二部分市场定位.ppt

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1、世邦励俊投资顾问有限公司 第二部分 市场定位 世邦励俊投资顾问有限公司 一、基本市场战略 1、区域价值及市场分析启示 2、核心市场战略 专为中国（身价5亿以上）新锐富豪 全程（星级级）定做的顶级别顶级别 墅 基于国外、上海、香港、广州、北京等可类比顶级别墅的全面深入市场调研 分析，结合潜在客群、可类比项目客群研究及地块价值分析，在淡化第一/二 居所理念前提下，本案市场战略为： 世邦励俊投资顾问有限公司 中国新锐富豪支持点： 1）据统计，全球1%富人收入占到社会全部收入的60%。2001年，中国7万亿元 存款总量中，人数不足20%的富人占有80%的比例。 2）北京别墅市场的购买人群已经发生变化，

2、比例结构已由过去的境外占70%， 国内占30%，发展为目前的国内占80%左右，境外占20%左右。 3）2003年新一期的“中国百富榜”将挖掘出两三千位身家亿万的内地富豪资料。 新榜中将会出现一大批3040年龄段甚至更年轻的财富新锐，他们是生于 上世纪60年代至70年代初期的新锐富豪。 4）财富“中国富豪排行榜”前50名之中，富豪们主要来自于江浙沪及珠江 三角洲。举例如：第二批发迹的温州富豪正处于豪宅需求阶段，他们需要 用豪宅来体现身份与价值。豪宅已成为温州富豪置业的首选。 5）海外基金买家甚至动用数亿资金整栋地买入一些豪宅，多次置业以上的亿 万富豪投资型客群增多，基本有过三五次置业经历的富绅和

3、隐形商业领导 者增多。 世邦励俊投资顾问有限公司 全程星级定做支持点： 1）顶级富豪居住环境喜好千差万别，新锐富豪生活更是讲究创新。越是高 层次，在追求风格、环境、档次上越是有着自己的个性，有着与众不同 的生活情调。 2）调研中发现许多富绅根据个人十分个性的喜好，来选择中国适合自己的 顶级别墅，否则宁愿暂时不买。其中并无太多的城际限制。如专为提供 饲养马厩场所或养马场而购买等。 3）作为数量十分有限的项目总占地，客户个性十足的功能需求不可能设想 周全，设计周全，在充分研究这一簇群的生活方式基础上，营销推广将 提供数十种创新别墅功能，将潜在客群吸引至现场后，可根据客群局部 改造需要每期均拿出相当

4、比例按需定做。 4）全程星级定做的内容及理念 全球高档别墅俱乐部会员制连锁消费； 每栋按需提供24小时六星级酒店式服务； 每栋提供vip规划设计师/精装修设计 包括家具全套设计 ； 每户提供景观规划设计师/景观物业管理服务公司； 世邦励俊投资顾问有限公司 厨房单体设计师； 建筑功能定做；私家庭院定做等。 二、市场定位理念 一 栋 一 种 生 活 方 式 三、顶级别墅理念 1、顶级别墅理念 2、项目别墅理念 国外顶级别墅评判标准项目周边大环境、社区内部环境、别墅自身庭院、 内部空间的室内环境。 与国内其他顶级别墅相比并综合国际顶级别墅的开发理念，本案需具备以下 系统理念，用以提升市场力，同时在销

5、售方面塑造其他项目无可比性的综合 气质。 世邦励俊投资顾问有限公司 四、目标客群定位 行业分布：涉及金融、地产、IT业、零售、制造业等。如食品集团公司总裁、 汽车经营商，第三产业为主 职业职位：国内商界大企业低调领袖或大陆富豪为主、国外驻京机构、国际 投资基金、跨国公司首脑及外籍高级管理人员为辅；私营企业主 （公司总裁、股东、董事、上市公司主席等）兼顾港澳台在京投 资企业的CEO、职业投资者及海归侨商、海外基金买家等。 文化年龄：多数大专以上文化背景，多数拥有二次再造以上学历年龄阶段主 要为35-50岁，往上少量浮动至60岁 收入水平：身价5亿元以上至个人资产总值三十亿左右 购房目的：多半自住

