房屋面积测算实施细则修改.doc

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1、西安市房屋面积测算实施细则（试 行）第1章 总则第1条 为规范本市房屋面积的测量与计算工作，保证本市房屋面积测算成果的质量，加强对本市房产测绘工作的管理，依法保护房屋权利人的合法权益，根据房产测量管理办法和中华人民共和国国家标准房产测量规范以及建设部住房 2000166号关于认真贯彻执行房产测量规范加强房产测绘管理的通知，结合本市的实际情况，特制定本细则。第2条 本细则适用于本市行政区域内国有土地上所有房屋的权属登记、交易、租赁、抵押、迁拆、仲裁等所涉及的房屋面积测算。 集体土地上的房屋面积测算可以参照执行。第3条 西安市房产管理局是西安市房屋面积测算的行政主管部门。西安市房产管理局产权产籍管

2、理处负责西安市房屋面积测算管理的日常工作。第4条 本细则由西安市房产管理局产权产籍管理处组织贯彻与实施，并负责本细则的解释。第2章 一般规定第5条 所有房屋面积测算，均指水平面积测算。第6条 房屋建筑面积系指外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积，包括建筑物的阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，具备上盖，结构牢固，层高2.20M以上（含2.20M)的永久性建筑物。 房屋外墙面测量，包括正常的外墙面上的水泥层与粉刷层和紧贴于结构墙体上的瓷砖和板材等贴面，但不包括架空、脱离墙体的贴面和装饰性的墙表附着物。 房屋内墙面测量，不包括装饰性的墙表附着物、保温层，也不包括紧贴于墙体面上的瓷砖、石材板料等贴面，

3、这些内墙面附着物都应计入房屋的使用面积。第7条 房屋层高是指房屋地面到楼面、楼面到楼面、楼面到屋顶面或屋顶平台的垂直距离，其中平台面和房顶面都不应包括隔热层。 当房屋层高无法确定或无法测量时，可以“房屋净高不低于2.05M”，取代“房层高2.20M的规定”。 本细则中“层高2.20M以上”，包括2.20M本身。第8条 房屋的层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪+0以上计算。地坪线以下的地下室用负层数表示，采光窗在室外地坪线以上的半地下室，其室内层高在2.20M以上的，计算自然层数；层高在2.20M以上的架空层也计算自然层数。 房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的一半者称为“地下室”。

4、 房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的三分之一者，但不超一半者称为“半地下室”。 房间地面低于室外地平面的高度不超过该房间净高的三分之一者，不算地下室，也不算半地下室。第9条 房屋面积应实量实算，其误差均应控制在规定限差以内。第10条 本市房屋面积的测量精度，执行二级房产面积的精度等级，其限差不超过下式计算结果：S=0.04S+0.002S 式中： S为面积测量允许的限差（最大误差），M2； S为所测量的房屋面积，M2； 0.04为固定误差，M； 0.002为比例误差系数； S和S取小数后二位。第11条 面积测量中的边长测量限差，不应超过下式计算结果： D=0.028M+0.0014D

5、式中： D位边长测量中允许的限差（最大误差），M； D为所测量的边长，M。第12条 房屋面积测量的量具应使用经计算检定机构检定合格并能达到相应精度的测量器具和仪器。第3章 房屋建筑面积测算规定第13条 计算全部建筑面积的范围。（1） 永久性结构的单层房屋均按一层计算建筑面积，二层和二层以 上房屋按各层建筑面积的总和计算房屋的建筑面积。（2） 房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在 2.20M以上的部位计算建筑面积。其中“高度在2.20M以上部 位”，系指“层高在2.20M以上部位”。（3） 穿过房屋的通道、房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。 门厅、大厅内的走廊部分 ，层高在

