房地产开发项目经济评价.doc

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1、工程经济学课程设计任 务 书专 业：工程造价（本）班 级：0524121-4班指导教师：董亚琼、刘雷、王宏、李利纳、郝凌云、刘绍涛课设时间：2014-2015(1)学期第18周工程经济学课程设计任务书一、 课程设计目的工程经济学课程设计是工程经济学课程重要实践环节，通过该课程设计，使学生提高理论联系实际，解决实际问题的能力。要求学生理解基本经济要素的概念；理解经济效益评价指标体系中各项指标的基本概念及其含义；理解经济效益评价的静态评价指标、动态评价指标的概念及其计算方法。通过本设计，使学生对工程经济理论具有感性的认识和深入的理解，进而提高学生分析问题，解决问题能力，完成动手分析能力的训练，加强

2、学生对工程项目经济评价能力和工程项目财务测算应用能力的培养。二、 课程设计地点及指导教师班级地点指导教师05241218#A208董亚琼13903750557、刘雷1378328800005241228#A209王宏15837576996、李利纳1346110635905241238#A210郝凌云15803904916、刘绍涛1583759971305241248#A211董亚琼13903750557、郭伟18703750170三、 课程设计内容每班分组，每组4-5人，每组选定某一具体房地产开发项目，收集该项目基础数据，按附件格式、内容，完成该项目经济评价。四、 课程设计要求1. 课设学生需

3、提高认识，积极投入，遵守纪律，按时保质保量完成设计任务；2. 各组需分工明确、构成合理，任务分配均衡，保证各组员实质性参与课设工作。五、 成绩评定指导老师根据所指导班级学生课设纪律表现、课设成果质量按优秀、良好、中等、及格、不及格予以评定成绩。工程经济学课程设计成果题 目：牧歌轩房地产开发项目经济评价专 业：工程造价班 级：0524123组 员：05241231冯懿桢（组长） 052412338赵世俊 052412313张晓慧 052412320黄赛052412319黄广艳指导教师：刘邵涛完成时间：2015年1月4日房地产开发项目经济评价一、 项目概况项目名称： 牧歌轩 ，项目地址： 平顶山新

4、城区长安大道与育英路交叉口路西 ，开发商名称： 河南常绿集团 ，规划用地面积： 120万 ，建筑面积：_50000_ ，容积率： 4.2% 。(一) 建筑方式及进度安排1. 建筑方式集中规划、统一设计、施工监理、公开招标、优良工程。2. 建设进度工期： 2015 年 1 月 2018 年 1 月；销售： 2015 年 1 月 2017 年 1 月。(二) 投资估算与资金筹措1. 据估算项目总投资为 21000 万元；2. 估算依据：假定项目建成后全部售完；项目总投资中自有资金比率按 40 %计算；贷款利率按6%计取；投资费用是在专业投资监理工程师监督下使用；估算投资按某市通常的取费标准计取。1

5、23. 项目总投资估算，见表1。表1 项目总投资估算表序号项目总投资估算说明1开发建设投资21000.0 1.1土地费用4450.0 土地出让金+拆迁补偿费等1.2建筑安装工程费8900.0 建安费用的4.33%计1.3前期工程费356.0 供水、电、气、暖及排污、绿化、小区道路等1.4基础设施建设费600.0 按项目所在地单位建筑造价建筑面积1.5公共配套设施建设费1600.0 幼儿园、会所、室外道路、室外绿化等1.6开发间接费200.0 （1.1+1.2+1.3+1.4+1.5）1%1.7管理费用312.1 （1.1+1.2+1.3+1.4+1.5）1.55%1.8财务费用1741.9 按

6、借款还本付息表计算（开发建设投资中不含财务费用），主要指贷款利息等的融资费用，以销售收入的一定比例提取。1.9销售费用1600.0 1.10开发期税费700.0 按每平方140元1.11其他费用0.0 1.12不可预见费540.0 （1.1+1.2+1.3+1.4+1.5）3%2经营资金0.0 3项目总投资21000.0 3.1开发产品成本21000.0 3.2固定资产投资21000.0 3.3经营资金04. 投资分年度使用计划，见表2。表2 投资分年度使用计划序号项目开发经营期合计20152016201720181开发总投资21000.0 2100.0 4200.0 6300.0 8400.

