房地产开发与经营作业.doc

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1、 项目名称：天津市小康区高新技术产业园区南区建设项目项目名称：天津市小康区高新技术产业园区南区建设项目 系 别 建筑与材料工程学院 专 业 名 称 工程管理 年 级 2011 级 课 程 名 称 房地产开发与经营 组 员 夏津津、毛陈、吴凡、李季 指 导 教 师 万力 二一四十月 第一章第一章房地产开发概述房地产开发概述 小康区作为滨海新区的北部门户，对国家的滨海新区发展战略起着重要的作用。按照 产业发展规划，小康区要“走新型工业化道路，继续壮大石油和海洋化工、汽车和装备制 造、现代冶金等支柱产业。 ”其中，高新技术产业区就是为这些产业提供落脚点。这种开发 模式属于混业开发。政府所建立的高新技

2、术产业区内跨行业的相互渗透与互动发展。 土地使用权获取 由于本项目是政府派出机构，所以土地使用权获取是直接由政府特批。 项目区位于某市小康区南部茶淀镇，某市小康区生态型高新技术产业园区的规划区。 东至规划的次干路三，南至规划的津汉快速路，西至塘汉快速路，北至规划的次干路四， 规划总用地面积 256 公顷。现状用地包括居住用地、工业用地、道路广场用地、水域和其 他用地。 此次经过土地整理重新推向市场的地块用途主要为建设工业用地和居住用地，用 于进行工业地产及商业地产的开发。此价格已经包含不可出让面积的分摊费用。 （1）工业地产土地价格预测 通过查阅相关资料，某市技术开发区土地出让平均价格约在 2

3、3.41 万元/亩。小康区虽 为滨海新区的重要组成部分，但其工业发展与技术开发区相比较慢，尚处于初级开发阶段， 则估计其土地初始转让价格大约在 20.00 万元/亩。考虑其发展速度和发展水平，预计其土 地价格年平均增长率为 5%。 （2）商业、居住地产土地价格预测 本项目参照小康区商业、住宅用地的土地出让情况进行预测。2008 年，项目商业地产 价格为 210.00 万元/亩，住宅地产价格为 150.00 万元/亩，考虑商业、居住地产价格未来 走势以及资金时间价值等因素后，预计到 2012 年，该项目的商业地产土地出让价格为 255.25 万元/亩，居住地产土地出让价格为 182.33 万元/

4、亩。 （3）土地出让计划 建筑类型建筑面积（万平方米）备注 居住建筑 28.00 容积率 1.5-1.8 工业建筑 1.00 容积率 1.0-1.2 公共建筑 82.95 容积率 1.5 合计 111.95 从目前的情况来看，土地整理出让的周期一般不会超过 8 年，根据本项目的地块具体 情况，决定在 5 年内出让完成，初期出让比例较低，当土地价格有一定上涨后，再批量出 让。 第二章第二章 房地产开发前期工作房地产开发前期工作 一、立项审批 1、项目立项申请报告书（原件一份） 2、项目建议书或项目可行性研究报告（一份） 3、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书（一份） 4、项目建设投资概算

5、（一份） 5、银信部门出示的资金证明（原件一份） 6、企业法人营业执照副本（复印件一份） ；（房地产项目需提供资质证明一份） 7、项目地形图（一份） 8、有关职能部门的意见。 二、规划设计 1、由市规划局根据城市总体规划和立项文件核发勘察设计红线，提供规划设计条件。 2、建筑设计分为三个阶段，即方案设计、初步设计和施工设计。 3、市城建局负责联系市有关部门对初步设计进行会审批复。 三、建设工程报建 （一）建设工程报建，首先要提供如下资料到建委办理登记手续。 1、计划部门核发的固定资产投资许可证或主管部门批准的计划任务书； 2、规划部门核发的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证 ； 3、国土部

6、门核发的国有土地使用证 ； 4、符合项目设计资格设计单位设计的施工图纸和施工图设计文件审查批准书； 5、人防办核发的人民防空工程建设许可证 ； 6、消防部门核发的建筑工程消防设计审核意见书 ； 7、防雷设施检测所核发的防雷设施设计审核书 ； 8、地震办公室核发的抗震设防审核意见书 ； 9、建设资金证明； 10、工程预算书和造价部门核发的建设工程类别核定书 ； （二）公开招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。 1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明； 2、建设工程施工公开招标申请表； 3、建设工程监理公开招标申请表。 （三）邀请招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。

