土地估价报1.doc

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1、土地估价报告山西资信土地评估事务所（普通合伙）土地估价报告项目名称：山西省清徐县对外贸易公司企业改制涉及清徐县城美锦大街25号土地使用权价格评估受托估价单位：山西资信土地评估事务所（普通合伙）土地估价报告编号：（晋）资信(2011)（估）字第0 02号提交估价报告日期：二O一一年四月六日 第一部分 摘要一、估价项目名称 山西省清徐县对外贸易公司企业改制涉及清徐县城美锦大街25号土地使用权价格评估；二、委托估价方 清徐县国土资源局三、估价目的 依据国家标准城镇土地估价规程（GB/T18508-2001）、国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定（原国家土地管理局第8号令）的要求，对山西省清徐县对

2、外贸易公司位于清徐县城美锦大街25号土地使用权价格进行评估，为其企业改制确定土地资产价值及处置土地资产提供价格参考依据。四、估价基准日 二O一一年四月三日五、估价日期 二O一一年四月二日至二O一一年四月六日六、地价定义 根据土地估价技术规程和项目的具体要求，此次估价对象位于清徐县城美锦大街25号，根据评估人员现场实地察看及委托方提供的资料，待估宗地实际土地用途为商业和机关办公，县建设局对该宗地出具的规划用途为商业金融业用地，估价设定用途为商业，估价设定土地使用年限为商业用地法定最高出让年限40年，待估宗地实际开发程度为宗地红线外“七通”，即通路、供水、排水、通电、供热、通讯、供气，红线内“七通

3、一平”，即通路、供水、排水、通电、供热、通讯、供气和场地平整，考虑到宗地红线内基础设施开发费用已计入资产评估价值中，为了避免资产重复计算，本次评估设定的土地开发程度指宗地红线外的基础设施开发程度和红线内场地平整状况，即宗地红线外达到“七通”（通路、供水、排水、通电、供热、通讯、供气）及红线内场地平整。根据委托方提供的资料，估价对象土地面积为845.60平方米（合1.27亩）。 综上所述，本报告估价对象的地价定义如下（表1）：表1：估价期日的土地使用者土地使用证编号估价基准日设定用途他项权利开发程度容积率使用年限山西省清徐县对外贸易公司清国用（2006）字第00004号2011年4月3日商业无红

4、线外“七通”，宗地内“场地平整”2.4140年七、估价结果土地面积：845.60平方米 （合1.27亩）； 单位地价：1211.49元平方米 （折合80.77万元亩）； 总地价：102.44万元； 人民币大写：壹佰零贰万肆仟肆佰元整； 详见土地估价结果一览表（表2）。八、土地估价师签名姓 名 土地估价师资格证书号 签 名梁早霞 98040045韩军喜 2008140010九、土地估价机构估价机构负责人签字： 山西资信土地评估事务所（普通合伙） 二O一一年四月六日第二部分 估价对象界定一、委托估价方清徐县国土资源局二、估价对象本次估价对象是指位于清徐县城美锦大街25号，土地面积845.60平方米

5、（合1.27亩），宗地实际土地用途为商业和机关办公，县建设局对该宗地出具的规划用途为商业金融业，估价设定用途为商业，估价设定土地使用年限为商业用地法定最高出让年限40年，待估宗地实际开发程度为宗地红线外“七通”，即通路、供水、排水、通电、供热、通讯、供气，红线内“七通一平”，即通路、供水、排水、通电、供热、通讯、供气和场地平整，考虑到宗地红线内基础设施开发费用已计入资产评估价值中，为了避免资产重复计算，本次评估设定的土地开发程度指宗地红线外的基础设施开发程度和红线内场地平整状况，即宗地红线外达到“七通”（通路、供水、排水、通电、供热、通讯、供气）及红线内场地平整。三、估价对象描述（一）、土地登

