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1、分时度假就是将度假酒店或度假村的一个房间的使用权以周为单位分时段卖给多个客人，使用期限可以是10年、20年、30年，甚至更长的时间。顾客购买了一个时段（即一周）的使用权后即可每年在此享受一个星期的度假。与此同时，顾客还享有时段权益的转让、馈赠、继承等系列权益以及对公共配套设施的优惠使用权。相比2004年，杭州千岛湖开元度假村中的私家别墅，现在的市场价格已经翻了三倍。 “2004年，度假村中100万元的别墅，现在市场价已经涨到300万元，如果业主交给酒店代为出租管理，一年的收益大约是7万8万元。”千岛湖开元度假村总经理秘书王盛称。 各种临湖度假村中私家别墅业主，通常可以以会员身份享受到度假村中的
2、游艇设施，他们是较早的游艇别墅的拥有者。而依托度假村的设施，这类游艇别墅具有更强的投资色彩。 租赁趋热 “和前几年相比，度假村对私人别墅的投资管理已经越来越松，而承诺固定回报率的也在逐渐减少。”王盛指出。在开元度假村中，88幢私家别墅中只有3幢别墅的业主愿意将别墅择时出租，而且不带主人房。和以往相比，游艇别墅的租赁市场显得供不应求。 据了解，能够出租的别墅房型是200平方米的三间房，含两个单间和一个标间，以及400平方米的五间房，含三个单间和两个标间，平时的租金分别是3000元/天和6000元/天，节假日和周末的租金分别是6000元/天和10000元/天。 “尽管可以租赁，但是度假村不会限制客
3、户本人的居住时间，而什么时候出租也凭业主自愿，因此双方并没有投资回报率的约定。”王盛表示。不仅仅是千岛湖度假村，开元旅业集团所有度假村中的私人别墅，都没有硬性的投资回报要求。 由于可供租赁的游艇别墅较为稀少，在旅游旺季的时候，游艇别墅的租赁往往供不应求。很多时候，别墅都是以合租的形式经营，一般一幢别墅中会住三户人家。 “度假村中最主要的投资产品是酒店式公寓，私人别墅因为量少，而且占据的地理位置十分优越，这两年投资客减少，80的业主以自住需求为主。”王盛介绍说。 市场的变化使得流通中的别墅格外珍贵，在杭州千岛湖天清岛度假别墅，西区17幢别墅均价为7500元/平方米，二手的市场价格已经涨到1000
4、0元/平方米。 “如果业主有出租和收益的要求，我们会建议他尽量在4月份至10月份期间出租，这个时候的入住率是最高的。”杭州天清岛度假酒店有限公司物业管理部经理黄长勇称。 “迄今为止，还没有业主委托我们提供租赁服务，但已有顾客来询问租赁别墅的价格。” 获利不易 “并不是所有度假村中的别墅都能用于投资，如果不谨慎选择，投资者将面临巨大的损失。”前沿地产控股集团天目湖涵田营销中心总经理张家浩向本报记者指出。 涵田项目即前沿控股开发的“天目慧谷名人录”半山温泉湖景别墅，别墅面积从180平方米至340平方米不等，均价为2万5万元/平方米，总价在500万1000万元之间，“这个别墅的经营依照酒店模式，费用
5、是18000元/晚。如果想从投资出租上获利，是比较困难的。” 业内人士建议，如果要长期持有经营度假村中的别墅，可以选择人流量适中，别墅价格在500万元以内的别墅；而地理位置优越，具有收藏价值的高价别墅，可等较长时间后出售。 另一方面，度假村的后期经营也十分重要。“度假村中的别墅独立性和后期管理都不如住宅市场上的别墅，其升值潜力主要依靠整个度假村的整体价值提升。”张家浩表示。 分时度假 杭州天清岛、秀水山庄、天目湖涵田等长三角的度假村，都在宣传其分时度假概念。 目前国际上最大的分时度假交换系统由美国的RCI和II创建，国内交易平台则刚刚兴起。国际分时度假交换公司II（IntervalIntern
6、ational）网络有2000多家度假村，150万个会员家庭（约8000个中国家庭），加盟的有凯悦、万豪、里兹卡尔顿及迪斯尼度假俱乐部等。 在全球数千家参与分时度假网络的酒店中，中国仅有60家，仅占1的比重，而分时度假的个人会员只有2万人，只占到全球分时度假会员总人数的6。 “国内分时度假刚刚起步，分割酒店产权的形式更有利于加入分时度假体系。”张家浩称。目前在涵田项目中，只有中央酒店加入了II，其他的并不能通过其网络进行互换。 “我们度假村的酒店正在申请加入分时度假的交换体系，但别墅并不包含在内。”杭州天清岛度假酒店有限公司物业管理部经理黄长勇也向记者表示。 “要做好一个分时度假交换平台，有两