7、0 1.1土地费用4450.0 445.0 890.0 1335.0 1780.0 1.2前期工程费8900.0 890.0 1780.0 2670.0 3560.0 1.3基础设施建设费356.0 35.6 71.2 106.8 142.4 1.4建筑安装工程费600.0 60.0 120.0 180.0 240.0 1.5公共配套设施建设费1600.0 160.0 320.0 480.0 640.0 1.6开发间接费200.0 20.0 40.0 60.0 80.0 1.7管理费312.1 31.2 62.4 93.6 124.8 1.8财务费用1741.9 283.5 584.0 619

8、.1 255.4 1.9销售费用1600.0 160.0 320.0 480.0 640.0 1.10开发期税费700.0 70.0 140.0 210.0 280.0 1.11其他费用0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 1.12不可预见费540.0 54.0 108.0 162.0 216.0 2资金筹措58000.0 2.1自有资金8550.0 855.0 1710.0 2565.0 3420.0 2.2销售收入40000.0 4000.0 8000.0 12000.0 16000.0 2.3贷款9450.0 9450.0 0.0 0.0 0.0 2.4其他0.0 0.0 0.0 0.

9、0 0.0 5. 资金筹措计划项目的投资来源包括自有资金、销售收入和贷款三部分，其中自有资金_8550_万元，销售收入 3000 万元，贷款 9450 万元。见表2。(三) 投资分析基础数据的预测和选定1. 销售收入的测算综合测定可销售面积的平均价格为 8000 元/，可销售面积为_50000_ ，分年度的销售收入见表3。表3 销售收入计算 项目2015201620172018合计可售面积（）500010000150002000050000销售收入（万元）400080001200016000400002. 成本及税金本项目开发产品成本为 21000 万元，固定资产投资为0，经营资金为0（利用预

10、售收入），融资费为 25958.1 万元，总投资成本为 21000 万元。税金主要是经营税费和所得税，经营税费为6.50%（其中营业税及附加为5.5%，交易管理及印花税为1.0%）；所得税率为25%。 表4 项目损益表 序号项目合计开发经营期20152016201720181经营收入40000.0 4000.0 8000.0 12000.0 16000.0 1.1销售收入40000.0 4000.0 8000.0 12000.0 16000.0 1.2出租收入0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 2成本21000.0 2100.0 4200.0 6300.0 8400.0 2.1销售成本21

11、000.0 2100.0 4200.0 6300.0 8400.0 3经营税费2600.0 260.0 520.0 780.0 1040.0 3.1销售税费2600.0 260.0 520.0 780.0 1040.0 3.1.1营业税及附加2200.0 220.0 440.0 660.0 880.0 3.1.2交易及印花税200.0 20.0 40.0 60.0 80.0 4土地增值税0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 5开发利润16400.0 1640.0 3280.0 4920.0 6560.0 6所得税4100.0 410.0 820.0 1230.0 1640.0 7税后利润12

12、300.0 1230.0 2460.0 3690.0 4920.0 8EBIT14658.1 1356.5 2696.0 4300.9 6213.3 9EBITAD19000.0 1900.0 3800.0 5700.0 7600.0 二、 项目经济效益评价(一) 项目现金流量1. 项目全部资金现金流量表（ic=10%），见表5。表5 全部资金现金流量表序号项目合计开发经营期20152016201720181现金流入40000.0 4000.0 8000.0 12000.0 16000.0 1.1销售收入40000.0 4000.0 8000.0 12000.0 16000.0 2现金流出25

13、958.1 10670.0 10340.0 2210.0 2738.1 2.1固定资产投资0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 2.2经营资金0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 2.3开发总投资（不含财务费用）19258.1 10000.0 9000.0 200.0 58.1 2.4经营税费2600.0 260.0 520.0 780.0 1040.0 2.5土地增值税0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 2.6所得税4100.0 410.0 820.0 1230.0 1640.03净现金流量14041.9 (6670.0)(2340.0)9790.0 13261.9 4累计净现金流量

14、14041.9 (6670.0)(9010.0)780.0 14041.9 5折现值(6063.6)(2127.3)8900.0 12056.3 7累计折现值12765.4 (6063.6)(8190.9)709.1 12765.4 计算指标IRR=_50_%NPV（10%）=_12765.4_ 万元静态投资回收期=_2.92_年动态投资回收期=_2.92_年2. 自有资金现金流量表，见表6。表6 自有资金现金流量序号项目合计开发经营期20152016201720181现金流入40000.0 4000.0 8000.0 12000.0 16000.0 1.1销售收入40000.0 4000.0

15、 8000.0 12000.0 16000.0 2现金流出31909.4 12903.5 2324.0 8187.8 8494.1 2.1自有资金8550.0 8550.0 0.0 0.0 0.0 2.2预售收入用于产品投资3000.0 3000.0 0.0 0.0 0.0 2.2经营税费2600.0 260.0 520.0 780.0 1040.0 2.3销售费用1600.0 400.0 400.0 400.0 400.0 2.4土地增值税0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 2.5所得税4100.0 410.0 820.0 1230.0 1640.0 2.6贷款本金偿还10317.5 0

