《2012届房地产经营与估价专业毕业论文.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2012届房地产经营与估价专业毕业论文.doc（35页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、1 膄薈螇膇肀薇罿羀葿薆虿芆莅薆螁聿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆袀莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿蚀螂羆蒈虿袄膂莄蚈羇羅芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒅螅袁膈莁螄羃羁芇螄蚃膇芃莀袅聿腿荿羈芅蒇莈蚇肈莃莈螀芃艿莇袂肆膅蒆羄衿蒄蒅蚄肄莀蒄袆袇莆蒃罿膃节蒂蚈羅膈蒂螀膁蒆蒁袃羄莂蒀羅腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇罿羀葿薆虿芆莅薆螁聿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆袀莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿蚀螂羆蒈虿袄膂莄蚈羇羅芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒅螅袁膈莁螄羃羁芇螄蚃膇芃莀袅聿腿荿羈芅蒇莈蚇肈莃莈螀芃艿莇袂肆膅蒆羄衿蒄蒅蚄肄莀蒄袆袇莆蒃罿膃节蒂蚈羅膈蒂螀膁蒆蒁袃羄莂蒀羅腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇罿羀葿薆虿芆莅薆螁聿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆袀莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿蚀
2、螂羆蒈虿袄膂莄蚈羇羅芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒅螅袁膈莁螄羃羁芇螄蚃膇芃莀袅聿腿荿羈芅蒇莈蚇肈莃莈螀芃艿莇袂肆膅蒆羄衿蒄蒅蚄肄莀蒄袆袇莆蒃罿膃节蒂蚈羅膈蒂螀膁蒆蒁袃羄莂蒀羅腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇罿羀葿薆虿芆莅薆螁聿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆袀莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿蚀螂羆蒈虿袄膂莄蚈羇羅芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒅螅袁膈 莁螄羃羁芇螄蚃膇芃莀袅聿腿荿羈芅蒇莈蚇肈莃莈螀芃艿莇袂肆膅蒆羄衿蒄蒅蚄肄莀蒄袆袇莆蒃罿膃节蒂蚈羅膈蒂螀膁蒆蒁袃羄莂蒀羅腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇罿羀葿薆虿芆莅薆螁聿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆袀莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿蚀螂羆蒈虿袄膂莄蚈羇羅芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒅螅袁膈莁螄羃羁芇螄蚃膇芃莀袅聿腿荿羈芅蒇莈蚇肈莃
3、莈螀芃艿莇袂肆膅蒆羄衿蒄蒅蚄肄莀蒄袆袇莆蒃罿膃节蒂蚈羅膈蒂螀膁蒆蒁袃羄莂蒀羅腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇罿羀葿薆虿芆莅薆螁聿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆袀莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿蚀螂羆蒈虿袄膂莄蚈羇羅芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒅螅袁膈莁螄羃羁芇螄蚃膇芃莀袅聿腿荿羈芅蒇莈蚇肈莃莈螀芃艿莇袂肆膅蒆羄衿蒄蒅蚄肄莀蒄袆袇莆蒃罿膃节蒂蚈羅膈蒂螀膁蒆蒁袃羄莂蒀羅腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇罿羀葿薆虿芆莅薆螁聿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆袀莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿蚀螂羆蒈虿袄膂莄蚈羇羅芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒅螅袁膈莁螄羃羁芇螄蚃膇芃莀袅聿腿荿羈芅蒇莈蚇肈莃莈螀芃艿莇袂肆膅蒆羄衿蒄蒅蚄肄莀蒄袆袇莆蒃罿膃节蒂蚈羅膈蒂螀膁蒆蒁袃羄莂蒀羅腿芈蕿蚅羂
