第二章土地市场.ppt

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1、1,第二章 土地市场,第一节 土地市场概论,第二节 中国土地市场体系,第三节 中国土地市场管理,2,一 土地市场的内涵与特点 (一) 内涵 在土地市场中,市场的主体是土地的供给者、购买者，市场的客体是土地。还有众多的参与者,出租人、承租人、抵押人、贷款人、经营者、政府管理 部门、中介机构等。 土地交易过程中各种经济关系 。办理合同、资金结算等各种法律手续 等。以上各种活动及经济关系就构成土地市场。,第一节 土地市场概论,3,土地市场交易的目的：获取土地的产品和服务收益。 土地的权利：以土地所有权为核心包括：土地使用权、抵押权、租赁权、地役权等。 效果：资源的合理配置。 途径：行政划拨或市场交易

2、。,第一节 土地市场概论,单纯的行政划拨方式配置土地具有效率低下、浪费土地资源的弊端,4,（1）地域性。每宗土地唯一，位置固定，难以形成全国性统一市场。 （2）交易高额。在不动产市场, 绝大多数交易是高额交易，多数买者融资购买。 （3）不充分性。土地市场参与者不多, 市场信息获得较难, 使土地市场的竞争不充分；不可预知因素较多, 参与者较难适应市场变化，必须有广泛的经纪人服务。,第一节 土地市场概论,( 二 ) 特点,5,第一节 土地市场概论,(4) 供给滞后，弹性小 。土地自然和经济供给有限, 用途难改，开发周期较长。,(5) 低效率性。因市场地域性, 参与者相对较少, 投资决策受价格以外因

3、素影响较大, 而且同一用途不同区域的土地具有较小的替代性。,(6)政府管制较严。土地是国家资源, 分配必须公平有效, 各国政府有许多法规政策对土地的权利、利用和交易等作较多的严格限制和管理。,土地市场具高收益和风险性。,6,（二） 调整产业结构 , 优化生产力布局,（一）优化配置土地资源,（三） 健全市场体系 , 实现生产要素的最佳组合,二 土地市场的功能,第一节 土地市场概论,7,第一节 土地市场概论,明确界定适应产权市场化的土地权利，完善土地登记工作。新土地管理法中，只有土地所有权、土地使用权、承包经营权三种，应把一些土地权利，如地上权、地役权、开发权等及其入市条件明确界定，以利于市场交易

4、。 目前存在问题是：多头登记、发证，不统一，覆盖面小（城镇地籍覆盖不全，农村地籍才完成60%），已登记的资料过时等。,1 目前市场化配置资源改革的重点,（一）优化配置土地资源,8,对被征地的农民要给予公平、完全的补偿。 农地改作建设利用时，则应按建设利用的预期收益计算不能让农民吃亏。如上海和广东南海市以合作的方式使用集体农地建设高速公路时，为城郊农民和城市农民工提供住房。 要市场定价，不要政府定价。地价评估在很大程度上是受政府左右，以低地价、零地价进行强制决策，造成土地价格的双轨制。造成开发商土地投机，谋取暴利。,第一节 土地市场概论,9,第一节 土地市场概论,2 政府在土地管理的作用,（1）

5、弥补市场失灵。当土地需求不足时，增加政府开支或减税，增加基础设施用地等措施。当土地需求过度时，减少政府开支或增税，紧缩建设用地供给等措施。,（2）解决外部性问题。环境问题，生态补偿等。,（3）提供公共物品。在公共物品土地利用上，配置政府机关用地，国防用地和公益性、非赢利性基础设施用地、环保用地等。,10,如发布基准地价、标定地价，进行地价控制；制定耕地保有量、基本农田保护率、建设用地占用耕地等指标。 控制耕地和建设用地总量； 对土地利用决策进行信息引导。,第一节 土地市场概论,（4）克服市场缺损,11,第一节 土地市场概论,采取财政、经济措施影响土地利用决策； 限制某些损害公共利益的土地用途；

