2019年海南“滨海贵族温泉花园”项目可行性研究报告119p.doc

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1、海南“滨海贵族温泉花园”项目 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 二八年七月 海南“滨海贵族温泉花园”项目可行性研究报告 - - 海南省建行技术经济咨询公司 I 海南“滨海贵族温泉花园”项目 可行性研究报告 总经理黄群秋高级工程师 副总经理高越高级工程师 造价工程师 项目审核人黄群秋高级工程师 项目负责人侯莉娟注册房地产估价师 项目成员徐灿注册咨询工程师 造价工程师 房地产估价师 符军注册咨询工程师 陈咏梅注册资产评估师 海南省建行技术经济咨询公司 海南“滨海贵族温泉花园”项目可行性研究报告 - - 海南省建行技术经济咨询公司 1 目目 录录 第一章 总 论6 一、项目背景 .6 （一）

2、项目名称 .6 （二）项目建设单位 .6 （三）项目建设背景 .7 二、可行性研究报告编制概况 .8 （一）编制单位 .8 （二）可行性研究报告编制依据 .8 （三）研究工作的主要内容及范围 10 （四）研究工作的目的 10 三、项目概况 11 （一）项目位置 11 （二）建设规模与目标 11 （三）主要建设条件 12 （四）项目投入总资金及效益情况 13 （五）主要技术经济指标 13 （六）结论与建议 14 第二章 项目市场分析.16 一、宏观经济环境分析 16 （一）我国房地产市场概况及发展方向 16 （二）我国房地产市场的发展方向 18 二、海南省房地产市场现状及发展方向 24 （一）海

3、南省房地产市场现状 24 （二）海南省房地产市场发展方向 25 三、海口市商业用房市场形势分折 26 四、海口市商品住宅用房市场分析 27 五、项目周边楼盘市场分析 30 六、项目市场前景分析 30 （一）项目 SWOT 分析 .30 海南“滨海贵族温泉花园”项目可行性研究报告 - - 海南省建行技术经济咨询公司 2 （二）项目目标市场定位 33 第三章 建设地址及建设条件.36 一、区位环境 36 二、自然条件 36 （一）气象条件 36 （二）地形地貌 37 （三）工程地质 37 （四）水文地质 38 （五）地震及其它自然灾害海 38 三、外部配套条件 38 四、社会配套条件 39 第四章

4、 工程建设方案.41 一、工程项目组成 41 二、建筑工程 42 三、结构工程 48 四、给排水工程 52 五、电气照明工程 54 六、通讯传输智能化系统（OAS） .59 七、暖通设计说明 63 八、消防工程 67 九、人防工程 78 十、建筑防雷工程 84 十一、燃气工程 86 第五章 节约能源.87 一、节能设计依据 87 二、建筑节能措施 87 三、空调节能措施 88 四、给排水节能措施 88 五、电气节能设计措施 89 第六章 环境影响及环境保护.91 一、环境质量标准依据 91 海南“滨海贵族温泉花园”项目可行性研究报告 - - 海南省建行技术经济咨询公司 3 二、建设地点环境现状

5、 91 三、项目主要污染源及污染物 91 （一）建设期 91 （二）运营期 92 四、综合治理措施 93 （一）水污染治理措施 93 （二）固体废弃物治理措施 93 （三）声环境污染治理措施 93 （四）大气环境污染治理措施 94 （五）生态环境保护措施 94 五、环境影响评价 95 第七章 项目组织管理与劳动定员.96 一、管理组织及劳动定员 96 （一）管理组织 96 （二）人员培训 97 二、项目建设管理 97 （一）企业管理 97 （二）工作制度 97 （三）岗位职责 97 第八章 项目实施进度及建议100 一、进度计划安排 .100 二、项目实施进度计划 .100 第九章 投资估算及

6、资金筹措102 一、估算的内容与原则 .102 （一）估算的内容 .102 （二）估算编制原则及依据 .102 （四）资金筹措 .104 第十章 财务分析与评价106 一、评价的依据和基本数据 .106 二、销售收入与经营税金估算 .106 （一）销售收入 .107 海南“滨海贵族温泉花园”项目可行性研究报告 - - 海南省建行技术经济咨询公司 4 （二）营业税金 .107 （三）土地增值税 .107 （四）所得税 .108 （五）总成本费用 .108 （六）损益预测 .108 （七）贷款偿还期预测 .108 （八）现金流量预测 .109 （九）财务评价指标 .109 （十）财务平衡 .109