6、记状况土地使用者：山西省清徐县对外贸易公司；土地座落：清徐县城美锦大街25号；用途：机关办公；使用权类型：划拨用地；使用权面积：845.60平方米（合1.27亩）；土地证号：清国用（2006）字第00004号；地 号：210102202宗地四至：东为走道，北至清徐县对外贸易公司，西至美锦大街，南至走道；登记日期：2006年1月11日； （二）、土地权利状况 1、土地权利归属据清国用（2006）字第00004号国有土地使用证，估价对象所有权属于国家，使用权属于山西省清徐县对外贸易公司，宗地权属清楚、明晰。2、土地使用权取得方式据清国用（93）字第G210109001号国有土地使用证，山西省清徐县

7、对外贸易公司以划拨方式取得土地使用权。3土地用途及使用年限山西省清徐县对外贸易公司以划拨方式取得待估宗地国有土地使用权，无限使用年限。本次评估中土地使用年限设定为商业用地出让法定最高年限40年。 4、土地他项权利 估价对象为国有划拨土地，未涉及抵押权、担保权及地役、地上、地下等他项权利。此次评估我们设定宗地无他项权利限制。（三）、土地利用状况在估价基准日二O一一年四月三日，估价对象范围内有综合楼及附属设施等建筑物，结构为混合，房产证号为清徐房权证单位字第00401号，总建筑面积2035.69平方米，建筑容积率为2.41。具体建筑物见下表。编号房产证证号结构层数建筑面积建筑年代1清徐房权证单位字

8、第00401号混合1/52035.691998 山西省清徐县对外贸易公司于1998年将旧办公楼开发改造，1999年底建成新办公楼一栋，一至二层为商场，三至五层为办公室，建筑面积为1914平方米，院内附属设施建筑面积为122平方米。 四、地价影响因素分析 （一）、一般因素 1、城市资源状况 清徐县位于山西省中部，太原市东南端，背靠吕梁，面向晋中，汾河纵贯，水系密布，构成了依山傍水一面川的自然状况。以307、 2 08国道为主干的公路四通八达，循环成网，电力充足，通讯发达。幅员面积6 09平方公里，辖四镇五乡，人口3 0万。素有“葡乡醋乡鱼米之乡，泉城湖城文化古城”之美称。 清徐县属暖温带大陆性气

9、候，一年四季分明，年平均日照为2577.5小时，日照率达5 8%；无霜期1 8 3天；年平均气温随地势而有差异，平川为9.610.2，边山为10.4一10.6，山区为3.89.1；年均降水量为462毫米，大致可满足农作物所需水分。光热水资源相对较为充足的自然特征，有利于农业生产。 2、土地产市场状况 清徐县人民政府能够严格执行国家的房地管理的有关法律、法规和有关政策。土地政策：政府高度垄断土地市场，二级市场已逐步形成，对商业、旅游业和房地产开发己实行了拍卖、招标和挂牌交易，并且已进行了多次招标、拍卖、挂牌，取得了很好的社会效益和经济效益；住房制度：政府已取消了福利分房，住房公积金制度已经健全，

10、公房私购和货币分房正在形成；地价政策：清徐县1998年完成了建成区的城镇土地分等定级和建成区的基准地价，并向社会公告实施，2010年新一轮的基准地价的修订工作已基本完成，召开了物价部门主持的听证会，待省市验收后将向社会发布。 、产业政策 清徐县是全国四大葡萄生产基地之一，民间流传“清源有葡萄，相传自汉朝”。目前品种主要有龙眼、巨峰等，达1 3 0多种。近年来，县委、县政府大力实施“葡果下平川”战略，葡萄种植遍及100多个村庄，全县葡萄面积发展到6万亩，成为山西省最大的葡萄产区，同时拥有绿韵、青徐庄园等几大葡萄企业，年产葡萄酒、葡萄饮料达80万公斤，转化葡萄250万公斤。清徐县是山西老陈醋的正宗

