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1、银石广场商业综合体项目可行性研究报告第11小组成员：张雪梅、刘应鸣、叶婷银石广场商业综合体项目可行性研究目录 第一部分 项目概况. 3 一、地块面积及范围 . 3 二、地形地貌 .3 三、交通状况 . 4 四、项目周边情况. 6 第二部分 市场研究. 7 一、 宏观环境分析 . 7 （一）经济环境 . 7 （二）政策环境 . 8 （三）规划环境 . 9 二、 成都房地产市场分析 . 11 （一）土地市场 . 11 （二）商品房市场 . 15 三、 区域市场分析 . 19 （一）土地市场 . 19 （二）商品房市场 . 21 第三部分 项目预定位. 22 一、项目 SWOT 分析 . 22 （一
2、）项目优势分析（S） . 22 （二）项目劣势分析（W） . 22 （三）项目机会分析（O） . 23 （四）项目威胁分析（T） . 23 二、 项目初步定位 . 24 （一）市场定位 . 24 （二）主力客户群定位 . 24 （三）产品定位 . 24 （四）价格定位 . 25 第四部分 项目投资与收益估算. 26 一、投资估算概述. 26 二、投资估算说明 . 26 三、投资来源 . 28 四、项目安排与收益估算 . 28 第五部分 项目财务效益分析. 30 一、项目财务效益预测 . 30 二、项目不确定性分析 . 31 （一）盈亏平衡分析 . 31 （二）单因素敏感性分析 . 32 第六部
3、分 项目社会效益评价. 33 （一）项目对社会的影响分析 . 33 （二）项目与社会互适性分析 . 33 （三）社会风险分析 . 33 （四）分析结论. 33 第七部分 结论与建议. 34 （一）结论 . 34 （二）建议 . 34 附表 1. 35 附表 2 . 36 附表 3 . 37 附表 4 . 38 附表 5 . 39 附表 6 . 40 附表 7 . 41 附表 8 . 42 附表 9 . 43 附表 10 . 44 附表 11 . 45 附表 12 . 46 附表 13 . 47 附图 1 . 48 附图 2 . 49 第一部分 项目概况一、地块面积及范围银石广场是由实力雄厚、信
4、誉卓著成都盈康投资有限公司投资，由成都市福来房地产有限公司与成都骆驼房地产有限公司共同开发的集地铁商铺、时尚购物广场、5-TEA典范写字楼、云际顶级会所于一体的地标性建筑项目。项目占地总面积6201.68，建筑面积94202，容积率12.7，拥有停车位724个。该项目位于成都春熙路、红星路步行街，地铁2、3号线春熙出站口之上，处于西部最繁华的春熙路购物圈核心地段，与春熙伊藤、伊势丹西面相邻，南面与香槟广场接壤，地理位置十分优越。表：项目经济技术指标一总用地面积6201.68二总建筑面积94202（一）地下15237（二）地上78965三建筑总高度152.7米152.7m四建筑总层数42层（一）
5、地下4层（二）地上38层五停车位724个（一）地下676个（二）地上48个六客梯个数垂直电梯15部，电扶梯15部七基地建筑面积3774.70八设计建筑密度60.87%九容积率12.7十总绿地面积1800十一绿化率30%表：各楼层布局设计B3-B4仓储式地下车库B1-B2地铁潮流商铺，前卫的商业零售、服饰、个性店为核心业态（销售）L1-L5中高档时尚精品购物、特色餐饮（由专业团队统一管理，不销售）L6架空屋头花园L7-L215TEA写字楼L22紧急避难层L23-L375TEA写字楼L38云际顶级会所图：项目位置示意图二、地形地貌地块位于成都市中心地区，地势平坦，地块形状规则，地块以整块地组成，东
6、南850米方向为锦江，紧邻干道。三、交通状况银石广场位于春熙路商圈，配套设施成熟，项目周边主干道为东大街、红星路、总府路和大慈寺路，均为城市主干道，地面交通非常便捷。公路交通方面周边公交线路有：38、47、56、68、76、334、335、104、21、20、37、55、58、81。此外，作为地铁2、3号线双地铁上盖物业，银石广场直接建在春熙地铁站上面，春熙地铁站的建成必将改变整个春熙路的人流动线，项目与地铁的无缝连接不仅极大的提升了项目的交通条件，更将首享由此所带来的商业人流的价值。图：地铁2、3号线交汇示意图四、项目周边情况（1）项目四至情况：位于春熙路商圈，区位优势明显。项目四至紧邻设施