7、 （十一）盈亏平衡 .109 （十二）财务评价结论 .110 第十一章 项目风险分析111 一、经营风险及对策 .111 二、政策风险及对策 .112 三、市场风险及对策 .113 第十二章 结论及建议116 一、主要结论 .116 二、几点建议 .117 海南“滨海贵族温泉花园”项目可行性研究报告 - - 海南省建行技术经济咨询公司 5 附表：附表： 1、项目总投资估算表 2、投资计划与资金筹措表 3、销售收入与经营税金及附加估算表 4、损益表 5、项目资本金财务现金流量表 6、全部投资现金流量表 7、长期借款还本付息明细表 8、资金来源与运用表 9、财务评价汇总表 附件：附件： 1、建设单

8、位营业执照副本复印件 2、 房地产开发企业暂定资质证书复印件2006琼建房开证 暂字第 5112 号 3、海口市国用（2004）第 000114 号复印件中华人民共和国 国有土地使用证 4、 海口市建设用地规划许可证复印件（编号：2005257） 5、 海口市建设工程规划临时许可证复印件海市规证建 （2006）AE-0189 号 6、 中华人民共和国建筑工程施工许可证复印件（编号： 460100200705212201） 7、 海口市房产预售许可证复印件2008海房字（0002）号 海南“滨海贵族温泉花园”项目可行性研究报告 - - 海南省建行技术经济咨询公司 6 第一章第一章 总总 论论 一

9、、项目背景一、项目背景 （一）项目名称 海南“滨海贵族温泉花园” 。 （二）项目建设单位 海南安德利实业投资有限公司于 2003 年 7 月 10 日在海口成立， 是一个集房地产开发、物业管理、装修、旅游项目开发、酒店于一 体的多元化企业。公司注册号是 4600002013155，注册资本为人民 币 7000 万元，注册地址是海口市金贸西路 1 号富丽花园文景阁 5A1-D2，法定代表人是王文襄。公司的主要经营范围有：房地产， 室内外装修工程，土石方工程，旅游项目开发，酒店。 海南安德利实业投资有限公司是信恒集团的全资子公司。 信恒集团是中国房地产 200 强、中国诚信企业上榜单位、国家 一级

10、资质房地产开发企业、中国物业管理协会理事单位、全国百家 承诺销售“放心房”企业、黑龙江省房地产协会专业委员会常委单 位、黑龙江省消费者信得过单位、黑龙江省光彩企业、黑龙江省公 共形象最佳品牌单位、哈尔滨市纳税贡献大户。 信恒集团创建于 1995 年，12 年来持续稳步发展，固定资产已 达 10 亿元，拥有在职员工 1000 余人，累计为国家上缴税金 1.2 亿 海南“滨海贵族温泉花园”项目可行性研究报告 - - 海南省建行技术经济咨询公司 7 元，已成为集房地产开发业（住宅房地产、商业房产、旅游房地产） ， 配套服务业（物业管理、运动会馆） 、热电供应业（生活用电、生活 用热水、冬季供暖） 、

11、批发零售业（食品、茶叶交易）等产业于一体 的大型民营企业集团。相继开发和建设了哈尔滨新地小区、吉星小 区、安埠小区、信恒花园、龙信家园、龙坤花园、信恒现代城、北 京信恒大厦、加格达奇丽雪大厦等 20 多个建设项目，累计建设面积 达 200 多万平方米。 海南安德利实业投资有限公司按现代企业制度设立，多年的房 地产项目开发经营实践，使公司拥有了一批勇于开拓的现代型企业 经营管理精英和一批专业的建筑规划、建筑施工、营销策划和售后 服务管理队伍。目前，公司在全体员工的共同努力和社会各界的关 心、支持下，正在全力完成“滨海贵族温泉花园”项目的开发建设 工程。 公司目前正在开发建设的“滨海贵族温泉花园”

12、项目，位于海 口金贸开发区，海口的 CBD 核心地带，北邻滨海大道，东邻鸿联商 务广场、西邻电力村，总建筑面积 97689.91 平方米。项目建成后将 为更多的外来企业提供最为适宜的商住空间，凭着高耸而壮观的外 观和优质齐全的小区配套，必将成为滨海大道又一建筑景观。 （三）项目建设背景 海南安德利实业投资有限公司于 2004 年 1 月取得“滨海贵族温 海南“滨海贵族温泉花园”项目可行性研究报告 - - 海南省建行技术经济咨询公司 8 泉花园”项目的土地使用权，2005 年 9 月 21 日取得建设用地规划 许可证 。 “滨海贵族温泉花园”原名“海南皇宫温泉大饭店” ，2006 年 11 月，