7、1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明； 2、建设工程施工邀请招标审批表； 3、建设工程监理邀请招标审批表； 4、工商部门签发的私营企业证明； 5、法人营业执照； 6、其他申请邀请招标理由证明。 （四）直接发包的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。 1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明； 2、建设单位申请安排建设工程施工单位报告； 3、建设单位申请安排建设工程监理单位报告； 4、工商部门签发的私营企业证明； 5、法人营业执照； 6、建设工程直接发包审批表。 （五）办理建设工程质量监督，要提供如下资料到质监站办理手续。 1、 规划许可证 ； 2、工程施工中标通知书或工程施

8、工发包审批表； 3、工程监理中标通知书或工程监理发包审批表； 4、施工合同及其单位资质证书复印件； 5、监理合同及其单位资质证书复印件； 6、施工图设计文件审查批准书； 7、建设工程质量监督申请表； 8、法律、法规规定的其他资料。 （六）办理建设工程施工安全监督，要提供如下资料到安监站办理手续。 1、建设单位提供的资料： （1）工程施工安全监督报告； （2）工程施工中标通知书或工程施工发包审批表； （3）工程监理中标通知书或工程监理发包审批表； （4）工程项目地质勘察报告（结论部分） ； （5）施工图纸（含地下室平、立、剖） ； （6）工程预算书（总建筑面积、层数、总高度、造价） ； 2、施工

9、单位提供的资料： （1）安全生产、文明施工责任制； （2）安全生产、文明施工管理目标； （3）施工组织设计方案和专项技术方案； （4）安全生产、文明施工检查制度； （5）安全生产、文明施工教育制度； （6）项目经理资质证书复印件，安全员、特种作业人员上岗证原件和复印件； （7）现场设施、安全标志等总平面布置图； （8）购买安全网的合格证、准用证发票原件和复印件； （9）建设工程施工安全生产责任书； （10）建设工程施工安全受监申请表； （11）法律、法规规定的其他资料。 （七）领取施工许可证 ，除第（一）条规定提供的资料外，要补充如下资料到建 委办理手续。 1、工程施工中标通知书或工程施工发包

10、审批表； 2、工程监理中标通知书和工程监理合同； 3、施工单位项目经理资质证书（桩基础工程要提供建设行政主管部门核发的桩机管 理手册） ； 4、使用商品混凝土购销合同或经建设行政主管部门批准现场搅拌的批文； 5、质量监督申请安排表； 6、安全监督申请安排表； 7、建设工程质量监督书； 8、建设工程施工安全受监证； 9、施工许可申请表； 第三章第三章 房地产开发项目市场调查房地产开发项目市场调查 项目的市场调查方法多样性，包括访问法、观察法、定性研究法等，得到的结果如下： 高新技术产业是国民经济的战略和先导性产业。一个地区高新技术产业的发展，不但 决定着该地区的经济、社会发展水平，而且决定着该地

11、区在经济全球化中的分工和地位。 未来十到二十年是天津经济和社会发展的重要战略机遇期，面对国际高新技术产业发展表 现出的“国家战略性” 、 “聚集性”等特点，以及国内长三角、珠 三角地区的激烈竞争， 发展高新技术产业需要发挥政府对高新技术产业的引导作用，对天津以及地区经济和社会 发展具有重大引领和带动作用，具有重要的战略意义和现实意义。 小康区拥有海洋资源优势，在地理上处于滨海新区“T”型产业布局的海洋经济发展 带上，可以借助京津两地的科技资源，发展海洋高科技产业；小康区的化工新材料产业具 有一定基础，有发展新材料产业的条件；小康区的功能定位是建设宜居生态城区，区内生 态资源丰富， “小康刻字”

12、 、 “小康版画”别具特色，可以发展研发孵化、文化创意等知识产 业。 某市委、市政府高度重视高新技术产业的发展，把其作为优化经济结构、增强天津发 展后劲的重要举措摆在突出的位置，制定了一系列的重大政策措施，推动高新技术产业快 速健康发展，取得显著成效。 2005 年，全市高新技术产业完成产值 2141.4 亿元，比 2000 年增长 187.6，5 年年 均增长 23.5。高新技术产业产值占工业的比重稳步增长，由 2000 年的 28.6增长 到 31.6，年均增长 0.6 个百分点。2005 年，高新技术产品实现出口 124.7 亿美元，列全国 第四位，占全市出口的比重达到 45.5，比 2

13、000 年的 25提高了 20.5 个百分点。 到 2005 年累计实施重大高新技术产业化项目 100 项，项目总投资 106.3 亿元，投产 后新增产值 313.2 亿元、利税 79.6 亿元，有 50 个建成投产。1999-2005 年，共争取国家 高技术产业化项目 62 项，争取国 家资金 4.96 亿元。上述项目的实施，对于建设自主创新 能力、提升产业技术水平、增强核心竞争力发挥了重要作用。2005 年，纳入统计的市重大 高新技术产业化项目实现产值 191.5 亿元，占全市高新技术产值的 9，成为支撑高新技 术产业发展的重要力量。 2005 年，电子信息产值达到 1682.4 亿元，占

