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1、上海三麦房地产咨询有限公司镇江国信宜和国际广场销售手册宜和热线：0511-88987721南京热线：（0）15295791108项目地址：黄山南路与黄山西路交汇处投资商：江苏国信地产 江苏嘉源地产开发商:镇江国信嘉源房地产开发有限公司销售商：上海三麦房地产咨询有限公司国信宜和国际广场环境篇1、 镇江现状1）镇江城市概况镇江市地处江苏省西南部，长江下游南岸，东南接常州市，西邻南京市，北与扬州市、泰州市隔江相望。全市土地总面积3847平方公里，占全省3.74%。其中，市区1082平方公里，丹阳市1047公里，句容市1387平方公里，扬中市331平方公里。2）镇江市人口情况2009年年末全市常住人口
2、306.9万人，比上年末增加2.9万人；户籍人口269.9万人，比上年增加1.1万人，其中：男性人口135.2万人，女性人口134.7万人。3）镇江的来历镇江，古称“宜”“朱方”“丹徒”、“京口”、“润州”、“南徐州”。名字，有两种说法：一是因镇江北部沿江岸带地势比较低洼，在古代常受水害，所以在水名之前加一吉祥词，以示祈望而得名。4）镇江人文历史镇江是一座底蕴深厚、人文荟萃的历史文化名城。镇江有3000多年文字记载的悠久历史，是吴文化的重要发祥地，不仅是“甘露寺刘备招亲”，“白娘子水漫金山”等传说的发源地，也是文心雕龙、昭明文选、梦溪笔谈等巨著的诞生地。“何处望神州，满眼风光北固楼”，“洛阳亲
3、友如相问，一片冰心在玉壶”，“我劝天公重抖擞，不拘一格降人才”，历代文人墨客在镇江留下的名篇佳句，千百年来一直为人们传诵。5）镇江特产作为美食之乡镇江，不断开发旅游美食文化，以淮扬菜系为特色，兼收南北风味。镇江美食有“三鱼、三怪”之称。“三鱼”即“长江三鲜”鲥鱼、刀鱼、鮰鱼；“三怪”则为肴肉、香醋、锅盖面，以“镇江三怪”最为出名，有俗语；“香醋摆不坏，肴肉不当菜，面汤里面煮锅盖”。 镇江高档特色菜肴皇家食谱“乾隆御宴”独具特色。 镇江著名小吃蟹黄汤包，皮薄、汤多、馅饱、味鲜，可与天津狗不理包子相媲美。6）镇江的旅游景点镇江，“一水横陈，连冈三面，做出争雄势”。其城在山中，山在城中，形成了“城市
4、山林”、“真山真水”的独特风貌。市区沿江自西向东镶嵌着金山、北固山、焦山，组成风景各异的“三山”风景区。“寺裹山”的金山以绮丽著称，“山裹寺”的焦山以雄秀闻名，“寺冠山”的北固山以险峻称雄。市区南山国家森林公园青山连绵，古木幽深，昭明太子读书台、文苑、增华阁、赵伯先墓等点缀其中。推荐景点 镇江金山（AAAA级风景区） 焦山（AAAA级风景名胜区） 北固山（AAAA级风景名胜区、国家重点风景名胜区） 镇江南山风景区（AAAA级风景名胜区、国家森林公园） 茅山（AAAA级风景区） 宝华山（AAAA级风景名胜区） 西津渡古街（AAAA级风景名胜区） 西津渡古街镇江博物馆（ AAAA级风景名胜区） 镇
5、江市7）镇江的地理位置8）镇区位介绍镇江市为江苏省省辖市，现辖京口、润州、丹徒三区，代管句容、丹阳、扬中三市。另有国家级经济技术开发区-镇江新区行使市辖区经济、社会管理权限。镇江全市总面积3848平方公里，人口311万人。市人民政府驻润州区南徐大道68号而我们国信宜和项目所在的润州区将规划城市副中心南徐新城，市政府及市级公共设施均会搬至该区域南部，区域规划人口20万。至2009年底，全市共有51个镇（街道）、农场1个。其中:镇41个，街道办事处10个，农场1个。丹阳市辖13个镇，句容市辖10个镇，扬中市辖5个镇，丹徒区辖7个镇，京口区辖2个镇、1个农场、4个街道办事处，润州区辖1个镇、4个街道
6、办事处，镇江新区辖3个镇、2个街道办事处。 2011年7月，京口区象山镇、谏壁镇撤消，设立象山、谏壁街道办事处。2011年8月，润州区蒋乔镇撤消，设立蒋乔、官塘桥、韦岗三个街道办事处。9）镇江的规划镇江 ，对城市进行总体规划，将原先的沿江“一”字型发展为向沿江“T”字型发展，现在产业布局由沿江向沿沪宁高速公路两侧过渡，由目前“T”字型布局过渡到“工”字型布局。中心城由原先的“一城两区”修改为“一城两翼”。城：构筑“山、水、城”的城市空间框架，强化城市中心的服务功能，东翼：基础产业带和配置适量的生活用地，西翼：基础产业带和物流产业的增长区。“八大金刚”，镇江重点产业支柱 近年来，镇江工业形成了以
