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1、金地云锦2013年推广渠道策略,项目四大优势梳理,思路导图,线上推广,线下渠道,客户在哪里,如何找到客户,通过分析，我们发现，项目的核心优势在于： 商务空间+人民路中心地段优势+有竞争力的价格,商务性价比,项目四大优势梳理,思路导图,线上推广,线下渠道,客户在哪里,如何找到客户,总体思路 通过对锦轩已成交客户地图的精准分析，2013年通 过对营销模式的改变“坐销变行销”，顺藤摸瓜找 到目标客户，建议形成全员销售的营销体制。,2013年产品属性是 ： 性价比高的商务空间 2013年目标客群是： 有改善办公需求的人,综上所述 通过2012年对目标客户的精准分析与定位，2013年在整体营销模式从 坐
2、销变成行销的前提下，要把渠道营销进一步做深、做透。,小结,项目四大优势梳理,客户在哪里,如何找到客户,思路导图,线上推广,线下渠道,2013推广渠道策略,总体思路 鉴于当下房地产市场的现状，营销模式上将变坐销为行销。根据项目的推广费用，建议线下为主、线上为辅。,线上推广,事件引发关注,媒体集中释放,市场持续兴奋,1月,4月,8月,2013年,5月,7月,10月,2月,3月,9月,6月,12月,11月,时间节点,推广节点,工程节点,9月底A区交房,4月20日锦轩加推 31-42层,营销节点,6月30日云轩清水加推 31-42层,全年主推广语：14900起 人民路改善型办公首选,时间轴：项目关键节
3、点及传播节奏,4月中旬锦轩清水实体样板间开放,6月底新售楼处、会所开放、B区商业立面完成,5月18日锦轩加推 21-16层,9月30日云轩精装面市,顺销期,强销期,顺销期,主推广语,阶段推广语,全国三甲金牌管家 商务体验一步到位,精装人生私藏一生,90-600平 灵活商务空间,14900起 人民路老板收藏的好房子,线上推广节奏,可借势的节点,媒体投放、事件主题,4月中旬锦轩清水实体样板间开放,青泥洼桥户外； 电梯框架投放； 网络通栏及软文炒作；,6月底新售楼处、会所开放、B区商业立面完成,青泥洼桥户外、电梯框架持续投放； 网络通栏及软文炒作； 中山区夹报投放； 公益事件主题：还大连一片蔚蓝的海
4、,4月20日锦轩加推,6月30日云轩清水加推,9月30日云轩精装面市,9月30日云轩精装面市,青泥洼桥户外、电梯框架持续投放； 网络通栏及软文炒作； 中山区夹报投放；,户外画面,电梯框架画面,软文主题人物访谈式 经营企业三年了，我终于成为CBD的主人。 企业和家一样，物业很重要，这次我要找个金牌管家。 奋斗了这么多年，企业终于有了一张人民路的名片。,网路软文炒作,软文主题火爆场景营造 14900，400万人疯抢人民路！ 14900，大连疯抢人民路！ 金地云锦，14900红动人民路！,线下渠道,定向精准营销,长效撬动市场,定向人群：企业主及中高层管理人员 宣传形式：x展架、展板、折页、户型单页等
5、,定向人群：大客户 宣传形式：DM直邮、X展架,定向人群：商会会员 宣传形式： 团购促销、销售物料,定向人群： 中山区写字间及高档楼盘的停车场 内容：插车物料（停车牌、小礼物等）,定向人群：中山区高档小区业主 宣传形式：邮寄物料,七大定向客群多种线下渠道系列宣传物料,定向人群：经常出入高档餐饮娱乐场所的高端人群 宣传形式：纸巾盒、x展架等,定向人群：客户资源 内容：配合节点和销售情况隔周发布,短信,商会,插车,高档小区,酒店餐饮,金地云锦精准营销,写字间,银行车行,具体定向渠道策略,1、针对中山区写字间、高端餐饮娱乐场所门前及停车场 插车（停车牌、小礼物） 2、针对中山区人民路沿线乙级、丙级写
6、字间 巡展（X展架、展板、物料） 3、针对银行大客户、车行大客户 、高档小区业主 DM直邮（信封含折页形式） 4、针对各大商会团体策略 团购促销政策（物料） 5、针对中山区酒店、餐饮、娱乐等场所 （纸巾盒、台历、X展架） 6、短信营销策略 分类分批发放 7、现场包装策略 打造金地商务休闲广场 8、活动策略 老业主维系活动 9、其他行业策略 成立微信群、QQ群、加入其他行业群组织,一、针对中山区写字间、高端餐饮娱乐场所门前及停车场,总体思路 锁定层峰人士工作和生活的场所，通过外拓人员在 中山区写字间，星级酒店，高档餐饮、购物、娱乐 场所门前及地下停车场插车传递项目信息，积累更 多目标客户。,插车
7、区域及物料形式,中山区,停车牌,插车具体地点建议： 写字间：天通大厦、成功大厦、振富大厦、宏誉大厦、 名仕国际、名仕财富等； 星级酒店：香格里拉、富丽华、新世界等； 高档餐饮：日航、凯宾斯基、万宝海鲜舫等； 购物场所：时代广场、罗斯福、三八广场、二七广场等。,插车具体时间建议： 写字间插车时间：上午9点至11点 酒店餐饮插车时间：中午12点至1点半、晚上7点至10点 购物场所插车时间：周六周日 高端小区插车时间：晚上8点至10点,案例借鉴 精选插车时间、地点；坚持做重复做！ 中海-紫御观邸的销售团队，强销期每天半夜12点钟携带 销售物料插车，覆盖整个高新园区低中高住宅小区，真正 做到了项目信息