7、紧邻设施情况东侧春熙路地铁站地铁二号线站点南侧香槟广场大型商业广场西侧红星路三段双向八车道，行车通畅北侧红星路步行街商业繁华人流量大（2）配套设施情况：配套设施齐全，生活便利度高。配套设施名称距离学校成都市第三幼儿园614米成都市提督街小学640米成都市学道街中学914米商场第一城18米伊势丹百货193米群光广场273米医院四川省第四人民医院435米成都市第一人民医院117米银行渣打银行成都分行122米上海银行79米中国银行310米酒店海悦酒店195米皇冠假日酒店620米邮局走马街邮政支局545米第二部分市场研究1 宏观经济分析 （1） 经济环境 1.成都经济总体状况 成都，简称“蓉”，四川省
8、省会，副省级市，国家区域中心城市（西南），西南地区的科技、商贸、金融中心和交通及通信枢纽，综合实力西部第一。 2013年成都市紧紧围绕“打造西部经济核心增长极”发展定位，牢牢把握“稳中快进、领先发展”工作基调，深入实施“五大兴市战略”，全市经济保持平稳较快发展，经济总量突破9100亿元。（1） 经济结构进一步优化，非公经济对经济增长贡献加大 2013年成都市实现地区生产总值（GDP）9108.9亿元，按可比价格计算，比上年增长10.2%，增幅比全国、全省分别高2.5和0.2个百分点。经济总量占全省GDP比重达34.7%，较上年稳步提高0.6个百分点，省内“首位城市”地位凸显。其中，第一、二、三
9、产业分别实现增加值353.2亿元、4181.5亿元、4574.2亿元，分别增长3.6%、12.2%、8.8%。同时，产业结构进一步优化，第三产业增加值占比超全市“半壁江山”，三次产业结构为3.945.950.2。 非公有制经济发展持续稳健，对经济增长贡献突出。（2）工业保持领先发展，汽车、电子信息产品制造业对工业增长贡献近七成 2013年，成都市农业生产保持稳定，农业增加值增长3.6%。全市工业生产实现平稳较快增长，完成规模以上增加值2917.6亿元，增长13.4%，增速较全国、全省分别高3.7和2.3个百分点；在省内市州位居第一，在副省级城市继续保持领先，居第二位。 八大特色优势产业增加值份
10、额不断提升，全年共实现增加值2518亿元，增长14.4%，占规模以上工业增加值的比重达86.3%。 服务业较快发展。金融业增加值增长17.9%，占GDP比重9.8%。2013年末，全市金融机构人民币存、贷款余额分别为23662亿元、17618亿元，分别增长16.3%、12.7%。其中，储蓄存款余额8152亿元，增长15.5%。2013年成都实现旅游总收入1330.7亿元，增长26.6%。（3）“三驾马车”齐头并进、经济运行稳中趋好，固定资产投资过半来自民间 固定资产投资规模不断扩大。2013年，成都固定资产投资完成6501.1亿元，增长10.4%。民间投资较快增长，全年完成3595.3亿元，增
11、长17.2%，占固定资产投资比重达55.3%。社会消费品零售总额不断攀升。2013年，成都实现社会消费品零售额3752.9亿元，增长13.1%；（4）财政收入增势平稳，城乡居民收入持续增长、收入差距进一步缩小 2013年，成都市实现地方公共财政收入898.5亿元，增长16.6%，其中税收收入665.7亿元，增长16.5%。地方公共财政支出1162.6亿元，增长20.4%。 同时，2013年成都城乡居民收入稳步提高。城镇居民人均可支配收入达29968元，增长10.2%，扣除物价因素影响实际增长6.9%。农民人均纯收入达12985元，增长12.9%，扣除物价因素影响实际增长9.5%。城乡居民收入比
12、由2012年的2.36：1缩小为2013年的2.31：1，城乡居民收入差距进一步缩小。 2013年，成都居民消费价格指数（CPI）上涨3.1%。其中，食品类价格上涨5.5%。工业生产者出厂价格指数（PPI）下降1.2%，工业生产者购进价格指数（IPI）下降1.8%成都市区的核心商圈有春熙路商圈、盐市口商圈和骡马市商圈，区域商圈有红牌楼商圈、双楠商圈、城南商圈、老会展中心商圈、西大街商圈、光华商圈和建设路商圈等。另外，成都还有宽窄巷子、琴台路、锦里、文殊坊等民俗文化风情街，科华北路、一品天下、锦华路万达广场、双楠路等饮食聚集区，以及送仙桥古玩市场、跳伞塔-磨子桥电子产品市场等专业性较强的商圈。（