7、八大产业为主导、十大集群为支撑的产业发展架构，有95%以上的50强重点企业聚集其中，显示出我市区域经济的鲜明特征。 “八大金刚”唱响主角2005年，我市机械、化工、造纸、电子信息、材料工业、交通设备、食品、电力等八大重点产业，实现的工业总产值已经占全部工业的79，成为名副其实的“八大金刚”，其中，机械、化工、造纸三大支柱产业已占全市的54%。机械产业拥有占全市近四分之一数量的规模以上系统企业，经济总量已占全市的三分之一。大亚、大全、天工、飞达、中电、沃得、华通等一批“大块头”的带动，更是形成了群发之势。销售规模超百亿的工程电气及配套产品、产销量占全球半壁江山的麻花钻、出口创汇超亿美元的五金工具
8、等，成为名扬海内外的“拳头”产品。化工产业走出了滚动发展和吸纳集聚相结合的发展道路，江苏索普、钛白集团等本地骨干企业和奇美化工、国亨化学等外来优势企业的同步发展，使化工产业迅速集聚200余家规模以上企业，形成了占全市工业销售16%的总规模。造纸产业以销售规模80多亿元的金东纸业为核心，以金河、大东为两翼的亚洲最大的造纸产业基地悄然形成。以江奎集团、奥雷光电为骨干的电子信息产业；以有机硅、太阳能电池板等新产品为代表的新型材料产业；以汽车及配件、船舶及船用设备、自行车及配件等3大类产品为主体的交通设备产业；以国际知名的镇江香醋为龙头的食品产业；以谏壁发电厂、镇江发电公司为主力的电力产业等五大优势产
9、业在全省乃至全国已形成一定优势，具备较强的竞争力，并呈现出快速提升，迅猛发展之势。发展壮大三大主导产业。作为撑起镇江工业“半边天”的机械、化工、造纸三大主导产业，在“十一五”期间将在继续扩大总量的同时，加快技术开发与产品创新，提高附加值，谋求在全国同行领先的发展水平，构筑区域经济发展的强力支撑。到2010年，机械产业将实现销售600亿元，利税60亿元；化工产业将实现销售420亿元，利税50亿元；造纸产业的总能力将达到500万吨，实现销售250亿元，利税35亿元。培育提升五大优势产业。电子信息、新型材料、交通设备、食品、电力优势产业的提升发展将既重总量，更重质量，把着力点放在提升产业竞争力上。到
10、2010年，电子信息产业实现销售250亿元、利税10亿元；交通设备产业实现销售350亿元、利税20亿元；电力产业实现销售300亿元、利税40亿元；新型材料产业将形成在国际国内都有影响力和竞争力的核心系列产品；食品产业将倾力打造以“镇江香醋”品牌为重点的“国际香醋城”，实现销售规模180亿元、利税7亿元。10）繁荣的新城市版图位于中国最大城市群长三角区域，南京一小时通勤圈力、核心城市上海辐射链条的末梢南徐分区城市次中心由行政、文化、体育、商务为主的市级公共设施和生活居住构成的多功能复合型新城区老城分区城市主中心商业金融、旅游服务丁卯分区产业新城区以高新技术（教育、光电）产业、科技信息服务和生活居
11、住为主谏壁、大港、高资工业物流及配套区港口和区域物流中心及配套适量规模的城市生活区丹徒分区新城区以高新技术产业、第三产业和生活居住为主的城市新区镇江为长三角“先行规划、先行发展”的十五个城市之一。处于南京一小时都市圈和苏锡常都市圈的结合处，具有一定的双向辐射的优势。11）繁忙的新交通枢纽交通发展形成镇江新枢纽镇江位于沪宁走廊与京沪通道的交汇点，横贯东西有沿江高速、沪宁高速、宁太高速、宁常高速、京沪高铁、以及雄壮的万里长江。融通南北的是镇溧高速，京沪高速以及历史悠久的京杭运河。城际高铁推动镇江新布局国信宜和面对的城际铁路推动着数以百万计的巨大人流，源源不断的进入镇江，促进了镇江城市的新崛起。南京