13、通过海口市规划局组织的规划评审，并取得建设工程规 划临时许可证。本项目几经规划部门调整，最终定位为一幢五星级 酒店及两幢住宅楼，2007 年 5 月，C、D 两栋住宅楼开工。建设“居 住为主，商务配套”的高档小区。 二、可行性研究报告编制概况二、可行性研究报告编制概况 （一）编制单位 受项目建设单位委托，本可行性研究报告由海南省建行技术经 济咨询公司编制。公司的工程咨询资格证书编号是：工咨丙 12620060007。 （二）可行性研究报告编制依据 1、 海口市城市总体规划 ； 2、 海口市建设用地规划许可证 （编号：2005257） ； 3、海口市国用地2004第 000114 号中华人民共和

14、国国有土 地使用证 ； 4、 滨海贵族温泉花园初步设计方案 ； 5、 海口市建设工程规划临时许可证海市规证建（2006）AE- 0189 号 海南“滨海贵族温泉花园”项目可行性研究报告 - - 海南省建行技术经济咨询公司 9 6、 海口市房产预售许可证2008海房预字（0002）号 7、 “滨海贵族温泉花园”项目专家评议会纪要海市规会审 2008003 号 8、 民用建筑设计通则GB50352-2005； 9、 办公建筑设计规范JGJ6789； 10、 高层民用建筑设计防火规范GB5004595（2005 年版） 11、 建筑设计防火规范GB500162006； 12、 汽车库、修车库、停车场

15、设计防火规范GB5006797； 13、 人民防空工程设计防火规范GB5009898； 14、 人民防空地下室设计规范GB500382005； 15、 地下室工程防火技术规范GB501082001； 16、 建设内部装修设计防火规范GB5022295； 17、 汽车库建筑设计规范JGJ10098； 18、 居住建筑节能设计标准JDJ012005； 19、 公共建筑节能设计标准GB501892005； 20、国家和地方其他有关规范和规定； 21、项目建设单位的有关意见及建议。 （三）研究工作的主要内容及范围 根据海南省、海口市的社会、经济、商业、商品房地产等方面 的现状和城市区域性发展战略，特别

16、是根据海口市各项市政基础配 海南“滨海贵族温泉花园”项目可行性研究报告 - - 海南省建行技术经济咨询公司 10 套设施的现状和近期规划建设安排、中高档商用及商住房地产市场 的特征和客户需求心理，研究确定本项目产品的市场定位，预测项 目产品的市场销售价格和销售进度。 根据项目拟选场址的工程地质、水文、气象等资料和城市规划 要求，以及场地周围的社会经济、市政配套设施等的调查资料，确 定本项目场址选择的合理性和工程建设的可能性。 根据办公和住宅类房地产项目的设计规范和分项工程技术要求， 确定项目的总平面布置、建筑物平面、立面、结构及公用设施方案、 交通规划设计、消防方案及其他配套服务设施的规划建设

17、方案，并 在此基础上做出项目建设的投资估算、建设周期安排、资金筹措等 方案，同时进行经济效益分析等。 （四）研究工作的目的 本次可行性研究工作的目的和主要任务是在确定项目市场定位 和工程建设规模的前提下，在通过对建设场址选择、项目规划及工 程建设方案论述和财务分析的基础上，对“滨海贵族温泉花园”项 目建设的经济可行性进行研究和论证。 本报告旨在对项目建设的投资环境、市场前景及其经济效益做 出较为深入的研究和分析。通过对该项目各方面的可能性和可行性 论证，最终使决策者和建设单位能够更好地把握和操作项目，合理 控制对项目经济可行性影响较大的因素，避免不利于项目的情况发 海南“滨海贵族温泉花园”项目

18、可行性研究报告 - - 海南省建行技术经济咨询公司 11 生，使项目沿着预期的方向良性发展，以取得较好的投资回报。 三、项目概况三、项目概况 （一）项目位置 “滨海贵族温泉花园”项目位于海口市滨海大道南侧，东与鸿 联商务广场相邻，西邻电力村，北临滨海大道，西临规划路，周边 有红街商业广场、金银岛广场等较成熟的住宅小区，交通相当便捷， 具有良好的区位优势和商业增值预期。 （二）建设规模与目标 根据项目建设单位委托北京中华建设规划设计有限公司正在进 行规划设计的海南“滨海贵族温泉花园”规划设计方案和海口 市各有关部门的规划建设意见，该项目由地上 28 层地下俩层的“海 南信恒大厦”和“听海阁” 、