11、发源地，全国最大的食醋生产基地，所产老陈醋为中国四大名醋之首，号称“天下第一醋”。目前，已形成以山西水塔老陈醋股份有限公司为龙头的企业群体，全县共有7 0多家食醋企业，拥有六大系列6 0多个品种、年产醋1 0万吨的规模优势，占全国醋产量的六分之一。水塔老陈醋今年获得中国驰名商标称号。 清徐地处晋中盆地，土地肥沃，灌溉便利，境内水系密布、湖泊点缀，丰富的水资源为农业生产提供了便利，全县的莱、果、蛋、奶、肉等鲜活副食品总量占到太原市场的一半以上，是省会太原市的副食品基地。在清徐的西边山一带，有着众多的自流泉，平地涌泉，四季常温，汇聚成境内三大湖泊，总面积迭2 00 0多亩，成为北方罕见的湖城、水乡

12、。 改革开放以来，清徐依托特有的资源优势、区位优势和人文优势，加快经济发展步伐，全县基本形成了以清洁能源、绿色食品、高新技术、精密铸造、新型建材、生态旅游等六大产业为主体的县域经济新格局。为适应信息时代的发展要求，拓宽外宣领域，我们将为实现清徐县“省内争首强，中西部地区创一流”的宏伟目标而营造良好氛围。 （二）、区域因素 1、区域概况： 清徐县城属于清徐县的政治、经济、文化中心，是太原的市郊县，位于太原市南端3 0公里处。县境北与太原市小店区接壤，东与榆次区、太谷县毗连，南与祁县、文水县为邻，西靠古交市和交城县。全境国土总面积为609. 13平方公里，建城区定级区域11. 48平方公里，城区人

13、口约5.1万人，城内迎宪、春光、西关、南营留四个城中村已改制为社区。清徐县是重要的副食基地，有全国名产清徐葡萄，山西老陈醋，属全国100个食品工业试点县之一。此外还是山西省重点产煤县之一，在全省1 00多个县中综合实力位居前十强之列。2、交通状况清徐县交通以公路为主，3 07国道、208国道、太原至离石高速、大运高速公路均穿越县境，太原至清徐每日有班车往返。待估宗地所在区域有美锦大街、文源路、凤仪街、紫林路等主干道及湖东二街、三街等城市支路，区域内道路四通八达，路网密度高，通达度好。公交便捷度。待估宗地所在区域有公交车通往各乡镇村，出租车随叫随停，三轮车也是出行交通工具的补存，公交便捷度高。对

14、外交通便利度。待估宗地距大运高速约1.5公里，距307国道约800米，交通条件较好。 3、基础设施状况 、供水：待估宗地所在区域由清徐县自来水公司供水，供水保证率100%，供水状况优； 、排水：待估宗地所在区域排水为雨污合流制，雨污水排入城市排水管网，排水状况优； 、供电：区域内电源保证率100%，通电状况优； 、通讯：区域内有中国电信、中国网通、中国移动、中国联通等电信公司，通讯线路畅通，电讯状况优； 、供气：区域内有清徐县煤气公司实施供气，供气状况优；、供暖：区域内有清徐县供热公司实施供暖，供暖状况优；、通路：如上交通条件所述，交通状况优； （三）、个别因素 1、宗地位置： 估价对象位于清

15、徐县城美锦大街25号，交通便利，紧临美锦大街，距文源路约100米，估价对象所处区域，地理位置优越，配套设施齐全，适合商业金融业用途。 2、宗地面积及用途： 宗地面积为845.60平方米（合1.27亩），规划用途为商业金融业，评估设定用途为商业。 3、地形及地质条件： 宗地地形平坦，地质良好，对宗地利用无影响。 4、土地使用年期： 估价对象土地使用年期为40年。 5、土地权利状况： 宗地无他项权利限制。 第三部分 土地估价结果及其应用一、估价依据 本次估价依据以下资料，进行分析和测算： （一）、国家及地方相关法律、法规 1、中华人民共和国土地管理法；（1 9 9 8年8月2 9日）： 2、中华人

