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1、比选服务方案第一节、整体构想 针对云南移动昆明西山、官渡分公司营业厅和枢纽楼物业管理的各个要素，我们开展了周密的市场调研，在深入挖掘设计和开发思路的基础上，充分把握其业主的需求，认真研究城区各营业厅和枢纽楼的特点，以及物业管理工作将面临的难点和重点，确立了我们的整体构想和管理策划思路，可概括为：一、 采用祥泽物业管理模式我们的管理体制：企业化、专业化、一体化我们抓的三大效益：社会效益、环境效益和经济效益我们的质量方针：热情、高效、规范、舒适我们的服务理念：精益求精、追求完美，以优质服务，打造高品质物业；以亲情服务，创建舒适的办公环境。我们的经营方针：以业主为中心，优质优价服务二、工作重点重点之
2、一：遵守商业机密是我公司员工的责任和义务。随着市场竞争日趋激烈，一条重要信息的得失可能影响一个企业的存亡，信息的管理与保护的至关重要。我公司在业务开展中已经遇到类似问题。因此，我公司对涉及客户商业机密的保密工作非常重视，并为之建立了较为完善的保密制度及措施。重点之二：力保因管理原因造成的治安事件发生率为零。治安的好坏是业主衡量管理绩效的关键之一。所以，我们在现场勘查的基础上，与专业人士反复磋商研讨，根据防范的条件，结合我公司物业管理所取得的经验，从实际情况出发，贯彻“安全第一、预防为主”的方针，依法规范安全生产管理，并做到“五同时”（在计划、布置、检查、总结、评比生产工作的同时，计划、布置、检
3、查、总结、评比安全生产工作）。我们有理由相信，经过我们的管理，力保云南移动昆明西山、官渡分公司营业厅和枢纽楼因物业管理原因而造成的治安事件发生率为零。三、工作措施措施之一：在保密工作上，我们一是要加强员工的保密意识教育，教育员工要做到“不该看的不看，不该问的不问，不该说的坚决不说”，以实际行动维护业主的利益；二是在员工入职后与之签订保密合同；三是加强安保巡逻，特别是对存放业务资料的工作场所重点防范；四是对进出车辆严格实行登记制度，发现可疑人员严格进行盘查，严防进行破坏和窃密事件的发生；五是要求保洁工在业主下班后清洁时，不翻看业主的资料；六是行政接待员严格对来访人员进行登记，没有业主同意，不能随
4、意让客人进入营业厅和枢纽楼。 措施之二：治安管理上运用现代科技手段 ,与“三防 ”结合，确保安全。云南移动昆明西山、官渡分公司营业厅和枢纽楼功能涉及面广，“三防”结合是我们的基本治安思路。“三防”结合即是人防、物防、技防相结合。“人防”上我们由分公司统一指挥调度，强调多重结合，即流动岗相结合、全面防范与重点防范相结合。“物防”上统一采用充分强调人的因素的前提下 ,以技防为主，运用云南移动昆明西山、官渡分公司营业厅和枢纽楼已有的安保设施，结合管理中心的统一管理快速调度 ,确保治安防范万无一失。措施之三：加强区各域内环境文化建设和环保建设。针对云南移动昆明西山、官渡分公司营业厅和枢纽楼各点的布局和
5、环保要求，我们将全面加强办公楼区环境文化和环保建设。 措施之四：运用科技手段，进行合理调度，保证停车场内停车有序，停放安全。 我们将对停车场进行科学的管理和合理的调度，避免车辆停放的混乱和无序。我们将在车辆主要入口和各停车场口现场指挥，加强对业主停车的引导并增加交通停放指示标识。对于乱停乱放的问题，我们将尽力向车主劝说，令其改正。认真检查区域内是否有影响停车安全的因素存在，保证车辆的停放安全。措施之五：实施专业化物业管理。物业管理行业向专业化方向发展是市场的选择和时代的要求，针对云南移动昆明西山、官渡分公司营业厅和枢纽楼各点的特点，我们将逐步实现绿化、保洁、安保、维保等方面的专业化管理和服务，