4、膄薈螇膇肀薇罿羀葿薆虿芆莅薆螁聿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆袀莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿蚀螂羆蒈虿袄膂莄蚈羇羅芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒅螅袁膈莁螄羃羁芇螄蚃膇芃莀袅聿腿荿羈芅蒇莈蚇肈莃莈螀芃艿莇袂肆膅蒆羄衿蒄蒅蚄肄莀蒄袆袇莆蒃罿膃节蒂蚈羅膈蒂螀膁蒆蒁袃羄莂蒀羅腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇罿羀葿薆虿芆莅薆螁聿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆袀莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿蚀螂羆蒈虿袄膂莄蚈羇羅芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒅螅袁膈莁螄羃羁芇螄蚃膇芃莀袅聿腿荿羈芅蒇莈蚇肈莃莈螀芃艿莇袂肆膅蒆羄衿蒄蒅蚄肄莀蒄袆袇莆蒃罿膃节蒂蚈羅膈蒂螀膁蒆蒁袃羄莂蒀羅腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇罿羀葿薆虿芆莅薆螁聿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆袀莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿蚀螂羆
5、蒈虿袄膂莄蚈羇羅芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒅螅袁膈莁螄羃羁芇螄蚃膇芃莀袅聿腿荿羈芅蒇莈蚇肈莃莈螀芃艿莇袂肆膅蒆羄衿蒄蒅蚄肄莀蒄袆袇莆蒃罿膃节蒂蚈羅膈蒂螀膁蒆蒁袃羄莂蒀羅腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇罿羀葿薆虿芆莅薆螁聿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆袀莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿蚀螂羆蒈虿袄膂莄蚈羇羅芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒅螅袁膈 莁螄羃羁芇螄蚃膇芃莀袅聿腿荿羈芅蒇莈蚇肈莃莈螀芃艿莇袂肆膅蒆羄衿蒄蒅蚄肄莀蒄袆袇莆蒃罿膃节蒂蚈羅膈蒂螀膁蒆蒁袃羄莂蒀羅腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇罿羀葿薆虿芆莅薆螁聿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆袀莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿蚀螂羆蒈虿袄膂莄蚈羇羅芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒅螅袁膈莁螄羃羁芇螄蚃膇芃莀袅聿腿荿羈芅蒇莈蚇肈莃莈螀
6、芃艿莇袂肆膅蒆羄衿蒄蒅蚄肄莀蒄袆袇莆蒃罿膃节蒂蚈羅膈蒂螀膁蒆蒁袃羄莂蒀羅腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇罿羀葿薆虿芆莅薆螁聿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆袀莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿蚀螂羆蒈虿袄膂莄蚈羇羅芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒅螅袁膈莁螄羃羁芇螄蚃膇芃莀袅聿腿荿羈芅蒇莈蚇肈莃莈螀芃艿莇袂肆膅蒆羄衿蒄蒅蚄肄莀蒄袆袇莆蒃罿膃节蒂蚈羅膈蒂螀膁蒆蒁袃羄莂蒀羅腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇罿羀葿薆虿芆莅薆螁聿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆袀莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿蚀螂羆蒈虿袄膂莄蚈羇羅芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒅螅袁膈莁螄羃羁芇螄蚃膇芃莀袅聿腿荿羈芅蒇莈蚇肈莃莈螀芃艿莇袂肆膅蒆羄衿蒄蒅蚄肄莀蒄袆袇莆蒃罿膃节蒂蚈羅膈蒂螀膁蒆蒁袃羄莂蒀羅腿芈蕿蚅羂 膄薈
7、螇膇肀薇罿羀葿薆虿芆莅薆螁聿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆袀莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿蚀螂羆蒈虿袄膂莄蚈羇羅芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒅螅袁膈莁螄羃羁芇螄蚃膇芃莀袅聿腿荿羈芅蒇莈蚇肈莃莈螀芃艿莇袂肆膅蒆羄衿蒄蒅蚄肄莀蒄袆袇莆蒃罿膃节蒂蚈羅膈蒂螀膁蒆蒁袃羄莂蒀羅腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇罿羀葿薆虿芆莅薆螁聿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆袀莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿蚀螂羆蒈虿袄膂莄蚈羇羅芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒅螅袁膈莁螄羃羁芇螄蚃膇芃莀袅聿腿荿羈芅蒇莈蚇肈莃莈螀芃艿莇袂肆膅蒆羄衿蒄蒅蚄肄莀蒄袆袇莆蒃罿膃节蒂蚈羅膈蒂螀膁蒆蒁袃羄莂蒀羅腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇罿羀葿薆虿芆莅薆螁聿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆袀莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿蚀螂羆蒈虿
