深圳市长城地产.pdf

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1、 深圳市长城地产集团股份有限公司 SHENZHEN CHANGCHENG REAL ESTATE (GROUP) HOLDINGS CO.,LTD 2002 年年度报告 董事长 马兴文 二三年三月 1 重要提示 重要提示 本公司董事会及其董事保证本报告所载资料不存在任何虚 假记载 本公司董事会及其董事保证本报告所载资料不存在任何虚 假记载误导性陈述或者重大遗漏误导性陈述或者重大遗漏并对其内容的真实性并对其内容的真实性准 确性和完整性承担个别及连带责任 准 确性和完整性承担个别及连带责任本公司董事张宝先生因公 出差未出席董事会会议 本公司董事张宝先生因公 出差未出席董事会会议 本公司报告期财务报

2、告经深圳南方民和会计师事务所审计 本公司报告期财务报告经深圳南方民和会计师事务所审计 并出具标准无保留意见的审计报告并出具标准无保留意见的审计报告 本公司董事长马兴文 本公司董事长马兴文 总会计师杨兴岭及计划财务部部长李 自祥声明 总会计师杨兴岭及计划财务部部长李 自祥声明保证年度报告中的财务报告真实保证年度报告中的财务报告真实完整完整 2 目 录 目 录 第一章 公司基本情况简介- - - - - - - - - 第 3 页 第二章 会计数据和业务数据摘要- - - - - - -第 4 页 第三章 股本变动及股东情况- - - - - - - - -第 6 页 第四章 董事 第一章 公司基

3、本情况简介- - - - - - - - - 第 3 页 第二章 会计数据和业务数据摘要- - - - - - -第 4 页 第三章 股本变动及股东情况- - - - - - - - -第 6 页 第四章 董事监事监事高级管理人员和员工情况-第 8 页 第五章 公司治理结构- - - - - - - - - - - 第 10 页 第六章 股东大会情况简介- - - - - - - - - 第 12 页 第七章 董事会报告- - - - - - - - - - - - 第 13 页 第八章 监事会报告- - - - - - - - - - - - 第 18 页 第九章 重要事项 - - - -

4、- - - - - - - - 第 19 页 第十章 财务报告- - - - - - - - - - - - - 第 21 页 第十一章备查文件 - - - - - - - - - - - - -第 56 页 高级管理人员和员工情况-第 8 页 第五章 公司治理结构- - - - - - - - - - - 第 10 页 第六章 股东大会情况简介- - - - - - - - - 第 12 页 第七章 董事会报告- - - - - - - - - - - - 第 13 页 第八章 监事会报告- - - - - - - - - - - - 第 18 页 第九章 重要事项 - - - - - -

5、- - - - - - 第 19 页 第十章 财务报告- - - - - - - - - - - - - 第 21 页 第十一章备查文件 - - - - - - - - - - - - -第 56 页 3 第一章 公司基本情况简介 第一章 公司基本情况简介 一 一公司法定中公司法定中英文名称 英文名称 中文名称深圳市长城地产集团股份有限公司 英文名称SHENZHEN CHANGCHENG REAL ESTATE (GROUP) HOLDINGS CO.,LTD 二二公司法定代表人公司法定代表人马兴文 三 马兴文 三公司董事会秘书公司董事会秘书刘莉 刘莉 董事会证券事务代表唐曙 联系地址深圳市福

6、田区红荔路 2010 号长兴大厦圣廷苑酒店东区裙楼 电话075583789776 传真075583789776 电子信箱 四四公司注册及办公地址公司注册及办公地址深圳市福田区红荔路 2010 号长兴大厦深圳市福田区红荔路 2010 号长兴大厦圣廷苑酒店圣廷苑酒店 东区裙楼 东区裙楼 邮政编码518028 公司国际互联网网址http:/ 电子信箱 五五信息披露报纸信息披露报纸证券时报证券时报或 或 中国证券报中国证券报 登 载 公 司 年 度 报 告 的 中 国 证 监 会 指 定 国 际 互 联 网 网 址 http:/ 公司年度报告备置地点本公司董事会办公室 六六公司股票上市交易所公司股票上