6、全方位降低管理成本，力争为业主提供更优质的服务，充分体现我公司以人为本的经营方针，让云南移动昆明西山、官渡分公司营业厅和枢纽楼真正受益。针对云南移动昆明西山、官渡分公司营业厅和枢纽楼的特点，我们将实行24小时的优质服务，我们将在贯彻 IS090012000体系认证的基础上，进一步规范服务行为，一方面超前挖掘业主的潜在需求，满足业主深层次的物质和精神需要，业主想到的我们一定尽力做到，业主没想到的我们也应想到并且做到。我们将建立富有特色的服务模式，提供独具特色的服务项目。第二节、拟采取的管理方式我们的基本思路是：严格资质管理，确保各类人员的专业素质和综合素质；提供全方位专业化服务；严格法规和标准制
7、度、规范组织和个人的管理服务行为；运用现代管理手段，实现办公自动化；致力于精神文明建设，实施品牌和形象战略。我们的管理方式分组织系统、整体运作程序系统、信息反馈系统和激励系统四部分。一、内部管理架构总 经 理副 总 经 理 总 经 理 助 理副 总 经 理综 合 部人力资源部项目管理处财 务 部行政管理处工程维护中心市 场 部品 质 部此图表明，本公司采用了总经理、副总经理层层负责的指挥职能与职能部门的专业职能结合起来，既保证了公司领导对各部门的直接领导指挥，充分掌握全局的情况，把握主方向，正确决策，又能放手授权给公司管理执行层去操作具体工作的进行，而作为基层作业层的各个管理处，则能够在各职能
8、部门的指导、监控和考核下依照明确的目标和要求具体工作，在实际工作中，本公司还非常重视各类有效会议的召集，如职能部门每周一的例会，各管理经理每日的晨会等。会上，反应情况，汇报工作，讨论问题，制定措施；会下，监督检查，了解情况，捕捉信息，观察动向，细微周密科学的管理体制时刻把握着公司正常运作的脉搏。二、机构设置礼仪维保工保洁工绿化工副 总 经 理云南移动昆明西山、官渡分公司营业厅和枢纽楼物业服务管理处行政组工程组保洁组 水电工水电工水电工组织机构图说明 ：(1) 组织机构的设置原则是精干高效，一专多能。管理处实行公司领导下的经理负责制。(2) 管理处内部实行垂直领导，减少管理环节，提高工作效率。(
9、3) 管理处设经理一名，负责管理处的全面管理事务。(4)保安组负责综合大楼的治安、交通与消防管理，维修组负责设备、电梯维护保养，保洁组负责环保管理、卫生和绿化管理，行政接待组负责会议服务和行政接待员服务等事务。机构组建验收接管拟定方案拟定方案拟定方案提前介入拟定方案日常管理三、运作机制运作机制图说明：（1）运作机制的设计原则是全面、合理、高效，环环相扣、相互制约，保证各环节紧密衔接，既无盲点，又无积淀。（2）整体运作各个环节的详细工作分解流程将严格按照ISO9001-2000质量管理体系进行运作。（3）所有运作过程均有严格的监控保证，充分体现管理效率。整体运作将实施程序化管理，从任务的下达到完
10、成的检查都严格按ISO9001-2000程序执行。四、工作流程管理层操作层各部员反馈监督指挥(1) 在内部运作流程设计中，坚持全过程管理，保证指挥、监督的封闭性。管理层既是指挥者，又是监督者，计划、组织、控制、反馈集于一身，避免管理环节出现缺漏和盲点，有效保证管理及时到位。(2) 操作层职责明确，工作程序有严格的质量文件进行规范。同时我们倡导全员质量管理，充分授权，在权限范围内最大限度地调动员工的工作积极性和主动性。五、信息反馈渠道业主员工1传媒 其它 反馈5上级2管理层4监控反馈3命令有关部门信息反馈图说明：(1) 信息是我们重要的经营资源。信息源要全面，汇聚与云南移动昆明西山、官渡分公司营
11、业厅和枢纽楼物业管理有关的所有信息，使反馈具有一定的范围和频率，信息采集真实、科学。(2) 保证信息反馈通道畅通，信息处理集中，所有信息汇聚到管理部门，经过分析整理，并由管理中心发出指令，跟踪检查。(3) 保持指令权、检查权和处理权的高度统一，避免责任分离所导致的管理失控。 (4) 充分利用现代化管理手段获得处理和利用信息。(5) 在检查控制的方式中，我们采用行政检查、专项检查、交叉检查、外部检查、外部监督、秘密检查等方式。控制的措施有预先控制、现场控制、反馈控制。(6) 质量控制上，对不合格的服务制订了纠正偏差的处理措施。六、控制方式公司有效的管理是通过建立一套激励机制来进行控制的。激励机制