6、2.20M以上的，按其水平投 影面积计算。（4） 楼梯、电梯井、观光梯（井）、提物井、垃圾道、管道井等均按 房屋的自然层计算建筑面积。地下室中的电梯井、观光梯（井）、 提物井、垃圾道、管道井、通风井（道）等也应同样计算相应 的建筑面积。（5） 房屋天面上的永久性建筑，如层高在2.20M以上的楼梯间、水 箱间、电梯机房、避险间等，按其外围水平投影面积计算。斜 面结构屋顶，按其高度在2.20M以上的部位计算。层高低于 2.20M的部位，均不计算房屋的建筑面积。（6） 全封闭的挑廊、挑楼和全封闭的阳台，按外围水平投影面积计 算建筑面积。当围护结构为斜形或凸形或弧形，其投影超出底 板范围的，按底板外围

7、计算建筑面积。封闭与不封闭以设计图 纸或竣工图纸为准，竣工图纸与设计图纸不一致时，以审批文 件为准。（7） 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。 当上层楼梯设计为下层楼梯顶盖，且可以完全遮盖的，可视为 该层楼梯有顶盖；不遮盖或遮盖一部分的视为无顶盖。室外楼 梯的建筑面积按实际到达层数计算。（8） 与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，按其柱 的外围水平投影面积计算。与房屋相连系指廊的顶盖和柱与房 屋的结构相连，其柱是承重的结构柱，以柱的结构面为准测量。（9） 房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。（10） 地下室，半地下室及其相应的出入口，层高在2.

8、20M以上的按 外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计 算。有顶盖，有围护结构的出入口，按层高2.20M以上部位计 算建筑面积。（11） 有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水 平投影面积计算。柱应为承重的结构柱， 围护结构是墙体的应 是承重的结构墙，均按层高2.20M以上部位计算建筑面积。（12） 玻璃幕墙作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。（13） 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计 算。装饰性的柱和柱的装饰性的部分不参加面积的测量计算。（14） 依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其 高度在2.20M以上部位的外围

9、水平面积计算。其中高度系指架 空层的层高；所指围护结构应该是永久性的与房屋构件相连的 围护物。（15） 有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。 有沉降缝的房屋亦按此条处理。计算建筑面积的部分房屋，层 高应在2.20M以上，并有顶盖，有底板，可作为人民生产和生 活的场所。第14条 计算一半建筑面积的范围（1） 有围护结构，且与房屋相连的有上盖无柱的走廊、檐廊按其围 护结构外围水平投影面积的一半计算。计算一半建筑面积的部 分，必须有围护结构，有底板，层高2.20M以上，并且可以作 为生产和生活的场所。廊的两端有结构墙体作围护物的，视为 有围护结构。（2） 独立柱、单排柱的门廊、车棚

10、、货棚等属永久性建筑的 ，按上 盖水平投影面积的一半计算。（3） 未封闭的阳台、挑廊按其围护结构外围水平投影的一半计算。 当围护结构突出底板时，则按底板水平投影的一半计算建筑面 积。上层阳台、挑廊的底板设计为下层阳台、挑廊的顶盖并可 以完全遮盖的，视为有顶盖，不能遮盖或遮盖一部分的视为无 顶盖，无顶盖的阳台、挑廊不计算建筑面积。阳台与挑廊的层 高应在2.20M以上并与室内相通。（4） 无顶盖的室外楼梯按实际到达层数水平投影的一半计算。上层 楼梯底板能完全遮盖下层楼梯的，下层楼梯视为有顶盖。（5） 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一 半计算。架空通廊层高应在2.20M以上，并

11、有结构牢固的永久 性的围护结构。 第15条 不计算建筑面积的范围（1） 层高小于2.20M以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20M 的地下室和半地下室，以及层高小于2.20M的大厅、廊、楼梯 间、电梯间、水箱间、避险间，门廊、门斗、走廊、檐廊、挑 廊、阳台等。（2） 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱的玻璃幕墙、垛、勒脚、 台阶、无柱雨蓬等。装饰性的玻璃幕墙是指贴或架在房屋外墙 面上起装饰作用的玻璃幕墙。（3） 房屋之间无上盖的架空通廊和无上盖的阳台、挑廊等。（4） 房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。（5） 建筑物内的操作平台，上料平台及利用建筑物的空间安置箱， 罐的平台。（6） 骑楼、