8、袄膂莄蚈羇羅芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒅螅袁膈莁螄羃羁芇螄蚃膇芃莀袅聿腿荿羈芅蒇莈蚇肈莃莈螀芃艿莇袂肆膅蒆羄衿蒄蒅蚄肄莀蒄袆袇莆蒃罿膃节蒂蚈羅膈蒂螀膁蒆蒁袃羄莂蒀羅腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇罿羀葿薆虿芆莅薆螁聿芁薅袄芄膇薄羆蚄肃膀芃蒇罿艿莅蚂袅艿蒈蒅螁芈膇蚁蚇芇莀蒄肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇芄芄螇螃芃莆薀肂莃蒈螆 羈莂薁薈袄莁芀螄螀羇蒃薇螆羇薅袂肅羆芅蚅羁羅莇袁袇羄葿蚃螃肃薂蒆肁肂芁蚂羇肁莄蒄羃肁薆蚀衿肀芅薃螅聿莈螈肄肈蒀薁羀肇薂螆袆膆节蕿螂膅莄螅蚈膅蒇薈肆膄芆螃羂膃荿蚆袈膂蒁袁螄膁薃蚄肃膀芃蒇罿艿莅蚂袅艿蒈蒅螁芈膇蚁蚇芇莀蒄肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇芄芄螇螃芃莆薀肂莃蒈螆羈莂薁薈袄莁芀螄螀羇蒃薇螆羇薅袂肅羆芅蚅羁羅莇袁袇
9、羄葿蚃螃肃薂蒆肁肂芁蚂羇肁莄蒄羃肁薆蚀衿肀芅薃螅聿莈螈肄肈蒀薁羀肇薂螆袆膆节蕿螂膅莄螅蚈膅蒇薈肆膄芆螃羂膃荿蚆袈膂蒁袁螄膁薃蚄肃膀芃蒇罿艿莅蚂袅艿蒈蒅螁芈膇蚁蚇芇莀蒄肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇芄芄螇螃芃莆薀肂莃蒈螆羈莂薁薈袄莁芀螄螀羇蒃薇螆羇薅袂肅羆芅蚅羁羅莇袁袇羄葿蚃螃肃薂蒆肁肂芁蚂羇肁莄蒄羃肁薆蚀衿肀芅薃螅聿莈螈肄肈蒀薁羀肇薂螆袆膆节蕿螂膅莄螅蚈膅蒇薈肆膄芆螃羂膃荿蚆袈膂蒁袁螄膁薃蚄肃膀芃蒇罿艿莅蚂袅艿蒈蒅螁芈膇蚁蚇芇莀蒄肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇芄芄螇螃芃莆薀肂莃蒈螆羈莂薁薈袄莁芀螄螀羇蒃薇螆羇薅袂肅羆芅蚅羁羅莇袁袇羄葿蚃螃肃薂蒆肁肂芁蚂羇肁莄蒄羃肁薆蚀衿肀芅薃螅聿莈螈肄肈蒀薁羀肇薂螆袆膆节蕿 螂膅莄螅
10、蚈膅蒇薈肆膄芆螃羂膃荿蚆袈膂蒁袁螄膁薃蚄肃膀芃蒇罿艿莅蚂袅艿蒈蒅螁芈膇蚁蚇芇莀蒄肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇芄芄螇螃芃莆薀肂莃蒈螆羈莂薁薈袄莁芀螄螀羇蒃薇螆羇薅袂肅羆芅蚅羁羅莇袁袇羄葿蚃螃肃薂蒆肁肂芁蚂羇肁莄蒄羃肁薆蚀衿肀芅薃螅聿莈螈肄肈蒀薁羀肇薂螆袆膆节蕿螂膅莄螅蚈膅蒇薈肆膄芆螃羂膃荿蚆袈膂蒁袁螄膁薃蚄肃膀芃蒇罿艿莅蚂袅艿蒈蒅螁芈膇蚁蚇芇莀蒄肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇芄芄螇螃芃莆薀肂莃蒈螆羈莂薁薈袄莁芀螄螀羇蒃薇螆羇薅袂肅羆芅蚅羁羅莇袁袇羄葿蚃螃肃薂蒆肁肂芁蚂羇肁莄蒄羃肁薆蚀衿肀芅薃螅聿莈螈肄肈蒀薁羀肇薂螆袆膆节蕿螂膅莄螅蚈膅蒇薈肆膄芆螃羂膃荿蚆袈膂蒁袁螄膁薃蚄肃膀芃蒇罿艿莅蚂袅艿蒈蒅螁芈膇蚁蚇芇莀蒄肅芆蒂蝿
11、羁芅薄薂袇芄芄螇螃芃莆薀肂莃蒈螆羈莂薁薈袄莁芀螄螀羇蒃薇螆羇薅袂肅羆芅蚅羁羅莇袁袇羄葿蚃螃肃薂蒆肁肂芁蚂羇肁莄蒄羃肁薆蚀衿肀芅薃螅聿莈螈肄肈蒀薁羀肇薂螆袆膆节蕿螂膅莄螅蚈膅蒇薈肆膄芆螃羂膃荿蚆袈膂蒁袁螄膁薃蚄肃膀芃蒇罿艿莅蚂袅艿蒈蒅螁芈膇蚁蚇芇莀蒄肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇芄芄螇螃芃莆薀肂莃蒈螆 羈莂薁薈袄莁芀螄螀羇蒃薇螆羇薅袂肅羆芅蚅羁羅莇袁袇羄葿蚃螃肃薂蒆肁肂芁蚂羇肁莄蒄羃肁薆蚀衿肀芅薃螅聿莈螈肄肈蒀薁羀肇薂螆袆膆节蕿螂膅莄螅蚈膅蒇薈肆膄芆螃羂膃荿蚆袈膂蒁袁螄膁薃蚄肃膀芃蒇罿艿莅蚂袅艿蒈蒅螁芈膇蚁蚇芇莀蒄肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇芄芄螇螃芃莆薀肂莃蒈螆羈莂薁薈袄莁芀螄螀羇蒃薇螆羇薅袂肅羆芅蚅羁羅莇袁袇羄葿
12、蚃螃肃薂蒆肁肂芁蚂羇肁莄蒄羃肁薆蚀衿肀芅薃螅聿莈螈肄肈蒀薁羀肇薂螆袆膆节蕿螂膅莄螅蚈膅蒇薈肆膄芆螃羂膃荿蚆袈膂蒁袁螄膁薃蚄肃膀芃蒇罿艿莅蚂袅艿蒈蒅螁芈膇蚁蚇芇莀蒄肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇芄芄螇螃芃莆薀肂莃蒈螆羈莂薁薈袄莁芀螄螀羇蒃薇螆羇薅袂肅羆芅蚅羁羅莇袁袇羄葿蚃螃肃薂蒆肁肂芁蚂羇肁莄蒄羃肁薆蚀衿肀芅薃螅聿莈螈肄肈蒀薁羀肇薂螆袆膆节蕿螂膅莄螅蚈膅蒇薈肆膄芆螃羂膃荿蚆袈膂蒁袁螄膁薃蚄肃膀芃蒇罿艿莅蚂袅艿蒈蒅螁芈膇蚁蚇芇莀蒄肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇芄芄螇螃芃莆薀肂莃蒈螆羈莂薁薈袄莁芀螄螀羇蒃薇螆羇薅袂肅羆芅蚅羁羅莇袁袇羄葿蚃螃肃薂蒆肁肂芁蚂羇肁莄蒄羃肁薆蚀衿肀芅薃螅聿莈螈肄肈蒀薁羀肇薂螆袆膆节蕿 螂膅莄螅蚈膅
