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1、加油站作为一种商服用地，在我国现阶段实际土地利用中具有明显的特殊性，即有明显的超额垄断利润，根据城镇土地估价规程，对于具有垄断性质的用地，评估中应考虑垄断地租的修正。在加油站等具有超额垄断利润特殊用地实际评估操作中（如抵押、作价出资等）基本采用的评估方式是采用基准地价系数修正法与收益还原法进行评估，在收益还原法评估中往往是采用扣除特许经营权费用的方式进行垄断地租的修正，这种评估方式就估价原理和估价原则看看似完全合理的，但是就目前就国内外不动产评估理论和我国现实国情看，存在较大问题：一是：不动产价值的本质是不动产权益（包括权力、利益和收益），权益价值不可分割的部分或权益是不能割裂的，如一个宾馆的
2、大堂，一个保龄球馆的一个球道，一个高尔夫球场的一个球洞是不能单独评估作价进行抵押或进行其他经营运作，因为宾馆的大堂、保龄球馆的一个球道、高尔夫球场的一个球洞离开宾馆、保龄球馆、高尔夫球场这些整体运作，就毫无使用价值，反过来，附着于不动产的不可分割的权益，应当进入不动产总价进行抵押或进行其他经营运作，如加油站离开了特许经营权就不成其为“加油站”，其土地使用价值将大打折扣。同时在加油站的整体资产价值中，土地和特许经营权是加油站收益的根本基础，土地座落决定加油站的区位，包括临道路类型（或者说所临道路机动车通行量）、车辆进出的方便度、区域加油站布局密度间距、安全限制等，也就是决定了加油站的收益多少，而
3、特许经营权是实现这种收益的充要条件，二者密不可分，因此就一具体加油站看土地与特许经营权是不可割裂的权益。在加油站抵押、作价出资等日常性评估中我们认为不应剥离特许经营权收益（或者说垄断收益），否则对贷款金融机构和合资者就存在较大风险，因为就一具体加油站看，特许经营权是不可分离的，但特许经营权权益本身是无形的，它可以分离异地附着土地经营。至于加油站土地评估采用扣除特许经营权费用的方式是否就剥离了垄断地租？就目前看，答案是否。比如西方发达国家零售业比较流行连锁加盟（最近我国也逐步流行起来），给一定加盟费，就可利用某品牌店的“品牌、管理”等进行经营，但在西方国家较充分的市场竞争条件下，零售业利润率比较
4、趋近一致，品牌连锁加盟带来的超额利润趋近加盟费，因此特许经营权是否等同于垄断地租要看市场是否充分竞争，而目前我国加油站主要集中在中石油和中石化两集团经营，根据国家经济贸易委员会关于规范加油站特许经营的若干意见（国经贸贸易2002631号）：“一、加油站特许经营，是指特许人通过签订合同将有权许可他人使用的与加油站经营有关的商号、注册商标、专有技术、经营模式、经营技术、服务标准等授予其他加油站使用，被授权的加油站按照合同约定在统一特许经营体系下从事成品油零售经营及相关服务，并向授权企业支付相应费用。其中，授予他人特许经营权的企业为特许人，被授予使用特许经营权的加油站称为被特许人。”、“三、加油站特
5、许人为中石油公司、中石化公司及其授权的子公司（企业名单见附件）。子公司按照母公司授权范围在各地开展加油站特许经营活动。”，由此可见，在中国中石油公司、中石化公司是对加油站特许经营权具有垄断作用的，许经营权费用确定具有明显“人为性”，实际上特许经营权加盟交易也非常少，远非市场充分竞争的结果，也即现阶段看，特许经营权费并不等于垄断地租。因此我们认为对于加油站抵押贷款、作价入股等日常性的评估中不剥离垄断地租或特许经营权价值，对于其他评估目的或评估背景下加油站土地评估应根据特定目的、背景条件具体分析是否含许经营权价值。下面就加油站土地评估中一些操作上需要注意的技术要点及一些特定评估目的的操作作一些探讨
6、：一、抵押、作价入股目的的评估中的价格定义和评估方法的选择。据前述，在加油站土地抵押贷款、作价入股等日常性的评估中，我们主张不剥离垄断地租或特许经营权价值，因此在土地价格定义除了估价对象宗地的权力状况、用途、容积率、使用年期、开发程度、估价基准日等六大基本要素外，应将加油站的特许经营权因素纳入宗地的价格定义中，并应在土地估价结果一览表中“土地估价结果的限定条件”、“其它需要说明的事项”予以披露和说明。在评估方法选择上考虑目前我国加油站土地交易案例很缺乏的事实，方法上一般可选取收益还原法和基准地价系数修正法，在城镇定级范围之外的农村偏远地区，也可选取成本逼近法。基准地价系数修正法和成本逼近法在具