12、市镇江市国信宜和位于这个新兴的交通枢纽之上，紧邻黄山南路，与城际广场(即沪宁城铁镇江站、航站楼、长途汽车站)仅一路之隔，交通便捷、出行通达。国信宜和是万千人流进入镇江的第一站，是无数来客对镇江的第一印象，国信宜和所占据的不仅是城际广场的要地，更是整个镇江的枢纽要地。 国信宜和国际广场市场篇l 繁华的新商业中心镇江需要新的商业模式镇江地处长三角经济增长的缓冲地带，交通便捷，经济繁荣，商业发展潜力十分巨大，一直很受广大商家的青睐大市口是镇江历史形成的城市及商业中心，汇聚了众多商家，但是城市的发展人口的增加，以及消费层次和能力的提高，有限的商业容量难以持续满足消费各种海量需，镇江已开始分区域另辟新的
13、商圈。而城际商圈改变了镇江的商业格局，同时也改变了镇江市民对生活的追求，提升了城际周边楼盘的价格。除了几家距离城际镇江站较近“万达广场”、“亚东朴园”、“国信宜和”、“常发广场”等项目引爆城际铁路的价值。尽管目前受到国家调控的影响，但是，因为城际商圈的崛起，目前城际周边也将形成新的商业商圈。大市口商圈丁卯商圈城际广场商圈l 镇江最有潜力的新商圈在哪里？数据来源：镇江政府网站1.原二十一世纪乐园附近（升辉商业广场、世纪大厦、二重研发中心）2.京岘山南路与学府路交叉口（恒顺商业广场、欧尚超市、锦绣皇宫酒店、学府华庭商业广场）3.城际广场附近（庄泉村商业地块、城铁广场、华都名城商业广场、万达广场、中
14、浩广场）4.三茅宫广场5.经十二路与丁卯桥路交叉口（四季经典、亚太五金电器城）6.谷阳路与丁卯桥路交叉口（沃尔玛、沃得广场、尚东国际、江南世家）7.新市政府附近（市政府、海天、冠城国际金融街）8.朱方路与南徐大道交叉口（金山物流、赛博电子地块）9.谷阳路大转盘（金太阳装饰城）10.檀山路与团山路交叉口（体育中心、万科、新二院）11.朱方路、团山路、润兴路交叉口（焦煤研发中心、民营经济开发区）12高铁站场附近（润扬工业品市场）l 项目基本资料及基本参数基本资料开发商：江苏镇江国信嘉源房地产开发有限公司投资商：江苏国信集团承建商：南通六建南通六建为壹级资质建筑企业，公司获国优、省优工程180多项，
15、地市级优质工程奖720多项，其中获鲁班奖（含参建）近10项、詹天估大奖4项。监理商：上海现代工程咨询有限公司规划设计：深圳筑博深圳筑博项目遍及全国各地，与HOK、SWA、LAGUARDA、LOW PEKKA SALMINEN等国外建筑师事务所建立合作关系，作品载誉国际，建筑类别全面，设计内涵丰富。景观设计：加拿大安琪道尔安琪道尔(HWA)景观公司是一家加拿大环境建筑师事务所，较为有代表性的五星酒店设计（获多伦多优秀设计奖），Swan Lake别墅景观，Windsor Art Gallery 景观及埃及海滨度假村设计。物业管理公司：江苏国信物业，是江苏省房地产投资公司全资子公司，国家一级资质的物
16、业服务企业，物业服务托管面积达350余万平方米。区域所属：润州区(润州)物业地址：黄山西路与黄山南路交汇处（万达广场旁）学区所属：中山西路小学 镇江市实验初级中学交房日期：2013年开盘日期：8月底9月初推住宅6#、9#；9月底10月初推精装酒店式公寓和10月底商铺开盘工程进度：主体结构 结构封顶 建筑面积：134100占地面积：35300绿 化 率：19.83%物业公司：江苏国信物业容 积 率：3.8交通线路：6条始发线路，38条公交线路，早上5:40-22:00到达镇江全市物 业 费：1.4元/平方米*月（住宅）车库车位：地下858、地上12交通状况：城际高铁通往21个城市，每天从南京到上
17、海往返35次，到南京20分钟，到上海90分钟客运站有通往34个城市的路线，每天168班禄口机场镇江候机厅至禄口机场每天往返8次，90分钟到达其他备注：户型面积：商铺60400、住宅88135、酒店式公寓5363江苏国信地产成立于1992年，注册资本10亿元，是国信集团旗下国有资产投资主体，也是国信集团致力打造的支柱品牌。江苏省国信资产管理集团有限公司是2001年8月经省政府批准成立的大型国有独资企业集团。在政府的鼎立支持下，集团始终依托资源和功能优势，精心打造以电力为主的能源产业平台，以信托、证券为主的金融服务业平台，以房地产开发、酒店业为主的不动产平台，形成三大产业支柱。发展至今，集团旗下拥