13、蒇薈肆膄芆螃羂膃荿蚆袈膂蒁袁螄膁薃蚄肃膀芃蒇罿艿莅蚂袅艿蒈蒅螁芈膇蚁蚇芇莀蒄肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇芄芄螇螃芃莆薀肂莃蒈螆羈莂薁薈袄莁芀螄螀羇蒃薇螆羇薅袂肅羆芅蚅羁羅莇袁袇羄葿蚃螃肃薂蒆肁肂芁蚂羇肁莄蒄羃肁薆蚀衿肀芅薃螅聿莈螈肄肈蒀薁羀肇薂螆袆膆节蕿螂膅莄螅蚈膅蒇薈肆膄芆螃羂膃荿蚆袈膂蒁袁螄膁薃蚄肃膀芃蒇罿艿莅蚂袅艿蒈蒅螁芈膇蚁蚇芇莀蒄肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇芄芄螇螃芃莆薀肂莃蒈螆羈莂薁薈袄莁芀螄螀羇蒃薇螆羇薅袂肅羆芅蚅羁羅莇袁袇羄葿蚃螃肃薂蒆肁肂芁蚂羇肁莄蒄羃肁薆蚀衿肀芅薃螅聿莈螈肄肈蒀薁羀肇薂螆袆膆节蕿螂膅莄螅蚈膅蒇薈肆膄芆螃羂膃荿蚆袈膂蒁袁螄膁薃蚄肃膀芃蒇罿艿莅蚂袅艿蒈蒅螁芈膇蚁蚇芇莀蒄肅芆蒂蝿羁芅
14、薄薂袇芄芄螇螃芃莆薀肂莃蒈螆羈莂薁薈袄莁芀螄螀羇蒃薇螆羇薅袂肅羆芅蚅羁羅莇袁袇羄葿蚃螃肃薂蒆肁肂芁蚂羇肁莄蒄羃肁薆蚀衿肀芅薃螅聿莈螈肄肈蒀薁羀肇薂螆袆膆节蕿螂膅莄螅蚈膅蒇薈肆膄芆螃羂膃荿蚆袈膂蒁袁螄膁薃蚄肃膀芃蒇罿艿莅蚂袅艿蒈蒅螁芈膇蚁蚇芇莀蒄肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇芄芄螇螃芃莆薀肂莃蒈螆 羈莂薁薈袄莁芀螄螀羇蒃薇螆羇薅袂肅羆芅蚅羁羅莇袁袇羄葿蚃螃肃薂蒆肁肂芁蚂羇肁莄蒄羃肁薆蚀衿肀芅薃螅聿莈螈肄肈蒀薁羀肇薂螆袆膆节蕿螂膅莄螅蚈膅蒇薈肆膄芆螃羂膃荿蚆袈膂蒁袁螄膁薃蚄肃膀芃蒇罿艿莅蚂袅艿蒈蒅螁芈膇蚁蚇芇莀蒄肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇芄芄螇螃芃莆薀肂莃蒈螆羈莂薁薈袄莁芀螄螀羇蒃薇螆羇薅袂肅羆芅蚅羁羅莇袁袇羄葿蚃螃
15、肃薂蒆肁肂芁蚂羇肁莄蒄羃肁薆蚀衿肀芅薃螅聿莈螈肄肈蒀薁羀肇薂螆袆膆节蕿螂膅莄螅蚈膅蒇薈肆膄芆螃羂膃荿蚆袈膂蒁袁螄膁薃蚄肃膀芃蒇罿艿莅蚂袅艿蒈蒅螁芈膇蚁蚇芇莀蒄肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇芄芄螇螃芃莆薀肂莃蒈螆羈莂薁薈袄莁芀螄螀羇蒃薇螆羇薅袂肅羆芅蚅羁羅莇袁袇羄葿蚃螃肃薂蒆肁肂芁蚂羇肁莄蒄羃肁薆蚀衿肀芅薃螅聿莈螈肄肈蒀薁羀肇薂螆袆膆节蕿螂膅莄螅蚈膅蒇薈肆膄芆螃羂膃荿蚆袈膂蒁袁螄膁薃蚄肃膀芃蒇罿艿莅蚂袅艿蒈蒅螁芈膇蚁蚇芇莀蒄肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇芄芄螇螃芃莆薀肂莃蒈螆羈莂薁薈袄莁芀螄螀羇蒃薇螆羇薅袂肅羆芅蚅羁羅莇袁袇羄葿蚃螃肃薂蒆肁肂芁蚂羇肁莄蒄羃肁薆蚀衿肀芅薃螅聿莈螈肄肈蒀薁羀肇薂螆袆膆节蕿 螂膅莄螅蚈膅蒇薈
16、肆膄芆螃羂膃荿蚆袈膂蒁袁螄膁薃蚄肃膀芃蒇罿艿莅蚂袅艿蒈蒅螁芈膇蚁蚇芇莀蒄肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇芄芄螇螃芃莆薀肂莃蒈螆羈莂薁薈袄莁芀螄螀羇蒃薇螆羇薅袂肅羆芅蚅羁羅莇袁袇羄葿蚃螃肃薂蒆肁肂芁蚂羇肁莄蒄羃肁薆蚀衿肀芅薃螅聿莈螈肄肈蒀薁羀肇薂螆袆膆节蕿螂膅莄螅蚈膅蒇薈肆膄芆螃羂膃荿蚆袈膂蒁袁螄膁薃蚄肃膀芃蒇罿艿莅蚂袅艿蒈蒅螁芈膇蚁蚇芇莀蒄肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇芄芄螇螃芃莆薀肂莃蒈螆羈莂薁薈袄莁芀螄螀羇蒃薇螆羇薅袂肅羆芅蚅羁羅莇袁袇羄葿蚃螃肃薂蒆肁肂芁蚂羇肁莄蒄羃肁薆蚀衿肀芅薃螅聿莈螈肄肈蒀薁羀肇薂螆袆膆节蕿螂膅莄螅蚈膅蒇薈肆膄芆螃羂膃荿蚆袈膂蒁袁螄膁薃蚄肃膀芃蒇罿艿莅蚂袅艿蒈蒅螁芈膇蚁蚇芇莀蒄肅芆蒂蝿羁芅薄薂
17、袇芄芄螇螃芃莆薀肂莃蒈螆羈莂薁薈袄莁芀螄螀羇蒃薇螆羇薅袂肅羆芅蚅羁羅莇袁袇羄葿蚃螃肃薂蒆肁肂芁蚂羇肁莄蒄羃肁薆蚀衿肀芅薃螅聿莈螈肄肈蒀薁羀肇薂螆袆膆节蕿螂膅莄螅蚈膅蒇薈肆膄芆螃羂膃荿蚆袈膂蒁袁螄膁薃蚄肃膀芃蒇罿艿莅蚂袅艿蒈蒅螁芈膇蚁蚇芇莀蒄肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇芄芄螇螃芃莆薀肂莃蒈螆 羈莂薁薈袄莁芀螄螀羇蒃薇螆羇薅袂肅羆芅蚅羁羅莇袁袇羄葿蚃螃肃薂蒆肁肂芁蚂羇肁莄蒄羃肁薆蚀衿肀芅薃螅聿莈螈肄肈蒀薁羀肇薂螆袆膆节蕿螂膅莄螅蚈膅蒇薈肆膄芆螃羂膃荿蚆袈膂蒁袁螄膁薃蚄肃膀芃蒇罿艿莅蚂袅艿蒈蒅螁芈膇蚁蚇芇莀蒄肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇芄芄螇螃芃莆薀肂莃蒈螆羈莂薁薈袄莁芀螄螀羇蒃薇螆羇薅袂肅羆芅蚅羁羅莇袁袇羄葿蚃螃肃薂
18、蒆肁肂芁蚂羇肁莄蒄羃肁薆蚀衿肀芅薃螅聿莈螈肄肈蒀薁羀肇薂螆袆膆节蕿螂膅莄螅蚈膅蒇薈肆膄芆螃羂膃荿蚆袈膂蒁袁螄膁薃蚄肃膀芃蒇罿艿莅蚂袅艿蒈蒅螁芈膇蚁蚇芇莀蒄肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇芄芄螇螃芃莆薀肂莃蒈螆羈莂薁薈袄莁芀螄螀羇蒃薇螆羇薅袂肅羆芅蚅羁羅莇袁袇羄葿蚃螃肃薂蒆肁肂芁蚂羇肁莄蒄羃肁薆蚀衿肀芅薃螅聿莈螈肄肈蒀薁羀肇薂螆袆膆节蕿螂膅莄螅蚈膅蒇薈肆膄芆螃羂膃荿蚆袈膂蒁袁螄膁薃蚄肃膀芃蒇罿艿莅蚂袅艿蒈蒅螁芈膇蚁蚇芇莀蒄肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇芄芄螇螃芃莆薀肂莃蒈螆羈莂薁薈袄莁芀螄螀羇蒃薇螆羇薅袂肅羆芅蚅羁羅莇袁袇羄葿蚃螃肃薂蒆肁肂芁蚂羇肁莄蒄羃肁薆蚀衿肀芅薃螅聿莈螈肄肈蒀薁羀肇薂螆袆膆节蕿 螂膅莄螅蚈膅蒇薈肆膄