14、高新技术产业的 78.6，是第一支柱产 业。先进制造和生物技术与现代医药 产值分别为 1729 亿元和 163.8 亿元，占高新技术 产业的 8.1和 7.6。新能源产业完成产值 58.4 亿元，初步形成了锂离子电池、镍氢电 池和太 阳能电池为主的高能电池产业群。品种、规模和技术水平都居国内领先地位。 2005 年，某市产值亿元以上的高新技术企业达到 180 家，其中 10 亿元以上的 28 家。 同时，培育了高分辨率彩色显示器、大直径区熔硅单晶、无缝钢管、工程机械、皮质激素、 复方丹参滴丸、锂离子电池、纳米复合氧化锆材料等 20 个技术水平高、市场竞争力强的重 点产品。 高新技术产业创新体系

15、初步建立，为某市高新技术产业的后续发展奠定了良好的基础。 第四章第四章 房地产开发项目策划房地产开发项目策划 一总论 针对目前住宅产品同质化现象，住宅开发商要想获得发展，除了对产品硬件做更高的 要求，还应该注重产品内涵，使消费者在经济，文化，生活多个方面接受该产品。消费者 所要要买的不是纯粹的商品房，而是一个生活的乐园。这就需要开发商在开发、设计、经 营理念上有所创新，以新的居住生活模式引导、吸引消费者，从而在激烈的市场竞争中获 得发展空间。 房地产发展现状分析 房地产行业无疑使是多年来投资的热门，随着越来越多投资者的涌入，造成了现在市 场上很多待售和空置商品房，加上二手房市场和小规模开发销售

16、（小型城镇居多）等因素， 使得市场上形成了待售房多，购房者减少的局面，将房地产销售和购房推向两个极端。并 且随着新的法律法规的颁发，使得有能力且有意购置第 2.3 套房者受到限制。基于此，作 为房地产开发商应该将目标放在新的消费群体身上。 二项目产品分析 该案属经济文化类型建筑，不同于以往其他产业光喊口号却无实际意义的产业，该项 目将彻底注重“经济、文化”方面的发展，使得消费者乐意接受该类型产品。该产品销售 目标将以应、往届高校毕业生为主体，以经济的户型，内涵的外延产品，丰富的文化生活 来吸引消费者。 学校生活尤其是大学生活无疑是人生中最美得一段时光，可学校的生活总有结束的时 候，如何能再喧嚣

17、的城市之外，紧张而忙碌的生活之余再度体验一下宁静而幸福的校园生 活，这无疑给房地产开放商创造了商机。 随着现在城市高楼林立，儿女出门都成了父母担心的问题，因各种原因将子女关在家 里的案例比比皆是，该案不但为消费者本身提供优美舒适的生活环境，同时为下一代的生 活提供方便，在不影响安全的同时拓宽了子女们的活动空间，合理解决了消费者在下一代 生活问题上的难题。 3项目规划，建筑方案 该案建筑规划将要求开发商彻底放弃传统的建筑模式，以和谐生活氛围为目的的建筑 理念来规划项目，以正规，主流来制定建筑方案。 4经济文化及地理分析 最佳地理位置：天津。同为国内一线大城市，直辖市，天津呈现出与其他各大城市炯

18、然不同的地质风貌，天津多山，风景优美，气候宜人，本就是旅游，居住的圣境，再加上 天津多山，就形成了独特的城乡相围绕结合的形式，鉴于该案建筑面积过大的情况，可选 择天津郊区为址，不但可以避免城市建筑用地紧张的尴尬，还可同时面对天津多个城区的 消费者，化缺点为优点。 经济因素：天津因其地理因素，历来是中国的大后方，交通便利，经济发达，是西部 大开发战略要地，随着国家法律法规的制定颁发，各行业都在这个城市得到发展，高科技 高素质人才不断涌入，将为该项目提供更多的消费者。 文化因素：天津本来就是许多高校的校址所在地，使得许多高校毕业生有“天津情结” 。并且随着天津经济的迅猛发展，天津就业空间大，很多高