7、市交易所深圳证券交易所 深圳证券交易所 股票简称深长城 A 股票代码000042 七七其他有关资料 其他有关资料 1公司首次注册登记日期1994 年 9 月 13 日 公司首次注册登记地点深圳市福田区白沙岭百花村百花五路长源楼 2营业执照注册号4403011008906 3税务登记号码440304520800008 4公司聘请的会计事务所名称深圳南方民和会计师事务所 办公地址深圳市深南中路 2072 号电子大厦 8 楼 邮政编码518031 4 第二章 会计数据和业务数据摘要 第二章 会计数据和业务数据摘要 一一本年度主要会计数据 本年度主要会计数据 单位人民币元 利润总额 99,362,34

8、1.75 净利润 68,581,956.69 扣除非经常性损益后的净利润 77,053,745.97 主营业务利润 387,498,133.92 其他业务利润 13,698,728.70 营业利润 80,639,153.75 投资收益 18,056,937.56 补贴收入 1,101,500.00 营业外收支净额 -435,249.56 经营活动产生的现金流量净额 15,384,130.17 现金及现金等价物净增加额 7,383,417.38 注扣除非经常性损益后的净利润计 77,053,745.97 元非经常性损益明细如下 非经常性损益 金额 补贴收入 1,101,500.00 投资收益股权

9、投资差额摊销 -9,378,039.72 投资收益股权转让收益 240,000.00 营业外收支处理固定资产 -10,867.47 营业外收支罚款 -1,771,705.89 营业外收支捐赠 -338,000.00 营业外收支固定资产减值准备 -953,131.12 营业外收支无形资产减值准备 -5,922,703.28 营业外收支其他 -43,944.80 营业外收支地产地销 8,605,153.40 非经常性损益合计 -8,471,789.28 二二截止报告期末公司前三年的主要会计数据和财务指标截止报告期末公司前三年的主要会计数据和财务指标 单位人民币元 项目 2002 年 2001 年

10、2000 年 调整前 调整后 调整前 调整后 主营业务收入 1764061516.20 1407580330.66 1407580330.66 1442886552.45 1442886552.45 净利润 68581956.69 108653193.49 107644161.43 111788812.88 106931639.67 总资产 4404674566.57 4115851137.27 4113638256.30 3448564853.51 3445029796.51 股东权益 1331276056.61 1282860175.18 1281851143.12 1223040333.

11、21 1205337176.89 每股收益全面摊薄 0.286 0.454 0.450 0.467 0.447 每股净资产 5.559 5.357 5.353 5.107 5.034 调整后的每股净资产 4.638 4.644 4.640 4.866 4.792 每股经营活动产生的 现金流量净额 0.064 -0.232 -0.232 +0.629 +0.629 净资产收益率全面摊薄5.15% 8.47% 8.39% 9.14% 8.87% 注: 报告期公司 2001 年度会计报表调整属会计差错更正为本公司之子公司深圳市金众集团股份有限 公司 2001 年度漏计固定资产清理损失 1,641,7

12、70.35 元在编制报告期可比报表时已对该事项进行了 追溯调整调减了本公司年初留存收益计人民币 1,009,032.06 元其中盈余公积 353,161.23 元含法定 公益金 100,903.21 元 根据中国证监会 根据中国证监会公开发行证券公司信息披露编报规则第 9 号公开发行证券公司信息披露编报规则第 9 号文的规定文的规定分别按全面摊薄和加权平均法计分别按全面摊薄和加权平均法计 5 算 2002 年度净资产收益率和每股收益如下算 2002 年度净资产收益率和每股收益如下 净资产收益率 每股收益 报告期利润 全面摊薄 加权平均 全面摊薄 加权平均 主营业务利润 29.11% 29.44