12、工资福利机制思想工作机制奖惩机制培养提升机制文化活动机制 激励系统示意图说明：(1) 激励是我们人性化管理的方式。尊重个体权利，保持团队精神，服务业主，创造经济、社会双重效益是权衡考核的唯一标准。(2) 思想工作机制重在激发潜能，形成共享的价值观，充分发挥员工的工作积极性。引导员工树立正确的世界观、人生观，尊重个人情感。并且针对个性心理做适时的思想工作。工作方式有谈心、座谈、家访等等。 (3) 奖惩机制在实际工作中以奖为主，以惩为辅，坚持优胜劣汰，奖惩分明。通过奖励，员工往前走，通过惩罚鞭策，员工朝前走。做到人人有动力，人人有压力。奖励的类型有物质奖励和精神奖励等。(4) 培养提升机制在实际工
13、作中极具价值。我们将培训放在集体和个人发展的重要位置，培养的目标是使员工忠于企业，一专多能，精益求精。在提升上不拘一格，能者上，平者让，为人才的脱颖而出创造良性环境。方式有培养、提升、培训、进修等。(5) 工资福利机制重在考核，依据贡献大小进行工资分配。既考虑群体能力，更重视个人利益。充分肯定努力工作所应得的优厚报酬，吸引人才，激励员工取得更好的工作绩效。(6) 文化活动机制是太升物业的发展之源。通过文化活动的开展，增强凝聚力和向心力，增强员工的自信心和认同感。通过文化的凝聚功能、引导功能、约束功能把员工的目标和公司的目标紧密结合起来。方式有集体活动、生日会、员工家属中秋联欢会。(7) 在以人
14、为本的激励机制中，我们还将结合全面质量管理模式，进行适时管理，充分发挥每个员工的主观能动性，增强主人公意识和自我实现意识，使其在授权范围创造性地开展工作。这种方式在我们的实际工作中已经取得了较好的效果。第三节、人员配备随着管理模式、管理手段的现代化，物业管理队伍的结构也发生变化。云南移动昆明西山、官渡分公司营业厅和枢纽楼物业服务管理人员的配备将从劳动密集型向技术密集型转化，管理人员应是高学历、高水平的复合型人才，管理模式将引进酒店式的管理。为此，我们在人员配备上坚持以祥泽物业公司的“精干、高效、敬业”的用人原则为基础，确定“重学历也重能力、重水平更重品德”的用人标准，严把人才选聘关。管理层基本
15、素质，要求通过智能化、电脑考核 ,学历上要求达到大专以上水平，工程技术岗位引进计算机网络、通信技术的专业人才。人才来源上我们以内部选送为主，并高标准外聘专业人员，保证管理队伍的高素质水平。针对云南移动昆明西山、官渡分公司营业厅和枢纽楼物业的特性，我们要求管理人员必须是一专多能，实行一岗多职，真正体现管理职能的“三合一”(事务、安保、日常服务)。在管理队伍建设上，我们将采用规范化管理和人性化管理相结合的方式，运用激励机制，充分调动全体员工的工作积极性，并加以严格考核 ,确保管理目标得以实现。1、云南移动昆明西山、官渡分公司营业厅和枢纽楼物业人员配备及各岗位职责：岗位人数岗位职责管理人员8人负责本
16、项目的全部日常事务和管理工作保洁领班5人负责管理各自管辖范围内的所有事务维修领班2人负责管理各自管辖范围内的所有事务绿化人员10人负责所有的绿化养护工作保洁人员105人负责楼院的清洁及保洁维修人员8人负责水电、电梯等各种设施设备的维护工作合计138人2、各岗位人员基本素质要求职 位学 历人数其 他管理人员大专以上8取得全国物业管理企业经理资格证书，普通话流利，具有较强的组织协调能力，综合素质较高，具有三年以上物业项目管理经验。绿化人员高中以上10 具有一定的绿化知识，身体健康，具有相关工作经验。保洁领班高中以上550岁以下，两年以上保洁工作经验，具有一定的组织能力。保洁员初中以上11020-5