7、个必备的条件，一是要有自己的酒店或者别墅、公寓；二是要有比较完备的交换系统，因为置换的数据很复杂。”张家浩表示。 国内的很多分时度假网站都提供代租服务。“客户提出租客的条件和最低优惠金额，我们可以通过分时度假的客户资源帮他寻找。”星际广源房地产策划有限公司的何力指出。 “无论是置换还是出租，价格是分时度假的一个优势，因此利用分时度假网络来收取租金，一定要比别墅本身的租金便宜，如果别墅本身的租金是8折，那通过我们就要打到7折。”何力说。 由于只是一个附加服务，何力并不承诺出租回报率。“因此这样的服务更有利于以自住客为主的别墅管理体系，因为对方没有代租业务，因此我们才有机可乘。” 旅游地产不同于普
8、通的房地产开发，它更依赖于环境条件和投资的实力。因为旅游地产的客户群已不是简单地为解决住房有无的客户群体，而是一批讲究生活质量、着眼投资效益的苛求客户。旅游地产的营销方式是租赁与出售相结合的形式，要求有更高的管理水平和经营能力。前几年一度兴旺的旅游地产，因大量的管理问题，经营问题而遭受打击后，至2004年才开始复苏的状况，是旅游地产业非专业化的结果。实际上，在旅游地产中发展最快的分时度假酒店，至2002年全球即有5400多家，享受了将近一百多亿美元的分时度假销售额。从上海前沿集团与某全球著名酒店管理集团签订合作协议在中国全面发展度假产权酒店，天津泰达集团收购目前国内最大的分时度假公司的动态中均
9、可以看到，旅游地产热潮的前期准备，已开始向投资集约化、管理专业化的方向发展。旅游地产是以旅游度假为目的，通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络管理等各个环节，把旅游业与房地产业相结合的一个全新产业模式。通常意义上，旅游地产划分为四个大类：旅游景点地产主要是指在风景旅游区内为游客的旅游活动营造的各种观光、休闲、娱乐、非住宿型的建筑物及关联空间。旅游商务地产主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间。旅游度假地产主要是指为游客或度假者提供的直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型建筑物及关联空间。旅游住宅地产主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物空间
10、。 而这四大类产品的开发与经营，均需以下五个方面为依托： 天生的资质旅游地产多在旅游风景区或运动、度假的胜地，基地附近有青山绿水等优良的自然环境，能够吸引人到此旅游度假，这样给项目的开发带来了先天优势。有的地方环境的价值特征可能很明显，如山区景观或海边景观；有的地方则比较微妙，如田园风光、古老村镇的建筑肌理等。有特色的自然环境实际上也就决定了旅游地产项目的特征，几乎所有成功的旅游度假区都是在保护和加强自然和社会环境方面获得了最佳状态。 良好的题材旅游度假区多具备深厚的历史积淀、浓郁的文化气息，吸引人们到此观光游览，进而带来地产开发的契机。文化和传说有利于形成新的主题，易于创造好的故事线来营造引
11、人入胜的旅游娱乐项目，而且旅游地产还可利用这些文化传说较高的知名度来促进项目的宣传和推广。目前，国内的开发商有一种倾向，就是一定要做出文化来，一定要强调项目的文化底蕴，试图以文化这张牌来提升项目的品味和档次。这种出发点是好的，但是对于旅游地产来讲，切忌硬做文化、为做文化而做文化。旅游地产非常需要做主题性的东西，但是文化一定要做得很轻松、很吸引人。旅游地产毕竟不是历史文化名城保护规划或者考古复原项目，在旅游地产里面文化传说是可以发挥的，不是特别强调真实性，而是强调趣味性。 完善的规划旅游地产的开发区域应该具备较为完备的道路、水、电、通讯等市政设施以及购物、休闲、娱乐、运动场所，使得消费者在旅游度
