CPI中采用使用者成本法测算自有住房消费成本的几个问题.doc

《CPI中采用使用者成本法测算自有住房消费成本的几个问题.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《CPI中采用使用者成本法测算自有住房消费成本的几个问题.doc（19页珍藏版）》请在三一文库上搜索。

1、中国最大的论文知识平台中国最大的论文知识平台 内容摘要 住房消费是最重要的家庭消费支出之一，自有住房消费成本的 测算，一直是国内外共同关注并广为争议的主要问题之一。国际上 在 CPI 中衡量自有住房消费成本的基本方法主要有三种，即使用者 成本法、取得法和支出法，其中使用者成本法被大多数国家所采用； 但是，采用该方法在实际测算过程中，仍会有许多问题产生。文章 介绍了对住房作为唯一耐用消费品的处理；对自有住房作为土地和 房屋的复合品的处理方法；最后，本文还讨论了与自有住房相关的 按揭贷款、房产税、维修等若干项成本的处理方法。 关键词关键词：CPI、自有住房消费、使用者成本法 中国最大的论文知识平

2、台中国最大的论文知识平台 ABSTRACT Housing services is one of the most important family consumption expenditure. The measurement of owner occupied housing services has been paid attention to by Chinese scholars together with the western scholars and is always one of the most disputed issues in last several deca

3、des. There are three major approaches to the measurement of owner occupied housing services in CPI，which are User cost approach, Acquisitions approach and Payments approach. Among them, User cost approach is widely adopted by many countries. But in implementing of User cost approach , various proble

4、ms may arise. This paper discusses the treatment of the special problems caused by housing as uniquely produced consumer durables; the treatment of Owner Occupied Housing as a composite good of structure and land; and some of the costs that are tied to home ownership such as mortgage interest costs,

5、 property taxes, and maintenance and renovation expenditures are also considered. KEYWORDS：CPI, Owner Occupied Housing, User Cost Approach 中国最大的论文知识平台中国最大的论文知识平台 目 录 第一章 引言.1 第二章 住房作为唯一耐用消费品的处理.2 第三章 自有住房作为复合产品的处理.5 第四章 与自有住房相关的几项成本的处理.8 第一节 按揭利息成本的处理.8 第二节 房产税的处理.9 第三节 房屋保险的处理.9 第四节 维修费用的处理10 第五节

6、交易成本的处理13 第五章 结语14 参考文献.15 致 谢16 中国最大的论文知识平台中国最大的论文知识平台 第一章第一章 引言引言 衣、食、住、行是人类生活的基本要求，也是人们消费的主要领域，而住 房因其价值高、消费额大，成为居民消费的重中之重。住房成本主要包括租房 成本和自有住房成本。对租房成本的计算比较简单，而自有住房消费成本的测 算却一直是国际上广为争议的问题之一。目前国际上测算自有住房消费成本的 方法主要有三种，即使用者成本法（User cost approach） 、取得法（Acquisitions approach）和支出法（Payments approach） 。大多数国家

7、采用的是使用者成本法。 我国在采用的方法类似于使用者成本法（莫万贵，2007） 。 近年来随着房地产的发展，我国商品住房的价格越来越高，温和上涨的 CPI 与居民感受到的物价压力相去甚远，这一现象引起了国内学者对 CPI 的进 一步关注，以易宪容（2005）等为代表的部分学者在对国内 CPI 与房地产价格 进行相关研究后,对当前 CPI 设置的合理性提出了置疑,并提出应将住宅类房价指 数引入 CPI 指数的观点。 尽管我国国内也有文献介绍了如何测算 CPI 中自有住房消费成本的基本方 法及相关说明，但是涉及不深,特别是关于 CPI 中采用使用者成本法测算自有住 房消费成本的具体问题和相应的处理

8、方法，仍有待深入。文章将介绍国外文献 中关于使用者成本法测算自有住房消费的具体处理方法，以便为国内的相关研 究提供一些参考。本文的安排如下：第二章讨论住房作为唯一耐用消费品的处 理方法，第三章对自有住房作为土地和房屋的复合品的处理进行了介绍，第四 章探讨了自有住房相关成本如按揭利息成本、房产税、房屋保险等相关费用的 处理，第五章对文章作了简要的总结。 中国最大的论文知识平台中国最大的论文知识平台 第二章第二章 住房作为唯一耐用消费品的处理住房作为唯一耐用消费品的处理 使用者成本法对耐用消费品的处理方法十分简单, 它计算的是期初物品的 购买成本，减去期末卖出该物品的收入，两者的差就是其在报告期