13、% 1.6182 元 1.6182 元 营业利润 6.06% 6.13% 0.3367 元 0.3367 元 净利润 5.15% 5.21% 0.2864 元 0.2864 元 扣除非经常性损益后的净利润 5.79% 5.85% 0.3218 元 0.3218 元 注本公司报告期内股本未发生变动故按加权平均法计算的每股收益同按全面摊薄法计算的数 相同;同时报告期末至报告披露日本公司股本也未发生变动 三 三报告期内股东权益变动情况报告期内股东权益变动情况 单位人民币元 项目 股本 资本公积 盈余公积 其中法定公益金 未分配利润 股东权益合计 期初数 239463040 616708799.94

14、332291406.52 90635950.42 93387896.66 1281851143.12 本期增加 24003684.84 6858195.67 25421228.65 49424913.49 本期减少 期末数 239463040 616708799.94 356295091.36 97494146.09 118809125.31 1331276056.61 注:期末数与期初数不同是因为公司 2002 年实现净利润及实施 2002 年度利润分配预案计提公 积金公益金等项目所致 6 第三章 股本变动及股东情况 第三章 股本变动及股东情况 一 一股本变动情况 股本变动情况 1股份变动情

15、况表 数量单位股 本次变动 前 本次变动增减 本次变动 后 配股 送 股 公积金 转股 增 发 其他 小计 一未上市流通股份 1发起人股份 其中 国家持有股份 境内法人持有股份 境外法人持有股份 其他 2募集法人股份 3内部职工股 4优先股或其他 未上市流通股份合计 未上市流通股份合计 二已上市流通股份 1人民币普通股 2境内上市的外资股 1 境外上市的外资股 2 其他 已上市流通股份合计 已上市流通股份合计 150383147 150383147 207786 19750451 170341384 170341384 69121656 69121656 69121656 150383147

16、150383147 207786 19750451 170341384 170341384 69121656 69121656 69121656 三三股份总数 239463040 239463040 股份总数 239463040 239463040 2股票发行与上市情况 到报告期末为止的前三年公司未发行股票未发生任何因送股等原因引起的 公司股份总数及结构的变动公司现存的内部职工股全部为公司高级管理人员所认 购的公司首次发行中的内部职工股发行时间 1994 年 5 月发行价格 10.80 元/股 发行数量 330 万股 二 二股东情况介绍 股东情况介绍 一报告期末公司股东总数为 57711 户

17、二公司前十名股东及其持股情况 单位股 股东名称 年度内股份增减 报告期末持股数 持股比例 股份类别 深圳市建设投资控股公司 0 150383147 62.80% 国有股 深圳市振业集团股份有限公司 0 19750451 8.25% 法人股 7 银丰证券投资基金 0 521620 0.21% 流通股 中国天津国际经济技术合作公司 0 423300 0.17% 流通股 毛克习 0 264789 0.11% 流通股 国泰君安证券股份有限公司 0 213040 0.08% 流通股 航空信托投资有限责任公司 0 209520 0.08% 流通股 府守文 0 180000 0.07% 流通股 普丰证券投资

18、基金 14904 179560 0.07% 流通股 费云 -71900 170100 0.07% 流通股 注1持有本公司 5%以上股份的股东所持有股份均不存在质押或冻结的情况 2本公司国有股股东和法人股股东之间存在关联关系深圳市建设投资控股公 司持有深圳市振业集团股份有限公司 28.02%的股份为振业公司第一大国有法 人股东其余第 3-10 名股东是流通股股东不知其是否存在关联关系 三公司控股股东情况 公司的控股股东-深圳市建设投资控股公司成立于 1996 年 12 月 是根据深圳市 委市政府深发199632 号文关于调整和完善三家资产经营公司规模和运行机制 的方案在原建设集团及所属企业的基础

19、上与市属 15 家国有全资 控股的建筑施工 房地产企业共同组建的国有资产经营公司 其主要职能是代表市政府对授权范围内的 国有资产行使出资者权利确保国有资产保值增值建设控股公司注册资本人民币 150000 万元法定代表人张宜均 同时建设控股公司的实际控制人为深圳市国有资产管理委员会的常设机构- 深圳市国有资产管理办公室以下简称国资办根据深圳市的国有资产管理体系 市政府设国有资产管理委员会其常设机构即为国资办由其代表市政府对深圳市建 设投资控股公司 深圳市商贸控股公司及深圳市投资管理公司等三家资产经营公司进 行管理市国资办办公地址在深圳市福田区深南大道投资大厦邮政编码518026 8 第四章 董事