12、假的同时也不会感觉到生活不方便。旅游地产项目的用地可以是从未开发过，也可以是基础设施完备的用地。国外曾总结出六种常见的用地形式，即未开发、刚开发、正在开发、成熟的、密集的和饱和的用地。多数成功的旅游地产项目都是位于较大的风景旅游区范围之内，因为相对于在基础设施较完善的区域开发，开辟一个新区域无疑意味着要承担更大的风险。 持续的投资旅游地产的特点是用地范围大，在已有的自然景观上需要扩展新的景观，如建造高尔夫、滑雪、划船等一系列娱乐设施。这种形式的开发费用非常高，需要开发者建设所有的服务设施并采用大规模营销手段来宣传产品。然而新开发区的土地费用一般会相对较低，旅游地产开发建成以后持续创造价值的潜能
13、会很大，问题在于从投资建设到获得收益的过程会相对较长。 完备的网络旅游地产的经营不同于住宅房地产经营，如果说住宅房地产是“管家”型的经营模式，那么旅游地产就应该是“经理人”式的经营模式。住宅房地产可以通过优美的环境品质，完善的设备体系，殷勤的物业管理来打动消费者，而旅游地产则是在此基础上，还要有一个己建立好完备的再营销的网络，让消费者看到长期的投资回报和不断地有现钱落入袋中的前景,才能吸引消费者的投资。所以，本轮旅游地产兴起之初，有经验的发展商或是先期与国际管理网建立了合约关系，或是全面收购国内现有的管理网络，造成布局之初始已计算到收关之后的全盘棋局。如此，方能成落子不败的局面。以上五大方面，
14、就是一个旅游地产项目的成功基础。有关机构在实际操作中应该对这几方面做持更多关注杭州萧山国际酒店从现在起，如果你购买了杭州萧山国际酒店的分时度假产品，那么今后10年或者是20年内，你每年都会拥有免费入住国内外数千家高星级酒店的机会。20日，杭州萧山国际酒店与全球最大的分时度假服务商美国国际分时度假交换公司（RCI）签订协议，成为我省首家进入国际分时度假服务网络的成员单位。RCI拥有全球最大的分时度假交换网络和交换平台，目前全世界加盟RCI的酒店已超过6000家，据悉，RCI2006年在全球范围内交换的成功率高达98%。举例说，假如某消费者购买了萧山国际酒店十年期的分时度假产品，那么，该消费者十年
15、中每年可享受一次前往萧山国际酒店居住一周的权益。如果他还想交换前往全国各地、甚至全球各地的度假酒店，只需向RCI提出申请，并交付一定额度的交换费，即可达成交换。不过，对许多消费者来说，分时度假是否可靠是他们最为担心的问题，因为前几年国内曾经冒出过不少分时度假产品，但一些消费者购买产品后发现根本无法享受服务。作为杭州萧山国际酒店此次加入RCI的牵头人，省旅游局行业管理处副处长章垠告诉笔者，RCI在国际担保公司的担保下，拥有加盟酒店20个房间20年以上的使用权，即便酒店今后发生产权变更，RCI也可以为消费者提供服务。“我们希望RCI进入浙江，能以规范的操作来改变分时度假行业的现状，真正为消费者提供
16、高品质的度假产品。”据悉，目前RCI在浙江推出的分时度假产品主要分为10年期和20年期两类，10年期的价格在3万元左右，消费者也可以选择2到3年的体验产品。法律方面：分时度假 所谓“分时度假”，就是有关机构先与酒店或度假村签订协议，将客房使用权每年按周划成份，用锁定且优惠的价格按份销售给顾客，顾客拥有在一定的期限内（一般为至年）在这一住所每年住宿一周的权利，同时还享有转让、馈赠、继承等系列权益以及对酒店其他服务设施的优惠使用权。当消费者购买了某一处住所后，通过交换系统可以交换到参加这一系统的世界其他地方同等酒店的使用权。“分时度假”在世纪年代起源于法国，年代被引入美国，之后开始在世界上很多国家
17、流行。 关媒体报道：“如果能够建立起一个百万会员的分时度假交换系统，将直接拉动内需50亿至70亿元人民币，间接拉动内需200亿至300亿元，并直接增加两万个就业机会，间接增加10万个就业机会。” 上世纪年代分时度假理念引进我国。有分析人士认为，“分时度假”是前景非常看好的黄金产业，对拉动我国宾馆旅游业和促进销售闲置房地产很有好处。而且，随着国家改革开放进程的逐渐加快，可以开放的旅游国家将越来越多，“分时度假”市场更应看好。但是，不容乐观的是分时度假产品纠纷不断，让人们对该产品产生更多的是疑虑。媒体和业界呼吁通过立法规范行业的发展。立法固然重要，但是，消费者了解分时度假的特有性质，防范自身的风险
