有方，这必然将导致房地产投资客重新估算投资成本和风险。但对于调控房价来说作用有限，决定房价高低的关键是供求关系，调控房价、保持房地产市场的健康运行需要财政、金融等经济措施与行政措施相互配合。l 5、济南公积金贷款首付降至20% 贷款上限降至25万元近日，济南住房公积金贷款政策出现重大调整，自10月8日起,济南
22、市区个人申请住房公积金贷款的最高可贷款额度为25万,调整后贷款上限减少了25万。此外,90平米以下首套房公积金贷款首付比例由30%降至20%。济南住房公积金管理中心此次从个人贷款最高上限、可贷额度计算方法、连续缴存公积金时间、差别化信贷政策等四个方面对贷款政策做出了调整。其中新规明确,两人及以上缴存住房公积金的职工家庭申请住房公积金贷款的最高可贷款额度仍为50万元(章丘、平阴、济阳、商河为40万元)。一人缴存住房公积金的职工家庭最高可贷款额度为25万元(章丘、平阴、济阳、商河为20万元)。住房公积金贷款额度则由原来的两种计算方法调整为单一计算方法，即住房公积金贷款额度为借款人及共同还款人公积金
23、账户余额的15倍。同时，新规定还对借款人须连续缴存公积金时间进行了调整。借款人须在贷款前连续缴存公积金12个月以上方可申请公积金贷款，而调整前为6个月。在差别化信贷政策方面，新规定则对利用公积金贷款购买首套普通自住住房的贷款政策进行了细化：套型建筑面积在90平方米(含)以下的，首付款比例由目前的30%降低到20%，90平方米以上的首付比例仍为30%；二套房首付比例不得低于60%，继续执行禁止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放公积金贷款政策。解析：济南公积金贷款政策的调整使得公积金贷款进一步被压缩，尽管首套房低于90平方米首付比例下调一成，但公积金贷款限额下调、计算方法的调整、缴存时间要求
24、的延长，都将使年轻的购房者公积金贷款额度被压缩，购房时间可能会推迟。在当前的市场行情中，对部分刚性需求释放将起到一定的抑制作用。（二）土地政策l 1、国土部：国土资源部关于规范土地登记的意见近日，为进一步加强的土地登记规范化建设，日前，国土资源部下发关于规范土地登记的意见，依据物权法、土地管理法等相关法律法规及土地登记办法，进一步细化规范土地登记行为。意见共分了十三条，内容分别是：严格划分宗地;准确界定土地登记用途;规范土地出让年限起算时点;规范储备土地登记;规范土地抵押登记;进一步明晰有关超面积宅基地登记政策;严格土地登记统一管理;依法审查土地登记申请资料;建立土地登记会审制度;建立健全土地
25、登记档案资料管理制度，推进土地登记信息化建设;严格执行土地登记人员持证上岗制度;完善土地登记代理制度;完善土地登记资料公开查询制度。意见的要求，各地要依据本文件的有关规定，结合本地实际情况，进一步完善有关政策，细化有关规定，不断提高土地登记规范化水平。此文件自下发之日起执行，有效期为五年。l 2、国土部：重点监测土地高溢价，防止非理性反弹近期土地市场交易旺盛情况，监管部门正在对土地市场交易情况进行有针对性的监测。此次监测重点主要包括土地溢价率过高、土地底价设定过高以及房企土地开发节奏等现象。对预判成交价格创历史总价新高、或单价最高，或溢价率超过50%的房地产用地(包括商服、住宅或商住综合)，及