12、过街楼的底层用作社会公用的道路、街巷部分；用作社 会公共通行用的走廊、通廊、檐廊，以及其他市政设施。（7） 利用引桥、高架路、高架桥等路面作为顶盖建造的房屋。引桥、 高架路、高架桥下自备顶盖的建筑物和建筑物中自备顶盖的部 分不在上述规定之列。（8） 活动房屋、临时房屋、简易房屋。（9） 独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。（10） 与房屋室内不相通的伸缩缝、沉降缝。（11） 作为消防用或房屋检修用的室外楼梯。（12） 建筑物内作为通风或采光用的天井。第4章 共有面积的处理第16条 可以分摊的共有建筑面积的内容（1） 共有、共用的电梯井、管道井、通风井（道）、垃圾道、观光井 （梯）、提物

13、井；（2） 共有、共用的楼梯间、电梯间；（3） 为本幢服务的共有的变电室、设备间、水泵房、值班室、警卫 室、收发室；（4） 为本幢服务的共有的公共用房、管理用房；（5） 共有共用的门厅、门廊、门斗、内部过道；（6） 共有共用的电梯机房、水箱间、避险间；（7） 共有共用的室外楼梯；（8） 共有共用的地下室；（9） 房屋外墙（包括山墙）墙体水平投影面积一半的建筑面积；第17条 共有建筑面积的分类 根据共有建筑面积的使用功能，共有、共用建筑面积，主要分为三大类：（1） 幢共有建筑面积 指为全幢服务的共有、共用建筑面积，此类共有建筑面积由全幢 分摊。（2） 功能区共有建筑面积 指为某一功能区全区服务的

14、共有、共用建筑面积。例如：商业区 或办公区或住宅区的共有建筑面积，此类共有建筑面积应由本功 能区分摊。（3） 层共有建筑面积 指为某一层房屋服务的共有、共用的建筑面积，此类共有建筑 面积应由本层分摊。第18条 二分之一外墙墙体面积之计算 1/2外墙墙体面积=房屋外墙墙面包围的面积墙体中线所围 面积。 当房屋各层外墙墙体厚度不同时，应分层分别计算。 上述二分之一外墙墙体面积包括计算建筑面积的所有房屋的外 墙体，但人防工程除外，人防工程的外墙（包括山墙）应全部包 括在人防工程面积之内，不参与共有面积的计算与分摊。人防工 程与其他相邻户的分隔墙是共有墙体时，均以墙体中线为准，计 算各自的面积。第19

15、条 不计入共有建筑面积的内容 下列房屋面积应计入总建筑面积，但不计入共有建筑面积，不进行分摊：（1） 在本幢建筑物内，为多幢或为他幢服务的警卫室、管理用房、 设备用房；（2） 在本幢建筑物内，为多幢或其他房屋服务的，穿过本房屋的公 共通道，为多幢服务的通廊，架空通廊；（3） 在本幢建筑物内作为人防工程的地下室。 下列房屋面积不计入本幢房屋的总建筑面积，也不计入共有建筑面积，不进行分摊。（1） 独立的地下室，车库，车棚；（2） 建在幢外的、与本幢不相连的、为本幢服务的设备用房与管理 用房；（3） 用作公共休息的亭、走廊、绿化的架空层、塔等以及其他市政 设施。第二十条 共有分摊面积的确认（1） 共

16、有分摊面积的确认原则 产权双方有权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行； 无产权分割文件或协议的共有建筑面积按有关规定，或设计的 功能根据使用和受益的情况，依比例进行分摊。（2） 共有分摊面积的确认应以幢为单位对所有共有公用建筑面积和 分摊对象进行登记和确认，并填写“共有建筑面积分摊认定表”。 分摊办法包括：全幢分摊；各功能区内分摊；各层分摊。第二十一条 共有建筑面积的产权 房屋共有建筑面积的所有权，属参与共有建筑面积分摊的各房屋产权人，此面积为共有产权。 变更测量与变更登记时，共有共用建筑面积的产权随房屋权利人的变更同时变更。第4章 套内建筑面积计算第二十二条 套内建筑面积的内容 套内建