16、民共和国城市房地产管理法；（1 99 5年1月1日）： 3、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例；(1990年5月1 9日、国务院令第55号)； 4、国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资源审批办法的通知（2001年2月13日国土资发 2001）44号）； 5、山西省实施办法（1999年9月26日）； 6、国务院关于加强国有土地资产管理的通知（2001年4月30日，国发 200115号）； 7、本次估价涉及的国家及地方其他相关法律、法规。 （二）、土地估价相关技术规程 1、城镇土地估价规程GB/T 18508-20041（2 002年7月1日实施）： 2、清徐县人民政府文件清

17、徐县人民政府关于公布清徐县城市国有土地基准地价的通知。 （三）、估价机构掌握的相关地价评估资料 1、清徐县近期房地产开发与交易的相关资料； 2、估价对象所在医域的区位条件资料。 （四）、委托方提供的相关评估资料 1、清国用（2006）字第00004号国有土地使用证； 2、清徐房权证单位字第00401号房屋所有权证； 3、清徐县建设局关于清徐外贸公司美锦大街用地的规划条件； 4、清徐县国土资源局测绘登记信息中心出具的土地勘测定界技术报告书； 5、委托方提供的其他评估资料。 二、土地估价 （一）、估价原则 根据地价评估的技术规程及估价对象的具体状况，在本次评估过程中，我们遵循的主要原则有： 1、估

18、价基准日原则 估价对象的估价结果是在估价基准日的客观合理价格。由于地产市场具有动态变化的特性，对于同一估价对象，随着时间的变化，地价也可能发生变化。某一宗地的地价水平总是与某一基准日相对应的，所以，我们应根据项目的特点及委托估价方的具体情况，合理确定一个估价基准日。 2、最有效使用原则 土地价格是以该地块的效用最有效发挥为前提的。 3、替代原则 根据市场规律，具有替代性的商品同时存在时，商品的价格是经过相互影响和比较之后才决定的。土地价格也同样遵循替代规律。 4、合法原则 在评估的过程中，应严格遵循国家、地方有关法律、法规，根据土地估价规程，坚持规范操作，要求在法律规定的条件下进行评估；在设定

19、地价定义时，应按合法原则，合法的界定土地的用途、容积率、使用年期等土地使用条伴，确保评估结果的客观、公正性。 5、综合分析原则和多种方法相比较的原则 地价受自然、经济、社会及政治等诸多因素的影响。因此，在进行地价评估工作中，要充分考虑影响地价的多种因素，抓住主导因素，进行综合分析，才能评估出较合理的符合客观实际的价格。同时，为保证估价的严谨、科学性，评估中应选择两种或两种以上评估方法测算地价，根据评估方法的适宜性、可操作性及评估结果的可信度，并参考地产市场状况及估价师经验，经综合分析确定最终评估结果。 6、供需原则 在完全的自由市场中，一般商品的价格取决于需求与供给的均衡点，需求超过供给，价格

20、随之提高；反之，供给超过需求，价格随之下降。由于土地具有地理位置的固定性、面积的有限性等自然特性，尤其在我国城市土地属于国家所有，市场中能够流动的只是有限年期的土地使用权，土地供给由国家控制，这一因素对地价具有至关重要的影响，在进行土地估价时，充分分析影响地价的一般、区域、个别因素，考虑土地特殊的供、求特性，寻求地价的变化规律，建立科学、合理的地价指数体系。 7、变动原则 一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地

21、估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。 总之，在评估过程中，应严格按照国家、地方的有关规定，以公正、公平的态度和良好的职业道德，在公开市场条件下进行价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确，严格保守评估秘密。（二）、估价方法 1、估价方法的确定 根据城镇土地估价规程，通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照城镇土地估价规程，根