18、有全资、控股企业四十余家。国信地产将用实力和信誉打造自己“成为长三角地区中最具影响力的不动产开发经营商”的宏图伟略。江苏国信地产，历经20载开拓发展，凭借优越的资产运营能力、强大的开发实力、良好的运营机制和稳定的专业团队，在开发建设面积、经营能力、技术力量、品牌荣誉等方面都位居省属同行企业的前列，并初步完成了资本、人才、经验的积累，正迈入上规模、创品牌、出效益的新阶段。目前，江苏国信地产的事业领域涵盖了房地产开发、高品质的物业管理、自持物业、房产租赁等方面，在南京、无锡、苏州、镇江、徐州、上海、海南等城市，先后投资开发了住宅、商业、办公、工业、教育、高档酒店等诸多物业类型，投资领域涉及住宅地产
19、、旅游地产、城市综合体，年开发量已近200万平方米国信地产成功案例：南京国信海南龙沐湾 无锡国信世家 南京国信自然天城l 镇江国信宜和精品定位从新古典式园林之中涉取灵感，结合镇江本地环境与项目自身加以运用，国信宜和承袭尊贵、厚重、大气的景观品位，在中央景观轴线两侧打造组团景观与自然滨水步道，漫步其中，宛如身处十七世纪的皇家园林。实现科技人文和环保理念，配置精装双入户大堂，高端智能化，使便捷与合适完美统一国信宜和，以建设高端优质楼盘为目标国信宜和，以满足人们对现代生活的追求为已任国信宜和，以完整的配套设施给住户享受高档生活品质 18 / 39国信宜和国际广场商务型休闲生活方式中心以现在消费者的精
20、神层面所要满足的“生活方式”服务功能是休闲；而现在商务型成功人士选非常注重环境！商务型白领等长期办公，身体处于一种亚健康状态，这就要求居住环境包括生活娱乐的环境都是一流的，优雅的，有特色的建筑设计；那哪一种商业模式更符合我们的要求呢，一般大型的商场式的商铺空间大，人都集中在一个空间里，那环境指数和空气指数明显不如商业步行街，比如，南京的新街口，上海的南京东路步行街。现在中国处于反映了经济的大爆发时代，特别强调气派，建筑设计也是如此。很多大商厦，远看很雄伟，但缺乏人情味，不是很好的购物环境。王府井大街经过改造以后，四、五十米宽的大尺度，购物的人只能顺着一边走，不愿走之字形来回过到马路对面购物。过
21、去王府井是老店街、名店街，每家店千姿百态，现在变成一眼看过去就是像政府办公大楼的几栋大厦，没有人的尺度感。现在开始慢慢地进行改善，马路中间围起一小块咖啡座，几个凳子，几个雕塑小品，试图在辽阔的广场尺度上做出一点人情味。其实这些东西在原来的规划设计中就应该考虑到。我们的国信宜和国际广场商业街更特别强调平易近人，这样才能吸引人来。尺度作为建筑用词，尽管尺寸是固定的，但小的尺度更能让人觉得很舒服、很亲切。柏扬讲过美国的尺度体现的是马路非常宽，汽车非常宽，楼房非常高，好像是给巨人、神用的。亚洲是鬼的尺度，主要是香港、东京的楼房非常高，给人非常压抑、狭窄的感觉。欧洲是一种人的尺度，小镇、小桥流水都很有人
22、情味。所以尺度舒适应该以欧洲的商业街、步行街这种模式，而不是像美国那种自大自狂的尺度；而我们商业街的外观设计不仅仅是建筑材料，包括用装饰材料、灯箱广告，干花、LED灯饰、招牌等各种各样的软性装饰，目的是为了营造繁华感和商业氛围。商业街的细部处理，引进的商家定位店铺为高档次。我们国际广场的每个商铺都有自己的个性，而不是千篇一律，做餐饮酒吧一条街或是国贸品牌店这种手法。我们是集超市、专业店等零售业态与休闲、餐饮、娱乐服务等为一体的集合体。我们国信宜和国际广场定位于富裕阶层，所以地点就是高档住宅区和城市主干道旁！这么高档的商铺到底能不能一铺养三代呢？中国有句古话：一铺养三代“买铺一定要看地段，也就是
23、交通和附近的商业氛围；其次是看经营用途；三看有效客源。买商场铺要看规划、开发商经营能力、旗舰店，要有耐心守热商场。一般达到7%就是很值得投资的商铺了。”我在搜狐焦点看到一则这样的事例：长相敦厚的张先生，目前从事装修生意。他出生在一个工人家庭，家境普通，大专毕业后就开始跟着亲戚做小生意，“最辛苦的时候，常常想以后要是能像租铺给我们的那个小业主一样，每月过来收几万块的月租然后就喝茶逛街去，该是多么幸福的生活”。或许正是这种对比，使张先生在事业有起色后，逐渐向“包租公”的角色转变。 上个世纪90年代初，张先生的父母在临退休前，终于由单位分了一套在天河六运一路的三室一厅房改房。由于他们的房改评分较低，