17、筑面积由以下三部分组成（a） 套内使用面积；（b） 套内墙体面积；（c） 套内阳台面积。第二十三条 套内使用面积 套内使用面积为套内房屋使用空间的净面积，以水平投影面积计 算。第二十四条 套内墙体面积 套内自有墙体面积，全部计入套内建筑面积。 套与套之间的墙体，套与公共部位的墙体，套与外墙（包括山墙） 的墙体，均按墙体中线计算套内建筑面积与套内墙体面积。第二十五条 套内阳台的建筑面积 套内阳台的建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影 面积计算。其中封闭阳台按外围水平投影全部计算建筑面积，不 封闭的阳台按外围水平投影的一半计算建筑面积。第二十六条 套内建筑面积计算 在实际工作中，直接计算套

18、内建筑面积，套内建筑面积全部按中线尺寸计算，但阳台尺寸按外尺寸计算，使用外墙至外墙的距离，但两阳台相邻的共墙，则量至共墙的中线。第6章 层、功能区、幢面积之计算 房屋面积计算与分摊计算数学模型的代码 S 代表面积；S 代表共有面积；S 代表分摊面积；S 代表某一分摊单元原有的共有面积与由上一级分摊所得分摊面积之和，S=S+SZ 代表幢；G 代表功能区；C 代表层；T 代表套；K 代表分摊系数；E 代表产权；SE 代表产权面积；I 代表序号，由1，.第二十七条 层面积之计算 SCI=STI+SCI 式中：SCI为I 层的建筑面积，M2； STI为本层第1套的建筑面积，M2； SCI为本层（1层）

19、内的共有建筑面积，M2；第二十八条 功能区面积之计算 SGI=SCI+SGI 式中：SGI为I功能区的建筑面积，M2； SCI为本功能区第I层的建筑面积，M2； SGI为本功能区内的共有建筑面积，M2；例如S住宅、S 商业、S办公等等。第二十九条 幢面积的计算 SZ=SGI+SZ SZ为全幢的建筑面积，M2； SGI为本幢内各功能区的建筑面积，M2； SZ为共有建筑面积，M2；第三十条 面积之检核 SZ=STI+SI 式中：STI为本幢各套房屋的套内建筑面积，M2； SI为本幢内各共有建筑面积之和； SI=SCI+SGI+SZ第7章 共有建筑面积的分摊第三十一条 住宅楼共有建筑面积的分摊 普通

20、住宅楼的共有建筑面积，以幢为单元，由一个分摊系数以各 套房屋的套内建筑面积，按比例进行分摊，求的各套房屋的分摊面积。第三十二条 多功能综合楼的分摊计算模型 按照房产测量规范的规定，采用自上而下的分摊模式，（1）幢共有面积的分摊SGI = KZ * SGI 式中：SGI为功能区分到的分摊面积； KZ为幢的分摊系数，KZ = SZ / SGI SZ为幢的共有建筑面积，M2； SGI为各功能区的建筑面积，M2。 （2）功能区共有面积的分摊SCI = KGI * SCI 式中：SCI为功能区内各层的分摊面积； KGI、为I功能区的分摊系数； KGI、= SCI / SCI SGI = SGI + SGI 式中：SGI 为I功能区总的共有面积，M2； SGI为I功能区自身原有的共有建筑面积，M2； SGI为I功能区由幢分摊所得分摊面积，M2； SCI为I功能区内各层的建筑面积，M2； （3）层共有面积的分摊 （未完部分暂缺）西安市房屋面积测算实施细则西 安 市房 产局产权 产 籍 管 理 处 二00一年三月