22、据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。 2、选择估价方法的依据 、清徐县建立了比较完善的基准地价体系，估价对象在清徐县基准地价范围之内，因此可采用基准地价系数修正法进行评估。 、估价对象属于商业用地，其地价与现在及未来的开发价值关系密切，不宜采用成本累加方式得出积算价格来替代商业用地的价格水平，故此次评估不选用成本逼近法。 、清徐县近年来经济快速发展，土地市场也较发育，同类型的交易实例较多，故可采用市场比较法进行评估。 、估价对象实际用途为商业办公，规划用途为商业金融，现状用途未发挥最大效益，未来收益也不易于准确量化，故不宜采用收益还原法进行评估。 、

23、估价对象规划建筑物符合最有效使用原则，不宜采用剩余法测算土地价格。 综上所述，结合评估背景资料及城镇土地估价规程有关要求，我们确定在本报告中采用基准地价系数修正法和市场比较法进行评估。 3、估价方法描述 A、基准地价系数修正法： 、测算原理 所谓基准地价系数修正法，就是指在测算一宗土地价格时，根据当地基准地价水平，参照与待估宗地相同土地级别或均质区域内该类用地地价标准和各种修正因素说明表，根据委估宗地所在区域条件、个别条件、土地使用年限、市场行情、容积率、微观区位条件等，确定修正条件，修正基地价从而得出估价对象地价的一种方法。 、测算程序 基准地价系数修正法是利用已有的城镇基准地价和基准地价系

24、数表等评估成果，按照替代原则，将待估宗地区域的平均条件相比较，选取影响宗地地价的区域及个别因素，建立宗地因素说明表，并根据此表确定修正系数，对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日的土地价格。 基本公式：Pi=P(1+K i)KnTK 式中：Pi一待估宗地价格 P-基准地价 K i-综合修正系数， i=1.2.3 Kn一年期修正系数 式中：r-土地还原利率（在估价基准日中国人民银行公布的一年 期整存整取利率2. 5%的基础上，考虑一定的分险调整值，确定r取6%） m-设定土地使用年期 n-清徐县基准地价设定土地使用年限 T-期日修正系数 K-开发程度修正 B、市场比较法 、测算原理 市场

25、比较法的基本含义是：在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并根据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估时日的价格。其评估过程用公式可简单表示如下：地价=比较案例地价交易情况比较指数交易期日比较指数区域因素条件比较指数个别因素条件比较指数 、计算公式待估宗地价格=可比实例价格ABDE式中：A正常情况指数比较实例交易指数B估价期日地价指数/比较实例区域因素条件指数 D待估宗地区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数 E待估宗地个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数（三

26、）、估价结果 1、地价的确定根据地价评估技术规则及估价对象的具体情况，我们采用基准地价系数修正法和市场比较法进行了综合测算，其结果见下表：估价方法基准地价系数修正法市场比较法试算价格1123.201299.77 从估价对象两种方法测算结果看，采用基准地价系数修正法与市场比较法测算的结果差距不大，且均具有较高的可信度，故取基准地价系数修正法与成本逼近法测算结果的算术平均值作为待估宗地单位面积地价，则土地评估结果如下： 土地单价=（1123.20 + 1299.77）2= 1211.49（元平方米） （合80.77万元亩） 土地总价=土地单价土地面积 =1211.49845.60 =102.44（

27、万元） 2、估价结果 土地面积：845.60平方米（合1.27亩）； 单位地价：1211.49元平方米 （折合80.77万元亩）； 总地价：102.44万元； 人民币大写：壹佰零贰万肆仟肆佰元整；详见土地估价结果一览表（表2）。 三、估价结果和估价报告的使用 （一）、假设条件 1、估价对象作为商业用地，能得到最有效利用并产生相应的收益。 2、在估价基准日土地市场为公正、公开、公平的均衡市场。 3、任何有关估价对象的运作方式、符合国家及地方的相关法律、法规。 4、委托方提供的相关资料属实，且符合国家的有关法律、法规。 5、本次评估设定估价对象开发程度为红线外“七通”（即通路、供水、排水、通电、供