26、时调整出让方案，采用“限房价、竞地价”或配建保障房、公共设施等办法出让土地。从去年开始，国土部加强对土地市场监测，监测范围从全国105个重点城市扩展到所有县级及以上城市，且对于土地溢价率超过50%的异常交易情况，要求地方政府必须上报。随着楼市调控持续推进，这套监测手段一直延续至今。据了解，针对近期土地市场交易旺盛情况，监管部门在密切监测。此次监测重点是土地溢价率过高、土地底价设定过高现象。作为房价重要组成部分，土地价格一直是监管层关注焦点。7月，国土部和住建部联合发布的关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知强调，下半年各地要密切跟踪市场形势，切实把握好土地出让节奏、时序和
27、价格，防止出现商服和住宅高价地，扰乱市场预期，破坏市场稳定。推地环节的“高底价”和交易环节的“高溢价”被认为是出现高价地重要因素。在最近的土地交易中，久违的高溢价势头开始出现。土地底价抬升更是近几年的一大趋势。作为近期监测重点环节，监管部门将继续定期通报地价走势和土地异常交易情况，要求进一步完善地价专业评估和集体决策程序，合理确定起始价、底价。据悉，对近期一些房企密集拿地情况，监管部门将跟踪监测其开发节奏，以防止囤地行为发生。对未按期开、竣工行为，监管部门将按相关规定处理。解析：根据国土资源部每周监测分析，近两个月各地相对集中推地，总体上对房地产市场的影响是积极正面的，有利于后市稳定。近两个月
28、房企拿地虽有所增多，但底价成交或低溢价成交仍是主流，地价总体上仍保持了平稳。8、9月份，各地异常交易宗地继续减少，溢价率较去年同期大幅下降。尽管近期部分房企加大了拿地力度，但地价变化不大，土地市场总体平稳，尚未出现过热。l 3、国土部：推进土地利用计划差别化管理 国土资源部部长、党组书记、国家土地总督察徐绍史近日主持召开第22次部长办公会议，审议并原则通过了关于推进土地利用计划差别化管理的意见。会议强调，务必要坚决贯彻最严格的耕地保护制度和最严格的节约集约制度，大力推进国土综合开发整治，推进土地利用计划差别化管理，走科学发展的道路。会议指出，近年来，随着工业化、城镇化和农业现代化同步推进，土地
29、供需矛盾日益突出，有必要进一步改进土地利用计划，推进差别化管理。要加强和改进土地利用计划管理，提高计划的针对性和有效性，更好地发挥计划的调控和引导作用。会议认为，用地计划指标供需矛盾突出，一方面是因为计划的规模时序与经济发展阶段要求不相适应，另一方面与粗放扩张的发展方式也有很大关系，目前一些地方的经济发展还没有真正从依靠投资驱动和要素驱动转为创新驱动。解析：实际上，国土资源部曾多次针对我国国土综合开发整治强调在土地管理中探索、实行和深化差别化土地管理政策。在土地利用精细化的基础上提出土地差别化管理思路，继而形成统一的政策意见是我国土地综合开发利用的一个进步。此外，为确保土地差别化管理政策得以严
30、格落实，必须首先明确差别化管理的政策导向，并配合审批、评价、监督等制度完善，在透明的制度执行环境下逐步向市场化手段过渡。发达国家市场化配置土地资源的经验也表示，土地资源通过用途管理、市场配置原则来使用，既能够有效避免土地违法，还可以减少土地资源浪费。（三）其他政策l 1、住建部：十个督查组，全国督战整肃低质量保障房日前，住建部在十八大召开之前的重点工作之一包括保障性安居工程建设、管理、分配等方面在内的各个主要环节，均在巡查范围内。由于前一阶段，各地不同程度地出现质量问题，所以保障性住房的建设质量，成为本次大规模巡查的重中之重。国务院副总理李克强在全国保障性安居工程工作会议上表示，从近期全国检查