24、因此分到的房子正对马路的一楼，周边噪音很大。而比张先生父母职位高的同事，选择的都是小区里面最安静的中层单元。 10年后，因这套房子邻近广州著名购物中心天河城及地铁站，周边日益繁华，开始有一些外贸成衣店来洽谈租用事宜。此时张先生已经储蓄了足够的首期，在番禺买了套房将父母接过去居住。这套旧房子被张先生改造为临街商铺出租，月租金伴随着周边商业气氛的浓厚而日渐上涨，从数千元涨到过万元。 2002年前后，有关部门鉴于六运小区内商用物业不断增多的现状，允许部分临街铺面办理“住改商”手续，当时张先生凭着自己的灵敏嗅觉第一时间办妥了手续，将这个100平方米的物业转为商铺。由于他的先见之明，使商铺避过了广州从2
25、004年开始实施的住宅禁商令而导致的小区商业萧条期。 截至2007年底，这个商铺的月租已经上涨至近5万元，曾经有客户开价1000万元购买，但张先生都没有答应。而张先生父母的同事所分的房改房，由于无法转为商铺，目前类似面积的单元售价约70余万，月租仅3000元。 “我发现投资商铺的利润其实比住宅更高，选中潜力地段，是投资商铺成功的第一步。”张先生说。 从上面的举例事件来看，张先生是绝对做到了“一铺养三代”，而他能够成功的原因有以下几点：1. 由原来的住宅改建的商铺，说明这个地段在城市规划建设大开发阶段；2.地段广州著名购物中心天河城及地铁站3. 灵敏嗅觉第一时间办妥了将旧房子改造为临街商铺出租4
26、. 张先生避过了住宅禁商令而导致的小区商业萧条期以上几点完全可以用我们国信宜和国际广场来做对比：1. 我们项目地处于镇江黄山西路和黄山南路交驻口两条主干道上（新修建的）说明城市规划建设大开发；2. 地段镇江万达广场及沪宁城际铁路3. 城市开发这个地区也是由原来的农村改造成城市副中心而我们国信宜和为临街商铺及步行商业街。4. 现在国家对于打压住宅的政策是绝对不会松动的大家都知道商铺价值是人流量，主干道客流量往往数倍于次干道，因此两者沿街 的商铺根据人流量的不同会出现数倍的价差。1.镇江国信宜和，位于两条城市主干道黄山南路与黄山西路交汇处；万达广场、五星级大酒店、城际车站、汽车站等环伺四周，占据绝
27、佳地利，享尽都市繁华。占尽天时、地利、人和！2.商铺的面宽越长，吸引的人流越多，店铺的利用率越高，相应的租金收益也更高。四面沿街的商铺更是众多商家争相寻找的优质商铺。我们国信宜和四面临街，随着周边商业氛围的日趋成熟，繁华城际商圈汇聚多重业态与数万知名商家的强大消费拉动，自住客，回头客，都将成为投资者的长期“赞助商”，投资临街旺铺，升值快，收益高，零风险。“高铁所经之处，必有密集楼盘，必有熙攘人群，必能造就商业新潮流。”而相对于普通沿街商铺来说，枢纽站的商铺将更具营商价值。项目交通便捷，沪宁高铁站、长途汽车客运站、城市候机楼、公交车总站、出租车站保证了稳定强劲的消费客流。国信宜和周边商业中心气氛
28、浓郁，万达广场、中浩国际广场、华都名城、财富广场、常发广场等环顾于此，叙说一段“蝴蝶效应”的新繁华商业传奇。l 招商运营管理富思博得苏州万科金域缇香富思博得已经发展成为一个整合了市场研究、项目营销、资本管理、商业运营以及商业设计的跨多领域的房地产投资管理企业。富思博得不仅销售商业而且持有商业。从商业。从商业投资的可持续发展的角度出发，富思博得组建并培养了富思博得自身的商业管理团队。富思博得更专注于商业的管理服务。通过总结商业运营的经验，形成了自身独有的商业组合模式。通过提高商业价值的角度出发，富思博得商业团队在对万科、中海等项目的招商中，不断发展生活方式中心为主体的商业街区。通过对中高档消费人
29、群的分析研究，并在实践中积累了生活方式中心商业街区的成功经验，围绕中高档消费，富思博得招商团队还参与完成时尚舞台苏州项目的招商工作，凭借着不断成功的经验积累，富思博得商业团队与多家知名企业保持着长期而紧密的合作关系。国信宜和国际广场招商业态分布竞争项目个案分析1.镇江万达广场城区 润州区 地址 镇江润州区黄山西路以南 售楼地址 镇江市黄山西路汽车客运中心一楼东侧（汽车站出口处） 板块 南徐 起价 35000元/平方米 均价 35000元/平方米 价格详情 35000元/平方米 开发商 镇江万达广场投资有限公司 建筑类型 多层 物业类别 国际购物中心 室外步行街 中心民宅 金钻小户型 五星级喜来