6、为主，兼顾投资 消费特性：注重同阶层消费，讲究个性功能享受 购房情况：三次及多次以上置业者居多；家族购房三成按揭为主，洗钱人士 一次性付款。购房周期一般为三个月；用作投资置业决策人存在 亲属朋友连带关系 区域分布：中国大陆南方城市富商为主，其他各省份较为散化 居住结构：家族体系较为庞大，在京从商的外地人士基本为两代之家；纯粹 外地购房者更多用作夫妻双方度假及招待宾朋。 世邦励俊投资顾问有限公司 五、项目档次定位 国际：一级自然环境区的顶级别墅，具备土地与景观稀缺价值要求，具备 现代贵族气质，但缺乏几十年传统血统的城堡庄园质素。 国内：顶级别墅市场导入期的中国别墅精神代言，摈弃第一代豪华别墅沿袭

7、 的国外浅层次建筑风格、原装理论和功能简单的放大，以正统的现代 气质融入国际化特征，讲求别墅精神永无止境的创新精神并考虑珍贵 的景观建筑纪念意义 北京: 顺义扎堆别墅区的形象和产品代表，经得起时代各阶段的生活检验， 前瞻性的规划设计及特质化理念，个性功能和环境的共融塑造持久性。 标准: 独树一帜的产品创新理念、营销推广策略/规划设计、景观设计、建 筑设计、装修公司、物业管理公司等全程国际顶尖一流的组合服务标 准，全球尖端科技运用，如国际最先进的安防技术使业主安全得到彻 底保证。 档次：中国极品自然功能墅 世邦励俊投资顾问有限公司 六、销售计划 销售顺序：一期规划10套，以西北侧临街栋数为一期，

8、中开中走,以确保推 广品质的统一性；东北10栋为二期，朝南10栋为三期。 销售周期：一年半销售周期规划，一期销售周期半年。 销售计划：平均每月2套，一期共销售10-12套左右。 七、价格定位 强调私家庭院预留个性功能空间的满足，强调相对应的套内功能空间丰富 创新转移客群成交成本投入视线； 注重物业管理公司、家装设计公司、规划设计公司超强强联手品牌运营服 务前期介入，后续成本滚动结算； 在整合综合前期开发成本的基础上，结合成本价12000元/平米，主要参评 国际国内北京可类比项目销售面积/均价/总价及目标客群/潜在客群，更多 以总价指数进行市场定价。 世邦励俊投资顾问有限公司 主要定价参数：总投

9、资6-7亿元，取最高为7亿元；以上北京顶级别墅项目平 均价约18000元，平均总价1500万元左右；以上全国可类比别墅平均总价: 2500万元左右，以上全球范围可类比顶级别墅总价3000万元以上；建筑面积： 2000平米左右（含地下） 以全程销售期内具有良好性价比优势作为市场竞争的重要手段，卖总价不卖 单价 市场需求走势 根据有关北京高端别墅市场的分析可以看出，第一代高端别墅市场的销售 趋缓，北京缺乏专为顶尖阶层度造的更为纯粹的顶级别墅区。分析原因在 于市场需求促使顶级别墅面临全面升级，市场期待满足中国新锐富豪家居 需求的个性产品。价格不是影响高端（身价5亿）客户购买的主要因素，真 正高附加值

10、的新一代高端产品能快速击败对手成为市场领先者。 总价原则 世邦励俊投资顾问有限公司 在价格制订过程中，我们遵循的是“总价原则”，从总价的角度分析竞争项目 及目标客群需求。 可类比项目主力户型总价：（万元） 从可类比项目总价分析可以看出，北京高端别墅的总价在400-2000万元不 等，在此范围内定价将面临严峻的市场竞争。相反，2000-4000万元的总价 竞争环境比较宽松，且有上海等地的可类比项目作为参考。 竞争力比较 通过关于主力户型、总价、单价的市场分析可以看出（见55页图表），主 力户型在1600-2000平米，单价在3000-3500美金/平米，总价在2000-4000 万元的产品价格定