20、第四章 董事监事监事高级管理人员和员工情况 高级管理人员和员工情况 一一公司董事公司董事监事监事高级管理人员情况 高级管理人员情况 1基本情况 注 董事蒋洪库先生在公司第一大股东深圳市建设投资控股公司任总裁 任职期间为 2002 年 8 月至 2006 年 8 月董事杜海成先生在公司第二大股东深圳市振业集团股份有限公司 任总经理任职期间为 2000 年 5 月至 2003 年 5 月 2年度报酬情况 公司董事监事和高级管理人员报酬的决策程序和确定依据 公司第二届董事会第九次会议审议通过了关于公司中高级管理人员实行年度 薪酬制度的议案和关于提取董事会基金的议案并获公司第九次股东大会审议 通过独立

21、董事津贴标准已获公司第三届董事会第二次会议审议通过并获公司第十 次股东大会审议通过在公司任职的董事监事和高级管理人员的年度报酬总额包括 基本薪酬正常固定收入年功薪酬和激励薪酬风险收入构成2002 年度各董事 监事和高级管理人员年度报酬总额为人民币 424 万元 2002 年度金额最高的前三名董事的报酬总额为人民币 110 万元金额最高的 前三名高级管理人员的报酬总额为人民币 96 万元 根据公司独立董事工作暂行规定独立董事不适用年度薪酬制度即不在 公司领取年度报酬但可享受人民币 4 万元/人/年的独立董事津贴独立董事因参加 董事会或其它因公司业务所发生的交通住宿办公等正常费用支出由公司按实际

22、金额予以报销 公司董事 监事 高级管理人员年度报酬总额在 30 万元以上的有 3 人 2530 万元的有 11 人另外因蒋洪库于 2002 年 8 月起任深圳市建设投资控股公司总裁 故其报告期内在公司领取报酬至 2002 年 8 月止之后在股东单位领取薪酬张宝 杜海成及付俊芳等 3 名董事因其在股东单位或其它单位任职领薪不在公司领取薪 姓名 职务 性别 年龄 任期起止日期 年初持股 数 年末持 股数 变动原因 马兴文 董事长 男 49 2002.12-2004.8 22386 22386 - 蒋洪库 董事 男 54 2001.8-2004.8 0 0 - 张 宝 董事 男 59 2001.8-

23、2004.8 42533 42533 - 张远惠 董事总经理 男 35 2002.12-2004.8 0 0 - 罗世钦 董事 副总经理 男 57 2001.8-2004.8 58314 58314 - 张海跃 董事 副总经理 男 54 2001.8-2004.8 0 0 - 李自祥 董事 男 41 2001.8-2004.8 0 0 - 杜海成 董事 男 48 2001.8-2004.8 0 0 - 付俊芳 董事 女 48 2001.8-2004.8 0 0 - 王 珏 独立董事 男 76 2001.8-2004.8 0 0 - 李凤兰 独立董事 女 63 2001.8-2004.8 0 0

24、 - 陈大田 监事会主席 男 55 2001.8-2004.8 0 0 - 楼锡锋 监事 男 45 2001.8-2004.8 43383 43383 - 郭铁军 监事 男 43 2001.8-2004.8 0 0 - 黄朝凯 副总经理 男 45 2001.8-2004.8 0 0 - 宋炳新 副总经理 男 46 2001.8-2004.8 41167 41167 - 刘凤义 副总经理 男 58 2001.8-2004.8 0 0 - 杨兴岭 总会计师 男 47 2001.8-2004.8 0 0 刘 莉 董事会秘书 女 42 2001.8-2004.8 0 0 - 9 酬 3报告期内董事监事