30、登酒店 建筑面积 410000平方米 开盘时间 2011年05月 装修 毛坯 产权年限 商铺40年产权 物业公司 镇江万达广场投资有限公司 物业费 6元/月/平方米 交通状况 11路，16路，17路，25路，K118，D3项目简要介绍镇江万达广场位于润州区核心板块(原华铝地块)，是万达集团在镇江开发的大型城市综合体项目。项目建筑面积约41万m2，项目总投资近25亿元，其中商业面积约20万m2，是以五星级酒店、公寓、商业广场、步行街等多重物业类型为主，集购物、娱乐、餐饮为一体的综合性开发项目。建成后的镇江万达广场将聚合形成全功能都会居住区、集群式超级商业区、集成式中央商务区三大主要功能区。 点评
31、：该项目住宅部分于8月21日开盘，在镇江碧榆园进行摇号选房，折扣：一次性付款5%，按揭贷款2%、公积金贷款1%；开盘折扣，前期认筹并在开盘当天认购的客户1%。3栋33层的高层，共670套，开盘当天已售出将近500套，其中之前看房团认购了近200套，开盘当天认购了近300套，1号楼已售罄，2号楼剩余房源稍多，3号楼大概还剩40、50套左右，去化率达70%。万达此次开盘较为成功，分析其原因有以下几点：1）、品牌效应，在镇江房地产市场中影响力大。2）、优越的地理位置，紧邻新火车站及客运中心，且位于南徐新城范围中。3）、适中的价格，7500元/平米的均价附含所属区域的房价。4）、开盘前的大量广告投放，
32、宣传力度大，蓄水客户量大。分析其劣势如下：1）、户型结构设计不太合理。2）、公交线路少，公交交通部太方便。3）、得房率较低，只有74%多一点。2.常发广场所属片区：润州区占地面积：44000开发商：镇江常发置业有限公司建筑面积：200000建筑设计：江苏筑森建筑设计有限公司总户数：252户(住宅)、278户(酒店式公寓)、41户(商铺)景观设计：上海园林工程设计有限公司容积/绿化率：2.6物业类型：住宅、商铺户型面积：商铺60、80-100；LOFT 50-75参考价格：25000-26000元/装潢状况：毛坯物业公司：暂定物业费用：暂定销售地址：镇江市黄山支路15号项目地址：镇江黄山支路15
33、号项目介绍：常发广场，位于镇江未来的新城市中心南徐新城，黄山西路以南、沪宁城际铁路火车站广场对面，镇江市客运中心南侧，紧邻万达广场，北至黄山西路，西至站场南路，离市中心大市口2公里，离新行政中心0.9公里。20万平米的综合建筑集群，融酒店、商业步行街、大型购物广场、超级大卖场、写字楼、LOFT、高档公寓于一体的城中之城。5千平米、8个标准影厅五星级金逸国际影城， 1.5万平米、500强零售巨头沃尔玛卖场，强势加入，联袂打造国际大都会生活方式，满足半径三公里的消费人群购物、美食、娱乐、休闲需求，彻底改变区域内大型商业综合体缺乏的现状，运营后的“常发广场”将以强大的品牌号召力、商圈辐射力，引发城际
34、商圈的商业巨变，成就未来城市南徐组团黄金财富中心 点评：该项目住宅部分于5月28日开盘，开盘存2万抵5万，一次性97折，按揭99折，认购优惠5000元，老带新优惠5000元。分析其原因有以下几点：1）、品牌效应，在镇江房地产市场中影响力大。2）、优越的地理位置，紧邻新火车站及客运中心，且位于南徐新城范围中。3）、适中的价格，7500元/平米的均价附含所属区域的房价。4）、开盘前的大量广告投放，宣传力度大，蓄水客户量大。分析其劣势如下：1）、户型结构设计不太合理。2）、公交线路少，公交交通部太方便。3）、得房率较低，只有72%多一点。4）、口号打的很好，6150一平米，有50套，不好意识今天去了