17、0岁，相貌端庄、身体健康，具有相关工作经验。维修人员高中以上10持特种行业上岗证或相关资质证书，有相关服务经验两年以上。第四节、人员的培训我公司确认物业管理是一项以人力资源为主导之服务行业，所以深信物业管理人员必须接受专业训练，而该项训练除灌输现代化物业管理知识外，亦包括其它项目如领导才能或公共关系等课程。“云南移动昆明西山、官渡分公司营业厅和枢纽楼”员工培训计划将为理论与实务并行，配合适当之演习，使能熟悉及实际体会突发事故之应变措施及程序。一公司培训计划及实施1 培训目的1） 配合公司对“云南移动昆明西山、官渡分公司营业厅和枢纽楼”的管理目标。2） 提高员工业务技能及专业服务水准，提升管理处
18、整体工作绩效。3） 通过培训以适应工作对员工的要求。2 基本原则1） 培训必须以公司目标为基础，配合公司的计划和发展。2） 培训是企业管理系统之一，必须制度化、系统化、规范化，以确保培训工作的长抓不懈。3） 所有人员均须培训合格方可上岗。4） 理论培训和实际操作培训相结合，并与员工绩效考评、调薪晋职挂钩，确保达成公司的管理目标。3 培训部门及职责1） 公司总经理的领导下，由公司品质部全面负责组织、协调、跟进公司和部门及各项目培训。2） 公司各级管理人员均有权和义务对下属员工进行业务技能掌握及提高培训，并负责相关的培训评估和考核。4 培训课程1） 新入职员工初级入职培训2） 试用期期间中级培训课
19、程3） 试用合格后正式上岗之专业培训4） 定期的素质（包括专业素质和综合素质）提高培训5） 管理技能及晋职培训6） 公司为实现未来的任务和目标而安排的各种专题培训5 培训实施程序1） 培训需求调查2） 培训计划拟定3） 年度培训计划的拟定 4） 月度培训计划的拟定5） 培训预算申报6） 培训申请的追加6 员工培训档案管理所有培训相关资料及记录由公司行政人事部统一存档管理，其中包括：1） 培训调查问卷2） 培训计划3） 培训通知4） 培训记录表5） 员工专业培训档案表6） 员工专业培训申请表7） 培训考核统计表8） 培训总结7 培训方式1） 内部培训2） 在岗培训3） 外派培训4） 个人自修二员
20、工初级入职培训，主要内容包含：1 员工手册2 公司概况3 物业管理和服务的概念4 管理处岗位设置5 各岗位职责及基本操作规范6 物业治安管理制度及各项措施7 物业消防管理制及消防基本知识8 各种突发事件处理程序9 物业及主要设备设施之概况三员工中级训练课程，主要内容包含：1 业主概况2 职业操守3 敬业乐业4 思想道德5 行为准则6 员工守则7 管理员工于物业扮演之角色 8 接听电话之规范9 投诉事件处理程序10物业专门名词介绍11各种应急预案处理程序与方法12物业安保措施及安保设备13物业设施之定义及应用14管理服务之目的及重要性15物业移交之程序16防火知识及消防装置17物业管理服务标准1
21、8各种紧急事件处理程序1） 水管爆破2） 火警应变3） 电力故障4） 雷暴及暴风雨5） 盗窃或抢劫6） 处理可疑物体及恐吓电话7） 拾获财物8）发现业主受伤或意外9）物业内违例或遗弃车辆10）急救学常识11）组织能力及责任感四员工专业技能培训1 员工专业培训内容1） 管理人员专业技能培训a） 领导技能b） 绩效考核c） 培训能力d） 团队建设e） 目标管理f） 时间管理g） 解决问题技能h） 决策技能i） 会议技巧j） 信息沟通k） 授权管理l） 全面品质管理m） 演讲、演示技能n） 员工激励o） 谈判技巧p） 职业生涯规划2） 员工综合素质提高培训a） 仪容仪表b） 礼貌礼节c） 服务意识d
