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1、15.1 建筑物区分所有权概念,1、建筑物所有权的形态 1）单独所有 2）共有（共同共有、按份共有） 3）建筑物区分所有权 2、建筑物区分所有的概念：数人区分一建筑物而各专有其一部，就专有部分享有单独所有权，并就该建筑物及其附属物的共同部分，按其专有部分比例共有的建筑物所有权。 物权法70条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。,15.1 建筑物区分所有权概念,3、建筑物区分所有权的性质： 1）一元论说：认为其实质为专有部分上成立的所有权 2）二元论说：认为是专有部分所有权与共有部分持份权的结合 3）三元论说：专有部分所有权、
2、共有部分持份权、因共同关系所生成员权,15.2 专有所有权,1、专有所有权的行使与一般单独所有权无异，但不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法利益。专有权的享有须有以下前提： a. 构造上的独立性（建筑构造上能加以区别） b. 利用上的独立性，可排他使用（有无单独的门户等） c. 能够登记成为特定业主所有权的客体 2、专有部分的范围（关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释） 1）房屋套内面积 a.壁心说 b.空间说 c.最后粉刷说 d.壁心（外部关系）和最后粉刷说（内部关系） 2）独立车库 3）车位、摊位等特定空间 4）专属于特定房屋，且销售时已经根据规划列入该特定房
3、屋买卖合同中的露台等,共有所有权,1、共有所有权的概念 建筑物区分所有人依法或管理规约之规定对区分所有建筑物之共用部分所享有的占有、使用、收益的权利。 2、共有部分的范围 物权法73条：建筑区划内的道路、绿地、公共场所、公共设施、物业服务用房属于业主共有。 1）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； 2）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 3、共有权的性质 共有权的取得取决于专有权的享有，两者具有不可分性。不同于共同共有和按份共有，属于特殊
4、的共有。,共有所有权,4、共有的类型 1）法定共有与约定共有 2）小区全体业主共有、某一栋建筑物内的全体业主共有、特定单元业主共有 5、共有人的权利义务 1）共有人的权利义务不可分离，业主不可以放弃权利而不履行义务。 2）按照约定或专有部分占的比例享受权利和承担义务。权利：共有部分使用权、收益权、修缮权。义务：依法使用义务、分担共同费用和负担。,共有所有权,法定共有的范围 1、绿地 2、道路 3、物业管理用房 4、维修资金（其使用需要全体业主经过法定程序决定。经专有部分占总面积2/3以上的业主，且占总人数2/3以上的业主同意） 5、建筑区划内的其他公共场所和公用设施（围墙、健身设施、供电、供水
5、设施等。会所的归属应根据占用土地及建设成本确定。 ）,建筑物权分所有权案例,楼房一层业主增建夹层案 物业出租楼顶安装广告牌案例,小区内车库、车位的所有权,一、车库车位的类别 1、独立车库 2、地面车位 3、建筑物首层架空车位和屋顶停车场 4、利用人防工程改造的车库、车位 5、专门规划的车库、车位,小区内车库、车位的所有权,二、车库车位的性质 1、是否属于建筑物的专有部分 2、是否构成建筑物的添附物 3、是否构成建筑物的从物 三、车库车位的权利归属的确定依据 1、依其建筑面积是否计入商品房的公摊面积判断 2、依其是否摊入住宅开发成本判断 3、以开发商与业主之间的约定,小区内车库、车位的所有权,物
6、权法74条对于小区车位、车库的规定： 1、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 2、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 3、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。,小区窗前绿地、露台等权属和利用,“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。”（物权法73条） 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。（审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 ）,成员
7、的共同管理权,1、概念 对全体区分所有人的共同事务所享有的权利和承担的义务。 2、物权法对业主权利的规定 1）制定和修改业主会议议事规则； 2）订立管理规约； 3）选举和更换业主委员会； 4）选聘物业管理机构； 5）筹集和使用建筑物维修基金； 6）改建、重建建筑物及附属设施 决定以上1-4项事项须占建筑物总面积二分之一以上业主且占业主总人数二分之一以上业主的同意，决定5-6项事项须三分之二以上面积业主，且占业主总人数三分之二以上业主同意。,成员的共同管理权,管理规约 由全体业主通过业主大会就物业的管理等制定的规则。须经专有面积过半且人数过半的业主同意，其对于业主具有约束作用。 可以就禁止滥搭滥
8、建、禁止改变房屋用途、禁止群租、禁止饲养动物等做出约定。对于违反规约的，业主大会和业主委员会可以起诉。,成员的共同管理权,物业管理 业主可以自行或委托物业服务机构对业主公有财产和共同事务进行管理和服务。 1、业主的自行管理权 2、业主的聘任物业公司的权利 3、业主解聘物业公司的权利 业主对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，在业主大会成立后有权依法更换。 4、业主的监督权,业主大会和业主委员会,物权法第七十五条规定：业主可以设立业主大会，选举业主委员会。 业主大会的概念 全体业主成立的，管理共有财产和共同生活事务的自治组织。是业主行使管理权利的意思机关。 业主大会的成立条件 根据物业管理
9、条例规定：小区内交付的房屋占总建筑面积50%以上或者首套房屋交付使用满两年的，可以召开业主大会。,业主大会和业主委员会,业主大会的职权 1）制定和修改业主会议议事规则； 2）订立管理规约； 3）选举和更换业主委员会； 4）选聘物业管理机构； 5）筹集和使用建筑物维修基金； 6）改建、重建建筑物及附属设施 决定以上1-4项事项须占建筑物总面积二分之一以上业主且占业主总人数二分之一以上业主的同意，决定5-6项事项须三分之二以上面积业主，且占业主总人数三分之二以上业主同意。,业主大会和业主委员会,业主大会和业主委员会的地位 1、业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，受业主大会委托管理全
10、体业主的共有财产和共同事务。 2、业主委员会的职权来自于法律规定（物业管理条例）和业主的授权。 3、业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 业主大会和业主委员会的主体资格问题 1、有权依法选聘和解聘物业服务机构并签订服务合同 2、具有一定的诉讼主体资格，业主委员会可以代表业主起诉获得共同利益，也可以代表业主应诉，被判决败诉后法律责任也应当由业主共同承担。,对业主滥用权利的限制,业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求
11、行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主也有权起诉。（物权法83条） 1、业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。（物权法71条） 2、业主不得任意改变专有部分的使用用途。“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。” （物权法77条） 1）“有利害关系的业主”指本栋建筑物内的其他业主，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响； 2）需要“所有”有利害关系的业主同意，“以多数业主同意进行抗辩的，人民法
12、院不予支持。” 3）有利害关系的业主可以请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释,对业主滥用权利的限制,根据最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，“损害他人合法权益的行为”包括： 1、任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等； 2、损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用； 3、违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观； 4、违反规定进行房屋装饰装修； 5、违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。,