35、售楼处后知道呢， 6150只有3套，其余的全部是9500一平米3.旭辉地产时代城城区 润州区 地址 镇江市矿机路（青年广场旁） 售楼地址 镇江市矿机路（青年广场旁） 板块 丁卯 价格详情 35000-40000元/平米开发商 镇江市旭江房地产开发有限公司 建筑类型 小高层 物业类别 普通住宅,商铺 建筑面积 133750平方米 开盘时间：商业已开始认购，住宅预计10月开盘 装修 毛坯 总户数 41000 物业费：商业3元/月物业公司：上海永升物业管理有限公司镇江分公司交通状况 1路、3路、24路、31路、10路6项目介绍： 旭辉时代城项目是位于南大市口青年广场核心位置的13万方城市综合体，由5
36、幢高层(时代华府)、1幢甲级写字楼(时代大厦)、以及国际风情商业街(时代广场)共同组成的ARTDECO建筑群，即将亮相的是时代华府5幢高层住宅。时代华府纯正ARTDECO建筑风格，五重精装入户标准，三重水景主题流水景观，约600平米露天中央泳池，纯粹殿堂级精品住宅享受。在户型方面，将空间美学和完美动线达到黄金比例融合，实现功能划分明确，满足多种生活所需。室室飘窗、阔景阳台、嵌入式收纳系统、入户玄关礼仪、超大赠送空间，精致细节流露建筑品质，豪门风范贵族专享礼遇，让生活格调出现质的飞跃。点评：周年庆空前盛惠回馈 罕有让利幅度开盘专享购房客户锁定房源享受最高30万抵50万优惠开盘当天一次性付款98折
37、，按揭99折总房款让利新老互惠奖励：6月30日前，已购客户介绍新客户成交，双方均享受总价1%优惠；未成交客户介绍新客户成交，成交客户享受总价1%优惠，介绍人获得总价1%同等价值礼品分析其原因有以下几点：1）、优越的地理位置，旭辉时代城位于镇江青年广场，东面是矿机路（九润商业国际），南面是丹桂苑小区，西面是岗子下路（臻岳君庭），北面是天桥路（月星家居广场）。 2）、开盘前的大量广告投放，宣传力度大，蓄水客户量大。分析其劣势如下：1）、南大市口的想法太不实际了，商圈最多向火车站方向移动2）、公交线路少，公交交通部太方便。3）、得房率较低，只有74%多一点。4）、那边感觉现在有点挤得慌4.中浩国际广
38、场项目名称： 中浩国际广场 开 发 商： 镇江中浩房地产开发有限公司 地址： 黄山路66号 黄山南路与老黄山路交汇处 地区： 润州 物业类型： 小高层、商铺 户型面积： 商铺200-1000均价： 一楼15000元/ 二楼13000元/ 开盘时间： 2008年11月18日 入住时间： 2010年10月交付占地面积： 17600 建筑面积： 57600平方米 建筑设计： 江苏中森建筑设计有限公司 总户数： 349 景观设计： 浙江城建园林设计院 容积/绿化率： 2.65/27%项目介绍：镇江中浩国际广场是集住宅、商业、办公为一体的大型综合性项目。项目总建筑面积近6万平方米，其中：住宅占55%,商
39、业占45%，项目坐落在镇江西区的繁华地带-黄山南路。地理位置优越，交通方便。分析其原因有以下几点：1）、优越的地理位置，位于新老城区中间地带，并处于城市主干道交泄处，交通好2）、周边拥有为高密度住宅区，拥有良好的群众消费基础3）、项目为多业态商业项目，其优异的业态组合将会有机会带动人流分析其劣势如下：1）、项目位于非传统的商业中心，消费人群以及消费习惯有待境况2）、公交线路少，公交交通不太方便。3）、得房率较低，只有74%多一点。 4）招商做得不好直接影响营业和人气国信宜和国际广场政策篇商业地产限购暂未执行 贷款获批周期延长2011年09月29日08:19 来源：山西电视台 手机看新闻在对个人
40、住房执行严格“限贷”、“限购”政策后，商业地产市场由于成为此轮房地产调控的“避风港”，而备受热捧。不过，这一领域也正在引起监管部门的注意。近日有消息称，银监会已对近期炒作升温的商业房地产发出内部警示，并对多家商业银行商业地产按揭贷款提高了门槛，甚至有银行因为没有额度，将商业用房按揭贷款也暂停了。对此，记者从京、沪、宁等地银行了解到，目前尚未接到正式的商业地产“限贷”通知，当前商业房产按揭贷款业务仍在正常开展，不过也确实存在部分支行网点贷款额度用尽的情况，现在递交申请可能需要等到明年才能放贷。“我也是从媒体上了解到商业地产限贷消息的，目前尚未接到监管部门的正式通知。”北京一家商业银行房贷部经理告