22、） 服务技能e） 服务要求f） 职业道德g） 行为准则h） 来电、来访的处理技巧i） 客户投诉处理技巧j） 突发事件处理技巧k） 正确的人际关系处理l） 沟通与协调m） 系统知识管理n） 职业生涯设计3 物业管理专业理论知识培训1） 物业管理基本法规、条例实施细则培训2） 物业管理操作实务培训3） 消防安全知识培训4） 相关法律知识培训第五节、保洁实施方案 清洁保养是物业管理的重要组成部分之一，是体现物业管理水平的重要标志。高质量的物业清洁保养为业主或用户提供整洁、舒适、优美的工作环境与生活环境。而且，通过清洁保养，可以延迟和减缓物业装饰物表面自然老化及人为磨损，延长物业再装修翻新的周期，既经
23、济又能保持物业美观。在该项目中，我们将对项目要求的枢纽楼、大厦和营业厅的清洁卫生、绿化等项目提供高标准的服务，努力营造一个舒适、整洁、明亮的办公环境，我公司实行724小时保洁制度。以保证枢纽楼、大厦和营业厅物业的卫生达到要求，每日的卫生全面清扫在人流低谷时进行，尽量减少对公司正常运行的影响。一、保洁工作内容及标准（一）物业公共区域清洁服务频率标准A、每日/每周/每月例行工作（公共区域清洁） 区域项目及内容清洁周期日周月大厅1. 大厅入口地面之清洁循环2. 大厅所有门、窗及玻璃部分之清洁3次3. 各种标志牌、广告牌、不锈钢及铝质 材料之清洁2次4. 清理大厅垃圾桶、烟灰缸循环5. 大厅地面清扫循
24、环6. 电梯地面、大厅地面抛光2次7. 电梯内、外之清洁循环8. 入口地毯、垫子吸尘2次9. 墙身及墙壁上的附属设施之擦拭4次10.电梯槽底之清洁2次11.清洗植物盆2次12.清洁天花、照明2次通道、楼梯1. 清扫通道/楼梯垃圾及尘土循环2. 清洁通道墙壁及附属设施2次3. 擦拭通道/楼梯的消防设施4次4. 清洁木质材料（如门、扶手）3次5. 擦拭楼梯扶手、栏杆、挡板2次6. 清洁通道外玻璃2次7. 天花、照明清洁2次区域项目及内容清洁周期日周月卫生间1.擦拭卫生洁具（洗手盆、马桶、尿斗）循环2.擦拭洗手镜、水龙头、皂盒、纸架循环3.拖擦地面循环4.擦洗隔断2次5.清倒手纸篓3次6.冲洗便池循
25、环7.消毒及除臭1次8.去斑、杀菌2次外围1.清扫地面垃圾、树叶循环2.清倒、洗擦垃圾桶2次3.捡拾花圃内外垃圾循环4.行人路/车路面之清扫循环5.清洁照明3次6.玻璃幕墙清洁2次其它一般合约范围内包括之清洁服务/B、定期性工作 项目内 容清洁周期日周月中控服务1. 放置适当及符合安全标准之药物以控制按街道办、防疫站等国家机构规定执行A. 飞虫(包括蚊子及苍蝇)2次B. 爬虫(如蟑螂、蚂蚁、蚤)2次C. 老鼠类2次2.张贴有关通告2次照明1. 清洁灯罩2次2. 拆除及装回2次卫生垃圾房1. 清洁2次2. 消毒/杀菌2次3. 擦拭3次花钢石1. 保养/起渍/落蜡 2次2. 抛光2次地毯清洗去渍2
26、次广场砖高压水力冲洗3次外墙高空清洗一年一次备注：外墙清洗，我公司一年不定期请专业保洁公司进行一次彻底清洗并支付费用，贵公司如有另外要求，我方可协助联系保洁公司，费用由招标方自行承担。（二）清洁质量标准A 地面a） 花岗石、木质地面经清洗、打蜡、抛光和综合保洁后，做到表面平整、光亮、无污迹；b） 水泥地、地砖、瓷砖经清洗和综合保洁后，表面做到干净、无污迹，保持材料的本色；c） 地毯清洗后表面无污迹，日常保洁做到每日至少吸尘一次，小规模的污点及时清除，保持其清洁度； B 房屋室内墙面 a）木质墙面经清洁、打蜡、抛光后，保持表面光洁、无粗糙感；b）花岗石、面砖、胶乳涂料、镜面、玻面、金属面等组成的
27、墙面保持无污迹、无水迹、光洁、无积尘；C 天花板、玻璃、金属、电梯、垃圾桶、木质器材等a）风口、喇叭、灯具、外露管道等顶部设施保持无污迹、无积尘；b）消防管道、灭火器箱、墙面指示牌等无污迹、积尘；c）玻璃在清洗后时刻保持其光亮，无水印、手印和别的污迹；d）不锈钢镜面、钢质装饰物保持光亮无印渍，现本色；e）铜制品保持无印渍，现本色；h）营业大厅、过道上各垃圾桶不可超过其容量的/，烟灰桶内无过多烟头及痰迹且每日需至少清洁一次垃圾桶内外部；i）木质器材做到表面无尘、无污迹；D 客用卫生间a）卫生间门干净无尘；b）地面无积水及可见垃圾；c）墙面及各隔间表面无水迹及灰尘；d）云石台面无水迹、皂迹、毛发等