6、 如河北廊坊“东方大学城”非法占用4239亩耕地建设高尔夫球场问题，廊坊市已责令解除五百多亩非法租地协议，限期恢复耕种。全国50多个大学城中，真正投入运营的不到20。,实行土地征收或征购； 土地规划和计划； 土地用途（管制）分区； 土地税费。,12,（二） 调整产业结构 , 优化生产力布局 地租、地价是土地市场中最重要的经济杠杆, 是引导土地资源在不同产业中配置 的重要，能促进生产力布局的优化。比如, 通常随着城市化的进行，农用地减少，城市用地增加，商业服务业用地价格上升, 工业用地价格下降。,第一节 土地市场概论,13,（三） 健全市场体系,实现生产要素的最佳组合 一个完整的市场体系, 有消

7、费品市场、一般生产资料市场,还应包括金融市场、土地市场、房产市场、劳务市场、技术市场等。 只有实现其市场配置, 才能健全市场体系, 最大限度地发挥市场机制的作用。,第一节 土地市场概论,14,1. 市场经济环境 市场运行的内因和原动力 ; 一切非经济的行政、法律、道德等力量只有通过市场机制才能发挥作用, 这是市场运行的外困和推动力。,第一节 土地市场概论,三 建立土地市场的必要条件,2. 土地产权明晰 土地是最基本的资产 , 无论是私有或公有,明晰的土地 产权是建立土地市场的最基本条件。,15,第一节 土地市场概论,3. 发达的土地金融市场 大多数的土地投资者难以靠个人资本进行土地开发, 而必

8、须借助银行的资金。具有健全和完善的银行信贷、土地抵押、土地债券等土地金融形式, 土地市场才能繁荣兴旺。,4. 完善的土地法规 健全的土地法律法规是土地市场运行的根本保证。可以保护土地投资者利益及交易双方的权益, 解决地产纠纷,抑制土地投机,引导市场发展。,16,5. 良好的市场中介机构 土地市场的信息不完全，需要大量土地价格评估、土地交易法律政策咨询和土地交易经纪等中介服务, 是土地市场运行的润滑剂。,第一节 土地市场概论,17,(一) 土地市场的运行模式,第一节 土地市场概论,四 土地市场运行模式与运行机制,18,（1） 土地市场的基础是资本主义市场经济。土地与其他商品一样, 可以在市场上自

9、由交换。 土地可以自由买卖、租赁、抵押和赠与等 （2） 有形市场和无形市场相结合。早期的土地市场就是一种无形市场。随着市场 经济的发展,土地及房产交易量的增加, 有形市场也相继出现,并逐渐成为土地交易的主体形式。,第一节 土地市场概论,1. 两种模式的共同特点,19,（3）土地市场的供给与需求决定土地价格 （4）土地市场的进出是自由的 土地市场的主体可以是任何土地所有 者、使用者和经营者,都可以自由地进入市场。 （5）政府都对土地市场进行干预 干预的措施主要有: 对公共用地实行征用制度; 对土地进行收购、储备和出售; 制定土地利用计划和规划; 实行土地交易登记制度、申报制度; 制定相应法规等。

10、,第一节 土地市场概论,20,（1）土地所有制不同 以美国、日本为代表的完全市场模式 , 其土地所有制度主体是土地私有制。在英国,全部土地在法律上属于英王所有, 即国家所有, 土地使用者只能从英王那里取得土地。只要不违反法规, 就可以自由地利用和处分土地。,第一节 土地市场概论,2. 两种模式的不同之处,21,（2）市场客体不同 在完全市场模式下 , 土地市场的客体是土地所有权及其派生的各种权利, 包括土地所有权、土地使用权、抵押权、空中权、发展权、地役权、租赁权等，均可在市场上自由交换。在市场竞争模式下, 土地所有权属于国家, 不进入市场交换, 在市场上交换的是除土地所有权以外的一切其他权利

11、。 （3） 市场竞争程度不同。 在完全市场模式下, 国家所有制为基础的市场竞争模式更具有市场的完整性和市场竞争性。而在某些英联邦国家和地区, 要获得保有土地所有权需通过政府“ 批租 ” 。政府以此控制土地市场的政府供给。,第一节 土地市场概论,22,(一) 土地市场的运行模式,三、土地市场运行模式与运行机制,第一节 土地市场概论,(二) 土地市场的运行机制,1.土地的自然供给基本无弹性。土地的经济供给是有弹性的，是随着市场价格的变化的。,如城市化引起城市土地价格上涨, 导致城市周围更多的农地转化为城市建设用地。,23,第一节 土地市场概论,一般情况下, 某种用途的土地市场价格越高, 其供给量越