19、 “凭海阁”俩幢 33 层（其中地上 31 层、 地下 2 层）的连体组成。 项目占地面积 22159.60 平方米（约合 33.239 亩） 。建筑总面积 97689.91m2，其中：地上建筑面积 77467.50 m2、地下建筑面积 20222.41 m2、裙房建筑面积 6401.61 m2。停车位 700 部：地上 138 部，地下 562 部（地下 2 层） 。 本项目建设用地周边目前已形成良好的居住和商业氛围，是海 口市一个集居住为主，办公、商务、娱乐、餐饮和旅游为一体的成 海南“滨海贵族温泉花园”项目可行性研究报告 - - 海南省建行技术经济咨询公司 12 熟社区。 该项目建设用地

20、北临滨海大道，位于海口市金融贸易区的核心 地段，面向海口湾，交通便利，景色秀美，具有得天独厚的自然环 境和人文环境，是理想的居住及商务之所。该区按外资区、国内金 融贸易区、高级别墅公寓区和滨海度假游乐区四个部分规划，其功 能是以金融贸易为主体，发展成为海口市经济活动的枢纽，公共游 乐、度假居住的理想场所。经过几年的开发建设，在昔日的荒坡海 滩上基本建起了功能齐全、环境优美，具有现代化城市雏型的新城 区。本项目建设用优越的地理位置是吸纳市场人气永不枯竭的动因。 因此，项目市场应定位于“高档温泉公寓为主，配套建设商务五星 级写字楼” 。 总之，本项目将充分利用便捷的交通条件和优越的区位条件， 拓展

21、产品的影响范围，努力将其建设成为布局合理、功能差异互补 的高档温泉公寓及配套商务五星级写字楼小区。 （三）主要建设条件 1、工程及水文地质条件 本区无影响场地稳定性的断裂构造，场地地层构造稳定，地下 水对混凝土结构无腐蚀性。可进行本工程的建设。 2、市政配套条件 本项目用地位于市主要交通干道滨海大道，与海口金贸区的 海南“滨海贵族温泉花园”项目可行性研究报告 - - 海南省建行技术经济咨询公司 13 生活区、国贸商业区域之间的交通相当便捷，具有良好的区位优势。 沿项目用地西侧和南侧的市政道路两侧均建有市政供电网络、给水 管网、排水管网和电讯网络，市政配套建设条件齐备，完全满足本 工程建设的要求

22、。 （四）项目投入总资金及效益情况 本项目总投资额为人民币 24471 万元。其中，开发商投入自有 资金 8600 万元，占总投资的 35.1%；申请商业银行贷款 5000 万元， 占总投资的 32.7%；其余所需资金用预售和销售收入解决。 在本次可行性研究中经分析测算，得出税后财务内部收益率为 30%，投资回收期 3.34 年，均满足了基准值的要求，说明项目的经 济效益和投资效果较好，盈利能力较强。 （五）主要技术经济指标 项目的主要技术经济指标： 项目主要技术经济指标汇总表项目主要技术经济指标汇总表 表 11 序号序号指指 标标单位单位指标指标备备 注注 一项目建设用地技术经济指标 1 项

23、目总占地面积 m222159.60 2 建筑占地面积 m24972.25 海南“滨海贵族温泉花园”项目可行性研究报告 - - 海南省建行技术经济咨询公司 14 总建筑面积 m297689.91 含地下 20222.41m2 住宅建筑面积 m233966.08 酒店及娱乐等商 业区域建筑面积 m26401.61 A、B 栋 13 层裙房部 分 3 总建 筑面 积 其 中 会所建筑面积 m22420.59 4 建筑密度 %22.44% 5 容积率 3.53 6 绿地面积 m240.36% 7 停车位辆 700 其中:地下车位 562 辆， 地上车位 138 辆。 二项目投资及财务评价指标 1 项目

24、总投资万元 2441 2 销售税金及附加万元 2383 3 利润总额万元 8770 4 投资回收期年 3.34 5 贷款偿还期年 1.93 6 财务内部收益率 FIRR %30% 7 财务净现值 Ic=12%万元 3374 （六）结论与建议 本项目建设符合海口市城市规划的要求，符合国家、海南省及 海口市的产业政策。建设场地周边交通便捷，区位环境优越，市政 配套设施齐全，市场前景看好。同时，项目自身拥有较强的盈利能 力和抗风险能力，投资回收期短，债务清偿能力强。因此，我们研 究的结论是：本项目建设不仅必要，而且可行。此外，项目建设单 位开发经验丰富，资金及技术力量雄厚，产品具有良好品牌效应， 市