41、诉记者，据他猜测，在个人住房限贷政策后，商业地产贷款方面的限制政策出台也在情理之中。渣打银行相关人士也向记者表示，目前该行在沪、宁等全国有分支网点的城市提供商业房产按揭贷款，贷款成数最高为所购置房产价值的50%，最高贷款额度可达3500万元人民币，而贷款期限从1年到10年不等。在贷款利率上，可提供固定利率和浮动利率产品供选择。此外，记者也从北京地区的二手房中介市场了解到，商业地产贷款方面仍按照以前的规定执行，并未听说新的限制措施。中原地产一位业务经理告诉记者，在二手商业地产银行贷款上，按揭比例须按照原销售总价的50%执行，如一家商铺初始价为100万元，现出售价为150万，则目前购买方仅能获得5
42、0万元的商业贷款，不过与个人住房贷款不同的是，购买商业地产只能走商业贷款途径，不能使用公积金贷款。尽管商业地产贷款仍未收紧，但在银行信贷资源收紧的情形下，目前购房者从商业银行获取贷款的时间，则相比以往要迟缓一些。对此，南京银行某客户经理表示，尽管我们相比较其他银行而言，我们能够给出较为优惠的利率，但现在申请贷款，可能需要等到明年才能发放贷款了。“各家支行都有额度，目前额度用尽了，可以先申请，然后等到明年放贷。”他表示。“按照监管要求，银行信贷按月、按季度调控，一直在收紧，并没有觉得现在有特别收紧、或有特别的压力。”对于目前南京地区信贷收紧的说法，某外资行南京分行一位人士称，临近三季度末，季末冲
43、点的情况在哪里都会存在，不排除部分银行、或部分网点面临季末存款指标压力的影响而出现相应业务微调。上海证券报调控政策迭加效果显现房价松动是中央政策持续调控的结果。2010年以来，中央政府出台了一系列房地产调控措施，其中包括缩紧流动性、限购、提高借贷成本、征收房产税、增加保障房等多种手段。然而，直到近期，房价才开始停止上涨态势并出现松动。华纺房地产开发公司有关负责人对记者说，从目前市场看，政府调控政策的迭加效果已显现出来。专家分析说，限购和减少货币供应是减少投机挤出泡沫的直接原因。而随着中国加大保障房供应削弱供求矛盾，支撑高房价泡沫的基础应可以慢慢消除。虽然调控房价出现好兆头，但不能掉以轻心。住建
44、部政策研究中心副主任王珏林认为，未来调控政策应当继续加强，如果政策稍微放松房价就可能反弹，那么先前几年调控带来的效果就泡汤了。业内人士指出，政府一方面要继续加大宏观调控政策实施力度，遏制投资投机的炒房需求；另一方面要防止未限购的部分二三线城市房价过快上涨。据了解，最近，一些非限购地区和一些二三线城市就出现了房价疯涨的情况。同时，一线城市中心区房价依然坚挺。比如北京，五环以内房价与去年最高峰时相比有所回落，但幅度很小。房价下跌空间已打开房价是否到了“拐点”？对此，农业银行最近发布报告称，中国房价增速的持续下滑不能作为拐点将至的判断标准，认为目前房价拐点已经显现或过于乐观。报告称，在当前错综复杂的
45、国际国内经济形势下，二次探底的风险加剧，未来紧缩性政策转向的可能随时发生。有专家认为，应慎谈“拐点”。首先，境外热钱横流、投资渠道缺乏；保障房建设尚需关注；房地产在地方财税收入方面的“替代产业”还未培育。中国房地产学会副会长陈国强对本报记者说，不同区域和不同楼盘情况不一样，有的城市郊区房价下降，但市中心品质好的房子价格还在上涨，不能随便说拐点。从均价看，北京以及有些城市房价停涨，但并不意味着所有楼盘会降价。短期看，开发商以价换量、价格上让利的项目会增多，否则他们难以回笼资金，难以改变市场低迷的状况。未来房价会继续下跌吗？下跌空间有多大？华纺房地产开发公司有关负责人认为，现在房价下跌的空间已打开。先是成交量下跌，开发商在价格上硬扛着，有一天扛不动了，价格就会降下来。若中央调控政策不放松，房价肯定下跌。在中共十八大召开之前，大致是稳中有降。有的开发商最悲观的预测是房价下跌30%，大多数开发商认为下跌10%15%左右。有业内人士指出，房价下跌空间不会太大，主要因为土地价格没有降下来。山东一开发商告诉本报记者，土地基础价格不降，房价不会降。现在很多开发商在观望，有的拿了土地推迟开发，有的捂盘，都在期盼明年有宽松的政策出台。 19 / 39