25、等高管人员离任情况 报告期内公司原总工程师刘家明于 2002 年 10 月因退休而离任 报告期内经第三届董事会第八次会议审议同意蒋洪库因工作变动辞去董事 长职务并选举原总经理马兴文为董事长其不再担任总经理职务聘任原副总经理 张远惠为公司总经理 二二公司员工情况 公司员工情况 截止报告期末公司深圳户籍员工 2614 人其中总部及所属企业中层以上管理 人员 316 人专业技术人员 669 名财务人员 173 名生产人员 1259 人销售人员 127 人教育程度博士研究生 4 人硕士研究生 38 人本科生 430 人大中专生 891 人具有各类职称资格的人员为 958 人其中高级职称 45 人中级职

26、称 377 人 初级职称 536 人按职称系列分类工程系列 402 人经济系列 251 人会计系列 162 人政工系列 86 人其他系列 57 人另外公司现有离退休职工 141 人无需 承担养老金 10 第五章 公司治理结构 第五章 公司治理结构 一一公司治理情况 公司治理情况 公司上市以来严格按照公司法证券法和中国证监会发布的有关上市公 司治理的规范性文件积极建立现代企业制度制订了一系列的公司治理制度并以 此为依据规范运作依法经营报告期内公司上市公司治理准则的要求对 照差距认真自查公司的独立性三会建设规范运作及控股股东行为规范等 进一步完善了公司治理结构保护投资权益公司治理结构现状如下 一股

27、东与股东大会公司严格按照股东大会议事规则的要求召集召开 股东大会保证股东权利的正确行使公司与关联方之间的关联交易均遵循平等自 愿等价有偿原则合法进行关联股东在股东大会表决时回避 二控股股东和上市公司公司与控股股东在业务人员资产机构财务 方面做到了五分开同时由于本公司绝对控股股东可通过实行产权代表报告制 度以及行使股东权利对公司重大经营决策产生重要的影响 但控股股东作为国有资产 经营公司主要以国家出资者身份对所属企业进行产权监督和管理并不直接干预 企业的生产经营活动坚持在独立合法合规公平的原则下规范与本公司的经济 往来对此公司将继续完善和健全法人治理结构严格实行上市公司治理准则 对证监会深交所下

28、发的法律规章及时传达控股股东规范股东行为公司董事监 事候选人提名严格遵循法律法规和公司章程规定的程序和条件进行公司重大 决策由董事会和股东大会依法作出保证公司与大股东实现真正分开确保公司和其 他股东的利益关联交易严格实行关联董事和股东回避制度并请独立董事发表专项 意见 三董事与董事会公司严格按照公司章程董事会工作条例的规定规 范运作董事选聘程序董事会人数和人员构成均符合有关规定各董事均能认真负 责勤勉尽职地履行职责报告期内公司还依照上市公司治理准则的要求制订了 董事会的四个专门委员实施细则董事会目前有两名独立董事并准备在 2003 年 6 月前增设独立董事至公司董事总人数的 1/3独立董事能严

29、格按照公司独立董事工 作暂行规定规范工作勤勉尽责 四监事与监事会公司严格按照监事会议事规则规范监事会议事程序 监事会成员的产生和构成符合法律法规的要求 监事能认真履行职责 对公司的经营 财务以及董事和高级管理人员履行职责的合法合规性进行监督并独立发表意见 五绩效评价与激励约束机制公司现行对高级管理人员的考评及激励主要是 按照经营者群体年度薪酬暂行办法的相关规定实施 六利益相关者公司能够充分尊重和维护银行和债权人职工客户等其他 利益相关体的合法权益在经济交往中做到互惠互利诚实信用 七信息披露与透明度公司严格按照信息披露工作暂行规定真实准确 完整及时地履行信息披露义务并设专人专职负责信息披露以及投

30、资者来访来电工 作增强公司法定披露信息的透明度2002 年度公司被深圳证券交易所评为信息披 露优秀上市公司 二二独立董事履行职责情况 独立董事履行职责情况 公司两名独立董事王珏先生李凤兰女士依法参加了报告期内全部总计 7 次 董事会会议认真参与了历次董事会各项议案的讨论和决议并就相关事项发表独立 意见充分履行了独立董事应尽职责 11 三三公司与控股股东公司与控股股东五分开五分开情况 情况 公司与控股股东严格做到了五分开1.在业务方面公司具有独立的供产 销系统2.在人员方面公司独立聘用员工劳动人事及工资管理完全独立3.在资 产方面公司资产所有权独立产权明晰4.在机构方面公司有独立的办公场所及办公