19、校毕业生愿意留在天津，这些 人是房地产行业最理想的消费群体，而该案无疑可以吸引此类消费者的目光。 5SWOT 分析 优势：新颖，实用，目前市场上没有类似的产品，且是针对统一消费群体的项目，一 旦展开局面，后期发展空间大。项目具有一定的灵活性，可视销售情况在同一产业园区进 行分期建筑计划。 劣势：占地面积过大，前期宣传难度大，后期管理难度大。 6项目定位 该案以经济小户型住宅为主，小型商业建筑为辅，多经营模式的新型项目，以高 学历高素质者为目标消费群体。在价格上可通过合理选址，结合天津市经济状况和房地产 行业情况制定合理的价位。 7广告宣传，营销方案策划 该案可通过网络进行宣传，因为目标客户相对

20、统一，可以互动交流的模式进行广 告宣传，并以大中型文化活动来提高知名度，并且通过合理的物业管理和后期服务，为后 期的工程提高知名度和可信度。 第五章第五章 房地产开发项目规划设计房地产开发项目规划设计 根据某市小康区生态型高新技术产业园区规划，园区将建成：先进制造业基地，高 技术企业的孵化器和滨河生态宜居区。 结合滨海新区和项目周边地区社会经济发展现状及发展规划，项目市场定位为：工业 地块重点面向国内从事微电子、通讯、信息、材料等领域，以及海洋产业等的企业进行宣 传和投资推介，主要选择中、小企业到项目区进行投资。居住区客户人群以园区的周边居 民、和园区就业职工为主，积极吸引周边城市居民。 本项

21、目位于滨海新区范围内，项目总投资 15.01 亿元，共开发土地 256.51 公顷，其 中开发居住用地 14.41 公顷，工业用地 40.8 公顷，商业金融用地 12.45 公顷，依法可出让 用地面积约 67.66 公顷，不可出让面积 188.85 公顷。完成后可实现项目区的八通一平，同 时完成规划范围内中小学、金融等公建面积共计 75.07 万平米。其建设将改善小康区的基 础设施条件，优化小康区的投资环境，对于进一步完善区域产业布局，带动区域经济发展 等具有重要意义。 本项目的建设是实施城市总体规划，促进地区发展的需要。根据某市小康新城总体 规划（2006-2020 年） ，小康区域城镇空间

22、布局结构为“一城二组团三镇四区” ，其 中，四区分别为小康高新技术产业区、泰达北区、海滨休闲旅游区、循环经济示范区。本 项目，就是落实小康区城市发展总体规划中的重要环节小康高新技术产业区的建设。 建设本项目也是社会经济发展的需要。小康区作为滨海新区的北部门户，对国家的滨 海新区发展战略起着重要的作用。按照产业发展规划，小康区要“走新型工业化道路，继 续壮大石油和海洋化工、汽车和装备制造、现代冶金等支柱产业。 ”其中，高新技术产业区 就是为这些产业提供落脚点。 本项目的建设是完善小康区的产业布局，实施科学发展的需要。 高科技工业园区将集产业发展和科技开发、成果孵化、技术贸易、科技服务、人才交 流

23、、信息集散于一体，成为拉动小康经济增长的重要增长点。通过小康高科技工业园的建 设将带动茶淀镇快速发展，呼应天津滨海新区开发开放，不断优化城市空间结构，进一步 提升城市辐射功能。 建设本项目是加强基础设施建设，优化投资条件，满足宏观经济发展的需要。为满足 小康区作为滨海新区的重要组成部分，并为某市发展成为“现代制造和研发转化基地”作 出贡献的发展目标，增加更多的高科技产业、创新性产业进入滨海新区经营生产，是宏观 经济布局的需求。 土地用地规划 根据规划区域定位，以及滨海新区总体规划 、 某市小康区生态型高新技术产业园 区南区规划和某市新建居住区公建配套定额指标 ，项目区主要为工业、居住、公共设

24、施用地、道路广场、市政公用设施、绿化等用地，各主要地块的面积和用地性质见下表： 表 3-2 高新园区总体规划及南区起步区规划用地平衡表 用地 代码 用地名称总体规划南区起步区 序号 大类中类 面积 （公顷） 占城市建 设用地 面积 （公顷） 占城市 建设用 地 居住用地 63.3613.71%17.227.48% R2 二类居住用地 57.05 14.41 1R RS 中小学、幼儿园用地 6.31 2.81 公共设施用地 70.5215.26%48.5721.10% C1 行政办公用地 5.31 2.92 C2 商业金融业用地 19.47 12.45 C3 文化娱乐用地 C4 体育用地 C5

25、医疗卫生用地 C6 教育科研设计用地 36.82 31.26 2C 配套设施预留地 8.92 5.92 工业用地 135.0029.21%40.817.72% 3M M1 一类工业用地 135.00 40.8 道路广场用地 90.4619.58%49.4121.46% S1 道路用地 88.96 48.81 S3 社会停车场库用地 0.60 0.3 4S S4 交通设施用地 0.90 0.3 市政公用设施用地 3.950.85%10.43% U1 供应设施用地 U2 消防设施用地 5U U2 环境卫生设施用地 绿地 98.8521.39%73.2231.81% G1 公共绿地 18.59 11