12、大; 市场价格越低,其供给量越小。 土地的经济供给一般跟不上需求的变化, 表现为滞后性。,因为土地开发投入资金大, 开发期较长, 且土地用途在短期内很难改变。,24,第一节 土地市场概论,问：土地的长期供给表现为,A有弹性,B无弹性,25,第一节 土地市场概论,土地是一种生产要素, 其需求是一种引致需求。,土地需求是有弹性的。,房地产的高投资回报,市场投机,对不动产投资的偏好,土地价格越高, 对土地的需求越小, 土地价越低, 对土地的需求就越大。,政府对投机的限制,2.土地的供求机制和价格机制是核心,26,土地价格和地租是由土地的供给与需求二者相互作用在某一价格上相等, 这时, 既没有过剩,

13、也没有短缺, 出现了市场均衡, 这时的价格就称为均衡价格。,第一节 土地市场概论,27,第二节 中国土地市场体系,一、中国土地市场体系的建立与发展 (一) 中国建立土地市场的必要性 20世纪50年代以后, 中国逐步建立了社会主义计划经济体制。城市土地属于国家所有, 实行行政划拨、无偿无限期使用制度。农村土地主要属于农村集体所有, 实行集体统一使用制度。这种资源配置方式造成了土地资源的极巨大浪费。,28,1 土地资源配置方式,（1）行政划拨方式,（2）市场配置方式,国家行政机关以行政手段把土地资源分配给土地使用者, 使用者可以无限期无偿使用禁止转让。,以土地价值为基础, 以土地市场为依托, 对土

14、地实行有偿有限期使用, 并允许土地使用权转让。,第二节 中国土地市场体系,29,政府可以根据市场所反馈的各种信息制定各种规范政策, 并运用各种经济杠杆对市场进行有效调节, 以实现土地资源的最佳利用。,第二节 中国土地市场体系,（1）行政划拨方式,（2）市场配置方式,30,2、土地市场是社会主义统一市场的有机组成部分,生产资料市场,消费品市场,劳动力市场,资本市场,技术市场,房地产市场,建立完整统一的市场。,第二节 中国土地市场体系,31,（1）税费较重影响积极性 以企业转让土地使用权为例，土地交易市场代收的主要税费如下：卖方为营业税5%，城市建设维护税.5，印花税0.5；买方为契税1%，登记费

15、1，印花税0.5，双方共需交纳6%左右的税费。,解决目前土地市场发展障碍,第二节 中国土地市场体系,（2）“官司地” 和“官司房”多，进场交易少。 （3）闲置土地量大。 由于对土地的多头管理、越权审批、毛地出让、地价分期缴交、带资开发折地以及历史遗留问题处理等原因，造成大量的闲置土地。,32,(二) 中国土地市场体系建立与发展的历史 20世纪初当时的国民党政府机构中设有地政部 , 负责全国土地管理。1949年新中国成立以后, 城市土地逐渐收归国有, 农村土地逐渐实行集体所有地实行的是单一行政划拨制度,国家将土地使用权无偿、无限期提供给用地者, 并禁止土地使用权转让。这个时期的中国城市和农村,基

16、本上不存在土地市场。 1978年中国农村实行家庭联产承包责任制, 土地所有权和使用权开始分离, 并取得了巨大成功城市也开始土地使用制度改革。,第二节 中国土地市场体系,33,1986 年国务院成立了国家土地管理局。 1987 年11月,国务院批准国 家土地管理局等部门的报告, 确定在深圳、上海、天津、广州、厦门、福 州等城市进行土地使用制度改革试点 1988年删除了原宪法第 10 条关于土地不得出租的规定, 增 加了 “ 土地使用权可以依照法律的规定转让” 的规定。中华人民共和国土地管理法相应修改, 明确规定“ 国家依法实行国有土地的有偿使用制度 ”。,第二节 中国土地市场体系,34,1992