31、 机构设置5.在财务方面公司实行严格的独立核算 四四公司对高级管理人员的考评及激励制度执行情况 公司对高级管理人员的考评及激励制度执行情况 报告期内公司继续对包括高级管理人员在内的经营者群体实施经营者群体年 度薪酬制度将经营者的年度报酬分为基本薪酬年功薪酬和激励薪酬三部分激 励薪酬包括正激励和负激励并同企业经营业绩直接挂钓该项制度的执行较好地将 经营者短期经营目标同公司长期经营发展有机结合起来取得了良好的效果 12 第六章 股东大会情况简介 第六章 股东大会情况简介 报告期内公司共召开了两次股东大会分别为年度股东大会和临时股东大会 一一2001 年度暨第十次股东大会 2001 年度暨第十次股东

32、大会 公司于 2002 年 4 月 26 日在深圳市召开了 2001 年度暨第十次股东大会出席本 次股东大会的股东及股东代理共 6 人所持股份 170248534 股占公司股份总额的 71.10% 召开本次股东大会的通知公告刊登在 2002 年 3 月 12 日的 证券时报 和 中 国证券报同时在中国证监会指定国际互联网网址http:/进行 了网上披露 本次股东大会审议通过了以下报告和决议 12001 年度董事会工作报告 22001 年度监事会工作报告 32001 年年度报告 42001 年度财务决算 52001 年度利润分配和派息方案 6关于 2001 年增发延期的决议 7关于深圳南方民和会

33、计师事务所前次募集资金使用情况专项报告 8关于独立董事工作暂行规定及 20012002 年独立董事津贴标准的决议 9关于改聘 2002 年度财务审计单位的的决议 本次股东大会决议公告刊登在 2002 年 4 月 27 日的 证券时报 和 中国证券报 同时在中国证监会指定国际互联网网址http:/进行了网上披露 二二2002 年度临时股东大会 2002 年度临时股东大会 公司于 2002 年 8 月 9 日在深圳市召开了 2002 年度临时股东大会 出席本次股东 大会的股东及股东代理共 8 人所持股份 170298851 股占公司股份总额的 71.12% 召开本次股东大会的通知公告刊登在 200

34、2 年 7 月 9 日的证券时报和中国证券 报同时在中国证监会指定国际互联网网址http:/进行了网上 披露 本次股东大会审议通过了以下决议 1关于变更 2001 年增发方案的决议 2关于 2002 年度配股的决议 本次股东大会决议公告刊登在 2002 年 8 月 10 日的 证券时报 和 中国证券报 同时在中国证监会指定国际互联网网址http:/进行了网上披露 13 第七章 董事会报告 第七章 董事会报告 一一报告期内的经营情况 报告期内的经营情况 一主营业务的范围及其经营状况 本公司是以房地产建筑施工和物业经营与管理为主业的大型房地产公司经过 多年发展已形成了房地产项目策划规划施工监理销售

35、物业管理和经营为 一体的产业化格局2002 年经营环境的变化如房地产市场竞争日趋激烈工程低价中 标政策致使建筑施工业利润率大大降低物业租赁市场价格较大幅度下滑等等给公 司造成了较大的困难同时也对公司年度经营成果产生了较大的影响对此公司通 过深化企业改革规范企业治理结构抓紧落实全年生产计划加大重大投资项目的 实施力度基本完成了各项经济指标实现主营业务收入 176406 万元比上年同期 增长 25.32% 完成年计划的 106% 实现主营业务毛利 47166 万元 主营业务利润 38750 万元营业利润 8064 万元利润总额 9936 万元比去年降低 37.69%净利润 6858 万元比去年降低