11、位，在北京高端别墅市场还没有主力竞争对手，市场竞 争环境相对宽松，对项目销售进度有极为有利的作用。 性价比原则 在价格相对较高的情况下，我们提供的是北京甚至中国都不曾见到的高价 值附加值的产品，客户买到的不仅仅是居所，而是一种地位和生活方式。 世邦励俊投资顾问有限公司 价格与销售状况参数 主力户型1600-2000平米700-1000400-600 容积率0.18-0.20.3左右0.4左右 总建面4.2万平米6万平米8万平米 户数30户左右70户左右150户左右 均价美金/平 米 3000-3500 2000-30001500-2000 总价2000-4000万元800-2000万元左右40

12、0-850万左右 总销售额11亿左右12亿11亿 月销售2套3套5套 销售周期15个月18个月30个月 月销售额7300万6600万3600万 世邦励俊投资顾问有限公司 2定价目标 建议均价3000-3500美金/平米（赠送前后私家庭院/赠送全套世界名牌家电/赠 送全套世界顶级精装修/赠送车位车库/赠送成树/赠送地下室/赠送阁楼或夹层 面积、挑空面积、内庭等） 建议总价2000万-4000万左右。如以1600平米（可售面积1000平米左右）的户 型建议本项目的总价控制在2000万。最低折扣客控制在98折。 户型指数：建议本案主力户型面积在1600-2000平米（包括地下面积和室内赠 送面积）

13、世邦励俊投资顾问有限公司 3、入市时机： 豪宅忌讳同时开售，互相抢客，楼价明显受压；2004年第一季度低调入市积 累前期客户，5月份正式开始预售，8月一期现房正式开盘。 世邦励俊投资顾问有限公司 第三部分 项目地块分析 世邦励俊投资顾问有限公司 一、项目地块分析 占地326亩/21万平米，地处北京第一高档别墅区内，周边居住环境，市政配 套设施相对完善。该地块与顶级别墅所应拥有的山水资源有一定差距，但土 地价格较低为每平米11万元人民币，具较强区域市场竞争力。 地形基本为长方形，地形地貌平坦，内有高压线市政设施。地块北侧为顺平 路，南侧为现状滨河路，东南为潮白河。距离潮白河200米左右。作为高档

14、 别墅区，内因质素地形、水景需特色营造， 西北毗邻顺平路使地块具备投资属性，私密居住品质成本增加，改观现有平 坦地形是打造顶级别墅的先决条件；地块自然条件缺乏顶级别墅的特殊优势， 并且存在主路噪声污染，需要投入资金进一步打造。 产品消费族有一定影响；而每栋上千平米/总价数千万的统一户型，有利于形 成纯粹生活方式，跨地域客群散化特征明显，购买倾向不确定性增加。 别墅创新是产品力的灵魂，顶级别墅对应的顶级富豪生活方式的创新更显弥 足珍贵，别墅产品升级阶段，针对地块私家庭院与建筑单体的空间及功能创 新是制胜关键。谁能把握机会创新，谁就是主庄赢家。 世邦励俊投资顾问有限公司 二、现有规划方案建议 S+

15、3M设计公司规划设计初步方案中，从规划上看，尚未能充分体现“顶级豪 宅”的特殊性和“量身订做”的尊贵感，地块内环境资源需进一步挖掘和整合； 根据别墅发展趋势，庭院应作为重点进行个性化设计，在规划上应有体现， “引水入户”的做法比较普遍，关键是如何创新；应充分考虑周边环境对地块 的影响，提高地块价值的均衡性。通过必要的手段和投入对地块进行进一步 改造，提升地块价值。方案建议如下： 技术指标 A.占地面积： 210000平米 B.顶级别墅建筑面积： 1600平米 C.顶级别墅一层占地面积700平米（地下一层400平米，地上二层500平米） 假设以35栋为开发目标 A35栋建筑一层占地总面积=建筑一