28、；e）镜面无水迹、指纹等；f）水龙头保持光亮无水迹；g）干手机、皂液机、喷香机等工作正常；h）马桶座圈无尿迹、水迹，马桶内无黄迹；i）手纸、皂液、喷香罐保证一定用量；j）各处垃圾桶及烟灰缸不能太满（不可超出容量的1/2）；k）保持卫生间内无异味；l）各处无蜘蛛网；m）提供给客人的物品摆放整齐，清洁工具存放不暴露于客人视线内；E 营业厅外围无可见垃圾、无落叶、无积水、各处灯具及配套设施无积尘、无蛛网。F 灭虫、灭鼠a）保证营业厅各处无蚊蝇、老鼠等；b）使用灭虫剂、鼠药等时 一定要按规定使用，注意安全； G 营业厅内部办公室a）地毯地面无浮尘、污迹，石材、地砖地面无灰尘、洁净光亮；b）各处办公家私
29、洁净、用白纸巾擦示半米灰； c）玻璃、天花板各处无污迹、积灰，表面整洁；H 备注：如清洁员工在工作中发现有设备、设施工作不正常或已损坏，应及时通知工程部检修。I、消防设备1）每周检查消火栓状况2）每半年对消防系统进行一次联动试验，并出具相关试验报告。3）每天对营业厅消防过道进行一次全面的检查，发现问题及时修复。J其他1） 每月对各所有公共部位五金配件进行一次全面检查及维护。2）每年对所有的门锁进行一次检查修缮。3） 每月对所有的公共部份及门窗进行一次检查及维护。房屋完好率达到100%，道路完好率达到100%，房屋零修及时率达到100%，维修质量合格率达到100%。二、监督程序：（一）、检查频率
30、1、保洁班长负责每日至少3次对各岗位进行检查。2、保洁主管每日至少1次对岗位进行抽查。3、管理处主任每半月至少1次对保洁岗位进行抽查。（二）、工具保养计划： 由指定保洁员定期对保洁工具进行保养，及时向班长汇报工具磨损情况。发现损坏及时请技术人员进行维修。（三）、年度工作计划：（具体执行时，根据情况可能在时间上有变动）序号工作内容计划完成时间备注1做好巡查及整改工作每日2完成保洁班定期作业计划每周3清洁操作方法培训全年5组织员工召开保洁质量分析讨论会每月一次6编制材料支出情况表每月7资料收集、整理、归档、利用。全年8定期与员工思想沟通交流每月9新员工入职引导培训即时（四）、培训计划表保洁班员工年
31、度培训计划表序号内容参加人员方式地点1仪容、仪表新员工讲解会议室2纪律要求新员工讲解会议室3扫地、拖地技能新员工讲解与实操架空层4清洁药剂使用全体员工讲解与实操工具房5投诉处理、应急处理全体员工讲解会议室6清洁机器使用机动员工实操架空层7洗地打蜡抛光操作技机动员工实操大堂8吸尘器操作方法机动员讲解与实操架空层9清洁工作检查方法全体员工讲解花园10清洁工作基本安全措施全体员工讲解与实操会议室11玻璃、不锈钢清洁技能全体员工讲解与实操大堂12装修层、区域清洁管理指导全体员工讲解与实操楼层13重点区域清洁程序全体员工讲解与实操办公室14岗位职责全体员工讲解与实操会议室15大理石地面污迹全体员工讲解与
32、实操架空层16清洗地毯程序机动员讲解与实操架空层17清洁工具使用方法全体员工讲解与实操会议室18学习程序文件全体员工讲解会议室19清洁玻璃操作方法机动员讲解与实操空置房（五）、保洁应急方案：1、如有参观活动：保洁班长接到通知后，立即对小区外围进行巡视检查，并通知相关岗位责任人，对于重点部位加大人员清洁频度，特殊情况下安排人员协助。如提前知道应尽量不安排清洗地面、冲洗地面的一些工作。如发现岗位上有积水，应及时将水清洁干净，保证地面无水迹。2、适用于暴风雨、水管爆裂等意外情况的处理。（1）、环境主管巡查、督导各岗位清洁员的工作，加强与其它部门的协调联系工作。（2）、暴风雨天气清洁人员应勤检查雨污水