31、情况看，保障房工程质量总体是好的，但确有少数项目存在不同程度的问题。对发现的质量问题要“零容忍”，哪个地方、哪个环节出问题，就在哪里解决，对责任单位和责任人要严肃追究，决不手软。2012年8月，住建部机关批复了住建部稽查办2012年下半年工作计划（下称“计划”）。计划提出，在2012年下半年将安排对11省市进行保障性安居工程建设、管理的巡查工作。此后，住建部主要领导经讨论后决定扩大巡查的范围，覆盖全国绝大部分省区市。除住建部稽查办外，住房保障司、房地产市场监管司、建筑市场管理司、人事司等都介入其中，并均由司长、分管副司长带队进行巡查工作。住建部人士表示，包括新疆、贵州、广西在内的边远省区，本次
32、也被纳入巡查范围，基本上全国的省、自治区、直辖市都在巡查覆盖范围内。而在本次巡查之前，尚未有如此大规模的针对保障性安居工程的专项巡查。目前，该项工作已经进入收尾阶段，相关巡查获得的情况将在汇总之后上报部机关，并由住建部适时上报国务院。结合巡查中反映出的情况和问题，部分省市已经在住建部的督促下制定了整改方案，并迅速开展整改工作。而在2012年全年必须开工700万套以上，竣工500万套以上的“目标重压”下，保证保障房建设不出现“赶工期轻视质量”问题，将是考验所在。解析：据济南市住房保障和房产管理局表示,在今年5月国家住建部对全国30个省份的180个在建保障性安居工程质量的监督执法检查中,山东省的项
33、目符合率和基本符合率为99.8%,其中济南市受检项目的符合率及基本符合率达100%,位列全国第一。保障性住房建设质量问题不仅仅涉及到老百姓的生命财产安全，而且也关系到整个政府的公信力。从保障性住房建设质量的督查工作到整改工作都是可控的，而且，在整改保障住房质量过程中所查处的问题普遍都是小通病，因此要保证随时有问题随时整改，以确保保障性住房的整体质量，并通过保障性安居工程的多重带动效应，发挥其正的外部效应。l 2、济南：7种情况将取消廉租住户承租资格近日，济南市政府公布了济南市廉租住房使用管理暂行规定，明确7种取消廉租住户承租资格的情况，分别为：年度审核不符合实物配租条件的；将承租的实物配租住房
34、转借、转租的；改变实物配租房屋用途的；连续6个月以上未在实物配租住房居住或者不缴纳租金的；经书面催告后2个月内仍不办理入住手续的；经书面催告仍不按时提供资料进行年度复审的；违反廉租住房租赁合同相关约定的。该规定还指出，廉租住户因收入、住房、户籍、年龄等变化，不再符合廉租住房保障条件的，应当在规定期限内腾退。根据办法，被取消承租资格的住户应当在接到住房保障主管部门取消资格退房决定书之日起2个月内将承租的住房退回。逾期不履行决定，又不申请复议或提起诉讼的，住房保障主管部门可申请人民法院强制执行。l 3、李克强：抑制房价过快上涨可促进社会公平正义近日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强出席省部级
35、领导干部推进城镇化建设研讨班学员座谈会并讲话。他指出，近几年，政府大力实施保障性安居工程，其中50%是棚户区改造，并采取措施抑制房价过快上涨，这既可惠民生、促发展，也是为了防止抬高城镇化门槛，还有利于调节收入分配，促进社会公平正义。李克强说，积极稳妥推进城镇化是事关长远的大战略，要放在现代化大趋势中思考。在国际环境发生深刻变化、中国发展进入新阶段的形势下，研讨城镇化问题十分重要。李克强指出，城镇化是现代化应有之义和基本之策。已实现现代化的国家都是工业化国家，城镇化率高，农业现代化也达到相当水平。我国已进入工业化中期，但仍将长期处于发展中阶段，作为13亿多人口的大国，实现现代化在人类历史上没有先