16、层占地面积35栋=700平米35栋=24500平米 B本项目剩余面积=210000平米-24500平米=185500平米 C分摊到35栋后每户私家绿地=185500平米/35栋=5300平米 D每栋地面占地面积=每户一层占地面积+私家绿地面积=700平米+5300平米 =6000平米=78米78米 世邦励俊投资顾问有限公司 E每户一层占地面积=700平米=26.5米26.5米 F每栋之间楼间距为51.5米 G35栋开发量每栋建筑面积1600平米容积率为1200平米35栋 =42000平米/210000平米=0.2 分析结论 A.35栋开发量每栋绿地面积5300平米，楼间距51.5米，容积率约

17、0.2，通过有效的规划 容积率可控制在0.19-0.18。 B.此分析结论未考虑道路面积、公共绿地、公建面积。 C.如以建筑面积每栋1600平方米测算其结果得出在项目占地方面约7亩其占地面积、私 家花园面积与国内可类比项目有着非常强劲的竞争力。 本案技术分析论证结果 世邦励俊投资顾问有限公司 第四部分 产品定位 世邦励俊投资顾问有限公司 一、产品定位方向 项目建成将成为北京乃至国内无可比性的创新型顶级别墅项目。 产品创新性核心定位 根据顶级富豪的生活排序：游艇/赛马/古董/字画/玩车/豪宅研究，结合一期 10套销售策划安排，如5套结合潜在客群定做单体功能，另5套定做私家庭 院，并遵循市场核心理

18、念“一栋一种生活方式”，在同质化顶级富豪阶层消费 取向的前提下，特提出“一栋一种产品定位”之以下系列性创新产品定位。 创新独栋定位方案一：可移动的别墅 创新独栋定位方案二：四合院密室 创新独栋定位方案三：树屋 创新独栋定位方案四：迷宫 创新独栋定位方案五：双子座 创新独栋定位方案六：禅院 创新独栋定位方案七：桥洞别墅 创新独栋定位方案八：谷地罕岛 创新独栋定位方案九：山水仙墅 创新独栋定位方案十：空中花园墅 世邦励俊投资顾问有限公司 二、总体规划设计思路 1、总体规划思路 设计重点讲究社区无混居概念，要保证整个社区的纯粹性；一二三期组团规 划讲求独立性；单元设计力求私密性。 总体规划思路要点首

19、先路网形式不能过多（如南北路），路网结构表现要清 晰； 预留景观系统，如公共景观、景观道路、组团景观；立体景观功能丰富，社 区领域感强烈； 建筑风格不能过于现代张扬，建筑形式以坡屋顶为主，减少玻璃幕墙的运用 （以免增加光污染），建筑选材质朴； 日常起居功能内敛，突出享受功能，重在居住以外的休闲度假功能度假型别 墅更能显示主人个性；着重外向景观的塑造及亲和力。 世邦励俊投资顾问有限公司 2、邻里关系规划 邻里关系：户户独立的完整社区。无明显的组团，户户相对独立。社区整体 品质均衡、纯粹。 户与户的独立体现每一户的尊贵感、独立性，如独立门牌号、独立道路指示 系统、独立步行道路系统、独立服务体系等。

20、设计必要的共享空间，尽量增 加私属空间。 强调软性服务系统的完整，主要是安全系统的完善。 邻里布局：贵族村落式布局，隐秘在林中“看不见”的别墅。强调私属性、独 立性，户户相对独立，弱化组团概念。主要以会所为中心，实现贵族村落的 邻里关系。充分营造起伏的地形，种植丰富的植被，将别墅隐蔽在植被、地 形之中。并利用植被、围拦、水源分割户与户，避免对视。 贵族村落：绝对私密空间，绝对回归田园生活，绝对纯粹贵族人群。 3、单体排布 北疏南密,西疏东密 世邦励俊投资顾问有限公司 三、建筑规划指标建议 容 积 率：根据可类比项目分析和容积率与利润率的关系分析, 0.18-0.2的 容积率相对有较强的竞争力，