28、热、供暖、通讯），红线内“场地平整”。 （二）、报告使用的方向及限制条件 1、估价报告和估价结果仅供委托方企业改制确定土地资产价值及处置土地资产提供价格参考依据,不得用作抵押、合资、合营、转让等其他经济活动。 2、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若宗地的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，则该评估结果应作相应调整。 3、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，估价机构不承担责任。 4、本报告自估价基准日起一年内有效。 5、任何单位和个人未经本估价机构书面同意，不得发表、肢解本报告。 （三）、资

29、料来源说明 1、土地权属、土地利用等资料由委托方提供。 2、土地区位条件、地产市场交易资料等由估价人员实地调查而得。 3、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选择。 （四）、其他说明 1、委托方应对其所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。 2、估价人员与委托方除委托估价关系外，无其他影响估价结果的关系。 3、若发现本报告文字、数据等错漏，请及时通知本机构更正，否则，文字、数据等错漏部分无效。 第四部分 附 录附件一：估价对象照片；附件二：宗地位置图复印件；附件三：其他评估资料；附件四：估

30、价机构营业执照复印件；附件五：估价机构资质证书复印件；附件六：土地估价师资格证书；土地估价技术报告项目名称：山西省清徐县对外贸易公司企业改制涉及清徐县城美锦大街25号土地使用权价格评估受托估价单位：山西资信土地评估事务所（普通合伙）土地估价报告编号：（晋）资信(2011)（估）字第002号土地估价技术报告编号：（晋）资信（2010）（技）字第002号提交估价报告日期：二O一一年四月六日关键词：清徐县 企业改制山西资信土地评估事务所（普通合伙） 二O一一年 土地估价技术报告第一部分 总 述一、估价项目名称 项目名称：山西省清徐县对外贸易公司企业改制涉及清徐县城美锦大街25号土地使用权价格评估二、

31、委托估价方 委托单位：清徐县国土资源局； 三、受托估价方受托估价机构：山西资信土地评估事务所（普通合伙）； 办公地址：清徐县美锦大街45号； 执业范围：太原市范围内从事土地评估业务； 资质证书号：C200914064; 法定代表人：赵鑫； 联系人：赵鑫； 联系电话： 四、估价目的 依据国家标准城镇土地估价规程（GB/T18508-2001）、国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定（原国家土地管理局第8号令）的要求，对山西省清徐县对外贸易公司位于清徐县城美锦大街25号土地使用权价格进行评估，为其企业改制确定土地资产价值及处置土地资产提供价格参考依据。五、估价依据 本次估价依据以下资料，进行分析

32、和测算： （一）、国家及地方相关法律、法规 1、中华人民共和国土地管理法；（1998年8月29日）： 2、中华人民共和国城市房地产管理法；（1 995年1月1日）： 3、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例；(1990年5月1 9日、国务院令第55号)； 4、国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资源审批办法的通知（2001年2月13日国土资发 2001）44号）； 5、山西省实施办法（1999年9月26日）； 6、国务院关于加强国有土地资产管理的通知（2001年4月30日，国发 200115号）； 7、本次估价涉及的国家及地方其他相关法律、法规。 （二）、土地估价相关技术规程

33、 1、城镇土地估价规程GB/T 18508-20041（2 002年7月1日实施）： 2、清徐县人民政府文件清徐县人民政府关于公布清徐县城市国有土地基准地价的通知。 （三）、估价机构掌握的相关地价评估资料 1、清徐县近期房地产开发与交易的相关资料； 2、估价对象所在区域的区位条件资料。 （四）、委托方提供的相关评估资料 1、清国用（2006）字第00004号国有土地使用证； 2、清徐房权证单位字第00401号房屋所有权证； 3、清徐县建设局关于清徐外贸公司美锦大街用地的规划条件； 4、清徐县国土资源局测绘登记信息中心出具的土地勘测定界技术报告书； 5、委托方提供的其他评估资料。 六、估价基准日