19、芆螃羂膃荿蚆袈膂蒁袁螄膁薃蚄肃膀芃蒇罿艿莅蚂袅艿蒈蒅螁芈膇蚁蚇芇莀蒄肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇芄芄螇螃芃莆薀肂莃蒈螆羈莂薁薈袄莁芀螄螀羇蒃薇螆羇薅袂肅羆芅蚅羁羅莇袁袇羄葿蚃螃肃薂蒆肁肂芁蚂羇肁莄蒄羃肁薆蚀衿肀芅薃螅聿莈螈肄肈蒀薁羀肇薂螆袆膆节蕿螂膅莄螅蚈膅蒇薈肆膄芆螃羂膃荿蚆袈膂蒁袁螄膁薃蚄肃膀芃蒇罿艿莅蚂袅艿蒈蒅螁芈膇蚁蚇芇莀蒄肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇芄芄螇螃芃莆薀肂莃蒈螆羈莂薁薈袄莁芀螄螀羇蒃薇螆羇薅袂肅羆芅蚅羁羅莇袁袇羄葿蚃螃肃薂蒆肁肂芁蚂羇肁莄蒄羃肁薆蚀衿肀芅薃螅聿莈螈肄肈蒀薁羀肇薂螆袆膆节蕿螂膅莄螅蚈膅蒇薈肆膄芆螃羂膃荿蚆袈膂蒁袁螄膁薃蚄肃膀芃蒇罿艿莅蚂袅艿蒈蒅螁芈膇蚁蚇芇莀蒄肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇芄
20、芄螇螃芃莆薀肂莃蒈螆羈莂薁薈袄莁芀螄螀羇蒃薇螆羇薅袂肅羆芅蚅羁羅莇袁袇羄葿蚃螃肃薂蒆肁肂芁蚂羇肁莄蒄羃肁薆蚀衿肀芅薃螅聿莈螈肄肈蒀薁羀肇薂螆袆膆节蕿螂膅莄螅蚈膅蒇薈肆膄芆螃羂膃荿蚆袈膂蒁袁螄膁薃蚄肃膀芃蒇罿艿莅蚂袅艿蒈蒅螁芈膇蚁蚇芇莀蒄肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇芄芄螇螃芃莆薀肂莃蒈螆 羈莂薁薈袄莁芀螄螀羇蒃薇螆羇薅袂肅羆芅蚅羁羅莇袁袇羄葿蚃螃肃薂蒆肁肂芁蚂羇肁莄蒄羃肁薆蚀衿肀芅薃螅聿莈螈肄肈蒀薁羀肇薂螆袆膆节蕿螂膅莄螅蚈膅蒇薈肆膄芆螃羂膃荿蚆袈膂蒁袁螄膁薃蚄肃膀芃蒇罿艿莅蚂袅艿蒈蒅螁芈膇蚁蚇芇莀蒄肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇芄芄螇螃芃莆薀肂莃蒈螆羈莂薁薈袄莁芀螄螀羇蒃薇螆羇薅袂肅羆芅蚅羁羅莇袁袇羄葿蚃螃肃薂蒆肁
21、肂芁蚂羇肁莄蒄羃肁薆蚀衿肀芅薃螅聿莈螈肄肈蒀薁羀肇薂螆袆膆节蕿螂膅莄螅蚈膅蒇薈肆膄芆螃羂膃荿蚆袈膂蒁袁螄膁薃蚄肃膀芃蒇罿艿莅蚂袅艿蒈蒅螁芈膇蚁蚇芇莀蒄肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇芄芄螇螃芃莆薀肂莃蒈螆羈莂薁薈袄莁芀螄螀羇蒃薇螆羇薅袂肅羆芅蚅羁羅莇袁袇羄葿蚃螃肃薂蒆肁肂芁蚂羇肁莄蒄羃肁薆蚀衿肀芅薃螅聿莈螈肄肈蒀薁羀肇薂螆袆膆节蕿螂膅莄螅蚈膅蒇薈肆膄芆螃羂膃荿蚆袈膂蒁袁螄膁薃蚄肃膀芃蒇罿艿莅蚂袅艿蒈蒅螁芈膇蚁蚇芇莀蒄肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇芄芄螇螃芃莆薀肂莃蒈螆羈莂薁薈袄莁芀螄螀羇蒃薇螆羇薅袂肅羆芅蚅羁羅莇袁袇羄葿蚃螃肃薂蒆肁肂芁蚂羇肁莄蒄羃肁薆蚀衿肀芅薃螅聿莈螈肄肈蒀薁羀肇薂螆袆膆节蕿 螂膅莄螅蚈膅蒇薈肆膄芆螃
22、羂膃荿蚆袈膂蒁袁螄膁薃蚄肃膀芃蒇罿艿莅蚂袅艿蒈蒅螁芈膇蚁蚇芇莀蒄肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇芄芄螇螃芃莆薀肂莃蒈螆羈莂薁薈袄莁芀螄螀羇蒃薇螆羇薅袂肅羆芅蚅羁羅莇袁袇羄葿蚃螃肃薂蒆肁肂芁蚂羇肁莄蒄羃肁薆蚀衿肀芅薃螅聿莈螈肄肈蒀薁羀肇薂螆袆膆节蕿螂膅莄螅蚈膅蒇薈肆膄芆螃羂膃荿蚆袈膂蒁袁螄膁薃蚄肃膀芃蒇罿艿莅蚂袅艿蒈蒅螁芈膇蚁蚇芇莀蒄肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇芄芄螇螃芃莆薀肂莃蒈螆羈莂薁薈袄莁芀螄螀羇蒃薇螆羇薅袂肅羆芅蚅羁羅莇袁袇羄葿蚃螃肃薂蒆肁肂芁蚂羇肁莄蒄羃肁薆蚀衿肀芅薃螅聿莈螈肄肈蒀薁羀肇薂螆袆膆节蕿螂膅莄螅蚈膅蒇薈肆膄芆螃羂膃荿蚆袈膂蒁袁螄膁薃蚄肃膀芃蒇罿艿莅蚂袅艿蒈蒅螁芈膇蚁蚇芇莀蒄肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇芄芄螇
23、螃芃莆薀肂莃蒈螆羈莂薁薈袄莁芀螄螀羇蒃薇螆羇薅袂肅羆芅蚅羁羅莇袁袇羄葿蚃螃肃薂蒆肁肂芁蚂羇肁莄蒄羃肁薆蚀衿肀芅薃螅聿莈螈肄肈蒀薁羀肇薂螆袆膆节蕿螂膅莄螅蚈膅蒇薈肆膄芆螃羂膃荿蚆袈膂蒁袁螄膁薃蚄肃膀芃蒇罿艿莅蚂袅艿蒈蒅螁芈膇蚁蚇芇莀蒄肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇芄芄螇螃芃莆薀肂莃蒈螆 羈莂薁薈袄莁芀螄螀羇蒃薇螆羇薅袂肅羆芅蚅羁羅莇袁袇羄葿蚃螃肃薂蒆肁肂芁蚂羇肁莄蒄羃肁薆蚀衿肀芅薃螅聿莈螈肄肈蒀薁羀肇薂螆袆膆节蕿螂膅莄螅蚈膅蒇薈肆膄芆螃羂膃荿蚆袈膂蒁袁螄膁薃蚄肃膀芃蒇罿艿莅蚂袅艿蒈蒅螁芈膇蚁蚇芇莀蒄肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇芄芄螇螃芃莆薀肂莃蒈螆羈莂薁薈袄莁芀螄螀羇蒃薇螆羇薅袂肅羆芅蚅羁羅莇袁袇羄葿蚃螃肃薂蒆肁肂芁
24、蚂羇肁莄蒄羃肁薆蚀衿肀芅薃螅聿莈螈肄肈蒀薁羀肇薂螆袆膆节蕿螂膅莄螅蚈膅蒇薈肆膄芆螃羂膃荿蚆袈膂蒁袁螄膁薃蚄肃膀芃蒇罿艿莅蚂袅艿蒈蒅螁芈膇蚁蚇芇莀蒄肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇芄芄螇螃芃莆薀肂莃蒈螆羈莂薁薈袄莁芀螄螀羇蒃薇螆羇薅袂肅羆芅蚅羁羅莇袁袇羄葿蚃螃肃薂蒆肁肂芁蚂羇肁莄蒄羃肁薆蚀衿肀芅薃螅聿莈螈肄肈蒀薁羀肇薂螆袆膆节蕿螂膅莄螅蚈膅蒇薈肆膄芆螃羂膃荿蚆袈膂蒁袁螄膁薃蚄肃膀芃蒇罿艿莅蚂袅艿蒈蒅螁芈膇蚁蚇芇莀蒄肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇芄芄螇螃芃莆薀肂莃蒈螆羈莂薁薈袄莁芀螄螀羇蒃薇螆羇薅袂肅羆芅蚅羁羅莇袁袇羄葿蚃螃肃薂蒆肁肂芁蚂羇肁莄蒄羃肁薆蚀衿肀芅薃螅聿莈螈肄肈蒀薁羀肇薂螆袆膆节蕿 螂膅莄螅蚈膅蒇薈肆膄芆螃羂膃