21、且能获得较高的销售利润。 总建筑面积：总建筑面积约56000平米左右。每栋占地4000-5000平米。其中 会所1000平米。 总 栋 数：共35栋别墅。 绿 化 率：60%以上。顶级别墅绿化率是另一个重要指标，由于包含在人 工水面的面积，项目容积率将在60%以上。另外，在公共绿地相 对有限的前提下，绿化率反映了私家庭院的大小。预计70%的绿 化率意味着每户3000平米的庭院。 水 面 面积：5000-6000平米。通过对竞争项目的人造水面面积分析5000-6000 平米的水面面积将具有市场竞争力，并提升项目的整体品质。 建 筑 结构：钢结构。作为新兴的别墅建筑材料，钢结构因其施工工期短、 空

22、间灵活、成本等原因广泛使用。根据本项目在工期、建筑形式 等方面的具体情况，适合采用钢结构。 世邦励俊投资顾问有限公司 庭院面积：3000-4000平米，预估每户占地4000-5000平米，既满足项目技术 指标要求，有具备市场竞争力的预计庭院面积为3000-4000平米。 主力户型面积：1200-2000平米（包括地下面积和室内赠送面积），总价在 2000万-4000万/平米左右。 地下面积：优山美地平均地下面积占单户总建面37%左右。檀宫地下建面占 总建面35%，顶级别墅地下占总建面35%左右。 楼 间 距：南北楼间距约50米左右。 建筑层数：建筑主要以地下一层、地上两层或两层半（带阁楼）的空

23、间层次 为主，会所及其他公建地下以层，地上两层。 户型种类：一户一种户型，户户不同。并可根据客户需求，提供“订制”的可 能。 停 车：每户全部室内双车位车库设计，在私家庭院内预留访客车位。在小 区入口处设一小型集中停车位即可。车位比例为每户2.5-3.5个车位。 主要居室指标：以5-8居（卧室5-8间）为主，另工人房2-4间， 其中：主卧2-3间（分别为男主卧、女主卧、老人主卧），儿童房 1-2间，客房2-3间。 世邦励俊投资顾问有限公司 主要礼仪交往空间指标：以5-7厅为主，主要包括中厅1个、客厅1-2个、宴 会餐厅1个、主人餐厅1个、家庭厅（室）1-2个 卫 生 间：主卧、儿童房必须保证独

24、立卫生间，力争卧室内均有独立卫生间。 一层设2个公共卫生间，地下一层1-2个卫生间。除此之外，佣人居住区域有 1个佣人卫生间。 户型平面要求：各功能分区分布合理，动静、公私、净污分开明显,相互不 干扰。优先保证主人生活的私密性和舒适性。除居住概念外，细化豪宅所 包含的休闲、礼仪功能。地下一层主要布置娱乐区域，首层布置接待、礼仪、 餐饮区域，二层主要布置居住区域。 空间层次：主要以地下一层、地上两层或两层半（带阁楼）的空间层次为主， 各层尽量布置起居、休闲、礼仪等完整的功能主题，减少垂直交通。空间的 合理性与趣味性应尽可能发挥建筑师的创造力。可将跃层、错层、挑空等不 同的空间表现形式相互结合，形

25、成多变的空间层次； 私家车位：全部室内双车位车库设计，在私家庭院内预留访客车位。车位布 置在建筑单体北侧，尽量远离主卧、儿童房，避免噪声干扰。 世邦励俊投资顾问有限公司 四、总体规划布局 地块形状接近长方形类似于一片树叶形状，叶脉结构走势暗合本案路网与 别墅连接关系，规划建议如图所示意： 隔离林带 缓冲带增加神秘 感 次级路 别墅单体 次入口 潮白河 地势北高南低 顺平公路 南丰住宅小区 滨河路 主入口及主路 世邦励俊投资顾问有限公司 隔离林带作用：隔离顺平公路噪音，增加景观大道、运动休闲地带。 主入口及主路：主入口位于地块西侧，适合道路现状，使别墅区产生纵深感。 缓 冲 带：增加纵深感，私密