26、.21 6G G2 生产防护绿地 80.26 62.01 合计城市建设用地 462.14100%230.21100% E 水域和其他非城市建设用 地 30.72 26.3 7 E1 水域 30.72 26.3 合计规划总用地 492.86 256.51 用地规模 表 3-3 高新园区南区规划用地规模 建筑类型建筑面积（万平方米）备注 居住建筑 28.00 容积率 1.5-1.8 工业建筑 1.00 容积率 1.0-1.2 公共建筑 82.95 容积率 1.5 合计 111.95 功能区规划 依托项目所在区域的区位优势和总体定位发展分析，项目区域规划为两个功能区，以 塘汉二线为界，即东侧的生态宜

27、居生活区和西侧的工业集聚区。 工业用地布置在沿塘汉快速路一侧, 规划占地 40.80 公顷，占规划区城市建设总用地 的 40.62%，用地类别为一类工业用地，性质为高科技企业。以发展材料科学、微电子科学 和海洋产业为重点，建设高效率、高附加值的现代化工业园区。 生态宜居生活区主要解决本地区的居民、就业职工以及吸引周边城市居民居住，主要 针对的是塘沽城区的居住需求辐射。总用地 17.22 公顷，占城市建设用地的 7.48%。 道路交通 项目内的道路及交通规划主要采用方格网型道路网络布局。 对外道路：规划城市快速路 2 条，包括塘汉快速路和津汉快速路，红线宽度为 60 米， 机动车双向 6 车道，

28、为交通性道路，主要负责长距离过境的快速交通。规划城市次干路 1 条，为次干道三，红线宽度 25-30m。 内部骨干路呈网状结构，由规划主干路、规划次干路、工业性、生活性支路组成。规 划主干道 1 条(主干路二)，红线宽度为 40 米，机动车双向 4 车道，有一定的对外交通职能； 次干道 3 条(次干路一、次干路二、次干路五)，为生活性道路，红线宽度为 30 米，机动车 双向 4 车道；支路 5 条(支路五、六、七、支路十、十一)，为生活性支路，红线宽度为 20 米，主要职能为联系工业区和居住区内部各小区交通组织及解决小区内部的交通联系。此 外，项目区的道路网内还规划有相应的公交线路和首末站等交

29、通设施。 绿化景观工程 （1）塘汉二线、主干路绿化设计 在人行道上，在远离车行道一侧分离出 2 米的绿化带，作为道路与周围环境的分隔， 由金银木和月季组成柔和的弧线形图案，并相间栽植丁香，点缀丝兰，增加行人的亲近感， 色彩丰富，并充满韵律。布局上疏密结合，色彩上将花期错开，丰富人行道景观。在靠近 车行道一侧种植高大的耐盐碱植物刺槐作为行道树，形成林荫花镜，共同组成红绿相间， 色彩丰富的道路景观。主干路两侧 20 米公共绿地。 （2）次干路的道路绿化 这几条路的人行道宽度较小，道路两侧的绿化设计在人行道靠近车行道一侧种植行道 树刺槐，间距 6 米，树穴为 1.2 米1.2 米，下面做排盐处理。两

30、侧 10 米公共绿地。 公共配套设施 本项目拟建设的配套公建项目主要包括公共服务设施和市政公用设施两部分，均为非 经营性公建。 作为以先进制造业、海洋产业为支撑，生态宜居为特色的都市产业园区，某市小康区 生态型新技术产业园区规划有两个功能区，即：生态宜居生活区和工业集聚区。其中工业 集聚区位于园区的西侧，东侧规划作为生态宜居生活区。本项目拟建设的配套公建项目均 分布在东侧的生态宜居生活区，规划的公共服务设施用地范围内。 第六章第六章 风险分析风险分析 一、项目风险识别一、项目风险识别 项目风险是指在项目决策和实施过程中，造成实际结果与预期目标的差异性及其发生 的概率。本项目涉及到的风险按照风险

31、来源划分主要有经济风险、法律风险和运营风险。 其中，经济风险是指在项目建设和运营过程中，由于有关因素变动或估计错误而导致经营 失败的风险，主要包括市场预测失误、通货膨胀使成本上涨等所导致项目经济损失的风险； 法律风险主要是指国家房地产市场宏观调控政策（土地政策和金融政策）变动对项目造成 的影响；运营风险是指项目运营管理不善所带来的风险。 二、项目风险分析二、项目风险分析 1 1 经济风险经济风险 本项目的经济风险主要包括通货膨胀风险、 （1）通货膨胀风险 近几年以来，能源、原材料价格上涨迅速，目前经济仍然在高位运行，相关上游产品 价格需求不会减少，上游产品价格在短期内还将可能上涨。原材料价格的