36、 36.28%有关原因见注释 1 1房地产开发房地产开发进一步完善开发程序提升专业化和规模化水平房地产开发 总量保持了较高水平的增长报告期完成开发投资额 77343 万元开工面积 62.68 万 平方米竣工面积 23.93 万平方米海印长城一期及二期盛世家园二期经典家园 等项目开发顺利报告期开发量为历史最高同时加大销售力度创新销售方式和 销售品种报告期实现房地产营业收入 72507 万元房地产营业成本 50610 万元房 地产营业毛利 21897 万元分别占全年主营业务收入主营业务成本和主营业务毛利 的 41.10%39.15%和 46.42% 2 2建筑施工建筑施工积极推进组织结构创新技术创

37、新和工程创优金众越众两家 建筑施工企业顺利实现施工资质就位报告期公司实现施工营业收入 100725 万元 施工营业成本 91943 万元施工营业毛利 8782 万元分别占全年主营业务收入主 营业务成本和主营业务毛利的 57.09%71.14%和 18.61% 3 3物业经营和管理物业经营和管理物业经营平稳发展圣廷苑酒店经营情况良好全年客房 入住率达 79.7%物业管理有效拓展至报告期末物业管理项目遍布全国七个省市 面积近 500 万平方米报告期公司实现物业经营和管理收入 29983 万元物业经营和 管理成本 12782 万元物业经营和管理营业毛利 17201 万元分别占主营业务收入 主营业务成

38、本和主营业务毛利的 16.99%9.89%和 36.46% 注 1上述分行业收入未考虑公司内行业间抵销数 注 2关于 2002 年度公司实现经营成果较往年有了较大变化的原因 1报告期公司房地产业毛利率较上年同期有了较大下降2001 年度公司结转收入的长怡 花园项目因属于政府协议用地地价较低其毛利率达到 42%2002 年度公司结转收入的长城盛 世家园一期和经典家园项目由于地价较高毛利率只有 17% 22002 年度建筑施工行业利润与上年同期相比有较大减少深圳市政府实施的建筑施工 低价中标政策对施工行业的利润产生了极为明显的影响2002 年度从事施工行业的金众公司及越 众公司实现主营业务收入 1

39、00,725 万元 发生主营业务成本 91,943 万元 销售毛利率仅为 8.7 较上年同期 15.7的销售毛利率有较大的降低 3本公司之子公司金众越众公司报告期承接公司本部房地产项目较上年同期有较大的增 加同时承接了海印一二期盛世二期三个房地产项目2002 年度内部交易抵销额较上年同 期大幅度增加2002 年度因内部交易抵销未实现收益 3625 万元而 2001 年度仅有 530 万元 4三项费用增加2002 年度公司营业费用较上年同期增加了 89.81%主要原因一是公 司之子公司圣廷苑酒店公司 2001 年度仅营业 4 个月2002 年度营业期间则为 12 个月故报告期 比上年同期增加营业

40、费用 1289 万元二是 2002 年度公司新增销售楼盘海印长城一期及金众经典 家园广告推广费增加2002 年度公司管理费用较上年同期增加了 19.70%主要原因一是圣廷苑 14 酒店公司因 2002 年度经营期间为全年较 2001 年度长而相应增加管理费用二是由于报告期公司 对原未计提坏帐准备的应收关联公司款项报告期计提坏帐准备所致该项会计估计变更减少报告 期公司净利润 567 万元2002 年度公司财务费用较上年同期增加 42.39主要原因是 2002 年 度公司同时开发海印长城一二期盛世家园二期经典家园等大型房地产项目以及对成都五 洲花园项目包括地价款支付在内的前期投资房地产开发投资额较

41、上年同期也有较大增长公司 的借款较上年同期有较大增长从而使财务费用增长所致 二公司控股的一级子公司经营情况及业绩 单位万元 公司名称 业务性质 注册资本 总资产 净利润 金 众 建筑施工 11670 125301 1233 越 众 建筑施工 6000 43711 183 长城物业 物业管理 800 4405 507 长城储运 物业经营及仓储业务 500 4948 1121 长城租赁 物业经营 100 541 1046 长 盛 物业经营 1200 1405 0.04 圣 廷 苑 酒店经营 7500 20142 986 长城工程 建筑施工 1800 4450 6.66 华电地产 房地产开发 190