7、体评估修正中应加上特许经营权价值，特许经营权价值可用取得特许经营权的费用来替代。当然由于在我国目前特许经营权费与垄断地租有较大差异，因此在评估结果确定上应以收益还原法测算结果为主导。二、基准地价系数修正法在加油站土地评估中应用的探讨基准地价是土地评估中比较常用的一种方法，但目前我国各地基准地价基本上只是有商服、住宅、工业三大类用地基准地价及其修正体系，很少细分到有加油站特殊商服用地基准地价及其修正体系，由于影响加油站用地收益的因素较一般商服用地（如商场、店铺）影响因素差异很大，有些影响因素甚至作用完全是相反的，如聚集规模，对一般商服用地看，聚集规模越大，商服用地价越高，如成都市春熙商圈，而对加
8、油站用地看，加油站聚集越密，加油站效益越低，地价越低。因此必须在评估中必须充分了解加油站特点，才能正确把握其价格的影响因素和影响关系。一般商服用地的区位条件主要包括商业区级别、商业聚集规模、公交便捷度、交通停滞度、临街宽度等，而加油站则不同，加油站的经营收益主要取决于其座落位置的临路条件和交通车流量，另外其车辆进出口条件等对其经营效益也都有影响，位于相同区域的相同规模、设备条件和相同价格水平的两个加油站，可能因为所临道路条件不同、交通车流量不同等，经营收益有天壤之别，综合一点，影响加油站的区位条件主要就是交通条件或者说位置，因此在加油站土地基准地价系数修正法中不宜采用一般商服基准地价修正体系，
9、而应根据加油站的特点制定加油站特数修正体系。具体看，加油站区位主要影响因素及其指标可大致归类如下：影响因素修正指标接临道路状况接临道路类型可分主干道、次干道、支路接临道路方向可分三面临路、两面临路、一面临路、加油站密度可按每平方公里加油站个数计，或计算相邻两加油站间距离车流量可按日平均车流量数分档修正入口入口方便程度规模加油泵数量在确定了加油站地价影响因素后，可经过调查和根据统计的各加油站的收益水平及影响因素进行分析，并制订相应的修正系数进行修正评估各估价对象土地价格。三、加油站拆迁补偿评估（一）当加油站被拆迁终止经营不再异地经营进行补偿评估时，加油站评估应含特许经营权价值；（二）当加油站被拆
10、迁进行土地置换异地经营进行补偿评估，可按两种方式评估：1、不考虑特许经营权价值，仅对被拆迁土地和安置地按一般商服用地进行评估，其价格差额作为补偿依据；2、考虑特许经营权，将被拆迁宗地和置换宗地均按可持续经营条件含特许经营权价值进行评估，二者差额作为补偿依据；这两种方式还是明显差异的，第一种方式没有考虑到加油站的经营的特殊性，尽管在一般商服土地评估中也考虑了土地区位的差异性，但加油站对区位的要求与其它商服用地是有明显区别的，因此我们认为采用第二种评估方式更合理些。四、企业改制涉及的加油站宗地评估在我国现阶段企业改制土地评估结果实行备案制，且国土管理部门仅对土地价格进行备案，因此企业改制中加油站土
11、地评估价值不能包含特许经营权价值，评估方式仍只有采用目前的方式：用基准地价系数修正法与收益还原法进行评估，在收益还原法评估中往往是采用扣除特许经营权费用的方式来进行垄断地租的修正，当然在加油站实行招拍挂，可比交易案例比较多的情况下，可以采用市场比较法进行评估。五、评估中收益年期问题由于特许经营权是有期限限制的，因此在对含特许经营权加油站宗地评估中必须注意特许经营权期限问题：（一）当在估价基准日特许经营权剩余年限长于土地出让剩余年限时，宗地剩余年限应按土地出让剩余年限确定，在收益还原法评估中特许经营权取得费应按土地出让剩余年限进行加速折旧。（二）当在估价基准日特许经营权剩余年限短于土地出让剩余年
12、限时，应按特许经营剩余年限和特许经营权期限后土地剩余年期分段评估，评估公式为：宗地地价（含特许经营权价值）=宗地特许经营权剩余年限内的收益价值+特许经营权期限后剩余年限土地价值的折现值。综上所述，在对加油站宗地评估时应根据不同评估目的或评估背景采用适当的评估方法；对于抵押、作价出资、拆迁补偿等土地评估中，我们认为不应剥离特许经营权价值。以上观点和分析仅为我们评估实践中的一些体会、认识，旨在抛砖引玉，不足之处，欢迎各位同行批评指正。一、加油站房地产估价的一般特点 加油站作为一种特殊用途的房地产，在评估中必须充分了解其自身特点，才能正确把握其价格的影响因素和影响关系，从而才可能通过科学评估得到其合