17、年 , 邓小平同志南方谈话和中国共产党十四大确立了建立社会主义市场经济体制以后, 全国土地市场的培育发展进程大大加快。据统计,到1992年4月,全国仅有17个省( 区、市) 开展土地出让试点工作,而到1992年底,全国除西藏外的 29 个省(区、市)都已开展土地出让。,第二节 中国土地市场体系,35,1992-1993 年的 “ 房地产热 ”, 全国各地大搞开发区建设, 土地投机十分盛行 , 炒卖土地现象非常严重。海南省海口市和广西自治区 北海市, 正常的土地投资已被土地投机所代替, 导致地价飞涨由每平方米不到 30 元,涨到每平方米 1500 元1993年7月开始,全国城市土地市场进入调整发

18、展时期。 90年代末宏观调控，国务院及原国家土地管理局，出台整顿土地市场、抑制土地投机、严禁炒卖土地的法规和文件，土地市场的发展逐步走上了正常的轨道，土地使用权出让、转让、出租、抵押、入股等有序地进行。,第二节 中国土地市场体系,36,二、中国土地市场体系的特点 1. 中国土地市场的建立与发展主要是由政府推动的。 1987年,中国政府决定借鉴香港、新加坡的土地市场模式, 在保持城市土地国有的前提下,允许国有土地使用权通过拍卖、招标、协议等方式进行出让和转让。,第二节 中国土地市场体系,37,2. 目前中国城市土地市场占主导地位 城市土地属于国家所有 , 土地所有权不进入市场。国家只对国有土地使

19、用权实行有期限的出让和出租等。 土地出让市场,也就是一级土地市场,土地的供给者只有国家转让市场即二级土地市场则完全放开,土地供求双方可根据市场行情自由转让、出租和抵押土地使用权 。,第二节 中国土地市场体系,38,3.中国城市土地市场是一个垄断竞争型市场 1999年 7 月和11月, 国土资源部为支持国有企业改革, 促进土地市场的发展 , 规定原行政划拨土地可以在不补交出让金的条件下, 通过出租和作价入股等方式进入二级市场。,第二节 中国土地市场体系,39,4. 在企业改制中实行土地政策性入市 90 年代初开始对国有企业进行改革 , 实行公司制改造、组建企业集团、股份合作制改组、租赁经营、企业

20、并购、破产 等不同形式的改革, 对改革企业涉及的土地使用权 , 根据企业类型和性质实 行土地出让、租赁、授权经营、作价出资(入股)以及保留行政划拨等处置方式。,第二节 中国土地市场体系,40,土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者 , 并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。通过出让取得的土地使用权可以转让、出租和抵押。 土地使用权出让有协议、招标和拍卖三种形式。,三、中国城市土地市场,(一) 土地使用权出让市场,第二节 中国土地市场体系,41,土地使用权转让市场是指国有土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠与。市场的主体,一方是

21、拥有中国境内土地使用权的土地使用权人,一方是中国境内外的公司、企业、其他组织和个人;市场的客体是国有土地使用权。主要有：,（二）土地使用权转让市场,第二节 中国土地市场体系,42,（1）通过出让方式取得的土地使用权和原行政划拨土地以补交出让金的方式取得的土地使用权。 国家作价出资(入股)或授权经营的使用权也属此类。这种土地使用权的转移要符合土地使用权出让合同所规定的期限和投资开发利用条件。 (2)土地承租人以租赁方式取得的、并在按规定支付土地租金并完成开发建设后的承租土地使用权。,（二）土地使用权转让市场,第二节 中国土地市场体系,(3)以转让方式取得的土地使用权。土地使用权转让时,土地使用权

22、出让合同和租赁合同中所载明的权利义务随之转移。,43,土地使用权租赁是指土地所有者或土地使用者作为出租人将土地使用权出租给承租人使用 , 由承租人向出租人支付租金的行为。,(三) 土地使用权租赁市场,第二节 中国土地市场体系,判断：,1999年前几乎每个城市的大部分国有企事业单位未向土地管理部门办理任何手续的条件下,将公有住宅和公有办公用房连同占用的国家划拨用地私下出租、以土地联合建房分房、土地联营、场地出租等。,实质上是原行政划拨用地使用者在不交纳土地出让金的条件下, 获取土地租金或土地价格。虽然有利于土地的集约利用, 但导致国有土地资产的大量流失和城市用地的无序利用。,非法,44,1999