9、内的使用者 成本。为了方便理解和计算，学者往往会假设新生产的一单位耐用消费品（本 文中专指住房）在不同的时期仍然保持同样的状态。这也就意味着不同时期都 可以买到相同质量的住房。然而，在现实生活中，许多耐用消费品是作为一种 特定型号被生产的。比如，一幢新建的房屋有许多特定于该房的特性，一个与 它完全相同的复制品在另一个时期是不可能被建造的。也就是说，住房作为耐 用消费品，具有唯一性，不同时期的新住房并不会相同。这种唯一性给不同时 期自有住房消费成本的测算带来不便。本章将主要针对这一问题介绍相关的处 理方法 1。 根据基本的使用者成本公式，第 0 期一单位新的耐用消费品使用者成本 p00 由以下公

10、式表示： p00 = (1 + r0)- (1 -0)(1 + i0)P0 = r0 -i0 +0(1 + i0)P0 （1） 公式（1）中 P0是第 0 期期初一单位新的耐用消费品的购买价格，r0是第 0 期居民面对的名义利率，i0是第 0 期预期的通货膨胀率，0是一单位新的耐 用消费品在第 0 期的折旧率。假设第 0 期一单位新的耐用消费品的使用者成本 p00 可与相应的第 1 期购买的一单位新的耐用消费品的使用者成本相比较，则 第 1 期的使用者成本可定义如下： p01 = (1 + r1) - (1 1) (1 + i1)P1= r0 -i 1 +1(1 + i1)P1 （2） 但是事

11、实上，大多耐用消费品都是作为特定型号被生产，具有唯一性。因而 完全相同的耐用消费品在下一时期是不可能被生产的，这也就意味着相同耐用 消费品的第1期的价格P1不存在。由于价格在公式中扮演一个重要的角色，如果 建造于第0期的住房的使用者成本可用公式（1）计算而得，那么，由于第1期不 存在一个可比的一单位完全相同的新住房价格P1，因而不可能通过公式（2）计 算出相同住房的第1期使用者成本。这样一来，第0期一单位新的耐用消费品的 使用者成本p00 与相应的第1期的一单位新的耐用消费品的使用者成本相比较的 假设就不成立，即p00与p01无法比较。 既然这一问题的存在是不可避免的，那么如何处理这一问题将是

12、接下来着 重要介绍的。 1本章及以后各章讨论的住房消费及相关问题的处理方法主要参考了 Diewert (2003)，Katz（1983） 和 Woolford (2006) 的研究。 中国最大的论文知识平台中国最大的论文知识平台 因为耐用消费品具有唯一性，第1期期初一单位新的住房价格P1根本就不存 在。这就需要推算一个新的住房价格来取代P1。由于市场价格是潜在的并可观 察的，去推算这样一个P1是合理的，可通过以下公式估算第1期一单位新的耐用 品的价格： P1 =P11/(1-0)（3） 假设Pvt是役龄为v期的一单位旧住房在第t期期初的二手市场价格。定义v 为役龄为v期的一单位旧住房的折旧率

13、。用这种表示法，第1期（现在役龄为1期） ，该房子的使用者成本p11可被定义为如下： p11 =(1 + r1)P11 -(1 -1)(1 + i1) P11 （4） 公式（4）中 P11是役龄为 1 期的住房在第 1 期期初的住房价格。r1是居民 在第 1 期预期的该耐用消费品的名义利率，1是役龄为 1 期的旧住房的折旧率。 根据公式（3）计算得出 P11，并且将其代入公式（4）中，那么役龄为 1 期 的旧住房在第 1 期的使用者成本 P11，可由以下公式得出： p11 =(1-0) (1 + r1)- (1-1) (1 + i1)P1 （5） 如果进一步假设该住房符合几何折旧模型，那么有如