26、性，让人从外部或进入小区后的景观有与顶级 别墅相吻合的美感及价值感。 次 级 路：直接连接到顶级别墅的唯一道路体现豪宅价值。 别墅单体：别墅单体位置在次级道路端点。 次 入 口：开在主路东侧连接顺平公路。 滨 河 路：滨河路对项目整体形象有影响 世邦励俊投资顾问有限公司 五、园林景观设计 1、水景设计 湖水设计 湖景别墅分类 湖水运用 2、园林设计 大景观概念建议示意图 潮白河 第一层林带 第二层林带 第三层林带 第四层林带 北 南 世邦励俊投资顾问有限公司 第一层林带：林带内主要考虑主路绿化形成景观大道，运动、步行养道。栽 种高株冠大荫浓树木。 第二层林带：第二层林带是第一层林带过渡，对靠近

27、主路的别墅起到遮挡作 用，同时在两层林带之间可设计公共活动空间增加公共景区。 第三层林带：第三层林带隔离位置处与第二层林带内的视线，避免对视产生。 第四层林带：第四层林带与第三层林带作用基本相同，不同之处其林带整体 高度降低，避免北面住户对于潮白河的视线受到完全遮挡。 大景观概念林带分层次设计所要注意的是分层不是绝对意义上的层次划分， 是随着次级道路走向变化，别墅位置变化而变化，层次错落有秩。 世邦励俊投资顾问有限公司 大景观竖向示意图 主入口及第一林带 第一与第二林 带之间公共空 间 第二林带与别 墅关系 第二林带与别墅 关系 第二林带与别墅 关系 世邦励俊投资顾问有限公司 3、邻里交往场所

28、 顶级别墅的邻里交往一般在私家庭院、VIP会所内进行，不需要邻里公园广场等设施。 建议在会所沿湖附近提供一处可以聚餐、散步的草坪广场，种植少量树木，放养一些禽类。 美国别墅社区内的休闲活动场景 世邦励俊投资顾问有限公司 六、道路及溪流设计 别墅单体 林带 林带 水系 别墅单体 水系规划 别墅区水系设计呈“S”型平行流淌与别墅单体南面，交会与林带。水系设计注重曲折、 委婉、盘叠、疏密、急缓、大小的变化。 世邦励俊投资顾问有限公司 如图： 世邦励俊投资顾问有限公司 七、配套设施/公建 设计原则：私属领地最大化，减少不必要的公共交流空间。配套设施重点 为会所。配套功能要内外动静分区。 会所与公建：2

29、000平米，地下一层，地上二层。可设置在入口。 会所功能：超五星国际俱乐部水准。功能简化到极至，提供日常服务功能、 餐饮宴会、部分商业、VIP会员茶座、家庭诊所、商务中心、增加豪华SPA 熏香等国际流行功能，并铺设信息点，增加室内绿化，以提升档次和品位。 地下一层为设备用房及管理用房。 幼儿园及其他公建：500平米。 建议与周边诸多的知名俱乐部联合，为业主提供“泛会所”的休闲娱乐功能。 为住户提供周边诸多俱乐部的入会、预约、教练等诸多服务。如邮寄、理 疗、采购等日常消费，建议物业提供一对一的上门服务和代办服务。 世邦励俊投资顾问有限公司 第五部分 营销推广概要 世邦励俊投资顾问有限公司 一、案

30、名建议 推荐案名1）华夏庭墅侧重东方风格的庭院内涵 推荐案名2）中国根墅侧重中国文化的源远流长 推荐案名3）炎黄逸号侧重生活方式差异化无可比性 推荐案名4）无为别墅侧重顶级别墅的神秘感塑造 推荐案名5）天地扬帆侧重目标客群事业巅峰的成就感 推荐案名6）国色天香侧重一流别墅环境 推荐案名7）龙源别墅侧重汇聚中国龙的发祥地 推荐案名8）濠 园侧重自然风水，寓意豪门圣地 推荐案名9）江山丽墅侧重双关寓意 世邦励俊投资顾问有限公司 二、推广策略 推广策略： 低调媒体造势，高调口碑传播 推广定位： 中国顶级自然功能墅 推广主线： 一栋一种生活方式 核心推广语：专为中国新锐富豪全程定做的顶级别墅 推广理念