16、.0 0.0 5158.8 5158.8 2.7贷款利息支付1741.9 283.5 584.0 619.1 255.4 3净现金流量(8903.5)5676.0 3812.2 7505.9 4累计净现金流量8090.6(8903.5)(3227.5)584.7 8090.6 6净现金流现值(8094.1)5160.0 3465.6 6823.5 7累计净现金流现值7355.1(8094.1)(2934.1)531.5 7355.1 计算指标NPV（10%）=_7355.1_万元IRR=_39_%静态投资回收期=_2.57_年动态投资回收期=_2.57_年(二) 财务平衡表与贷款偿还分析1.

17、资金来源与运用，见表7。表7资金来源与运用序号项目合计开发经营期20152016201720181资金来源58000.0 5800.0 11600.0 17400.0 23200.0 1.1销售收入40000.0 4000.0 8000.0 12000.0 16000.0 1.2自有资金8550.0 8550.0 0.0 0.0 0.0 1.3贷款9450.0 9450.0 0.0 0.0 0.0 2资金运用43413.5 4341.3 8682.7 13024.0 17365.4 2.1固定资产投资0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 2.2经营资金0.0 0.0 0.0 0.0 0.0

18、2.3开发成本21000.0 2100.0 4200.0 6300.0 8400.0 2.4经营管理费用312.1 31.2 62.4 93.6 124.8 2.5销售费用1600.0 160.0 320.0 480.0 640.0 2.6财务费用1741.9 283.5 584.0 619.1 255.4 2.7经营税费2600.0 260.0 520.0 780.0 1040.0 2.8土地增值税0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 2.9所得税4100.0 410.0 820.0 1230.0 1640.0 2.10应付利润0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 2.11各期还本付息1

19、2059.4 283.5 584.0 5777.8 5414.1 3 归还垫支利润及净投资回收14586.5 1458.7 2917.3 4376.0 5834.6 2. 借款还本付息表，见表8。表8 借款还本付息序号项目合计经营开发期20152016201720181贷款及还本付息1.1期初贷款本息累计9450.09450.0 9733.5 10317.5 5158.8 1.1.1本金9450.0 9450.0 0.0 0.0 0.0 1.1.2利息1741.9 283.5 584.0 619.1 255.4 1.2本期贷款9450.0 9450.0 0.0 0.0 0.0 1.3本期应计利

20、息1741.9 283.5 584.0 619.1 255.4 1.4本期本金归还10317.5 0.0 0.0 5158.8 5158.8 1.5本期利息支付1741.9 283.5 584.0 619.1 255.4 1.6期末贷款本息累计9733.5 10317.5 5158.8 0.0 2偿还贷款本息的资金来源2.1投资回收14586.5 2.2未分配利润24012550.0 2.3其他0.0 三、 不确定性分析1. 盈亏平衡分析（土地费用和销售价格，列出计算式、画出线性盈亏平衡图）。 亏损区S:销售收入C:销售总成本Q:价格：万元BEP:利润平衡点S, C盈利区2. 敏感性分析（列式

21、、确定敏感度） 采用净现值、内部收益率和投资利润率对销售价格和项目总投资进行敏感性分析。根据表9计算：销售价格平均敏感度= _16.5%_建设投资平均敏感度= _32.0%_可知：内部收益率对销售价格 的变化最为敏感。 表9 项目敏感性分析表 变化率项目指标-15%-10%-5%基本方案+5%+10%+15%销售价格变化净现值7310.82 9129.00 10947.18 12765.36 14583.50 16401.73 18219.91 内部收益率0.28 0.35 0.43 0.50 0.580.66 0.75 投资利润率0.32 0.41 0.50 0.59 0.67 0.76 0

22、.85 建设投资变化净现值14045.45 13090.91 12136.36 12765.36 10227.27 9272.73 8318.18 内部收益率0.59 0.53 0.48 0.50 0.26 0.23 0.20 投资利润率1.87 1.76 0.55 0.59 0.51 0.44 0.42 四、 评价、决策与建议（列表）表10 项目评价结论汇总财务评价指标评价标准评价结果是否可行全部资金内部收益率10%50%是全部资金动态投资回收期4年2.92年是全部资金财务净现值自有资金财务内部收益率10%39%是自有资金动态投资回收期4年2.57年是自有资金财务净现值贷款偿还期2是 结论：由表中可以看出，此项目具有较高的的内部收益率，有基本的贷款偿还能力和自身平衡能力，且有较强的抗风险能力。评价结果表明，该项目是可行的。