14、下公式： =0=1 （6） 将（6）代入（5）和（2）得出推算的第 1 期一单位新的住房的使用者成本 p01和役龄为 1 期的旧住房的第 1 期使用者成本 p11的关系如下： p10 = p11/(1 -) （7） 为了推算出新住房在第 1 期的使用者成本 p01,使其与第 0 期一单位新的住 房的使用者成本 p00具有可比性,就有必要对役龄为 1 期的旧住房在第 1 期的住 房价格 P11进行质量调整,可用 1 减去几何折旧率来除 P11。对于可观察到的旧 住房的市场价格进行质量调整是有含意的，没有这一质量调整，观察到的住房 价格是向下偏倚的，因为观察到的住房价格没有对因为折旧而逐步下降的住

15、房 的质量进行调整。 同样,为了获得推算的第 1 期新住房的价格 P1,该价格与第 0 期新的住房价 格 P0是可比的。对役龄为 1 期的旧住房在第 1 期的价格 P11进行质量调整是有 必要的，可通过 1 减去几何折旧率来除 P11。 但是我们注意到：公式中需要知道该类消费品的折旧率。而确定这些折旧 率是有困难的，再次观察公式（3），该公式表达了潜在的可观察到的役龄为 1 期的旧住房在第 1 期期初的市场价格 P11等于(1 -0) P1,其中 P1是推算出来的与 第 0 期完全相同的新住房在第 1 期的价格。如果假定该推算的新房价格等于第 0 期到第 1 期的通货膨胀率因素乘以可以观察到的

16、第 0 期购买价格 P0，那么两 者之间的关系可获得如下： P11 = (1 -0) (1 + i0)P0 （8） 中国最大的论文知识平台中国最大的论文知识平台 公式（8）表明,可观察到的旧住房在第 1 期的价格 P11 等于第 0 期新住房 的价格 P0乘以这一产品的两个因素：(1 -0)，它是把特定住房的年龄计算进去 的质量调整因素。另一个因素是(1 + i0)，是质量不变、仅考虑从一时期到另一 时期的纯价格变化因素。但是这种唯一耐用消费品的一个问题在于很难根据任 何时点观察到的数值分割这两个因素以确定两者的具体数值。因而若没有额外 的资料或者假设,对于这样具有唯一性的耐用消费品，区分折

17、旧因素0和资产通 胀因素 i0所带来的影响是不可能的。实践中，这一问题往往是通过对住房的折 旧形式进行主观假设来解决的。 中国最大的论文知识平台中国最大的论文知识平台 第三章 自有住房作为复合产品的处理 上一章主要介绍了住房作为耐用消费品具有唯一性以及针对这种唯一性做 的相应处理。事实上，自有住房不仅具有唯一性，还是复合物，即两个不同的 商品被捆绑在一起并一同出售（或者出租）。这两种不同的商品是：房屋和房 屋占用的土地 2。这样，在测算自有住房的使用者成本时就必须得综合考虑。 为了搭建这样一个模型，假设一单位新住房购买于第 0 期期初的购买价格 是 V0，该价值可以认定为建造该房屋的所花费成

18、本 PS0 QS0以及土地成本 PL0QL0的总和。其中 QS0表示该房屋的平方米面积，PS0是第 0 期期初该房屋每 平方米的价格。QL0表示房屋所占土地面积的平方米面积，PL0则表示第 0 期期 初每平方米土地的价格。于是，在第 0 期期初，该住房的价值可以做如下定义： V0 = PS0 QS0 + PL0QL0 （9） 假设一单位的新房屋在第 1 时期期初的预期价格的 PS1a，一单位土地第 1 期期初的预期价格为 PL1a ，并给定第 0 期新建房屋和土地的预期通货膨胀率， 分别为 iS0 和 iL0，做如下定义： 1+iS0=PS1a/PS0（10） 1+iL0=PL1a/PL0 （

19、11） 将 0作为第 0 期房屋的折旧率，那么第 1 期期初的预期房屋和相关的土地 价值等同于： V1a = PS1a (1 -0) QS0 + PL1a QL0 （12） 公式(12)中等号右边出现的折旧条件(1 -0)表明最初的 QS0 在第 1 期期初应 向下精确调整为(1 -0) QS0。 现在开始计算在第期期初购买该住房并（假设地）在第1 期期末将其售 出的成本（包括估算的资本的机会成本 r0）。用公式(9)-(12)可获得第0 期期 末住房使用者成本或估算的租用成本，如下： R0 =V0(1 + r0) -V1a =PS0 QS0+PL0QL0(1+r0)-PS1a (1 -0)