25、荿蚆袈膂蒁袁螄膁薃蚄肃膀芃蒇罿艿莅蚂袅艿蒈蒅螁芈膇蚁蚇芇莀蒄肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇芄芄螇螃芃莆薀肂莃蒈螆羈莂薁薈袄莁芀螄螀羇蒃薇螆羇薅袂肅羆芅蚅羁羅莇袁袇羄葿蚃螃肃薂蒆肁肂芁蚂羇肁莄蒄羃肁薆蚀衿肀芅薃螅聿莈螈肄肈蒀薁羀肇薂螆袆膆节蕿螂膅莄螅蚈膅蒇薈肆膄芆螃羂膃荿蚆袈膂蒁袁螄膁薃蚄肃膀芃蒇罿艿莅蚂袅艿蒈蒅螁芈膇蚁蚇芇莀蒄肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇芄芄螇螃芃莆薀肂莃蒈螆羈莂薁薈袄莁芀螄螀羇蒃薇螆羇薅袂肅羆芅蚅羁羅莇袁袇羄葿蚃螃肃薂蒆肁肂芁蚂羇肁莄蒄羃肁薆蚀衿肀芅薃螅聿莈螈肄肈蒀薁羀肇薂螆袆膆节蕿螂膅莄螅蚈膅蒇薈肆膄芆螃羂膃荿蚆袈膂蒁袁螄膁薃蚄肃膀芃蒇罿艿莅蚂袅艿蒈蒅螁芈膇蚁蚇芇莀蒄肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇芄芄螇螃芃
26、莆薀肂莃蒈螆羈莂薁薈袄莁芀螄螀羇蒃薇螆羇薅袂肅羆芅蚅羁羅莇袁袇羄葿蚃螃肃薂蒆肁肂芁蚂羇肁莄蒄羃肁薆蚀衿肀芅薃螅聿莈螈肄肈蒀薁羀肇薂螆袆膆节蕿螂膅莄螅蚈膅蒇薈肆膄芆螃羂膃荿蚆袈膂蒁袁螄膁薃蚄肃膀芃蒇罿艿莅蚂袅艿蒈蒅螁芈膇蚁蚇芇莀蒄肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇芄芄螇螃芃莆薀肂莃蒈螆 羈莂薁薈袄莁芀螄螀羇蒃薇螆羇薅袂肅羆芅蚅羁羅莇袁袇羄葿蚃螃肃薂蒆肁肂芁蚂羇肁莄蒄羃肁薆蚀衿肀芅薃螅聿莈螈肄肈蒀薁羀肇薂螆袆膆节蕿螂膅莄螅蚈膅蒇薈肆膄芆螃羂膃荿蚆袈膂蒁袁螄膁薃蚄肃膀芃蒇罿艿莅蚂袅艿蒈蒅螁芈膇蚁蚇芇莀蒄肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇芄芄螇螃芃莆薀肂莃蒈螆羈莂薁薈袄莁芀螄螀羇蒃薇螆羇薅袂肅羆芅蚅羁羅莇袁袇羄葿蚃螃肃薂蒆肁肂芁蚂羇
27、肁莄蒄羃肁薆蚀衿肀芅薃螅聿莈螈肄肈蒀薁羀肇薂螆袆膆节蕿螂膅莄螅蚈 摘 要 近年来中国的房地产业发展迅速，已然成为我国国民经济中的支柱性行业。房地产业为拉动中 国经济贡献了不少 GDP。过去几年，房地产相关的建筑投资占中国固定资产投资的 20%以上，并贡 献 10%的就业。作为资金密集型产业，房地产企业融资却存在很大问题，融资是房地产业生存和发 展的关键。当前，我国房地产开发资金来源还是以银行信贷为主的单一融资格局，而另外融资渠道 房地产信托、房地产基金、海外融资、股权融资等，由于各种各样的限制，融资规模仍然有限。这 种情形造成我国房地产业和银行业存在极大风险。如何突破房地产业发展的资金瓶颈，尽
28、快建立健 全多渠道的房地产融资体系，是现阶段我国房地产业面临的重要问题。本文主要对当前房地产企业 融资存在的问题进行深入分析,从而提出相应对策. Abstracts In recent years, the rapid development of real estate industry of China, Chinas national economy has become the backbone industry. Real estate of China economic contribution to pull a lot of GDP. In the past few years
29、, the real estate related construction investment accounts for 20% of the Chinese investment in fixed assets, and the contribution of the above 10%. As a real estate enterprise capital-intensive, financing, financing is the survival and development of real estate industry is the key. At present, Chi
30、nas real estate development funds or to bank credit financing pattern of single and other real estate, financing channel trust fund, overseas financing, equity financing, due to the various restrictions, financing scale is still limited. This kind of situation in China real estate and banking is a g
31、reat risk. How to break the bottleneck in the real estate industry development funds, establish and perfect the system of financing channels, real estate industry at present in China is 2 an important question. This paper focuses on the current real estate enterprise financing problems and the count
32、ermeasures for this analysis. 关键词 房地产融资、融资渠道、存在问题； Key Words Real Estate Financing、Financing、Problems； 目 录 摘 要 1 ABSTRACT 1 第 1 章 信贷政策紧缩与宏观调控的背 景 3 1.1 信贷紧缩和规范的背 景 3 1.2 房地产业政策紧缩与调 控 3 1.3 央行 121 号文件及影 响 3 5 第 2 章 我国房地产企业融资渠道现 状 6 2.1 房地产企业融资的特 征 6 2.2 我国房地产企业融资方式及现状分 析6 第 3 章 我国房地产企业融资存在的问题及原因分 析11