18、更具有现实的意义。分时度假涉及的法律问题分时度假由以下几个有机联系的要素组成，对此应当有明确的认识酒店物业的购买现在市场上的分时度假产品，有的是购买度假酒店的客房时段的使用权，有的是购买某单元物业（产权酒店）。不管那种方式，都是通过购买的形式取得酒店物业的所有权或者某客房特定时间的使用权。酒店使用权管理和交换购买酒店物业的所有权。可以通过登记取得酒店的房屋所有权证书，取得房屋的所有权。但是。使用权或者经营权作为经营的一部分应当另行制度安排，以保证酒店的经营者能够有效的对酒店进行经营管理。购买酒店某一时段使用权的，问题就更复杂。因为不能转移物业的所有权，消费者的权利没有保证。如果酒店破产或者出现
19、其它权利变化，消费者的权利将无法获得保证。有的分时度假公司所销售的更是权益凭证，没有明确的酒店房屋所有权和使用权，拥有的只是预购的消费点数。尽管有些公司设定了担保，但是，如果销售公司破产，担保公司恐怕也无力赔偿消费者的损失。出入镜以及移民法案对出入境的限制旅游在国内尚无限制。但是，一旦到国外旅游度假，则要受到国家出入境管理法律的各种限制。不仅有中国法的限制，而且更受到目的地所在国出入镜和移民法的限制。在理论上可以到一百多个国家和地区旅游，但是实际能够实现的可能是寥寥无几。避险指津客观评估自己的支付能力 分时度假服务产品首先是消费产品，这一点首先应当清楚。不要被宣传品所宣传的投资功能所蒙蔽。真正
20、去度假，除了产权酒店或者客房使用权外，还需要更多的旅行费用。一般的分时度假产品的合同书都约定，合同一旦签订，不能退约。即便有的分时度假产品约定了退约条款，但是也要以支付20%左右的违约金为代价。 购买酒店物业应当关注物业的规划用途 购买分时度假酒店，如果是以产权酒店方式销售的，应当查清建设用地的使用性质。有些以产权酒店的名义销售的物业，不一定符合规划用途。这一点一定要查清。其中颇有影响的秦皇岛的某个项目就因违法规划多次要求整改，而出现不能按时交付的现象。 购买分时度假产品交换服务产品销售商的资质 在我国，对分时度假这一产品，虽无明确的法律法规规定，但是，纳入了旅游管理中。我国对旅游管理特别是旅
21、行社管理实行许可制度。所有，分时度假交换系统的服务销售应当从属于旅游管理范畴。购买分时度假产品时最好考察一下产品的最终销售者有无旅行社行业资质。如果没有旅行社行业管理资质的，要特别注意。 分时度假产品的法律文件，是一整套法律文件组成的文件体系 如上所述，分时度假体系涉及到诸多的法律关系，应当有不同法律文件约束。但是，现在市场上发售的分时度假产品，多数文件不全，不能全面反映分时度假产品销售者和消费者之间的法律关系。这也是目前分时度假投诉多，但是消费者权益获得司法保护少的根本原因。如：2002年2月6日，原告李某和北京金色世纪网络订房公司签订“分时度假”认购合约书，合约书中指出订房公司受泰达国际交
22、换有限公司、北京京瑞房地产有限公司委托，代理销售北京京瑞有限公司所属京瑞大厦的“分时度假”权益。当日，李某按照约定支付首付款1.9万元后，发现订房公司与北京京瑞房地产有限公司无经营境外旅游的资格，无法保证自身的权益，于是一纸诉状递到了北京市西城区人民法院。 法院判决让关注该案的消费者大失所望。法院做出了一审判决，驳回了李某的诉讼请求，判决称：“李某与北京金色世纪网络订房公司签订分时度假认购合同书，合约中明确指出合同的标的为分时度假的客房使用权。该合同真实、有效，不违反法律规定，双方均应认真履行。李某所述某公司及其相关公司无经营境外旅游的资格，与签订合同无关。” 加入国际分时度假交换网不一定就能
23、周游世界“加入国际上某某著名的分时度假交换公司的全部交换网络”只是一个招牌或者是一个美好的愿望。我国公民能够出国旅游的国外目的地目前只有30多个国家。尽管我国对外开放的步伐在加快，但是，要想真正的周游世界，还有待更长的时间。如果考虑国外出入镜限制以及移民法律规定，周游世界也许就是一个梦。在购买分时度假产品时，消费者应当就可以旅行的国家相国家旅游局以及公安机关咨询。 中国分时度假如何走出危机面对市场上分时度假信任危机，建议有关部本尽快制定相关的管理规定。如果暂时条件不成熟，行业组织应当组织有关方面研究制定行业自律文件，规范行业行为，通过自律以及行业信息公开，打击非法经营者。分时度假供应者，加强自身的信用建设，树立良好的社会形象。如引进国际通用的“犹豫期“制度，减少消费者的投诉，树立企业的诚信形象。认真研究和设计信托制度在分时度假体系里的运用。我国已经制定信托法。按照信托法规定，信托财产独立是信托制度的基本原则。通过信托制度可以很好的解决酒店物业的经营权以及分时客房的使用权保障问题。