20、QS0 + PL1a QL0 = PS0 QS0+PL0QL0 ( 1 + r0)-PS0 (1 + iS0) (1 -0) QS 0 + PL0 (1 + iL0) QL0 = pS0 QS 0 + pL0 QL0 （13） 公式（13）把第期使用者成本分为房屋成本和土地成本，其中 pS0和 pL0定 义如下： 2在本文中，住房与房屋不是同一概念，住房是房屋与土地的复合品。 中国最大的论文知识平台中国最大的论文知识平台 pS0 = (1 + r0) -(1 + iS0)(1 -0) PS0 = r0-iS0 +0 (1 + iS0) PS0 （14） pL0 =(1 + r0) -(1 +

21、 iL0) PL0 = ro-iL0PL0 （15） 假设 r0-iS0 和 ro-iL0能趋同于实际利率 r0*，并且忽略（14）公式中0乘以 iS0 的微小值，那么公式（14）和（15）定义的使用者成本可以进一步简化为： pS0 = (r0* +0) PS0 （16） pL0 = r0* PL0 （17） 因此，推算的自有住房的租金由三类主要成本组成，即房屋占用的金融资 产的实际机会成本 r0* PS0；土地占用的金融资产的实际机会成本 r0* PL0以及房 屋的折旧成本 0PS0。 回到第 0 期通过公式（9）-（15）估算的新住房的租金成本，进一步地， 现在计算在第一期期初购买二手房并

22、（假设地）在期末售出的成本（包括推算 的资本 r1的机会成本）。于是在第一期期初，二手房的价值 V1被定义如下： V1 = PS1(1 -0)QS0 + PL1QL0 （18） 公式中PS1是第1期期初建造一完全相同的新房屋的建造价格。PL1是第1期期 初为建造该房屋所用的土地价格。我们注意到公式（18）是第0期期末实际的住 房价值，而相似的表达公式（12）则说明的是第0期期初预期的住房价值。 假设第 2 期期初一单位新房屋的预期价格是 PS2a，同时一单位土地的预期 价格是 PL2a。可分别将第 1 期新房屋与土地的预期通货膨胀率， iS1 和 iL1，做 定义如下： 1 + iS1=PS2

23、a/PS1 （19） 1 + iL1=PL2a/PL1 （20） 将 1作为第期房屋的折旧率，那么第 2 期期初的预期房屋和相关的土地 价格等同于： V2a = PS2a(1 -0) (1-1)QS0 + PL2aQL0 （21） 用公式(18)-(21)可得到役龄为 1 期的二手房在第 1 期期末的住房使用者成本或 者租用成本 R11如下： R11 =V1(1 + r1) -V2a = PS1 (1 -0)QS0 + PL1QL0( 1 + r1) -PS2a(1 -0) (1-1)QS0 + PL2aQL0 = PS1(1 -0)QS0 + PL1QL0( 1 + r1) -PS1(1 +

24、 iS1) (1 -0) (1 1)QS0 + PL1 (1 + iL1)QL0 = pS11(1 -0)QS0 + pS11QL0 （22） 同样，役龄为 1 期的住房在第 1 期的使用者成本可分为的房屋使用者成本 及土地使用者成本，pS11和 pL1，被定义如下： pS11 =(1 + r1)-（1 + iS1)(1-0) PS1 =r1-iS1 + 1(1 + iS1) PS1 （23） pL1 = (1 + r1)- (1 + iL1) PL1 = r1iL1PL1 （24） 把公式（15）定义的第 0 期土地的使用成本 pL0与公式（24）定义的第 1 期土地使用者成本作比较，可以发

25、现两者的使用成本有相同的形式，因而是可 中国最大的论文知识平台中国最大的论文知识平台 比的。但是，比较公式（14）定义的新房屋的使用者成本 pS0与公式（23）定义 的役龄为 1 期的房屋的使用者成本 pS11 ，可以发现两者是不可比的。除非第 0 期折旧率 0与第 1 期的折旧率 1相等。如果假定采用几何折旧形式，那么 01=，其中是贯穿所有时期的共同的折旧率。在这种假定下， pS11与第 0 期新房屋的使用者成本 pS0才是可比的。然而，即使在这种几何折旧的假定下， 可以发现公式（22）定义的第 1 期估算的役龄为 1 期的二手房在第 1 期的使用 者成本与相应的公司（13）定义的推算的