23、年后，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后, 根据租赁合同约定, 可将承租土地使用权转租、转让或抵押。,被写入国土资源部规范国有土地租赁若干意见,但须经土地行政主管部门同意,实质是允许国有土地使用权直接租赁, 从而把隐形市场公开化,判断：,合法,第二节 中国土地市场体系,45,土地使用权抵押是指土地使用权人(抵押人)以其合法的土地使用权，以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。,三、中国城市土地市场,(四) 土地使用权抵押市场,土地使用者(土地使用权人)为获得资金,以自己合法取得的土地使用权向抵押权人担保,抵押权人不对设定抵押权的土地使用权直接占有使用,而是仍由土地使用者使用

24、并取得收益。,当债务人不履行债务时,抵押权人有权依法拍卖抵押的土地使用权,并从拍卖所得价款中优先受偿。,第二节 中国土地市场体系,46,土地使用者 (土地使用权人) （抵押人 ),抵押权人,债权,债务,拍卖,第三方,第二节 中国土地市场体系,47,中华人民共和国土地管理法规定 :“ 农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者用于非农业建设 ”, 除非是 “ 符合土地利用总体规划并 依法取得建设用地的企业 , 因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移 ” 。,四、中国农村土地市场,第二节 中国土地市场体系,48,主要做法是, 在不改变集体土地所有权性质和农业用途的前提下, 由集体经济组织的代

25、表把“四荒“地的一定年期的土地使用权以承包、租赁和拍卖的方式有偿转移给土地使用者,土地使用者享有规定年期内的土地开发利用权,并可以转让、出租和抵押。,(一)拍卖“四荒“地(荒山、荒沟、荒丘、荒滩,也包括荒地、荒沙、荒草和荒水等 )。,第二节 中国土地市场体系,49,十五届三中全会关于农业和农村工作重大问题的决定等文件中,都鼓励“推进荒山荒掏荒丘荒滩使用权的承包、租赁和拍卖“,明确使用权年期最长不得超过 50 年 , 并指出 “四荒使用权受法律保护,依法享有继承、转让(租)、抵押或参股联营的权利 “。,第二节 中国土地市场体系,50,做法是:在山地集体所有权不变的前提下, 将原承包经营改为租赁经

26、营,租期60年,承租人以集体山地承租使用证为法律凭证,向集体缴纳租金。山地承租户可以将承租的山地使用权入股、转租、兑换、抵押等。,(二) 山地流转,(三) 农村土地股份化 农民凭股权对集体土地收益及集体其他企业收益进行红利分配。经股份化的土地则从农民手中游离出来, 集体重新 进行基本农田划分和有偿承包。原集体经济组织则改组成为股份合作组织, 成立股东大会。,第二节 中国土地市场体系,51,中华人民共和国土地管理法规定:“ 国家为公共利益的需要, 可以依法对集体所有的土地实行征用。” 土地征用是国家强制性地将农民集体所有土地转为国家建设用地,并对农民集体实行一定经济补偿的行为。但征地只是给集体一

27、定的经济补偿,而不是依市场价格购买。,五、中国土地征用,第二节 中国土地市场体系,52,征地补偿标准在法律上向来是以被征地前三年平均产值的若干倍来确定。 广东省、浙江省或其他一些大城市郊区, 按产值补偿一般为每亩 4-8 万元 , 但实际的补偿额一般为每亩 20-60 万元。 改革的方向：征地要体现国家意志, 带有强制性, 但补偿标准也应尽量贴近市场。,第二节 中国土地市场体系,53,一 目前我国土地征用补偿制度出现的问题: (一)补偿标准偏低,测算方法不够科学合理 据土地管理法,我国现行的征地补偿费计算方式为“产值倍数法”,即征用土地补偿费,为该土地被征前3年平均年产值的610倍;安置补助费