31、： 全程六星级服务 推广卖点： 针对私家功能庭院，私家居室化整为零，一户一卖点每户以 主人姓氏冠名 推广渠道： 以北京作为推广基地，国内辐射上海、广州、香港，国外侧 重东南亚、欧美如美国重点媒体 推广战术： 新闻事件营销活动如：飞机上开盘暨新闻发布会申请吉尼斯 世界纪录活动促销活动如亚洲财富论坛、马术赛、高尔夫赛 事游艇赛事、VIP酒会、汽车赛事举办中国名胜10日游等 世邦励俊投资顾问有限公司 三、销售工具 楼 书：特殊纸制作、价值1000元/本、200个P左右、限量100本的豪华版 精美楼书； 光 盘：100张产品制作的豪华版精美光碟； 会 员 卡：VIP俱乐部会员卡、储蓄卡； 效果图选定及

32、制作：相对于其他项目，本案需要更多细致的效果图， 才能 充分表现产品品质卖点。 鸟瞰图-重在表现项目区位与周边环境的关系，与周 边成熟生活配套、交通网络的关系，与首都 机场的关系。 大堂、会所、建筑效果图、室内细部设计装修图 模 型：区域社区模型典型建筑单体模型单元模型及主力户型模型 世邦励俊投资顾问有限公司 四、卖场包装 售 楼 处：遵循严格控制营销成本的原则，售楼处应尽量做得简约 而不失 档次。建议临时售楼处选址最好安排在市区附近五星级酒店。 现场售楼处铺设大红地毯，内外营造尊贵务必感觉。 工地围墙：项目四面环路，车流人流呈上升趋势，建议社区四面统一围挡， 用以提升产品档次，强化信心，刺激

33、购买 引导系统：既要保证顺利施工，又要引导客户现场看房看景，同时弥补卖 场于其他方位吸引客流不足的劣势，引导系统建议南北社区内 外方位做到醒目、全面。 样 板 间：引导客户、讲解私家庭院及产品功能需要，尽可能表现建筑和 庭院的格局、室内空间的舒适性风格、个性明确，整体感觉需 高于生活，品味高尚。根据销售进展，售楼中心设置板楼的系 列户型及精装修等展板。 销售现场：邀请英语及日语、法语籍作为顶级别墅的特级销售代表，提供一 对一的服务。 针对意向客户提供产品及规划设计师展示介绍服务，并附带作品介绍。 世邦励俊投资顾问有限公司 五、新闻造势 主 题 例：此天价非彼天价 中国别墅再爆天价别墅新闻 5%

34、的顶级别墅市场究竟花落谁家？ 首都北京缺乏中国顶级别墅 千呼万唤使出来，顺义打造中国第一墅？！ 上海紫园 北京濠园 35栋豪气冲天，一栋一种生活方式 专为中国新锐富豪打造的极品自然墅 景观/居室/厨房/精装/物业管理全程六星级服务 上亿身价上亿别墅 栋栋全程定做 选择目标客群日常生活所接触的全球各大新闻组合媒体集 中造势。 世邦励俊投资顾问有限公司 六、媒体投放 杂志：“欧洲货币机构投资”下属杂志欧洲货币 美国财富杂志 美国福布斯杂志 中国财富杂志 中国新财富杂志 IT杂志 航空杂志财经杂志 网站推广： http:/ 国际富豪网 http:/ 南方网财经频道 http:/ 华夏经纬 http:/ 旅游频道 http:/ 财经频道 http:/ 中国新闻网 福布斯网站 项目网站 世邦励俊投资顾问有限公司 平面印刷媒体：国际金融报等东南亚媒体低调造势 电 视：香港凤凰卫视 /15秒形象广告 /专访报道 机 场：灯箱广告或擎天柱 世邦励俊投资顾问有限公司 北京世邦励俊房地产经纪有限公司 2004-1-3