32、上涨将带来建筑 成本的增加，从而使项目投资风险增大。另外世界经济形势风云变幻，由美国次贷危机所 引发的经济危机所带来的后果目前无法作出危害程度、持续时间、影响深度的准确判断， 带来后续经营的不确定性。 （2）还贷风险 本项目还贷资金来源为土地出让金扣除政府收益、土地整理和基础设施配套公建等费 用剩余部分，还贷不足部分由财政补贴。本项目可能因土地出让金过低，用于还贷资金缺 口大，财政补贴不足而产生还贷风险。 （3）结构风险 目前，某市的工业园区园仍是采用以行政区划为主的管理模式、 以项目为主的招商引资方式，可能导致本园区产业结构与其他园区趋同，另外还有可能入 园企业之间缺乏产业关联性，难以形成竞

33、争合作关系的产业集群，难以实现资源共享，形 成聚集经济，进而影响园区发展。 2 2 法律风险法律风险 对本项目影响最大的是国家的土地政策。近年来，国家对房地产市场的调控力度越来 越大，国土资源部制定了招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定，某市国土资源 和房屋管理局制定出让项目土地使用权转让审核工作程序，上述土地政策的出台进一 步规范了土地交易程序；同时国家有关节能、环保政策相继出台，种种迹象，今后国家对 房地产市场可能还会陆续出台一系列具体的调控政策，地产投资的政策风险明显比以前加 大。 3 3 运营风险运营风险 项目的运营风险主要表现在因招商不利，入园企业少或入园企业不符合园区定位等影 响

34、园区的发展；园区内部管理效率低下影响园区的运营；同时园区可能因中介组织发育滞 后制约园区管理机构的整合功能发挥。 三、项目风险评估三、项目风险评估 通过以上的分析，对项目影响大的风险排序依次是经济风险、政策风险和运营风险。 四、项目风险防范与对策四、项目风险防范与对策 1、应该进一步明确园区的功能、产业发展定位、强化技术创新功能和“孵化”能力； 要尽量拉长主导产业的产业链，促使产业集群式发展，同时要发展相关和支援性产业，提 高园区企业的产业关联度。 2、制定合理的材料采购计划和采购策略降低采购成本；制定周密、可行的土地出让 计划，以前期土地的开发建设和周边区域的发展带动园区土地价格的提升，增加

35、土地出让 收益，降低项目的经济风险。 3、充分利用滨海新区的土地优惠政策，促进园区的开发建设；同时应对有关政策及 房地产调控趋势的分析，评估本项目的政策风险，制定相应风险防范措施减少本项目的政 策风险。 4、加强工业园区管理，规范园区主体行为 （1）加强园区招商引资管理：要根据本地的要素条件决定引进企 业，完善引资的甄别机制；引进企业要有种子功能，能促进企业衍生；将本地资本与引进 资本一视同仁，降低本地企业的创业门槛。 （2）完善园区配套服务体系，为入园企业提供优质服务，促进园区的快速发展。 （3）加强中介组织建设，完善园区之间的协调机制。 五、项目风险监控。五、项目风险监控。 风险监控是项目

36、风险管理的项重要工作。在工程项日的实施过程中，风险会不断发 生变化，可能会有新的风险出现，也可能预期的风险会消失因此应该项目风险的实施情况 进行跟踪监控，密切跟踪已识别的风险，监视残余风险和识别新的风险；分析工程项目目 标的实现程度，以及风险因素的变化和风险应对措施产生的效果；进一步寻找机会，细化 风险应对措施，实现消除或减轻风险的目标，使项目风险处于可控制的范围之内。 第七章第七章 房地产开发项目可行性研究房地产开发项目可行性研究 7.1 房地产开发项目可行性研究概述 7.1.1 房地产开发项目可行性研究含义 房地产开发项目的可行性研究就是在投资决策前，运用技术、经济、管理、社会学等 多学科

37、相关知识，对拟开发项目进行技术经济分析和综合比较论证的科学。其基本任务就 是通过对工程、技术、经济、社会和环境等有关方面进行深入细致的调查研究，综合论证 开发项目技术上是否先进适用、经济上是否合理、财务上是否盈利、建设上是否可行、是 否促进社会和环境可持续发展，从而为投资决策提供科学的依据。这是房地产开发过程中 一项极其重要的调查研究工作。 7.1.2 房地产开发项目可行性研究的作用 （1）项目投资决策的重要依据 （2）申请有关建设许可文件的的依据 （3）项目申请金融信贷的依据 （4）指导规划设计工作的依据 7.1.3 可行性研究报告的编制单位 开发商自行编制 7.2 房地产开发项目可行性研究