25、场美誉度高，且业主对本项目的建设积极、迫切，应促其早日建 成。 海南“滨海贵族温泉花园”项目可行性研究报告 - - 海南省建行技术经济咨询公司 15 建议建设单位从项目建设期起，应重点开展广告宣传工作，积 极开拓市场，采用有效的营销手段，吸引有影响力的组织和机构入 主项目产品，以保证销售率和较短的销售周期，提升项目产品的总 体价值，创造更好的经济和社会效益。同时，建设单位还应加强风 险意识，通过积极而有效的管理手段，规避市场风险。 海南“滨海贵族温泉花园”项目可行性研究报告 - - 海南省建行技术经济咨询公司 16 第二章第二章 项目市场分析项目市场分析 一、宏观经济环境分析一、宏观经济环境分

26、析 （一）我国房地产市场概况及发展方向 1、我国房地产市场概况 近几年来，我国国民经济增长率持续保持 10%左右，高经济增 长率和良好的经济增长可以推动城市化规模的不断扩大，大量农转 非人口涌入城市必然要实现住房消费，从而为房地产市场带来新的 购买力需求。国民经济的持续快速增长，也使城市中低收入劳动者 的经济收入持续增长，这在一方面“激活”了中低收入者的购房需 求，为房地产业的持续发展塑造了最广泛的消费群体；另一方面， 也使原来购买力较强的消费者提升了消费层次，从而推动着住房品 质的不断提升。因此，经济增长速度与增长质量是决定房地产发展 的前提与基础。 市场经济不但提升了购买力，更重要的是催化

27、了人们全新的消 费观念。据统计，70%以上的购房者都会选择利用银行住房贷款。大 量的按揭贷款间接注入和不断递增的住房开发贷款已经成为支撑房 地产市场最重要的资金来源。 2007 年，国家继续对房地产市场进行了大力度的宏观调控，以 稳定商品房销售价格，促进房地产开发市场的健康发展在各地区、 海南“滨海贵族温泉花园”项目可行性研究报告 - - 海南省建行技术经济咨询公司 17 各部门的共同努力下，宏观调控措施取得积极成果，在调控政策的 作用下，年底一些地区房价出现了小幅下跌趋势，商品房销售价格 快速上涨势头得到抑制。但是，房地产开发市场中的结构性矛盾尚 没有得到根本性解决。全国房价总体涨幅平稳，但

28、热点城市热度不 减，房价仍然偏高且上涨较快。 2007 年全社会城镇固定资产累计投资额 117413 亿元，增长 25.8%，增速稳定。房地产开发投资增长进一步加快，2007 年全年 完成 25280 亿元，增长 30.2%，高出同期城镇固定资产投资增长率 4.4 个百分点，增速上升 7.4 个百分点，远高于其他行业的投资增长速 度，占城镇投资的比重为 21.5%。 2008 年 1-2 月全国房地产投资完成 2374 亿元，占第三产业投 资的比重为 50.3%，同比上升 3.9 个百分点。房地产投资同比增长 32.9%，增幅提高 8.6 个百分点。2008 年 2 月份，全国 70 个大中城

29、 市房屋销售价格同比上涨 10.9%，涨幅比 1 月低 0.4 个百分点；环 比上涨 0.2%，涨幅比 1 月低 0.1 个百分点。 2007 年中国商业地产市场投资总体稳定增长，全国商业用房 的投资总额是 2775.56 亿元，同比增长 17.9%，连续三年保持在 17% 左右，这与当年消费品零售总额同比 16.8%的增长幅度非常接近。 商业地产作为一种不同于传统的商铺租赁形式、以全面融合地产业 与商业为特色的地产形式，正悄然成为房地产市场的新宠儿。中国 海南“滨海贵族温泉花园”项目可行性研究报告 - - 海南省建行技术经济咨询公司 18 商业地产将掀起新一轮的投资热潮，商铺地产、购物中心地产、写 字楼、工业地产等都将成为未来商业地产投资的亮点。 （二）我国房地产市场的发展方向 随着宏观经济背景继续向好、居民收入水平提高，置业需求将 逐步释放，在宏观调控的逐步影响下，北京、上海、广州、深圳四 大城市房地产市场开发建设速度放缓，而二线城市房地产市场投资 却呈现大幅增加的态势，由于各地房地产市场背景的不同，其供需 市场呈现出了不同的发展特征。 1、人口结构特点造成膨胀的住宅需求 从 2004 年中国人口年龄结构分布情况可以发现，由于上世纪 50 年代的生育高峰，造成