13、理的价格。 1、位置极其重要并且分布离散性较强 加油站作为一种经营性房地产，一般情况下，各加油站的建筑质量、用料、工艺和设备、设施条件等差异不大，对其经营收益的影响也不大，加油站的经营收益主要取决于其座落位置的临路条件和交通车流量，另外其车辆进出口条件等对其经营效益也都有影响。因此，位于相同区域的相同规模、设备条件和相同价格水平的两个加油站，可能因为所临道路条件不同、交通车流量不同等，经营收益有天壤之别。可以说，加油站房地产的价格主要取决于位置，位置条件决定下的土地的价格更是加油站房地产价格的主要构成部分。 （1）社会平均数据的取得要选择类似区域内的多个加油站，通过比较分析和综合处理确定。类似
14、区域的确定以加油站价格影响因素如：道路密度、车流量和加油站分布密度作为指标。 （2）要合理剔除收益中垄断带来的超额利润，但应注意到，加油站作为一种日益众多的房地产，有些地区或区域可能因为加油站数量的过多，并不存在垄断利润或只有很少份额的垄断利润，因此，垄断利润需要根据各地加油站数量和实际状况具体分析，不宜采用固定的利润水平。剔除收益中垄断带来的超额利润方法可以通过扣除行业合理利润和采用适当的还原利率的方法来解决。其行业合理利润应以社会平均利润水平为基础，根据区域加油站经营状况，适当考虑目前加油站经营收益中的垄断收益成分，合理扣除企业经营利润。 （二）技术思路 根据以上分析，加油站是在经营期间有
15、持续性经济收益的经营性房地产，可采用收益法估价。但加油站的经营状况个性很强，为了排除因经营因素或统计资料数据偏差的影响，评估中先按基准地价土地级别区域选择正常案例，采用相关指标的平均值，测算某土地级别区域内加油站单位面积房地产的价格，然后扣除房屋和建构筑物价格，得到单位面积土地的平均价格作为该级别加油站土地基准价格，然后在该级别加油站土地基准价格的基础上根据基准地价级差得到各级别加油站土地单价，再以加油站地价影响因素编制修正系数，经因素修正得到各宗地的价格，最后加上该加油站房屋和建构筑物价格得到加油站房地产的价格。 三、评估实例介绍 （一）选择加油站样点 截至2002年6月底，上海市已建成经营
16、性加油站共计732座（另有12座水上加油站为船舶加油，不作为本次估价样点案例），从地域看，内环线内67座，占总量的9%。经整理分析分布在市区范围内全部加油站的运营费用、成本和收益资料，通过比较，选择了其中资料比较全面、可靠且运营状况比较正常，位于市区二到七级地段的11个加油站作为分析样点。 各样点加油站房地产基本状况见下表1 表1：选取案例加油站基本状况一览表 表1：选取案例加油站基本状况一览表加油站名称或序号地段等级建筑面积(M2)建筑结构土地面积(M2)加油泵数量(台)057EH1二级258框架4723058EH2三级627框架13305059EH3四级448框架13025060EH4二级
17、168框架3563061EH5五级140框架4244062EH6三级523框架20305063EH7五级412框架34026064EH8四级554框架13515065EH9七级550框架22194066EH10六级216框架8484067EH11七级220框架9572（二）、确定计算公式、基准级别和样点资料 1、计算公式 经实地调研和整理分析各加油站提供的经营资料，得到正常经营状况和有关条件下的销售收入和销售成本，测算一定区域内各加油站的年平均销售收入，扣除年运营中平均的有关税、费和设备折旧费及合理利润等后得到年净收益，然后用适当的投资收益率还原得到加油站包括建筑物及构筑物在内的总价值，再扣除
18、建筑物及构筑物的现值得到土地价格。计算公式如下： 式：Pla/r(1-1/(1+r)40)-Pc 其中：Pl土地总价格； a加油站年净收益，见式； r加油站土地与建、构筑物综合还原率； Pc加油站建筑物、构筑物现值。建筑物及构筑物主要包括加油站房屋、雨蓬、围墙、场地； 式：年净收益=销售收入销售成本运营费用设备折旧经营利润应交税费2、确定基准级别 由于11个样点加油站中位于2、3、4、5和7级地段的分别有2家，有1家位于六级地段，故以该平均价格作为四级地段加油站用地的基准价格，然后按照基准地价的级差关系确定2到7级各级别加油站用地的基准价格。 3、样点加油站经济指标 经整理分析11家加油站的销
19、售状况、运营费用和收益资料汇总见下表2： 表2：案例加油站经济指标分析汇总表 表2：案例加油站经济指标分析汇总表加油站名称或序号年销售成本(元)年销售收入（元）应交税（元）净收益（元）年折旧(元)还原总价（元）油罐油泵057EH114693564217766436136314606166000600014283440058EH22617860438798076438172676255100001000026171235059EH37466291110654418362035043110000100003426878060EH41082970516050192663389806136000600