26、第 0 期的新住房的使用者成本是不可 比的，估算的与 R0可比的 R1可定义如下： R1pS1QS0 + pL1QL0 = R11 + pS1QS0 （25） 公式中第1期的房屋使用者成本pS1 在公式（23）等式右边给出，其中1等于共 同折旧率。第1期的土地的使用者成本由公式（24）所得。等式（25）对租赁 财产的质量调整有如下含义：如果R0是观察到的第0期的租金，R11是观察到的 第1期相同住房租金，那么R11与R0相比就太低了，因而观察到的住房在第1期的 租金应通过加上第1期的房屋的租金价格pS1 乘以房屋在前段时间内的实际折旧 QS0进行质量向上调整。 很明显房屋及土地的使用者成本的主

27、要动因是新房屋的价格指数 PSt ，以 及 房屋所占土地的价格指数 PLt。大多数统计机构都有一个新房屋的不变的质量价 格指数。由于这一指数是国民账户中要求的，以便剔除居住类投资支出中通货 膨胀的影响，所以这个指数可以被用作 PSt的近似值。国民核算中还需要一个自 有住房服务的估算值，从而这一估算的不变的质量价格可能某种程度上适用于 编制消费物价指数。如果国民账户部门也要季度计算经济的实际平衡表，那么 土地价格指数 PLt可从国民账户中经济的实际平衡表获得一些相关信息。另外， 土地登记处和房地产公司的记录也是土地价格的信息来源。 中国最大的论文知识平台中国最大的论文知识平台 第四章 与自有住

28、房相关的几项成本的处理 除了唯一性和复合性，在采用使用者成本法测算自有住房消费成本时，还 有很多与自有住房相关的成本会给测算带来不便，比如按揭利息成本、房产税、 住房保险、维修更新，交易成本等相关成本，这一章将主要介绍如何处理这些 问题。 第一节 按揭利息成本的处理 前几章关于住房所有者在一段时间内对住房的消费所需要支付的使用成本 或者预期租金的公式推导都假设所有者无须承担贷款利息成本，因而利率 r 指 所有者的资本的机会成本。这一节将把住房所有者的贷款利率成本也考虑进来。 再次回到公式（13），现在假设第 0 期期初购买该住房从银行获得部分抵 押贷款 M0美元，设 f0为第 0 期期初该贷款

29、住房市场价值的百分比，则 M0 = f0V0 = f0PS0QS0 + PL0QL0 （26） 假定一段时期内名义贷款利率为 rM0，所有者第 0 期拥有该住房的收益仍与上一 章一样，等于公式（12）定义的 V1a。然而，现在第 0 期的成本则由明确的贷 款利率成本 M0(1 + rM0)加上推算的资金成本(1f0)V0(1 + r0)组成。这样，新推 算的该住房在第 0 期的使用者成本为： R0(1-f0)V0(1 + r0) + M0(1 + rM0)V1a = (1-f0) PS0QS0 + PL0QL0(1 + r0) + f0PS0QS0+PL0QL0(1+rM0) - PS1a(1

30、-0)QS0 + PL1aQL0 = pS0*QS0 + pL0*QL0 （27） 公式中按贷款利率调整的第 0 期房屋使用者成本和相关土地使用者成本被 定义如下： pS0*(1 + r0)(1-f0) + (1 + rM0) f0-(1 + iS0)(1-0)PS0 = (r0-iS0)( 1-f0) + (rM0-iS0)f0 +0 (1 + iS0)PS0 （28） pL0*(1 + r0)(1-f0) + (1 + rM0)f0-(1 + iL0)PS0 = (r0-iL0)( 1-f0) + (rM0-iL0)f0PS0 （29） 中国最大的论文知识平台中国最大的论文知识平台 把新

31、的由公式（28）和（29）所定义的房屋和相关土地的使用者成本与前 一章相应的被公式（14）和（15）定义的房屋和相关土地的使用者成本作比较， 不难发现原先的资本机会成本 r0现在被资本的机会成本与贷款利率的一个加权 平均数所替代，r0( 1-f0)+ rM0f0，其中 f0为第 0 期期初该贷款住房市场价值的百 分比。 中央银行通常反对将按揭贷款利率计入消费者物价指数。然而，等式 （28）与（29）表明，名义贷款利率 rM0会因为房屋价格的预期价格通胀 iS0， 土地价格的预期通胀 iL0而有一个抵消收益。因此通常来说，计入使用者成本公 式的应该是实际利率而不是名义利率。 第二节 房产税的处理