33、井，增加清理次数，确保其畅通无阻。（3）、各岗位清洁员配合保安员关好各楼层的门窗，防止风雨刮进楼内，淋湿墙面、地面，防止打碎玻璃。（4）仓库应内备好雨衣、雨靴、铁勾、竹片、手电筒做到有备无患。3、楼层内发生水管爆裂事故的应急方案：（1）、当楼层内水管，接头爆裂造成楼层浸水时应如下步骤处理：（2）、迅速关闭水管阀门，并迅速通知保安和维修人员前来救助。（3）、迅速用扫把扫走流进电梯厅附近的水，控制不了时将电梯开往上一层，并通知维修人员关闭电梯。（4）、如房间浸水，应先抢救房间、楼层内的物品资料。4、注意事项（1）、梅雨天气作业宜穿胶鞋不宜穿硬底鞋以防滑倒。（2）、暴风、暴雨天气注意高空坠物。第六节
34、、绿化实施方案 一、工作总体要求 园林绿化按照高档园林标准进行管理，做到配置合理、长势良好、修剪及时美观、合理控制肥水、四季花卉常开、无病虫害、无杂草。 室内绿化植物的配备提供7种或以上适宜在室内摆放的植物图样供使用选择，根据物业场地内管理人员提出的需求在1星期内进行配送/更换到位，定期对物业内的绿化进行修剪，浇水、养护，确保物业内绿化完好率达98%。 在节日内按节日文化增添植物品种，营造节日气氛。 要求花草树木长势良好，修建整齐美观；室内花卉品种选择、配置、摆放布局合理，能起到较好的美化环境的作用。二、云南移动昆明西山、官渡分公司营业厅和枢纽楼内外的绿化管理工作包括如下内容：（一）、 时花养
35、护管理工作内容：1、室内观叶植物管理工作。2、建筑小品的养护管理工作。3、对办公楼内外、走廊常年摆设恰当的绿色植物并进行保养，定期或不定期进行更换。4、绿化工程的验收接管工作。5、水生植物管理工作。6、盆景管理工作7、残花处理工作。8、植物病虫防治工作。9、花木栽培工作。10、绿化环境布置工作。（二）、具体实施标准：1、时花养护质量标准（1）、无残花、黄叶、无高出花面的竹签、杂草等。（2）、花盆摆放整齐，盆内无杂物，最外一圈面对客人的盆边整洁美观。（3）、时令花坛待换花不超过1/2（4）、地栽时花生长良好，无杂草，在秃斑，边界分明，边界划不蔓入时花境内。（5）、无明显病虫害，大叶时花叶面无虫口
36、。（6）、无缺水干旱现象，植物生长良好。（7）、生长不良或遭受病虫害而严重变形的植物应用大小相同的同类植物更换。 2、室内观叶植物管理质量标准（1）、植物丰满健壮、虫口，植物上无明显虫害。（2）、无明显病斑、虫口，植物上无明显虫害。（3）、无枯黄叶（4）、盆面无杂物，花缸、花槽底无积水、杂物。（5）、植物无缺水干旱现象。 3、水生植物管理质量标准（1）、挺水及浮水植物应成片生长于水池的相对固定位置，不应分散零落生长。（2）、片的水生植物中不应由杂生植物或其他垃圾杂物。（3）、对于枯黄的水生植物枝叶应及时清除。（4）、水生植物生长良好，无明显病虫害。（5）、水生植物的施肥及病虫害防治应以不污染水
37、池水质为原则。 4、绿化景区布置质量标准（1）、植物材料形态优美，生长健康，与景点格调和谐，具有观赏性。（2）、品种间搭配合理，有层次，具有韵律感。（3）、整体效果突出，符合时令要求。（4）、植物材料与周围环境美工设计配合得当。（5）、细节自然及环境卫生达标。三、绿化日常养护的实施方法 1、浇水 根据气候条件决定浇水量。夏季温度高、蒸发快，应加大浇水量；入冬后阳光减弱，水分蒸发少时应减少浇水量；半荫环境可少浇水。 根据植物品种或生长期来决定浇水量。旱生植物可少浇水；荫植物可多浇水。植物的生长期需要水分多、浇水要多；冬季休眠期，生长缓慢、需要水分少，可少浇水。 2、施肥 观花观果植物，花前以施氮
