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1、盛世茶亭茶亭国际（八地块）、王府城（九地块）项目可行性研究报告目 录一、总体定位及说明 ( 3 )二、投资概算及其状态分析(7)三、建设工期安排(12)四、资金安排(13)五、永续发展，缔造茶亭国际（八地块）、王府城（九地块）(14)一、 总体定位及说明茶亭国际（八地块）、王府城（九地块）项目总体定位传承茶亭老街风范，重建现代商业中心茶亭国际（八地块）、王府城（九地块）定位说明 展示福州现代商业的形象窗口茶亭国际（八地块）、王府城（九地块）预示着城市发展历史性时刻的到来。它把福州遗失的传统文化重新展现，留住城市的记忆。茶亭国际（八地块）、王府城（九地块）将是茶亭街的第二次生命，成就福州最具特色
2、的商业文化、购物文化、休闲文化，永远成为展示福州的窗口。 江南风情水街茶亭国际（八地块）、王府城（九地块）依托小桥流水、商业广场、中心公园，街水结合，前店后坊。充分反映福州城市水文化，通过交通流线与开放空间、景观绿化的立体购成，创造良好的城市中央休闲活动场所；让不同国籍，不同肤色的人都了解，原来福州有三坊七巷，更有茶亭古街。 海峡西岸现代商贸中心 茶亭国际（八地块）、王府城（九地块）在保留茶亭街旧有“茶、乐、工”文化特色的基础上，使现代商业、旅游与传统历史文化相结合，在城市中央筑起一条集休闲、娱乐、旅游、购物、商务、餐饮、居住于一体的特色商贸中心。它将是福州最重要的商业金融中心区，成为海峡西岸
3、，省会中心城市的标志性商业运营中心。世界旅游、商务、购物、文化中心海峡西岸江南水街特色的商贸中心福州市休闲、购物风情街城市中轴生活商业街（百货/沿街店面/地下商场）盛世茶亭八地块、九地块项目定位辐射力整个海峡西岸经济区周边城市！茶亭国际（八地块）、王府城（九地块）项目快乐消费的功能定位：盛世茶亭居住功能餐饮功能商务功能娱乐功能休闲功能购物功能旅游功能茶亭国际（八地块）、王府城（九地块）抢占了市场的空白，真正地实现了快乐消费的新时代商业功能。在保留传统茶亭手工作坊特色的同时，丰富了购物功能来满足消费群、客户群的需要。茶亭国际（八地块）、王府城（九地块）在凸显茶亭水街文化同时，还强化其商业和旅游资
4、源的优势，体现现代购物、休闲、商务为主导的商业街特点。八地块主要引进央企居然之家经营现代化的家具建材，与周边步行水街和八一七路茶亭街中段形成互补，连接地下商业街和地铁一号线出站口，形成巨大的消费人流、业态互补。居然之家六层以上至三十一层是现代化的5A级办公楼，集聚了许多著名的企业办公给周边带来的繁华的人气。九地块主要引进中国最有传统百货巨头北京王府井百货公司，建成以王府井百货为龙头的都市购物中心，集商业购物餐饮、超市、娱乐、电影院等一体化的现代化都市商业，建成后与居然之家茶亭水街以及地下商业街和地铁一号线，形成一个整体的集中式商业组团，将成为福州市海峡西岸经济区最有影响力的商业街。二、投资概算
5、及其状态分析一、投资概算明细及其状态分析地块八1、位置：八一七路与群众路交叉口东南角。2、出让土地面积：约14519平方米（合21.78亩）。3、用途：二类居住用地（R2、兼容办公）、商业金融(C2)、社会停车场（库）用地（S2）、广场用地（S2）。4、规划指标：（1）规划建筑容积率：5.20以下（含5.20），其中商业建筑面积占计算容积率的宗建筑面积48%以下（含48%），利用地下空间作为商业功能使用的建筑面积不计入容积率。（2）规划建筑密度：46%以下（含46%）。（3）规划绿地率：25%以上（含25%）。（4）建筑高度：100米以下（含100米），高层建筑沿地块东北角布置，同时沿八一七路