42、0 19962 -339 成都长城 房地产开发 5000 23907 - 注1.华电地产指深圳市华电房地产有限公司成都长城指成都深长城 地产有限公司. 2.对公司利润影响达到 10%以上的子公司有深圳市金众集团股份有限 公司主营建筑施工2002 年度本公司按 61.46%的持股比例对其享有 758 万元的投 资收益占公司 2002 年度净利润的 11.05%深圳市长城储运有限责任公司主营仓 储及库房租赁为本公司之全资子公司该公司实行承包经营本公司报告期享有投 资收益 861 万元占公司 2002 年度净利润的 12.55%深圳市长城房产租赁服务有限 公司主营房屋租赁为本公司之全资子公司故本公司

43、享有全额投资收益 1046 万 元 占公司 2002 年度净利润的 15.25% 深圳市圣廷苑酒店有限公司主营酒店业务 为本公司之全资子公司故本公司享有全额投资收益 986 万元占公司 2002 年度净 利润的 14.37% 三公司主要供应商客户情况 1报告期本公司前五名供应商采购金额占公司全年度采购总额的 10.91% 2报告期本公司前五名客户销售额占公司全年度主营业务收入的 10.67% 四经营中出现的问题与困难及解决方案 报告期内公司各项主业经营均遇到了较以往年度更多的困难一是房地产业 行业竞争加剧销售单价降低土地购置成本加大同时规模化集约化程度不高造 成成本控制难度加大开发利润空间变窄

44、另外土地储备不足的问题也从一定程度 上制约了公司发展二是建筑施工业低价中标政策给建筑施工企业带来极为明显的 影响行业利润明显下降同时普遍的工程款拖欠现象使建筑施工企业应收款居高 不下较大程度上影响了建筑施工企业的经营能力财务状况及资产质量三是物业 经营2002 年深圳市物业租赁市场价格较大幅度的下滑影响了公司自有物业经营 收入四是资金问题由于 2002 年公司开发规模资金需求量均为历史最大而融 资手段较为单一由此带来一定的资金困难及可能的财务风险 针对上述问题公司的解决方案是一是创新房地产开发经营模式提高专业化 运作水平增强企业核心竞争力合理增加土地储备二是创新建筑施工企业管理方 式和组织结构

45、加大市场开拓力度和成本控制力度力争合理低价中标三是创新物 业经营模式规划物业经营整体发展思路充分整合内部资源实现优化配置四是 15 创新融资手段改善负债结构做好资金运作计划控制加大应收款回收力度 二二报告期内的投资情况 报告期内的投资情况 一报告期内公司未募集资金也未有报告期前募集资金的使用延续到报告期 内的投资项目 二非募集资金投资情况 报告期公司实现房地产开发投资额 77343 万元较上年同期增加 16173 万元增 长幅度为 26%但由于成都五洲花园项目总体规划设计未定开工时间推后致使公 司房地产开发投资额只完成年度计划的 78% 1海印长城一期商品住宅房开发总建筑面积 16.5 万平方

46、米截止 2002 年 12月31日该项目未完成工程核验而未确认收入 截止报告期末 该项目销售率逾50% 2海印长城二期商品住宅房开发总建筑面积 13.4 万平方米至 2002 年 12 月 31 日已完成主体结构四层施工该项目未开始销售无收益 3长城盛世家园二期商品住宅房开发总建筑面积 26 万平方米至 2001 年 12 月 31 日完成转换层施工该项目未开始销售无收益 三 三报告期内的财务状况 报告期内的财务状况 单位万元 2002 年 2001 年 较 2001 年变动比例 总资产 440467 411364 +7.07% 股东权益 133128 128185 +3.85% 主营业务利润 38750 35701 +8.54% 净利润 6858 10764 -36.28% 现金及现金等价物 净增加额 738 5664 -86.97%