38、与投资决策 7.2.1 房地产开发项目可行性研究的主要内容 1第一部分，项目概况 1 项目名称 小康区生态型高新技术产业园区南区建设项目 2 承办单位概况 （1）建设单位 单位名称:天津滨海汉源开发建设有限公司 营业执照注册号：120108000008395 法定代表人：包乃民 公司类型：有限责任公司 注册资本：壹仟万元人民币 实收资本：壹仟万元人民币 办公地址： 某市小康区东风路文化活动中心六楼 经营范围：酒店等商务功能设施开发、建设；工程准备；绿化工程施工；架线和管道 工程建筑；道路工程建筑；房屋出租、出售；公用设施建设；土木工程建设；建筑装饰材 料、机械设备、五金交电销售；物业管理；室内

39、外装饰装修；信息咨询服务及代理业务。 （2）经营单位 单位名称:某市小康区产业园区管委会 法人：冯嘉强 地址：某市小康区东风路文化活动中心 某市小康区经济开发区管委会是经某市人民政府批准成立的负责园区开发建设、经营 管理的政府派出机构，其职能为征收产业园区范围内闲置及可开发利用的土地，进行土地 整理及基础设施建设。同时，对外招商引资，组织园区土地开发建设及上市交易，并参与 园区内企业管理及资产运营管理。 2第二部分，市场研究 1.可行性研究工作的范围和单位 可行性研究工作的范围：着重完成项目实施的基本条件研究、实施方案研究、投资估 算和财务评价。 可行性研究单位：某市晟嵘工程建设项目管理咨询有

40、限公司 2.报告编制依据 可行性报告编制委托任务书 某市城市总体规划 （20052020 年） 天津滨海新区城市总体规划 （20052020 年） 天津滨海新区国民经济和社会发展“十一五”规划纲要 某市小康区总体规划 （20062020 年） 某市小康区生态型高新技术产业园区规划 某市小康区生态型高新技术产业园区专项规划（20082020 年） 国家发展计划委员会审定发行的投资项目可行性研究指南(计办投资200215 号)。 国家发展和改革委员会与建设部共同发布的建设项目经济评价方法与参数 （第三 版）(发改投资2006135 号)。 委托单位提供的有关技术资料与其它基础资料。 3第三部分，项

41、目开发方案 首先，本项目的建设是实施城市总体规划，促进地区发展的需要。根据某市小康新 城总体规划（2006-2020 年） ，小康区域城镇空间布局结构为“一城二组团三镇四 区” ，其中，四区分别为小康高新技术产业区、泰达北区、海滨休闲旅游区、循环经济示范 区。本项目，就是落实小康区城市发展总体规划中的重要环节小康高新技术产业区的 建设。 其次，建设本项目也是社会经济发展的需要。小康区作为滨海新区的北部门户，对国 家的滨海新区发展战略起着重要的作用。按照产业发展规划，小康区要“走新型工业化道 路，继续壮大石油和海洋化工、汽车和装备制造、现代冶金等支柱产业。 ”其中，高新技术 产业区就是为这些产业

42、提供落脚点。 第三，本项目的建设是完善小康区的产业布局，实施科学发展的需要。 高科技工业园区将集产业发展和科技开发、成果孵化、技术贸易、科技服务、人才交 流、信息集散于一体，成为拉动小康经济增长的重要增长点。通过小康高科技工业园的建 设将带动茶淀镇快速发展，呼应天津滨海新区开发开放，不断优化城市空间结构，进一步 提升城市辐射功能。 第四，建设本项目是加强基础设施建设，优化投资条件，满足宏观经济发展的需要。 为满足小康区作为滨海新区的重要组成部分，并为某市发展成为“现代制造和研发转化基 地”作出贡献的发展目标，增加更多的高科技产业、创新性产业进入滨海新区经营生产， 是宏观经济布局的需求。 4第四

43、部分，项目经济评价 通过对本项目进行财务分析和国民经济评价，主要的技术经济指标如下：通过财务分 析和国民经济分析，本项目税前 NPV 为 111659.38 万元，大于 0，税前 IRR 为 35.40%12%，税前回收期 4.16 年，资本金收益率 124.56%，总投资收益率 43.60%；税后 NPV 为 47362.69 万元，大于 0，税后 IRR23.11%12%，税后回收期 4.49 年，资本金收益率 81.97%，总投资收益率 28.69%。 综上所述，项目可行 5第五部分，社会影响分析 本项目的实施可以加快小康区经济的发展步伐，改善区内的投资环境，达到完善小康 区产业结构调整