20、09589466061EH5384860857038494650118017800080001154090062EH6281689141747869277-672651000010000-657792063EH711223693166341027602783190812000120008135272064EH89100704134877222381666064110000100006460438065EH999732011478081245273831743800080008133652066EH103332765493933819645387380008000526830067EH11266
21、755239534565604-6103040004000-596813总计平均92846891442947245301478790836383634682112（二）测算过程如下： 1、计算单位加油站年净收益 1）、年销售毛收入 年平均销售毛收入平均年销售收入平均年销售成本平均年加油量（平均销售价平均进货价） 在估价时点，我市加油站汽油进价平均为2700元/吨、销价为3120元/吨；柴油进价平均为2450元/吨、销价为2715元/吨。各加油站的年销售量中，平均汽油占85、柴油占15，采用加权平均计算进销差价。汽油、柴油公斤与升的换算系数分别取0.738、0.846。11家加油站销售量的平均值
22、为3318485升/站。则： 平均年销售收入331848512/8（3120-2700）0.73885%+(2715-2450)0.84615%/10001442947(元/站) 2）、确定年平均运营费用 年平均职工费用 根据11个加油站各年职工的工资、奖金，二金、福利费等费用情况，采用先计算各加油站的三年平均值，再计算11个加油站的平均值的方法，得到年平均职工费用为514385元/站。 年平均水电费 指维持加油设备及职工工作用水和用电的费用。同上述方法计算得到年平均水电费为29578元/站。 年平均修理费 指维持加油站加油设备正常运转和相关设施修理的费用。同上述方法计算得到年平均修理费为62
23、314元/站。 年平均办公及管理费 指加油站正常运作职工所需的办公用品、管理人员的业务管理费用等。同上所述方法计算得到年平均办公及管理费为2067元/站。 合计；年运营费用51438529578623142067608344元/站 3）确定年折旧费 指加油设备正常运转期间每年的价值折旧，包括油泵和储油罐折旧。经测算平均值得到11家加油站平均油泵数为4.182台/站。 油泵年折旧 年折旧平均油泵数年每台折旧额 按每台油泵平均价格为3万元、使用年限为15年，以直线折旧计。则： 年每台油泵折旧额30000/152000元/台，故 年折旧额4.1822000=8364元/站 储油罐年折旧 同上，按每台
24、储油罐平均价格为4万元、使用年限为20年，则： 年每台储油罐折旧额40000/202000元/台 年储油罐折旧额4.1822000=8364元/站 合计：年折旧费8364836416728元/站 4）计算年平均经营利润 经营利润指每个加油站每年正常经营状况下其经营资金应有的利润，可以年平均运营费用和流动资金之和为基数计算经营利润。流动资金指保持持续加油业务需投入的周转资金额，主要为每次进货所需资金。 年平均流动资金年平均进货成本/年平均需进货次数 年平均进货成本年平均销售油量平均进货价 年平均需进货次数年销售油量/储油能力 根据11家加油站储油罐体积计算总储油能力和销售量之和，得到年平均需进货
25、次数38次，即年流动资金周转次数为38次，平均每站年销售量同前，则可计算得年平均流动资金为244334元/站。 根据有关调查数据，目前本市普通商业行业利润在810，加油站行业投资年基准收益率为11，故直接取11为加油站行业经营利润率，则：年平均经营利润=（平均流动资金运营费用）利润率 （244334608344）11 93784元/站 5）计算年平均应交税额 根据我市加油站营业应交税额征收规定，按照增值税征收标准，取销售收入的17作为应交税额，计算得年平均应交税额144294717%=245301元/站 6）年平均净收益 年平均净收益年销售收入年销售成本年运营费用年折旧费年经营利润年应交税额