28、,为该土地被征用前3年平均年产值的46倍。对农民的补偿虽然具有地区差异,但以现金形式补偿的通常都在每亩1.53.5万元之间。,论文选读：论农村土地补偿金制度改革,提问是否合理？为什么?,第二节 中国土地市场体系,54,第一,以产值作为征地补偿标准不尽合理。,第二,征地补偿标准未包含土地的增值部分。,(二)现行征地补偿制度没有充分尊重农民对土地财产的经营权。,这种测算办法说服力较差,第三,一次性“买断式”给付,使补偿金没有得到有效利用。,第二节 中国土地市场体系,55,(三)现行的补偿金制度可能扩大城乡收入差距,不利于小康社会的全面建设。 中国城乡之间的人均收入比率由1995年的2.8提高到20

29、02年的3.1。1995年到2002年间,城乡之间收入差距对全国总体收入差距的贡献率明显上升,从36%提高到43%。这意味着2002年全国总体收入差距的2/5以上来自于城乡之间的差距,表明城乡之间收入差距是非常巨大的。,第二节 中国土地市场体系,56,此外农村居民却没有城市居民所享有的各种实物补贴待遇,农村还未建立起完善的社会保障制度,对农民来说,土地就是他们的保障。如果因征地再倾斜城市,那么城乡之间的差距将扩大,这一方面影响国内的总体需求能力；另一方面也带来社会的不稳定因素。 二 完善农村土地征用补偿金制度的措施,严格规范土地征用制度,强化农村集体组织和土地承包者的主体功能,提高其谈判能力,

30、并限制政府的牟利行为。,第二节 中国土地市场体系,57,1 按土地征用目的分类建立土地补偿机制。 （1）对公益性用地: 对此类多由政府投资开发,尽量提高补偿金标准,并做好规划,使征地范围成为一定的经济圈,为农村的经济发展提供有利条件。 （2）准公益性用地: 如有收益的高速公路、医院等,只能称作“准公益性用地”。除了提高征地补偿标准,还应建立合理的利益分享机制,允许集体经济组织代表农民同征地主体平等协商谈判,让农民分享所征土地的增值收益,避免土地被“买断式”征占。,第二节 中国土地市场体系,58,（3）经营性用地 引入谈判机制,允许集体土地逐步进入一级市场,让集体经济组织代表农民作为市场主体一方

31、,直接参与市场交易;也可委托地产交易市场等中介机构办理。在征购市场的交易中同时完成集体土地向国有化土地转化和国有土地向用地者出让两个过程。 2 多种渠道完善土地补偿金制度。 (1)提高现行土地补偿标准 (2)加强对补偿金的监管,引入资金的正常增长机制 (3)完善补偿金的使用,第二节 中国土地市场体系,59,第三节 中国土地市场管理,土地市场管理的概念：政府运用经济、法律和行政等各种手段, 根据土地的供给与需求的规律,在宏观上对土地市场进行调控与管理,以促进土地市场正常运行,更有效地配置土地资源。 简言之就是政府对土地市场的规范与调控。,60,1.坚持以市场调节为主、政府干预为辅的原则 2.实现

32、土地资源的优化配置原则 3.平稳发展原则 4.多手段多方式共同运用原则,第三节 中国土地市场管理,一 土地市场管理的原则,61,主要依据一下法律法规 1.中华人民共和国宪法 2.中华人民共和国土地管理法 3. 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让 和转让暂行条例 4. 中华人民共和国城市房地产管理法,第三节 中国土地市场管理,二 政府管理土地市场的基本手段,(一) 法律手段,62,1.中华人民共和国宪法,第三节 中国土地市场管理,(2) 土地用途管制制度。 “ 国家依法实行 国有土地的有偿使用制度 ”,“ 土地使用权可以依法转让 ”,2.中华人民共和国土地管理法,(1) 对市场客体的规定。“

33、国家依法实行国有土地的有偿使用制度”，“土地使用权可以依法转让。 ”,63,(3) 土地登记制度。 “依法改变土地权属和用途的 , 应当办理土地变 更登记手续”,“ 依法登记的土地所有权和使用权受法律保护 , 任何单位和 个人不得侵犯 ”。 (4) 耕地补偿制度。 “ 非农业建设经批准占用耕地的 , 按照占多少 , 垦多少 的原则 , 由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量 相当的耕地。 ” (5) 严禁闲置土地。 “ 一年以上未动工建设的 , 应当缴纳闲置费 : 连续二年未使用的无偿收回用地单位的土地使用权 ”。,第三节 中国土地市场管理,64,(6)规定一级土地市场土地使用权转移