36、例，需要立足国情，探索前进，走工业化、城镇化、农业现代化协调发展的路子。李克强强调，城镇化是最大的内需潜力所在。中国城镇化率刚超过50%，按户籍人口算仅为35%左右，明显低于发达国家和许多同等发展阶段国家的水平。差距也是潜力，未来二、三十年，每年将有1000多万人口转移到城市，必将持续释放巨大内需，这正是中国经济长期平稳较快发展的动力源泉。李克强指出，城镇化是长期历史任务，也是复杂的系统工程。当前，中国发展不平衡的最大表现在城乡差距，城市也存在着棚户区和困难户、农民工融入城市难等二元结构问题，甚至表现为城市最突出的差距。处理不好，就会阻滞工业化、城镇化进程。l 4. 国务院参事陈全生:调控要把
37、限买改成限卖国务院参事陈全生表示，短期内稳增长必须稳投资，稳投资需要稳房产，未来房地产调控思路要注重买房和卖房并举的调控，允许买房、限制卖房、奖励租房、闲置罚款。关于房地产调控后续思路，陈全生认为，过去出台的政策文章都做在买房上。在租房方面，没有现在新的政策，对租赁市场监管不够。市场不仅要管商品房的买卖，还要管租赁房。陈全生指出，要把对销售市场的单一调控思路转变为销售市场与租赁市场并重的调控思路，注重买房和卖房并举的调控，要建立健全租赁市场的法律法规体系，不断完善租赁政策，使租房也能住得安稳。政策要调整就是要把“限买”改为“限卖”。比如有人买100套，但不是自己住，想卖出去要有限制。奖励租房，
38、要把房子全部租出去，资金所得税全免，不仅如此，出租房者从事的工作所得税也可以减税。陈全生指出，利用一部分老百姓的钱给另一部分老百姓解决有房住的问题，而不是解决有住房的问题。让一部分老百姓合理合法的获得财产支付，扩大中产阶层。使低收入家庭散居，避免集中居住引发社会问题。解析：限售优于限购，是以资本利得税的方法解决炒房问题。限售过程中，按照每年房价增长的指数，以同样的比例征税，这样就能打击投机炒房，比作为行政命令的限购令更为健康和长久。l 5. 济南：济南市重点项目推进实施办法：重大项目审批走绿色通道为规范我市重点项目管理，市人民政府办公厅近日印发济南市重点项目推进实施办法，对重点项目的标准、申报
39、流程、实施和管理制度、保障措施等方面都作出明确规定。对重点项目的申报流程，实施办法明确了相关部门的职责。市直各行业主管部门和各县（市）区（含高新区）对拟列入的重点项目进行初选，并于每年10月中旬向市发改委（市重点项目计划工作组）提出列入下一年度重点项目的书面申请。市发改委负责组织审核各单位提交的申报材料，经综合论证，提出全市年度重点项目初选计划，征求有关部门、单位意见后，报市政府批准，并向社会公布。对重点项目的信息收集，实施办法提出实行联络员制度和月报送、季度分析制度，并进行年度绩效目标管理。各县（市）区政府和市有关部门、单位明确信息管理工作责任人及信息联络员，具体负责重点项目信息收集报送和反
40、馈工作，并在每月5日前将上月重点项目进展情况表和动态分析材料报送市发改委。实施办法还提出了一系列重大项目保障措施及优惠政策。对于从重点项目中选择认定的重大项目审批，实行绿色通道制度，并在项目用地、资金方面给予优先保障。办法还规定，建立重点项目跟踪服务制度。市交通运输、市政公用、供电、邮电、供水、供气及提供重点项目配套设施的有关单位，应当优先保障重点项目建设需要，及时提供技术指导和跟踪服务。解析：市政府办公厅公布的济南市重点项目推进实施办提出，从重点项目中选择认定重大项目，其审批实行绿色通道制度，将在土地指标、服务环境、资金支持等方面得到支持，这将加速重点项目的建设，带动区域的更快速发展。二、市