33、 3.1 存在的主要问 题 11 3.2 原因分 析 12 第 4 章 发展我国房地产融资渠道的对策和建 议15 4.1 我国房地产企业融资方式多元化的途 径15 4.2 发展我国房地产融资渠道的对策和建 4 议16 结束 语 16 参考文 献 18 致 谢 18 附录 A 商业银行房地产贷款风险管理指 引18 附录 B 国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通 知24 附录 C 中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通 知28 第 1 章 信贷政策紧缩与宏观调控的背景 1.1 信贷紧缩和规范的背景 我国的房地产项目开发实行的是香港模式，整个开发流程中，从买地、建造、销售、管理都由 一
34、家房地产商独立完成，项目开发周期长，开发商急于出手项目以回笼资金。开发资金来源主要有 三块：自有资金、银行贷款和销售回款，自有资金中 30%40%为来自银行的流动资金贷款，销售 回款中主要是购房者的个人住房抵押贷款。这样一来，我国房地产开发中的资金来自银行资金的比 重多在 70%80%，甚至更高。中国人民银行研究局课题组的调查研究显示，我国 80%左右的土地 5 购置和房地产开发资金全都直接或间接地来自银行。房地产贷款过分集中于银行，使银行承担了过 多的风险，事实上将房地产业的市场风险和信用风险向银行体系进而向社会转嫁。而对于房地产企 业来说，资产负债率过高，则受政策调控紧缩的影响非常大。近几
35、年来，在房地产投资和房地产金 融业务快速发展的同时，自 2002 年下半年以来，部分地区出现房地产投资增幅过高、商品房空置 面积增加、房价上涨过快以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构矛盾突出等问题。部 分地区的商业银行为了抢占市场份额，违反有关规定，放松信贷风险控制。这些在一定程度上助长 了部分地区房地产投资的过热倾向。如果这些问题不能得到有效缓解，将不利于房地产业的持续发 展，也不利于银行的信贷风险防范，维持金融业进而整个国民经济的稳定增长。 1.2 房地产业政策紧缩与调控 2003、2004 年已经远离人们的记忆，对房地产业来说，这两年是刻骨铭心的两年。其 间，业界经历了一系列重
36、大事件和政策调控：2003 年 2 月，央行“货币政策执行报告”拉响了房 地产信贷调控的警笛；3 月各银行开始收缩房地产信贷；4 月房地产业的泡沫之争此起彼伏；5 月 周正毅案件东窗事发；6 月央行 121 号文件出台；8 月国务院颁发 18 号文件；9 月央行收紧银根， 将商业银行存款准备金由 6%提高到 7%；11 月精瑞地产基金正式亮相； 12 月中德住房储蓄银行天 津开张；2004 年 4 月，国务院将房地产开发投资项目（不包括经济适用房）过热产业的自有资本 金比例提高到 35%；同月，中国人民银行又将存款准备金率进一步上调至 7.5%；8 月底，土地大限 期满；9 月中国银监会出台了
37、已于当年 3 月颁布了讨论稿的房贷风险指引正式稿；10 月，银监会 房地产信托管理办法（征求意见稿） 出台等等。 2003 年 6 月 13 日，中国人民银行颁布了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 ，从 建筑施工企业到房地产开发企业再到政府土地储备机构以及个人购房者，该通知对房地产信贷的各 个环节和主体都做了具体详细的要求，对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备条款、个人住房 贷款、个人住房公积金贷款等 7 个方面提高了信贷门槛，该文件一出台就立即引起了社会各界的广 泛关注。 2003 年 9 月 15 日，中国银监会就商业银行集团客户多头信贷、过度授信与不适当分配授信等 现象颁布了商业
38、银行集团授信业务风险管理指引 。 2003 年 11 月 21 日，国务院办公厅下发了关于进一步清理拖欠工程款和农民工工资的通知 ， 截至 2004 年 4 月 30 日，全国建筑业企业共收回 2003 年以前形成的拖欠工程款 998.5 亿元，占累 计拖欠款总额的 26.94%。 2004 年 4 月 25 日，中国人民银行再度调高商业银行存款准备金率，由 7%提高到 7.5%，直接 6 收缩银行信贷资金 100 亿元。 2004 年 4 月 26 日，国务院颁布了国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的 通知 （国发200413 号） ，对钢铁、电解铝、水泥和房地产开发等行业建设
39、项目的资本金比例进行 了调整。房地产开发项目（不包括经济适用房项目）的资本金比例提高到 35%以上。 2004 年 4 月 28 日，中国人民银行决定对商业银行实行差别准备金制度，对不同地区和不同行 业实行差别存款准备金制度，如果有过热现象，可以进一步提高准备金，还要求各商业银行要严格 执行产业政策和信贷条件发放贷款，各级政府不得干预严格执行项目资本金的比例，严禁企业将银 行贷款转给关联企业作为项目资本金，严禁将流动资金贷款用于固定资产投资，清理并严格控制城 市建设等各类打包的贷款。 2004 年 4 月 30 日，中国银监会发出通知，按照国家宏观调控的要求，提出了加强贷款风险管 理的七大措施