32、 回顾前一章中分别由公式（14）与公式（15）定义的房屋使用者成本和相 关土地使用者成本。现在假设住房所有者必须为第0期对房屋以及土地的使用分 别缴纳房产税S0和土地税L0。定义第0期的房产税S0和土地税L0如下： S0TS0/PS0QS0（30） L0=TL0/PL0QL0（31） 新推算的，包括房产税成本的第 0 期使用者成本 R0被定义如下： R0=V0(1 + r0) + TS0 + TL0-V1a = PS0QS0 + PL0QL0( 1 + r0) +S0PS0QS0 +L0PL0QL0-PS0(1 + iS0)(1-0)QS0 +PL0(1 + iL0)QL0 = pS0QS0

33、+ pL0QL0（32） 其中，通过房产税和土地税调整的房屋使用者成本pS0和土地使用者价格pL0被定 义如下： pS0 (1 + r0)-(1 + iS0) (1-0) +S0PS0 = r0-iS0 +0 (1 + iS0) +S0PS0 （33） = (1 + r0)-(1 + iL0) +L0PL0 = r0-iL0 +S0PL0 （34） 这样，房产税S0和土地税L0就以简单的附加方式进入了房屋使用者成本和 土地使用者成本。 第三节 房屋保险的处理 房屋保险也是与住房成本相关的一项成本。如何处理保险成本是这一节将 要探讨的问题。 设 CS0 为第 0 期为房屋上保险的成本并且定义第

34、0 期房屋保险的费率为： S0 CS0/PS0QS0 （35） 中国最大的论文知识平台中国最大的论文知识平台 那么新推算的，包括房产税和房屋保险在内的第 0 期住房使用者成本被定 义如下： R0V0(1 + r0) + TS0 + TL0 + CS0V1a = PS0QS0 + PL0QL0( 1 + r0) +S0PS0QS0 +L0PL0QL0 +S0PS QS0 -PS0(1 + iS0) (1-0)QS0 + PL0(1 + iL0)QL0 = pS0QS0 + pL0QL0 （36） 其中，通过房产税和保险费用调整的房屋使用者成本 pS0和土地使用者价格 pL0被定义如下： pS0

35、 (1 + r0)-(1 + iS0) (1-0) + S0 +S0PS0 = r0-iS0 +0 (1 + iS0) +S0 +S0PS0 （37） pL0 = (1 + r0) - (1 + iL0) +L0PL0 = r0 -iL0 +L0PL0 （38） 这样，与附加的税率形式相类似，保险费率S0也以附加的方式出现在被公式 （37）定义的房屋使用者成本中pS0，如果希望在CPI中有单独的保险费部分， 那么，相应的第0期和第1期的价格可以分别被定义为S0 PS0 和S1 PS1，而相应 的第0和第1期的支出可以分别被定义为S0 PS0 QS0 以及S1 PS1(1-0)QS0。当然， 如

36、果实施这种区别处理，那么，这些条件都必须从相应的房屋使用者成本中提 取出来。 观察公式（36），以上对房产税和保险所进行的处理是以假设房产税和保 险费都是在期末支付为基础的。这一假设于房产税而言是可以被接受的，但是 由于保险费必须在期初支付因而假设是不合理的。一旦这个复杂的问题被考虑 进来，房屋的使用者成本变为： pS0 =(1 + r0) -(1 + iS0)(1-0) + S0 + S0(1 + r0) PS0 = r0-iS0 +0 (1 + iS0) +S0+S0 (1 + r0)PS0 （39） 此外，还有一些额外的与房屋保险模型相关的问题存在：以上使用者成本 的衍生是假设房屋损坏的

37、风险是保持不变的，如果损坏的风险变化，又要对保 险费进行质量调整来保持风险不变以方便同类事物作比较。 以上的处理采用的是毛保险费的方法，即假设住房所有者为房屋保护服务 支付保险费用而不论他们是否有索赔。在净保险费的方法中，理赔的支付会从 毛保险费中扣除。 此外，房屋保护是不完全的，比如，保险单可能对各种类型的索赔有很多 限制，可能有免赔额或者赔偿限额。如果免赔费率一直在变化，那么价格统计 局将面对一个更加复杂的质量调整问题。 可见，在保险费这一块，仍有很多困难有待解决。 中国最大的论文知识平台中国最大的论文知识平台 第四节 维修费用的处理 随着房屋使用年龄的增长，房屋质量也在逐渐下降，对房屋