26、14429476083441672893784245301 478790元/站 2、确定综合还原利率 考虑到商业性房地产房屋还原利率在810之间，土地还原利率在68左右，加油站行业基准收益率为11。加油站当前收益水平较高，来自土地的收益较多。根据估价师的经验，综合考虑土地收益还原率和房屋还原率，取10作为加油站土地和建、构造筑物一体的综合还原利率。 3、计算加油站包含建筑物及构筑物的还原总价 还原总价指包括建筑物及构筑物在内的可经营年限为40年(商业用地出让最高使用年限)的价值，按公式计算，则： 还原总价478790/10%(1-1/(1+10%)40) 4682112元/站 4、计算土地平均
27、价格 1）建筑物现值 建筑物及各构筑物的现值按照其年折旧额乘以尚可使用年限计算。 根据各加油站建筑物总体上的建筑状况，统一按钢混框架结构计算确定建筑重置价标准，各项造价标准依据建设工程造价现行定额标准确定，具体为： 序号项目价格备注I房屋造价基础80元/M2结构580元/M2装修110元/M2电器60元/M2弱电15元/M2水、卫生30元/M2合计875元/M2II专业费44元/M2按I的5计III管理费28元/M2按I的3计IV利息27元/M2按一年期贷款利率5.85%,投资期为0.5年，以（I+II+III）单利计V利润按行业基准投资收益率11，以（I+II+III）投资期0.5年计VI建
28、筑物重置价1026元/M2I+II+III+IV+V根据11家加油站建筑物面积及油泵数测算，平均每泵占用建筑物建筑面积87.8平方米，每平方米造价1026元，则每泵占用建筑物的完全重置价为102687.8。根据调研情况，目前各加油站建筑物基本可使用年限为25年，则： 建筑物平均现值4.182102687.825/40235454元/站 2）场地现值 经测算，各加油站平均每泵占场地面积250平方米，根据上海市建设工程造价93定额标准，按普通水泥场地的造价标准94元/M2计场地费，耐用年限为30年，尚可使用年限按15年计，则： 场地平均现值4.1822509415/30=49138元/站 3）围墙
29、现值 经测算，平均每泵围墙面积45平方米，根据市建委发布的建筑定额，耐用年限按40年计，尚可使用年限为15年计，则： 围墙平均现值4.1824586.415/40=6097元/站 4）雨蓬现值 经测算，平均每泵雨蓬62.5平方米，以每平方米平均造价600元、耐用年限40年，尚可使用年限为20年计，则：雨蓬平均现值4.18262.560020/40=78412元/站 合计：建筑物及构筑物平均总现值 23545449138609778412 369101元/站 平均每加油站土地价格平均每个加油站土地及建、构筑物总价平均每个加油站的建筑物及构筑物现值 46821123691014313031（元/站
30、） 经测算11家加油站占地面积平均值得到每加油站平均占地面积为1304.6平方米，则： 土地平均单价平均每个加油站土地价格/每个加油站平均占地面积 4313031/1304.63306元/M2 取整为3310元/M2 5、计算基准价格 上述测算得到的平均单价3310元/M2为4级地段的平均价格，根据基准地价的级差关系，测算各级别加油站用地基准价格如下： 级 别234567加油站基准地面价620645512317124116551241（四）、评估具体加油站房地产价格 根据加油站平均设备数量和功率、平均收入水平、平均运营费用等社会平均水平指标下采用收益法评定的不同级别加油站基准地价的基础上，通过
31、影响因素修正评估具体加油站房地产价格。 影响因素中最重要的是交通条件，主要是临路状况并体现为车流量大小。经过调查和根据统计的各加油站的收益水平及车流量数据进行分析，我们主要选择了下表所示的影响因素，并制订相应的修正系数进行修正评估各估价对象土地价格。影响因素及修正指标： 影响因素修正指标加油站密度可按每平方公里加油站个数计，或计算相邻两加油站间距离临路状况可分主干道、次干道、支路及一面临路、两面临路、三面临路修正车流量可按日平均车流量数分档修正入口入口方便程度规模加油泵数量房屋和设备设施差异按房屋、设备设施重置价格占基准价格的比例差异直接修正。地价的基准价格修正法则不用考虑本项因素。确定评估加油站土地价格后，再确定加油站的房屋建构筑物价格，两者相加就可以评估出一宗具体的加油站房地产价格。（测算略）