13、2） 政策环境 1.2013-2014年主要房地产政策 发布国五条细则（关于继续做好房地产市场调控工作通知，释放继续调控房地产的信号，强调政策的连续性，稳定市场预期。2013下半年至2014年市场促政策分化：热点城市继续收紧，部分城市出现放松调控政策日趋市场化，城市间政策差别化明显对于房价快速上涨的热点城市，坚持调控仍然是主基调，在房价反弹压力较大、年度房价调控目标难以实现的情况下，部分城市的政策进一步升级。而对房地产市场持续低迷的城市，在不突破调控底线的前提下，政策可能出现放松，以达到当地房地产市场与社会经济实现同步健康发展的目的。2.近况分析 房地产市场成交量大幅回落。2013年全国40个
14、大中城市一线，二线城市同比出现小幅下降，三线城市略微上涨。2014年，全国主要大城市房地产市场有所降温，库存在增长，成交萎缩，新屋开工也大幅降低，但房价却依然坚挺。未来房地产去化的压力不容小觑。自从2014年3月份开始传出楼盘降价之后，成都就不再偏安一隅，屡屡出现“降价”和“地王”二者看似相异的事件。4月23日，成都共有来自主城区的3宗地块入市交易，合计入市面积约317.85亩，吸引12家实力开发商参拍，最终总成交金额超50亿元。与高溢价的土地形成鲜明对比的，是成都近几日市场频传的降价消息。房贷的优惠越来越少，多数银行对于房贷利率都要上浮。除此之外，限购依然没放松，房产政策的不明朗也加速了开发
15、商降价跑量的决心。图：2014房地产市场发张放缓，各地初步出台救市方针试探中央政策底线无锡购买成套商品住宅(含二手房)、户均建筑面积达60平方米以上，且在本市有稳定工作的人员，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户南宁从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁户籍居民家庭政策在南宁市购房购地保证金1000万元上限，拆迁户鼓励货币补偿、一年内购房获补贴；天津只要滨海范围内无房，即可在新区购房，并将推出共有产权模式购房政策，购房人交一成首付就能先住房；郑州借款人申请个人住房商业银行贷款、个人住房公积金(组合)贷款，贷款人要求提供担保保证时，由住
16、房置业政策性担保机构提供担保，住房置业政策性担保机构收取担保服务费铜陵凡是2014年5月1日至2014年12月31日，在铜陵市(含铜陵县和开发区)购买家庭唯一普通商品住房(含二手住房，普通商品住房是指单套建筑面积144平方米及以下)的，由同级财政按房价1%的比例给予契税补贴。住房公积金贷款方面，在职工申请贷款资格认定上，个人缴存住房公积金期限由过去连续缴存6个月以上，放宽为个人连续缴存3个月以上；单职工家庭最高可申请公积金贷款额度由25万元提高到30万元；职工首次购房申请个人住房公积金贷款的首付比例由30%降低为20%；放开了住房公积金二次贷款的政策限制。同时，适当放宽外地购房居民户籍迁入铜陵
17、的条件。宁波今年5月份开始，由购房者户籍所在地跟拟购房所在地两个地方同时核查，变更为仅在拟购房所在地核查。”也就是说，即使购房者在宁波市某区拥有多套房，只要在其他区没有房或者只有一套房，那么他还可以继续购房。而在过去，只要在宁波市范围内拥有两套住房的都被禁止再买房。 3 规划环境1. 春熙路片区规划 根据成都市的城市规划，作为成都最繁华的商业街，春熙路不仅历来是成都人销金玩耍的重要去处，还传承着这座城市独特的文化气质。致力于将春熙路打造为成都的时尚中心，美女打望地，美味小吃云集之所。从多方面延伸着春熙路影响力。打造为商业，文化，娱乐一体的中心。 2. 春熙路片区建设1 2012年政府宣布春熙路
18、扩容100万平方米随着在春熙路东西两侧越来越多的顶级开发商拿地进驻，春熙路宣布扩展已经迫在眉睫。成都锦江区中央商务区管委会于2012年8月25日与北京市王府井地区建管办签署合作协议，此外还将在9月17日与香港铜锣湾、新加坡乌节路等签署合作协议，计划于未来2到3年内将春熙路商圈向东向西拓展，新生体量上百万平方米。 而这其中，早就包含了几大开发商所兴建的项目，可以看得出顶级开发商的进驻，让春熙路商圈扩容得易如反掌。我们可以来看看：向西，春熙路则将连接盐市口、红照壁商圈。而今，仁恒置地广场、仁和春天百货、远东百货等大型零售百货卖场已占据了半壁江山。向东，更是铁狮门，太古，远洋，九龙仓等开发商大佬们的