34、 二O一一年四月三日七、估价日期 二O一一年四月三日至二O一一年四月六日八、地价定义根据土地估价技术规程和项目的具体要求，此次估价对象位于清徐县城美锦大街25号，根据评估人员现场实地察看及委托方提供的资料，待估宗地实际土地用途为商业和机关办公，县建设局对该宗地出具的规划用途为商业金融业用地，估价设定用途为商业，估价设定土地使用年限为商业用地法定最高出让年限40年，待估宗地实际开发程度为宗地红线外“七通”，即通路、供水、排水、通电、供热、通讯、供气，红线内“七通一平”，即通路、供水、排水、通电、供热、通讯、供气和场地平整，考虑到宗地红线内基础设施开发费用已计入资产评估价值中，为了避免资产重复计算

35、，本次评估设定的土地开发程度指宗地红线外的基础设施开发程度和红线内场地平整状况，即宗地红线外达到“七通”（通路、供水、排水、通电、供热、通讯、供气）及红线内场地平整。根据委托方提供的资料，估价对象土地面积为883.74平方米（合1.33亩）。 综上所述，本报告估价对象的地价定义如下（表1）：表1：估价期日的土地使用者土地使用证编号估价基准日设定用途他项权利开发程度容积率使用年限山西省清徐县对外贸易公司清国用（2006）字第00004号2011年4月3日商业无红线外“七通”，宗地内“场地平整”2.4140年九、估价结果土地面积：845.60平方米（合1.27亩）； 单位地价：1211.49元平方

36、米 （折合80.77万元亩）； 总地价：102.44万元； 人民币大写：壹佰零贰万肆仟肆佰元整；详见土地估价结果一览表（表2）。十、需要特殊说明的事项 （一）、假设条件 1、估价对象作为商业用地，能得到最有效利用并产生相应的收益。 2、在估价基准日土地市场为公正、公开、公平的均衡市场。 3、任何有关估价对象的运作方式、符合国家及地方的相关法律、法规。 4、委托方提供的相关资料属实，且符合国家的有关法律、法规。 5、本次评估设定估价对象开发程度为红线外“七通”（即通路、供水、排水、通电、供热、供暖、通讯），红线内“场地平整”。 （二）、报告使用的方向及限制条件 1、估价报告和估价结果仅供委托方企

37、业改制确定土地资产价值及处置土地资产提供价格参考依据,不得用作抵押、合资、合营、转让等其他经济活动。 2、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若宗地的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，则该评估结果应作相应调整。 3、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，估价机构不承担责任。 4、本报告自估价基准日起一年内有效。 5、任何单位和个人未经本估价机构书面同意，不得发表、肢解本报告。 （三）、资料来源说明 1、土地权属、土地利用等资料由委托方提供。 2、土地区位条件、地产市场交易资料等由估价人员实地调

38、查而得。 3、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选择。 （四）、其他说明 1、委托方应对其所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。 2、估价人员与委托方除委托估价关系外，无其他影响估价结果的关系。 3、若发现本报告文字、数据等错漏，请及时通知本机构更正，否则，文字、数据等错漏部分无效。 十一、土地估价师签名姓 名 土地估价师资格证书号 签 名梁早霞 98040045韩军喜 2008140010十二、土地估价机构 估价机构负责人签字： 山西资信土地评估事务所(普通合伙) 二O一一年四月三日

39、第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析一、 估价对象描述(一)、土地登记情况土地使用者：山西省清徐县对外贸易公司；土地座落：清徐县城美锦大街25号；用途：机关办公；使用权类型：划拨用地；使用权面积：845.60平方米（合1.27亩）；土地证号：清国用（2006）字第00004号；地 号：210102202宗地四至：东为走道，北至清徐县对外贸易公司，西至美锦大街，南至走道；登记日期：2006年1月11日； （二）、土地权利状况 1、土地权利归属据清国用（2006）字第00004号国有土地使用证，估价对象所有权属于国家，使用权属于山西省清徐县对外贸易公司，宗地权属清楚、明晰。2、土地使用权取得方