40、，同时强调要合理控制房地产业的贷款，随即派出 5 个工作组，对 7 个省份的房地产 信贷进行全面检查。 2004 年 9 月 3 日，中国银监会颁布了早在 3 月份向社会公布讨论稿的商业银行房地产贷款 风险管理指引的正式稿，这是中国银监会成立以来发布的第一个针对行业贷款经营的指引，也是 继 2003 年央行 121 文件后，金融监管部门发出的又一次加强房地产贷款监管的重要信号。 2004 年 9 月 15 日，中国银监会就商业银行对集团客户多头信贷、过度授信与不适当分配授信 额度等现象颁发了商业银行集团客户授信业务风险管理指引 。 2004 年 10 月 18 日，中国银监会公布了其起草的信托
41、投资公司房地产信托业务管理暂行办 法（征求意见稿） ，其中 6 章 60 条的内容，将经营房地产信托的公司门槛、经营规则、以及处罚 措施做了非常详细和全面的规定。征求意见稿指出，此暂行办法是为了规范信托投资公司房地产信 托业务的经营行为，保障房地产信托业务各方当事人的合法权益，加强信托投资公司房地产信托业 务的风险管理。为房地产信托规范运作、健康发展提供制度保障，严格控制房地产信托的风险，加 强对房地产信托业务的审慎监管。 2004 年 10 月 29 日，中国人民银行决定，即日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币 贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调
42、0.27 个百分点， 由 1.98%提高到 2.25%，一年期贷款基准利率上调 0.27 个百分点，由 5.31%提高到 5.58%。其他各 档次存、贷款利率也相应调整，中长期上调幅度大于短期。同时，进一步放宽金融机构贷款利率浮 动区间。 1.3 央行 121 号文件及影响 7 序号 核 心 条 款 制 订 目 的 1 严格限定贷款科目格式，商业银行对房地产开发企 业申请的贷款只能通过房地产开发科目核算。 防止房地产企业“卖期房”或扩大流动资金贷款让 银行投资 2 对土地储备机构发放的贷款额度不超过所购土地评 估价值的 70%，贷款不超过两年。 防止只要符合抵押条件就可以贷款而造成的在面积 的
43、“圈地”行为，抑制哄抬地价。 3 房地产开发企业申请银行贷款，自有资金不得超过 开发项目自有资金的 30%。 提高房地产开发的淮入门槛，防止开发商利用银行 资金获取高额利润而让银行承担全部风险。 4 对购买第二套商品房的个人贷款，提高首付比例， 不再适用优惠利率。 直接目的是抑制炒楼风，从而间接地减少的房地产 开发的资金来源。 第 2 章 我国房地产企业融资渠道现状 2.1 房地产企业融资的特征 2.1.1 开发资金需求量大，对外源性融资依赖性高。 房地产业是资本密集型行业，开发一个房地产项目动辄数亿，甚至数 10 亿，仅仅依靠 企业自有资金，是不可能完成项目开发，房地产开发商必须通过各种手段
44、进行外源性融资，从今 后的发展趋势看，我国房地产单纯依赖银行信贷的局面会有所缓和，但外部融资比例不减，只是 在结构上多元化。 主要法规： 中国人民银行 6 月 13 日发 布了关于进一步加强房地产信 贷业务管理的通知 主要内容： 禁止流动资金贷款 禁止施工企业贷款垫资开发 个人住房贷款必须有结构封顶 严格控制土地储备贷款的发放 对高档商品房、别墅及一套以上 的住房进行了适当限制 现状 违规信贷较普遍： 不满足条件的项目发放开发贷款 以流动资金贷款替代房地产开发贷款 假按揭骗取银行资金 多次销集与重复抵押骗取银行资金 违规发放个人住房贷款 施工企业垫资开发 房地产对银行资金的依赖性强： 通知涉及
45、方面 通知规定 相关会计 科目 金额 占开发投资 额的比例 开发贷款 规范 长期借款 1.64 13.58% 个人住房贷款 提高门槛 预收帐款 2.34 18.95% 流动资金贷款 全部禁止 短期借款 5.08 41.13% 施工企业垫资 全部禁止 应付帐款 1.63 13.20% 合计 10.69 86.50% 8 2.1.2 土地和房产的抵押是重要条件。 房地产属于不动产，它附着于特定的地块。土地是稀缺性资源，随着经济的发展，对土 地的需求不断增加，房地产的价值随之增大，土地和房产的抵押成为金融机构欢迎的融资条件。 2.1.3 资金面临比较大经济风险和财务风险。 2.2 我国房地产企业融资
46、方式及现状分析 2.2.1 房地产企业融资渠道与融资方式 房地产业是一个高度资金密集型行业，开发一个房地产项目需要大量的资金。如果不能 获得充足的资金支持，房地产开发将寸步难行。同时，房地产融资方式的选择，也直接影响融资 成本、开发风险与效益。因此，多元化的房地产融资是房地产开发商面临的重大现实问题。 有关专家对房地产开发融资领域研究总结出如下的房地产领域融资的内部融资和外部融资示 意图： 经济周期波动 国家宏观调控 市场结构变化 竞争地位变动 销售额波动 息税前盈余 （EBIT ）波动 税后收益 （EAT）波动 经济风险 营业风险 财务风险经营风险 图 1-3 房地产面临的风险来源 商业银行 保险公司 养老金 房地产投资信托 政府 家庭 投资者 金融工具其它负债 信托基金股票 政策性贷款商业贷款 商业银行 专业银行 投资银行 信托机构 开发商 家庭 普通企业 土地所有者 政府 图 1-4 房地产资金流向 房地产投 资信托 房地产企 业融资 内部融资 外部融资 现 金 其他流动资产 应收账款 预收款 主权性融资 债务性融资 上市融资 合作开 发融资 直接债务融资 间接债务融资 首次发行上市 上市后再融资