8、传递率高、精准度高、覆盖率高。,二、针对中山区人民路沿线乙级、丙级写字间,总体思路 通过精准分类，对中山区乙级、丙级写字间做金地品牌动态巡展。重点宣讲金地物业的品质服务！另外配合X展架、展板、画框等宣传物料。建议一个月做一周反复巡展，做透写字间释放项目信息。,中山区人民路沿线乙级、丙级写字间,乙级、丙级写字间物业服务现状,以金地高端物业吸引办公客群，制作物业服务调研表，对周边写字楼进行全面调研。,三、针对银行大客户、车行大客户 、高档小区业主,总体思路 拨出一定营销经费购买银行大客户、车行大客户、高端小区业主信息；或者通过写字间物业或者行业内人士，购买目标客群的邮箱地址、住宅地址、办公地址或者
9、个人信息找渠道扩容客户。,直投物料,信封（含折页）,四、针对各大商会团体策略,团购促销措施建议 针对各大商会、银行大客户、企业人员、政府人员等制定 出不同的团购优惠措施吸引特定人群关注，结合推售节奏 小步快跑形成卖压加快销售节奏。,五、针对中山区酒店、餐饮、娱乐等场所,总体思路 定向营销锁定高端人群经常出入场所的酒店、餐饮娱乐场 所放置X展架、免费提供纸巾盒、台历。,六、短信营销策略,总体思路 主要分为三种形式，一是节点节日祝福类短信、二是涨价 信息释放类短信、三是企业主对话式短信；通过定期发放 短信，做到老客户的维系和新客户的锁定。,短信节点, 请注意，你的办公环境会暴露你的身份！金地云锦，
10、人民路高性价比商务空间，90-600平，14900元/平，商务样板间即日启幕84675555 买房承诺送你的海，请签收！金地云锦，人民路高性价比商务空间，90-600平，14900元/平，海景样板间即日启幕84675555 企业会所还在五星级酒店里吗？金地云锦，人民路高性价比商务空间，90-600平，14900元/平，私人会所尊贵开放84675555, 开了一天会，忘了订花给妈妈？金地云锦为您准备好。人民路高性价比商务空间，90-600平，14900元/平，凭短信领取康乃馨84675555 生意红火，家里也要红火！金地云锦为您准备了火红灯笼、福字春联。人民路高性价比商务空间，90-600平，1
11、4900元/平，凭短信领取84675555,短信节日,短信涨价主题,大连疯抢人民路！六天后看涨！金地云锦，人民路高性价比商务空间，90-600平，14900元/平房源只剩六天，全域抢占倒计时84675555 大连疯抢人民路！还有五天！金地云锦，人民路高性价比商务空间，90-600平，14900元/平房源只剩五天，全域抢占倒计时84675555 400万人四天疯抢人民路！金地云锦，人民路高性价比商务空间，90-600平，14900元/平房源只剩四天，全域抢占倒计时84675555 一寸光阴一寸“金”！倒计时三天了！金地云锦，人民路高性价比商务空间，90-600平，14900元/平房源只剩三天，全
12、域抢占倒计时84675555 ,短信企业主口吻模拟,经营企业三年了，我终于成为CBD的主人！金地云锦，人民路高性价比商务空间，90-600平，14900元/平，全域抢占倒计时84675555 物业很重要，这次我要找个金牌管家。金地云锦，人民路高性价比商务空间，90-600平，14900元/平，全域抢占倒计时84675555 我选了一整层，我看重金地的高性价比！金地云锦，人民路高性价比商务空间，90-600平，14900元/平，全域抢占倒计时84675555,七、现场包装策略,总体思路 随着天气逐渐变暖，在销售中心门前展示区域打造出金地 休闲商务广场的氛围免费为中山区商务人士提供商务见面 的场所
13、，以达到圈层口碑传播效应。,销售中心门前现状,建议设立饮品区，将阳伞打开，摆放桌牌充分包装展现商务休闲的氛围。,八、活动策略,总体思路 由于目前已成交客户200多组，老业主的粘性很强，口播传播度广，所以2013年的线下活动主要以老业主为根。,活动思路： 为所有金地老业主制作专属邀请函参加。邀请演员在售楼处根据节日，表演相应的节目，现场准备节日风俗食品供大家品尝，业主凭邀请函领取礼盒，以此维系老业主。,形式一：节日送祝福,活动思路： 每逢周末在售楼处邀请老业主参加，金地专属私家宴活动。私家宴以各国美食为主题，让老业主充分感受美食文化与金地品牌的服务价值。,形式二：老业主私家宴,活动思路： 为老业主举行专场电影季活动，选择高端影院以及热门影片销售人员邀请老业主参加，主动送票提高老业主满意度。在影片播放前由主持人阐述项目动态与核心价值，有效促进老带新活动。,形式三：专场电影季,九、其他行业策略,总体思路 通过其他行业的朋友等相关资源，加入其领域的QQ群组织，或者建立属于本项目的微信群，定期发布项目销售信息、活动信息，最大化的扩容客户。,Thanks,