44、的目标。 项目对社会的良性影响具体包括以下几个方面： 1、通过本项目的建设，为小康区政府实现产业聚集、内外部经济资源的整合提供了园 区载体。在园区内，集聚了大量高新技术企业，可以形成产业集聚群体，放大产业效能。 2、园区建成后，引进的产业以先进制造业为基础，以资源综合利用为方向，以高新技 术、海洋产业为主导，实现对小康既有产业层次的提升或适度调整，达到构建小康区绿色 工业的目的。对小康区整体经济发展速度和方向产生巨大影响。 3、生态型高新技术产业园区的建设是滨海新区的重要组成部分，完善了国家对滨海新 区整体经济建设的布局构思，实现小康区与滨海新区建设同步推动，为小康区实现全面协 调、可持续发展

45、奠定了良好基础。 6第六部分，结论及建议 按照某市城市规划及滨海新区“十一五”要求，滨海新区将进一步加强建设，发挥新 区整体招商引资综合优势，建成生态宜居的新型经济开放区域。本项目位于滨海新区范围 内，其建设将改善小康区的基础设施条件，优化小康区的投资环境，对于进一步完善区域 产业布局，带动区域经济发展等具有重要意义。 本项目为小康区生态型高新技术产业园区南区建设项目，项目区规划用地面积约 256.51 公顷，项目拟在此范围内采取先征后转的方式，进行土地开发，然后进行基础设施、 配套公建等工程的建设。项目总投资 150144.54 万元，工程于 2010 年 1 月开始，预计 2011 年 1

46、2 月建成。 通过财务分析和国民经济分析，本项目税前 NPV111659.38 万元，大于 0，税前 IRR35.40%12%，税前回收期 4.16 年，资本金收益率 124.56%，总投资收益率 43.60%；税 后 NPV47362.69 万元，大于 0，税后 IRR23.11%12%，税后回收期 4.49 年，资本金收益率 81.97%，总投资收益率 28.69%。 综上，项目可行。 7.2.2 房地产开发项目的投资决策分析 1房地产开发项目投资决策的概念 投资决策就是在综合分析项目建设的可行性基础上，做出的是否可以投资的决策和安排。 在项目的可行性研究中，由于政策法规比较透明，建筑技术

47、方法比较成熟，因而市场分析 和项目的财务评价是最为重要的两部分工作，这也是项目投资决策的基础。 2房地产开发项目投资决策分析的注意事项 应当注意到，市场研究对于选择投资方向、初步确定开发目标与方案、进行目标市场和 开发产品定位等，均起着举足轻重的作用，它往往关系到一个项目的成败。 7.3 房地产开发项目投资与收入估算 7.3.1 房地产开发项目投资估算 1土地费用 序号项目土地整理费用合计 1 村民征地补偿费 24008.63 24008.63 2 企业补偿费 6624.12 6624.12 3 不可预见费 3063.27 3063.27 4 各项税费 16012.5116012.51 5 合

48、计 49708.5349708.53 2前期工程费与城建费用（见附表） 3基础设施建设费用（见附表） 4建筑安装工程费（见附表） 5公共配套设施建设费（附属工程费） （见附表） 6开发间接费用（见附表） 7管理费用（见附表） 8销售费用（见附表） 9不可预见费（见附表） 10税费（见附表） 11其他费用（见附表） 12建设期利息（见附表） 7.3.2 房地产开发项目租售方案制定（见附表） 1确定租售方式（见附表） 2确定可租售面积及可分摊建筑面积（见附表） 3安排租售进度（见附表） 4确定售价（租金）水平（见附表） 5编制租售计划表（见附表） 7.4 房地产开发项目财务评价 7.4.1 财务评

49、价的基本概念和指标体系 财务评价是根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的财务效益和费 用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务 状况，据以判别项目的财务可行性。 财务评价指标有不同的方式，如可分为价值型指标、比率型指标、时间型指标；又可以分 为盈利能力指标、清偿能力指标等。 7.4.2 财务评价的主要技术经济指标 （1）静态投资回收期：4.16 年 （2）成本利润率：税前资本金收益率 124.56%，税后资本金收益率 81.97% （3）投资利润率：税前总投资收益率 43.60%，税后总投资收益率 28.69% 2动态经济评价指标 （1）财务内部收益率：税前 IRR 为 35.40%12%，税后 IRR23.11%12% （2）财务净现值：本项目税前 NPV 为 111659.38 万元，大于 0 税后 NPV 为 47362.69