40、式据清国用（93）字第G210109001号国有土地使用证，山西省清徐县对外贸易公司以划拨方式取得土地使用权。3土地用途及使用年限山西省清徐县对外贸易公司以划拨方式取得待估宗地国有土地使用权，无限使用年限。本次评估中土地使用年限设定为商业用地出让法定最高年限40年。 4、土地他项权利 估价对象为国有划拨土地，未涉及抵押权、担保权及地役、地上、地下等他项权利。此次评估我们设定宗地无他项权利限制。（三）、土地利用状况在估价基准日二O一一年四月三日，估价对象范围内有综合楼及附属设施等建筑物，结构为混合，房产证号为清徐房权证单位字第00401号，总建筑面积2035.69平方米，建筑容积率为2.41。具

41、体建筑物见下表。编号房产证证号结构层数建筑面积建筑年代1清徐房权证单位字第00401号混合1/52035.691998 山西省清徐县对外贸易公司于1998年将旧办公楼开发改造，1999年底建成新办公楼一栋，一至二层为商场，三至五层为办公室，建筑面积为1914平方米，院内附属设施建筑面积为122平方米。二、地价影响因素分析 （一）、一般因素 1、城市资源状况 清徐县位于山西省中部，太原市东南端，背靠吕梁，面向晋中，汾河纵贯，水系密布，构成了依山傍水一面川的自然状况。以307、 2 08国道为主干的公路四通八达，循环成网，电力充足，通讯发达。幅员面积609平方公里，辖四镇五乡，人口3 0万。素有“

42、葡乡醋乡鱼米之乡，泉城湖城文化古城”之美称。 清徐县属暖温带大陆性气候，一年四季分明，年平均日照为2577.5小时，日照率达5 8%；无霜期1 8 3天；年平均气温随地势而有差异，平川为9.610.2，边山为10.4一10.6，山区为3.8一9.1；年均降水量为462毫米，大致可满足农作物所需水分。光热水资源相对较为充足的自然特征，有利于农业生产。 2、房地产制度与房地产市场状况 清徐县人民政府能够严格执行国家的房地管理的有关法律、法规和有关政策。土地政策：政府高度垄断土地市场，二级市场已逐步形成，对商业、旅游业和房地产开发已实行了拍卖、招标和挂牌交易，并且已进行了多次招标、拍卖，取得了很好的

43、社会效益和经济效益；住房制度：政府已取消了福利分房，住房公积金制度已经健全，公房私购和货币分房正在形成；地价政策：清徐县1998年完成了建成区的城镇土地分等定级和建成区的基准地价，并向社会公告实施，现在已经重新修正，目前正在验收过程中。 3、产业政策清徐县是全国四大葡萄生产基地之一，民间流传“清源有葡萄，相传自汉朝”。目前品种主要有龙眼、巨峰等，达1 3 0多种。近年来，县委、县政府大力实施“葡果下平川”战略，葡萄种植遍及1 00多个村庄，全县葡萄面积发展到6万亩，成为山西省最大的葡萄产区，同时拥有绿韵、青徐庄园等几大葡萄企业，年产葡萄酒、葡萄饮料达8 0万公斤，转化葡萄2 5 0万公斤。清徐县是山西老陈醋的正宗发源地，全国最大的食醋生产基地，所产老陈醋为中国四大名醋之首，号称“天下第一醋”。目前，已形成以山西水塔老陈醋股份有限公司为龙头的企业群体，全县共有7 0多家食醋企业，拥有六大系列6 0多个品种、年产醋1 0万吨的规模优势，占全国醋产量的六分之一。水塔老陈醋今年获得中国驰名商标称号。 清徐地处晋中盆地，土地肥沃，灌溉便利，境内水系密布、湖泊点缀，丰富的水资源为农业生产提供了便利，全县的菜、果、蛋、奶、肉等鲜活副食品总量占到太原市