19、项目也早已屯兵在此，可以预见得到2-3年之后这几家开发商的项目，将会是未来3年里春熙路变化最快的地方。2 整个商气东移 红星路变身“中轴线”随着地铁2号线建成通车，几大顶级开发商高端城市综合体的建成使用，将直接使红星路成为人流集散地，春熙路商圈商气将逐步呈现向东扩展和转移的趋势。因此，仲量联行预测，红星路未来将成为整个商圈重要的“中轴线”。不仅如此，可以看得出 成都国际金融中心、铁狮门、九龙仓成都高端楼宇的代表在红星路商业广场东面风云际会，这些项目的建成，将改变红星路广场西侧大型百货林立而东侧相对低端的现状，整个红星路将形成高楼林立、特色鲜明的商业街区，这在实现锦江区致力于发展楼宇经济的同时，
20、也让春熙路商气东移从理论逐渐转向现实。而在这百万平米的大扩张中，铁狮门、九龙仓、太古地产、远洋地产等打造的高端零售卖场、甲级写字楼和五星级酒店都位于春熙路南口的东大街，这给“后起之秀”的东大街开了个好头。而东大街那一头连着的攀成钢，其含金量从开发商拿地的热情和项目规划、定位就可以预见。把成都最具含金量的两个商圈串联起来的东大街首当其冲要成为被重估的城东主干道。二号线马上就要通车了，可以说春熙路的扩展正是时候。商业地产最注重地段和口岸，春熙路的扩张，二号线的通车，商业带的概念就形成了。再把攀成钢连上，整个就是一超大型商业金融城。东西扩展后带动大区域 需注意配套建设2 成都房地产市场分析（1） 土
21、地市场1、土地供求分析（1）市场概述供应成交总量概况：2013年成都土地市场受政策影响，土地供应量有所放慢，传统热点区域强势依然，主城区土地供求放量集中在下半年。2013年成都市土地供应184宗，其中主城区供应75宗，郊区109宗；总供应面积达到779.4万，合计11690.94亩。成交土地共165宗，其中主城区成交76宗，郊区89宗；总成交面积688.52万，合计10327.69372亩；以成交价格来看，2013年主城区土地的平均成交价格为1116.11万元/亩，成交土地平均楼面地价为4710.12元/，2013年郊县土地平均成交价格为314.09万元/亩，成交土地平均楼面地价为1499.9
22、5元/。2013年共有11宗土地流标，流标土地净用地面积为51.04万，合计约765.62亩。流标地块中3宗位于主城区，其余8宗位于郊县地区，总的土地流标率（流标率=流标地块数/（成交地块数+流标地块数）为6.3%。近年土地供求及价格走势：图 1-3- 1 2009年-2013年成都整体市场土地量价对比图：2013年楼市回暖，开发商库存减少，土地市场逐步放量、随之土地成交价和楼板价也出现了明显的上涨。2013年土地供求走势：图 1-3- 2 2013年成都整体市场土地供求走势图：通过以上走势可以看出，每次土地供应量的增大必然会引起下一个月或下两个月土地成交量的增大。13年，成都市土地市场整体上
23、是一个供应量大于成交量的形势，这也是由于撤牌土地、流标土地的存在，以及土地存在的公告成交时间差的缘故。2013年成都市土地市场有个极大的特点土地成交主要集中在下半年,下半年土地集体放量。今年成都土地市场的启动是在5月份，5-12月的土地放量,也使得全年的土地,有了一个圆满的收尾。（2）供应分析2013年成都各区域土地供应面积比较图 1-3- 3 2013年成都整体市场土地各区域供应面积占比图 2013年成都市土地供应184宗，总供应面积达到779.4万，合计11690.94亩。在今年的土地供应中，郊区的供应略多于主城区，其中土地供应面积排行前两位的区域双流和新都个占总供应面积的27%和18%。本年度中，供应面积郊区和主城区的比例为1：1.45。在主城区中，城东93万供应面积最多，城西居于第二位，城南和城北并列第三，城中约4万土地供应。2013年成都土地供应性质状况图 1-3- 4 2013年成都整体市场土地用地性质供应分配图：13年主城区商业用地和住宅用地供应量相差较大，商业用地50宗，总面积约113万；住宅用地134宗，总面积约667万。（3）成交分析 2013年成都各区域成交土地面积分析图 1-3- 6 2013年成都整体市场主城区土地成交面积区域分布：由于土地供应渠道的唯一性，土地成交的区域分布与供应的区域分布具有规律一致性。成交面积