6、建筑高度24米以下。根据设计方案计算投资概算：（1）项目总建筑面积：111498 m2其中地上总建筑面积约：75498m2；地上商业面积约：36239 m2地上办公面积约：39259 m2利用地下商业面积约：25000 m2地下车库约：11000（2）项目总投资：17.9823亿元其中土地10.16亿元建安造价53049万元营销管理财务费用14254万元税费10920万元（3）销售收入：35.17亿元其中地上商业销售收入20亿元（评估价）办公销售收入7亿元地下商业收入7.5亿元（评估价）地下车位销售收入0.67亿元（4）预估利润：17.1877亿元（三）宗地2006让27号（C区、地块九）出让
7、土地面积：约29003平方米（合4350亩）地块九1、位置：洋头口西北侧。2、出让土地面积：约29003平方米（合43.50亩）。3、用途：二类居住用地（R2、兼容办公）、商业金融用地（C2）、社会停车场（库）用地（S3）4、规划指标：（1）规划建筑容积率：3.92以下（含3.92），其中商业建筑面积占计算容积率的总建筑面积31以下（含31），地上计算容积率的总建筑面积含保留的建筑面积6183平方米。（2）规划建筑密度：36%以下（含36%）。（3）规划绿地率：25%以上（含25%）。（4）建筑高度：150米以下（含150米）；沿八一七路、工业路裙房建筑高度24米以下（含24米）；高层建筑主要
8、沿地块西北部布置，同时须满足沿路景观规划的要求。根据设计方案计算投资概算：（1）项目总建筑面积：188692m2其中地上总建筑面积约：128692 m2；地上商业面积约：50244 m2地上住宅、办公面积约：78448 m2利用地下商业面积约： 36000m2地下车库面积约：24000（2）项目总投资：19.1677亿元其中土地5.67亿元建安造价64085万元营销管理财务费用30332万元税费40560万元不可预见费6241万元（3）销售收入：50.7732亿元其中地上商业销售收入8亿元（10400可供销售商铺）地上商业王府井部分评估价11.9532亿元地下商业王府井部分评估价10.8000
9、亿元住宅、办公销售收入18.6亿元地下车位销售收入1.42亿元（4）销售利润：31.6055亿元三、建设工期安排1、八地块目前已竣工验收，正在办理产权总登。2、九地块地下室工程进展到负一层，预计2013年1月底完成到正负零，裙楼部分五层主体结构预计2013年6月30日前完成，建筑内外装修2013年9月30日之前完成。一号楼主体工程结构预计在2013年9月30日之前完成，内外装修预计在2013年12月完成。二号楼主体工程结构预计在2013年6月30日之前完成，内外装修预计在2013年10月完成。三号楼主体工程结构预计在2013年9月30日前完成，内外装修预计在2013年12月底前完成。整个工程验
10、收合格预计在2014年1月30日前完成，裙楼王府井百货在2013年9月30日验收合格移交给王府井百货，预计在2014年1月30日之前开业。四、资金安排茶亭国际（八地块）、王府城（九地块）项目共需投入资金：37.15亿元资金来源主要有： 自有资金13亿元（主要支付土地价款和前期费用），占总投的35 银行贷款18亿元，占总投的48 建设期力争实现销售收入6.15亿元，占总投的17五、永续发展，缔造茶亭国际（八地块）、王府城（九地块）翻开福州的历史，茶亭街这条古老的街区，罕见的骑楼建筑，远近闻名的手工业产品；它积淀着福州的古老文明，见证着福州百年历史的嬗变。时至今日，茶亭街孕育着一场新生。新茶亭街使茶亭街成为连接鼓楼与台江的绿心，使福州向生态城市前进一大步。未来的茶亭街将成为福州城市生活发展趋势的形象展示窗口，成为海峡西岸现代商贸中心。做大做强省会中心城市，茶亭改造迈出了举足轻重的一步。随着居然之家的开业，今后王府井百货购物中心的开业，茶亭街将成为集商业购物、餐饮、娱乐、文化产业的核心，成为海峡西岸一张耀眼的商业名片，相信福建华辰会与居然之家、王府井百货共同发展，达成战略合作。使企业做大做强，在不久的将来可以成为海西商业地产运营专家，力争在香港联交所上市。- 14 -