34、方式,严格限制行政划拨用地范围和一级市场以出让方式转移土地使用权。 (7)规定新增建设用地有偿收入分配办法。自1999年1月 1日开始,“新增建设用地的土地有偿使用费,百分之三十上缴中央财政,百分之七十留给有关地方人民政府”。 (8)政府拥有土地收回权。政府为了公共利益需要,或为实施城市规划进行旧城区改建等原因,政府“可以收回国有土地使用权”。 (9)对农村土地市场的规定。“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。,第三节 中国土地市场管理,65,中国当前土地税收主要有: (1)城镇土地使用税。 (2)土地增值税。,(二) 经济手段,1. 税收措施,第三节 中国土地市

35、场管理,66,2.金融措施,第三节 中国土地市场管理,当需求不旺时，政府开始放宽信贷 , 多次降低利率 , 剌激消费 , 特别是放宽住房信贷 , 鼓励贷款购买住房。如1996 年以后国商品房积压严重时期 。 当需求过旺，通货膨胀时，政府提高信贷利率，甚至冻结金融业对土地开发和房地产开发的资金。如1993后-1996年实现软着陆。,67,第三节 中国土地市场管理,( 三 ) 行政手段,1. 制定全国土地利用计划 2. 划定限制供地和禁止供地的范围 3. 建立土地有形市场 4. 建立交易许可制度和交易预报制度 5. 建立土地储备制度 6. 建立地价等市场信息公开查询制度,68,1.某类型市场也叫土

36、地一级市场，由土地管理部门代表国家将土地使用权让与土地使用者，并由土地使用者支付土地出让金。具体方式有协议出让、招标出让和拍卖出让。,A.土地金融市场 B.土地中介服务市场 C.城镇国有土地使用权转让市场 D.城镇国有土地使用权出让市场 E.涉外土地市场,练习题,69,2.某土地市场主要是面对土地使用权的中间流通。具体形式有土地交易磋商、土地信息服务、土地评估、土地登记和土地仲裁等。,A.土地金融市场 B.土地中介服务市场。 C.城镇国有土地使用权转让市场。 D.城镇国有土地使用权出让市场。 E.涉外土地市场。,练习题,70,练习题,3.政府职能转变后，原本由政府管理的事务都交由市场中介去做，

37、如土地信息服务、土地评估、土地使用权交易等。有了中介服务之后，土地市场会更加活跃和繁荣。,A.土地资源配置体系 B.土地中介服务体系 C.土地收益分配体系 D.土地市场法律体系 E.土地价格管理体系,71,A.土地资源配置体系 B.土地中介服务体系 C.土地收益分配体系 D.土地市场法律体系 E.土地价格管理体系,4.土地市场的五个体系中通过规范土地评估机构和从业人员资质等，合理确定土地其准价格，使土地价格评估公正合理，防止土地以低价出让和土地投机的是：,练习题,72,我国房地产市场土地调控政策效应已初步显现，表现为： 1、土地供应总量将会进一步得到控制 城市政府土地供应宏观调控的目标是：土地

38、供应过量，宏观经济疲软时，减少土地供应总量；土地供不应求，宏观经济坚挺时，增加土地供应总量，以市场配置土地资源，以计划弥补市场之不足，实现土地市场供求平衡。,土地供应政策调整冲击波影响效应已显现,填空分析案例：,73,鉴于我国目前城市土地市场供应总量迅速膨胀，部分地区已经出现泡沫，控制土地供应总量，是此次土地供应政策调整的重要目标之一。 从供给看，国土资源部下发的关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知以及国务院下发的关于暂停审批各类开发区的紧急通知和关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知等文件，对城市各类开发区（园区）、别墅用地的供给作了严格的限制，这将使城市土地增量供应出现较大