38、的维修，翻新 在一定程度上可以抵补这种下降，因而对房屋的维修翻新支出的处理也就成了 与房屋使用者成本息息相关的问题。那么到底应该在房屋成本与收益模型内容 中如何处理这些支出？ 国民帐户中通常的做法是将主要的翻新和维修支出作为资本形成处理，而 小型的日常维修支出作为经常性支出处理。如果该方法被 CPI 方面沿用，那么 对这些小型的日常维修支出可与其他非耐用消费品和服务进行相同方式处理。 主要的翻新维修支出在发生时并没有进入 CPI 但是考虑到这些支出在这一时期 被资本化并且加入新房屋的支出中，因而第 0 期的房屋投资，IS0，应同样包括 在支出形式中。设 QS0和 QS1 分别为第 0 期和第

39、1 期自有住房的存量（单位质 量不变），如果采用几何折旧模型，折旧率在各期都是可用的，那么，第 1 期 期初自有住房存量 QS1与第 0 期期初房屋存量 QS0以及第 0 期房屋投资 IS0有如 下关系： QS1 =(1-)QS0 + IS0 （40） 所以假设采用余额递减折旧模型，那么在运用传统的资本积累模型时，主 要的维修翻新支出处理并不构成重大概念问题，仅需要是：有一个月度或者季 度折旧率的估计值，某时期自有住房的初始价值，家庭部门新购住房的有关 信息，主要维修支出的的有关信息以及新住房的建造价格指数。有了这些及时 的基本信息，自有住房存量的最新 CPI 权数可以被建立。 现在，要关注的

40、是在重复销售模型中主要的翻新维修支出被如何处理。为 了减少复杂性，考虑一个高度简化的情形，即相似类型的N套房屋在两个连续 时候的销售数据是存在的。假设这些销售价格第0期是Vn0，第1期为 Vn1，n=1,2N。假设这一类型的住房第0期房屋的价格指数PS0，相应的第0 期土地价格指数PL0已经被制定，价格统计者的问题是使用两个时期的销售数据 以便构建第1期两个指数的估算值，例如，构建PS1，PL1 。 第0期N套住房单位价值可以被分解成房屋部分和土地土地部分，如下： Vn0 = VSn0 + VLn0 =n PS0QSn0 +n PL0QLn0 n = 1,2,N （41） 式中，VSn0和VL

41、n0是估算的第0期房产n的房屋和土地的价值。PS0和PL0是第0期 这一类型所有房产的房屋和土地价格指数（已知）。QSn0 和QLn0是房产n的房屋 和土地面积。n和n是房产n的的质量调整因素，它将房屋和土地的标准化价值， PS0QSn0和PL0QLn0 转换为地0期房屋和土地的实际市场价值，则n和n可以被定 义如下： n= VSn0/PS0QSn0；n=VLn0/PL0QLn0 n = 1,N.（42） 中国最大的论文知识平台中国最大的论文知识平台 假设第 0 期对房产 n 的主要维修支出的美元数信息对每个房产 n 的样本房 同样适用，那么第 1 期的房产 n 价值 V1近似地等于： Vn

42、1 = nPS1(1-)QSn0 +VRn0 + nPL1QLn0 n = 1,2,N （43） 式中是房屋的几何折旧率，除了第期房屋和土地的价格指数值，PS1和 PL1，以及一段时期内的几何折旧率 ，等式右边所有的变数是已知的。如果观 察值 N 大于三，那么 PS1，PL1和 这三个参数可以用 N 个方程（42）作为估算 方程并利用线性回归方程估算出来，然而，结果显示它并不是完全正确的。问 题在于参数 PS1和 1- 是以乘法的方式出现在公式（42）中，所以两者相乘作为 统一体很容易用回归方程确定却不能单独区分。这恰好是第二章讨论唯一耐用 消费品时出现的相同问题的重复出现：如果住房被看做是一