38、肥为主，促使树叶生长，为开花打好基础；花芽形成，则应施磷肥、钾肥。 行道树、遮荫树等以观枝叶、观姿为主，施氮肥可促进生长旺盛、枝叶繁茂翠绿。 施肥时一般把肥料埋于1040厘米深土层中，以减少肥料的流失。 3、整形、修剪 整形修剪是保证树木形成良好树形、提高赏观效果的有效手段，也是养护工作的重要内容。 a、疏枝：将一部分生长过密的、无用的、生长不良的枝条剪除，以保证树木健壮成长，扩大树冠、形成美观的树姿。 b、短截：将枝条从中间剪去一部分，以抑制它的生长，促进各主枝的平衡。 c、剥芽：对新发的嫩芽或嫩树枝齐根疏去，以减少过多、过密的无用幼枝，使养分集中供给主枝。 落叶树种一般在其休眠期修剪即冬季
39、修剪。常绿树种没有明显的休眠期，冬季伤口不易愈合，故一般在夏季修剪。 4、除草、松土 除草是将绿地中的杂草清除，保持绿地的整洁，减少杂草与树木争夺水肥养料，有利于树木的生长；同时，也清除了一些病虫的潜伏处，减少病虫害的发生机会。松土是把土壤表面松动，以增加土壤的透气性，达到保水、透气、增温的效果。 5、防治病虫害 防治病虫害要根据绿化植物品种和当地多发的病虫害制定针对性的措施，坚持预防为主，综合治理。春季是病虫害的多发季节，要重点治理；夏季主要注意防治危害叶面的害虫；秋冬季注意杀越冬虫卵或成虫，为来年防治工作打好基础。 药物防治病虫害应注意避免长期使用单一药剂，以免引起病原和害虫的抗药性，从而
40、降低防治的效果。因此，各种类型药剂应交替使用。 6、其他护养措施 A、涂白：冬季用石灰水加盐或加石硫合剂涂白树干，消灭在树皮内越冬的害虫，防止爬虫上树产卵。 B、立支柱：风较大的季节，对室外的植物通过立支柱防止风吹斜或吹倒树木。 C、围护：临街临路的树木要适量加以围护，防止被撞伤撞倒。 四、绿化养护工作的质量控制措施 （1）、制订年度、季度、月度工作计划，包括工作目标、工作内容、工作重点、管养措施及说明，同时制定绿化季度改造计划（含换苗、补苗内容）和苗木培育计划，为绿化养护提供良好的基础。 （2）、对绿化工作实行日检、周检与月检制度，按照本公司绿化养护质量标准进行检查，发现不足之处及时进行整改
41、。 （3）、月底对绿化养护工作进行验收考核。包括对绿化养护质量的考核和绿化人员的考核，考核结果与工资收入直接挂勾，对存在问题编制纠正预防措报告或整改通知单，要求定责任人、定时间完成整改项目，确保绿化养护工作达到高标准、高质量，营造优美的绿化园林环境。第七节、电梯维护与保养方案1 电梯部件的维修、检查和调整要求 （一）曳引机减速器： 1.曳引机蜗轮减速器的运行应平稳而无震动，蜗轮齿与蜗杆螺旋线间的啮合应保持良好，保证工作的可逆性而无撞击声。 2.减速器油池内须有足量和厚度适宜的机油（齿轮油）。油面须保持在蜗杆齿根线以下（即蜗杆和蜗轮齿的接触面以下）。 3.减速器盖，窥视孔盖和轴承盖与箱体的连接应
42、当紧密，不应漏油。在蜗杆轴伸出端采用橡胶油封密封，此处允许产生少量润滑性渗油。 4.减速器的润滑油应保持清洁，从轴封处漏出的润滑油须用小盒盛接，经滤过后再可使用。 5.曳引机底座的螺栓应紧固无松动现象。 6.减速器在正常条件下运转时，其机件和轴承的温度一般应不超过80。 7.当减速器在正常运转下如轴承产生高热温度超过80或产生显著的不均匀噪声或甚至出现磨切和撞击声时，该轴承应调换。 8.在检查减速器蜗轮和蜗杆的齿和轴承的情况时，如必须将减速器拆开时应先将轿厢安置在井道顶部另用倒链吊住，并将对重在底坑内用木楞撑住。然后排去减速器内润滑油，用煤油洗净。 9.当减速器使用年久后，齿的磨损逐渐增大而当齿间侧隙超过一毫米以上并在工作中产生锰烈的撞击时应考虑调换蜗轮与蜗杆。 二.制动器： 1制动器必须灵活可靠。闸瓦应当紧密地贴合于制动轮的工作表面上，当松闸时闸瓦应同时离开制动轮的工作表面，不得有局部磨擦，此时在制动轮与闸瓦之间形成的均匀间隙不得大于0.5毫米。 2直流电磁制动器在松闸时是通过SSBZ开关触点断开将经济电阻串入电磁线圈回路中使温升降低。电磁线圈的温升不得超过60。 3制动器电磁线圈的