39、回落。,74,从需求看，由于招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定以及协议出让国有土地使用权规定等的发布实施，经营性用地将停止协议出让，转而实行招标拍卖挂牌出让，市场化程度大大提高，土地价格也将因此而上涨，将降低土地市场需求。,在供求机制的共同作用下，土地市场经过调整将重新实现平衡，土地总供应量缩减，土地价格则（10）减少土地收益流失。,75,2、一级市场土地成本将会（11）上升 原有使用制度下，城市土地一般采取“生地”供应的形式，土地前期开发工作一般由取得土地使用权的开发商自身来完成。土地供应政策调整之后，城市土地或者集体土地先由土地储备机构予以收购，纳入土地储备库，然后根据土地市场需求、供应计

40、划、城市规划等因素，以招标拍卖挂牌等方式投入市场。,土地前期开发劳动成本大大（12）增加，土地内在价值也因此有了较大提高。政府“熟地”出让政策下，开发商在支付土地出让金的同时，必须向土地开发机构支付相应的土地开发补偿费用，因此土地取得成本将会有所（13）上升。,76,3、土地供应计划体系加速完善 土地供应政策调整以及土地出让方式转变之后，土地供应将严格按照城市总体规划、土地利用总体规划、土地供应中长期计划、土地供应年度计划、土地收购储备计划等进行运作，因此城市土地供应计划体系的完善愈加（14）紧迫。 另一原因在于土地出让方式的转变。土地供应调整之后，商业、旅游、娱乐、写字楼、商品住宅等经营性用

41、地必须通过招标拍卖挂牌方式出让。与协议出让方式相比，市场化程度更（15）高，竞争相对更为（16）激烈。在市场调节作用下，为取得土地开发权，开发商需要付出更（17）高的土地成本。,77,4、土地二级市场在一段时期内将比较（18）跃 现阶段受原有土地使用制度惯性的影响，城市土地收购范围比较（19）有限，未能完全垄断土地一级供应。目前，仍有相当部分城市存量土地为国有企事业单位占有，可以通过补交土地出让金形式取得占有地块的开发权。为避免土地储备机构将其纳入收购范围无偿或低偿收回，这部分用地占有单位势必会在新政策出台之后的一段时期内，以土地作为合作条件，与开发商进行合作开发，以最大限度地获取土地收益。另

42、一方面，随着政府对闲置用地以及烂尾工程处置力度的加大，其中的很多存量土地资产需要通过转手、合作开发等形式加以盘活。,78,5、土地资源将逐渐向优势发展商（20）集中 供应政策调整之后，土地通过招标拍卖挂牌方式进入市场，出让的市场化程度有了很大的（21）提高，加上土地资源的稀缺特性，土地一级市场的竞争将会更加激烈。开发商要在竞争中保持优势，就必须对项目地块周边环境、宏观环境、微观环境等因素进行深入的研究分析，在遵循地块规划设计条件的前提下，力求充分挖掘地块的自身优势，实现土地开发的最优化。这就要求开发商必须具备较高的专业运作水平，包括地块的可研分析、交易运作、规划设计、开发建设、销售策划等环节。

43、,79,同时由于招标拍卖挂牌出让，与之前的协议出让相比，对开发商的资金实力要求也有了很大的提高。开发商必须在招标、拍卖、挂牌出让成交之后的一段时期内，向城市政府及土地开发者支付土地出让金及土地开发补偿等费用，才能办理土地的过户手续，取得国有土地使用权证。 优势发展商，一方面具有高水平的专业人才，能在产品规划设计、营销推广等方面不断进行创新，打造定位准确的产品；另一方面具备强大的资金实力，能够保证项目运作的资金需求。可见，土地资源向优势发展商集中具有一定的必然性。,80,6、地产价格短期将会有所波动，长期趋向（22）平稳 土地储备制度以及土地招标拍卖挂牌出让制度的实施，对土地供应总量调控力度的加大，使得土地供应规模有所缩减，加上开发商以及购房者的理性预期影响，房地产价格有可能会呈现上涨的态势，而且上涨的幅度在某些区域可能较大。与此同时，由于政府对住房市场的干预，尤其是大规模经济适用房的推出，将对住房市场需求形成较强的分流作用，从而对房地产价格上涨产生抑制作用。再者，随着土地储备制度的完善，土地利用规划、土地供应计划等的落实，政府将根据市场需求进行土地供应，以（23）避免了房地产市场价格的大幅波动。,81,第二章 结束,