43、个独特的资产，只 用市场上的销售数据不能确定资产老化（折旧或者资本消耗）的单独影响和价 格上涨的影响。 三种可能解决这种认定问题的方法是：使用一个外部的估计折旧率；使用 一个外部的建造价格指数 PS1而不是作为公式（42）的一个参数来加以估计； 用快乐回归法来取代重复销售法。 如果维修的问题被忽略并且房屋的几何折旧是假定的，那么在第 t 期，役 龄为 v 的住房 n 的价值 Vnt应近似等于房屋的折旧的价值加上土地的价值再加 上误差条件。用公式表示如下： Vnt = PSt(1-)vQSn + PLtQL + unt （44） 式中 是一段时期的几何折旧率，QSn是住房 n 的原先的房屋平方米

44、面积。QL 是房屋占用的土地平方米面积，unt 是误差条件。PSt第 t 期期初这一类型房屋的 价格水平，PLt是相应的这一等级住房的土地价格。只要存在一个以上有役龄的 房屋样本（即不止一个 v），那么参数 PSt ，PLt以及 可通过非线性回归模型 方程（43）确定。快乐回归模型之所以能确定价格水平是因为它并不为每一住 房假设房产的特定质量调整因素，相反，它假设当价格因为房屋年龄增长或者 初始的房屋面积以及土地的面积发生变化而调整时，样本中所有的住房单元质 量是可比的。 但是，由于维修的不同标准以及对房屋的革新和增补，很多房屋随着时间的 推移并不能跟原先保持一致。现给这种现象构建一个模型，设

45、Rnt 为第0期对住 房n实际的维修翻新支出并假设这些实际支出的折旧率为几何折旧率R 。假设这 些支出增加到房屋的价值中是合理的，方程（15）应被以下的公式替代： Vnt = PSt(1-)vQSn+PRtRnt + (1-R)Rnt-1 + (1-R)2 Rnt-2 + (1-R)vRnt-v + PLt QL + unt （45） 式中，PSt是第t期对该等级的住房单元实际维修支出的价格水平，如果这些实际 维修支出的信息，Rnt，Rnt-1，Rnt-2，Rnt-v，对于出售于第t期的在住房样本 中国最大的论文知识平台中国最大的论文知识平台 中的每一住房单元是存在的，那么参数PSt，PRt

46、，PLt，和R能通过用等式 （）运行非线性回归模型确定。 然而，按上述过程实施快乐回归模型会遇到一个重要的实际问题，从原始住 房的建造到现行时期之间，对一特定住房单元的维修支出的准确数据通常并不 存在，没有准确的数据，在快乐回归模型中不可能对未知参数获得一个准确的 推算。 最后一个实际问题是，理论上，正常维修支出的应当包括在革新修理支出条 件 Rnt中，如果这样做，那么包括正常维修支出的 Rnt会增加估算的折旧率和 R。因此，不同的统计机构，在正常维修和重要维修之间怎样划界限有不同的 标准，也会产生不同的估计折旧率。可见，采用使用者成本法时，有关维修费 用的处理仍有很多问题有待解决。 第五节

47、交易成本的处理 通常，人们购买住房还需要支付一定的其他费用或成本，可能包括：支付 给房地产经纪人的佣金；政府征收的各种交易税，各种形式的法定费用。上述 费用是应该在购买时立刻支出还是简单地把它们作为房产购买价格的一部分然 后以与国民帐户中房屋处理相类似的方式随着时间的推移而贬值。 两种处理都会带来争议。以购买耐用消费品的机会成本出发的观点看，房 产购买后，紧跟着的与住房购买相关的费用便是后期税和交易费用。这一观点 建议购买房屋的交易成本应当在购买期立即支出。然而，从刚购买了一套住房 打算出租的业主的观点出发，将所有的交易费用成本让承租者在第一个月支付 是不明智的，业主一般将这些成本资本化并在以后的各时期逐渐将这部分成本 回收。因此，任何一种处理都有其合理性，统计机构需要从不同的角度出发决 定哪种处理是最合适和便利的。 中国最大的论文知识平台中国最大的论文知识平台 第五章第五章 结语结语 本文讨论了采用使用者成本法测算自有住房消费的过程中存在的几个问题， 对住房的唯一性问题、自有住房作为房屋和土地的复合产品的处理方法作了相 关介绍，并初步探讨了与住