41、政动态(一) 内部交通l 1、济南地铁目前规划6条线 1、2、3条线线路走向确定从接近省城规划部门的相关公司了解到，目前，济南地铁的官方规划共有6条线路，这6条线路又分基本确定的近期规划和仍然存在较大变数的远期规划。据知情人士透露，目前已经基本确定的近期规划路线为1号、2号和3号线共3条线路，其中，1号线大致走向是经一路、明湖北路，连接济南西站、济南火车站以及规划中的未来位于王舍人的济南东站。2号线规划则沿纬二路、英雄山路串连起济南城市的南北，1、2号线成十字状交叉形成济南东西、南北向的轨道交通动脉。而根据规划，3号线将走纬十二路、经十路，串起奥体中心、齐鲁软件园等。从相关文件内得知，2020
42、年前，济南市希望将地铁1号、2号、3号线建成并通车，虽然目前审批立项手续还没有走完审批程序，但是一些前期的投入正在稳步进行中。至于4号、5号、6号线，业内人士称，这几条线路只能算是个初步规划，华山镇、龙奥大厦等或存在发展潜力、或现状人流密集处都将纳入地铁的线网。l 2、济南拟新建7个客运站 改建2个车站济南正在规划对现有客运站布局进行调整，建设7个新车站并改建2个车站，实现与铁路、民航、城市公交、出租、轨道等交通方式衔接，缓解公路客流出行地点过于集中造成的交通压力。根据规划方案，大约到2020年，全部客运站建设工作完成，旅客出行将更为方便。据了解，算上历城客运中心，目前，济南城区共有济南长途汽
43、车总站、济南长途汽车总站南区、济南长途客运中心、济南广场汽车站等10个公路客运站。但在济南长途汽车总站、济南长途汽车总站南区、济南广场汽车站认知度较高，客源和线路也比较集中，这也导致了客运站发展不均衡。目前以上3家客运站的客流量占到市区客运站客流总量的80%以上。而个别客运站因线路、位置等限制，陷入了名存实亡的尴尬境地。根据济泰国家公路客运枢纽布局规划方案，在济南新建的7个客运站中，位于济南西部的有1个，为济南西站综合客运枢纽；位于济南西南部的有1个，为开山客运站；位于济南东部的有3个，包括新济南东站综合客运枢纽、济南国际机场客运站、经十东路客运站；位于济南北部的有1个，为济北客运站；位于济南
44、南部的有1个，为十六里河旅游客运站。另外，现在的济泺路客运站(济南长途汽车总站)和青龙山客运站也会根据不同情况进行改(扩)建。根据规划方案，这9个客运站的占地面积将达到60.6万平方米。l 3、历城区重点项目 港西路改建工程年底前竣工通车从济南公路交通部门获悉,作为历城区2012年的重点推进项目,港西路改建工程主体有望于9月底完成,年底前全部竣工通车。截至9月16日,港西路改建全线老路面挖除完成6630米,约63648平方米,完成级配碎石摊铺4295米,水稳碎石摊铺1400米,新建圆管涵1座,路肩矮墙砌筑155米,石岭村沿线三座小桥、西营中桥半幅台(墩)帽已施工完毕。路面施工预计9月底能完成,
45、排水沟、挡土墙、边坡、护坡等辅助工程计划将在12月竣工。港西路改建工程起点位于港沟镇蟠龙村,济南至莱芜高速公路蟠龙立交匝道口处,途经港沟街道办的蟠龙、冶河、寨而头、里子村四村,西营镇的夏家、北龙湾、南龙湾、黄鹿泉、石岭、西营村六村,终点位于西营镇与省道327交叉口,全长15.36公里,路基宽10米,路面宽9米。维持原路面宽度不变,进行路面维修改造,越岭路段局部裁弯取直,加固原有桥涵、完善公路排水及安全附属设施。l 4、山东出台城乡规划新规 擅占业主共有道路和绿地要罚款山东省城乡建设规划有新规,省政府日前下发通知,要求各地实施山东省城乡规划条例。条例对城市规划作出明确要求,对于违反相关规划进行建设的行为作出了明确的处罚规定。条例规定,未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设,尚可采取改正措施消除对规划实施影响的,由城乡规划主管部门责令停止建设,限期改正,处建设工程造